iii Inhoudstafel Inleiding bij de Bibliotheek Burgerlijk Recht en Procesrecht Larcier.. i Inleiding............................................... 1 Hoofdstuk I. Wanneer bestaat een dienstbaarheid ten behoeve van een heersend erf?........................... 3 Afdeling 1. Erfdienstbaarheden zijn accessoir aan het heersend erf.. 3 1. Het ontstaan van een erfdienstbaarheid is afhankelijk van het bestaan van een heersend erf.......................... 4 2. Het tenietgaan van het heersend erf leidt tot het tenietgaan van de erfdienstbaarheid................................. 5 3. De overdracht van het heersend erf leidt tot de overdracht van de erfdienstbaarheid................................. 6 Afdeling 2. Voor en tot nut van het heersend erf............... 7 1. Voor het heersend erf................................ 7 2. Tot nut van het heersend erf........................... 11 A. Algemeen........................................... 11 B. Illustratie: niet-concurrentiebedingen in de verkoop van een onroerend goed....................................... 15 Afdeling 3. Kan een heersend erf enkel een stuk grond of een gebouw zijn, dan wel ook een bouwwerk of een beperkt zakelijk recht?....................................... 17 Afdeling 4. Kunnen erfdienstbaarheden worden gevestigd in een mede-eigendom ten voordele van gemeenschappelijke of privatieve delen?............................... 21 1. Het vereiste van een verschillende eigenaar: verbod van volstrekte identiteit.................................. 21 2. Tenietgaan van erfdienstbaarheden ingevolge vermenging.... 22 Hoofdstuk II. Wanneer bestaat een dienstbaarheid ten laste van een lijdend erf?................................ 25 Afdeling 1. Het objectieve karakter van erfdienstbaarheden aan de passiefzijde................................... 25 1. De schuldenaar heeft zich niet persoonlijk maar als eigenaar van het lijdend erf verbonden............................. 25 2. In concreto beoordeling van het objectieve karakter van erfdienstbaarheden aan de passiefzijde................... 27
iv PRIVAATRECHTELIJKE ERFDIENSTBAARHEDEN DOOR HET OOG VAN DE 21 STE EEUW 3. Een dubbele afzwakking van het objectieve karakter van erfdienstbaarheden.................................. 28 Afdeling 2. Voorstel tot een nieuwe benadering van het negatieve karakter van erfdienstbaarheden aan de passiefzijde... 32 Afdeling 3. Het intuitu rei-karakter van erfdienstbaarheden....... 34 Hoofdstuk III. Wat zijn de gevolgen indien niet aan de bestaansvoorwaarden voor erfdienstbaarheden is voldaan?.................................. 37 Hoofdstuk IV. Kan een erfdienstbaarheid ontstaan door langdurige feitelijke uitoefening?........................ 41 Afdeling 1. Enkel erfdienstbaarheden die voortdurend en zichtbaar zijn......................................... 41 Afdeling 2. Vereisten gesteld aan het verjaringsbezit............. 44 Afdeling 3. Out of the box pleidooi voor een verruiming van de verjaringsmogelijkheden bij erfdienstbaarheden....... 48 Hoofdstuk V. Kan een erfdienstbaarheid worden gebruikt als alternatief voor andere gebruiksrechten?......... 51 Afdeling 1. Algemeen.................................... 51 Afdeling 2. Erfdienstbaarheden als alternatief voor het appartementsrecht............................. 53 Afdeling 3. Erfdienstbaarheden als alternatief voor het opstalrecht. 58 Hoofdstuk VI. Wat zijn de gevolgen van de niet-vermelding van erfdienstbaarheden in een overdrachtsakte van het lijdend erf?................................ 63 Afdeling 1. Probleemstelling............................... 63 Afdeling 2. Verbintenisrechtelijke remedies................... 63 Afdeling 3. Zakenrechtelijke remedies....................... 66 Hoofdstuk VII. Wat zijn de gevolgen van de niet-vermelding van erfdienstbaarheden in een overdrachtsakte van het heersend erf?.............................. 69 Hoofdstuk VIII. Wat houden het verzwaringsverbod aan de actiefzijde en het verminderingsverbod aan de passiefzijde in?............................. 71
INHOUDSTAFEL v Afdeling 1. Afdeling 2. Beperkingen voor de eigenaar van het lijdend erf (verminderingsverbod).......................... 71 Beperkingen voor de eigenaar van het heersend erf (verzwaringsverbod)............................ 75 Hoofdstuk IX. Hoe verhouden een recht van overgang, uitweg, losweg en buurtweg zich tot elkaar?............. 83 Afdeling 1. Recht van overgang (doorgang)................... 83 Afdeling 2. Recht van uitweg (noodweg)..................... 84 Afdeling 3. Buurtwegen.................................. 94 Hoofdstuk X. Het einde van erfdienstbaarheden.............. 99 Afdeling 1. Is het een notariële verplichting om de actualiteit van de erfdienstbaarheden te onderzoeken?................ 99 Afdeling 2. Enkele wijzen van tenietgaan..................... 100 1. De erfdienstbaarheid wordt zonder enig nut............... 100 2. Tenietgaan wegens onbruik (bevrijdende verjaring)......... 104 3. Tenietgaan ingevolge vermenging....................... 106 Hoofdstuk XI. Wat is het lot van erfdienstbaarheden bij onteigening/ruilverkaveling van het lijdend erf?.... 107 Hoofdstuk XII. Constitutionalisering van erfdienstbaarheden...... 111 Afdeling 1. Situering..................................... 111 Afdeling 2. Vergoedingsplicht ten voordele van de private grondeigenaar bij publiekrechtelijke eigendomsbeperkingen.......................... 111 Afdeling 3. Bezitsbescherming bij niet-voortdurende en/of niet-zichtbare erfdienstbaarheden.................. 112 1. Principe: enkel bezitsvorderingen m.b.t. voortdurende en zichtbare erfdienstbaarheden.......................... 112 2. Kritiek in rechtspraak en rechtsleer..................... 113 3. Het arrest van het Grondwettelijk Hof van 13 oktober 2011.. 115 Bibliografie............................................. 117
1 Inleiding 1. De omschrijving die het Burgerlijk Wetboek van een erfdienstbaarheid geeft, is restrictief. Een erfdienstbaarheid is een last op een erf gelegd tot gebruik en tot nut van een erf dat aan een andere eigenaar toebehoort (art. 637 BW). Deze definitie omvat drie wezenlijke bestanddelen, nl. (a) dat de erfdienstbaarheid zowel aan de actiefzijde (heersend erf) als aan (b) de passiefzijde (lijdend erf) een objectief karakter moet vertonen en (c) dat het heersend erf en het lijdend erf aan twee verschillende eigenaars moeten toebehoren. De beperkende definitie van erfdienstbaarheden is te verklaren vanuit historisch perspectief. Het gesloten systeem van de zakelijke rechten, zoals dat tijdens de voorbereidende werken van de Code civil naar voren werd geschoven, bleek vooral de erfdienstbaarheden te viseren. Een beperkende omschrijving drong zich, in de ogen van de wetgever van 1804, op om een einde te maken aan de leendiensten uit het feodale stelsel 1. In de ogen van de wetgever van 1804 vormden vooral de erfdienstbaarheden de bouwstenen van het feodale regime, terwijl dat in veel mindere mate het geval was voor de andere zakelijke rechten zoals vruchtgebruik, erfpacht en opstal. Om die reden werden deze laatsten dan ook ruimer (dan de erfdienstbaarheden) omschreven en aan een grotendeels suppletieve regeling onderworpen. 2. Die restrictieve omschrijving van de wetgever heeft de rechtspraktijk ertoe gebracht om het leerstuk van de erfdienstbaarheden in een waas van archaïek te hullen. Nochtans geven erfdienstbaarheden vaak aanleiding tot zeer actuele vraagstukken die de moderne vastgoedpraktijk aangaan. In nagenoeg elke vastgoedtransactie komen erfdienstbaarheden aan de orde, en al te vaak wordt dit hoofdstuk uit de authentieke overdrachtsakte veronachtzaamd. De omschrijving van artikel 637 BW werkt daarbij eerder als een rem dan als een hefboom. Anno 2012 zijn de bekommernissen uit 1804 nochtans goeddeels zonder voorwerp geworden In dit boek hebben we niet tot doel om een exhaustieve bespreking te geven van alle aspecten van erfdienstbaarheden 2. Noch alle aspecten van erfdienst- 1 2 Zie daarvoor V. SAGAERT, Het goederenrecht als open systeem van verbintenissen? Poging tot een nieuwe kwalificatie van verbintenissen, TPR 2005, (983) 1064-1065. Zie ook P. CROCQ, Propriété et garantie, Parijs, LGDJ, 1995, 197, nr. 246; F. LAURENT, Principes, VII, 1878, 146-147, nr. 126. We verwijzen hiervoor vooral naar L. LINDEMANS, Erfdienstbaarheden in Algemene Praktische Rechtsverzameling (hierna: APR), Brussel, Larcier, 1958 en R. DERINE, F. VAN NESTE en H. VANDENBERGHE, Zakenrecht in Beginselen van Belgisch Privaatrecht, IIB, Gent, Story-Scientia, 1984, 581-839.
2 PRIVAATRECHTELIJKE ERFDIENSTBAARHEDEN DOOR HET OOG VAN DE 21 STE EEUW baarheden, noch alle rechtspraak en rechtsleer m.b.t. erfdienstbaarheden zijn dus in dit boek terug te vinden. 3. De ambitie van dit boek is dubbel. In de eerste plaats wil dit boek een aantal creatieve en actuele toepassingen van de vaak als oud en archaïsch gepercipieerde rechtsfiguur erfdienstbaarheden op de voorgrond plaatsen. Erfdienstbaarheden worden immers lang niet meer alleen gebruikt voor de toepassingen die in de 19 de eeuw vooropstonden. Een modern gebruik van erfdienstbaarheden, dat op zich geenszins onmogelijk is, doet echter afbakenings- en kwalificatieproblemen ontstaan, die tot een analyse nopen. Niet alleen de goederenrechtelijke dimensie, maar ook de contractuele, procedurele en algemeen verbintenisrechtelijke vraagstukken komen daarbij aan bod. In de tweede plaats beoogt dit boek de hedendaagse twistpunten, die in de praktijk vaak aanleiding geven tot onzekerheid, te belichten en uit te klaren. Veel van die twistpunten hebben betrekking op de situering van erfdienstbaarheden in het veranderende vermogensrecht. Het verbintenissenrecht en het goederenrecht zijn sinds 1804 nader tot elkaar gekomen. Het onderscheid tussen zakelijke rechten en persoonlijke rechten is de laatste decennia van een substantieel tot een gradueel onderscheid verwaterd 3. De kwalificatie en de rol van erfdienstbaarheden leiden daardoor in de vastgoedpraktijk steeds vaker tot betwistingen die de grenslijn tussen het verbintenissenrecht en het goederenrecht op de proef stellen. Dit boek heeft dan ook als doel een vermogensrechtelijke bijdrage te bieden aan de reikwijdte en grenzen van erfdienstbaarheden. 3 Zie daarvoor V. SAGAERT, Het goederenrecht als open systeem van verbintenissen? Poging tot een nieuwe kwalificatie van verbintenissen, TPR 2005, 983-1086.