Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Betalingsverplichting kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten (art. 7:260 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub g, 7 en 18 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Het Hoogt 249 1025 GX AMSTERDAM Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op 30-11-2016 Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker Hierna te noemen: huurder Wederpartij Hierna te noemen: verhuurder ------------------------------------------------------------------------------------------ Kern van de uitspraak De betalingsverplichting van de huurder voor de kostenpost 'stookkosten' over het jaar 2013 bedraagt 1763,85 ------------------------------------------------------------------------------------------ I Verloop van de procedure De Huurcommissie ontving op 17 juli 2015 een verzoek van de huurder. Daarin vraagt hij aan de Huurcommissie om de eindafrekening van de kostenpost 'stookkosten' over het jaar 2013 te beoordelen. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft een voorbereidend onderzoek laten uitvoeren. Daarvoor is op 1 oktober 2015 een onderzoek uitgevoerd. Bij de verhuurder zijn de rekeningen van de kosten voor gas opgevraagd. De gevraagde rekeningen zijn niet door de verhuurder opgestuurd. De resultaten van het onderzoek zijn vastgelegd in een rapport. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: 14 december 2015 Pagina 1 van 5
Naar aanleiding van het verhandelde ter zitting en de ingebrachte stukken heeft de commissie een nader onderzoek noodzakelijk geacht. Dit onderzoek is ingesteld op 22 februari 2016. De resultaten van het onderzoek zijn vastgelegd in een rapport van nader onderzoek (1). De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. Dit rapport van nader onderzoek is op zitting van 6 april 2016 behandeld in aanwezigheid van partijen. Op grond van de verklaringen van partijen en de beschikbare informatie heeft de commissie verhuurder in de gelegenheid gesteld aanvullende informatie te verstrekken. De ontvangen informatie is verwerkt in een nieuw rapport van nader onderzoek (2) van mei 2016. De Huurcommissie heeft ook dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Korte samenvatting verklaring huurder: ik ga akkoord met het rapport van nader onderzoek van mei 2016; ik heb eerder in deze procedure al een uitgebreide toelichting en diverse stukken aan de commissie gestuurd; verhuurder heeft investeringen gedaan op kosten van huurders, maar heeft nagelaten de huurders in de besluitvorming te betrekken; de Warmtewet stelt een maximaal bedrag aan stookkosten vast; het Gj-tarief is te hoog in relatie tot het Besluit Servicekosten van 2014; ik verwijs voor de besluitvorming van de Huurcommissie naar mijn eerdere voorstel. Korte samenvatting verklaring gemachtigden van de verhuurder: verhuurder is geen energieleverancier maar heeft een leverancier gezocht in overleg met huurders; er is een aanvraag gedaan voor Europese subsidie voor duurzame investeringen onder andere in het ketelhuis; er is 8 miljoen subsidie verstrekt aan de corporaties; aan het laatste rapport hebben we weinig toe te voegen; de verdeelsleutel is 22 woningen aangesloten op ketelhuis 3; Pagina 2 van 5
er waren in 2013 geen Gj-meters aangesloten, inmiddels zijn die wel in de woningen gemonteerd vanwege de Warmtewet; het verbruik per woning is omlaag gegaan, zuiniger stoken is een logisch gevolg ervan; het project heeft gelopen van februari 2013 tot maart 2016; in alle woningen is een eigen meter geplaatst en alle huurders zijn nu klant van de energiemaatschappij, dit op basis van een overeenkomst uit 2007; in de periode 2008-2013 is er veel te doen geweest over deze problematiek, ook zijn er rechtszaken gevoerd; met ingang van 2014 bepaalt de Warmtewet de kosten van de collectieve installatie voor individuele huurders; we vragen ons af of het reëel is om de KWR-toets toe te passen. III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt de eindafrekening voor de kostenpost 'stookkosten'. De Huurcommissie kan het bedrag verlagen als blijkt dat het hoger is dan de daadwerkelijk gemaakte kosten. Als er geen eindafrekening is stelt de Huurcommissie de betalingsverplichting van de huurder voor de onderzochte kostenposten vast op basis van de aangetoonde daadwerkelijk gemaakte kosten. Omdat de huurder alleen de kostenpost ter discussie stelt, zal de Huurcommissie de andere kostenposten niet beoordelen. De Huurcommissie neemt deze posten ongewijzigd over van de eindafrekening van de verhuurder. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zittingen van 6 april en is besproken. Eindafrekening kosten voor gas De huurder heeft gedurende het jaar 2013 de woonruimte gehuurd. De verhuurder heeft over deze periode een bedrag van 1763,85 in rekening gebracht. Deze kosten zijn volgens de huurovereenkomst tussen de huurder en de verhuurder overeengekomen. Rapportage De rapporteur heeft voor de Huurcommissie twee adviezen opgesteld. Het eerste advies is om het bedrag voor de kostenpost 'stookkosten' over het jaar 2013 vast te stellen overeenkomstig de afrekening van verhuurder op 1763,85. Het tweede advies is om het bedrag voor de kostenpost 'stookkosten' over het jaar 2013 vast te stellen overeenkomstig de KWR-methode op 829,60. Beoordeling Huurcommissie In wat de huurder of de verhuurder ter zitting heeft verklaard en op basis van alle informatie die de commissie gedurende de procedure heeft ontvangen van huurder en verhuurder, de onderzoeken die zijn ingesteld en de rapporten daarvan én hetgeen partijen tijdens de beide zittingen hebben verklaard, ziet de Huurcommissie aanleiding om de betalingsverplichting van huurder van de stookkosten niet vast te stellen op basis van de KWR-methode. Pagina 3 van 5
De Huurcommissie stelt de betalingsverplichting van de huurder voor 2013 conform de afrekening van verhuurder vast op 1763,85. Het verschil tussen de afrekening en de verbruiksnorm KWR is weliswaar groot, maar dit betekent nog niet dat de afrekening onredelijk is. Verhuurder heeft voldoende aangetoond dat zijn afrekening goed is onderbouwd. De Warmtewet kan bij deze afrekening geen rol spelen omdat deze van kracht is geworden met ingang van 2014. Overigens is de commissie niet bevoegd zich uit te spreken over de vraag of de huurders in voldoende mate zijn betrokken bij de planvorming en de besluitvorming daarin. Conclusie / Gevolgen van deze uitspraak De huurder moet voor de kostenpost 'stookkosten' 1763,85 betalen. De overige kostenposten neemt de Huurcommissie ongewijzigd over van de eindafrekening van de verhuurder. De totale betalingsverplichting van de huurder voor de servicekosten over het jaar 2013 bedraagt 2087,48. Legesbeoordeling De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. De Huurcommissie oordeelt dat het bedrag aan kosten voor gas dat de verhuurder berekent, redelijk is. De Huurcommissie stelt de huurder daarom in het ongelijk. De huurder moet de leges betalen. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. Pagina 4 van 5
IV Beslissing De betalingsverplichting van de huurder voor de kostenpost 'stookkosten' over het jaar 2013 bedraagt 1763,85. De totale betalingsverplichting van de huurder voor de servicekosten over het jaar 2013 bedraagt 2087,48. Volgens de wet worden huurder en verhuurder geacht te zijn overeengekomen wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met de beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De huurder moet 25,00 leges betalen. De huurder heeft dit bedrag al betaald als voorschot. Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd. AMSTERDAM, De Huurcommissie, mr. J.A.M. Schuurbiers drs F.L.A. Bevers en A.M. Rudolphus Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 5 van 5