2015-370 WOONVISIE Analyse Inhoud 1: Inleiding pag. 2 2: Ontwikkelingen in wet- en regelgeving pag. 3 3: Trends op het gebied van wonen pag. 9 4: Huidige situatie op de woningmarkt pag. 11 5: Bevolkings- en woningbehoefteontwikkeling pag. 16 6: Wonen en zorg pag. 22 7: Woningbouwontwikkeling pag. 27 8: Duurzaamheid pag. 30 1
1. Inleiding In deze analyse wordt een beeld geschetst van hoe het wonen er in Nieuwegein voor staat op dit moment. In een aantal paragrafen worden de verschillende aspecten en ontwikkelingen die van invloed zijn op het wonen beschreven. Misschien is het beeld niet volledig, maar de informatie geeft wel een beeld van de knelpunten die er zijn. Op basis van de analyse kunnen de opgaven die er liggen voor het wonen in Nieuwegein geformuleerd worden. De analyse begint met een paragraaf over ontwikkelingen in wet- en regelgeving. Deze paragraaf gaat in op de nieuwe Huisvestingswet en de Herzieningswet toegelaten instellingen. Beide wetten zijn van invloed op het lokale woonbeleid. De analyse geeft vervolgens een aantal trends op het gebied van wonen in beeld. Vervolgens wordt ingegaan op de huidige situatie op de woningmarkt, welke ontwikkelingen zijn te zien in de koop en sociale huurwoningmarkt. In de volgende paragraaf wordt de bevolkingsen woningbehoefteontwikkeling geschetst. Er is een aparte paragraaf gewijd aan het onderwerp Wonen en zorg omdat het langer zelfstandig blijven wonen van zorgbehoevenden grote impact zal hebben. In de paragraaf woningbouwontwikkeling wordt een beeld geschetst wat er de afgelopen jaren is gebouwd en wat er op dit moment aan woningbouw gepland staat. Tenslotte wordt in de paragraaf duurzaamheid een beeld geschetst van hoe duurzaam de woningvoorraad op dit moment is. Dit geeft een beeld van de kwaliteit van de woning, maar is in het kader van de woonlasten en betaalbaarheid ook relevant voor het wonen. 2
2. Ontwikkelingen in wet- en regelgeving Er zijn twee belangrijke wetswijzingen die van invloed zijn op het woonbeleid. Enerzijds is dat de Huisvestingswet en anderzijds is dat de Herzieningswet Toegelaten Instellingen en de novelle op deze wet. Hieronder volgt in het kort de essentie van beide wetten. De Huisvestingswet 2014 De Huisvestingswet maakt het mogelijk voor gemeenten om in te grijpen in de woonruimteverdeling en samenstelling van de woonruimtevoorraad. Gemeenten kunnen dit doen ter bestrijding van de onevenwichtige en onrechtvaardige gevolgen van schaarste aan goedkope woonruimte. Het Huisvestingswet 2014 is een uitputtende regeling. Gemeenten kunnen niet middels collegebesluiten of beleidsregels, dan wel convenanten (met verhuurders) of andere privaatrechtelijke instrumenten, maatregelen treffen die de werking van deze wet doorkruisen. Tegelijkertijd heeft de wet geen verplichtend karakter. Slechts als er aantoonbaar sprake is van schaarste die leidt tot onevenwichtige en onrechtvaardige effecten, kan van dit instrumentarium gebruik gemaakt worden. Voorgeschiedenis De Huisvestingswet 2014 heeft een lange voorgeschiedenis. Het originele wetsvoorstel dateert van december 2009. Sindsdien is het wetsvoorstel bij drie nota s van wijziging en een drietal amendementen gewijzigd, voordat het in april 2014 door de Tweede Kamer werd aangenomen. Deze wijzigingen betreffen een aantal wezenlijke: - de mogelijkheid om bij woningtoewijzing te sturen op leefbaarheid is vervallen; - lokaal maatwerk is (beperkt) mogelijk voor alle gemeenten; - verdelingsregels kunnen niet gelden voor koopwoningen en kavels; - mantelzorgverleners en -ontvangers zijn als urgentiecategorie toegevoegd; - vergunningplicht bij onttrekking is niet van toepassing bij omzetting of onttrekking van de eigen woning ten behoeve van kantoor of praktijkruimte. De kern van de Huisvestingswet 2014 Het uitgangspunt van de Huisvestingswet 2014 is de vrijheid van vestiging. Iedereen die rechtmatig in Nederland verblijft, heeft het recht om zich vrijelijk te verplaatsen en te vestigen. Dit grondrecht kan alleen worden beperkt indien noodzakelijk voor het algemeen belang in een democratische samenleving. Dat belang kan volgens de wet gelegen zijn in het tegengaan van de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte. Als hier aantoonbaar sprake van is en als het instrumentarium van de wet geschikt en proportioneel is om die effecten te bestrijden kunnen gemeenten verdelingsregels stellen. De schaarste kan betrekking hebben op schaarste aan goedkope woonruimte in het algemeen, schaarste aan woonruimte met specifieke voorzieningen of schaarste aan woonruimte voor de huidige inwoners van een gemeente. Het bestaan van schaarste op zich is dus onvoldoende reden om van de wet gebruik te maken: er moet sprake zijn van verdringing van kwetsbare groepen, als gevolg van die schaarste. Schaarste los je niet op met verdelingsmaatregelen; je kunt hooguit de onwenselijke effecten ervan matigen. Teneinde de rechten van woningzoekenden niet onnodig te beperkten, dient overheidsingrijpen beperkt te blijven tot die delen van de woningmarkt waar de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste zich voordoen. Het instrumentarium bestaat uit het vaststellen van een Huisvestingsverordening, die regels bevat met betrekking tot het in gebruik geven en nemen van goedkope woonruimte en/of het 3
wijzigen van de samenstelling van de woningvoorraad. Het is niet meer mogelijk om in plaats van een verordening dergelijke regels af te spreken met corporaties (in een convenant). Zodoende wordt de democratische legitimiteit vergroot en de transparantie, openheid en rechtsbescherming voor woningzoekenden bevorderd. Sturing in de woonruimteverdeling beperkt zich tot de goedkope woonruimtevoorraad die bestemd is voor verhuur. De vaste huurprijsgrens vervalt; gemeenten moeten zelf de schaarse, goedkope voorraad aanwijzen en daarmee vergunningplichtig maken. Over de verdeling van woonruimte boven de in de verordening genoemde prijsgrens kan de gemeente geen regels stellen. De Huisvestingsverordening heeft een tijdelijk karakter van maximaal 4 jaar. Gedurende die periode worden gemeenten geacht de structurele problemen op de woningmarkt, die ten grondslag liggen aan de verdringingseffecten, aan te pakken. De Huisvestingsverordening moet dus zijn ingebed in een bredere beleidsvisie gericht op het wegnemen van schaarste op de woningmarkt. Bij de voorbereiding van vaststelling of wijziging van een bestaande verordening dient overleg te worden gepleegd met in de gemeente werkzame woningcorporaties, woonconsumentenorganisaties en andere stakeholders. Bovendien dient de inhoud van de verordening te worden afgestemd met de omliggende gemeenten in de woningmarktregio. Voor gemeenten gelegen in een Wgr+regio kan één regionale Huisvestingsverordening worden opgesteld door het algemeen bestuur van de regio. De Wgr+regio s zijn inmiddels afgeschaft, maar de wet voorziet er in om in een gebied, dat vanuit het oogpunt van het functioneren van de woningmarkt als een geheel kan worden beschouwd, te komen tot een gemeenschappelijke Huisvestingsverordening of afgestemde verordeningen. Bij het aanbieden van vergunningplichtige woonruimte kan een gemeente voorrang geven aan woningzoekenden met maatschappelijke of economische binding. In gemeenten die op basis van regels voortvloeiend uit de Wet ruimtelijke ordening geen of geringe uitbreidingsmogelijkheden hebben, kan dat voor het deel van het aanbod waarvoor dat aantoonbaar noodzakelijk is. Voor andere gemeenten geldt dat voor maximaal 50% van het vergunningplichtige aanbod bij vergunningverlening voorrang kan worden gegeven aan woningzoekenden uit de regio. Maximaal de helft daarvan (25%) is met voorrang toewijsbaar aan lokaal gebondenen. De percentages hebben betrekking op de woonruimte die met voorrang voor mensen met binding (regionaal of lokaal) worden aangeboden. Het toepassen van economische en maatschappelijke binding mag er niet toe leiden dat er geen reële huisvestingsmogelijkheden zijn voor woningzoekenden zonder binding. De Huisvestingswet 2014 biedt de mogelijkheid een urgentieregeling op te stellen, ook wanneer er geen sprake is van schaarste aan goedkope woonruimte. Ook zonder schaarste kan immers behoefte bestaan om sommige woningzoekenden met voorrang te kunnen huisvesten. Gemeenten zijn vrij om urgentiecategorieën te bepalen. Echter, stelt de gemeente een urgentieregeling op, dan schrijft de wet een drietal verplichte urgentiecategorieën voor. De Huisvestingswet 2014 biedt tevens de mogelijkheid het onttrekken, samenvoegen, splitsen en omzetten alsmede de woningvorming van aangewezen categorieën woonruimte vergunningplichtig te maken. Dit moet gericht zijn op het voorkomen van schaarste in het goedkope deel van de voorraad. Dit is niet noodzakelijkerwijs dezelfde woonruimtevoorraad als bij de woonruimteverdeling en kan van toepassing zijn op zowel de goedkope huur- als koopvoorraad. Een vergunning wordt verleend tenzij het belang van behoud of samenstelling van 4
de woonruimtevoorraad groter is dan het met onttrekken, samenvoegen, omzetten, splitsen of woningvorming gediende belang. Naast schaarste kan een dergelijk belang ook liggen in een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het betreffende pand. Hier kunnen leefbaarheidsoverwegingen dus wél een rol spelen. In de regio wordt op dit moment een nieuwe verordening opgesteld. Het is de bedoeling dat deze verordening eensluidend wordt in 16 gemeenten in de regio. De verordening wordt door de afzonderlijke gemeenteraden vastgesteld. De herziene woningwet (Herzieningswet toegelaten instellingen en novelle) Er wordt al meer dan 12 jaar gewerkt aan een herziening van de woningwet, maar het lijkt nu echt te gaan gebeuren. Er is nog maar een hindernis te nemen, instemming van de Eerste Kamer. Op 11 december heeft in ieder geval de Tweede Kamer unaniem ingestemd met de Novelle op de Herziene Woningwet. Novelle Op 5 juli 2012 werd de Herzieningwet met algemene stemmen aangenomen door de Tweede Kamer. In oktober van dat jaar heeft de Eerste Kamercommissie voorlopig verslag uitgebracht en was in afwachting van de memorie van antwoord. Een maand later treedt Kabinet Rutte II aan. Het regeerakkoord met betrekking tot de woningcorporaties en het rapport van de commissie Hoekstra over het toezicht op woningcorporaties zijn voor de minister voor Wonen en Rijksdienst de aanleiding om het betreffende wetsvoorstel middels een Novelle op enkele belangrijke onderdelen te wijzigen. Deze Novelle is dus nu op 11 december aangenomen inclusief diverse amendementen en moties. Deze zijn uiteindelijk allemaal verwerkt in een integrale tekst Herzieningswet Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting, zoals die zou komen te luiden na aanvaarding van de novelle en de aangenomen amendementen daarop. In het onderstaande overzicht wordt de essentie van de totale Herziene Woningwet toegelicht: Wat is de invulling van de taakstelling van de toegelaten instelling? Wat zijn toegestane niet Deab-activiteiten? Wanneer is scheiding of splitsing nodig? Welke vorm van toezicht komt er op de toegelaten instelling? Welke nieuwe rol krijgt de gemeente? Welke nieuwe rol krijgt de huurder? Welke schaalgrootte van de toegelaten instelling is toegestaan? Moeten toegelaten instellingen Europees aanbesteden? Welke mogelijkheden zijn er voor wooncoöperaties? Wat schrijft de wet voor over de bedrijfslasten van toegelaten instellingen? De Invulling van de taakstelling van de toegelaten instelling In het regeerakkoord is ten aanzien van het werkterrein van toegelaten instellingen opgenomen: Woningbouwcorporaties moeten weer dienstbaar worden aan het publiek belang in hun werkgebied. Hun taak brengen we terug tot het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen en het daaraan ondergeschikte direct verbonden maatschappelijke vastgoed. In de Herziene woningwet is dit vertaalt dat Toegelaten instellingen (TI) worden beperkt tot het bouwen, verhuren, beheren sociale huurwoningen en het daaraan ondergeschikte direct verbonden maatschappelijk vastgoed. 5
Maatschappelijk vastgoed - moet onlosmakelijk verbonden zijn met het woongebouw en; - een wijk, buurt of buurtschap gerichte functie hebben; - plaatsvinden in een gebied waar de woongelegenheden zijn van de TI. Zorg De functies die onlosmakelijk samenhangen met zorggebouwen worden toegerekend tot wonen als zij fysieke eenheid vormen met een woonzorggebouw. Leefbaarheid Inzet op leefbaarheid kan de waarde van het vastgoed in deze wijken op peil houden en daarom bedrijfseconomisch wenselijk zijn. Ook kan het om die reden helpen om tijdig problemen te signaleren en zo bijvoorbeeld, door inschakeling van schuldhulpverlening, huisuitzettingen te voorkomen. Het Burgerlijk Wetboek kent verplichtingen voor toegelaten instellingen om het woongenot van hun huurders te garanderen. Zowel vanuit dat perspectief, als vanuit bedrijfseconomische afwegingen kan een bepaalde inzet op leefbaarheid door toegelaten instellingen dus zijn aangewezen. Afbakening Bovengenoemde taken mogen niet in de volgende gevallen: - TI geen noemenswaardig bezit in de gemeente heeft; - Omvang van de investeringen maatschappelijk en bedrijfseconomisch in omvang niet verantwoord is; - De activiteit primair de verantwoordelijkheid van een andere partij is; - Om religieuze stromingen te faciliteren Maatschappelijk vastgoed wat de TI al heeft maar wat niet aan deze eisen voldoet mag blijven. Daarnaast zijn activiteiten die met de nieuwe regelgeving niet langer zijn toegestaan maar die nu wel door corporaties worden uitgevoerd, toegestaan zolang reeds concrete en meetbare stappen zijn gezet. Toegestane niet-daeb 1 activiteiten Nieuwe niet-daeb-activiteiten mogen als ze ten dienste staan van de Daeb-werkzaamheden en dan alleen in gebieden met Daeb-bezit. Ze moeten bijdragen aan het volkshuisvestingsbeleid van de gemeente. De gemeente moet dit afstemmen met omliggende gemeenten (omstandigheden en vraag). Bij niet-daeb investeringen deelt de gemeente haar oordeel over de markttoets mede aan zowel de toezichthouder als alle betrokken partijen. Marktpartijen kunnen binnen vier weken bezwaren bij de toezichthouder indienen. Bestaande niet-daeb-activiteiten mogen blijven, in de niet-daeb-tak van TI en woningen met een gereguleerd huurcontract zijn altijd Daeb. Bij niet-daeb investeringen deelt de gemeente haar oordeel over de markttoets mede aan zowel de toezichthouder als alle betrokken partijen. Marktpartijen kunnen binnen vier weken bezwaren bij de toezichthouder indienen. Het door corporaties kopen en vervolgens slopen van onroerende zaken, om ter plaatse in plaats daarvan niet-daeb woongelegenheden of gebouwen te realiseren, wordt als één investering beschouwd. Deze gehele investering is al dan niet Daeb. Scheiding binnen en splitsing van Toegelaten Instellingen In het wetsvoorstel is voorgesteld de Toegelaten instelling op te splitsen in twee van elkaar gescheiden bedrijfsonderdelen, zijnde de Daeb tak die de kerntaken van de toegelaten instelling uitvoert en de niet-daeb tak die belast is met alle overige werkzaamheden. Het wetsvoorstel verplicht daarbij, overeenkomstig de Europese transparantierichtlijn, tot een administratieve 1 Diensten van Algemeen Economisch Belang 6
scheiding. Daarnaast is een juridische scheiding mogelijk, die in dat geval logischerwijs in de plaats komt van de administratieve scheiding. Wanneer een TI gaat scheiden dan: - Kan Daeb aan de niet Deab-tak geld lenen tegen marktconforme rente. - Niet-Daeb vervangt deze lening vanuit de markt. Nieuwe activiteiten allen financiering markt. - Overleg WSW vrijgeven van bestaand geborgd niet-daeb. - Daeb kan geen zekerheidsrechten vestigen met Daeb-onderpand ter financiering van niet-daeb. - Zolang TI meerderheid aandelen bezit in beide dochters is er bestuurlijke binding mogelijk tussen Daeb en niet-daeb en vallen beide dochters onder toezicht van de gemeente. Woningcorporaties met een jaaromzet onder 30 miljoen euro met een klein aandeel niet-daebbezit (maximaal 5 procent van de jaaromzet) hoeven hun activiteiten niet administratief te scheiden. Zij kunnen volstaan met een scheiding van baten en lasten aan het einde van het jaar. Deze maatregel heeft betrekking op ongeveer 65 procent van de woningcorporaties. De datum waarop scheidings- en splitsingsvoorstellen bij de toezichthouder uiterlijk moeten worden ingediend, wordt gesteld op 1 januari 2017. Toezicht Er komt een onafhankelijke woonautoriteit waaronder zowel het financieel als het volkshuisvestelijk toezicht komt te vallen. Die wordt ingericht volgens het inspectiemodel, met de minister als eindverantwoordelijke. Het financiële en het volkshuisvestelijke toezicht zal geen onderdeel uitmaken van een directoraat-generaal dat tevens verantwoordelijk is voor de beleidsvorming voor toegelaten instellingen. Beleid en financieel en volkshuisvestelijk toezicht zullen organisatorisch volstrekt van elkaar gescheiden zijn. Wanneer een TI bij financiële problemen geen structuur hoe te handelen opstelt zal het toezicht voor de TI worden uitgebreid door een instelling of persoon aan te stellen. De intrekking van de toelating is, met name gezien de daarmee onverbrekelijk verbonden ontbinding van de rechtspersoon, de zwaarst mogelijke maatregel tegen toegelaten instellingen. Rol gemeenten De positie van gemeenten wordt versterkt waar het gaat om de bijdrage die toegelaten instellingen moeten leveren aan de gemeentelijke volkshuisvestingsopgave. Dit komt onder meer tot uitdrukking in een vergroting van de mogelijkheden van gemeenten om informatie op te vragen, een betere aansluiting tussen het gemeentelijke begrotingsproces en de aanlevering van informatie door de toegelaten instelling en een grotere rol voor gemeenten waar het gaat om de wenselijkheid van niet-daeb investeringen en de invulling van de regionale schaal waarop de toegelaten instelling actief is. Uiteindelijk is het wenselijk dat dit uitmondt in prestatieafspraken tussen de toegelaten instelling en de gemeenten. Er is een grondslag voor een AMvB opgenomen om eisen te stellen aan het bod van de corporatie aan de gemeente. Rol van de huurders Huurdersorganisaties worden een volwaardige partij bij het maken van prestatieafspraken met gemeenten en corporaties. Daarnaast krijgen huurdersorganisaties instemmingsrecht over fusies en verbindingen, het recht om minimaal een derde van de raad van commissarissen voor te dragen en meer geld om trainingen te volgen of deskundig advies en onderzoek in te huren. De schaal van de Toegelaten instelling Nederland wordt opgedeeld in verschillende woningmarktregio s. Een corporatie mag vervolgens nog maar in één woningmarktgebied actief zijn. Buiten dit kerngebied mag de corporatie het bestaande bezit niet meer uitbreiden. Op deze manier kunnen corporaties zich volledig richten op hun maatschappelijke kerntaak in de betreffende woningmarktregio. Voor categorale corporaties, huisvesters van studenten, ouderen en zorgbehoevenden, wordt een uitzondering gemaakt. Deze 7
instellingen mogen nog wel buiten hun kerngebied actief zijn. Ook dwingt de overheid niet dat corporaties zich splitsen. Ook kunnen TI s buiten werkgebied elkaar financieel steunen als de TI overmaat aan middelen heeft. Gemeenten bepalen in eerste instantie de werkgebieden voor corporaties. Gemeenten kunnen gezamenlijk een voorstel indienen om samen een woningmarktgebied te gaan vormen. Deze woningmarkt-gebieden moeten aan een aantal voorwaarden voldoen. Het dient o.a. minimaal 100.000 huishoudens te bevatten, samenhang vertonen en gebieden mogen elkaar niet overlappen. Tevens dienen de gemeenten binnen het gebied een gezamenlijk volkshuisvestelijk beleid of woonvisie op te stellen. De minister beoordeelt vervolgens de voorstellen en stelt de regio s vast. Als gemeenten achterblijven met het indienen van voorstellen, zal de minister vanaf 1 juli 2016 zelf regio s aanwijzen. Bedrijfslasten De Kamer verwierp het amendement van de PvdA om de bedrijfslasten van corporaties te maximeren. Wel is een motie van het CDA aangenomen om een jaar na inwerkingtreding van de wet de Aedes-benchmark te evalueren. En te zijner tijd zo nodig deelname voor alle corporaties verplicht te stellen. De Kamer nam verder een motie aan die stelt dat het salaris van directeur-bestuurders van corporaties onder de CAO thuis horen. De Kamer verzocht de minister dit signaal aan Aedes over te brengen. Tijdspad De Novelle gaat nu samen met het wetsvoorstel Herzieningswet naar de Eerste Kamer. De Eerste Kamer gaat het wetsvoorstel in het voorjaar behandelen. Als alles goed gaat kan de wet in werking treden per 1 juli 2015. 8
3. Trends op het gebied van wonen In deze paragraaf wordt kort ingegaan op een aantal trends die van invloed zijn op het wonen. Meer keuzevrijheid voor de woonconsument De woonconsument heeft meer dan ooit voor het zeggen. De woningmarkt is meer en meer een vragersmarkt. Demografische, sociaal- economische en geografische aspecten kunnen woonvoorkeuren niet altijd verklaren. Gezinnen met hetzelfde inkomen kunnen in de praktijk hele andere voorkeuren hebben. Bovendien neemt het belang van de woonomgeving toe. De locatie en de omgeving worden steeds belangrijker. De nabijheid van allerlei voorzieningen gaat een veel grotere rol spelen in het keuzeproces van woonconsumenten. Langer zelfstandig wonen Een ontwikkeling die grote invloed heeft op de woningmarkt is de vergrijzing. Al deze senioren hebben behoefte aan adequate huisvesting. De extramuralisering speelt hierbij een grote rol. De meeste senioren zouden graag lang zelfstandig blijven wonen, maar wel in de directe nabijheid van zorg en voorzieningen. Woonhuis naar leefhuis De woning zelf is al lang niet meer alleen een plek om te eten en te slapen, maar raakt steeds meer vervlochten met andere aspecten van het leven. Het woonhuis is ook een plek om te werken, te vergaderen, te recreëren, te relaxen, zorg te ontvangen en zelfs te winkelen. Daarnaast is er sprake van een toenemende complexiteit in sociale relaties. Deze sociaalculturele ontwikkelingen vragen om flexibiliteit in vastgoed: de woning als casco waarbinnen alles mogelijk is. Energie en duurzaamheid Hoewel partijen op de woningmarkt de bewustwording voor het energie- en duurzaamheidsvraagstuk in de gaten hebben, wordt deze tijd qua omvang en impact nog altijd onderschat. Want afgezien van de toenemende zorg over de leefbaarheid en de toekomst van de planeet, naderen we door de stijgende energiekosten en de dalende investeringskosten een omslagpunt. De woonconsument is op korte termijn een dief van zijn eigen portemonnee als hij niet investeert in isolatie, zonnepanelen of bijvoorbeeld alternatieve warmtevoorziening. De energetische kwaliteit van een woning gaat een steeds bepalender rol spelen in de waarde van het vastgoed. De woning als identiteitsdrager Wonen heeft ook in toenemende mate ethische- en belevingsaspecten. Met de inrichting en het uiterlijk van onze woning geven we uitdrukking aan onze identiteit. Identificatie met de buurt wordt steeds belangrijker. Dit leidt soms ook tot een wens om samen te wonen met gelijkgestemden: huishoudens met een vergelijkbare levensstijl, activiteiten en waarden (bijv. thematische woonwijken). Tijdelijk en flexibele woonarrangementen Zowel bij vastgoedeigenaren als bij de woonconsument groeit de behoefte aan tijdelijke en flexibele woonarrangementen: particulieren die hun huis niet kunnen verkopen, bewoners die een scheiding achter de rug hebben of tijdelijk naar het buitenland gaan, corporaties die sloopen renovatieprogramma s hebben uitgesteld en beleggers die kampen met leegstand. Tegelijkertijd komt er steeds meer verhuurbare ruimte beschikbaar (zoals kantoren en zorgvastgoed) en zijn er steeds meer leegstandbeheerders. Flexibele woonarrangementen bieden 9
kansen om meer dynamiek en dus doorstroming op de woningmarkt te realiseren en zo in te spelen op de (tijdelijke) woonbehoefte. Veranderend speelveld Meer keuzevrijheid van de woonconsument en een accentverschuiving naar meer kleinschalige ontwikkelingen en transformatie/herstructurering van de bestaande voorraad is van invloed op de rol en positie van partijen op de woningmarkt. De woonconsument komt dichter bij de woning te staan en de directe invloed van de overheid en marktpartijen op de kwantiteit en kwaliteit van woningen neemt af. De klant is koning en zal zich in toenemende mate ook zo gedragen. De woningcorporaties richten zich steeds meer op hun kerntaak: het huisvesten van de doelgroep. Hun rol bij het ontwikkelen van overig vastgoed (dure huur, koop, maatschappelijk vastgoed) wordt door wetgeving en sociaaleconomische ontwikkelingen kleiner. Daarmee verliezen de overheid en marktpartijen een belangrijke en betrouwbare partner bij de productie van nieuwbouw (van het overige vastgoed). Marktpartijen zullen mede daarom op zoek moeten gaan naar nieuwe verdienmodellen en zullen zich daarbij heroriënteren op hun positie op de woningmarkt. 10
4. Huidige situatie op de woningmarkt In deze paragraaf is informatie opgenomen over de koop- en huurwoningmarkt. Eerst wordt een beeld geschetst van de huidige woningvoorraad, daarna wordt ingegaan op de koopwoningmarkt en de sociale huurwoningmarkt en de ontwikkelingen die op deze beide markten gaande zijn. De huidige woningvoorraad Vanuit de gemeentelijke geo-informatie kan het volgende beeld geschetst worden van de Nieuwegeinse woningvoorraad. Woningvoorraad per 1-1-2014 Eengezinswoningen Meergezinswoningen Sociale huur 2 8496 2904 5592 Huur overig 2103 1023 1080 Koop 16932 13760 3172 Totaal 27531 17687 9844 Bron: Geo-informatie Gemeente Nieuwegein en woningcorporaties Bovenstaande gegevens zijn een bewerking van het WOZ-bestand. Omdat de koppeling van de verschillende bestanden (GBA/BAG en WOZ) niet helemaal goed gaat geeft de koppeling op 8% van de adressen geen bewoning aan. Hierdoor kon het segment huur of koop niet exact bepaald worden. Deze woningen zijn percentueel verdeeld over de diverse categorieën. Dit geldt niet voor de sociale huurwoningvoorraad, deze gegevens zijn afkomstig van de woningcorporaties. De sociale huur heeft het accent in de meergezinswoningen, terwijl het voor de koopsector juist andersom is. De particuliere huursector is aardig in evenwicht. De koopwoningvoorraad en de sociale woningvoorraad komen hieronder nader aan bod. Van de particuliere huurwoningvoorraad is weinig bekend. Deze woningen hebben diverse eigenaren, zowel grote als kleine particuliere beleggers, en worden verhuurd door diverse makelaars. Informatie over het precieze aanbod en huurprijzen is niet bekend. De verhuursites laten een gevarieerd aanbod zien met huurprijzen van 650 tot 1900 euro per maand. De koopwoningvoorraad Dee koopwoningvoorraad er als volgt uit: Percentuele verdeling van de koopwoningvoorraad naar WOZ-waarde WOZ-Waarde in euro Percentage 100.000 0,5 100.000-200.000 47 200.000-300.000 39 300.000-400.000 9 400.000-500.000 3 >500.000 1,5 Bron: Geo-informatie Gemeente Nieuwegein Wanneer gekeken wordt naar de waarde valt op dat de helft van de woningen een waarde heeft tussen 100.000 en 200.000 euro. Vervolgens heeft 39% van de koopwoningvoorraad een WOZwaarde tussen 200.000 en 300.000 euro. De koopwoningvoorraad van Nieuwegein is dus zeer eenzijdig qua prijsstelling. 2 De huurwoningen van Mitros, Jutphaas, Portaal, Bo-Ex en Mooiland 11
Percentuele verdeling van de koopwoningvoorraad naar type Type woning Percentage Appartement 18 Tussenwoning 55 Hoekwoning 18 2 onder 1 kap woning 6 Vrijstaande woning 3 Bron: Geo-informatie Gemeente Nieuwegein Ook qua typologie is de Nieuwegeins koopwoningvoorraad eenzijdig. Het zijn vooral rijtjeswoningen (tussen- en hoekwoningen) die het beeld bepalen. Ontwikkelingen op de koopwoningmarkt Onderstaand wordt een beeld geschetst van de ontwikkeling in prijs en het aantal transacties op de koopwoningmarkt de afgelopen jaren. De ontwikkeling van de gemiddelde koopprijs op jaarbasis 350.000 300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 Nieuwegein BRU 50.000 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Bron: Woningmarktcijfers.nl De gemiddelde koopsom ligt in Nieuwegein lager dan in de BRU. De trend in de gemiddelde koopprijs laat wel ongeveer eenzelfde daling zien. Deze daling wordt enerzijds veroorzaakt door een verlaging van de koopprijzen, anderzijds zijn er in Nieuwegein ook meer goedkope woningen en worden er ook meer goedkope woningen verkocht, zoals de woningen in getransformeerde kantoren. Dit drukt de gemiddelde koopprijs. De ontwikkeling van het aantal transacties op jaarbasis 1000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 onbekend vrijst 2/1 kap hoekwon tussenwon app 12
Bron: Woningmarktcijfers.nl Uit bovenstaand overzicht blijkt dat de tussenwoning, het woonproduct dat veruit het grootste aandeel vormt van de woningvoorraad, niet meer het meest wordt verkocht. De laatste jaren worden evenveel appartementen verkocht. De daling in het aantal transacties laat in 2013 een kentering zien. In 2013 zijn weer iets meer woningen verkocht. De sociale huurwoningvoorraad De sociale huurwoningvoorraad van de woningcorporaties Mitros, Jutphaas en Portaal bestaat op 1 januari 2014 uit 8272 woningen. Dit is 30 % van de totale woningvoorraad van 27531 woningen (Gemeentelijke vastgoedinformatie 1-1-2014). In de onderstaande tabel is weergegeven hoe deze voorraad er qua grootte en huurprijs uitziet. Sociale huurwoningvoorraad 1-1-2014 Corporatievoorraad Woningvoorr. Eengez. Woningvoorr. Meergez. Totaal Nieuw egein 2 3 4 5 + totaal 1 en 2 3 4 5 + totaal huurniveau1/1/2014 kmrs kmrs kmrs kmrs kmrs kmrs kmrs kmrs t/m 389,05 6 56 62 528 45 86 659 721 > 389,05 t/m 596,75 74 198 1154 135 1561 918 2387 986 122 4413 5974 > 596,75 t/m 699,48 6 43 579 460 1088 39 71 139 33 282 1370 > 699,48 8 98 87 193 5 4 3 2 14 207 Totaal 80 255 1887 682 2904 1490 2507 1214 157 5368 8272 Bron: Gegevens woningcorporaties Mitros, Jutphaas en Portaal Van de sociale huurwoningvoorraad bestaat 65% uit meergezinswoningen. Hiervan is bijna 50% een driekamerwoning. De eengezinswoningen zijn voor 65% vierkamerwoningen. Verder zit het zwaartepunt van de sociale huurwoningvoorraad onder de aftoppingsgrens 3 ( 596,75), namelijk 6695 woningen, 81% van de voorraad. Van deze woningen zijn er ruim 1800 verkoopgelabeld, iets meer meergezinswoningen dan eengezinswoningen. Dit betekent dat deze woningen bij mutatie in de verkoop gaan. De corporaties hebben in 2013 31 eengezinswoningen en 28 meergezinswoningen verkocht. Ontwikkelingen op de huurwoningmarkt Onderstaand zijn overzichten opgenomen van de ingeschreven woningzoekenden bij Woningnet die woonachtig zijn in Nieuwegein (totaal 15263) en het aantal actief woningzoekenden (totaal 1998). Ingeschreven woningzoekenden 2013 woonachtig in Nieuwegein Actief woningzoekenden 2013 woonachtig in Nieuwegein primaire doelgroep Primaire doelgroep secundaire doelgroep middeninkomens Secundaire doelgroep Middeninkomens hogere inkomens Hogere inkomens Bron: Woningnet 3 De aftoppingsgrens is een grens voor de berekening van de huurtoeslag. Het gedeelte van de huur boven deze grens komt niet in aanmerking voor huurtoeslag. Er zijn twee aftoppingsgrenzen, de eerste voor 1 en 2 persoonshuishoudens en de tweede voor 3 en meerpersoonshuishoudens. 13
Hoewel er dus nog wel woningzoekenden staan ingeschreven met een midden of hoger inkomen, blijkt dat vooral de primaire en secundaire doelgroep actief is. De middeninkomens en hogere inkomens reageren door de gewijzigde regelgeving (90% regel) en de daarop aangepaste huurinkomentabel veel minder. De gemiddelde inschrijftijd voor een sociale huurwoning is eind 2013 7,74 jaar. Dit is nagenoeg gelijk met het gemiddelde van de regio. In voorgaande grafieken worden vier inkomensgroepen onderscheiden, op basis van het belastbaar huishoudeninkomen in 2013: 1. Primaire doelgroep: huishoudens die op grond van hun inkomen en vermogen in aanmerking kunnen komen voor huurtoeslag. De maximuminkomensgrenzen voor huurtoeslag in 2013 zijn: Eenpersoonshuishoudens < 65 jaar 21.025 Eenpersoonshuishoudens >= 65 jaar 21.100 Meerpersoonshuishouden < 65 jaar 28.550 Meerpersoonshuishouden > 65 jaar 28.725 2. Secundaire doelgroep: huishoudens die niet tot de primaire doelgroep behoren en een belastbaar jaarinkomen hebben tot 34.229. 3. Middeninkomens: huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tussen 34.229 en 43.785 (= 43.000 in 2011). 4. Hogere inkomens: huishoudens met een belastbaar jaarinkomen van meer dan 43.785. Aanbod sociale huurwoningen in Nieuwegein naar prijs per jaar 2010 2011 2012 2013 2010 2011 2012 2013 Tot 63 28 11 1 16% 9% 3% 0% kwaliteitskortingsgrens 4 Tot 1 e aftoppingsgrens 221 130 73 59 57% 40% 19% 14% Tot 2 e aftoppingsgrens 47 67 65 63 12% 21% 17% 14% Tot huurtoeslaggrens 58 97 230 319 15% 30% 61% 72% Totaal 389 322 379 442 100% 100% 100% 100% Uit: Betaalbaar aanbod Utrecht van Rigo Woningnet/jaarcijfers woningnet Bovenstaand schema laat zien dat het aanbod weer wat toeneemt de laatste 2 jaar. Dit aanbod is overigens nog steeds fors minder dan het aantal woningen dat beschikbaar kwam voor de crisis. Toen werden bijna 2 x zoveel woningen aangeboden. Het aanbod zelf wordt steeds duurder. In 2010 en 2011 lag het overgrote deel van het aanbod onder de aftoppingsgrenzen voor de huurtoeslag. In 2012 en nog meer in 2013 lag het aanbod vooral boven deze aftoppingsgrenzen. Voor de laagste inkomens vindt dan geen of geen volledige aanvulling meer plaats met huurtoeslag. In vergelijking met de U10 regio, maar zeker ook wanneer alleen naar de gemeenten om Utrecht wordt gekeken, valt op dat Nieuwegein duurder aanbod heeft 5. Dit betekent minder woningen met een huur tot de kwaliteitskortingsgrens en de 1 e aftoppingsgrens en meer woningen in de categorie tot de huurtoeslaggrens. 4 Huurprijzen peildatum 1-1-2014: Kwaliteitskortingsgrens 389,05, 1 e aftoppingsgrens 556,82, 2 e aftoppingsgrens 596,75 en huurtoeslaggrens 699,48 5 Onderzoek Betaalbaar aanbod Utrecht van Rigo en Woningnet 14
Verhuringen naar inkomensgroep en inkomensklasse in Nieuwegein in 2013 Aantal woningen naar inkomensgroep Perc. Woningen naar inkomensgroep Prim. Doelgr. Sec. doelgr. Middeninkomens Hogere inkomens Prim. doelgr Sec. doelgr Middeninkomens Hogere inkom. Tot 3 3 0 0 1% 4% 0% 0% kwaliteitskortingsgrens Tot 1 e aftoppingsgrens 44 17 0 0 17% 20% 0% 0% Tot 2 e aftoppingsgrens 39 11 0 1 15% 13% 0% 25% Tot huurtoeslaggrens 169 52 10 3 66% 63% 100% 75% Totaal 255 83 10 4 100% 100% 100% 100% Uit: Betaalbaar aanbod Utrecht van Rigo Woningnet Bovenstaande tabel laat zien dat bijna alle woningen aan de primaire en secundaire doelgroep verhuurd zijn. Wat opvalt is het hoge aantal verhuringen van woningen boven de aftoppingsgrens aan de primaire doelgroep, nl. 169. Deze groep zal voor een deel van de huur geen tegemoetkoming krijgen vanuit de huurtoeslag en eigenlijk te duur wonen. De verhuringen in de hele U10 regio laten een vergelijkbaar beeld zien. Relatief veel verhuringen tot de huurtoeslaggrens aan de primaire doelgroep. Het percentage ligt alleen wat lager dan in Nieuwegein en er zijn ook meer verhuringen aan de primaire en secundaire doelgroep onder de 2 e aftoppingsgrens. 15
5. Bevolkings- en woningbehoefteontwikkeling In deze paragraaf wordt ingegaan op de huidige bevolking van Nieuwegein en hoe die zich de komende jaren ontwikkeld en welke woningbehoefte deze ontwikkeling met zich mee brengt. Naar deze woningbehoefte is eind 2013 onderzoek verricht door Inbo. In het rapport Kwalitatieve woningbehoefte Nieuwegein zijn de resultaten opgenomen. Voor dit rapport is de Primos bevolkings- en huishoudensprognose 2012 als basis gebruikt. De gemeentelijke bevolkingsprognose geeft namelijk geen huishoudensprognose weer. Er is voor de woningbehoefte een planhorizon van 2025 aangehouden, omdat uitspraken voor na deze periode te onzeker zijn. De hoofdpunten van dit onderzoek zijn in deze paragraaf opgenomen. Huidige bevolking De bevolking van Nieuwegein is per 1 januari 2014 61.038 personen groot (bron CBS). Qua leeftijdssamenstelling ziet de bevolking er als volgt uit: 0-19 jaar 13.177 personen, van 20-64 37.870 personen en 65 jaar of ouder 9991 personen. De huishoudenssamenstelling laat het volgende beeld zien Huishoudens: samenstelling, grootte per 1 januari Totaal Eenpers. hh Meerpers.hh Zonder kdrn Meerpers.hh Met kdrn Eenouder- Huish. Overige huish. 2000 26380 7766 8012 10602 1656 150 2005 26497 8438 7914 10145 1849 130 2011 27044 9036 8169 9839 1995 134 2012 27096 9174 8155 9767 2019 119 2013 27411 9380 8317 9714 2061 124 Bron: CBS Uit deze cijfers blijkt dat het aantal eenpersoonshuishoudens, het aantal huishoudens zonder kinderen het aantal eenouderhuishoudens toeneemt de afgelopen jaren. De gemiddelde huishoudensgrootte is 2,21. Inkomensverdeling De woningvraag wordt natuurlijk voor een belangrijk deel bepaald door wat er voor huishoudens financieel mogelijk is. In de provinciale woningmarktmonitor zijn gegevens opgenomen over de inkomensverdeling in de regio. Aandeel huishoudens met laag, midden of hoog inkomen in 2010 % laag inkomen % midden inkomen % hoog inkomen Regio BRU 38 37 25 De Bilt 32 36 32 Bunnik 24 40 36 Houten 25 39 36 IJsselstein 31 41 28 Nieuwegein 34 44 22 Stichtse Vecht 31 41 28 Utrecht 43 35 22 Vianen 31 45 24 Zeist 39 35 26 BRON: provinciale woningmarktmonitor, CBS (laag inkomen: tot 25.100 euro besteedbaar, midden tussen 25.100 46.500 euro besteedbaar en hoog inkomen vanaf 46.500 euro besteedbaar) 16
Uit voorgaande tabel blijkt dat de inkomensverdeling in Nieuwegein gemiddeld is in de regio. De middeninkomens vormen de grootste groep in Nieuwegein. Afhankelijk van de economische situatie in Nederland kan worden voorspeld hoe groot de doelgroepen van beleid in de toekomst zullen zijn. Volgens een onderzoek van ABF Research (2013) zien de inkomensgroepen er in de toekomst als volgt uit: Aantal huishoudens per inkomensklasse in Nieuwegein Inkomensklasse 2013 2023 Percentuele toe- of afname <16.500 3790 4772 26% 16.5-24.700 5268 5051-4% 24.7-34.900 5941 6684 13% 34.9-48.400 6266 6542 4% > 48.400 5982 6343 6% Totaal 27247 29392 Bron: ABF Research, 2013 Het onderzoek voorspelt een flinke toename van de doelgroep van beleid, de huishoudens met een laag inkomen tot 16.500, --. Dit heeft vooral met de vergrijzing te maken. Ook de huishoudens met een inkomen tot 24.700,-- horen tot de doelgroep van beleid. Deze doelgroep zal naar verwachting de komende jaren enkele procenten kleiner worden. De secundaire doelgroep groeit ook en wel met 13%. Het bureau ABF heeft in opdracht van woningcorporatie Portaal naast de ontwikkeling van de doelgroep ook een prognose gemaakt voor de ontwikkeling van de vraag naar sociale huurwoningen. Analyse benodigde voorraad sociale huurwoningen 6 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Doelgroep 10240 10208 10209 10233 10337 10407 Woningbehoefte kernvoorraad 6241 5470 5158 4969 4717 4737 Woningbehoefte sociale voorraad 8953 8640 8576 8643 8527 8486 Prognose totale doelgroep < 34.229 Kernvoorraad per 1-1- 2015 Sociale voorraad per 1-1-2-15 6444 Gegevens aangeleverd door de corporaties 7970 Gegevens aangeleverd door de corporaties Woningtekort kernvoorraad 203 Woningtekort sociale voorraad -983 Bron: ABF 2015, Socratesmodel + = overschot, - = tekort + = overschot, - = tekort Uit bovenstaande tabel blijkt dat er al een behoorlijk tekort is aan sociale huur-woningen. De ontwikkeling in de vraag naar sociale huurwoningen laat wel een daling zien, maar hoe het tekort zich ontwikkelt is afhankelijk van de voorraadontwikkeling. 6 Deze recentere gegevens zijn in juli 2015 toegevoegd aan de analyse 17
Bevolkingsontwikkeling en woningbehoefte Wanneer we kijken naar de leeftijdsontwikkeling dan verandert de bevolking de komende jaren aanzienlijk. Het aandeel 55-plussers neemt toe van 31 naar 35% en het aandeel 45-55 jarigen daalt van 15 naar 12%. De huishoudensontwikkeling naar leeftijd laat zien dat het aandeel jonge (vaak startende) huishoudens tot 35 jaar toeneemt van 13 naar 19% in 2025 en het aandeel huishoudens van 55 jaar of ouder neemt toe van 45 naar 48%. Binnen deze groep neemt vooral het aandeel 75-plus huishoudens sterk toe (van 8 naar 15% van het totaal aantal huishoudens). Huishoudensontwikkeling 2012 2025 Primos 2012 12000 10000 8000 6000 4000 2012 2025 2000 0 < 35 jaar 35-54 jaar 55-74 jaar 75+ Bron: Kwalitatief woningbehoefteonderzoek Inbo De woningvraag wordt in 2025 door een viertal groepen bepaald. Deze groepen zijn de starters (15%), hiertoe worden inwoners gerekend in de leeftijd van 18 tot en met 29 jaar die zich voor het eerst op de woningmarkt begeven (uit huis gaan, samenwonen e.d.), de 55-plussers (41%) en de stijgers (15%), ofwel de mensen die een stap in hun wooncarrière willen maken (15%). Daarnaast is er nog een rest groep, de zogenaamde stabielen, ofwel de mensen die blijven wonen waar zij wonen (30%). De woonwensen van deze groepen zijn hieronder nader gespecificeerd. De Primosprognose 2012 gaat uit van een bevolkingsomvang in 2025 van 70.470 en een aantal huishoudens van 32.168. Dit betekent een groei van het aantal huishoudens en een extra woningvraag van 4690 t.o.v. 1-1-2013. De woningvraag wordt voor een belangrijk deel bepaald door de bevolkings- en huishoudensontwikkeling. Een belangrijke kanttekening bij de prognose is de vraag in hoeverre tegemoet gekomen kan worden aan de woningvraag die de geprognotiseerde bevolkingsontwikkeling met zich meebrengt. Wanneer de woningvraag van specifieke doelgroepen geaccommodeerd kan worden en er voldoende passende woningen worden aangeboden, dan kan de generieke woningvraag in Nieuwegein neerdalen en groeit de bevolking. Wanneer dat niet het geval is, zal de woningvraag zich ofwel niet manifesteren of elders neerdalen. De groei van het aantal inwoners is dan minder groot. Wanneer er helemaal geen woningen aan de voorraad worden toegevoegd zal de bevolking zelfs krimpen. De huishoudens worden namelijk steeds kleiner, mede door de vergrijzing. Bij hetzelfde aantal woningen zal het aantal inwoners dan afnemen. 18
De woonwensen van starters In onderstaande tabel worden de woonwensen van starters weergegeven. Wensen starters Koop 35% Huur 65% Eengezinswoningen 45% Meergezinswoningen 55% Huur Waarvan tot liberalisatiegrens 70% Waarvan vanaf liberalisatiegrens 30% Koop Waarvan tot 2 ton 55% Waarvan 2 3,2 ton 35% Waarvan vanaf 3,2 ton 10% Inbo: Woon 2012 en eigen onderzoek De omvang van deze doelgroep is in 2025 volgens de Primos-prognose 9.995 inwoners groot. Wanneer we er van uit gaan dat twee derde van hen actief op zoek is naar een woning en 85% in Nieuwegein wil blijven wonen, resulteert dat in 5607 starters. Hiervan is 70% alleenstaand en 30% samenwonend, wat het totaal aantal startende huishoudens in 2025 brengt op 4677. Wonen in kantoren een onderzoek van Inbo van mei 2014 gaat verder in op de woonwensen van de verschillende doelgroepen. Inbo geeft aan dat starters wat minder kritisch zijn ten aanzien van hun woning en woonomgeving dan bijvoorbeeld stijgers. Starters wonen over het algemeen het liefst in of nabij het centrum waar allerhande voorzieningen aanwezig zijn. De meeste starters blijven 2-5 jaar in hun woning wonen en gaan dan op zoek naar wat anders... ze worden stijgers. De prijs van de woning is belangrijk bij hun woningkeuze. De woonwensen van 55-plussers In de kwalitatieve woningbehoefte van de 55-plusser wordt onderscheid gemaakt in specifiek voor senioren bestemde woningen (nultreden woningen en verzorgd wonen) en reguliere (gewone) woningen die voldoen aan de wensen van 55-plussers. Wensen 55-plussers Wensen 55- Wensen Specifieke seniorenwoning plussers totale (nultrede en verzorgd Reguliere groep 55- Wonen in woning) woning plussers Koop 23% 55% 42% Huur 77% 45% 58% Eengezins 18% 60% 43% Meergezins 82% 40% 57% Huur Waarvan tot liberalisatiegrens 65% 60% 63% Waarvan vanaf liberalisatiegrens 35% 40% 37% Koop waarvan tot 2 ton 65% 18% 28% Waarvan 2 3,2 ton 30% 32% 32% waarvan vanaf 3,2 ton 5% 50% 40% Inbo: Woon 2012, Wonen en zorg monitor U10, eigen onderzoek De Primos prognose gaat er van uit dat Nieuwegein in 2025 15.440 huishoudens van 55 jaar of ouder telt. Van deze huishoudens bevindt 69% zich in de leeftijd van 55-74 jaar en 31% in de 19
leeftijd 75 jaar of ouder. Naarmate huishoudens ouder worden neemt het aandeel dat in een zelfstandige woning woont af. Het totaal aantal benodigde zelfstandige woningen voor 55- plussers is voor 2025 berekend op 13.172. Hiervan dienen er 5.362 specifieke seniorenwoningen te zijn, 4500 nultredenwoningen en 862 verzorgd wonen. In de paragraaf wonen en zorg wordt hier specifieker op in gegaan. Bovendien is hierin een verdere tijdshorizon gehanteerd. Inbo geeft in het onderzoek Wonen in Kantoren aan dat 55-plussers doorgaans één-en tweepersoonshuishoudens zijn zonder thuiswonende kinderen. Ze verhuizen pas als dat noodzakelijk is. Jongere senioren, tot circa 75 jaar, staan midden in de maatschappij, wonen zelfstandig en doen geen beroep op zorg. Naarmate de leeftijd toeneemt worden voorzieningen in de direct omgeving, openbaar vervoer, veiligheid, comfort en de mogelijkheid tot samenzijn met leeftijdsgenoten steeds belangrijker. Dat geldt ook voor de beschikbaarheid van zorg op afroep. Voor wonen gecombineerd met zorg is een omgeving met andere woningen, vlakbij winkels, groen en openbaar vervoer een must. De woonwensen van de stijgers De woonwensen van stijgers zien er als volgt uit: Wensen stabielen Koop 66% Huur 34% Eengezinswoningen 63% Meergezinswoningen 37% Huur Waarvan tot liberalisatiegrens 15% Waarvan vanaf liberalisatiegrens 85% Koop Waarvan tot 2 ton 29% Waarvan 2 3,2 ton 33% Waarvan vanaf 3,2 ton 38% Inbo: WoOn 2012 en huizenkopers en huurders in profiel NVB De stijgers zijn de huishoudens die een stap in hun wooncarrière willen maken. De omvang wordt geraamd op 15% van de huishoudens in 2025, ofwel 4690. Stijgers zijn (eenouder)gezinnen die naar een grondgebonden woning verhuizen, maar ook alleenstaanden of stellen zonder kinderen die opteren voor een luxe appartement. Stijgers hebben uiteenlopende wensen, een hoger inkomen dan starters en zijn tegelijkertijd kritischer wat betreft hun woning en woonomgeving. Ze wonen het liefst buiten of aan de randen van het centrum in een ruime groene setting, die kindvriendelijk is. Imago en veiligheidsbeleving moeten goed zijn. De woning moet goed bereikbaar zijn per auto en voorzieningen en openbaar vervoer zijn een pré. De stabielen De stabielen zijn de huishoudens die blijven wonen waar zij wonen. De omvang van deze doelgroep wordt in 2025 geraamd op 30% van de huishoudens, zo een 9.325 huishoudens. De woonwensen van de stabielen zijn gebaseerd op de woonwensen van de niet-verhuisden in WoOn 2012. Van de stabielen wil/woont 62% in een koopwoning en 38% in een huurwoning. De doelgroep wil/woont nagenoeg geheel in een eengezinswoning. Van de doelgroep in de huur woont 63% in een sociale huurwoning en van de doelgroep in een koopwoning wil 45% een koopwoning tussen 2 en 3,2 ton en 39% een koopwoning boven 3,2 ton. 20
Wat betekent dit voor het bouwprogramma? De woningvoorraad bestaat per 1 januari 2014 uit 27.531 woningen. Om het aantal geprognotiseerde huishoudens in 2025 te kunnen huisvesten zijn dus 4637 extra woningen nodig. In de gemeentelijke woningbouwmonitor staat een nieuwbouwplanning tot circa 2020 opgenomen. In de monitor van maart 2014 zitten 1079 woningen in de pijplijn (in aanbouw, procedure, initiatief- en loketfase). Wanneer er vanuit wordt gegaan dat al deze woningen worden gerealiseerd, is nog een uitbreiding van de woningvoorraad nodig van 3.558 woningen. Kwalitatief is uitbreiding van de voorraad noodzakelijk in alle segmenten. Wanneer de vraag en het aanbod met elkaar worden geconfronteerd levert dat het volgende beeld op: - Vooral bij huurwoningen in de vrije sector is de vraag aanzienlijk groter dan het aanbod. De grote behoefte aan vrije sector huurwoningen hangt samen met de toename van het aantal ouderen (die vanuit hun koopwoning doorstromen naar een huurwoning), het economisch klimaat waarin de regels voor hypotheekverstrekking zijn aangescherpt en de maatregel van de Europese Commissie waarin de regels voor toewijzing van sociale huurwoningen zijn aangepast. - Ook in de sociale huurwoningvoorraad is behoefte aan uitbreiding. Dit hangt samen met de toename van met name het aantal 75-plussers, maar ook met de omvang van de startersdoelgroep. Daarnaast is de wachttijd voor een sociale huurwoning hoog. - In het koopsegment is vooral behoefte aan meer woningen vanaf 3 ton, met name om aan de vraag te voldoen van inwoners die een stap in hun wooncarrière willen maken (de stijgers). 21
6. Wonen en zorg In deze paragraaf wordt nader ingegaan op de ontwikkelingen die er spelen op het gebied van wonen en zorg en welke impact deze hebben op het wonen in Nieuwegein. Ontwikkelingen De ontwikkelingen op het vlak van wonen en zorg zijn divers en ingrijpend. In zijn algemeenheid is er al jarenlang een trend om langer zelfstandig te blijven wonen. Deze trend wordt enerzijds aangestuurd vanuit de wens om zo lang als mogelijk de regie over het eigen leven te blijven houden. Bij veel mensen staat de wens voorop om langer zelfstandig te blijven wonen, in een zelf gekozen setting van huis en buurt, al dan niet ondersteund door familie, kennissen en buren. Daarop aansluitend is een kentering waarneembaar in de houding van de oudere of beperkte woonconsument, die gelijke tred houdt met de algemene maatschappelijke ontwikkeling tot een kritische consument. Die consument staat kritisch tegenover het gegeven dat een verhuizing naar een kleinere woning veelal hogere woonlasten met zich meebrengt. Ook staat deze consument kritisch tegenover het aanbod van seniorenwoningen, waarvan een belangrijk deel uit woningen met een beperkt oppervlak of een verouderde uitstraling bestaat. Zo kan worden verklaard, dat er bij voorbeeld een grote behoefte bestaat aan diverse vormen van ouderenhuisvesting, terwijl de verhuurbaarheid van sommige seniorencomplexen van corporaties slecht is te noemen. Anderzijds wordt deze trend veroorzaakt doordat voor een groot deel van de ouderen en mensen met een beperking het perspectief op huisvesting en verzorging binnen de muren van een instelling is komen te vervallen. Het concept van het verzorgingshuis, waarbij wonen gecombineerd werd met lichte tot matig intensieve zorg, verdwijnt in een snel tempo. Alleen mensen die thuis intensieve zorg en toezicht nodig hebben komen nog in aanmerking voor verblijf in een zorginstelling (verpleeghuis). Specifiek voor Nieuwegein is het vraagstuk van de vergrijzing, meer in het bijzonder de collectieve vergrijzing die het kenmerk is van een voormalige groeikern. Deze ontwikkeling is weliswaar al lang aangekondigd, maar krijgt vanaf nu en de komende decennia vorm in Nieuwegein. Een grote groep van destijds jonge vestigers blijft in stand en schuift als het ware door in de bevolkingspiramide. Bevolkingsprognose gemeente Nieuwegein 2013; Ouderen 65+ 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 2013 2015 2020 2025 2030 2035 65 tot 75 jaar 75 jaar en ouder 22