Meetbaar maken van waardecreatie bij het energie renovatie project Van Moerkerkenstraat Eindrapport Patrick Nan Planmaat Jaap Kortman IVAM September 2015
Inhoud Voorwoord... 3 1. Inleiding... 4 2. Aanpak project... 5 3. Beschrijving project: van Moerkerkenstraat, Haarlem... 6 4. Effecten van het project voor bewoners... 8 5. Effecten van het project voor de woningcorporatie Pré Wonen...12 6. Effecten van het project voor de Gemeente Haarlem...17 7. Resultaten: kosten en basten van het project.. 20 8. Conclusies.. 24 9. Aanbevelingen 25 2 meetbaar maken waardecreatie van Moerkerkenstraat
Voorwoord In 2012 zijn in Nederland 14 projecten gestart met als doel: realiseren van grootschalige energiebesparing in de bestaande woningbouw. Dit is de zogeheten Blok voor Blok aanpak. Watt voor Watt is de Haarlemse Blok voor Blok aanpak. Pré Wonen, Ymere, Elan Wonen, Alliander (penvoerder), Alterra en de gemeente Haarlem zijn onderdeel van het consortium Watt voor Watt. Zij hebben met het rijk een presentatieafspraak gemaakt om 1.500 woningen in de huur- of koopsector 2 labelstappen te verbeteren. Dit is inmiddels gerealiseerd voor ruim 2.000 woningen. Het consortium heeft o.a. samen met de bewoners de Haarlemse methode ontwikkeld. De waardecreatie van energiebesparing is een belangrijke bouwsteen voor de Haarlemse methode. Energiebesparing leidt onder andere tot meer comfort, verlagen van maandlasten, verhogen vastgoedwaarde en werkgelegenheid. Met inzicht in deze positieve effecten zullen eigenaren sneller overgaan tot het nemen van maatregelen. Voorlichting is hierbij van belang. Er zijn lespakketten voor lagere scholen ontwikkeld. Verder zijn er met bewoners en corporaties sessies geweest om waardecreatie in een gebied toe te passen. Zij hebben een kwalitatieve effectenarena en projectideeën gemaakt voor de Amsterdamse en Slachthuisbuurt aan de hand van een afstudeeronderzoek. De Watt voor Watt partners hadden behoefte om waardecreatie zo veel mogelijk te kwantificeren in een concreet project, zodat er een relatie gelegd kan worden tussen kosten en (kwalitatieve en kwantitatieve) baten voor de verschillende belanghebbenden. Ook het rijk toonde belangstelling hiervoor. Een belangrijke voorwaarde hiervoor was dat er bewoners al geïnterviewd waren over de effecten van het energetisch verbeteren van hun woning. Vandaar dat in overleg gekozen is voor de van Moerkerkenstraat van Pre Wonen. Planmaat en IVAM hebben de opdracht gekregen dit verder uit te werken. In onderliggende rapport vindt u een uitgewerkt voorbeeld van de uitwerking van waardecreatie. Hans Bueno de Mesquita, gemeente Haarlem, namens het consortium Watt voor Watt 3 meetbaar maken waardecreatie van Moerkerkenstraat
1. Inleiding De traditionele stedelijke vernieuwing met financiële bijdrage van het rijk voor kwetsbare wijken loopt op zijn eind. De landelijke werkgroep Waardecreatie pleit voor opstellen van meervoudige businesscases om inzicht te krijgen in de kosten en baten van energiemaatregelen bij renovatie projecten. De hypothese daarbij is dat energie renovatie projecten naast economische waarde ook belangrijke maatschappelijke waarde hebben. Het kan daarbij gaan om sociale waarde en milieukundige waarde. Milieuwaarde is bijvoorbeeld het behalen van klimaatdoelen. Voorbeelden van sociale waarde zijn meer werkgelegenheid, meer sociale contacten en een leefbaardere wijk. De vragen in dit pilot project zijn in hoeverre deze effecten optreden, hoe groot de toegevoegde waarde is en bij welke partijen die waarde terechtkomt. Dit inzicht in waardecreatie is nuttig om partijen (extra) te stimuleren renovatieprojecten met als (neven) doel energiebesparing te blijven initiëren en ondersteunen. Partijen betrokken bij renovatieprojecten hebben er belang bij de kosten en baten te weten: De woningbouwcorporatie wil bijvoorbeeld weten wat de effecten zijn van energiemaatregelen op waardeontwikkeling van hun vastgoed, hoeveel zij de huurprijzen kunnen verhogen, of de woningwaardering van huurders toeneemt en of dit tot minder verhuisbewegingen leidt; De gemeente wil bijvoorbeeld weten in hoeverre de maatregelen de energiearmoede terugdringen waardoor minder bewoners hun rekeningen niet meer kunnen betalen (schuldhulpverlening, huisuitzetting). Ook wil zij weten in hoeverre werkgelegenheid wordt gecreëerd en zij minder uitkeringen hoeft te verstrekken; Bewoners willen weten wat de renovatie aan comfort oplevert en hoe hoog de totale woonlasten worden. In dit rapport worden de kosten en baten en dan vooral ook de indirecte baten van een reeds uitgevoerd renovatieproject in beeld gebracht. Voor het renovatie project Van Moerkerkenstraat in Haarlem is de relatie gelegd tussen investeringen en de effecten daarvan op het realiseren van de doelen van de betrokken partijen. Daarbij wordt een breed palet van effecten in ogenschouw genomen; economische, maatschappelijke en milieukundige effecten. Van de combinatie van renovatiemaatregelen zijn per partij de belangrijkste effecten in kaart gebracht (zie hoofdstuk 4 t/m 6). Het resultaat is een overzicht van de gemeten, berekende en geschatte kosten en baten van het project voor de doelgroepen (zie hoofdstuk 7). De conclusies en aanbevelingen van dit pilot project staan in hoofdstuk 8 en 9. Hoofdvraag van dit onderzoek is: wat leveren de energiemaatregelen bij de renovatie van 226 woningen aan de Van Moerkerkenstraat in Haarlem op aan directe en indirecte baten voor de verschillende partijen. Bijkomende vraag is wat de beleidseffectiviteit en/of rentabiliteit van dit initiatief is: wat is de bijdrage van dit project en de genomen energiemaatregelen aan het bereiken van de doelen van de betrokken woningbouwcorporaties, gemeente en particulieren? 4 meetbaar maken waardecreatie van Moerkerkenstraat
2. Aanpak project 2.1. Betrokken partijen Om de effecten voor partijen van het renovatie project in kaart te brengen zijn rapportages van het project bestudeerd en zijn de drie belangrijkste partijen geïnterviewd. In de interviews zijn ook nieuwe bronnen, rapporten en data gebruikt. Bewoners: enquête Evaluatie van het Groot onderhoud en een interview met bewoonster Corry Teunissen; Woningbouwcorporatie Pré Wonen: interview met John de Jong; Gemeente Haarlem: interview met Astrid de Groot (Concernstaf) en Iris de Graaff Sociale Zaken); Daarnaast zijn ook effecten voor andere partijen in beeld gebracht, zoals aannemers en rijksoverheid. Met deze partijen is geen contact geweest. De effecten zijn afgeleid uit de gegevens die door de andere partijen zijn aangeleverd. Bij de interviews is op vier onderwerpen doorgevraagd: wat is het belang van de partijen bij het renovatieproject: welke doelstellingen heeft de partij; op welke wijze kan het doel meetbaar worden gemaakt; en wat is het effect geweest van dit renovatieproject op het nagestreefde doel; wat zijn de kosten en baten van het effect? 2.2. Processtappen van het project STARTOVERLEG: keuze project Doelen partijen: INTERVIEWS Bewoners Corporatie Gemeente Doelen VERTALING GEGEVENS Meetbare eenheden SPECIFICATIE EFFECTEN Gevolg van renovatie Gevolg van energiemaatregelen REKENMODEL EFFECTEN: kosten en baten Gespecificeerd per partij Rapport RESULTAAT Aanzet bibliotheek 5 meetbaar maken waardecreatie van Moerkerkenstraat
3. Beschrijving project: van Moerkerkenstraat, Haarlem Het project dat is geëvalueerd betreft de renovatie van 226 woningen aan de van Moerkerkenstraat in Delftwijk in Haarlem Noord. Dit project is geselecteerd op grond van het feit dat dit een van de weinige projecten is waarbij bewonersenquettes zijn afgenomen. De woningen zijn eigendom van woningbouwstichting Pré Wonen, vallen allen binnen de categorie sociale huur en zijn door hun relatief lage huurprijs ook bereikbaar voor de lagere inkomens. Het groot onderhoud is uitgevoerd door Aannemingsbedrijf Ooijevaar in de periode van september 2013 tot juni 2104. Het omvat planmatig onderhoud om de technische gebreken op te heffen, de gasveiligheid te verbeteren het energieverbruik terug te brengen en het wooncomfort te vergroten. Aan de hand van vooronderzoek, met o.a. thermische camerabeelden en archiefstukken, is gezocht naar de meest optimale mix van werkzaamheden om alle woningen qua energetische prestatie en comfort op te waarderen. Zo zijn alle woningen voorzien van centrale verwarming en mechanische ventilatie. 126 woningen krijgen na de renovatie label B en 100 woningen label C, waar ze in het verleden gemiddeld een energielabel F hadden. 6 meetbaar maken waardecreatie van Moerkerkenstraat
De werkzaamheden zijn uitgevoerd in bewoonde toestand met zo min mogelijk overlast voor de bewoners en de buurt. Om de bewoners te infomeren zijn er meerdere bewonersavonden georganiseerd en is er een bewonersconsulent bij het project betrokken. De werkzaamheden aan de buitenzijde van het complex behelzen schilderwerk, het vernieuwen van de dakbedekking, het aanbrengen van isolatiemateriaal in de bergingen, het na-isoleren van de spouwmuur en herstel van metselwerk. Daarnaast is asbestsanering uitgevoerd, zijn de portieken gerenoveerd en zijn in een gedeelte van de woningen badkamer-, keuken- en toiletmutaties gerealiseerd. De belangrijkste gegevens van het project in een oogopslag zijn: Eigenaar Uitvoerende aannemer Woningtype Zonnepanelen Ventilatie Verwarming Koeling Warmtapwater Douche water EPC Pré Wonen Aannemingsbedrijf Ooijevaar 3 en 4 kamer portiekwoningen middelhoogbouw Niet aanwezig Mechanische ventilatie CV ketel Niet aanwezig CV ketel CV ketel B en C Prijs energiepakket 2,3 miljoen inclusief BTW (*) Bouwtijd 9 maanden 7 meetbaar maken waardecreatie van Moerkerkenstraat
4. Effecten van het project voor bewoners Om de effecten voor bewoners in kaart te brengen is gebruik gemaakt van de bewonersenquête voor de evaluatie van het groot onderhoud na afronding van het project (enquête afgenomen door Pre Wonen) en een diepte interview met één van de bewoners. De enquête is door 40 van de 226 huishoudens ingevuld (bron: Evaluatie groot onderhoud Van Moerkerkenstraat). Er is geen enquête afgenomen voor de aanvang van het project. De doelen van bewoners en de effecten hierop van de renovatie worden hieronder puntsgewijs weergegeven. 4.1. Comfort Een belangrijk doel van het onderhoud voor de bewoners was de comfortverbetering. De woningen zijn na de renovatie bijvoorbeeld voorzien van extra isolatie, centrale verwarming, boiler en mechanische ventilatie. Dat heeft het comfort in de voorheen koude woning met gaskachel en geiser sterk verbeterd. De werkzaamheden aan de buitenzijde van het complex waren schilderwerk, het vernieuwen van de dakbedekking, het aanbrengen van isolatiemateriaal in de bergingen, het na-isoleren van de spouwmuur en herstel van metselwerk. Het na-isoleren van de buitenmuur heeft volgens één bewoonster mogelijk niet veel geholpen: de balkons zijn inpandig en de vloer loopt van binnen naar buiten door (koudebrug). De balkons zijn wel gecoat. Doel: Meer wooncomfort voor bewoners. Effect 1: De uiteindelijke kwaliteit van de uitgevoerde werkzaamheden aan de woning (vraag 17) wordt in de enquête gemiddeld positief beoordeeld. Vooral het comfort aan warmte in de gehele woning en de betere warmwatervoorziening hebben daaraan bijgedragen. Van de 40 ingevulde enquête boordelen 21 bewoners de kwaliteit als goed, 11 als voldoende, 4 als matig en 4 als slecht. Meetbaar 1: De gemiddelde score uit de enquête is ruim voldoende (schoolcijfer 7). Helaas is er geen enquete onder de bewoners gehouden voorafgaand aan de renovatie, en kan dus niet worden teruggevallen op een 0-meting. Aangenomen wordt dat de score voor de renovatie onvoldoende was (schoolcijfer 5). Effect 2: De woningisolatie en de vervanging van de geisers en de individuele verwarmingsunits door CV/combiketels hebben het wooncomfort verhoogd. Dit komt o.a. tot uiting in het interview en ook de puntenscore volgens het woning waarderingsstelsel (WWS): De wws (volledige) sprong is bij de label B portiekwoningen circa 40 punten en bij de label C portiekwoningen circa 25 punten. Gemiddeld 30 punten = 30 euro. Meetbaar 2: Uit onderzoek van RIGO blijkt zeer grof dat de huur per maand in de praktijk ongeveer 1 euro per wws punt stijgt. Dat zou betekenen dat theoretisch de huur door comfort stijgt met circa 30 euro per maand per woning. 8 meetbaar maken waardecreatie van Moerkerkenstraat
4.2. Woonlasten De huurprijzen van de woningen varieerden voor de renovatie tussen de 227 en 592 per maand, met een gemiddelde van 326 per maand. Daarmee waren de meeste woningen betaalbaar voor de lagere inkomens. Na de ingreep varieerden de huren tussen de 265 en 592 per maand, met een gemiddelde van 369 per maand. De verwachting was dat door de energiemaatregelen het energieverbruik en daarmee de energielasten zouden dalen. Een vergelijking van het gebruik uit 2010 van voor de renovatie en de meest recente cijfers uit 2014 (gecorrigeerd voor graaddagen) geeft een daling van 10% in het energiegebruik. Belangrijk is dat de renovatie pas halverwege 2014 is afgerond. We hebben deze daling daarom verdubbeld met het idee dat de winter 2013-2014 niet gerenoveerd is gepasseerd. Deze daling is minder dan op basis van de labelsprong kon worden verwacht. Er is duidelijk sprake van een reboundeffect, waarbij de comfortverbetering de bewoners heeft verleid tot een ander stook- en douchegedrag. Zoals ook de bewoonster in het interview aangeeft: Ik gebruik nu veel meer warm water omdat het comfort in de woning en vooral de douche omhoog is gegaan. Het hele huis is warmer geworden en de nieuwe douche is heerlijk. Doel: De woonlasten moeten betaalbaar blijven en zo min mogelijk stijgen door de renovatie, zodat de huidige bewoners uit de lagere inkomensgroepen de woningen kunnen blijven betalen. Effect 1: Als gevolg van de renovatiewerkzaamheden zijn de huren gemiddeld met 43 per maand gestegen. De huurverhoging is netto voor veel bewoners lager zijn omdat zij aanspraak kunnen maken op hogere huurtoeslag. Door privacybescherming is onbekend hoe groot aandeel van de bewoners huurtoeslag ontvangt. Wij schatten dit aandeel in op circa 80% van de huurders. Afhankelijk van de individuele situatie kunnen huurders tot maximaal 100% van de huurverhoging als huurtoeslag terug ontvangen. In het rekenvoorbeeld gaan we uit dat de bewoners met huurtoeslag gemiddeld 75% van de huurverhoging vergoedt krijgen. Meetbaar 1: De huurlasten van bewoners nemen gemiddeld 43 per maand toe. Op jaarbasis is dat een toename van 516. Per 226 woningen is dat ruim 116.000 euro. Door deze huurverhoging zal naar verwachting de huurtoeslag per woning gemiddeld circa 25 per maand toenemen: circa 70.000 op jaarbasis voor het gehele complex. Effect 2: Op dit moment zijn de energie gebruiksgegevens van 2014 per postcode beschikbaar (zie bijlage 3). Deze zijn vergeleken met de gebruikscijfers van 2010. Hierin is een daling van het energieverbruik te zien van gemiddeld 219 KWh elektriciteit en 94 m2 gas. 9 meetbaar maken waardecreatie van Moerkerkenstraat
Meetbaar 2: In het eerste half jaar is een besparing van 102 per woning gerealiseerd; dat is omgerekend tot een gemiddelde besparing 204 op jaarbasis. Om een betrouwbare vergelijking te maken zou over 2015 (en verder) het verbruik gemonitord moeten worden. Op basis van de labelsprong zou een jaarlijkse besparing van circa 310 per woning verwacht worden. Zoals ook de bewoonster in het interview aangeeft, is de verwachting dat de werkelijke daling minder is dan op basis van de labelsprong wordt verwacht, vanwege de comfortverbetering in de woning. Opmerking: De energieprijzen zijn afgelopen decennium jaarlijks gemiddeld 6% gestegen, dus beduidend meer dan de gemiddelde inflatie. Bij de berekening van de gesommeerde kostenbesparing over de komende 25 jaar is uitgegaan van 6% jaarlijkse kostenstijging. Meetbaar 3: De bewoners hoeven hun geiser niet zelf meer te onderhouden. Aangenomen is dat circa 50% van de huishoudens een jaarlijkse onderhoudsbeurt à 35 liet uitvoeren. De jaarlijkse kostenbesparing gerekend over alle huishoudens bedraagt daardoor 4000 per jaar. 4.3. Hinder door werkzaamheden Renovatie werkzaamheden aan de woningen leveren in bepaalde mate hinder op voor bewoners ook als ze in hun woningen blijven wonen. Door goede informatie, bereikbaarheid van de woningcorporatie en maatregelen om overlast te beperken/voorkomen kan deze hinder door woningcorporatie en aannemer worden beperkt. Doel: Zo weinig mogelijk overlast van het onderhoud. Effect: Uit de enquête blijkt dat de volgende zaken gemiddeld door de bewoners als voldoende werden beoordeeld: het informatie bulletin (vragen 1, 2, 9) de informatie over werkzaamheden (vraag 5), de bereikbaarheid van Pre Wonen (vragen 10, 11, 12), de voortgang (vragen 9, 13, 14) en de aannemer (vraag 15). Minder goed beoordeeld waren de volgende zaken: de bezichtiging van de proefwoning (vraag 4), informatie over overlast, maatregelen ter beperking overlast (vraag 7) en klachten behandeling. Meetbaar: Over het algemeen waarderen de bewoners het renovatieproces met een voldoende. In het interview geeft de bewoonster aan dat deze aannemer over het algemeen goed heeft gewerkt en veel rekening hield met de bewoners. 10 meetbaar maken waardecreatie van Moerkerkenstraat
4.4 Veiligere woningen Doel: Bewoners willen CO vergiftiging voorkomen Effect: Door de vervanging van de geisers en de individuele verwarmingsunits door CV/combiketels komen ongelukken met koolmonoxide waarschijnlijk niet meer voor. Meetbaar: Verwacht wordt dat door de nieuwe installatie er geen ongelukken met koolmonoxide meer zullen voordoen. Per jaar zijn de zorgkosten van CO vergiftiging berekend op 2,3 miljoen per jaar. Gaan we uit van circa 1 miljoen onveilige woningen dan leveren 226 woningen circa 500 aan verminderde zorgkosten op. 4.5 Samenvattingstabel Saldo Kosten Baten Doel Effect na uitvoering project totaal totaal jaar 1 totaal jaar 1 Bewoners 2.304.000 2.184.000 116.600 4.488.000 206.900 Meer comfort 1 Score enquete van 5 naar 7 2 Wws sprong van 30 punten, 1 punt = 1 euro 1.626.000 86.800 Lage woonlasten 1 Huurverhoging: 43/mnd 2.184.000 116.600 1 Extra huursubsidie a.g.v. huurverhoging 1.311.000 70.000 2 Energiebesparing gemiddeld 102 in eerste half jaar 1.476.000 46.100 3 Minder onderhoudskosten geiser 75.000 4.000 Zo min mogelijk hinder 1 Renovatieproces als voldoende gewaardeerd Veilige woonomgeving 1 Voorkomt CO vergiftiging Hoewel nog niet alle baten zijn gekwantificeerd, is nu al duidelijk dat voor de bewoners de balans van de renovatie positief uitpakt. De extra huurverhoging wordt gecompenseerd door extra huursubsidie en lagere energielasten. De bewoners betalen per saldo dus niet veel voor het extra comfort en de verbeterde veiligheid. 11 meetbaar maken waardecreatie van Moerkerkenstraat
5. Effecten van het project voor de woningcorporatie Pré Wonen Om de effecten voor Pre Wonen in kaart te brengen heeft een interview plaatsgevonden met de projectleider John de Jong en zijn beleidsdocumenten en financiële documenten bestudeerd. Hoofddoelstelling van Pre Wonen is het zorgen voor goede woon- en bedrijfsruimten in een prettige en veilige woonomgeving voor mensen met een inkomen tot 1,5 keer modaal (bron: Beleidsplan 2013-2016). 5.1. Samenstelling woningbestand Pré Wonen streeft in het algemeen naar meer menging van verschillende inkomens in dezelfde wijk. Voor het project in de van Moerkerkenstraat was de ambitie om goedkope woningen te behouden voor bewoners met lage inkomens. Doel: Woningen behouden voor de lagere inkomens. Effect: Het project telt voor en na de renovatie 226 woningen. Ook na de renovatie ligt 95% van de huren nog in de lagere huur categorieën tot 450 per maand, waarmee Pre Wonen woningen beschikbaar voor bij haar ingeschreven bewoners uit de lagere inkomens. Meetbaar: zie gemeente 5. 2. Bedrijfskosten Om te kunnen blijven doen wat nodig is in een onzekere tijd, vinden we dat de bedrijfskosten omlaag moeten. Dit betekent dat we de komende tijd onderzoeken op welke wijze we onze taken bij Pre Wonen zo efficiënt en effectief mogelijk kunnen invullen. Processen, projecten en kosten samenhangend met beheer en onderhoud worden hierbij bekeken. Waar mogelijk gaan we de opbrengsten verhogen. (bron: Beleidsplan 2013-2016). Doel: De bedrijfskosten niet laten stijgen. De effecten van de renovatie op de bedrijfskosten zijn divers. Effect 1: De corporatie heeft geïnvesteerd in de renovatie van de woningen 12 meetbaar maken waardecreatie van Moerkerkenstraat
Meetbaar 1: De totale investering voor het groot onderhoud van 226 woningen was 5,05 miljoen, waarvan 0,54 miljoen BTW. Het berekende BTW-voordeel is ca. 374,000,-. Het bedrag voor de aftrek vennootschapsbelasting wordt momenteel berekend, maar kan pas op termijn worden gerealiseerd. Hoewel niet exact te achterhalen, is naar verwachting circa 47% van de totale investering specifiek uitgegeven aan energiemaatregelen. Er is gebruik gemaakt van de Milieu Investeringsaftrekregeling (MIA) hetgeen een voordeel heeft opgeleverd van minimaal 73.000. Deze is wel 100% toe te schrijven aan de energiemaatregelen. Effect 2: Omdat het de laatste jaren niet duidelijk was of de woningen zouden worden gesloopt of opknapt was het onderhoud verminderd. Met de beslissing voor renovatie moest ook het achterstallig onderhoud worden uitgevoerd. De kosten voor klachtonderhoud zijn daarom in 2013 en in 2014 sterk toegenomen. Meetbaar 2: De extra kosten om deze klachten te verhelpen zijn naar schatting 150.000 euro en die zijn in de totale investeringskosten van de renovatie meegenomen. Het is nu nog niet bekend of het aantal klachten na de renovatie structureel is gewijzigd t.o.v. de jaren voor de renovatie. Jaar Klachtonderhoud 2010 52.714 2011 51.398 2012 40.098 2013 65.518 2014 191.191 Eindtotaal 400.919 Vooralsnog is aangenomen dat het klachtenonderhoud eenmalig is geweest, en geen betrekking heeft gehad op de energiemaatregelen, maar op achterstallig onderhoud. Effect 3: De onderhoudskosten van de geisers en verwarmingselementen werden door de bewoners betaald. Nu komt het onderhoud voor de verwarmingsinstallatie ten laste van Pré Wonen. Ook heeft Pré Wonen extra onderhoud aan de mechanische ventilatie Meetbaar 3: Onderhoud aan de verwarminsinstallatie kost 54/woning/jaar en aan de mechanische ventilatie ongeveer 10/woning/jaar. Totale extra onderhoudskosten voor de 226 woningen zijn circa 14.500 per jaar. 13 meetbaar maken waardecreatie van Moerkerkenstraat
Effect 4: De kosten voor Pré Wonen voor mutaties zijn circa 1.200 per mutatie. Zoals uit onderstaande tabel is af te lezen was het aantal huuropzeggingen tot aan de renovatie 20 tot 26 per jaar, gemiddeld 23 per jaar. In 2013 treedt een piek op van 28 huuropzeggingen. Globaal heeft de renovatie dus eenmalig tot circa 5 extra huuropzeggingen geleid. In 2014 zakt het aantal huuropzeggingen weer terug naar dat van 2012. Op basis van deze cijfers kan worden geconcludeerd dat de renovatie tijdelijk tot meer mutaties heeft geleid. Mutatiegraad Woningen obv opzeggingen 2010 2011 2012 2013 2014 Mutatiegraad 11,5% 10,6% 8,8% 12,4% 9,3% Aantal opzeggingen 26 24 20 28 21 Bezit per 31-12 vorig boekjaar 226 226 226 226 226 Door het uitvoeren van de renovatie zijn 5 gevallen van onrechtmatige bewoning aan het licht gekomen en heeft huisuitzetting plaatsgevonden. Meetbaar 4: De eenmalige kosten t.g.v. extra huuropzeggingen bedragen circa 6.000. (5 mutaties à 1.200). De kosten voor een huisuitzetting zijn circa 7.000 per woning. De kosten voor de huisuitzettingen als gevolg van de renovatie bedragen dus ongeveer 35.000. Het is niet aannemelijk dat deze kosten direct verband houden met de energiemaatregelen: zij zouden ook zijn opgetreden als alleen het reguliere onderhoud zou zijn uitgevoerd. Derhalve worden deze kosten ziet opgenomen in het kosten/baten-overzicht m.b.t. de energiemaatregelen. Effect 5: Als gevolg van de renovatie zijn de huuropbrengsten per woning gemiddeld verhoogd met 43 per maand. Meetbaar 5: Bij een gemiddelde bezettingsgraad van 100% is dat 116.616 meeropbrengst per jaar. 10 woningen hebben gedurende de renovatie gemiddeld 3 maanden leeg laten gestaan in afwachting van oplevering: 10 x 3 x gemiddelde huur van 326 = 9.780. Effect 6: Haarlem hanteert een tarief van 0,11953% over de WOZ waarde. Of de renovatie een verhogend effect heeft op vastgoedwaarde en daarmee de OZB lasten wordt pas in 2016 duidelijk, wanneer de WOZ waarde per 1-1-2015 wordt vastgesteld. Dan blijkt of de OZB als gevolg van de renovatie is gestegen. 14 meetbaar maken waardecreatie van Moerkerkenstraat
5.3. Energie Pré Wonen wil comfortabele woningen voor haar huurders en streeft ook naar lagere energiekosten voor haar huurders. Ze wil dat meer bewoners bewuster omgaan met energie. Pré Wonen wil een reductie in het gasverbruik realiseren van 20% in 2018. Beleidsplan Pré Wonen 2013-2016 Doel: Pré Wonen wil een reductie in het gasverbruik realiseren van 20% in 2018 en streeft ook naar lagere energiekosten voor haar huurders. Effect: In het tweede deel 2014 na de realisatie van het project is het gas- en elektriciteitsgebruik gemiddeld met 10 % gedaald. Nemen we aan dat dat verdubbeld wordt in een heel jaar dat is de besparing 20% (checken in 2015). Meetbaar: Zie gemeente 15 meetbaar maken waardecreatie van Moerkerkenstraat
5.4 Sociaal: Pré Wonen streeft naar wijken die vitaal en gewild zijn: de woningen staan er netjes bij, er zijn winkels, scholen, parkjes en voorzieningen in de buurt. Mensen wonen er graag. De leefbaarheid is goed. Doel: De waardering van de bewoners voor hun woonomgeving verhogen. Effect: Naar verwachting zullen de bewoners de wijk nu positiever beoordelen, maar daar is nog geen onderzoek naar gedaan. Meetbaar: Pré Wonen gaat een rekenmodel (het Effectenmodel) gebruiken waarmee ze inzicht krijgt in maatschappelijke opbrengsten van sociale projecten. Er zijn nu nog geen resultaten bekend. Vraag: Is er een verband te leggen tussen de waardering van de woonomgeving en de kosten van beheer/onderhoud/calamiteiten en/of huurderving? 5.5 Samenvattingstabel Saldo Kosten Baten Doel Effect na uitvoering project totaal totaal jaar 1 totaal jaar 1 Corporatie - 144.000 2.593.000 138.400 2.449.000 130.800 Behoud goedkope woningen 1 95% van woningen nog steeds goedkoop Kosten beperken 1 Investering in energiemaatregelen 2.064.000 110.200 1 BTW 247.000 13.200 1 BTW voordeel 192.000 10.300 1 Milieu Investeringsaftrek 73.000 3.900 1 Voordeel Vennootschapsbelasting, nog niet bekend 2 Extra klachtonderhoud 0 0 3 Extra onderhoud installaties 272.000 14.500 4 Geen extra mutaties 0 0 4 5 huisuitzetting, niet t.l.v. energiemaatregelen 0 0 5 Huurverhoging : ca 43 per woning per maand 2.184.000 116.600 5 Huurderving 3 maanden leegstand x 10 woningen 10.000 500 6 Hogere OZB; pas te meten in 2016 Energie besparen 1 Naar verwachting 20% reductie energieverbruik Gewaardeerde woonomgeving 1 Waarschijnlijk hogere waardering woonomgeving Voor de corporatie is de balans nog licht negatief, maar daar staan nog veel effecten tegenover die nu nog niet zijn gekwantificeerd. Volgens de projectleider is het een rendabele investering voor Pre Wonen geweest. De investeringen worden gecompenseerd door extra huuropbrengsten. Alleen de extra onderhoudskosten worden niet helemaal afgedekt. Daar staat wel tegenover dat de maatregelen hebben bijgedragen aan enkele belangrijke beleidsdoelstellingen van de corporatie. 16 meetbaar maken waardecreatie van Moerkerkenstraat
6. Effecten van het project voor de Gemeente Haarlem De doelen en effecten van het project voor de gemeente zijn in een bijeenkomst besproken met Astrid de Groot, functie: Coördinator Planning & Control, Iris de Graaff, functie: Directiesecretaris SZW en Hans Bueno de Mesquita, functie: coördinator Haarlem Klimaatneutraal en Bebouwde Omgeving. Omdat voor het project geen specifieke doelen vanuit de gemeente zijn opgesteld, zijn de doelen uit de programmabegroting van de gemeente gedestilleerd. De hoofddoelstellingen van de gemeente Haarlem staan o.a. omschreven in de Programmabegroting 2015-2019. De 4 hoofddoelstellingen voor de stad zijn: democratische stad, waarin het stadsbestuur zich open, meedenkend en meewerkend opstelt en wordt de invloed van Haarlemmers op hun buurt en in hun stad vergroot. verantwoordelijke en ondernemende stad, waarin middels een duurzaam, ruimtelijk en economisch beleid wordt gestreefd naar meer werkgelegenheid en de versterking van haar leefbare, monumentale en groene karakter. sociale en warme stad, waarin eigen kracht en ondersteuning, voor hen die dat nodig hebben, hand in hand gaan en waar de overheid toeziet op veiligheid. financieel gezonde stad, waarin wordt gestreefd naar een sluitende begroting en een fundamentele meerjarige aanpak van de huidige schuldenlast. Deze hoofddoelstellingen worden in de Programmabegroting geconcretiseerd in 3 clusters: sociaal, fysiek en burger & bestuur. Uit deze 3 clusters zijn de volgende meest relevante doelen voor het project geselecteerd. 6.1 Sociaal: De gemeente streeft naar de versterking van sociale netwerken. Enerzijds omdat daarmee het welzijn van de inwoners wordt vergroot. Anderzijds komt dit streven ook voort uit zakelijke overwegingen. Veiligheid van woningen en omgeving maken onderdeel hiervan uit. Doel: Gemeente streeft naar veiligere woningen Effect: Vóór de renovatie waren de woningen uitgerust met geisers en gaskachels. In het verleden hebben zich ongelukken voorgedaan waarbij koolmonoxide vrijkwam uit de geiser van de woningen. Hiervoor moest de brandweer uitrukken, bijvoorbeeld in februari 2012. Door de vervanging van de geisers en de individuele verwarmingsunits door CV/combiketels komen ongelukken met koolmonoxide niet meer voor. Meetbaar: Verwacht wordt dat door de nieuwe installatie er geen ongelukken met koolmonoxide meer zullen voordoen. Dat betekent minder beroep op de brandweer: baten jaarlijks 500 euro. 17 meetbaar maken waardecreatie van Moerkerkenstraat
Doel: Extra werkgelegenheid Effect: De renovatiewerkzaamheden hebben de werkgelegenheid in de bouwkolom gestimuleerd. Meetbaar: Stel dat van de projectkosten 50% aan arbeidsloon is besteed. Het uitvoeren van de energiemaatregelen heeft dan ongeveer 34 arbeidsjaren aan werkgelegenheid gegenereerd. Stel dat 50% hiervan anders in aanmerking was gekomen voor een bijstandsuitkering van 18.000 euro/arbeidsjaar, dan is de besparing circa 300.000 euro. Doel: De gemeente streeft naar meer en betere woningen. De druk op het aantal betaalbare woningen neemt door diverse oorzaken toe (er is nu een tekort van circa 1.000 betaalbare huurwoningen binnen de gemeente). Er wordt daarom gestreefd om de doorstroming bij betaalbare woningen te vergroten, en het aantal betaalbare woningen te verhogen. Effect 1: Eerdere plannen om het bestaande wooncomplex te slopen en te vervangen door nieuwbouw (met waarschijnlijk minder betaalbare woningen) zijn niet door gegaan. Door dit renovatieproject is het aantal betaalbare woningen op peil gebleven. Meetbaar 1: In het geval van sloop/nieuwbouw zou de gemeente kosten moeten maken om het aantal betaalbare woningen op peil te houden? Dit scenario is in het pilotproject niet doorgerekend. Effect 2: De snel stijgende energiekosten leiden bij financieel kwetsbare inwoners tot extra vraag naar schuldsanering. Door het nemen van energiemaatregelen zullen de woonlasten van bewoners, met name op de langere termijn, minder snel stijgen en wordt de kans op energiearmoede verkleind. Meetbaar 2: Het aantal verzoeken voor hulp bij schuldsanering zal lager zijn bij energiezuinige woningen. Nader onderzoek is nodig naar de gemeentelijke kosten per schuldsanering, en de correlatie tussen energieverbruik en kans op schuldsanering. Doel: De gemeente streeft naar leefbare wijken Effect: Sinds complex is opgeknapt wordt de buurt mogelijk positiever door bewoners beoordeeld? Meetbaar: Vergt nader onderzoek. 6.2 Fysiek: De gemeente streeft naar een toekomstbestendige woon-, werk- en leefomgeving. Het milieu is daar een belangrijk onderdeel van. 18 meetbaar maken waardecreatie van Moerkerkenstraat
Doel: Ter verhoging van de kwaliteit van het leefmilieu streeft de gemeente naar reductie van de CO₂ emissie. Effect: De woningisolatie en de vervanging van de geisers en de individuele verwarmingsunits door CV/combiketels geven de bewoners de kans om minder gas te verbruiken en minder CO₂ uit te stoten. In eerste instantie lijkt het erop dat de bewoners minder gas zijn gaan verbruiken maar dat zij ook genieten van de extra comfortmogelijkheden (krachtige douche, verwarming van alle ruimten). Op basis van de energiebesparing in het eerste halfjaar is de CO₂ reductie ongeveer 130 ton/jaar. Meetbaar: 130 ton CO₂ reductie per jaar vertegenwoordigt een waarde van circa 1300/jr. 6.3 Burger en Bestuur: Veiligheid is een basisvoorwaarde voor een goed functionerende en leefbare stad. Doel: De gemeente streeft naar het terugdringen van woonfraude. Effect: Als gevolg van de renovatie zijn vijf gevallen van woonfraude geconstateerd. Door het uitvoeren van de renovatie zijn vijf gevallen van onrechtmatige bewoning aan het licht gekomen en heeft huisuitzetting plaatsgevonden. Daarmee zijn deze woningen weer beschikbaar gekomen voor de beoogde doelgroepen. Meetbaar: Nader onderzoek is nodig of dit financieel vertaald kan worden voor de gemeente. Wat kost het de gemeente aan teveel uitbetaalde uitkeringen? 6.4 Samenvattingstabel Saldo Kosten Baten Doel Effect na uitvoering project totaal totaal jaar 1 totaal jaar 1 Gemeente 343.000 0 0 343.000 14.200 Veilige woningen 1 Veiligere woningen, minder uitrukken brandweer 9000 500 Extra werkgelegenheid 1 Minder bijstandsuitkeringen 310.000 12.400 Behoud goedkope woningen 1 95% van woningen nog steeds goedkoop 2 Minder begeleiding schuldsanering Leefbare wijken 1 Onbekend of de leefbaarheid van de wijk is vergroot CO2 reductie 1 Reductie 0,6 ton Co2 per woning per jaar a 10/ton CO 24.000 1.300 Terugdringen woonfraude 1 5 huisuitzetting, niet t.l.v. energiemaatregelen Verhogen OZB inkomsten 1 Pas in 2016 te meten; WOZ-waarde per 1-1-2015 Voor de gemeente heeft dit project vooral positieve effecten. De meeste daarvan moeten nog worden gekwantificeerd. Dit zal in vervolg projecten aan de orde komen. 19 meetbaar maken waardecreatie van Moerkerkenstraat
7. Resultaten: kosten en baten van het project Doel van dit onderzoek is om achteraf zo concreet mogelijk inzicht te krijgen hoe het uitvoeren van energiemaatregelen bij het renovatieproject Moerkerkenstraat direct en indirect heeft bijgedragen aan het berteiken van de doelstellingen van betrokken partijen: de waardecreatie van dit project. Het resultaat van dit onderzoek is hieronder weergegeven en bestaat uit een overzicht van de hardere en zachtere maatschappelijke effecten en bijbehorende kosten en baten die dit project oplevert per doelgroep. Een breed palet van effecten wordt in ogenschouw genomen; economisch, ruimtelijk, sociaal en milieukundig. Hieronder staan de resultaten gepresenteerd. Daarbij is gezocht naar een overzichtelijk schema, waarin ook het saldo van financiële waarden is opgenomen. Per partij wordt een overzicht gegeven van de doelen, effecten, en de daaruit voortkomende kosten (inclusief investeringen) en baten. Om eenmalige en jaarlijks terugkerende kosten en baten vergelijkbaar te maken zijn ze omgerekend naar netto contante waarden, uitgaande van een looptijd van 25 jaar voor het project, een gemiddelde rente van 4% per jaar en een gemiddelde inflatie van 1,5 % per jaar (6% per jaar bij energiekosten). De totale kosten/baten zijn afgerond op 1.000, de jaarlijkse op 100. Saldo Kosten Baten Doel Effect na uitvoering project totaal totaal jaar 1 totaal jaar 1 Bewoners 2.304.000 2.184.000 116.600 4.488.000 206.900 Meer comfort 1 Score enquete van 5 naar 7 2 Wws sprong van 30 punten, 1 punt = 1 euro 1.626.000 86.800 Lage woonlasten 1 Huurverhoging: 43/mnd 2.184.000 116.600 1 Extra huursubsidie a.g.v. huurverhoging 1.311.000 70.000 2 Energiebesparing gemiddeld 102 in eerste half jaar 1.476.000 46.100 3 Minder onderhoudskosten geiser 75.000 4.000 Zo min mogelijk hinder 1 Renovatieproces als voldoende gewaardeerd Veilige woonomgeving 1 Voorkomt CO vergiftiging Corporatie - 144.000 2.593.000 138.400 2.449.000 130.800 Behoud goedkope woningen 1 95% van woningen nog steeds goedkoop Kosten beperken 1 Investering in energiemaatregelen 2.064.000 110.200 1 BTW 247.000 13.200 1 BTW voordeel 192.000 10.300 1 Milieu Investeringsaftrek 73.000 3.900 1 Voordeel Vennootschapsbelasting, nog niet bekend 2 Extra klachtonderhoud 0 0 3 Extra onderhoud installaties 272.000 14.500 4 Geen extra mutaties 0 0 4 5 huisuitzetting, niet t.l.v. energiemaatregelen 0 0 5 Huurverhoging : ca 43 per woning per maand 2.184.000 116.600 5 Huurderving 3 maanden leegstand x 10 woningen 10.000 500 6 Hogere OZB; pas te meten in 2016 Energie besparen 1 Naar verwachting 20% reductie energieverbruik Gewaardeerde woonomgeving 1 Waarschijnlijk hogere waardering woonomgeving Gemeente 343.000 0 0 343.000 14.200 Veilige woningen 1 Veiligere woningen, minder uitrukken brandweer 9000 500 Extra werkgelegenheid 1 Minder bijstandsuitkeringen 310.000 12.400 Behoud goedkope woningen 1 95% van woningen nog steeds goedkoop 2 Minder begeleiding schuldsanering Leefbare wijken 1 Onbekend of de leefbaarheid van de wijk is vergroot CO2 reductie 1 Reductie 0,6 ton Co2 per woning per jaar a 10/ton CO 24.000 1.300 Terugdringen woonfraude 1 5 huisuitzetting, niet t.l.v. energiemaatregelen Verhogen OZB inkomsten 1 Pas in 2016 te meten; WOZ-waarde per 1-1-2015 Rijksoverheid - 1.364.000 1.674.000 89.400 310.000 16.500 Sluitende begroting Extra loonbelasting 210000 11200 Extra BTW inkomsten 55.000 2.900 Minder Vennootschapsbelasting (nog niet bekend) Extra huursubsidie a.g.v. huurverhoging 1.311.000 70.000 Minder energiebelasting, circa 42% van energiekosten 363.000 19.400 Veiligheid Minder zorgkosten koolmonoxide vergiftiging 45.000 2.400 Totaal alle partijen 1.139.000 6.451.000 344.400 7.590.000 368.400 De roze velden zijn nog nader te onderzoeken 20 meetbaar maken waardecreatie van Moerkerkenstraat
Bewoners Voor de bewoners geldt dat ze over het algemeen tevreden zijn met het resultaat en de bijbehorende huurverhoging van gemiddeld 515 euro per jaar accepteren. De verlaging van de energierekening is nog niet geheel duidelijk, maar eerste metingen wijzen op een mogelijke verlagen van 200 euro per jaar. Dat compenseert niet de huurverhoging maar bewoners geven aan dat ook het comfort van de woning sterk verbeterd is: temperatuur binnenklimaat en doucheplezier. Volgens het overzicht van Pre Wonen is de kwaliteit van de woning met 30 wws punten gestegen. Rigo heeft becijferd dat gemiddeld de huur met 1 euro per wws punt stijgt. Dat zou betekenen dat de bewoners inderdaad kwaliteit voor het geld hebben gekregen. Daarnaast is ook de veiligheid van de woningen verbeterd door het vervangen van geisers door veiligere apparatuur. Geconcludeerd kan worden dat de renovatie per saldo voor de bewoners meer oplevert dan kost en dat ze bovendien meer comfortabele en veilige woningen hebben gekregen. Woningcorporatie De eerste resultaten wijzen erop dat de woningcorporatie een grote investeringen heeft gedaan en dat de huurverhoging deze investeringen maar deels compenseert. Ook de onderhoudskosten van het woningen zijn gestegen omdat men in verband met mogelijke sloop de laatste jaren terughoudend was geweest om in onderhoud te investeren. Nog te achterhalen gegevens voor de woningcorporatie zijn of de vastgoedwaarde van de woningen omhoog gaat en of er nog meer belasting voordelen zijn waardoor de investering voor het groot onderhoud lager uitvalt. De projectleider van Pre Wonen geeft aan dat het bij een levensduurverlenging van 25 jaar om een rendabele investering gaat. De gemeente De gemeente heeft vooral voordelen van het project. De CO2 emissie wordt door de energiebesparing teruggebracht met circa 130 ton per jaar. Daarbij hoeft de brandweer minder vaak uit te rukken en neemt de werkgelegenheid door het renovatieproject toe waardoor minder mensen in de bijstand belanden. Dit laatste levert de gemeente het grootste financiële voordeel. Naar verwachting zal het aantal aanvragen voor schuldsanering afnemen. Overige partijen Het Rijk draait indirect op voor een deel van de kosten van dit renovatieproject. De grootste kostenposten liggen in het feit dat er meer huursubsidie verstrekt moet worden en dat er minder belastingopbrengst is door de energiebesparing. Daar staat tegenover dat er extra baten zijn uit loonbelasting en BTW. De balans. De balans is tot nu toe gevuld met echt geld, dus werkelijke kosten, baten en kostenbesparingen uitgedrukt in euro s. De enige uitzondering hierop is de bewonerswaardering van het extra wooncomfort à 1,8 miljoen. Inclusief deze waardering is de balans 1,1 miljoen positief. Exclusief deze waardering is het saldo 0,7 miljoen negatief. 21 meetbaar maken waardecreatie van Moerkerkenstraat
De effecten van het behoud van de goedkope woningvoorraad, de leefbaarheid in de wijk, etc., zijn daarin nog niet opgenomen. Voor wat betreft de verschillende partijen wordt er voor bewoners en gemeente een positief effect bereikt, bij de woningcorporatie blijft het in balans en de rijksoverheid is de partij waar de kosten de baten overstijgen. Dit pilot project geeft een eerste aanzet van een gegevensbibliotheek met kengetallen om de kosten en baten van energie renovatie projecten snel in kaart te brengen. Deze bibliotheek zal met gegevens uit vervolganalyses worden aangevuld. 22 meetbaar maken waardecreatie van Moerkerkenstraat
De resultaten kunnen ook op een meer visuele wijze worden gepresenteerd: 23 meetbaar maken waardecreatie van Moerkerkenstraat
8. Conclusies In de visie van de overheid is energieneutraliteit de ambitie voor de gehele bebouwde omgeving in 2050. De ambitie op weg daarna toe, is dat alle bestaande gebouwen in 2030 gemiddeld label A hebben. Dat is een grote opgave. Van de 7,8 miljoen woningen die ons land begin 2015 rijk was, had nog slechts 12% het A label, 13% label B, en 75% label C of lager. In de laatste categorie woningen moet behoorlijk worden geïnvesteerd. De vraag is in hoeverre vastgoedeigenaren daarin gaan investeren en met welke ambitie. In het onderhavige pilot project Waardecreatie energie renovaties is de businesscase van het energie renovatie project Moerkerenstraat in Haarlem globaal onderzocht. De vragen daarbij waren in hoeverre meerwaarde wordt gecreëerd, hoe groot deze waarde is en bij welke partijen die waarde terechtkomt. Hieronder zijn de resultaten van het project van Moerkerkenstraat weergegeven: Elk project heeft specifieke aanleidingen om wel of niet (energetisch) te renoveren. Met welk (energie) ambitieniveau een renovatieproject wordt aangepakt hangt af van vele projectgebonden randvoorwaarden. In het onderzoek naar een energieneutrale toekomst van de sociale woningsector (Nieman, 2013) worden vier scenario s onderscheiden met verschillende ingrepen, exploitatietermijnen en energiegebruik. Daaraan hebben wij een vijfde, nul op de meter, toegevoegd: 1. Sloop en nieuwbouw 2. Door-exploiteren 3. Levensduurverlenging 4. Een doorstart 5. Nul op de meter Het project van Moerkerkenstraat wordt onder categorie 3 geschaard. Het project stond eerst op de nominatie gesloopt te worden. Belangrijkste aanleiding om de van Moerkerkenstraat te renoveren in plaats van te slopen was voor Pre Wonen: de goede kwaliteit van de basis constructie en de mogelijkheid tot behoud van goedkope woningen voor bewoners met een laag inkomen in Haarlem. Voorwaarde was dat het veiligheidsrisico als gevolg van de geisers moest worden weggenomen. Woningcorporatie Pre heeft gekozen voor een planmatig groot onderhoud om de technische gebreken van de woning op te heffen, de gasveiligheid te verbeteren, het energieverbruik terug te brengen (label B/C) en het wooncomfort te verhogen. De businesscase van dit project is voor Pre Wonen nagenoeg sluitend. De investering kan uit de huuropbrengsten worden terugverdiend. Inclusief bijvangst is de globale business case volgens de berekeningen in hoofdstuk 7 ook voor de bewoners en de gemeente positief. De vraag is of met dit inzicht in de bijvangst voor dit project wellicht op een nog hoger ambitieniveau ingezet had kunnen worden. 24 meetbaar maken waardecreatie van Moerkerkenstraat
9. Aanbevelingen Het idee is om de resultaten van dit proefproject te gebruiken bij investeringsbeslissingen over renovatieprojecten. Door het inzicht in de directe en indirecte baten van verschillende scenario s in een overzichtelijk instrument op te nemen, kunnen besluitvormers worden gestimuleerd hun verantwoordelijkheid te nemen. Het instrument kan worden uitgebreid door de baten (inclusief bijvangst) van meerdere ambitieniveaus te presenteren. Met dit inzicht kunnen de besluitvormers beter onderbouwd beoordelen welk renovatieniveau het meest wenselijk is, rekening houdend met de bijvangst aan meerwaarde. Energierenovatie project van Moerkerkenstraat Beoordelingskader: Financieel Markt Technisch Bijeffecten en meerwaarde Renovatieniveau 1.Sloop nieuwbouw (EPC 0.0-0.4) Woningen worden te duur voor doelgroep 2. Door exploiteren (label C/D/E/F Comfort van woning laag en onveilig 3.Levensduurverle nging (label B/C) -Ingreep 15.000 euro Investering wordt terug verdiend met hogere huur Door lagere energierekening is huurverhoging op te brengen door doelgroep bewoners Door CV en isolatie zijn de woning behaaglijk en veilig geworden -Bewoners: comfortverbetering overtreft huurverhoging -Gemeente: door behoud lage huur woningen minder bijstandsuitkering 4.Nieuwe start Label A -Ingreep 30-35.000 euro Bovenstaande meerwaarde gebruiken voor een meer ingrijpende renovatie naar A 5.Nul op de meter Label A+-A+++ -Ingreep 50.000-100.000 euro Het bovenstaande uit te werken Instrument kan ook voor gemeenten en andere partijen helder de belangrijkste impact van renovatieprojecten over het voetlicht brengen. Daarmee kan ook de vraag worden gesteld of deze partijen hun financiële bijdragen kunnen vergroten. 25 meetbaar maken waardecreatie van Moerkerkenstraat
Om met hulp van het instrument partijen te ondersteunen het beste ambitieniveau voor een project op te sporen doen we de volgende aanbevelingen voor vervolgprojecten: Werk voor de belangrijkste relevante ambitieniveaus een globaal businessplan uit (inclusief scenario 5). Onderzoek hoe andere partijen kunnen bijdragen aan een positieve businesscase. Onderzoek welke (oplopende) waardecreatie met oplopend ambitieniveau van labels in energieproject plaatsvindt en daarbij of de bijvangst hoger wordt. Onderzoek naar kennislacunes van waardecreatie, zoals gebiedseffecten (leefbaarheid, imago wijk, minder zorgkosten, etc.). Werk het instrument aan de hand van andere projecten verder uit. 26 meetbaar maken waardecreatie van Moerkerkenstraat
Bijlage 1. Verslag diepte interview met Corry Teunissen bewoonster van de Van Moerkerkenstraat Haarlem Geschiedenis van het complex en algemene beschouwingen De woningen zijn uit 1957 en gaan dus al een tijd mee. Ik woon daar al erg lang, ook met mijn ouders, en ben van de oude hap. Ik had alleen een gashaard in de woonkamer. Daarom was de rest van het huis vrij koud. Ik gebruikte elektrische kachels om nu en dan bij te stoken. Het waren op zich fijne woningen met een iets grotere keuken dan andere woningen uit die tijd en in de buurt. De wasmachine kon er bij mij makkelijk in. Plus dat de omgeving hier erg mooi is en niet grauw en winderig, dat is ook een pre. Ik zou niet graag naar Schalkwijk Noord verhuizen. Lange tijd was het plan deze woningen te slopen. Mogelijk zijn dat ook redenen voor Pre Wonen geweest om onze woningen toch te renoveren. De appartementen hebben zich door de jaren heen ook relatief goed gehouden. Er was minder betonrot in vergelijking met andere complexen; alleen de balkons waren wat aangetast voor eerste renovatie. Probleem van de woningen waren de geisers. We hadden een bad geiser. Eerst hield de woningcorporatie het onderhoud bij, die deden dat netjes elk jaar. Later mocht dat niet meer en moesten we dat zelf regelen en betalen, toen gebeurde het veel minder. Er mocht eerst geen afvoerpijp voor gassen komen omdat andere bewoners daar last van zouden hebben, later toch gedaan. Het was onveilig. Meerdere mensen in het complex hebben door de jaren heen een koolstof vergiftiging op gelopen (zie ook incident op 17 februari 2012). In het complex wonen vooral alleenstaande mannen en vrouwen. In vergelijking met vroeger heb ik nu weinig contact en hulp van medebewoners in het portiek. In 1997 vond de eerste renovatie plaats: onder meer met asbestverwijdering. Ik heb toen het verwarmingssysteem niet laten vernieuwen. De aannemer van de eerste renovatie ging niet prettig met bewoners om en knoeide bijvoorbeeld met cement op mijn vloerbedekking. Deze aannemer was niet gewend aan werken in huis met bewoners thuis. In opdracht van Pré Wonen heeft het bedrijf Ooijevaar de tweede renovatie uitgevoerd in 2013: het groot onderhoud van 226 woningen aan de Van Moerkerkenstraat 27 meetbaar maken waardecreatie van Moerkerkenstraat
Bijlage 2. Afgeleide kostenraming energiepakket Van Moerkerkenstraat Haarlem De totale renovatiekosten van het project bedragen 5,05 miljoen inclusief BTW. De kosten die specifiek samenhangen met het energiepakket zijn niet afzonderlijk inzichtelijk. Om toch een indicatie hiervoor te kunnen geven is gebruik gemaakt van de Energiebesparingsverkenner van RVO. Daartoe is het project met 226 woningen met de verkenner doorgerekend met als maatregelenpakket: mechanische ventilatie, HRcombiketel, goede dak- en vloerisolatie en matige na-isolatie van de gevels. Volgens de Energiebesparingsverkenner kan 47% van de investering specifiek worden toegeschreven aan de energiemaatregelen. Afgezet tegen de totale renovatiekosten is dat circa 2,3 miljoen (= 10.200 per woning). 28 meetbaar maken waardecreatie van Moerkerkenstraat