Uitspraak van de Huurcommissie Verzoek Betalingsverplichting kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten (art. 7:260 Burgerlijk Wetboek; art. 4 lid 2 sub g, 7 en 18 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte) Woonruimte Kraneweg 89 KM 2 9718 JL GRONINGEN Hierna te noemen: de woonruimte Zaaknummer Verzonden op 11-02-2016 Verzonden aan huurder en verhuurder Verzoeker Hierna te noemen: huurder Wederpartij Hierna te noemen: verhuurder ------------------------------------------------------------------------------------------ Kern van de uitspraak De betalingsverplichting van de huurder voor de kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten over het jaar 2014 bedraagt 656,55 ------------------------------------------------------------------------------------------ I Verloop van de procedure De Huurcommissie ontving op 17 juni 2015 een verzoek van de huurder. Daarin vraagt hij aan de Huurcommissie om de eindafrekening van de kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten over het jaar 2014 te beoordelen. Onderzoek door de Huurcommissie De Huurcommissie heeft een voorbereidend onderzoek laten uitvoeren. Daarvoor is op 15 oktober 2015 een onderzoek uitgevoerd. Bij de verhuurder zijn de rekeningen van de kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten opgevraagd. De ontvangen rekeningen zijn gecontroleerd. Niet alle gevraagde rekeningen zijn door de verhuurder opgestuurd. De resultaten van het onderzoek zijn vastgelegd in een rapport. De Huurcommissie heeft dit rapport aan de huurder en de verhuurder gestuurd. Pagina 1 van 6
II Zitting Gegevens zitting Zittingsdatum: Correspondentie over de zitting De huurder en de verhuurder zijn schriftelijk uitgenodigd voor de behandeling van het verzoek op de zitting van de Huurcommissie. Verklaring van de partijen Gemachtigde van huurder aan de hand van een pleitnota: nu het wettelijk verplichte formulier niet is geleverd, althans niet accuraat ingevuld is, verzoekt huurder de commissie om alle kostenposten niet zijnde gas, water en elektra, aan te merken als 'overige servicekosten' en deze kostenpost op 12,00 per jaar te stellen; de koelkast die op huurders kamer staat, is door verhuurder gehuurd; dan is het niet redelijk om ook nog eens afschrijving toe te passen; de in het rapport genoemde waarde van de koelkast is dan niet juist; de wasmachine is gehuurd, dus verhuurder moet de onderhoudskosten dragen; huurder gaat verder akkoord met het rapport; er is in het verzoek niet gevraagd om uitspraak over kosten voor een huismeester; die kostenpost is ook niet overeengekomen; de kosten voor een laminaatvloer zoals verhuurder noemt, 2000,00, acht ik erg hoog; de gordijnen zijn vermeld in een factuur betreffende pand 91. Korte samenvatting verklaring gemachtigden van de verhuurder: voor de wasmachine en -droger betalen we maandelijks huur, die huur berekenen we aan huurders; we hebben deze machines niet in onze afrekeningen opgenomen; de onderhoudskosten moeten wel doorberekend worden; de koelkast staat op huurders kamer en moet dus niet door 9 gebruikers gedeeld worden; wij slaan de water- en elektrakosten om over het aantal personen in het pand, niet over het aantal kamers; er zijn 9 kamers in het pand, er wonen 12 personen; de wasmachine en de droger worden door 2 verschillende huurders gebruikt; de koelkast door 2 personen op kamer 2; het laminaat is een eikenhouten vloer, die is duurder dan laminaat; wij schrijven 2000,00 af in 5 jaar; de gordijnen / jaloezieën voor 3 ramen in pand 91 kosten 736,95; er is een huismeester, daar staat niets over in het rapport maar de kosten moeten wel door huurders betaald worden; de werkzaamheden worden door eigen personeel uitgevoerd; we hebben geen facturen; dat personeel doet meer panden/projecten. COU2G ENV-2016-024723 Pagina 2 van 6
III Beoordeling De Huurcommissie beoordeelt de eindafrekening voor de kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten. De Huurcommissie kan het bedrag verlagen als blijkt dat het hoger is dan de daadwerkelijk gemaakte kosten. Als er geen eindafrekening is stelt de Huurcommissie de betalingsverplichting van de huurder voor de onderzochte kostenposten vast op basis van de aangetoonde daadwerkelijk gemaakte kosten. De Huurcommissie baseert de uitspraak op alle beschikbare schriftelijke informatie over de zaak en alles wat op de zitting is besproken. Eindafrekening kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten De huurder heeft gedurende het jaar 2014 de woonruimte gehuurd. De verhuurder heeft over deze periode een bedrag van 2.880,00 aan voorschotbedragen in rekening gebracht. Deze kosten zijn volgens de huurovereenkomst tussen de huurder en de verhuurder overeengekomen. De verhuurder heeft geen overzicht van de in die periode gemaakte kosten verstrekt. De verhuurder heeft voor de overige servicekosten het voorgeschreven formulier aan de huurder en huurcommissie verstrekt. Rapportage Vanaf 01-07-2014 moet een verhuurder bij het verstrekken van de gegevens gebruik maken van het formulier "Specificatie servicekosten". Het formulier is verplicht voor de nutsvoorzieningen waarvan de huurder geen eigen meter heeft en alle overige servicekosten. Als het formulier ontbreekt en er geen facturen zijn, houdt de rapporteur voor deze onbemeterde nutsvoorzieningen de wettelijk vastgestelde verbruiken aan. Voor de overige betwiste kostenposten wordt 12,00 per post aangehouden. Verhuurder heeft in deze zaak een niet volledig ingevuld formulier geleverd. Dan zou eigenlijk de wettelijke sanctie toegepast moeten worden. Maar verhuurder heeft bij dit formulier een duidelijk overzicht van de servicekosten over 2014 verstrekt. De commissie is van oordeel dat voornoemd speciaal formulier mèt het overzicht tezamen toereikend is geweest voor het opstellen van het rapport. De commissie accepteert daarom in dit geval de geleverde informatie. De rapporteur adviseert op basis van de verstrekte informatie de Huurcommissie het bedrag voor de kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten over het jaar 2014 vast te stellen op 633,22. Beoordeling Huurcommissie In wat de huurder of de verhuurder ter zitting heeft verklaard, ziet de Huurcommissie aanleiding om ten dele van het rapport af te wijken. Afschrijving roerende zaken Vloerbedekking/laminaat Ter zitting heeft verhuurder aangegeven dat het om een eikenhouten vloer in de kamer van huurder gaat. De commissie merkt op dat in alle informatie die verhuurder heeft geleverd, wordt gesproken over laminaat. Zij merkt terzijde op dat een eikenhouten vloer gezien zou kunnen worden als een onroerend zaak \ Pagina 3 van 6
waarvoor de vergoeding dan geacht zou worden in de 'kale' huurprijs te zijn inbegrepen. De commissie gaat hier uit van laminaat. Nu geen facturen zijn geleverd, volgt de commissie de rapporteur in de berekening van de vergoeding: 875,00. Het laminaat ligt in huurders kamer. Dit betekent dat in het rapport een correcte afschrijving van 10% is toegepast (voor laminaat in een gemeenschappelijke ruimte wordt 20% toegepast). Gordijnen De commissie gaat voorbij aan de nota voor gordijnen die niet pand 89 maar pand 91 betreft. Koelkast Ter zitting is gebleken dat huurder een koelkast op zijn kamer heeft, voor privégebruik. Dit wordt als duurzaam aangemerkt, de afschrijving is 10% per jaar (een koelkast voor gemeenschappelijk gebruik heeft een afschrijving van 20%, zijnde niet-duurzaam). Wasmachine/wasdroger Ter zitting is voldoende duidelijk geworden dat met betrekking tot de apparaten wasmachine en -droger geen sprake is van afschrijving maar van huur. In de huurovereenkomst van deze apparaten is kennelijk geen vergoeding voor onderhoud opgenomen, terwijl dit doorgaans wel het geval is. Verhuurder heeft geen nota geleverd voor onderhoud van deze apparaten. De commissie volgt daarom de rapporteur. De kostenpost roerende zaken wordt als volgt aangepast: Omschrijving Bedrag Wooneenheden percentage Voor huurder Laminaat 875,00 1 10%...87,50 Luxaflex 50,00 1 20% 10,00 Wasmachine 500,00 2 20% 50,00 Wasdroger 400,00 2 20% 40,00 Koelkast 300,00 1 10% 30,00 Afzuigkap 0,00 0,00 Kookplaat 200,00 1 10% 20,00 Totaal 237,50 In de totaaltelling wordt een bedrag opgenomen van 237,50 De commissie heeft in het verweer van verhuurder geen reden gezien om van haar beleid af te wijken en de kostenposten water en elektra om te slaan over het aantal personen dat in het pand woont zoals verhuurder wenst, in plaats van omslaan naar het aantal kamers. Huismeester Verhuurder heeft aangevoerd dat de kosten voor werkzaamheden die door de huismeester worden uitgevoerd, door huurders moeten worden betaald. De commissie merkt op dat deze kostenpost niet in de huurovereenkomst is opgenomen, dat niet duidelijk is gemaakt wat voor werkzaamheden zijn uitgevoerd ten behoeve van de huurders in het pand, noch door welke personen die werkzaamheden zouden zijn uitgevoerd. Er zijn geen facturen verstrekt. Pagina 4 van 6
Maar de belangrijkste reden waarom er geen kostenpost 'huismeester' in het rapport is opgenomen, is dat huurder niet om een uitspraak over de kosten van de huismeester heeft gevraagd. Het verzoekschrift van huurder is hier leidend. In afwijking van de rapportage stelt de Huurcommissie de betalingsverplichting vast op: Servicekosten over de periode: 1 januari 2014 tot en met 31 december 2014 Voor huurders woonruimte: Gas 170,24 Elektriciteit 77,96 Water 48,75 Afschrijving roerende zaken (stoffering/meubilering) 237,50 Belastingen en heffingen n.v.t. Levering signaal (internet en tv) 122,10 Onderhoud centrale verwarmingsinstallatie 0,00 Overige overeengekomen kostenposten 0,00 Derving leegstand 0,00 Beheers-/administratiekosten 0,00 Totaal 656,55 Belastingen en/of heffingen De voor rekening van de huurder komende belastingen en/of heffingen zijn niet in de huur inbegrepen. De huurder moet overheidsheffingen betalen als belastingplichtige, niet op grond van de huurovereenkomst. De Huurcommissie beoordeelt niet of een aanslag al dan niet terecht is opgelegd. Overigens is de huurder wel verplicht deze heffingen aan de verhuurder te betalen wanneer deze de heffingen op eigen naam voor de huurder heeft voldaan. Conclusie / Gevolgen van deze uitspraak De betalingsverplichting van de huurder voor de kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten over het jaar 2014 bedraagt 656,55. Legesbeoordeling De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. De verhuurder heeft geen eindafrekening verstrekt. Daarnaast stelt de Huurcommissie de kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten lager vast dan het totaal van door huurder aan verhuurder betaalde voorschotten in 2014 ( 2.880,00). De Huurcommissie stelt de huurder daarom in het gelijk. De verhuurder moet de leges betalen, de huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. Welk bedrag Volgens de wet betaalt een rechtspersoon 450,00 leges. Een huurder, en een verhuurder die geen rechtspersoon is, betaalt 25,00. Pagina 5 van 6
IV Beslissing De totale betalingsverplichting van de huurder voor de kosten voor gas, water en elektra en/of overige servicekosten over het jaar 2014 bedraagt 656,55. Volgens de wet worden huurder en verhuurder geacht te zijn overeengekomen wat in deze uitspraak is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken na verzending van deze uitspraak een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Bent u het niet eens met de beslissing? Dan kunt u binnen acht weken na de verzenddatum van deze uitspraak naar de rechter gaan. In de begeleidende brief leest u hoe u dit kunt doen. Legesveroordeling De verhuurder moet 25,00 leges betalen. De huurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. Deze uitspraak is zowel aan de verzoeker als aan de wederpartij gestuurd. GRONINGEN, De Huurcommissie, mr. J.H. Bloksma drs. A.H.M.G. Engbers en J.W. Hospes Zittingsvoorzitter Zittingsleden Pagina 6 van 6