Jaarrekening 2005
INHOUD Blad Jaarrapport 2005 Verslag van de beheerder 3 Jaarrekening 5 Balans per 31 december 2005 6 Winst- en verliesrekening over 2005 7 Toelichting op de balans en de winst- en verliesrekening 8-16 Overige gegevens Statutaire winstbestemmingsregeling 17 Voorstel tot verwerking van het resultaat over het boekjaar 2005 17 Accountantsverklaring 18 2
VERS LAG VAN DE BEHEERDER Algemeen Het Rotterdams Vastgoedfonds I CV is aangegaan op 26 november 2004. Over het jaar 2004 is op 29 maart 2005 de jaarrekening 2004 uitgebracht met een positief resultaat van 100.000. Het jaar 2005 is het eerste volledige boekjaar van het Rotterdams Vastgoedfonds I CV en is afgesloten met een positief resultaat van 1.297.000. Het vastgoed in het Fonds wordt beheerd door Vinc Vastgoed Management I BV te Barendrecht. Exploitatie In de exploitatie van het vastgoed hebben zich in het afgelopen jaar een aantal zaken voorgedaan die noemenswaardig zijn ten opzichte van de prognoses die zijn afgegeven in het prospectus. Door het faillissement van BabyThings BV en Quattro Keukens BV is er minder huur ontvangen dan begroot. Vanaf 01 juli 2005 heeft de nieuwe huurder Henry s Kitchens BV zijn intrek genomen in het voormalige pand BabyThings BV en is op een gelijk huurniveau de huurverplichting voor 10 jaar aangegaan. De directe exploitatiekosten van het vastgoed zijn lager uitgekomen dan gebudgetteerd; echter door incidentele uitgaven ter verkrijging van de huurder Henry s Kitchens BV zijn de totale exploitatiekosten een fractie hoger uitgekomen dan begroot. Door een stijging van de kortlopende rente medio 2005 is de rentelast licht gestegen. Vooralsnog zien wij geen noodzaak om onze rentevisie zoals gepresenteerd in het Prospectus aan te passen. De gehele exploitatie van het Rotterdams Vastgoedfonds I CV over het boekjaar 2005 heeft geleid tot een positief resultaat van 1.297.000 ten opzichte van het budget van 1.365.000. Derhalve een verslechtering van 68.000; waarbij we het niet gebudgetteerde positieve resultaat over 2004 ad 100.000 buiten beschouwing laten. Ten aanzien van het obeject Ashland Nederland fase 5 en 6 is in het jaar het 2005 overeenstemming bereikt over de verhoging van de huursom als gevolg van huurderaanpassingen- en verbeteringen waarvan de werkzaamheden zijn aangevangen eind 2004. Naar aanleiding hiervan is in december 2005 een investering gepleegd van 750.000. Deze investering is geheel extern gefinancierd. Hiermee is een additionele huurstroom gecreëerd van 75.000 per jaar. Huurders In 2005 zijn er een aantal mutaties geweest in de huurstromen. Zoals vermeld is Henry s Kitchens BV per 1 juli 2005 gevestigd in het voormalige pand van Babythings BV. Deze huurder heeft een forse verbouwing laten uitvoeren waarbij de sloopkosten van het voormalige interieur, de aanpassingen aan de windverbanden en de sprinklers door het Rotterdams Vastgoedfonds I CV zijn betaald. In het showroomverzamelgebouw (Pesetastraat 34 a) is per 1 september 2005 de keukenzaak KVIK gevestigd. Er is een huurovereenkomst gesloten voor een periode van 10 jaar. Tevens is per 1 september 2005 een 5-jarige huurovereenkomst gesloten met het Rotterdamse reclamebureau Waal aan de Maas (Pesetastraat 22). Deze beide nieuwe huurders gaan in totaal 121.000 huur betalen; dit bedrag wordt in mindering gebracht op de huurgarantie van Beleggingsmaatschappij Cornelisland CV. Uit de contacten die we momenteel hebben met alle huurders en hun betalingsgedrag hebben wij geen signalen opgevangen over mogelijke problemen voor 2006. Vooruitzichten 3
Per 1 januari 2006 heeft de Vinc Batenburg Groep BV haar intrek genomen op de Pesetastraat 24 en heeft een 3-jarige huurovereenkomst gesloten met het Rotterdams Vastgoedfonds I CV. De voormalige ruimte van Quattro Keukens BV (heeft het pand verlaten per 1 juli 2005) is verhuurd per 1 mei 2006 aan Mundo Meubelen vof op basis van een 5-jarige huurovereenkomst. Van deze nieuwe huurder hebben wij reeds de bankgarantie voor 3 maanden huur in bezit. Voor de verdere invulling van de resterende leegstaande ruimtes (per 1 januari 2006 ca. 15%) in het showroom-verzamelgebouw zijn wij positief gestemd gezien de belangstelling die er momenteel vanuit diverse marktpartijen is. Per balansdatum bedraagt de resterende looptijd van de huurgarantie 4 jaar. Met het oog op bovenstaande verwachten wij, behoudens onvoorziene omstandigheden, het gebudgetteerde exploitatieresultaat over 2006 te realiseren. Barendrecht, 17 maart 2006 4
JAARREKENING 5
BALANS PER 31 DECEMBER 20 05 (na winstbestemming) 31 december 2005 31 december 2004 ACTIVA Vaste activa Materiële vaste activa 40.353 39.603 Vlottende activa Debiteuren 404 - Overige vorderingen en overlopende activa 243 4.312 647 4.312 4.312 Liquide middelen 655 615 PASSIVA 41.655 44.530 Eigen vermogen Kapitaal 13.500 13.500 Gecummuleerd resultaat 100 - Resultaat boekjaar 1.297 100 Uitkeringen -473-14.424 13.600 Langlopende schulden 25.671 25.594 Kortlopende schulden Crediteuren 133 56 Omzetbelasting 47 - Overige schulden en overlopende passiva 1.380 5.280 1.560 5.336 41.655 44.530 6
WINS T- EN VERLIES REKENING OVER 20 05 2005 2004 (26/11 31/12) Omzet 2.835 226 Bedrijfslasten Beheerskosten 112 13 Exploitatielasten 215 - Algemene kosten 45 15 Som der kosten 372 28 Bedrijfsresultaat voor rente 2.463 198 Rente baten en lasten 1.166 98 Resultaat 1.297 100 7
TOELICHTING OP DE BALANS EN DE WINS T- EN VERLIES REKENING Algemeen Het Rotterdams Vastgoedfonds I CV (hierna de CV ), gevestigd te Rotterdam, is bij notariële akte d.d. 26 november 2004 opgericht. Het doel van de CV is het collectief direct danwel indirect beleggen in (belangen in) registergoederen, waaronder begrepen maar niet beperkt tot het verkrijgen, vervreemden, bezwaren, huren en verhuren van registergoederen om daarmee de vennoten te laten delen in de inkomsten en vermogenswinsten die daarmee worden behaald. De vennoten zijn degenen, die door middel van één of meer participaties aanspraak maken op het vermogen van de CV. De participatie bestaat uit een inbreng van een vennoot in de CV van een bedrag van honderdvijfendertigduizend euro ( 135.000) in contanten of een veelvoud daarvan, welke de venoot een met zijn inbreng ten opzichte van de totale inbreng in de CV evenredige aanspraak op het vermogen van de CV verschaft. Het aantal participaties bedraagt honderd (100). Het Rotterdams Vastgoedfonds I CV is naar Nederlands recht fiscaal transparant. Vinc Beheer I BV is besturend vennoot in de CV. Vinc Vastgoed management I BV treedt op als beheerder van de CV. Stichting Bewaarder Rotterdams Vastgoedfonds I, gevestigd te Rotterdam, treedt op als bewaarder van de CV en is de juridisch eigenaar van het vastgoed. Als bestuursleden van Stichting Bewaarder Rotterdams Vastgoedfonds I zijn benoemd: - de heer mr. O.J.A. van der Nap; - de heer mr. G.F. Nicolai. Beide zijn werkzaam bij MeesPierson Intertrust (Amsterdam) BV. Grondslagen voor waardering en resultaatbepaling Algemeen De waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat vinden plaats op basis van historische kosten. Tenzij bij het desbetreffende balanshoofd anders wordt vermeld, worden de activa en passiva opgenomen tegen nominale waarde. Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop zij betrekking hebben. Winsten worden slechts opgenomen voorzover zij op balansdatum zijn gerealiseerd. Verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het verslagjaar, worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden. De Stichting Bewaarder Rotterdams Vastgoedfonds I treedt op als bewaarder van de CV en is de juridisch eigenaar van het vastgoed. 8
Materiële vaste activa Materïele vaste activa worden gewaardeerd tegen aanschafwaarde danwel lagere marktwaarde, waarop niet wordt afgeschreven. De direct aan het vastgoed toe te rekenen acquisitiekosten worden gewaardeerd tegen historische kosten, waarop niet wordt afgeschreven. Vorderingen liquide middelen, schulden en overlopende activa en passiva Deze posten zijn opgenomen tegen nominale waarde, onder aftrek van de noodzakelijk geachte voorzieningen voor het risico van oninbaarheid. Resultaatbepaling De netto omzet wordt bepaald op basis van de gefactureerde omzet (exclusief belastingen). Bedrijfslasten worden ten laste van de omzet gebracht in het jaar waarmee de daarmee verband houdende opbrengst is verantwoord. Overige opbrengsten en kosten worden toegerekend aan de periode waarop ze betrekking hebben. Belastingen De CV is voor fiscale doeleinden transparant aangezien de participaties niet vrij verhandelbaar zijn. Dit betekent dat de CV niet belastingplichtig is voor de vennootschapsbelasting. Vanwege de fiscale transparantie worden activa, passiva en resultaten van de CV pro rata toegerekend aan de vennoten, die deze activa, passiva en resultaten dienen op te nemen in hun belastingaangifte. Daarbij dienen de deelnemende natuurlijke personen voor de bepaling van de heffingsgrondslag voor inkomen uit sparen en beleggen (box III) een evenredig deel van het vastgoed, overige bezittingen en (bank- )schulden op te geven naar de waarde in het economisch verkeer. Ten aanzien van de fiscale waardering van het vastgoed heeft de beheerder separaat een invulinstructie opgesteld. Ook voor vennoten die met een vennootschap deelnemen worden de activa, passiva en resultaten van de CV pro rata toegerekend. Deze bedragen dienen zij op te nemen in hun aangifte vennootschapsbelasting. 9
TOELICHTING OP DE ONDERS CHEIDEN POS TEN VAN DE BALANS Materiële vaste activa De samenstelling van de post materiële vaste activa is als volgt: 31-12-2005 31-12-2004 Rotterdam, Waterstadtoren 6.916 6.916 Cornelisland/Barendrecht, Keukencentrum 18.250 18.250 Cornelisland/Barendrecht, Drew Marine Ashland Specialty Chemical Company 10.351 9.601 Cornelisland/Barendrecht, Henry s Kitchens 3.267 3.267 Acquisititiekosten 1.569 1.569 40.353 39.603 Het verloop van de materiele vaste activa is als volgt weer te geven : 2005 2004 Boekwaarde per 1 januari resp. 26 november 39.603 - Bij : investeringen 750 39.603 40.353 39.603 De acquisitiekosten betreffen met name de structureringsfee die de initiatiefnemer heeft ontvangen bij het opstarten van de CV. Vorderingen De vorderingen hebben in beginsel een looptijd van ten hoogste één jaar. Debiteuren 31-12-2005 31-12-2004 Stand per 31 december 2005 404 - Een voorziening wegens vermoedelijke oninbaarheid wordt per 31 december 2005 niet noodzakelijk geacht. De vorderingen opgenomen onder de debiteuren betreffen met name vooruit gefactureerde huurtermijnen. 10
Overige vorderingen en overlopende activa De overige vorderingen en overlopende activa zijn als volgt gespecificeerd: 31-12-2005 31-12-2004 Vooruitbetaalde beheerskosten 32 10 Vooruitbetaalde bestuurskosten 8 - Vooruitbetaalde verzekeringen 29 28 Terug te vorderen Omzetbelasting - 4.274 Af te rekenen servicekosten 30 - Te ontvangen bedragen huurgarantie 144-243 4.312 De vorderingen hebben naar hun aard in beginsel een resterende looptijd van ten hoogste één jaar. Liquide middelen De liquide middelen staan ter vrije beschikking aan de onderneming Eigen vermogen De mutaties in het eigen vermogen zijn als volgt gespecificeerd: Gecumuleerd Resultaat Kapitaal resultaat boekjaar Uitkeringen Totaal 000 Stand per 1 januari 2005 13.500-100 - 13.600 Resultaat 2004-100 - 100 - - Resultaat 2005 - - 1.297-1.297 Uitkeringen 2005 - - -473-473 Stand per 31 december 2005 13.500 100 1.297-473 14.424 Per 31 december 2005 bestaat het kapitaal uit 100 participaties met ieder een nominale waarde van 135.000. 11
Langlopende schulden De langlopende schulden bestaan uit een drietal hypothecaire geldleningen welke zijn verstrekt door Stichting PVF (Achmea) Zakelijke Hypothekenfonds te Amsterdam te weten: 1. Hoofdsom 12.000.000, looptijd 40 jaar, rente 5,2% voor 7 jaar vast en; 2. Hoofdsom 14.250.000, looptijd 40 jaar, rente 3-maands Euribor met een opslag van 1,5% en; 3. Hoofdsom 750.000, looptijd 30 jaar, rente 4,6% voor 6 jaar vast. Het verloop is als volgt: 2005 2004 Schuld per 1 januari 25.594 - Bij: opname leningen 750 26.250 26.344 26.250 Af: aflossingsverplichting 2006 673 656 Langlopende schuld per 31 december 2005 25.671 25.594 De aflossingsverplichting 2006 is opgenomen onder de kortlopende schulden. Een bedrag ad. 22.983.000 heeft een looptijd langer dan 5 jaar. Tot zekerheid van de terugbetaling van de leningen heeft hypothecaire inschrijving op de door de vennootschap in bezit zijnde onroerende zaken plaatsgevonden. De hypothecaire leningen zijn nonrecourse, hetgeen betekent dat slechts het vastgoed en de inkomsten daaruit als zekerheid dienen voor de financier. Als gevolg hiervan kan de commanditaire vennoot nimmer worden gehouden om enige geldsom tot dekking van de schulden te storten. Overige schulden en overlopende passiva De kortlopende schulden hebben naar hun aard in beginsel een resterende looptijd van ten hoogste één jaar. De overige schulden en overlopende passiva zijn als volgt gespecificeerd: 31-12-2005 31-12-2004 Kortlopend gedeelte van de langlopende schuld 673 656 Kortlopende lening inzake overbruggingskrediet - 4.495 Nog te betalen interest 97 114 Vooruitgefactureerde servicekosten 40 2 Vooruitgefactureerde huur 564 - Accountants- en advieskosten 6 8 Nog te betalen kosten bewaarder - 5 1.380 5.280 12
NIET UIT DE BALANS BLIJKENDE VERPLICHTINGEN Huurcontracten De totale brutohuuropbrengsten bedragen per 1 januari 2006 circa 2.985.000 op jaarbasis. Beheersvergoeding De beheerder brengt ter vergoeding van haar werkzaamheden per jaar een fee in rekening van 3,5% (exclusief BTW) over de jaarlijks totaal geïncasseerde huursom van het vastgoed. Overige vergoedingen Conform artikel 5 respectievelijk artikel 3 van de Overeenkomst van Beheer en Bewaring ontvangt de Besturend Vennoot een vaste jaarlijkse vergoeding van 7.500 en de Bewaarder een vaste jaarlijkse v e r g o e d i n g v a n 10.000. Voorst is bepaald dat, indien er, na verkoop van (een gedeelte) van het vastgoed in enig jaar, sprake is van een positief verkoopresultaat de besturend vennoot recht heeft op een vergoeding van 20% van het positieve verkoopresultaat. 13
TOELICHTING OP DE ONDERS CHEIDEN POSTEN VAN DE WINS T- EN VERLIES REKENING Omzet De omzet betreft huren en kan als volgt worden gespecificeerd: 2005 2004 Rotterdam, Waterstadtoren 514 43 Cornelisland/Barendrecht, Keukencentrum 801 146 Cornelisland/Barendrecht, Drew Marine Ashland Specialty Chemical Company 683 33 Cornelisland/Barendrecht, Henry s Kitchens 256 24 Oprbrengst Huurgarantie 691-2.945 246 Af: dotatie voorziening oninbare huurvorderingen - 20 Af: afboeking oninbare huurvorderingen 110-2.835 226 Voor de leegstand van het object Cornelisland/Barendrecht, Keukencentrum is door de toenmalige verkoper een 5-jarige huurgarantie afgegeven van oorspronkelijk groot 692.000. Per balansdatum bedraagt de resterende looptijd van deze garantie 4 jaar. Beheerskosten De beheerskosten kunnen als volgt worden gespecificeerd: 2005 2004 Vergoeding beheerder 94 8 Vergoeding bewaarder 10 5 Vergoeding bestuurder 8-112 13 14
Exploitatielasten De exploitatielasten kunnen als volgt worden gespecificeerd: 2005 2004 Onroerende zaak belasting 28 - Opstalverzekering 31 - Verbouwingskosten 72 - Courtage Makelaars 36 - Huuradministratie 36 - Onderhoudskosten 9 - Overigen 3-215 - Algemene kosten De algemene kosten kunnen als volgt gespecificeerd worden: 2005 2004 Jaarbijeenkomst participanten 8 - Accountant- en Belastingadvieskosten 24 8 Adviseurs 11 - Assuranties 2 3 Taxatiekosten inzake herbouwwaarde bepaling - 4 45 15 15
Rentebaten en lasten De rentebaten en lasten kunnen als volgt worden gespecificeerd: 2005 2004 Rente hypothecaire leningen 1.184 114 Rente overbruggingskrediet (inzake BTW financiering) - 16 Rentevergoeding verkopers onroerende zaken - -2 Rentevergoeding notaris - -11 Afsluitprovisie 4 - Ontvangen depositorente -22-19 1.166 98 16
OVERIGE GEGEVENS Statutaire winstbestemmingsregeling In artikel 17 van de akte van oprichting en vaststelling voorwaarden en bepalingen van de commanditaire vennootschap is omtrent de winstbestemming het volgende bepaald: Artikel 17 Exploitatieresultaat. Verkoopresultaat. Uitkeringen 7.Uitkeringen geschieden door de Besturend Vennoot op voorstel van de Beheerder eens per jaar ten laste van de kapitaalrekening van de Commanditaire Vennoten. 9.Eventuele verliezen komen ten laste van de Commanditaire Vennoten naar evenredigheid van de door hen gehouden Participatie(s), met dien verstande, dat een Commanditaire Vennoot nimmer verplicht zal zijn enige geldsom tot dekking van geleden verliezen te storten. 10.Indien en voor zover een verlies niet ten laste kan worden gebracht van een reserve, wordt dit ten laste gebracht van de kapitaalrekeningen van de Commanditaire Vennoten naar rato van het aantal Participaties dat door de Commanditaire Vennoten wordt gehouden. 11.Indien en voor zover een aandeel van een Commanditaire Vennoot in het verlies in een boekjaar niet ten laste kan worden gebracht van zijn kapitaalrekening zal dit op het aan hem in enig boekjaar nadien toekomende winstaandeel in mindering worden gebracht. Voorstel tot verwerking van het resultaat over het boekjaar 2005 Conform de statuten wordt het positieve resultaat over het boekjaar 2005 ad 1.297.000 toegevoegd aan de kapitaalrekening van ieder der vennoten, naar rato van de inbreng op hun aandeel. Deze bestemming is in de jaarrekening verwerkt. In het jaar 2005 heeft er een tussentijdse uitkering plaatsgevonden van 473.000. ACCOUNTANTS VERKLARING To come 17
18