Analyse toekomstwaarde bestaande woningvoorraad Stadsregio Arnhem-Nijmegen Februari 2015
Aanleiding Verantwoordelijkheden Herzieningswet Ladder voor Duurzame Verstedelijking Verschuiving nieuwbouw bestaand Leegstand (commercieel) vastgoed Maatschappelijke trends zoals: Langer zelfstandig wonen Energieopgave
Wettelijke taak Herzieningswet Visie op vastgoedstrategie Omvang en samenstelling voorraad Gereguleerd en vrije sector Ladder voor Duurzame Verstedelijking Trede 2: inbreiding / benutten bestaand vastgoed
Vraagstelling Transformatieopgave in de bestaande voorraad: waar en hoe groot? Gezamenlijk ontwikkelen van voorraadstrategieën voor die opgave Bewustzijn creëren over de opgave in bestaande voorraad
Wat is toekomstwaarde? Uitgaan van waarde in termen van duurzame inzetbaarheid / bruikbaar Toekomstwaarde is de mate waarin nu bestaande woningen in de komende vijfentwintig jaar aantrekkelijk blijven voor hun doelgroep of - eventueel met aanpassingen - kunnen voorzien in de woningvraag van andere doelgroepen Achterliggende vraag: Welke delen van de woningvoorraad vragen om interventies? (En welke dan?) 5
Van nieuwbouw bestaand 400000 350000 300000 250000 200000 150000 100000 Bestaande voorraad Toekomsttrend nieuwbouw Gerealiseerde nieuwbouw 50000 0
Nieuwbouw als percentage bestaande voorraad 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% Gerealiseerde nieuwbouw RS-scenario EG-scenario DA-scenario 5% 0%
Bij ontspanning verschuift focus
Driedeling in de woningvoorraad 1. Delen van de voorraad waarin aanpassing aan consumentenwensen een autonoom proces is (zeer) courant, waardevast, vermogende eigenaren 2. Delen van de voorraad die aan het einde van hun levenscyclus zijn (of binnenkort komen) verouderd, afnemende vraag, waardedaling, niet aanpasbaar 3. Delen van de voorraad die potentiële toekomstwaarde hebben, maar waarin aanpassing geen autonoom proces is verouderend, aanpasbaar, potentieel aantrekkelijk voor nieuwe doelgroepen 9
Kader voor interventies Bron: Fakton
Lage marktappreciatie; slechte match tussen vraag en aanbod Strategie: transformeren Afspraken met woningcorporaties over toekomstige sloop (-nieuwbouw) Niet investeren in te slopen bezit Opkopen overtollige koopwoningen
Hoge marktappreciatie; slechte match tussen vraag en aanbod Strategie: aanpassing vastgoed Investeren in energieprestaties (bijvoorbeeld door middel van subsidie of leningen) Stimuleren modernisering en kwaliteitsverbetering goedkope koopvoorraad
Lage marktappreciatie; goede match tussen vraag en aanbod Strategie: aanpassen context Investeringen in de openbare ruimte Investeringen in voorzieningen Investeringen in bereikbaarheid en infrastructuur Investeringen in sociale structuur
Hoge marktappreciatie; goede match vraag en aanbod Strategie: Koesteren Modernisering en kwaliteitsverbetering zijn een autonoom proces
Bestaande voorraad en het stoplichtmodel Stoplichtmodel: afwegingskader woningbouwprojecten op basis van de actuele marktvraag Toevoeging aan stoplichtmodel: match vraag en aanbod op lange termijn effect toevoeging nieuwbouw op toekomstwaarde bestaande voorraad
Bestaande voorraad en het stoplichtmodel Match vraag en aanbod op lange termijn Voegt een plan woningen toe in een segment waarin op lange termijn overschotten worden verwacht? Leidt een plan op termijn tot overaanbod in een kwetsbaar woningsegment?
Bestaande voorraad en het stoplichtmodel Effect toevoeging nieuwbouw op toekomstwaarde bestaande voorraad Kan het toe te voegen programma een bijdrage leveren aan een (op termijn) gewenste transformatie binnen de woningvoorraad? Leidt een plan op termijn tot gaten in het stedelijk weefsel?
Bestaande voorraad en het stoplichtmodel
Analyse toekomstwaarde
Zeven indicatoren voor marktappreciatie Op basis van zeven indicatoren hebben we de potentiële kwetsbaarheid van de woningvoorraad beoordeeld
Match vraag en aanbod (DA-scenario)
Match vraag en aanbod (EG-scenario)
Match vraag en aanbod (RS-scenario)
Conclusies Economische ontwikkelingen van groot belang voor de mate waarin de kwetsbaarheid van woongebieden zich daadwerkelijk vertaalt in problemen In alle scenario's afname aantal huishoudens met lagere opleidingsniveaus groeiende vraag naar duurdere woningen Effect het grootst in het economische groeiscenario (DA) In DA-scenario overschotten in sociale huur en goedkope koop: woningoverschot in delen van de wijken Malburgen (Arnhem) en Dukenburg (Nijmegen). Door geleidelijke transformatie naar andere segmenten kunnen deze gebieden toekomstwaarde behouden.
Conclusies In het economisch krimpscenario (RS) versnelde ontvolking van het platteland. Extra woningvraag in Arnhem; geen overschot aan goedkope huur en koop Liemers geconfronteerd met een woningoverschot als gevolg van huishoudenskrimp niet op te lossen door transformatie woningen uit de markt nemen
BLOK 1 Beschrijving woningvoorraad Hoe ziet de bestaande voorraad er uit per subregio?
Samenstelling woningvoorraad vrijstaand tweekappers hoekwoningen rijwoningen appartementen Liemers 9780 11900 9480 16230 7920 Arnhem 2150 5200 7870 22090 33270 Omgeving Arnhem 12270 16290 11050 18980 13320 Nijmegen 1980 4560 9950 24360 29360 Omgeving Nijmegen 10100 10290 7380 13600 6700 Totaal 36280 48240 45730 95260 90570 Verhoudingsgewijs weinig vrijstaand en tweekappers in steden Rijwoningen en appartementen veel in steden
Samenstelling woningvoorraad Sociale huur Part.huur Koop goedkoop Koop middelduur laag Koop middelduur hoog Koop duur Liemers 16080 5960 3540 11770 12230 5120 Arnhem 26010 12830 11720 9020 4130 6300 Omgeving Arnhem 17150 9080 630 9980 17980 8100 Nijmegen 28500 10940 4870 11540 6090 8050 Omgeving Nijmegen 12370 4310 210 6400 8240 16360 Totaal 100110 43120 20970 48710 48670 43930 Veel goedkope koop in Arnhem, weinig in omgeving van de steden Liemers veel middeldure koop Omgeving Nijmegen veel dure koop Sociale en particuliere huur in de steden
Samenstelling naar woonmilieus Centrum Stedelijk Sub Stedelijk Dorps Liemers 6970 48340 Arnhem 16050 54200 320 Omgeving Arnhem 12630 59280 Nijmegen 17200 54450 120 Omgeving Nijmegen 27890 20270 Totaal 33250 156140 128330
Eigendom - Arnhem
Eigendom Renkum
Eigendom - Veluwezoom
Eigendom - Liemers
Eigendom - Lingewaard
Eigendom - Overbetuwe
Eigendom - Nijmegen
Eigendom - Omgeving Nijmegen
Woningtypes - Arnhem
Woningtypes - Renkum
Woningtypes - Veluwezoom
Woningtypes - Liemers
Woningtypes - Lingewaard
Woningtypes - Overbetuwe
Woningtypes - Nijmegen
Woningtypes Omgeving Nijmegen
Bouwjaren - Arnhem
Bouwjaren - Renkum
Bouwjaren - Veluwezoom
Bouwjaren - Liemers
Bouwjaren - Lingewaard
Bouwjaren - Overbetuwe
Bouwjaren - Nijmegen
Bouwjaren Omgeving Nijmegen
BLOK 2 Bewoning van de voorraad Hoe ziet de bevolking er uit per subregio?
Aandeel 15 25 jarigen
Aandeel 65-plussers
Aandeel huishoudens met kind
Aandeel laag inkomen
BLOK 3 Omgevingskenmerken Hoe ziet de omgeving er uit per subregio?
Omgevingsadressendichtheid
Woonmilieus ABF
Woonmilieus Companen
BLOK 4 Marktindicatoren Welke delen van de woningvoorraad liggen het beste in de markt?
Populariteit van het gebied obv m2-prijzen vrijstaand 2-kappers rijwoning appartement totaal Liemers 1781 1737 1699 1720 1725 Arnhem 2195 2006 1765 1792 1808 Omgeving Arnhem 1750 1767 1771 1649 1773 Nijmegen 1927 1900 1794 1858 1831 Omgeving Nijmegen 2075 2064 1960 2061 2066 Eindtotaal 1800 1861 1790 1806 1816
Populariteit van het gebied obv m2-prijzen Liemers Arnhem Omg Arnh Nijmegen Omg Nijm Centrum-stedelijk-plus 1890 1899 Stedelijk vooroorlogs 1920 2003 Stedelijk naoorlogs compact 1577 1768 Stedelijk naoorlogs grondgeb 1693 1774 Groen stedelijk 2108 1936 Centrum klein stedelijk 1731 2204 Klein stedelijk 1654 1885 Groen kleinstedelijk 1679 2084 Centrum dorps 1749 1773 2066 Dorps 1622 1638 1632 1906 Landelijk bereikbaar 1767 2374 1824 2094 Totaal 1725 1808 1744 1831 2019
Populariteit van het gebied obv ontwikkeling WOZ-waarde 2009-2012 Vrijstaand 2-kappers rijwoning appartement totaal Liemers -8% -8% -7% -7% -8% Arnhem -8% -7% -6% -7% -7% Omgeving Arnhem -6% -6% -6% -6% -6% Nijmegen -6% -6% -6% -5% -6% Omgeving Nijmegen -7% -6% -6% -6% -6% Eindtotaal -7% -6% -6% -6% -6%
Populariteit van het gebied obv ontwikkeling WOZ-waarde 2009-2012 Liemers Arnhem Omg Arnh Nijmegen Omg Nijm Centrum-stedelijk-plus -10% -5% Stedelijk vooroorlogs -12% -5% Stedelijk naoorlogs compact -6% -5% Stedelijk naoorlogs grondgeb -5% -6% Groen stedelijk -8% -6% Centrum klein stedelijk -4% * Klein stedelijk -8% Groen kleinstedelijk -8% Centrum dorps -7% * -7% -5% Dorps -8% * -6% -7% -7% Landelijk bereikbaar -10% -5% -4% -7% Totaal -8% -7% -6% -6% -6% * Duiven en Wijchen ontbreken ivm verandering buurtindeling 2009-2012
Gemiddeld gebruiksoppervlakte
WOZ-waarde per m2
Verschuiving WOZ-waarde
Conclusies obv m2-prijzen Marktdruk in Nijmegen e.o. hoogst (Afnemende) marktdruk op luxere koopwoningen in Arnhem Liemers ontspanning: Rijwoningen & appartementen Dorpse en kleinstedelijke woonmilieus Omgeving Arnhem ontspanning: Appartementen Dorpse woonmilieus Arnhem ontspanning: Naoorlogse compacte en grondgebonden woonmilieus
Verhuurscore Marktindex Van Enserve hebben we de verhuringen voor de Stadsregio gekregen voor de periode 2008-2013. Deze verhuringen hebben we geanalyseerd op de marktindex, die ook door Enserve gehanteerd wordt: het aantal reacties gedeeld door het aantal keren dat een woning aangeboden moet worden. Gebieden / segmenten waar jaarlijks gemiddeld minder dan 10 verhuringen zijn geweest, laten we buiten beschouwing, zodat gemiddelden valide zijn. Een marktindex van minimaal 20 wordt beschouwd als gezonde spanning op de markt. Hoger is druk, lager is ontspanning. Over de afgelopen vijf jaar was de gemiddelde marktindex 20, met andere woorden een gezonde spanning.
Verhuurscore Marktindex per segment (gereguleerde huur)
Verhuurscore Positieve uitschieters: Eengezinswoningen: Beuningen, Groesbeek, Duiven, Heumen, Wijchen Kleine appartementen: Nijmegen, Lingewaard, Duiven Levensloopgeschikte woningen: Beuningen Negatieve uitschieters: Appartementen: Zevenaar, Renkum, Overbetuwe Eengezinswoningen: Zevenaar, Renkum, Rheden, Montferland, Millingen ad Rijn
Verhuurscores top25 beste wijken Rangorde 2013 Rangorde 2012 Rangorde 2011 Rangorde 2010 Nijmegen 't Broek 77,7 Nijmegen Oosterhout 65,6 Beuningen Ewijk Keizershoeve 89,7 Nijmegen Aldenhof 79,1 Nijmegen Hengstdal 74,8 Wijchen Heilige Stoel 60,6 Arnhem Schuytgraaf-Noord 81,8 Wijchen Homberg 61,0 Wijchen Wijchen Noord 49,9 Arnhem Lombok 53,2 Arnhem Elden 62,5 Groesbeek Groesbeek-Noord 60,6 Arnhem Schuytgraaf-Zuid 46,8 Arnhem Van Verschuerbuurt 51,8 Wijchen Kraaijenberg 53,4 Westervoort Westervoort- Broeklanden 53,9 Duiven Zuidoost 40,6 Nijmegen Altrade 48,7 Nijmegen Oosterhout 52,2 Nijmegen Altrade 53,3 Nijmegen Benedenstad 39,7 Nijmegen Lent 46,7 Nijmegen Altrade 49,3 Nijmegen Oosterhout 52,9 Arnhem Weverstraat 39,6 Heumen Malden-West 42,5 Wijchen Homberg 48,6 Nijmegen Hengstdal 47,6 Arnhem De Laar-West 37,5 Wijchen Homberg 38,7 Nijmegen Lent 48,1 Nijmegen Grootstal 46,0 Wijchen Elsland 36,3 Westervoort De Ganzepoel-Schans 36,6 Westervoort Westervoort- Broeklanden 44,5 Wijchen Wijchen Noord 45,9 Nijmegen Nije Veld 35,9 Nijmegen Hengstdal 36,3 Wijchen Heilige Stoel 43,9 Nijmegen Stadscentrum 44,9 Arnhem Klarendal-Noord 35,5 Wijchen Wijchen Noord 36,0 Wijchen Elsland 39,9 Duiven Oud Zuid 42,6 Nijmegen Brakkenstein 35,5 Nijmegen 't Broek 35,6 Ubbergen Beek 38,2 Nijmegen Benedenstad 42,0 Nijmegen Lent 34,8 Wijchen Valendries 35,6 Heumen Malden-Oost 37,2 Lingewaard Uitbreiding Stad Huissen 42,0 Arnhem Malburgen West 34,0 Beuningen Beuningen Olden Tempel 35,5 Duiven Oud Zuid 36,5 Nijmegen Nije Veld 41,3 Overbetuwe Elst-Noordoost 33,5 Lingewaard Zilverkamp 34,9 Beuningen Beuningen Viermorgen 36,4 Nijmegen Wolfskuil 40,8 Westervoort Westervoort 31,6 Arnhem Weverstraat 34,4 Groesbeek Berg en Dal 36,1 Groesbeek Groesbeek De Drul 40,1 Nijmegen Biezen 30,9 Nijmegen Lankforst 34,3 Wijchen Wijchen Noord 35,6 Nijmegen 't Broek 39,6 Nijmegen Oosterhout 30,9 Lingewaard Uitbreiding Stad Huissen 33,8 Nijmegen Hengstdal 33,9 Arnhem Burgemeesterswijk 39,4 Nijmegen Lankforst 30,7 Westervoort Westervoort 32,9 Overbetuwe Heteren 33,6 Nijmegen Hatertse Hei 38,8 Beuningen Beuningen Viermorgen 30,2 Groesbeek Groesbeek-Centrum- Noord 32,8 Nijmegen Brakkenstein 33,0 Nijmegen Heseveld 37,2 Arnhem Kronenburg 30,1 Beuningen Beuningen Aalstervelden 32,4 Wijchen Valendries 32,8 Heumen Malden-Oost 36,5 Lingewaard Uitbreiding Stad Huissen 30,1 Duiven Zuidoost 32,3 Nijmegen 't Broek 32,1 Doesburg Noordelijk Molenveld 36,1 Nijmegen Stadscentrum 28,8 Arnhem Immerloo I 32,0 Doesburg Noordelijk Molenveld 31,7 Ubbergen Beek 34,7 Lingewaard Zilverkamp 27,7 Heumen Malden-Oost 30,8 Nijmegen Lankforst 31,2 Nijmegen Neerbosch-Oost 34,0 Arnhem Sint Marten 27,3 Duiven Oud Zuid 29,8 Beuningen Beuningen Olden Tempel 31,1 Nijmegen Brakkenstein 33,9
Verhuurscores top25 slechtste wijken Rangorde 2013 Rangorde 2012 Rangorde 2011 Rangorde 2010 De oude Stad binnen de Doesburg gracht 10,4 Arnhem Boulevardwijk 10,9 Montferland Didam-Noord 12,3 Overbetuwe Heteren 13,3 Arnhem Kamillehof en Bakenhof 10,4 Arnhem Geitenkamp 10,6 Wijchen Centrum 11,9 Arnhem Sint Marten 13,3 Arnhem Middelgraaflaan en omgeving 10,3 Arnhem Burgemeesterswijk 10,6 Arnhem Sint Marten 11,5 Rheden Dieren-West boven spoorlijn 13,0 Nijmegen Tolhuis 10,2 Arnhem Spijkerbuurt 10,1 Nijmegen Tolhuis 11,3 Nijmegen St. Anna 12,9 Renkum Doorwerth 9,9 Arnhem Over het Lange Water 9,5 Arnhem Schuytgraaf-Centrum 11,2 Rheden Rheden 12,8 Zevenaar Schrijvershoek 9,6 Wijchen Centrum 9,2 Arnhem Arnhemse Allee 10,8 Renkum Renkum-Zuid 12,8 Nijmegen Goffert 9,3 Millingen aan de Rijn Millingen aan de Rijn 8,9 Overbetuwe Driel 10,8 Renkum Oosterbeek ten zuiden van Utrechtseweg 12,0 Rheden Dieren-Zuid beneden spoorlijn 8,9 Nijmegen Galgenveld 8,6 Nijmegen Hees 10,6 Montferland Didam-Zuid 12,0 Montferland Didam-Zuid 8,2 Montferland Didam-Zuid 8,5 Overbetuwe Elst-Zuidwest 10,4 Rheden Dieren-Noord boven spoorlijn 11,8 Zevenaar Giesbeek 8,2 Lingewaard Haalderen 8,4 Renkum Heelsum 10,3 Rheden Dieren-Zuid beneden spoorlijn 11,7 Arnhem Arnhemse Allee 8,2 Doesburg De oude Stad binnen de gracht 8,2 Rheden Rheden 10,3 Renkum Renkum-Noord 11,6 Arnhem Schuytgraaf-Centrum 8,1 Renkum Renkum-Noord 8,1 Arnhem Brouwerijweg en omgeving 9,7 Groesbeek Groesbeek Centrum- Zuid 11,4 Arnhem Boulevardwijk 8,0 Renkum Oosterbeek ten zuiden van Utrechtseweg 7,9 Arnhem Plattenburg 9,5 Arnhem Presikhaaf II 11,3 Renkum Renkum-Zuid 7,8 Arnhem Arnhemse Allee 7,7 Arnhem Utrechtsestraat 9,4 Millingen aan de Rijn Millingen aan de Rijn 11,3 Arnhem Brouwerijweg en omgeving 7,5 Arnhem Schuytgraaf-Centrum 7,1 Renkum Doorwerth 8,8 Nijmegen Weezenhof 11,0 Renkum Oosterbeek ten zuiden van Utrechtseweg 7,2 Renkum Doorwerth 7,1 Millingen aan de Rijn Millingen aan de Rijn 8,2 Arnhem Alteveer-Cranevelt 10,8 Renkum Renkum-Noord 6,7 Rheden Dieren-West boven spoorlijn 7,1 Renkum Oosterbeek ten zuiden van Utrechtseweg 7,6 Renkum Doorwerth 10,4 Arnhem Vredenburg 6,1 Renkum Renkum-Zuid 7,0 Montferland Didam-Zuid 7,4 Overbetuwe Elst-Noordoost 10,1 Nijmegen 't Acker 5,8 Renkum Heelsum 6,5 Doesburg De oude Stad binnen de gracht 7,0 Doesburg De oude Stad binnen de gracht 9,5 Arnhem Elderveld-Noord 5,4 Arnhem Alteveer-Cranevelt 5,7 Arnhem Elderveld-Noord 6,5 Arnhem Arnhemse Allee 9,1 Rheden Velp-Noord boven spoorlijn 5,2 Rheden Velp-Noord boven spoorlijn 5,6 Renkum Renkum-Zuid 5,9 Arnhem Elderveld-Noord 8,8 Nijmegen Galgenveld 4,9 Montferland Didam-Noord 5,4 Arnhem Alteveer-Cranevelt 5,4 Montferland Didam-Noord 8,0 Zevenaar Stegeslag 4,5 Nijmegen Goffert 5,1 Arnhem Vredenburg 4,9 Nijmegen Lent 7,0 Renkum Heelsum 4,3 Arnhem Vredenburg 5,0 Renkum Oosterbeek ten noorden van Utrechtseweg 4,1 Arnhem Elden 5,7 Arnhem Alteveer-Cranevelt 3,8 Rheden Dieren-Zuid beneden spoorlijn 4,6 Rheden Velp-Noord boven spoorlijn 3,3 Rheden Velp-Noord boven spoorlijn 5,3
Lokale / regionale verhuur Zevenaar Westervoort Duiven Renkum Rheden Heumen Doesburg Millingen aan de Rijn Wijchen Ubbergen Beuningen Overbetuwe Groesbeek Montferland Lingewaard Arnhem Nijmegen lokaal regionaal bovenregionaal 0% 20% 40% 60% 80% 100% Verdieping per buurt: er wordt nauwelijks buurtgebonden toegewezen. Wel in beperkte mate wijkgebonden.
BLOK 5 Indicatoren voor toekomstwaarde Kwetsbare delen van de woningvoorraad in beeld
Waar ligt de opgave in de bestaande voorraad? Is er een kwantitatief overschot op termijn Naar segment Naar subregio Waar is doet zich dat waarschijnlijk voor? Substitutie Kwaliteit 9000 8800 8600 8400 8200 8000 aantal saldobenadering Is er een kwalitatieve opgave (op termijn) Waar doet zich dat voor? Kwaliteit 7800 7600 2010 2020 2030 2040
Waar ligt de opgave in de bestaande voorraad? Op basis van zeven indicatoren hebben we de potentiële kwetsbaarheid van de woningvoorraad beoordeeld (kwaliteit)
Substitutie Rekening houden met substitutie-effecten: ontspanning concentreert zich in kwetsbare segmenten. Waar zijn die? 81
Substitutie huurappartement huur rijwoning huur appartement basisniveau gereguleerd levensloopgeschikt gereguleerd gereguleerd koopappartement huur rijwoning huur appartement basisniveau vrije sector levensloopgeschikt goedkoop vrije sector koop rijwoning koop rijwoning koop tweekapper / vrijstaand goedkoop middelduur luxe Substitutie werkt tegen de pijlen in. Als je aan het beging van de keten komt, is er geen substitutiemogelijkheid meer. Die segmenten zijn dan potentieel kritisch. koop appartement levensloopgeschikt luxe 82
LEGENDA Niet kwetsbaar voor vraaguitval Weinig kwetsbaar voor vraaguitval Enigszins kwetsbaar voor vraaguitval Potentieel kwetsbaar voor vraaguitval Op basis van scenario s EIB per gebied bepaald in welke mate er een risico is dat ontspanning zich voordoet
Kwetsbare gebieden - DA
Kwetsbare gebieden - EG
Kwetsbare gebieden - RS
Ontspanning in beeld Liemers In De Liemers is al op korte termijn een voorzichtige ontspanning waarneembaar. Na 2020 treedt in alle scenario s ontspanning op.
Ontspanning in beeld Arnhem In Arnhem doet zich ontspanning na 2030 voor.
Ontspanning in beeld Omgeving Arnhem Nijmegen zal op z n vroegst in 2030 enige ontspanning kennen op de woningmarkt en dan nog selectief, afhankelijk van het ontwikkelingsscenario.
Ontspanning in beeld Nijmegen Nijmegen zal op z n vroegst in 2030 enige ontspanning kennen op de woningmarkt en dan nog selectief, afhankelijk van het ontwikkelingsscenario.
Ontspanning in beeld Omgeving Nijmegen In de omgeving van Arnhem is bij het scenario Dynamische Agglomeraties in de periode 2020-2030 al sprake van ontspanning
Ontspanning in beeld Indicatoren benoemd, afgeleid van EIB-onderzoek, beschikbare data, ervaringen en gemiddelden per subregio. In de kantlijn per subregio aandeel gereguleerd en gemiddelde WOZ-waarde
Ontspanning in beeld Dynamische Agglomeraties Evenwichtige Groei Ruimtelijke Segregatie De Liemers 32,50% huur gereguleerd huur gereguleerd huur gereguleerd 218.000 goedkoop koop < 70% gemiddelde WOZ icm lage m2-prijs goedkoop koop < 100% gemiddelde WOZ icm lage m2-prijs gemeenten Zevenaar, Doesburg, Montferland, Rijnwaarden ihb substedelijke woonmilieus alle woonmilieus Arnhem 47,30% huur gereguleerd huur gereguleerd 190.000 woonmilieus buiten centrum met hoge bouwdichtheid (substedelijk 2000-2500 omgevingsadressendichtheid) Omgeving Arnhem woonmilieus buiten centrum met hoge bouwdichtheid (substedelijk 2000-2500 omgevingsadressendichtheid) Omgeving Nijmegen goedkope huurappartementen (starterssegment) koop (goedkope segment < 70% WOZ-waarde icm lage m2-prijs) 30,40% huur gereguleerd in eenzijdigste delen gereguleerd (beperkt) huur (gereguleerd) 254.000 Slechtste deel koopvoorraad (< 50% gemiddelde WOZ-waarde en lage m2 prijs) goedkoop koop <70% WOZ icm lage m2-prijs Nijmegen 48,70% huur gereguleerd huur gereguleerd 210.000 goedkope huurappartementen (starterssegment) goedkope koop< 70% WOZ-waarde icm lage m2-prijs 27,80% huur gereguleerd gereguleerd (beperkt) goedkope huurappartementen (starterssegment) Slechtste deel koopvoorraad (< 50% 263.000 gemiddelde WOZ-waarde en lage m2 prijs) goedkope koop <70% WOZ icm lage m2-prijs goedkope koop <70% WOZ icm lage m2-prijs
BLOK 6 Kwantitatieve verdieping Kwetsbare delen van de woningvoorraad in beeld
kwalitatieve benadering Ontspanning niet overal gelijk. Zicht op kwalitatieve kenmerken geeft inzicht in potentiële risico s. Dit geldt bij ontspanning en blijvende druk op de woningmarkt. Mate waarin een probleem zich voordoet verschilt. Bij kwalitatieve benadering gekeken naar combinatie van kwaliteitskenmerken en aanpasbaarheid van de voorraad.
Flexibiliteit / aanpasbaarheid Courant Potentieel aanpasbaar Slecht aanpasbaar <1920 Bovengemiddelde m2- prijs 1920-45 Volledig Ondergemiddelde m2- prijs 1945-65 Volledig 1965-75 Aanpasbaar grenzend aan centrum Ondergemiddelde m2- prijs Op afstand van centrum 1975-90 Volledig >1990 Landelijk (sub)stedelijk
Op basis van scenario s EIB per gebied bepaald in welke mate er een risico is dat ontspanning zich voordoet. Daaraan toegevoegd een overzicht van waardevolle / kwetsbare kwaliteiten per buurt.
Arnhem DA
Arnhem DA + indicatoren
Arnhem EG
Arnhem EG + indicatoren
Arnhem RS
Arnhem RS + indicatoren
Omgeving Arnhem (west) - DA
Omgeving Arnhem (west) DA + indicatoren
Omgeving Arnhem (west) - EG
Omgeving Arnhem (west) EG + indicatoren
Omgeving Arnhem (west) - RS
Omgeving Arnhem (west) RS + indicatoren
Veluwezoom - DA
Veluwezoom DA + indicatoren
Veluwezoom - EG
Veluwezoom EG + indicatoren
Veluwezoom - RS
Veluwezoom RS + indicatoren
Liemers - DA
Liemers DA + indicatoren
Liemers - EG
Liemers EG + indicatoren
Liemers RS
Liemers RS + indicatoren
Lingewaard - DA
Lingewaard DA + indicatoren
Lingewaard - EG
Lingewaard EG + indicatoren
Lingewaard - RS
Lingewaard RS + indicatoren
Overbetuwe - DA
Overbetuwe DA + indicatoren
Overbetuwe - EG
Overbetuwe EG + indicatoren
Overbetuwe - RS
Overbetuwe RS + indicatoren
Nijmegen - DA
Nijmegen DA + indicatoren
Nijmegen - EG
Nijmegen EG + indicatoren
Nijmegen - RS
Nijmegen RS + indicatoren
Omgeving Nijmegen - DA
Omgeving Nijmegen DA + indicatoren
Omgeving Nijmegen - EG
Omgeving Nijmegen EG + indicatoren
Omgeving Nijmegen - RS
Omgeving Nijmegen RS + indicatoren