VastNed Offices/Industrial N.V. Jaarverslag 2000
Raad van commissarissen: ir. D. Luteijn, voorzitter mw. A.L. Deriga, vice-voorzitter P. Barentsen mr. F.W. Mulder drs. W. Nijman mr. N.J. Westdijk (vanaf 19 april 2000) Directie: VastNed Management B.V. In deze vertegenwoordigd door: drs. K. Streefkerk, voorzitter drs. J. Mink H.K.M. Roovers Stichting Prioriteit VastNed Offices/Industrial: Het bestuur van de Stichting Prioriteit VastNed Offices/Industrial, houdster van de prioriteitsaandelen, bestaat uit de leden van de raad van commissarissen en de directie van VastNed Offices/Industrial N.V. Financiële agenda 2001 18 april Algemene Vergadering van Aandeelhouders 24 april Notering ex-dividend 3 mei Betaalbaarstelling dividend 30 mei Einde periode keuze stockdividend 31 mei Resultaten eerste drie maanden 22 augustus Halfjaarresultaten 21 november Resultaten eerste negen maanden --------------------------------- 6 maart 2002 Jaarresultaten 2001
Inhoudsopgave Jaarverslag 2000 Profiel VastNed Groep 5 Profiel VastNed Offices/Industrial N.V. 6 Kerncijfers 8 Bestuur 9 Raad van commissarissen 9 Directie 9 Bericht van de raad van commissarissen 10 Verslag van de directie 11 Het jaar 2000 kort samengevat 11 Strategische positie 11 Markttrends 13 Toegevoegde waarde 17 De onroerendgoedportefeuille 17 Huren 17 Financiële resultaten 19 Dividendvoorstel 19 Financiering 19 Intrinsieke waarde en de beurskoers 20 Vooruitzichten voor 2001 20 Jaarrekening 21 Geconsolideerde balans 22 Geconsolideerde winst- en verliesrekening 23 Geconsolideerd kasstroomoverzicht 24 Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening 25 Vennootschappelijke balans 32 Vennootschappelijke winst- en verliesrekening 33 Toelichting op de vennootschappelijke jaarrekening 33 Overige gegevens 34 Onroerendgoedportefeuille 37 Objecten in exploitatie 38 Objecten niet in exploitatie 47 An English translation of the Annual Report and Accounts 2000 is available.
VastNed Offices/Industrial N.V. Max Euwelaan 1 3062 MA Rotterdam Postbus 4444 3006 AK Rotterdam Telefoon 010 2424300 Fax 010 2424333 Website www.vastned.nl E-mail vastned@vastned.nl
Profiel VastNed Groep De VastNed Groep bestaat uit twee gespecialiseerde onroerendgoedbeleggingsmaatschappijen met veranderlijk kapitaal. VastNed Offices/Industrial N.V. is, met een belegd vermogen van B 1.132 miljoen ultimo 2000, gespecialiseerd in kantoren, logistieke centra en bedrijfsruimten op goede locaties in Nederland, België en Frankrijk. VastNed Retail N.V. belegt in winkelobjecten gelegen op goede locaties in Nederland, België, Duitsland, Frankrijk, Spanje en Italië. Het belegd vermogen bedroeg ultimo 2000 B 1.407 miljoen. Het doel is het behalen van een hoog rendement voor de aandeelhouders, onder meer door versterking van de positie in de landen waarin de fondsen reeds actief zijn. Het commerciële, technische en administratieve beheer van de onroerendgoedportefeuille wordt grotendeels uitgevoerd door VastNed Management B.V., eigendom van beide fondsen. VastNed Management B.V. berekent uitsluitend de door haar gemaakte kosten door aan de beide fondsen en heeft geen zelfstandig winstdoel. De VastNed Groep biedt de belegger via haar beursgenoteerde fondsen de keuze om te beleggen in verschillende sectoren onroerend goed met als voordelen: expertise van een actief gespecialiseerd acquisitieen beheerapparaat; hoog dividendrendement; laag risicoprofiel door ruime spreiding van de beleggingen. Beide fondsen zijn genoteerd aan de Euronext Amsterdam, hetgeen borg staat voor een goede verhandelbaarheid van het aandelenbezit. 5
Profiel VastNed Offices/Industrial N.V. Algemeen VastNed Offices/Industrial N.V., opgericht in 1984, is een (closed-end) onroerendgoedbeleggingsmaatschappij met veranderlijk kapitaal. De maatschappij belegt duurzaam in goed verhuurde kantoren, bedrijfsruimten en logistieke centra. De beleggingen bevinden zich op goede en toplocaties in de Randstad, in de groeigebieden van Oost- en Zuid-Nederland, alsmede in België en Noord- Frankrijk. De uitgifte en inkoop van aandelen vindt plaats bij besluit van de directie onder goedkeuring van de raad van commissarissen. De onroerendgoedportefeuille van dit door specialisatie unieke beleggingsfonds vertegenwoordigde ultimo 2000 een waarde van B 1.132 miljoen en was op dat moment als volgt samengesteld: 63% kantoren; 36% logistieke centra en bedrijfsruimten; 1% winkels. De aandelen zijn sinds 1989 genoteerd op de Officiële markt van de Euronext Amsterdam. Doelstellingen en strategie De beleggingen zijn gericht op het behalen van een combinatie van direct rendement op basis van huuropbrengsten en indirect rendement op basis van waardegroei van de onroerendgoedportefeuille. Via een dynamisch acquisitiebeleid zal de onroerendgoedportefeuille in de komende jaren verder worden uitgebreid met kantoren, logistieke centra en bedrijfsruimten. Het accent zal daarbij liggen op Noordwest-Europa, in het eurogebied. Dit uit oogpunt van risicospreiding en aantrekkelijkheid voor de (institutionele) beleggers. Daarnaast vindt via verkoop van objecten regelmatig een gezonde doorstroming plaats in de onroerendgoedportefeuille. Het streven is voorts om de objecten in portefeuille zoveel mogelijk in eigen beheer te hebben, waar mogelijk via lokaal opererende organisaties, teneinde: - een zo groot mogelijke toegevoegde waarde te kunnen leveren; - zoveel mogelijk invloed te hebben op optimalisatie van de brutohuuropbrengsten; - de exploitatiekosten te beheersen; - door adequaat onderhoud en herinrichting van de bestaande objecten een optimale waarde van het onroerend goed te kunnen realiseren. Financiering Als uitgangspunt geldt dat financiering van de onroerendgoedportefeuille met vreemd vermogen beperkt blijft tot circa 40% van de marktwaarde van het onroerend goed. Hiervan kan tijdelijk worden afgeweken bij interessante aankoopmogelijkheden en een in verhouding tot het rendement op onroerend goed acceptabele rentestand. Risico s VastNed Offices/Industrial opereert in een sterk concurrerende markt. Daaraan zijn risico s verbonden, bijvoorbeeld op het gebied van huurprijzen, aansprakelijkheid, (lokale) fiscale wetgeving en de beschikbaarheid van voldoende gekwalificeerd personeel. Hiervoor zijn geen zekerheden te geven. Door de in een reeks van jaren opgebouwde knowhow in het zelfstandig beheren van onroerend goed is een goede reputatie opgebouwd. Daarnaast zijn aansprakelijkheden zo goed mogelijk verzekerd. Door uitsluitend te beleggen in het eurogebied worden valutarisico s uitgesloten. Dividendbeleid Het dividendbeleid van VastNed Offices/Industrial is erop gericht het direct beleggingsresultaat geheel of nagenoeg geheel ter beschikking aan aandeelhouders te stellen. Om te voldoen aan de fiscale voorwaarden voor beleggingsinstellingen dient tenminste het fiscale resultaat in contanten te worden uitgekeerd. Het nieuwe belastingstelsel, IB 2001, maakt het voor particuliere beleggers die belang hebben bij een relatief laag risico, nog aantrekkelijker om in het hoogrenderende VastNed Offices/Industrial te 6
beleggen. Onder het nieuwe stelsel wordt over het nettovermogen een rendement van 4% verondersteld, dat wordt belast tegen 30%, waardoor de effectieve belastingdruk op het nettovermogen 1,2% bedraagt. VastNed Offices/Industrial heeft tot op heden elk jaar een dividend uitgekeerd dat aanzienlijk hoger ligt. Derhalve mag worden aangenomen dat het nieuwe fiscale regime de positie van VastNed Offices/ Industrial verder zal versterken. De nieuwe wetgeving heeft tevens gezorgd voor wijziging in de positie van buitenlandse beleggers in Nederlands onroerend goed. Onder het oude fiscale regime werden buitenlandse belastingplichtigen, voor zover zij het onroerend goed niet tot hun ondernemingsvermogen behoefden te rekenen, slechts belast voor reguliere huurinkomsten. Onder de nieuwe wetgeving zullen ook vermogenswinsten op onroerend goed belast zijn. financiering en van de cultuur geven een voorsprong bij het beheer en de exploitatie van het onroerend goed. VastNed Offices/Industrial streeft ernaar deze activiteiten waar mogelijk vanuit het land zelf te ondernemen. In het algemeen geldt daarbij uit overwegingen van efficiency, dat de in het betreffende land aanwezige onroerendgoedportefeuille een waarde dient te vertegenwoordigen van tenminste B 200 miljoen. Organisatie VastNed Management B.V., kantoorhoudende te Rotterdam, beheert het grootste deel van de beleggingen van VastNed Offices/Industrial, dat hierin een belang heeft van 33,33%. VastNed Management, met circa 55 vaste medewerkers, heeft geen winststreven, maar faciliteert het fonds (evenals VastNed Retail, dat 66,67% van de aandelen houdt) met directie en beheer. De gemaakte kosten worden, zonder winstopslag, doorbelast aan de beide fondsen op basis van oorzakelijkheid. Zelfstandig beheer is de beste voorwaarde voor optimale verhuur aan kredietwaardige huurders en zorg voor de staat waarin de objecten verkeren. Het zelf uitvoeren van commercieel en administratief beheer zorgt voor direct contact met de huurders, waardoor alert op marktontwikkelingen kan worden gereageerd. Hierdoor kan een zo groot mogelijke invloed worden uitgeoefend op de optimalisatie van de brutohuuropbrengsten en op de beheersing van de exploitatiekosten. Het technisch beheer is uitbesteed. Door onderhoud, herinvulling en het tijdig afstoten van objecten die niet meer passen in de portefeuille, wordt zorg gedragen voor een optimale staat en waarde in relatie tot het rendement voor de aandeelhouders. De onroerendgoedmarkten in de verschillende landen zijn onderworpen aan de daar geldende wetgeving en lokale regelgeving. Kennis op het gebied van 7
Kerncijfers 2000 1999 1998 1997 1996 Resultaten (x B 1 miljoen) Brutohuuropbrengsten 83,6 75,2 66,8 44,5 20,0 Direct beleggingsresultaat 51,9 47,6 37,5 24,0 13,1 Indirect beleggingsresultaat 2,4* 37,6 13,9 7,7 0,7 Totaal beleggingsresultaat 54,3 85,2 51,4 31,7 13,8 Balans (x B 1 miljoen) Beleggingen in onroerend goed 1.131,7 870,4 772,7 607,1 235,3 Groepsvermogen 553,0 543,9 475,6 330,4 169,2 Eigen vermogen 547,1 538,2 470,3 330,4 169,2 Langlopende schulden 190,0 194,0 192,8 181,8 36,9 Samenstelling onroerendgoedportefeuille (in %) Kantoren 63 51 53 54 58 Logistieke centra en bedrijfsruimten 36 44 39 33 18 Winkels 1 5 8 13 24 Gemiddeld aantal geplaatste gewone aandelen 17.143.413 16.404.832 13.998.485 9.887.759 5.901.639 Aantal geplaatste gewone aandelen (ultimo) 17.611.959 16.688.207 15.867.318 12.066.499 6.404.275 Per aandeel (x B 1) Eigen vermogen per aandeel primo (inclusief dividend) 32,25 29,64 27,38 26,42 26,16 Dividend vorig boekjaar (2,90) (2,68) (2,40) (2,18) (2,12) Eigen vermogen per aandeel primo (exclusief dividend) 29,35 26,96 24,98 24,24 24,04 Direct beleggingsresultaat 3,03 2,90 2,68 2,44 2,22 Indirect beleggingsresultaat 0,14* 2,29 0,99 0,78 0,12 Overige mutaties (0,08) 0,10 0,99 (0,08) 0,04 Totaal beleggingsresultaat 3,09 5,29 4,66 3,14 2,38 Interimdividend (1,38) - - - - Eigen vermogen per aandeel ultimo (inclusief slotdividend) 31,06 32,25 29,64 27,38 26,42 Dividend 3,03** 2,90 2,68 2,41 2,18 Of in contanten 1,83 1,40 0,45 0,45 1,09 en in aandelen t.l.v. de agioreserve *** 5,00% 7,14% 5,56% 3,57% Beurskoers (ultimo) 28,80 33,00 31,86 31,31 29,04 * Na aftrek van bijzondere lasten (kosten inzake voorgenomen fusie met Uni-Invest N.V.). ** In oktober 2000 is reeds een interimdividend van B 1,38 (60% in contanten, 40% in aandelen ten laste van de agioreserve) uitgekeerd. *** Een nader te bepalen percentage in aandelen ten laste van de agioreserve. 8
Bestuur Raad van commissarissen Ir. D. Luteijn (57), voorzitter Lid sedert 1994 en sinds 1996 voorzitter van de raad van commissarissen. Van 1983 tot 1995 was de heer Luteijn lid van de Eerste Kamer en fractievoorzitter van de VVD. Momenteel is hij voorzitter van het bestuur van Cebeco Groep, voorzitter van de raad van toezicht van Rabobank Nederland, voorzitter van het bestuur Stichting Bos en Hout en exploitant van een akkerbedrijf in Zuidzande. Voorts is de heer Luteijn voorzitter van de raad van commissarissen van Arcadis N.V. en voorzitter van de raad van toezicht van het beleggingsfonds in agrarisch onroerend goed Fagoed. Mw. A.L. Deriga (68), vice-voorzitter Sinds 1996 lid en vice-voorzitter van de raad van commissarissen. Van 1961 tot 1990 heeft mevrouw Deriga diverse functies binnen de Buhrman Groep uitgeoefend, onder andere directeur van de Stichting Pensioenfonds. Zij is momenteel voorzitter van de groep BCD kring Noord-Holland van het Nederlands Centrum van Directeuren en Commissarissen en penningmeester van de Stichting Vrijwillige Hulpdienst Buitenveldert. Drs. W. Nijman (54) Lid van de raad van commissarissen sinds 1996. De heer Nijman is werkzaam als managing director van BFO Holdings B.V., treasurer van Bestfoods Europe en voorzitter van Bestfoods Pensioenfonds Nederland. Deze ondernemingen zijn onderdeel van Unilever N.V. Mr. N.J. Westdijk MBA (59) Lid van de raad van commissarissen sinds 2000. In het verleden heeft de heer Westdijk gewerkt bij onder meer Horringa en de Koning en Furness/ Koninklijke Pakhoed N.V. Hij is momenteel nonexecutive lid van de raad van bestuur van Fortis N.V., lid van de raad van commissarissen van Wolters Kluwer N.V. en van Connexxion B.V. en presidentcommissaris van Eneco Energie N.V. Directie VastNed Management B.V. In deze vertegenwoordigd door: Drs. K. Streefkerk (58), voorzitter Drs. J. Mink (47) H.K.M. Roovers (57) P. Barentsen (70) Lid van de raad van commissarissen sinds 1996. De heer Barentsen was voorheen hoofddirecteur van het G.A.K. Hij is momenteel bestuurslid van Pensioen Stichting Aena, voorzitter van een adviesraad van de Sociale Verzekeringsbank en van Stichting Openbare Bibliotheek Bilthoven. Mr. F.W. Mulder (60) Lid van de raad van commissarissen sinds 1988. Van 1975 tot 1990 bekleedde de heer Mulder achtereenvolgens directiefuncties bij Koninklijke Wegenbouw Stevin B.V. en Avéro Verzekeringen. Hij is voorts lid van de raad van commissarissen van De Hypothekers Associatie B.V., Bartels Engineering B.V. en hotel Nassau Bergen B.V., alsmede lid van het bestuur van de Stichting Preferente Aandelen Arcadis N.V. en de Stichting Beheer Faciliteiten NijSmellinghe (ziekenhuis), alsmede lid van de evaluatiecommissie van Euroventures Benelux. De heer Mulder is tevens directeur van Citrosuco Europe, onderdeel van Fischer SA, Matao, Brazilië en directeur van Congeltec B.V., onderdeel van Irvin & Johnson Ltd. Kaapstad, Z.A. 9
Bericht van de raad van commissarissen Aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders Hierbij bieden wij u de jaarrekening 2000 van de vennootschap aan, alsmede het Verslag van de directie. Met de door de directie gepresenteerde en door Arthur Andersen gecontroleerde jaarrekening kunnen wij ons verenigen. Wij stellen u voor de jaarrekening aldus vast te stellen. In oktober 2000 is reeds eenmalig een interimdividend uitgekeerd van B 1,38 (60% in contanten en 40% in aandelen ten laste van de agioreserve). Wij kunnen ons tevens verenigen met het voorstel van de directie om een slotdividend uit te keren per aandeel van NLG 10, nominaal (B 4,54) als volgt: 5% in contanten op de prioriteitsaandelen; een keuzedividend op de gewone aandelen van: B 1,00 in contanten plus een nader te bepalen percentage in aandelen, afhankelijk van de beurskoers, ten laste van de agioreserve, of B 1,65 in contanten. Gedurende het verslagjaar vergaderde de raad van commissarissen acht maal. Aan de orde kwamen onder andere de strategie van de onderneming, investeringsbeslissingen, waaronder de voorgenomen fusie met Uni-Invest N.V., financieringsverhoudingen, alsmede de inrichting en bezetting van de organisatie. De profielschets van de raad van commissarissen en het reglement met betrekking tot de taakverdeling en de werkwijze van de raad van commissarissen liggen ter inzage ten kantore van de vennootschap. In de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van 19 april 2000 is de heer N.J. Westdijk benoemd tot lid van de raad van commissarissen om te voorzien in de vacature ontstaan door het aftreden in 1999 van de heer A.W. Overwater wegens het bereiken van de statutaire leeftijdsgrens. Tevens werd mevrouw A.L. Deriga, volgens rooster aan de beurt voor aftreden, herverkozen. In de Algemene Vergadering van Aandeelhouders op 18 april 2001 zal de heer P. Barentsen aftreden wegens het bereiken van de statutaire leeftijdsgrens. Door de vergadering van houders van prioriteitsaandelen is voor deze vacature de volgende voordracht opgesteld: a. de heer drs. D. van den Bos b. de heer mr. J. Kemper Volgens het rooster is aftredend de heer ir. D. Luteijn. De heer Luteijn stelt zich voor herverkiezing beschikbaar. Door de vergadering van houders van prioriteitsaandelen is voor deze vacature de volgende voordracht opgesteld: a. de heer ir. D. Luteijn b. de heer mr. J.A.J. Leeman De gegevens van bovengenoemde personen liggen ter inzage ten kantore van de vennootschap. Het rooster van aftreden ziet er voor de komende jaren als volgt uit: W. Nijman 2002 (herkiesbaar) F.W. Mulder 2003 (herkiesbaar) A.L. Deriga 2004 (niet herkiesbaar) N.J. Westdijk 2004 (herkiesbaar) Tot teleurstelling van de raad van commissarissen bleek geen meerderheid onder de aandeelhouders te bestaan voor een juridische fusie met Uni-Invest. De omvang van de afkoopsom voor de beschermingsconstructies bij de beoogde fusiepartner stond een samengaan in de weg. Anderzijds is de raad verheugd dat de strategische voordelen van de voorgenomen fusie voor VastNed Offices/Industrial nagenoeg unaniem werden onderkend: Europese schaalgrootte, meer liquiditeit van het aandeel, verbreding van de aandeelhoudersbasis en kostenbesparingen uit synergie. Zoals ook vermeld in het fusiebericht/prospectus van 5 december 2000 heeft de heer K. Streefkerk, directievoorzitter van VastNed Management B.V., al eerder de wens te kennen gegeven om zijn functie medio 2002 neer te leggen. De raad is de heer Streefkerk erkentelijk dat hij er in het belang van continuïteit in bestuur van heeft afgezien om aan het niet doorgaan van de voorgenomen fusie consequenties te verbinden. De raad van commissarissen vertrouwt erop in de loop van 2001 een geschikte kandidaat voor zijn opvolging bekend te kunnen maken. Tenslotte spreken wij onze waardering uit tegenover directie en medewerkers voor hun inzet, loyaliteit en de behaalde resultaten gedurende het verslagjaar. Rotterdam, 7 maart 2001 Voor de raad van commissarissen D. Luteijn, voorzitter 10
Verslag van de directie Het jaar 2000 kort samengevat VastNed Offices/Industrial heeft zich het afgelopen jaar voorspoedig ontwikkeld. De onroerendgoedportefeuille kon aanzienlijk worden uitgebreid, van B 870 miljoen naar B 1.132 miljoen en het direct beleggingsresultaat (contante winst) steeg met 9,1%. Voor uitbreiding van de beleggingsactiviteiten tot Noordwest-Europa zijn de eerste stappen gezet; door de overname van de zogeheten Verelst-portefeuille is VastNed Offices/Industrial thans ook aanwezig in België en Noord-Frankrijk. Door deze uitbreiding is de positie versterkt. De kosten van aankoop zijn ten laste gebracht van het indirecte resultaat over 2000. Vanaf het boekjaar 2001 zal deze aankoop een positieve bijdrage aan het beleggingsresultaat leveren. In de onroerendgoedportefeuille vond in het afgelopen jaar een goede doorstroming plaats. Het merendeel van de nog resterende winkelobjecten werd verkocht, terwijl nieuwgebouwde moderne kantoren en logistieke centra (met minder onderhoudskosten) werden verworven. De Buitengewone Algemene Vergadering van Aandeelhouders op 20 december 2000, waar slechts 17% van de aandeelhouders aanwezig was, stemde niet in met de voorgenomen juridische fusie met Uni-Invest. Het groepsvermogen bedroeg B 553,0 miljoen (1999: B 543,9 miljoen), overeenkomend met 48,9% (1999: 62,5%) van de beleggingen. Hierbij dient te worden opgemerkt dat bij wijze van uitzondering gedurende het jaar een interimdividend werd uitgekeerd. Zonder deze uitkering zou het groepsvermogen 50,1% van de beleggingen hebben bedragen. Het boekjaar werd afgesloten met een direct beleggingsresultaat van B 51,9 miljoen (1999: B 47,6 miljoen), ofwel per gewoon aandeel B 3,03 (1999: B 2,90) over het door stockdividend met 4,5% toegenomen gemiddeld aantal geplaatste gewone aandelen. In het verslagjaar zijn voorbereidingen getroffen, gericht op vereenvoudiging van de organisatie van VastNed Management B.V. Deze is begin 2001 doorgevoerd. Er is thans een aparte groep voor kantoren, logistieke centra en bedrijfsruimten en een groep voor winkels met elk een eigen directie; kantoren, logistieke centra en bedrijfsruimten onder leiding van de directeuren H.W.P.J. Sleven (binnenland) en K.J. van Tongeren (buitenland) en winkels onder leiding ad interim van de directeuren K. Streefkerk (buitenland) en H.K.M. Roovers (binnenland). Een aantal activiteiten (control, treasury, administratie, investor relations en personeelszaken), samen te vatten onder de noemer back office, wordt centraal gedaan voor beide fondsen. Dit komt de efficiency ten goede, waartoe ook de verhuizing naar het nieuwe kantoor in het Brainpark te Rotterdam medio 2000 heeft bijgedragen. Strategische positie Schaalgrootte De sterke concurrentie op de onroerendgoedmarkt en de open grenzen binnen de Europese Unie nopen onroerendgoedbeleggingsmaatschappijen tot schaalvergroting. Met de introductie van de euro als rekeneenheid is de markt voor de belegger transparanter geworden. De prestaties van onroerendgoedbeleggingsmaatschappijen zijn beter vergelijkbaar en de belegger zal zich bij zijn keuze meer en meer laten leiden door de omvang van het betreffende fonds, de verhandelbaarheid van het aandeel en het te realiseren (dividend)rendement. De institutionele belegger zal derhalve vooral geïnteresseerd zijn in de grotere, in het eurogebied actieve onroerendgoedbeleggingsmaatschappijen. Het beleggingsfonds op haar beurt kan door een grotere omvang de exploitatie en het beheer verder optimaliseren, onder meer door concentratie en uitwisseling van kennis en ervaring binnen de organisatie. Daarnaast is voldoende schaalgrootte belangrijk in de onderhandelingen over contracten met de steeds groter wordende (internationaal opererende) huurders. Deze concentratietendens zal aanhouden en binnen afzienbare tijd zal een beperkt aantal gespecialiseerde onroerendgoedbeleggingsmaatschappijen met een belegd vermogen van minimaal B 3 miljard de Noordwest-Europese onroerendgoedmarkt beheersen. VastNed Offices/Industrial wenst tot die selecte groep te behoren. Uni-Invest Het is in dit perspectief teleurstellend dat de juridische fusie met Uni-Invest geen instemming verkreeg van de aandeelhouders van VastNed Offices/Industrial. Zij konden zich niet verenigen met de omvang van de afkoopsom voor de 11
Verslag van de directie Sylviuslaan 6, Groningen Dongenseweg, Tilburg Belegd vermogen en groepsvermogen (x B 1 miljoen) Belegd vermogen Groepsvermogen 1250 1000 750 500 250 0 1996 1997 1998 1999 2000 12
Verslag van de directie beschermingsconstructies bij Uni-Invest als onderdeel van de overnametransactie. Anderzijds is gebleken, dat ook de aandeelhouders die tegen de voorgenomen fusie hebben gestemd, positief stonden tegenover de motieven voor een samengaan. VastNed Offices/Industrial gaat op eigen kracht door op de ingeslagen weg en is er van overtuigd haar doelstelling te kunnen realiseren, zij het later in de tijd. Verelst-portefeuille Op het voorgenomen groeipad is in 2000 een belangrijke stap gezet met de verwerving van een onroerendgoedportefeuille voor B 280 miljoen van Verelst, de grootste projectontwikkelaar in België. De portefeuille bestaat grotendeels uit nieuwe, hoogwaardige kantoren en logistieke centra in België en enige objecten in Nederland en Frankrijk. Het onroerend goed is thans voor ruim driekwart in exploitatie. Het beleid is er in de komende drie à vier jaar op gericht om met Nederland als basis de portefeuille in deze landen verder uit te breiden (tot ca. 30% in België en ca. 15% in Frankrijk). Spreiding in geografie en aard van de beleggingen, zonder een al te groot accent op één deelmarkt, zal VastNed Offices/Industrial nog aantrekkelijker maken voor de beleggers. Markttrends Nederland Schaarste De ontwikkelingen op de Nederlandse markt voor kantoren, bedrijfsruimten en logistieke centra waren in het afgelopen jaar gunstig. De trend van schaarste in het aanbod, ingezet in de tweede helft van de jaren negentig, zette zich in 2000 door. De sterke economie, gedreven door particuliere consumptie en bedrijfsinvesteringen, zorgde voor banengroei en toegenomen goederenstromen. Vooral in de ICT-sector dienden zich vele nieuwe huurders aan. Zo nam het aantal verhuurde m 2 kantoorruimte toe met ca. 30%, terwijl het aanbod steeg met ongeveer 10%. Locatiekeuze De Randstad was bij het bedrijfsleven ook in 2000 favoriet, met de regio tussen Schiphol en de zuidas van Amsterdam als koploper. De beperkte beschikbaarheid Lage Mosten 1-11, Breda van kantoorruimte kon ondernemingen er nauwelijks toe bewegen op zoek te gaan naar alternatieve vestigingsplaatsen buiten de Randstad. Kennelijk wegen representativiteit en beschikbaarheid van personeel op tegen de sterk gestegen huurprijzen. De markt voor bedrijfsruimte toonde een geheel ander beeld. Gebrek aan voldoende ruimte deed een toenemend aantal bedrijven uitwijken naar regio s buiten de Randstad. Het waren vooral de zuidelijke provincies die ondernemingen opnamen, op zoek naar grootschalige logistieke centra voor hun opslag- en distributieactiviteiten. De stijging in opname van bedrijfsruimte in het afgelopen jaar wordt op ca 5% geraamd. Het aandeel nieuwbouw in de Nederlandse kantorenmarkt, dat voorheen gemiddeld per jaar 15% bedroeg, is in 2000 opgelopen tot ruim 35%. Luxueuze, hoogwaardige werkplekken zijn voor ondernemingen een arbeidsvoorwaarde geworden om personeel aan zich te binden. Ook worden op het technische vlak meer specifieke eisen aan de objecten gesteld, waarbij nieuwbouw in veel gevallen geprefereerd wordt boven aanpassing van de bestaande huisvesting. Inhaalvraag Momenteel is veel nieuwe kantoorruimte in de ontwikkelingsfase. Er wordt niettemin van uitgegaan, dat deze zeer geleidelijk op de markt zal komen. Gestegen bouwkosten, procedures van ruimtelijke ordening en schaarste aan bouwvakkers nopen projectontwikkelaars, gemeenten en beleggers tot 13
Verslag van de directie Gebouw Columbia, Cessnalaan 1, Haarlemmermeer Verlengde Tolweg 2, s-gravenhage Geografische spreiding Per 31 december 2000 Nederland 84% België 13% Frankrijk 3% Soort 0nroerend goed Per 31 december 2000 Kantoren 63% Logistieke centra en bedrijfsruimten 36% Winkels 1% 14
Verslag van de directie Interleuvenlaan 15, Leuven-Haasrode behoedzaam opereren. Anderzijds mag uit het gebrek aan voldoende geschikt aanbod en het hoge prijspeil worden afgeleid dat veel ondernemingen hun verhuisplannen hebben uitgesteld. Er zal dan ook een zekere inhaalvraag ontstaan zodra het aanbod van kantoorruimte zich herstelt. Er wordt derhalve rekening mee gehouden dat ook gedurende 2001 de vraag naar kantoorruimte het aanbod zal overtreffen. België Brussel Brussel heeft jarenlang de kantorenmarkt in België bepaald. De huisvesting van Europese (overheids) organisaties zorgde van oudsher voor een stabiele ontwikkeling die minder afhankelijk was van schommelingen in de economie. Anderzijds is hierdoor het aanbod van nieuwe moderne kantoorruimte in het centrum achtergebleven. Dit verklaart waarom de huren in het centrum relatief laag zijn en de leegstand van ruim 6% relatief hoog is vergeleken met andere Europese hoofdsteden. De aanvangsrendementen hebben zich in 2000 op een relatief hoog niveau gehandhaafd. De verhuur van (nieuwe) kantoorruimte speelde zich hoofdzakelijk af in de buitenwijken, in merendeel aan de ICT-sector, op zoek naar moderne panden. Het aanbod van nieuwbouw bedroeg ca. 250.000 m 2. In het afgelopen jaar werd ruim 600.000 m 2 opgenomen. Nog eens 600.000 m 2 is thans in ontwikkeling. Verwacht mag worden dat ook in België de overheid en het bedrijfsleven erop zullen toezien dat deze hoeveelheid de komende jaren gefaseerd op de markt zal komen. Ten aanzien van logistieke centra en bedrijfsruimten was eenzelfde beeld als in Nederland waarneembaar. Gezien het relatief grote ruimtebeslag worden deze projecten vooral buiten de stadscentra en langs de grote wegen gebouwd. Het aanbod en de vraag zijn hier betrekkelijk in evenwicht, zodat de aanvangsrendementen relatief hoog zijn en de huren redelijk stabiel. Intervest Intervest Offices N.V., een dochtermaatschappij van VastNed Offices/Industrial, waarin de Belgische objecten van de Verelst-portefeuille zijn ondergebracht, kan nog niet worden aangemerkt als een BEVAK (beleggingsmaatschappij met vast kapitaal) en ontbeert het daarmee gepaard gaande fiscale regime. Voor verkrijging van deze status staan twee mogelijkheden open; samengaan met een reeds beursgenoteerde BEVAK, dan wel een eigen gang naar de effectenbeurs. Hierover zal in 2001 een beslissing worden genomen. Frankrijk Parijs De onroerendgoedmarkt in Frankrijk wordt al jarenlang gedomineerd door de ontwikkelingen in en rond Parijs. Deze markt boekte in 2000 uitzonderlijke scores met een waardevermeerdering voor moderne kantoren op de beste locaties oplopend tot 20%. Huurverhogingen in deze objecten van 20% waren geen uitzondering in het afgelopen jaar. Ook de leegstand was hier (met Amsterdam) de laagste in het eurogebied. In Parijs is de nieuwbouwproductie op de kantorenmarkt beperkt gebleven tot 500.000 m 2. Door de economische groei overtrof de vraag in ruime mate het aanbod. Ontwikkelingen In het centrum is nauwelijks nog ruimte voor nieuwe grote kantoorgebouwen. Oudere panden worden aan de markt onttrokken en omgebouwd tot appartementen. Ook in Frankrijk is het bedrijfsleven op zoek naar de periferie van de hoofdstad en naar nieuwe locaties elders in het land. 15
Verslag van de directie Neptunusstraat 15-37, Hoofddorp Afloopdata resp. verlengdata van de huurcontracten met mogelijkheid tot huuraanpassing (in procenten) 25 20 15 10 5 0 2001 2002 2003 16 2004 2005 2006 e.v.
Verslag van de directie De onroerendgoedportefeuille Gebouw Singelborch, Catharijnesingel 28-32, Utrecht Momenteel zijn kantoorpanden met een totale oppervlakte van 1 miljoen m 2 in ontwikkeling. Mede vanwege de sterke economie ziet het er naar uit dat deze oppervlakte de komende jaren moeiteloos zal worden opgenomen en de schaarste voorlopig nog niet zal wegnemen. De markt voor logistieke centra en bedrijfsruimten speelt zich hoofdzakelijk af buiten Parijs en andere grote steden. Er heerst in dit marktsegment nauwelijks schaarste, nu sinds 2000 ook in deze sector veel nieuwbouw wordt aangeboden. Toegevoegde waarde VastNed Offices/Industrial had ultimo 2000 ca. 1.250.000 m 2 kantoorruimten, logistieke centra en bedrijfsruimten in eigendom. De markt is geleidelijk aan verandering onderhevig en de relatie verhuurderhuurder zal hechter worden. De markt zal zich meer en meer gaan bewegen in de richting van all in concepten, waarbij de verhuurder niet alleen haar onroerend goed ter beschikking stelt, maar ook services biedt op het vlak van energie, portiers- en bewakingsdiensten en kantorenparkmanagement. Deze centraal ingekochte diensten kunnen dan goedkoper aan de huurder worden aangeboden. VastNed Offices/Industrial, sterk gericht op het creëren van toegevoegde waarde, zal deze weg zeker inslaan. De onroerendgoedportefeuille van VastNed Offices/Industrial nam, rekening houdend met aankopen, verkopen en waardemutaties, per saldo toe met B 261,3 miljoen tot B 1.131,7 miljoen. De belangrijkste acquisities vonden plaats in België en Frankrijk. Tevens werden aankopen gedaan in Nederland waaronder kantoren in Breda en logistieke centra te Son en Breugel en te Tilburg. De acquisities vonden plaats op een gemiddeld brutoaanvangsrendement van 8,1%. In 2000 werden een twintigtal objecten verkocht, waaronder volgens plan een groot deel van de nog resterende winkelobjecten, die niet langer in de onroerendgoedportefeuille pasten. De totale verkoopprijs bedroeg B 45,4 miljoen, ongeveer gelijk aan de laatste taxatiewaarde. De bezettingsgraad van de objecten in exploitatie bedroeg gedurende het verslagjaar 96,7%. Huren VastNed Offices/Industrial heeft bij de wederverhuur van vrijkomende ruimten in 2000 in vrijwel alle gevallen een hogere huurprijs kunnen realiseren, daar de verhuurmarkt voor kantoren en logistieke centra in nagenoeg alle delen van Nederland aantrok. De goede kwaliteit en bereikbaarheid van de objecten van VastNed Offices/Industrial biedt ook voor de toekomst een gunstig perspectief. Immers, huurcontracten worden voor meerdere jaren afgesloten en de huurprijs wordt geïndexeerd op basis van de voor die jaren geldende inflatie. Deze is in 2000 sterker opgelopen dan in 1999, een trend die ook voor 2001 wordt voorzien. Daarnaast zijn ook bij verlengingen in 2001 huurverhogingen, afhankelijk van de schaarste in de markt, mogelijk, hetgeen het directe beleggingsresultaat ten goede zal komen. Financiële resultaten De brutohuuropbrengsten bedroegen in 2000 B 83,6 miljoen, een toename ten opzichte van 1999 (B 75,2 miljoen) met 11,2%. De exploitatiekosten bedroegen B 10,5 miljoen (1999: B 11,2 miljoen) en vormden daarmee 12,5% (1999: 14,8%) van de brutohuuropbrengsten. Deze procentuele daling werd 17
Verslag van de directie Gebouw Waluwe, Hogeweg 11, Zaltbommel Adelbert van Scharnlaan 170-180, Maastricht Direct beleggingsresultaat (x B 1 miljoen) 60 50 40 30 20 10 0 1996 1997 1998 18 1999 2000
Verslag van de directie veroorzaakt door lagere onderhoudskosten en door lagere overige kosten, als gevolg van het feit dat in voorgaande jaren een aantal minder in de portefeuille passende objecten met relatief hoge onderhoudskosten uit overgenomen onroerendgoedportefeuilles is verkocht. Voorts speelde een rol het in exploitatie nemen van nieuwe objecten (met een lage onderhoudsbehoefte). De algemene kosten bedroegen B 2,5 miljoen (1999: B 2,2 miljoen). De rentelasten namen toe tot B 18,3 miljoen (1999: B 13,9 miljoen) door de gestegen korte rente en een groter gebruik van vreemd vermogen. Per saldo nam in 2000 het direct beleggingsresultaat toe tot B 51,9 miljoen (1999: B 47,6 miljoen). Het direct beleggingsresultaat per gewoon aandeel bedroeg B 3,03, een toename van 4,5% op het door stockdividend vergrote gemiddeld aantal geplaatste gewone aandelen. Het indirect beleggingsresultaat na aftrek van de bijzondere lasten bedroeg B 2,4 miljoen (1999: B 37,6 miljoen). De waarde van het onroerendgoed in exploitatie werd per saldo B 9,7 miljoen hoger gewaardeerd dan de boekwaarde aan het begin van het jaar. Dit betreft een B 36,7 miljoen hogere waardering van de op 1 januari in de onroerendgoedportefeuille aanwezige objecten en een afwaardering van B 27,0 miljoen op de in 2000 verworven objecten. Deze afwaardering werd veroorzaakt door het in één keer afboeken van aankoopkosten; met name in België en Frankrijk. Deze acquisities pasten in de strategie om de beleggingen uit te breiden in Noordwest-Europa. De verkochte objecten werden ongeveer tegen taxatiewaarde verkocht. De kosten van vermogensbeheer (B 3,7 miljoen) werden in het indirect resultaat opgenomen. Per gewoon aandeel bedroeg het indirect beleggingsresultaat B 0,14 (1999: B 2,29). Deze lagere uitkomst is de resultante van bijzondere lasten gemaakt met betrekking tot de beoogde fusie met Uni-Invest (B 0,17 per aandeel) en aankoopkosten ten behoeve van de Verelst-portefeuille. interimdividend uitgekeerd van B 1,38. Het slotdividend ad B 1,65 kan, zoals gebruikelijk, naar keuze van de aandeelhouders geheel in contanten worden opgenomen dan wel gedeeltelijk in contanten en gedeeltelijk in de vorm van stockdividend ten laste van de agioreserve. Financiering Financiering met ca. 60% groepsvermogen is de basis van het beleid van VastNed Offices/Industrial. Ultimo 2000 bedroeg dit percentage 48,9% (1999: 62,5%). Gezien de huidige rentestand lijkt het aannemelijk dat een aantal jaren gebruik zal worden gemaakt van de mogelijkheid om hier tijdelijk van af te wijken. Gedurende het verslagjaar werden 923.752 aandelen uitgegeven uit hoofde van stockdividend. Een gedeelte van de onroerendgoedportefeuille is belast met hypothecaire leningen. Voorts zijn er middellange leningen afgesloten zonder hypothecaire zekerheid. De gemiddelde interestvoet bedraagt 5,76% (1999: 5,26%). In februari 2001 werd een bedrag van B 22,7 miljoen aan kortlopende schulden voor vijf jaar gefixeerd, tegen een interestpercentage van 5,39. Van het bedrag aan langlopende leningen ad B 190,0 miljoen, zoals opgenomen in de balans, zijn de gemiddelde interestpercentages en de jaren van interestherziening als volgt: Bedrag Gemiddelde (x B 1 mln) interest ------------------------------- ------------------------------- 2001 41,4 6,20% 2002 2,0 6,07% 2003 45,0 5,65% 2004 44,0 4,96% 2005 36,9 5,89% 2006 e.v. 20,7 6,57% Dividendvoorstel Aan de op 18 april 2001 te houden Algemene Vergadering van Aandeelhouders zal worden voorgesteld het dividend vast te stellen op B 3,03 per gewoon aandeel. In oktober 2000 is eenmalig een 19
Verslag van de directie Intrinsieke waarde en de beurskoers Na notering op ongeveer de intrinsieke waarde gedurende de eerste helft van het jaar 2000, zakte het aandeel in de tweede helft ruim onder deze grens; een trend die gold voor alle Nederlandse onroerendgoedbeleggingsmaatschappijen genoteerd aan de Euronext Amsterdam en die eveneens kon worden waargenomen in andere West-Europese landen. Dit kan vrijwel zeker worden toegeschreven aan de veranderde belangstelling van beleggende particulieren, die kennelijk kozen voor te behalen snelle koerswinsten in de ICT-sector boven de zekerheid van de traditionele waarden, waaronder de hoogrenderende vastgoedaandelen. Gezien de teleurstellende gang van zaken binnen de ICT-sector aan het eind van het jaar, mag worden aangenomen dat beleggers weer meer geneigd zullen zijn tot het opnemen van de oude economieaandelen in hun beleggingsportefeuille. Wellicht is de beurskoers van VastNed Offices/Industrial eind 2000 mede beïnvloed geweest door de toen aangekondigde fusie met Uni-Invest en de in de ogen van sommige beleggers daarmee samenhangende onzekerheden. De intrinsieke waarde van het aandeel VastNed Offices/Industrial inclusief het slotdividend bedroeg ultimo 2000 B 31,06 (1999: B 32,25). Het direct beleggingsresultaat in 2000 bedroeg B 3,03 en het indirect beleggingsresultaat (inclusief overige mutaties) B 0,06 per gewoon aandeel. De gemiddelde effectieve dagomzet van aandelen (dubbeltelling) VastNed Offices/Industrial op Euronext Amsterdam bedroeg in 2000 B 0,9 miljoen (1999: B 1,1 miljoen). Het aandeel VastNed Offices/Industrial noteerde ultimo 2000 een koers van B 28,80. De laagste koers van B 26,50 werd genoteerd op 13 november 2000 en de hoogste koers van B 33,50 op 3 januari 2000. Pelmolenlaan 1, Woerden Voorziene nieuwe acquisities in Noordwest-Europa, alsmede doorstroming van de portefeuille in Nederland zullen een bijdrage leveren aan de groei van het resultaat per gewoon aandeel. Het direct beleggingsresultaat per gewoon aandeel zal over 2001 verder stijgen onder voorbehoud van bijzondere omstandigheden. Dit zal echter mede afhangen van het aantal aandeelhouders dat voor stockdividend kiest. De waarde van de onroerendgoedportefeuille zal door herwaarderingen een stijging te zien geven, die van positieve invloed is op de shareholders value. Rotterdam, 7 maart 2001 De directie Vooruitzichten voor 2001 De omstandigheden in de markten waarin VastNed Offices/Industrial opereert zullen naar verwachting ook in 2001 gunstig zijn, ondanks een gematigder economische groei dan in 2000. De schaarste aan goede kantoren en logistieke centra zal aanhouden en ook het komende jaar bijdragen aan de groei van de brutohuuropbrengsten. 20
Jaarrekening 2000
Geconsolideerde balans per 31 december Vóór winstverdeling (x B 1.000,-) Activa 2000 1999 Beleggingen Onroerend goed in exploitatie 1.053.133 795.765 Onroerend goed niet in exploitatie 78.599 74.647 ----------------------------- ----------------------------- 1.131.732 870.412 Vorderingen 78.773 67.644 Overige activa 1.663 - Totaal activa 1.212.168 938.056 Passiva Eigen vermogen Gestort en opgevraagd kapitaal 79.920 75.728 Agioreserve 312.606 316.894 Reserves 119.933 97.963 Onverdeelde winst 34.601 47.588 ----------------------------- ----------------------------- Totaal eigen vermogen 547.060 538.173 Minderheidsbelangen 5.962 5.740 ----------------------------- ----------------------------- Groepsvermogen 553.022 543.913 Voorzieningen 14.536 - Langlopende schulden 189.995 194.040 Kortlopende schulden 454.615 200.103 Totaal passiva 1.212.168 938.056 22
Geconsolideerde winst- en verliesrekening (x B 1.000,-) 2000 1999 ------------------------------- ------------------------------- Opbrengsten uit beleggingen Brutohuuropbrengsten 83.589 75.198 Exploitatiekosten (10.458) (11.152) ----------------------------- ----------------------------- Nettohuuropbrengsten 73.131 64.046 Lasten Interest (18.314) (13.857) Algemene kosten (2.481) (2.186) ----------------------------- ----------------------------- (20.795) (16.043) Minderheidsbelangen (440) (415) ----------------------------- ----------------------------- Direct beleggingsresultaat 51.896 47.588 Bijzondere lasten (2.998) - Indirect beleggingsresultaat 5.425 37.614 ------------------------------- ------------------------------- Totaal beleggingsresultaat 54.323 85.202 23
Geconsolideerd kasstroomoverzicht (x B 1.000,-) Kasstroom uit operationele activiteiten 2000 1999 Direct beleggingsresultaat 51.896 47.588 Mutatie vorderingen (11.129) (55.272) Mutatie kortlopende schulden 61.458 (3.437) Mutatie voorzieningen 14.536 (6.951) Overige mutaties in herwaarderingsreserve (4.088) 1.793 Kasstroom uit operationele activiteiten 112.673 (16.279) Kasstroom uit investeringsactiviteiten Aankopen onroerend goed (297.222) (155.747) Verkopen onroerend goed 45.415 93.848 ----------------------------- ----------------------------- Kasstroom onroerend goed (251.807) (61.899) Mutatie minderheidsbelangen 222 468 Bijzondere lasten (2.998) - Goodwill - (279) Kasstroom uit investeringsactiviteiten (254.583) (61.710) Kasstroom uit financieringsactiviteiten Kosten stockdividend (96) (123) Betaald dividend (45.340) (16.928) Opgenomen langlopende schulden 51.012 20.401 Aflossing langlopende schulden (55.057) (19.141) ----------------------------- ----------------------------- (4.045) 1.260 Kasstroom uit financieringsactiviteiten (49.481) (15.791) Nettokasstroom (191.391) (93.780) Schulden aan kredietinstellingen en liquide middelen 1 januari (157.190) (63.410) Schulden aan kredietinstellingen en liquide middelen 31 december (348.581) (157.190) Mutatie schulden aan kredietinstellingen en liquide middelen (191.391) (93.780) 24
Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening (x B 1.000,-) Algemeen Vergunning in het kader van de Wet toezicht beleggingsinstellingen Op 25 oktober 1991 is de vergunning zoals bedoeld in artikel 5, lid 1 sub a van de Wet toezicht beleggingsinstellingen aan de vennootschap verleend. Fiscale status VastNed Offices/Industrial N.V. heeft de fiscale status van beleggingsinstelling in de zin van artikel 28 van de Wet op de Vennootschapsbelasting 1969. Dit impliceert dat heffing van vennootschapsbelasting over de door haar behaalde winst onder voorwaarden achterwege blijft. Deze voorwaarden betreffen voornamelijk de vermogenssamenstelling en het als contant dividend uitkeren van het fiscale resultaat. Enkele deelnemingen zijn geen beleggingsinstelling in fiscale zin. Grondslagen voor consolidatie Geconsolideerd worden alle deelnemingen waarin de vennootschap alleen of tezamen met dochtermaatschappijen een overwegende zeggenschap heeft. Dit betekent dat bij integrale consolidatie het aan derden toekomende gedeelte van het vermogen en resultaat zijn verantwoord onder de post minderheidsbelangen. Grondslagen voor de waardering van activa en passiva Algemeen Voor zover niet anders gemeld zijn de activa en passiva gewaardeerd tegen nominale waarden. Alle bedragen luiden in duizenden euro s, tenzij anders is aangegeven. Beleggingen Onroerend goed in exploitatie De waardering van het onroerend goed in exploitatie geschiedt tegen marktwaarde, exclusief verkoopkosten. Onder marktwaarde wordt verstaan de onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat. Bij de bepaling van de marktwaarde wordt rekening gehouden met verschillen tussen markthuur en contractuele huur, exploitatiekosten, leegstand, de staat van onderhoud en toekomstige ontwikkelingen. De marktwaarde wordt jaarlijks door onafhankelijke beëdigd taxateurs vastgesteld. Teneinde gedurende het jaar zoveel mogelijk te kunnen aansluiten bij de marktwaarde wordt de helft van de portefeuille getaxeerd per 30 juni en het resterende gedeelte per 31 december. Het per 30 juni getaxeerde deel wordt per 31 december niet aangepast, tenzij er zodanige omstandigheden zijn dat aanpassen op basis van interne taxaties noodzakelijk is. Waardemutaties ten opzichte van de waardering ultimo vorig verslagjaar worden, rekening houdend met investeringen en aankopen (inclusief aankoopkosten) in het verslagjaar en rekening houdend met eventuele latente belastingverplichtingen, verantwoord in de herwaarderingsreserve. Tevens worden bij verkoop van objecten gerealiseerde resultaten ten opzichte van de laatste taxatiewaarde ten gunste of ten laste van deze reserve gebracht. Onroerend goed niet in exploitatie Waardering van het onroerend goed niet in exploitatie vindt plaats tegen kostprijs of geschatte lagere marktwaarde. In de kostprijs zijn begrepen de kosten voor opgedragen maar nog niet uitgevoerde werkzaamheden en geactiveerde interest. Een geraamd nadelig verschil wordt alsdan ten laste van de herwaarderingsreserve verantwoord. Onroerend goed niet in exploitatie wordt overgeboekt naar onroerend goed in exploitatie op de datum van oplevering. Vorderingen De vorderingen worden gewaardeerd tegen nominale waarde onder aftrek van een voorziening voor mogelijke oninbaarheid. Overige activa Dit betreft liquide middelen, waaronder deposito s, daggelden en banktegoeden. 25
Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening Eigen vermogen Agioreserve De bij uitgifte van aandelen verschuldigde kapitaalsbelasting en overige emissiekosten worden in mindering gebracht op de agioreserve. In de uitgifteprijs van aandelen wordt rekening gehouden met de geschatte winst uit de bedrijfsactiviteiten van het lopende verslagjaar tot aan de uitgiftedatum, alsmede met de tot de uitgiftedatum berekende waardestijging van het onroerend goed. Het in de uitgifteprijs begrepen winstbestanddeel en de vergoeding voor het aandeel in de waardestijging van het onroerend goed worden ten gunste van de agioreserve gebracht. Overige reserve Goodwill ontstaan bij de verwerving van deelnemingen wordt in mindering gebracht op de overige reserve. De goodwill is bepaald als het verschil tussen de nettovermogenswaarde en de verkrijgingsprijs van de deelnemingen op het moment van verwerving. Voorzieningen De voorziening voor latente belastingverplichtingen wordt opgenomen voor de contante waarde van de mogelijke verplichtingen tot het betalen van belasting als gevolg van verschillen tussen fiscale en commerciële waardebepaling. Bij de berekening wordt, waar mogelijk, rekening gehouden met compensabele verliezen. Grondslagen voor de bepaling van het resultaat Beleggingsopbrengsten Brutohuuropbrengsten Brutohuuropbrengsten betreffen de over het verslagjaar aan huurders in rekening gebrachte huren. Exploitatiekosten Hieronder zijn opgenomen de direct met de exploitatie van de onroerende goederen samenhangende kosten, zoals onderhoud, erfpacht, beheerkosten, verzekeringen en onroerendezaakbelasting. Lasten Interest De interest betreft de aan het verslagjaar toe te rekenen interest op leningen en schulden. Geactiveerde bouwrente wordt hierop in mindering gebracht. Als interestpercentage voor de geactiveerde bouwrente wordt het gemiddeld interestpercentage voor vreemd vermogen aangehouden, tenzij anders overeengekomen. Het verschil tussen de betaalde interest en de ontvangen interest uit hoofde van renteswaps ten behoeve van de beheersing van het renterisico wordt verantwoord als correctie op de interestlasten. Algemene kosten Algemene kosten betreffen onder andere de personeelskosten, huisvestingskosten, publiciteitskosten en de kosten van externe adviseurs. De kosten die verband houden met het beheer van het vermogen worden ten laste van de herwaarderingsreserve gebracht. Deze betreffen de werkelijk gemaakte kosten. Kosten die verband houden met het beheer van het onroerend goed zijn opgenomen onder de exploitatiekosten. Indirect beleggingsresultaat Het indirect beleggingsresultaat bestaat uit ongerealiseerde en gerealiseerde waardemutaties van beleggingen, mutatie latente belastingen en de kosten van vermogensbeheer. Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen c.q. de kortlopende schulden aan kredietinstellingen. De ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. De uitgaven inzake dividenden zijn opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten. 26
Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening Toelichting op de geconsolideerde balans Beleggingen Onroerend goed in exploitatie 2000 1999 Stand per 1 januari 795.765 742.198 Aankopen 152.901 105.491 Investeringen in bestaande objecten 7.260 3.948 In exploitatie genomen 123.797 2.109 Verkopen (45.560) (90.138) 1.034.163 763.608 Herwaardering 18.970 32.157 Stand per 31 december 1.053.133 795.765 Specificatie naar land 2000 1999 Nederland 913.085 795.765 België 113.226 Frankrijk 26.822 ------------------------------- ------------------------------- 1.053.133 795.765 Delen van de onroerendgoedportefeuille dienen tot zekerheid van verkregen geldleningen. Voor een nadere specificatie van het onroerend goed wordt verwezen naar het in het jaarverslag opgenomen overzicht onroerendgoedportefeuille. Onroerend goed niet in exploitatie 2000 1999 Stand per 1 januari 74.647 30.493 Investeringen 137.061 46.308 211.708 76.801 In exploitatie genomen (123.797) (2.109) Herwaardering (9.312) (45) ------------------------------- ------------------------------- Stand per 31 december 78.599 74.647 Specificatie naar land 2000 1999 Nederland 37.322 74.647 België 36.688 Frankrijk 4.589 ------------------------------- ------------------------------- 78.599 74.647 Vorderingen 2000 1999 Debiteuren 1.493 1.674 Te ontvangen uit hoofde van verkopen 37.328 52.367 Vorderingen met een looptijd langer dan 1 jaar 23.955 1.405 Belastingen 9.050 Overige vorderingen en overlopende activa 6.94712.198 Eigen vermogen ------------------------------- ------------------------------- 78.773 67.644 Maatschappelijk kapitaal Het maatschappelijk kapitaal bedraagt NLG 250,0 miljoen en is verdeeld in 24.999.900 gewone aandelen à NLG 10,- en 100 prioriteitsaandelen à NLG 10,-. Voor een uiteenzetting van de rechten van de prioriteitsaandelen wordt verwezen naar de elders in dit verslag opgenomen Overige Gegevens. 27