Rotterdams Vastgoed Fonds III C.V. gevestigd to Rotterdam Financieel verslag over het boekjaar 2014
Rotterdams Vastgoed Fonds III C.V., Rotterdam Inhoudsopgave Pagina Jaarverslag Jaarverslag 2 Jaarrekening Balans per 31 december 2014 6 Winst-en-verliesrekening over 2014 8 Kasstroomoverzicht opgesteld volgens indirecte methode over 2014 9 Grondslagen van waardering en resultaatbepaling 10 Toelichting op de balans per 31 december 2014 14 Toelichting op de winst-en-verliesrekening over 2014 18 Overige gegevens Statutaire regeling inzake de resultaatbestemming 21 Resultaatverwerking 21
Jaarverslag
Rotterdams Vastgoed Fonds III C.V., Rotterdam Pagina 2 Jaarverslag Gang van zaken gedurende het boekjaar Algemene informatie omtrent de rechtspersoon Het Rotterdams Vastgoedfonds III CV (het Fonds) is aangegaan op 8 juni 2006. Over het boekjaar 2014 heeft het Rotterdams Vastgoedfonds III CV een negatief resultaat behaald van 334.612 door de waardevermindering van de beleggingen. De intrinsieke waarde per participatie bedroeg per 31 december 2014 16.136. De objecten in het Fonds worden beheerd door Vinc Vastgoed Management I B.V. Exploitatie Huuropbrengsten De gerealiseerde huur over 2014 bedraagt 793.237. De huur in 2014 is gedaald ten opzichte van het voorgaand jaar. Dit heeft met name te maken met nieuwe huurovereenkomsten met de bestaande huurders voor de objecten aan de Laan van Waalhaven te Den Haag en de kantoren op de Jogchem van der Houtweg te De Lier. Hypotheekrente vast De gerealiseerde financieringslasten in 2013 zijn 255.562. De rente op de leningen bedraagt respectievelijk 4,0% en 4,25%, voor 3 en 5 jaar vast. De aflossingsverplichting is 256.800 per jaar. De daling van de financieringslasten met 8.592 ten opzichte van het voorgaand jaar heeft te maken met de aflossingen gedurende het jaar. Exploitatie- en algemene kosten De exploitatie- en algemene kosten over 2014 bedragen 194.000 (2013: 135.000). De stijging van de exploitatielasten ten opzichte van het voorgaand jaar heeft voornamelijk te maken met de verhuurcourtage, onderhoudskosten voor het object Jogchem vd Houtweg in verband met verlenging van de huurovereenkomst en de BTW herziening die is ontstaan door verkoop van het object Van Vollenhovenstraat. Waardering beleggingen In het kader van de regelgeving (Wft) dienen de objecten jaarlijks te worden getaxeerd. DTZ Zadelhoff is gevraagd de objecten opnieuw te waarderen per 31 december 2014. Betreffende het object aan de Jogchem yid Houtweg te De Lier is er geen sprake van een waardevermindering ten opzichte van de boekwaarde. Dit heeft voornamelijk te maken met het feit dat de bestaande huurovereenkomst met De Jong Verpakking B.V. is verlengd met 2 jaar (tot 31 december 2017). De huurovereenkomst inzake de kantoren is verlengd voor een periode van 5 jaar (tot 31 maart 2019). Mede op grond van het voorgaande is de boekwaarde van de onroerende zaak ongewijzigd.
Rotterdams Vastgoed Fonds III C.V., Rotterdam Pagina 3 Voor het object gelegen aan de Laan van Waalhaven te Den Haag is er sprake van een waardevermindering ten opzichte van de boekwaarde. Deze waardevermindering is tot stand gekomen doordat de bestaande huurovereenkomst is verlengd op basis van een lagere huurprijs. Mede op grond van het voorgaande is de boekwaarde van de onroerende zaak gewijzigd. Het object aan de Van Vollenhovenstraat te Rotterdam is, na goedkeuring van de participantenvergadering, in december 2014 verkocht. Bij de verkoop is een boekverlies gerealiseerd van 230.000. De verkoopopbrengst is gebruikt voor een extra aflossing van de hypotheek. Solvabiliteit Het solvabiliteitspercentage (eigen vermogen / totaal vermogen x 100%) van de CV per 31 december 2014 bedraagt 22,1% ten opzichte van een solvabiliteitspercentage per 31 december 2013 van 22,9%. Fiscaal De CV wordt door fiscale autoriteiten als "besloten" aangemerkt en daarmee als fiscaal transparant. Fiscale transparantie houdt in dat de CV niet zelfstandig belastingplichtig is maar dat iedere vennoot afzonderlijk in de belastingheffing wordt betrokken voor zijn participatie. Het gevolg hiervan is dat toetreding of vervanging van vennoten slechts kan plaatsvinden met voorafgaande instemming van alle vennoten. Indien een aan de Nederlandse Vennootschapsbelasting onderworpen rechtspersoon als participant deelneemt in de CV, worden zowel het resultaat als de winst (en eventueel verlies) bij vervreemding van het vastgoed in de heffing van Vennootschapsbelasting betrokken. De in Nederland woonachtige natuurlijke personen die participeren in de CV moeten hun participatie vermelden bij de aangifte Inkomstenbelasting. Op grond van het feit dat de activiteiten van de CV worden aangemerkt als normaal vermogensbeheer zal de participatie bij participanten natuurlijke personen in beginsel in box III vallen. Jaarlijks ontvangen de participanten een invulinstructie voor hun aangifte Inkomstenbelasting of Vennootschapsbelasting. Administratieve organisatie en systeem van interne beheersing De beheerder, Vinc Vastgoed Management I BV, verklaart voor de vennootschap te beschikken over een administratieve organisatie en systeem van interne controle als bedoeld in de Wet op het Financieel Toezicht (Wft). In 2014 is gewerkt volgens het handboek Bedrijfsvoering en Organisatie. Vinc Vastgoed Management I BV is als kleine organisatie continubezig om haar interne procedures en werkwijzen te optimaliseren en tegelijkertijd te blijven voldoen aan de eisen daaraan gesteld door de Wft. Er is een externe Compliance Officer aangesteld. Deze stelt vast of alle wetgeving die in de handboeken wordt genoemd actueel is en dat procedures voor het komende jaar zo nodig worden aangepast. Tevens voert hij jaarlijks een audit uit naar de werking van de procedures in de praktijk.
Rotterdams Vastgoed Fonds III C.V., Rotterdam Pagina 4 Huurders - Object Laan van Waalhaven: Met ingang van 1 oktober 2014 heeft Preuninger Holding B.V. een huurovereenkomst afgesloten voor de periode van 7 jaar. Voor het aangaan van deze nieuwe huurovereenkomst is er een lagere huur overeengekomen. Per 1 oktober 2014 betaalt Preuninger Holding B.V. een bedrag van 267.500 per jaar. Er zijn door verhuurder geen verdere incentives weggegeven. - Object Jogchem v/d Houtweg: De huurder De Jong Verpakking B.V. heeft de huurovereenkomst niet opgezegd, waardoor deze nu doorloopt tot 31 december 2017. Overeengekomen is dat per 1 januari 2016 de huurprijs gelijk zal zijn aan de huurprijs bij aanvang van de huurovereenkomst op 1 januari 2013, te weten 314.000 per jaar. - Met huurder Westland Business Travel B.V. is per 1 april 2014 een nieuwe huurovereenkomst afgesloten voor een periode van 5 jaar. Voor het aangaan van de huurovereenkomst is een lagere huur overeengekomen. Bij het tot stand komen van de huurovereenkomst zijn door verhuurder incentives voor wat betreft de verbeteringen in de kantoren weggegeven. Vooruitzichten Door de verkoop van het object aan de Van Vollenhovenstraat en verlenging / vernieuwing van de huurovereenkomsten is de continditeit van het Fonds gewaarborgd voor de komende jaren. Tot en met 31 december 2017 is de huurstroom gegarandeerd. Er is nog ca. 500 m2 leeg in de kantoren op de Jogchem van der Houtweg te De Lier. In het jaar 2015 zijn geen noemenswaardige investeringen gepland. De doelstelling voor het jaar 2015 blijft het optimaliseren van de resultaten. Wij streven naar een stabilisering van de waarde van het vastgoed onder meer door het onderhouden van een goede relatie met de huurders. Rotterdam, 30 april 2015 Vinc Vastgoed Management I B.V. M. Jansen E.J.H. Bouwens
Jaarrekening
Rotterdams Vastgoed Fonds III C.V., Rotterdam Pagina 6 Balans per 31 december 2014 (no voorstel resultaatverdeling) 31-12-2014 31-12-2013 Activa Vaste activa Materiele vaste activa 6.580.000 7.860.000 Vlottende activa Vorderingen Debiteuren 138.021 146.877 Overlopende activa 23.470 29.578 161.491 176.455 Liquide middelen 542.350 443.152 Totaal 7.283.841 8.479.607
Rotterdams Vastgoed Fonds III C.V., Rotterdam Pagina 7 31-12-2014 31-12-2013 Passiva Eigen vermogen Kapitaal 3.575.000 3.575.000 Uitkeringen participanten -644.600-644.600 Overige reserves -1.316.833-982.219 1.613.567 1.948.181 Langlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen 5.205.601 6.059.800 Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen 256.800 256.800 Crediteuren 7.694 2.400 Belastingen 43.466 42.579 Overige schulden 156.713 169.847 464.673 471.626 Totaal 7.283.841 8.479.607
Rotterdams Vastgoed Fonds III C.V., Rotterdam Pagina 8 Winst-en-verliesrekening over 2014 2014 2013 Huuropbrengsten 793.237 810.275 Exploitatielasten -107.872-51.090 Brutowinst 685.365 759.185 Waardeveranderingen van materiele vaste activa 680.000 630.000 Algemene kosten 85.812 83.507 Som der bedrijfslasten 765.812 713.507 Bedrijfsresultaat -80.447 45.678 Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 1.912 1.707 Rentelasten en soortgelijke kosten -256.077-264.541 Som der financi8le baten en lasten -254.165-262.834 Resultaat na belastingen -334.612-217.156
Rotterdams Vastgoed Fonds III C.V., Rotterdam Pagina 9 Kasstroomoverzicht opgesteld volgens indirecte methode over 2014 2014 2013 Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat -80.447 45.678 Aanpassingen voor Waardeveranderingen van materiele vaste activa 680.000 630.000 Verandering in werkkapitaal Vorderingen 14.962-17.584 Kortlopende schulden -6.953-32.038 8.009-49.622 Kasstroom uit bedrijfsoperaties 607.562 626.056 Rentebaten 1.912 1.707 Rentelasten -256.077-264.541-254.165-262.834 Kasstroom uit operationele activiteiten 353.397 363.222 Kasstroom uit investeringsactiviteiten Desinvesteringen materiele vaste activa 600.000 Kasstroom uit financieringsactiviteiten Aflossingen langlopende schulden -854.199-256.800 Mutatie geldmiddelen 99.198 106.422 Verloop mutatie geldmiddelen Het verloop van de geldmiddelen is als volgt: Stand per begin boekjaar 443.152 336.730 Mutaties in boekjaar 99.198 106.422 Stand per eind boekjaar 542.350 443.152
Rotterdams Vastgoed Fonds III C.V., Rotterdam Pagina 10 Grondslagen van waardering en resultaatbepaling Algemeen Het Rotterdams Vastgoed Fonds III C.V., gevestigd te Rotterdam, kantoorhoudende Pesetastraat 48 te Barendrecht is bij notarible akte d.d. 20 februari 2006 opgericht. Het doel van de CV is het collectief direct dan wel indirect beleggen in (belangen in) registergoederen, waaronder begrepen maar niet beperkt tot het verkrijgen, vervreemden, bezwaren, huren en verhuren van registergoederen om daarmee de vennoten te laten delen in de inkomsten en vermogenswinsten die daarmee worden behaald. De vennoten zijn degenen, die door middel van een of meer participaties aanspraak maken op het vermogen van de CV. De participatie bestaat uit een inbreng van een vennoot in de CV van een bedrag van vijfendertigduizend zevenhonderd en vijftig euro (C 35.750) in contanten of een veelvoud daarvan, welke de vennoot een met zijn inbreng ten opzichte van de totale inbreng in de CV evenredige aanspraak op het vermogen van de CV verschaft. Het aantal participaties bedraagt honderd (100). Het Rotterdams Vastgoed Fonds III C.V. is naar Nederlands recht fiscaal transparant. Vinc Beheer III B.V. is besturend vennoot in de CV. Vinc Vastgoed Management I B.V. treedt op als beheerder van de CV. De beheerder heeft per 14 april 2006 een Wft-vergunning verkregen. Stichting Bewaarder Rotterdams Vastgoedfonds III, gevestigd te Rotterdam, treedt op als bewaarder van de CV. De liquide middelen staan op naam van de Stichting Bewaarder en de Stichting Bewaarder is de juridisch eigenaar van het vastgoed. In de jaarrekening zijn zowel financiele gegevens van de CV als van de Stichting Bewaarder Rotterdams Vastgoedfonds III opgenomen. Als bestuursleden van de Stichting Bewaarder Rotterdams Vastgoedfonds III zijn benoemd: - de heer mr. O.J.A. van der Nap - de heer mr. G.F. Nicolai Beide zijn werkzaam bij Intertrust Netherlands B.V. Continufteit Deze jaarrekening is opgesteld uitgaande van de continuiteitsveronderstelling. Persoonlijk belang Aan het begin en einde van het boekjaar heeft de beheerder geen persoonlijk belang in de beleggingen van de vennootschap. Een van de bestuurders van de besturend vennoot heeft direct een financieel belang in het fonds. Deze bestuurder houdt per 31 december 2014 in totaal 5 participaties (2013: 5 participaties).
Rotterdams Vastgoed Fonds III C.V., Rotterdam Pagina 11 Financiele instrumenten Onder financiele instrumenten worden zowel primaire financiele instrumenten, zoals vorderingen en schulden, als financiele derivaten verstaan. In de toelichting op de onderscheiden posten van de balans wordt de reele waarde van het betreffende instrument toegelicht als die afwijkt van de boekwaarde. Indien het financiele instrument niet in de balans is opgenomen wordt de informatie over de reele waarde gegeven in de toelichting op de 'Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen'. Voor de grondslagen van primaire financiele instrumenten wordt verwezen naar de behandeling per balanspost. De vennootschap maakt geen gebruik van derivaten. Grondslagen voor waardering van activa en passiva Algemeen De jaarrekening wordt gepresenteerd in euro's, de functionele valuta van de vennootschap. Een actief wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de toekomstige economische voordelen ervan naar de vennootschap zullen toevloeien en de waarde daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld. Een verplichting wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de afwikkeling daarvan gepaard zal gaan met een uitstroom van middelen die economische voordelen in zich bergen en de omvang van het bedrag daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld. Baten worden in de winst-en-verliesrekening opgenomen wanneer een vermeerdering van het economisch potentieel, samenhangend met een vermeerdering van een actief of een vermindering van een verplichting, heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. Lasten worden verwerkt wanneer een vermindering van het economisch potentieel, samenhangend met een vermindering van een actief of een vermeerdering van een verplichting, heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. Indien een transactie ertoe leidt dat nagenoeg alle of alle toekomstige economische voordelen en alle of nagenoeg alle risico's met betrekking tot een actief of verplichting aan een derde zijn overgedragen, wordt het actief of de verplichting niet langer in de balans opgenomen. Verder worden activa en verplichtingen niet meer in de balans opgenomen vanaf het tijdstip waarop niet meer wordt voldaan aan de voorwaarden van waarschijnlijkheid van de toekomstige economische voordelen en betrouwbaarheid van de bepaling van de waarde. Materiele vaste activa Onroerend goed in exploitatie wordt gewaardeerd op historische kostprijs verminderd met cumulatieve afschrijvingen of lagere marktwaarde indien deze verwacht wordt duurzaam te zijn. De direct aan het vastgoed toe te rekenen acquisitiekosten worden gewaardeerd tegen historische kostprijs verminderd met cumulatieve afschrijvingen of lagere marktwaarde. Er wordt niet afgeschreven in enig boekjaar zo lang de verwachte restwaarde van het onroerend goed hoger is dan de boekwaarde. Duurzame waardeveranderingen worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening.
Rotterdams Vastgoed Fonds III C.V., Rotterdam Pagina 12 Vorderingen De vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reele waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. De reele waarde en geamortiseerde kostprijs zijn gelijk aan de nominate waarde. Noodzakelijk geachte voorzieningen voor het risico van oninbaarheid worden in mindering gebracht. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen. Langlopende schulden Rentedragende schulden worden gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs (nominate waarde). Het kortlopende gedeelte van de langlopende schulden dat binnen een jaar dient te worden terugbetaald wordt opgenomen onder de kortlopende schulden. Gebruik van schattingen De opstelling van de jaarrekening vereist dat het management zich oordelen vormt en schattingen en veronderstellingen maakt die van invloed zijn op de toepassing van grondslagen en de gerapporteerde waarde van activa en verplichtingen, en van baten en lasten. De daadwerkelijke uitkomsten kunnen afwijken van deze schattingen. De schattingen en onderliggende veronderstellingen worden voortdurend beoordeeld. Herzieningen van schattingen worden opgenomen in de periode waarin de schatting wordt herzien en in toekomstige perioden waarvoor de herziening gevolgen heeft. De votgende waarderingsgrondslagen zijn naar de mening van de bestuurders en beheerder het meest kritisch voor het weergeven van de financiele positie en vereisen schattingen en veronderstellingen: waardering van het vastgoed. Grondslagen voor de resultaatbepaling Algemeen Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben. Winsten worden slechts opgenomen voor zover zij op balansdatum zijn gerealiseerd. Verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het verslagjaar, worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden. Huuropbrengsten Als huuropbrengsten worden aangemerkt de aan de verslagperiode toe te rekenen huren (exclusief belastingen). Exploitatielasten Exploitatielasten worden ten laste van het resultaat gebracht in het jaar waarmee de daarmee verband houdende opbrengst is verantwoord. Exploitatielasten bestaan uit operationele kosten die voor rekening van de eigenaar komen en kunnen worden toegerekend aan het verslagjaar, zoals, maar niet beperkt tot: - onderhoud - onroerende zaakbelasting - assurantiekosten
Rotterdams Vastgoed Fonds III C.V., Rotterdam Pagina 13 Algemene kosten De kosten worden bepaald op historische basis en toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Som der financiele baten en lasten De rentebaten en -fasten betreffen de van derden ontvangen, respectievelijk aan derden betaalde interest. Belastingen De CV is voor fiscale doeleinden transparant aangezien de participaties niet vrij verhandelbaar zijn. Dit betekent dat de CV niet belastingplichtig is voor de vennootschapsbelasting. Vanwege de fiscale transparantie worden activa, passiva en resultaten van de CV pro rata toegerekend aan de vennoten, die deze activa, passiva en resultaten dienen op te nemen in hun belastingaangifte. Daarbij dienen de deelnemende natuurlijke personen voor de bepaling van de heffingsgrondslag voor inkomen uit sparen en beleggen (box III) een evenredig deel van het vastgoed, overige bezittingen en (bank-)schulden op te geven naar de waarde in het economisch verkeer. Ten aanzien van de fiscale waardering van het vastgoed heeft de beheerder separaat een invulinstructie opgesteld. Ook voor de vennoten die met een vennootschap deelnemen worden de activa, passiva en resultaten van de CV pro rata toegerekend. Deze bedragen dienen zij op te nemen in hun aangifte vennootschapsbelasting. Grondslagen voor het kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld volgens de indirecte methode. Investeringen in onroerende zaken worden opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Rentelasten en baten worden onder de kasstroom uit operationele activiteiten opgenomen als onderdeel van het resultaat. Stortingen van kapitaal en uitkeringen worden opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten.
Rotterdams Vastgoed Fonds III C.V., Rotterdam Pagina 14 Toelichting op de balans per 31 december 2014 Vaste activa Materiele vaste activa De Lier, Rotterdam, Den Haag, Totaal Jogchem vid Van Laan van Houtweg Vollenhoven: Waalhaven traat Stand per 1 januari 2014 Aanschaffingswaarde 6.050.000 1.025.954 4.200.000 11.275.954 Cumulatieve waardevermindering -2.350.000-195.954-870.000-3.415.954 Boekwaarde per 1 januari 2014 3.700.000 830.000 3.330.000 7.860.000 Mutaties Waardeveranderingen -230.000-450.000-680.000 Desinvesteringen aanschaffingswaarde -1.025.954-1.025.954 Desinvesteringen cumulatieve waardevermindering 425.954 425.954 Saldo mutaties -830.000-450.000-1.280.000 Stand per 31 december 2014 Aanschaffingswaarde 6.050.000 4.200.000 10.250.000 Cumulatieve waardevermindering -2.350.000-1.320.000-3.670.000 Boekwaarde per 31 december 2014 3.700.000 2.880.000 6.580.000 De onroerende zaken zijn door een externe taxateur getaxeerd naar de waardepeildatum per 31 december 2014. Betreffende het object aan de Laan van Waalhaven, Den Haag, is de waarde conform rekenmodellen van de taxateur aanzienlijk lager dan de boekwaarde per 31 december 2013. De beheerder en Besturend Vennoot zijn van mening dat er sprake is van een duurzame waardevermindering. Op grond hiervan is de boekwaarde verlaagd. Het object aan de Van Vollenhovenstraat to Rotterdam is in december 2014 verkocht.
Rotterdams Vastgoed Fonds III C.V., Rotterdam Pagina 15 Vlottende activa 31-12-2014 31-12-2013 Debiteuren Debiteuren 138.021 146.877 Een voorziening wegens mogelijke oninbaarheid wordt niet noodzakelijk geacht. 31-12-2014 31-12-2013 Overige vorderingen Vooruitbetaalde kosten Af to rekenen servicekosten 8.100 18.278 15.370 11.300 23.470 29.578 De vorderingen hebben naar hun aard in beginsel een resterende looptijd korter dan een jaar. Liquide middelen De liquide middelen staan tot een bedrag van 542.350 ter vrije beschikking. Met de financier is afgesproken dat overtollige liquide middelen die resteren na betaling van rente- en aflossingsverplichtingen dienen to worden aangehouden in de vennootschap. Dit geldt ook voor 2015. Kapitaal Het commanditair ingebrachte kapitaal bedraagt 3.575.000 verdeeld in 100 participaties van 35.750 elk. Er worden maximaal 100 participaties uitgegeven. 2014 2013 Uitkeringen participanten Stand per 1 januari Mutaties Stand per 31 december -644.600-644.600-644.600-644.600
Rotterdams Vastgoed Fonds III C.V., Rotterdam Pagina 16 Overige reserves 2014 2013 Stand per 1 januari -982.219-765.063 Uit resultaatverdeling -334.614-217.156 Stand per 31 december -1.316.833-982.219 Per 31 december 2014 bestaat het kapitaal uit 100 participaties met ieder een nominate waarde van 35.750. De intrinsieke waarde per participatie bedraagt per 31 december 2014 16.136. Hieronder een overzicht van de intrinsieke waarde per participatie in voorgaande jaren. 31 december 2013: 19.481 31 december 2012: 21.653 31 december 2011: 27.550 31 december 2010: 30.010 31 december 2009: 27.730 31 december 2008: 25.780 31 december 2007: 40.074 31 december 2006: 37.730 Hypotheken o/g De langlopende schulden bestaan uit een tweetal hypothecaire geldleningen welke in het jaar 2006 zijn verstrekt door Stichting PVF (Achmea) Zakelijke Hypothekenfonds te Amsterdam te weten: 1. Hoofdsom 4.150.000, looptijd 30 jaar, rente 4,0% voor 3 jaar vast tot 1 augustus 2015 en; 2. Hoofdsom 4.150.000, looptijd 30 jaar, rente 4,25% voor 5 jaar vast tot 1 augustus 2017. Hypotheken Saldo per 1 januari 2014 6.059.800 Aflossing -854.199 Saldo per 31 december 2014 5.205.601 De aflossingsverplichting ad 256.800 voor het komende jaar is opgenomen onder de kortlopende schulden. De resterende aflossingsverplichting na 5 jaar bedraagt 4.178.601. Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen 31-12-2014 31-12-2013 Aflossingsverplichtingen 256.800 256.800
Rotterdams Vastgoed Fonds III C.V., Rotterdam Pagina 17 31-12-2014 31-12-2013 Crediteuren Crediteuren 7.694 2.400 Belastingen Omzetbelasting 43.466 42.579 Overige schulden Vooruitgefactureerde huur 104.799 121.659 Te betalen rente 20.749 21.638 Vooruitgefactureerde servicekosten 6.393 6.250 Overlopende passiva 24.772 20.300 156.713 169.847 De kortlopende schulden hebben naar hun aard in beginsel een resterende looptijd korter dan een jaar. Niet in de balans opgenomen rechten, verplichtingen en regelingen Beheervergoeding Met Vinc Vastgoed Management I B.V. is een overeenkomst aangegaan tot het administratief, commercieel en technisch beheer van het vastgoed. Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van de CV. De beheerder beschikt over de deskundigheid, organisatie en overige faciliteiten om ten behoeve van de CV het beheer over het vermogen te voeren en te fungeren als beheerder in de zin van de WFT. De beheerder brengt ter vergoeding van haar werkzaamheden per jaar een fee in rekening van 4% (exclusief btw) over de jaarlijks totaal geincasseerde huursom van het vastgoed. Overige vergoedingen Conform artikel 5 respectievelijk artikel 3 van de Overeenkomst van Beheer en Bewaring ontvangt de Besturend Vennoot een vaste jaarlijkse vergoeding van 5.000 en de Bewaarder een vaste jaarlijkse vergoeding van 5.374. Voorts is bepaald dat, indien er, na verkoop van (een gedeelte) van het vastgoed in enig jaar, sprake is van een positief verkoopresultaat de besturend vennoot recht heeft op een vergoeding van 20% van het positieve verkoopresultaat. Verstrekte zekerheden Tot zekerheid van de terugbetaling van de langlopende leningen heeft hypothecaire inschrijving op de door de vennootschap in bezit zijnde onroerende zaken plaatsgevonden. De hypothecaire leningen zijn non-recourse, hetgeen betekent dat slechts het vastgoed en de inkomsten daaruit als zekerheid dienen voor de financier. Als gevolg hiervan kan de commanditaire vennoot nimmer worden gehouden om enige geldsom tot dekking van de schulden te storten.
Rotterdams Vastgoed Fonds III C.V., Rotterdam Pagina 18 Toelichting op de winst-en-verliesrekening over 2014 2014 2013 Huuropbrengsten De Lier, Jogchem yid Houtweg 341.057 336.893 Rotterdam, Van Vollenhovenstraat 79.748 78.274 Den Haag, Laan van Waalhaven 372.432 395.108 793.237 810.275 Exploitatielasten Onderhoudskosten 24.770 12.687 Courtage beheerder 21.165 Onroerende zaak belasting 20.472 20.836 Herziening omzetbelasting 18.977 Opstalverzekering 12.467 12.512 Taxatiekosten 4.000 3.000 Niet door to belasten servicekosten 3.947 250 Waterschapslasten 2.074 1.805 107.872 51.090 De beheerder heeft in 2014 een courtage berekend voor het afsluiten van een nieuw huurcontract aan de Jogchem van de Houtweg en aan de Laan van Waalhaven. 2014 2013 Waardeveranderingen onroerend goed in exploitatie Gerealiseerde waardeveranderingen onroerend goed in exploitatie 230.000 Ongerealiseerde waardeveranderingen onroerend goed in exploitatie 450.000 630.000 680.000 630.000
Rotterdams Vastgoed Fonds III C.V., Rotterdam Pagina 19 2014 2013 Algemene kosten Vergoeding beheerder 32.704 33.354 Vergoeding bewaarder 5.374 5.243 Vergoeding bestuurder 5.000 5.000 Heffing toezichthouder 10.202 10.130 Accounta ntskosten 9.298 9.300 Administratiekosten 8.041 7.563 Advieskosten 7.578 6.741 Aansprakelijkheidsverzekering 540 540 Overige beheerskosten 7.075 5.636 85.812 83.507 Als gevolg van het toezicht op de naleving van de regels van de Wet op het financieel toezicht door de Autoriteit Financiele Markten is een last opgenomen van 10.202 (2013: 10.130). De wetgever heeft bepaald dat financiele ondernemingen meebetalen aan de kosten van toezicht. Onder advieskosten zijn voor een bedrag ad 5.000 extra vergoedingen voor de bestuurder opgenomen in verband met de verkoop van onroerend goed en toegenomen regeldruk. Onder de overige beheerkosten zijn vergoedingen van de beheerder opgenomen voor een bedrag ad 6.000. 2014 2013 Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Ontvangen depositorente 1.912 1.707 Rentelasten en soortgelijke kosten Betaalde bankrente 256.077 264.541 Betaalde bankrente Hypotheekrente 255.562 264.154 Rente- en bankkosten 515 387 256.077 264.541
Overige gegevens
Rotterdams Vastgoed Fonds III C.V., Rotterdam Pagina 21 Statutaire regeling inzake de resultaatbestemming In artikel 17 van de akte van oprichting en vaststelling voorwaarden en bepalingen van de commanditaire vennootschap is omtrent de winstbestemming het volgende bepaald: 7. Uitkeringen geschieden door de Besturend Vennoot op voorstel van de Beheerder eens per jaar ten laste van de kapitaalrekening van de Commanditaire Vennoten. 9. Eventuele verliezen komen ten laste van de Commanditaire Vennoten naar evenredigheid van de door hen gehouden participatie(s), met dien verstande, dat een Commanditaire Vennoot nimmer verplicht zal zijn enige geldsom tot dekking van geleden verliezen to storten. 10. Indien en voor zover een verlies niet ten laste kan worden gebracht van een reserve, wordt dit ten laste gebracht van de kapitaalrekening van de Commanditaire Vennoten naar rato van het aantal participaties dat door de Commanditaire Vennoten wordt gehouden. 11. Indien en voor zover een aandeel van een Commanditaire Vennoot in het verlies in een boekjaar niet ten laste kan worden gebracht van zijn kapitaalrekening zal dit op het aan hem in enig boekjaar nadien toekomende winstaandeel in mindering worden gebracht. Resultaatverwerking Conform de statuten wordt het resultaat over 2014 ad 334.612 (negatief) in mindering gebracht op de kapitaalrekening van ieder der vennoten, naar rato van de inbreng op hun aandeel.
Schip er Accountants Schipper Accountants B.V. Escudostraat 37 2991 XV BARENDRECHT Postbus 9632 3007 AP ROTTERDAM info@schippergroep.nl www.schippergroep.n1 Tel 010 480 01 55 Fax 010 480 66 77 KvK 22058060 Btw NL814685262801 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan: de participanten van Rotterdams Vastgoedfonds III C.V. te Rotterdam Verkla ring betreffende de jaarrekening Wij hebben de jaarrekening 2014 van Rotterdams Vastgoedfonds III C.V. te Rotterdam gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de balans per 31 december 2014 en de winst-enverliesrekening over 2014 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiele verslaggeving en andere toelichtingen. Verantwoordelijkheid van de beheerder De beheerder van de vennootschap is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het verslag van de beheerder, beide in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 van het in Nederland geldende Burgerlijk Wetboek (BW). De beheerder is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico's dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de vennootschap. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiele verslaggeving en van de redelijkheid van de door de beheerder van de vennootschap. gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Al onze dienstverlening is onderworpen aan onze algemene voorwaarden, gedeponeerd bij de griffie van de rechtbank in Middelburg onder nummer 3/2013. De algemene voorwaarden liggen ter inzage en kunnen worden geraadpleegd op onze website www.schippergroep.nl
Sch p er Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel to bieden. Oordeel betreffende de jaarrekening Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en samenstelling van het vermogen van Rotterdams Vastgoedfonds Ill C.V. per 31 december 2014 en van het resultaat over 2014 in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW. Verkla ring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 2:393 lid 5 onder e en f BW vermelden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het verslag van de beheerder, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig Titel 9 Boek 2 BW is opgesteld, en of de in artikel 2:392 lid 1 onder b tot en met h BW vereiste gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het verslag van de beheerder, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 2:391 lid 4 BW. Rotterdam,30 april 2015 Schipper Accountants B.V. was getekend drs. P.H. van den Berg RA