Ruimte om te wonen Woonvisie Westerkwartier 2015-2020 Concept voor bespreking in de colleges, 10 november 2014 10 januari 2013 1 e concept versie
datum 10 november 2014 werk 140059 onderwerp Woonvisie Westerkwartier behandeld door Daniel Depenbrock Tijmen Hordijk Freek Apperloo Kattenhage 1 9712 JE GRONINGEN Van Nelleweg 2426 3044 BC ROTTERDAM Bloemfonteinstraat 62 lokaal 14 5642 EH EINDHOVEN KAW Postbus 1527 9701 BM GRONINGEN +31 (0) 88 529 00 00 info@kaw.nl www.kaw.nl
Inhoudsopgave De woonvisie in één overzicht 5 Inleiding 7 1. Visie op wonen 11 2. De ruimte om je woonwens te vervullen 15 2.1 Focus op de bestaande woningvoorraad en omgeving 16 2.2 Vraaggericht bouwen 17 2.3 Inbreiding gaat in principe voor uitbreiding 23 2.4 Ruimte voor nieuwe woningen in alle dorpen 24 2.5 Corporaties investeren gericht 28 2.6 Ook in de vrije sector nieuw aanbod 31 3. Wonen betaalbaar houden 33 3.1 Betaalbare huurprijzen 34 3.2 Gunstige koopprijzen 36 3.3 Totale woonlasten: meer dan huur en hypotheek 38 4. Ook met een zorgvraag veilig en comfortabel wonen 42 4.1 Passende woningen 43 4.2 Een goede woonomgeving 46 4.3 Ruimte voor ontmoeting 46 4.4 Goede zorgvoorzieningen; aanwezig of bereikbaar 47 4.5 Zorg goed organiseren 47 5. In alle dorpen volop ruimte voor eigen initiatief 50 5.1 Behoud van voorzieningen 50 5.2 Actieve bewoners 53 6. Ambitie en uitvoering 54 6.1 Interne en externe verankering van dit woonbeleid 54 6.2 Monitoring en evaluatie 55 6.3 De ambities op een rij 56 BIJLAGE: PLANNEN VOOR WONINGBOUW 59 KAW Woonvisie Westerkwartier 3
4 Woonvisie Westerkwartier KAW
De woonvisie in één overzicht Het schema hierna vat de woonvisie in één beeld samen. - Centraal staat de visie: Ruimte om te wonen. Daarin ligt niet alleen besloten dat het Westerkwartier fysiek de ruimte biedt, maar ook de mogelijkheid om woonwensen waar te maken en ruimte voor bewoners om initiatief te nemen. Deze visie is te lezen in hoofdstuk 1. - Om die visie te verwezenlijken, werken we met vier ambities. Deze ambities zijn de vier gekleurde grote bollen rondom de visie. Deze ambities zijn uitgewerkt in de hoofdstukken 2,3,4 en 5. - Per ambitie benoemen we opgaven. Daarin werken we concreet uit wat de ontwikkelingen zijn (terugblikkend en vooruitkijkend), wat dat betekent voor het wonen, en wat overheid, corporaties, andere professionals en bewoners (vertegenwoordigers) kunnen doen om toe te werken naar onze ambitie. Dit zijn ook de paragrafen in elk van de hoofdstukken. Waar mogelijk inbreiden Vraaggericht bouwen Focus op het bestaande Betaalbare huurprijzen Gunstige koopprijzen In alle dorpen De juiste woning op de juiste plek Ook in de vrije sector Wonen betaalbaar houden Totale woonlast beperken Corporaties investeren gericht Passende woningen WESTER KWARTIER --- Ruimte om te wonen Een goede woonomgeving Ook met een zorgvraag veilig en comfortabel wonen Bewoners nemen initiafief Steunen van actieve bewoners Ruimte voor ontmoeting Goede zorgvoorzieningen Zorg goed organiseren Behoud voorzieningen KAW Woonvisie Westerkwartier 5
6 Woonvisie Westerkwartier KAW
Inleiding Woonvisie is de routekaart Deze woonvisie schetst een perspectief voor het wonen in het Westerkwartier, en bevat ambities, opgaven, acties en maatregelen om daar naar toe te werken. Hoe verder we in de tijd vooruit kijken, hoe onzekerder voorspellingen worden. Daarom leggen we ambities concreet vast tot het jaar 2020. Tegelijk schetsen we wel een lange termijn perspectief, omdat grote trends wel de koers bepalen. Als voorbeeld: de groei van het aantal huishoudens op regioniveau eindigt naar verwachting ergens in de periode 2030-2040 1 en de vergrijzing is op haar hoogtepunt rond 2040; woningen bouw je niet voor tien jaar, maar moeten ook toegevoegde waarde hebben op de lange termijn. Woningmarktonderzoek en werksessies: onderlegger voor de woonvisie Voorafgaand aan het opstellen van deze visie voerden we een woningmarktonderzoek uit. Daarin analyseerden we alle relevante bronnen en databases. Tijdens werksessies 2 met ambtenaren, corporatiemedewerkers, bestuurders, professionals, bewoners en raadsleden toetsten we die uitkomsten aan de praktijk. Daarmee werd duidelijk waar de belangrijkste kansen en opgaven voor de toekomst liggen. Het woningmarktonderzoek is opgesteld met behulp van bestaande informatie en analyse daarvan: - Terugblik en stand van zaken van de bevolking naar leeftijd en huishoudens naar samenstelling per dorp; - Een indeling in dorpen naar centrumdorpen, basisdorpen en woondorpen; - Migratie naar leeftijd en richting, per gemeente, in de afgelopen tien jaar - Een analyse van de woningvoorraad per dorp naar woningtype, eigendom, prijsklasse, bouwjaar, aanpasbaarheid bij een functiebeperking, energiegebruik, uitgedrukt in kaartbeelden; - Recente nieuwbouw naar aantal en type, per dorp; - Een overzicht van actuele marktontwikkelingen en veranderingen in de maatschappij en de wetgeving die het wonen raken, zoals scheiden van wonen en zorg, de crisis op de woningmarkt; - Een nadere analyse van de behoefte aan wonen in de sociale huursector, nu en in de toekomst, op hoofdlijnen per dorp, en in cijfers per gemeente; - Analyse van vraag en aanbod aan intramuraal wonen, nu en in de toekomst; - Een voorspelling van de woningbehoefte voor de periode 2014-2020, 2020-2025 en een globale doorkijk naar de periode daarna; - Een vertaling van de woningbehoefte in aantallen per dorp, en opgeteld per gemeente voor deze perioden; - Een vergelijking tussen de kwalitatieve woonwensen en de beschikbare woningen, met indicaties per dorp voor de programmering van woningbouw; - Een vergelijking tussen de woningbehoefte en de plancapcaciteit. Deze thema s zijn terug te vinden in het separaat beschikbare woningmarktonderzoek. 1 Per dorp verschilt het perspectief: nu al zijn er krimpdorpen en omgekeerd zullen de centrumdorpen vermoedelijk ook op lange termijn licht blijven groeien. 2 Het werkatelier op 12 juni 2014, het woondebat op 30 juni, een raadsbijeenkomst op 1 september, een oproep in de lokale kranten om mee te denken, en daartussen diverse bijeenkomsten met projectgroep en stuurgroep van gemeenten en corporaties. KAW Woonvisie Westerkwartier 7
Gebiedsindeling: één regio met tientallen dorpen Ieder dorp is uniek. Toch zijn er ook veel overeenkomsten die voor de woonvisie belangrijk zijn. Zo zijn er dorpen met weinig en met veel voorzieningen, dorpen met veel goedkope of veel dure woningen, goed bereikbare en minder goed bereikbare dorpen, etc. De dorpen in het oosten van het Westerkwartier zijn veelal georiënteerd op de stad Groningen, de westelijk gelegen dorpen richten zich met name op Drachten en enkele dorpen in het zuiden van de regio oriënteren zich op Assen. In deze woonvisie werken we met een indeling in (clusters van) dorpen. Sommige kleine dorpen en buurtschappen worden als één gebied behandeld in deze visie, omdat zij qua woningmarktvraagstukken overeenkomen. Op de kaart hierna is de indeling te zien. In de visie komen ook enkele kaarten voor waarin we onderscheid maken in centrumdorpen, basisdorpen en woondorpen. Dit is voorzieningen-gebonden en dient om duidelijk te maken waar opgaven en kansen liggen. Deze indeling heeft geen officiële status en overal geldt dat oplossingen op maat uitgewerkt moeten worden voor elk dorp apart. In deze woonvisie werken we niet met de gemeentelijke indeling. Dit is om twee redenen: 1. Niet de gemeente maar het niveau van het dorp is waar het gebeurt, zeker voor bewoners; 2. Het Westerkwartier staat aan de vooravond van een mogelijke gemeentelijke herindeling en zal steeds meer als één regio werken. Dorpencluster Huishoudens 2013 Grootegast (incl Doezum en Sebaldeburen) 2.140 Lutjegast 430 Opende 895 Oldekerk-Niekerk 1.110 Noordwijk-Kornhorn 315 Leek 4.640 Zevenhuizen 1.105 Tolbert 1.915 Midwolde-Lettelbert 225 Oostwold 265 Enumatil 120 Marum 2.405 Nuis-Niebert 470 Boerakker (incl Lucaswolde) 205 De Wilp 785 Jonkersvaart 175 Zuidhorn en Briltil 3.095 Noordhorn 560 Grijpskerk (incl Niezijl en Visvliet) 1.535 Aduard (incl Den Ham en Den Horn) 1.205 Oldehove (incl. Saaksum en Niehove) 785 Kommerzijl-Lauwerzijl-Pieterzijl 345 Westerkwartier totaal 24.760 8 Woonvisie Westerkwartier KAW
Woondorp: een dorp met geen of weinig voorzieningen Basisdorp: een dorp met een supermarkt (geen buurtsuper) en andere basis voorzieningen zoals huisarts, school Centrumdorp: dorp met een uitgebreid aanbod aan niet-dagelijkse voorzieningen en een bovendorpse functie. Basis dorp Basis dorp Centrum dorp Basis dorp Centrum dorp Basis dorp Basis dorp Basis dorp Centrum dorp Centrum dorp Basis dorp Basis dorp KAW Woonvisie Westerkwartier 9
10 Woonvisie Westerkwartier KAW
1. Visie op wonen Het is uitstekend wonen in het Westerkwartier Inwoners van het Westerkwartier weten dat het er goed wonen is. Er is voldoende ruimte in een ontspannen woonomgeving, er zijn voldoende goede en betaalbare woningen, de regio is goed verbonden met de stad Groningen en de rest van het land en alle voorzieningen zijn aanwezig of nabij. De regio kent een open, sociaal karakter, waardoor iedereen er zijn thuis kan vinden. Kortom: voor veel mensen in het Westerkwartier een gebied om te blijven, en voor veel mensen met een dorpse woonwens een goede keuze om zich er te vestigen. Belangrijke trends Dat het nu goed wonen is, betekent niet dat we stil zitten. De wereld verandert, u. Grote trends en actuele ontwikkelingen zorgen er voor dat we aan de slag moeten, om de woonkwaliteit van het Westerkwartier te behouden en te versterken: - Het aantal inwoners groeit landelijk steeds minder snel, en ook de huishoudensgroei neemt af. Het aantal huishoudens in het Westerkwartier blijft licht groeien in de periode tot 2030. Voor de periode daarna is het zeer onzeker: lichte groei, stabilisatie of krimp. Op dorpsniveau zullen alle scenario s voorkomen (zie het derde aandachtsstreepje). - De bevolking vergrijst en ontgroent. Dit laatste komt doordat er in heel het land minder gezinnen en minder kinderen zijn, maar ook doordat jongeren structureel naar steden trekken, tegelijkertijd wordt de terugstroom van gezinnen vanuit steden kleiner. Verandering van bevolkingssamenstelling leidt ook tot verandering van de gewenste woningvoorraad. De oudere van straks is overigens wel een hele andere oudere dan die van toen: vitaler, koopkrachtiger, zelfredzamer. De in eerdere onderzoeken voorspelde uitstroom van gezinswoningen naar appartementen is niet gekomen. Op lange termijn (beginnend tussen 2030 en 2040) neemt de vergrijzing weer af (sterftegolf onder de babyboomgeneratie) en komt er alsnog veel aanbod in de gezinskoopvoorraad. Zie ook het kadertje over het onderzoek van het Planbureau voor de Leefomgeving in paragraaf 2.4. - De combinatie voorzieningen, werk en bereikbaarheid is steeds doorslaggevender op het moment dat mensen verhuizen. Hierdoor trekt de stad meer dan voorheen, en de stad Groningen biedt tegenwoordig bovendien grondgebonden woonwijken aan als alternatief voor dorps wonen. De belangrijkste concurrenten voor het Westerkwartier zijn de westelijke wijken: Reitdiep en het duurdere Ter Borgh (in aanbouw), en uit eerdere decennia Gravenburg en De Held. Binnen de regio trekken met name de grote dorpen Marum, Grootegast, Leek en Zuidhorn inwoners aan uit kleine dorpen. Schaalvergroting en trek naar grotere plaatsen gaan hand in hand en daardoor staan voorzieningen in kleinere dorpen soms onder druk. - Woonlasten zijn sterk gestegen door een combinatie van energielasten (gasprijs, vastrecht), huurprijsstijging en overheidslasten. Corporaties zijn al langere tijd bezig om hun voorraad te verduurzamen, maar de particuliere voorraad blijft nog achter. Daarnaast groeit de aandacht voor het beperken van de andere woonlasten (belastingen, huurprijsstijging, etc.) - Sinds 2008 is er economische stagnatie en dat geldt ook voor de woningmarkt. Woningen zijn moeilijk verkoopbaar, soms omdat deze onder water staan. Hierdoor stagneerde de doorstroming, en nam vooral de vraag naar dure woningen af, maar het beperkt ook de doorstroming tussen huur en koop. De woonwensen zijn er niet anders door geworden, en bij een aantrekkende economie en een herstellende woningmarkt kan uitstel tot een inhaalslag KAW Woonvisie Westerkwartier 11
leiden. De stokkende doorstroming betekent voor krimpregio s een beperking van de uitstroom, voor groeiregio s een beperking van de instroom. Het Westerkwartier als geheel heeft een gematigd groeiperspectief en kan naar verwachting profiteren van een aantrekkende woningmarkt. Per dorp zijn de verschillen echter groot, waarbij nabijheid van voorzieningen, werk en bereikbaarheid belangrijke aanzuigende factoren hebben (zie het derde aandachtsstreepje). - Er is een heel stelsel aan nieuwe wetten en regels geïntroduceerd in de afgelopen jaren. De uitwerking daarvan gaat in sommige gevallen pas de komende jaren zichtbaar worden. Belangrijk zijn in elk geval: De Wmo en scheiden van wonen en zorg, de huisvestingswet, scherpere regels voor banken, heffingen en regels voor corporaties, aanpassing van de hypotheekrenteaftrek en verwante regelingen. - De invloed van de gemeentelijke overheid is kleiner, de invloed van andere professionele partijen gegroeid, en de invloed van bewoners neemt toe. Belangrijker nog is dat we alleen samen tot uitvoerbare oplossingen komen. Dit is slechts een greep uit trends en ontwikkelingen waarmee we met dit woonbeleid rekening houden. Visie op het wonen De Westerkwartiergemeenten werken al lang intensief samen op het gebied van wonen. De vorige twee woonvisies zijn ook gezamenlijk vastgesteld. Veel van de kansen en opgaven gelden voor elk van de vier gemeenten en de keuzes en maatregelen in deze woonvisie gelden dan ook voor het hele gebied. De ruimte om je woonwens in te vullen In alle dorpen moet het mogelijk zijn om woonwensen te vervullen. Meestal zal dat binnen de bestaande woningvoorraad en woonomgeving gebeuren. We vinden het als overheid en corporaties dan ook belangrijk om er voor te zorgen dat het bestaande Westerkwartier aantrekkelijk blijft en het investeren waard is: - Binnen de sociale huursector investeren Wold & Waard en Vredewold Wonen constant in behoud en verbetering van de woonkwaliteit; - Als overheid prikkelen we huiseigenaren om te investeren, vooral door goede informatie te geven over de mogelijkheden en voordelen, en in beperkte mate met financiële prikkels. Daar waar woonwensen binnen de bestaande omgeving niet in te vullen zijn, is nieuwbouw nodig. Dit is in alle dorpen mogelijk, naar concrete behoefte. - Ons doel is niet om grote aantallen woningen te bouwen, maar om in de vraag te voorzien. - We kleuren plannen niet vooraf in, maar houden voldoende flexibiliteit in bestemmingsplannen, stedenbouwkundige plannen en beeldkwaliteitsplannen om te kunnen inspelen op veranderende behoeften in een dorp. - De voorkeur gaat uit naar inbreidingslocaties, omdat zij vaak een positieve uitstraling hebben op het hele dorp. Alleen in de grotere dorpen komen nog uitleglocaties van meerdere tientallen woningen per jaar voor, waarbij Leek en Zuidhorn nog een duidelijke functie voor huishoudens vanuit Groningen hebben. Wonen betaalbaar houden De betaalbaarheid van het wonen staat terecht in de belangstelling. We willen dat het beslag van woonlasten op het totale budget onder alle inkomensgroepen acceptabel is. 12 Woonvisie Westerkwartier KAW
- Binnen de huursector stegen de woonlasten door huurverhogingen en energiekosten 1. Energetische investeringen in huurwoningen moeten opwegen tegen de besparing. De corporaties kiezen bovendien vaker voor renovatie dan vervanging van woningen, omdat de huurlasten daarmee lager blijven. - Binnen de particuliere voorraad prikkelen we eigenaren om te investeren in de energetische kwaliteit van hun woningen. Bijkomend voordeel is dat de woningen er qua uitstraling en marktpositie op vooruit gaan. - Naast energielasten spelen stijgende overheidslasten een belangrijke rol in de betaalbaarheid, zowel voor huurders als kopers. Als overheid spannen we ons in de gemeentelijke lastenstijging te beperken. Ook met een zorgvraag veilig en comfortabel wonen In alle dorpen is het mogelijk om oud te worden en te wonen met een zorgvraag. Meestal is een gewone woning prima, al dan niet met aanpassingen. In de centrumdorpen zijn de afgelopen jaren veel appartementen gerealiseerd of zij worden binnen afzienbare tijd opgeleverd. Daar zijn voorlopig geen grote aantallen nieuwe appartementen nodig. De vraag richt zich op de korte termijn vooral op grondgebonden seniorenwoningen. In de kleinere dorpen geldt dat des te meer: kleinschalige projecten met grondgebonden seniorenwoningen passen goed bij de schaal van kleine dorpen. Verder ontstaat er regionaal vraag naar huurwoningen in de particuliere sector, vanaf 700. Dit is voor lokale ontwikkelaars een kansrijk marktsegment. Zelfstandige woningen voor mensen met een intensieve zorgvraag zijn binnen de huidige praktijk vooral haalbaar in de grote dorpen. Ondertussen ontstaat er als gevolg van scheiden met zorg in alle dorpen een groep bewoners met een intensieve zorgvraag maar met de noodzaak om zelfstandig te blijven wonen. Samen vormen zij mogelijk voldoende massa voor het aanbieden van wonen en zorg, ook in kleinere dorpen. We organiseren periodiek overleg met zorgpartijen en bespreken met hen de mogelijkheden om te komen tot plannen voor kleinschalige woonzorgvormen. Daarbij denken we aan zorgpartijen, maar bijvoorbeeld ook groepen particulieren. Bewoners nemen het initiatief, overheid ondersteunt Veel bewoners maken zich zorgen over het verdwijnen van voorzieningen in hun dorp: - De schaalvergroting binnen de detailhandel gaat door, mede door de opkomst van internetwinkelen. - Ook sommige maatschappelijke voorzieningen verdwijnen uit dorpen. Dorpen met basisvoorzieningen worden soms langzaam woondorpen. In dat geval zijn er goede alternatieven nodig, zoals breng- en haaldiensten. - Gebruik van internet is zowel een oorzaak als een deel van de oplossing: er ontstaan nieuwe diensten die ook voor mensen in kleine dorpen toegankelijk zijn. - Maar niet alles is digitaal op te lossen. Daarom faciliteren we bewoners die zelf het initiatief nemen om voorzieningen zoals mantelzorg, kinderopvang, klussendiensten, gezamenlijke energievoorzieningen, snelle internetverbindingen en nog veel meer te organiseren. Zulke initiatieven van onderop zijn langer houdbaar dan wanneer de overheid ze bedenkt, en ze zijn goed voor de sociale structuur en zelfredzaamheid van een dorp. 1 Netto resultaat van een hogere gasprijs, lagere prijs voor elektra, hogere belastingen. KAW Woonvisie Westerkwartier 13
- Bij sommige voorzieningen kan de overheid wél een voortrekkersrol nemen. Een concreet voorbeeld is het reguliere OV tussen de dorpen. We maken ons als overheid sterk voor een openbaar vervoerssysteem dat de kleine dorpen goed met de grote dorpen verbindt. 14 Woonvisie Westerkwartier KAW
2. De ruimte om je woonwens te vervullen In dit hoofdstuk gaan we in op de manier waarop mensen hun woonwensen kunnen vervullen in het Westerkwartier. Het schema hieronder toont de thema s / paragrafen waarin we dat uitwerken. Waar mogelijk inbreiden Vraaggericht bouwen Focus op het bestaande In alle dorpen De juiste woning op de juiste plek Ook in de vrije sector Corporaties investeren gericht KAW Woonvisie Westerkwartier 15
2.1 Focus op de bestaande woningvoorraad en omgeving Nieuwbouw is een middel, geen doel. Veruit het grootste deel van de verhuizers in het Westerkwartier zal gaan van en naar bestaande woningen, in bestaande buurten, dorpen en linten 1. Ondertussen nemen nieuwe woningen met name op het gebied van energieverbruik en comfort snelle sprongen voorwaarts. Daardoor worden bestaande woningen, zonder investeren, naar verhouding duurder in gebruik en minder aantrekkelijk. Verbeteren van de kwaliteit van de bestaande woningen en omgeving is dan ook van groot belang. We werken dat uit in paragraaf 2.4 (corporaties investeren gericht), in de paragrafen 3.3 en 3.4 (over energetische verbetering, en daarmee ook kwaliteitsverbetering), in paragrafen 4.1 en 4.2 (passende woningen en goede woonomgeving). Nieuwbouw moet dus echt iets toevoegen aan de bestaande voorraad woningen. In dit hoofdstuk gaan we in op manieren om via nieuwbouw en verbetering in te spelen op de woonwensen in het Westerkwartier. De regio streeft naar gelijke kansen voor zowel nieuwbouw als bestaande bouw, in het hele Westerkwartier. Wanneer het zinvol en mogelijk is, maken we gebruik van stimuleringsregelingen, waarvan de starterslening het meest bekende voorbeeld is. Welke regelingen we inzetten, verschilt van tijd tot tijd 2. We willen als regiogemeenten bij nieuwe regelingen of aanpassing van regelingen één lijn trekken, zodat voor inwoners en woningzoekenden in het hele Westerkwartier dezelfde spelregels gelden. De ambities op een rij 1. Eén startersregeling in het Westerkwartier voor zowel bestaande woningen als nieuwbouw, voor zowel huidige koopwoningen als voormalige huurwoningen. 1 Nieuwbouw draagt minder dan 1% per jaar bij aan het totaal. 2 Het voorbeeld van de starterslening: deze hebben in de huidige marktomstandigheden een functie om de doorstroming op de woningmarkt bevorderen, tegen een beperkte investering ( revolving fund ). Als het marktherstel doorzet, of als financiële mogelijkheden veranderen, kan dit een reden zijn om de regeling op te heffen: in een normale situatie corrigeert marktwerking de prijs. Actueel vormt vooral de beperkte financieringsbereidheid van de banken een obstakel en in dat geval is een starterslening een goede manier om de markt in beweging te brengen. Tegelijk wordt de Rijksbijdrage aan de lening afgeschaft en dat maakt het nodig om de starterslening te heroverwegen. 16 Woonvisie Westerkwartier KAW
2.2 Vraaggericht bouwen De vraag naar woningen hangt samen met de groei van het aantal huishoudens, als gevolg van: - natuurlijke ontwikkeling (starters op de woningmarkt, tegenover uitstromers ), - doorstromers binnen het gebied - en migratie (instroom van huishoudens van buiten de regio, minus uitstroom naar buiten) We willen een goed woonaanbod hebben voor alle groepen die in het Westerkwartier willen blijven of komen wonen. Ca. 170 woningen per jaar tot 2020, daarna naar verwachting minder groei Met de provincie Groningen zijn er afspraken gemaakt over de ruimte die er in de regio is om plannen te ontwikkelen voor woningbouw. Daarvoor is de huishoudensprognose een belangrijke onderlegger. De prognose gaat uit van gemiddeld 170 huishoudens per jaar in de regio als geheel tot 2020, en een afnemende groei. We schakelen huishoudensgroei gelijk aan de (netto) woningbehoefte. In totalen uitgedrukt: 1.015 woningen tot 2020, nog eens 675 tot 2025, daarna naar verwachting een verder afvlakkende groei. Ergens tussen 2030 en 2040 wijzen prognoses op krimp. Als regio verwachten we dat toenemende ruimte op de woningmarkt, in combinatie met een gunstige ligging van het Westerkwartier, eerder leidt tot nulgroei op regioniveau. Daarbinnen zullen positieve afwijkingen voorkomen (bijvoorbeeld de centrumdorpen) en negatieve afwijkingen (krimpdorpen, waarvan er ook nu al enkele zijn in het uiterste noorden van het Westerkwartier). Algemeen geldt: hoe verder we vooruit kijken, hoe groter de onzekerheid in prognoses. Flexibiliteit nodig in alle plannen De laatste jaren hebben we geleerd dat precies voorspellen van de vraag naar woningtype en prijs moeilijk is, en dat de actuele vraag soms snel wisselt. Flexibiliteit is het sleutelwoord. De overheid heeft als taak om ruimte te bieden aan diverse woningtypes, of dit nu kleine invullingen zijn of grootschalige uitleglocaties; - Bestemmingsplannen en andere kaders bieden ruimte om te kunnen wisselen van woningtype en kavelgrootte. Dat sluit ook aan op hoe dorpen van oorsprong zijn ontstaan: een mix van groot en klein, duur en goedkoop. De gemeenten willen met hun bestemmingsplannen de ruimtelijke kwaliteit bevorderen, maar ook voldoende ruimte geven voor de invulling van woonwensen. - Bij elk plan moet elk tussenresultaat ook een goed eindresultaat zijn; vooral bij grote bouwlocaties is er een ruimtelijk en soms een financieel risico wanneer plannen minder snel dan gedacht tot ontwikkeling komen. Het is de taak van de overheid om voorbereid te zijn op zulke fluctuaties. Een kwalitatieve leidraad voor de programmering Met de kennis van nu hebben we een programmaleidraad voor woningbouw samengesteld voor de regio (naar type en prijs) en per dorp (accenten in het programma) 1. Die leidraad gebruiken we om te toetsen of de plannen op hoofdlijnen aansluiten op de behoefte. - Belangrijk is om periodiek met behulp van lokale marktkennis en nieuwe trendgegevens en onderzoeken te bepalen in hoeverre deze leidraad nog houdbaar is. - Bij nieuwe plannen voor (projectmatige) nieuwbouw is het altijd verstandig om een markttoets uit te voeren, specifiek gericht op de locatie, de beoogde doelgroepen en producten, met oog 1 Daarbij maakten we gebruik van landelijke marktonderzoeken (ingezoomd op wonen in landelijk gebied en dorpen), van lokale woningvoorraadkennis en van kennis van marktpartijen in de regio. Zie het separate marktonderzoek voor meer onderbouwing. KAW Woonvisie Westerkwartier 17
voor concurrerend aanbod en plannen. Het is de taak van de initiatiefnemer zelf om te rade te gaan bij makelaars, ontwikkelaars, corporatie(s), bewoners. Het marktonderzoek en deze woonvisie gelden als kader. Tabel 2.1: Leidraad voor de kwalitatieve woningbehoefte, deel 1 Eengezins Sociale voorraad Vrije sector Huur Koop Huur Koop De behoefte aan In veel dorpen is nog Dit is nu nog een gezinshuurwoningen loopt behoefte aan goedkope nichemarkt, Het aanbod terug: de doelgroep voor gezinskoopwoningen. aan woningen in dit dit woningtype krimpt en segment is beperkt en als de mogelijkheden er zijn bestaat vooral uit kiezen gezinnen vaak voor woningen die door koop, zeker in het particulieren worden Westerkwartier. verhuurd. Wold & Waard verkoopt tot 2020 ca. 100 woningen en vervangt ca. 10 verouderde gezinshuurwoningen. De verkoop van sociale gezinshuurwoningen beïnvloedt de marktruimte voor nieuwbouw van sociale koopwoningen rechtstreeks. Wold & Waard realiseert naast seniorenwoningen ook ca. 40 kleine gezinswoningen. Dit met oog op de lange termijn (er blijft een groep gezinnen bestaan en de vergrijzing heeft zijn hoogtepunt kort na 2030) en met oog op duurzame betaalbaarheid (lage bouwkosten, lage huur). Vooral in dorpen met voorzieningen, gelegen aan de A7, de Rijksstraatweg / Friesestraatweg of het spoor is die behoefte naar verwachting blijvend. In perifeer gelegen dorpen in met name het noorden van het Westerkwartier ontstaat een risico: nieuwbouw van goedkope koopwoningen, of verkoop van sociale huurwoningen, leidt tot sterke concurrentie met bestaande goedkope koopwoningen. Dit vraagt om een zorgvuldige afweging en risico-inschatting. De vraag neemt wel toe. Binnen de sociale huursector komt de groep huishoudens met een inkomen boven de 34.678 per jaar beperkt in aanmerking voor een woning. Onder hen is een groep die niet wil kopen, bijvoorbeeld omdat zij zich willen oriënteren of vanwege baanonzekerheid. Er is overloop vanuit de stad Groningen, waardoor met name in Leek en Zuidhorn dit product kansrijk is. Prijzen beginnen bij 700 per maand. Boven 900 per maand neemt de vraag snel af. Ondanks de krimp van de groep gezinnen, blijft dit een belangrijk deel van de bouwopgave uitmaken. Dit komt voornamelijk door beperkte doorstroming onder senioren. Als gevolg van de crisis is er actueel veel behoefte aan goedkope koopwoningen. Woonwensenanalyses wijzen op een (uitgestelde, deels neerwaarts bijgestelde) behoefte aan duurdere koopwoningen. Dit kan de komende jaren leiden tot een inhaalslag. De behoefte aan projectmatige woningbouw in het duurdere segment neemt af. Hiertegenover staat meer behoefte aan vrije kavels en kleinschaligheid Indicatie aandeel netto programma: -10 / -5% Indicatie aandeel programma: 20 / 30% Indicatie aandeel programma: 5 / 10% Indicatie aandeel programma: 35 / 45% Pijplijn plannen: ca. 10 sloop, ca. 90 verkoop, ca. 40 nieuwbouw Pijplijn plannen: op veel locaties in de grotere dorpen zijn of worden plannen voor vrije sector koop omgezet in goedkope koop. Ruimte voor meer. Pijplijn plannen: beperkt, passend bij de behoefte Pijplijn plannen: ruim voldoende mogelijkheden op diverse locaties in de meeste dorpen. 18 Woonvisie Westerkwartier KAW
Tabel 2.2: Leidraad voor de kwalitatieve woningbehoefte, deel 2 Sociale voorraad Vrije sector Huur Koop Huur Koop Er is in theorie grote Bestaande goedkope behoefte naar dit type koopappartementen zijn op wonen, onder huidige dit moment vooral bovenhuurders en kopers. benedenwoningen in de grotere dorpen. Seniorenwoningen In het algemeen geldt dat mensen hun verhuizing uitstellen (of geheel afstellen), vooral kopers. Desondanks is dit een groeimarkt, vooral in de centrumdorpen. In veel basis- en centrumdorpen zijn recent appartementen toegevoegd. De wensen gaan echter ook uit naar grondgebonden wonen. De opgave wordt deels vervuld door omzetting van intramuraal naar zelfstandig wonen. Het is bij dit product moeilijk om een aantrekkelijke kwaliteit tegen een lage prijs aan te bieden. Dit segment begint eigenlijk bij prijzen vanaf ca. 170.000. Woningzoekenden kiezen daarom vaak voor sociale huur, duurdere koop, of ze blijven wonen in hun huidige woning. Het aanbod is nog klein, maar neemt wel toe. Een groeiende groep wil comfortabel wonen tussen de 700 en 900. Prijzen daar nog boven zijn alleen in uitzonderlijke gevallen mogelijk. De doelgroep bestaat voornamelijk uit senioren, die bereid zijn meer te betalen voor kwaliteit en die vanwege hun inkomen niet in aanmerking komen voor sociale huur. Het zijn nu vaak huiseigenaren. De behoefte aan levensloopgeschikte huurwoningen is tot voor kort in zijn algemeenheid overschat, maar de behoefte aan het segment 700-900 blijkt juist kansrijker dan eerder gedacht. Dit is een markt waar vooral lokale ontwikkelaars op in kunnen spelen. De markt voor dure koopappartementen is op dit moment grotendeels verzadigd. Algemeen geldt dat er meer behoefte is aan grondgebonden wonen dan aan gestapeld wonen. Alleen op echte centrumlocaties in de voorzieningendorpen zijn appartementen soms haalbaar en dan in kleine aantallen. Ten opzichte van stedelijk gebied is er onder senioren wel een grotere koopbereidheid. Bij het opstarten van bouwprojecten is een kritische analyse van de concrete behoefte aan te raden. Ondertussen zien we als trends dat senioren zelf of samen levensloopbestendige woningen ontwikkelen. Indicatie aandeel programma: 5 / 10% Indicatie aandeel programma: 0 / 5% Indicatie aandeel programma: 15 / 20% Indicatie aandeel programma: 10 / 15% Pijplijn plannen: In Grootegast en Marum: voldoende. Zuidhorn en Leek: ruimte voor toevoeging. Netto toevoeging tot 2020 ca. 55. Pijplijn plannen: beperkt, behoefte is groter maar realiseerbaarheid beperkt. Pijplijn plannen: beperkt, marktruimte voor meer. Pijplijn plannen: voldoende / ruim voldoende in grotere dorpen. Bron: WoON, Socrates, CBS, provinciale prognose, bewerking KAW KAW Woonvisie Westerkwartier 19
Een indicatie van de vraag, met de kennis van nu Per dorp verschilt het gewenste programma. Tabel 2 geeft een leidraad voor de kwalitatieve woningbehoefte, tabel 3 geeft een indicatie per dorp. Op hoofdlijnen geldt het volgende: - In de centrumdorpen is behoefte aan alle typen woningen, waaronder ook projectmatige woningbouw van gezinswoningen. De woonomgeving leent zich goed voor de nieuwbouw van seniorenwoningen (huurappartementen, mondjesmaat ook koopappartementen). - In dorpen met een beperkt voorzieningenniveau is transformatie van gezinshuur naar seniorenwoningen een goede strategie, waarmee wél vernieuwd wordt maar waarmee de voorraad sociale huurwoningen niet groeit. In deze dorpen is projectmatige woningbouw beperkt, terwijl particulier opdrachtgeverschap vaker voorkomt. Algemeen geldt dat hier in potentie veel behoefte is aan seniorenwoningen maar dat de doorstroming beperkt is, waardoor er een mix van diverse producten en prijsklassen nodig is. - In de kleinste dorpen, waar nieuwbouw sowieso maatwerk is, gaat het vooral om particulier opdrachtgeverschap, incidenteel vervanging van gezinswoningen voor (een kleiner aantal) seniorenwoningen. Woningen met toekomstwaarde Woningen bouw je niet voor tien of twintig jaar maar voor minstens vijftig jaar en in de praktijk vaak veel langer. In zo n lange periode verandert de maatschappij enorm en ook de behoefte aan woningen. Woningen met toekomstwaarde zijn woningen die ook over vijftig jaar nog bruikbaar zijn, eventueel voor andere doelgroepen, eventueel na aanpassing. Tegelijk moeten ze tegemoetkomen aan de vraag van vandaag. - Voldoende maat en een flexibele indeling zijn basisvoorwaarden die het vergemakkelijken om woningen voor meerdere groepen bruikbaar te maken. Het bouwbesluit kent al voorschriften die leiden tot ruimere maatvoering dan in eerdere decennia. - Een concrete ontwikkeling is de vergrijzing, maar ook het besef dat dit vanaf 2040 weer afneemt. Woningen die nu nieuw gebouwd worden, moeten ruimte bieden om er oud in te worden, maar ook om op langere termijn andere doelgroepen te huisvesten. De corporaties houden hier rekening mee. - Particulieren zijn zelf verantwoordelijk voor aanvullende maatregelen om hun woning flexibel bruikbaar te maken. Hier reikt de rol van de overheid niet verder dan bewustmaken en informatie geven bij bouwaanvragen over toegankelijkheid en maatvoering (nieuwbouw, maar ook verbouw). 20 Woonvisie Westerkwartier KAW
Sociale huur Koop / vrije sector huur Eengezins Seniorenwoningen Eengezins goedkoop Eengezins middelduur Eengezins duur / kavels Seniorenwoningen Toelichting Grootegast Grootegast 0 0/+ ++ ++ ++ 0/+ Seniorenwoningen: appartementenmarkt verzadigd. Verder: een mix aan woningen. Oldekerk- Niekerk 0 0 + + + 0/+ Seniorenwoningen: appartementenmarkt verzadigd. Verder: een mix aan woningen (kleine aantallen) Opende - 0/+ 0/+ 0/+ + 0/+ Ruime voorraad gezinshuur én goedkope koop. Verkoop beperkt inzetten, omdat de goedkope koopvoorraad al ruim is. Leek Leek / Tolbert + ++ + ++ ++ ++ Zevenhuizen 0/- 0/+ + 0/+ + 0/+ Kent anno 2014 zeer gemengde voorraad. Ook nieuwbouwprogramma vraag om mix woningen. Voorzichtig programmeren bij appartementen (met name koop). Kansen voor vrije sector huur Mogelijk overschot in gezinshuur. Verkoop mogelijk, goedkope koop is schaars. Er is enig aanbod aan seniorenhuurwoningen. Verder: mix, kleine aantallen, accent op goedkope koop (marktscan 2014) Marum Marum 0 0/+ ++ ++ + 0/+ De Wilp - + 0/+ 0/+ + 0 Aanbod huurappartementen en dure koopwoningen is ruim. Noodzaak toevoeging daarom beperkt. Goedkope koop is juist schaars; biedt kansen bij woningbouw. Aanbod dure koopwoningen is ruim. Noodzaak toevoeging daarom beperkt. Goedkope koop is juist schaars, seniorenwoningen zijn verouderd. Zuidhorn Zuidhorn, /Noordhorn 0/+ ++ ++ ++ ++ ++ Kent anno 2014 zeer gemengde voorraad, opvallend veel huurappartementen. Ook nieuwbouwprogramma vraag om mix woningen. Kansen vrije sector huur, seniorenwoningen. Aduard e.,o, - + ++ + + 0 Grijpskerk e.o. - + ++ + + 0 Ruime voorraad sociale huur gezinswoningen, goedkope koop is juist schaars. Verkoopkans. Na recente nieuwbouw voldoende seniorenhuurwoningen, met echter als niche de vrije sector. Ruime voorraad sociale huur gezinswoningen, goedkope koop is juist schaars. Verkoopkans. Na recente nieuwbouw voldoende seniorenhuurwoningen, met echter als niche de vrije sector. Tabel 3: Programma-indicaties per dorp in het Westerkwartier. Voor alle niet opgenomen dorpen geldt: lokaal maatwerk. Bron: WoON, Socrates, CBS, provinciale prognose, bewerking KAW. Daar waar er staat 0/+ bedoelen we dat bij concrete vraag of een bijzondere kans toevoeging denkbaar is, maar dat dit onzeker is. KAW Woonvisie Westerkwartier 21
De ambities op een rij 2. Het regionale programma voor nieuwbouw moet ruimte bieden aan ca. 170 woningen per jaar tot 2020. 3. Bestemmingsplannen en andere kaders bieden ruimte om te kunnen switchen van woningtype, kavelgrootte. 4. Bij elk plan moet elk tussenresultaat ook een goed eindresultaat zijn. 5. Nieuwbouw door corporaties is conform de leidraad van Woonkeur 6. We toetsen periodiek, en bij concrete nieuwe plannen, via een marktconsultatie of de plannen voldoende aansluiten bij de actuele en toekomstige vraag. 22 Woonvisie Westerkwartier KAW
2.3 Inbreiding gaat in principe voor uitbreiding Inbreiding gaat voor nieuwe uitbreidingsplannen. Landelijk is dit al in 1999 als principe vastgelegd in de zogenaamde Ladder voor duurzame verstedelijking. Inbreiden is goed voor een dorp. De geschiedenis leert dat het organisch groeien, investeren en veranderen van dorpen leidt tot een duurzaam aantrekkelijk dorpsbeeld. Het biedt soms de mogelijkheid om incidentele rotte kiezen te verwijderen, de locaties liggen vaak nabij voorzieningen, en het landschap blijft in tact. Er zijn argumenten om af te wijken: te weinig inbreidingsruimte / te grote verstening van bestaand woongebied, te grote onbalans in kosten / opbrengsten (inbreiden is doorgaans duurder dan uitbreiden). Het serieus nemen van deze stelling betekent dat bij planontwikkeling eerst gekeken wordt naar het benutten van (reeds beschikbare of potentiële) inbreidingslocaties, voordat nieuwe uitbreidingen worden ontwikkeld (bestaande plannen blijven wel). De gemeenten maken samen een potentiekaart voor inbreidingen, zodat duidelijk wordt welke concrete en potentiële plekken er in de dorpen zijn om woningen te bouwen. Het betekent ook dat de overheid haar best doet om drempels voor inbreiding omlaag brengen, door ontwikkelingen in elk geval procedureel zoveel mogelijk te steunen. De gemeenten onderzoeken of het wenselijk is om samen met aanvullende middelen te komen, zoals een herstructureringsfonds of afspraken over projectfinanciering. De ambities op een rij 7. Inbreiding gaat voor nieuwe uitbreidingen. Bij nieuwe planontwikkeling (buiten de in deze visie opgenomen plannen) geldt: eerst benutten van (reeds beschikbare of potentiële) inbreidingslocaties, pas als dat niet kan: uitbreiden. 8. De gemeenten maken samen een potentiekaart voor inbreidingen. 9. Inbreiding beter mogelijk maken door drempels (procedureel, financieel) weg te nemen. Onderzoeken of er financiële middelen gereserveerd moeten worden om dit te stimuleren. KAW Woonvisie Westerkwartier 23
2.4 Ruimte voor nieuwe woningen in alle dorpen In alle dorpen kan behoefte zijn aan nieuwe woningen. Veel woningen of slechts één, goedkoop of duur, voor jong of oud, dat verschilt per dorp en per geval. Een indicatie per dorp De grootste aantallen woningen zijn nodig in de grote dorpen. Dat ligt voor de hand vanwege het grotere aantal huishoudens in die dorpen. Uit onderzoek naar migratiemotieven blijkt dat de volgende factoren voor veel mensen doorslaggevende kwaliteiten zijn in hun woonplaatskeuze; 1. Voorzieningenniveau in het dorp (alleen de basis zoals een supermarkt in bijvoorbeeld Grijpskerk, of ook aanvullend niet-dagelijks voorbeeld in Zuidhorn; 2. Nabijheid stad Groningen (per auto of OV, dagelijks te overbruggen fietsafstand); 3. Bereikbaarheid: snelle aansluiting op de A7, een NS-station of eventueel een Interlineraansluiting. Vanuit deze invalshoeken stelden we een bandbreedte op voor de groei van de woningvoorraad per dorp. Opgeteld komt dit overeen met de geraamde groei in de totale regio. Precies sturen op aantallen kan overigens leiden tot een starre situatie die het onmogelijk maakt om lokaal maatwerk te leveren. Denk aan het reserveren van enkele kavels bouwruimte ook in kleine dorpen, of aan het transformeren van die leegstaande boerderij naar enkele wooneenheden voor een bijzondere doelgroep. Om die reden delen we het aantal woningen niet geheel toe, maar reserveren we een aantal voor maatwerk. Grootegast Bandbreedte 14 20 20 25 Bandbreedte 14 20 20 25 Grootegast e.o. 85 tot 125 70 tot 85 Marum 105 tot 165 80 tot 125 Lutjegast Maatwerk Boerakker e.o. Maatwerk Noordwijk-Korn. Maatwerk De Wilp 15 tot 25 10 tot 20 Oldekerk-Niekerk 25 tot 30 20 tot 25 Jonkersvaart Maatwerk Opende 10 tot 15 Ca. 10 Nuis-Niebert Maatwerk Maatwerk 5 tot 10 Ca. 5 Maatwerk 5 tot 10 5 tot 10 Totaal 125 tot 175 100 tot 125 Totaal 125 tot 200 100 tot 150 Marum Leek Leek Zuidhorn e.o. 220 tot 375 130 tot 225 Midwolde-Lettelb. Maatwerk Aduard e.,o, Oostwold Maatwerk 1 Grijpskerk e.o. Zuidhorn 235 tot 360 170 tot 245 15 tot 20 10 tot 15 20 tot 35 15 tot 25 Tolbert Zie Leek* Kommerz. e.o. Maatwerk Zevenhuizen 25 tot 45 15 tot 25 Noordhorn Zie Zuidhorn* Enumatil Maatwerk Oldehove e.o. Maatwerk Maatwerk 5 tot 10 Ca. 5 Maatwerk 5 tot 10 Ca. 5 Totaal 250 tot 425 150 tot 250 Totaal 275 tot 425 200 tot 290 Tabel 4: Indicatieve netto woningbehoefte per dorp (het nettoresultaat van nieuwbouw minus sloop) * Tollbert en Noordhorn zijn zeer zelfstandige dorpen maar op de regionale woningmarkt fungeren zij als onderdeel van resp. Leek en Zuidhorn. 1 In Oostwold is bestemmingsplanruimte voor inbreiding met 30 woningen en uitbreiding met 6 woningen. 24 Woonvisie Westerkwartier KAW
Herverdeling van de regionale woningbehoefte, verschil met de provinciale prognose De manier van werken in het marktonderzoek leidt tot een andere verdeling van de regionale groeiraming per gemeente dan waar de provinciale prognose van uit gaat. In het marktonderzoek en in deze woonvisie houden we de provinciale prognose aan als kader voor de regionale huishoudensgroei en programmering van bouwplannen. Per gemeente gaan we voor Leek uit van een hogere raming dan waar de provinciale prognose mee rekent, voor Grootegast en Marum een lagere raming, en Zuidhorn komt overeen. In het marktonderzoek (paragraaf 4.1) leggen we uit waarom dit verschil er is, en wat de consequenties zijn. De consequentie van deze herverdeling van de groei binnen de regio, en de mogelijke effecten voor de woningmarkt zijn: - Voor Leek hanteren we een relatief grote bandbreedte, waarmee we duidelijk maken dat er meer onzekere factoren zijn rondom de huishoudensontwikkeling dan in de andere gemeenten. - De verwachte trek naar centrumdorpen (Leek, maar ook Zuidhorn, Grootegast en Marum) vanuit kleinere dorpen vraagt om monitoring van de effecten op de marktpositie van de woningvoorraad in die kleinere dorpen. - Omdat in sommige dorpen nu al een kwalitatief overschot aan woningen te zien is (bijvoorbeeld: verouderde, kleine gezinswoningen in enkele dorpen zonder voorzieningen), moeten we nadenken over oplossingen in zowel huur als koop. Relatie tussen marktonderzoek Westerkwartier en afspraken in de regio Groningen Assen Het marktonderzoek dat de basis vormt voor deze woonvisie leidt tot keuzes die afwijken van de regionale afspraken met Leek en Zuidhorn in de regio Groningen-Assen. - De gemeenten Zuidhorn en Leek voldoen met hun plancapaciteit aan de afspraken die binnen de regio Groningen-Assen zijn gemaakt. Die afspraken zijn bindend voor Leek en Zuidhorn, zolang er geen nieuwe afspraken gemaakt zijn. - We vinden de nieuwe marktinzichten in het marktonderzoek Westerkwartier relevanter dan de huidige afspraken in de regio Groningen-Assen, temeer omdat er in stadsregioverband een nieuw marktonderzoek op stapel staat (2015). Elke afzonderlijke gemeente zal op basis van de onderzoeksresultaten van het marktonderzoek Westerkwartier haar planningslijsten beoordelen. Daarbij gaan we er van uit dat het aanstaande stadsregio-onderzoek soortgelijke uitkomsten laat zien als het marktonderzoek Westerkwartier. KAW Woonvisie Westerkwartier 25
Omgang met goede kleinschalige initiatieven: mogelijk maken Soms dienen zich kleinschalig initiatieven aan in dorpen, waarvan het voor iedereen duidelijk is dat zij toegevoegde waarde hebben voor het dorp. Denk aan het herbestemmen van vrijkomende boerderijen, of aan het ontwikkelen van een vorm van groepswonen voor zorgvragers uit het dorp. Het ontwikkelen van zulke initiateven leidt doorgaans tot het toevoegen van extra woningen op de planningslijst. Als Westerkwartiergemeenten hechten we waarde aan het onderling afstemmen van onze programma s. Hetzelfde geldt voor de afstemming met de provincie Groningen: zij stellen voorwaarden aan het toevoegen van nieuwe plancapaciteit: - Zolang nieuwe plannen passen binnen de totale geraamde woningbehoefte zijn gemeenten vrij om plannen toe te voegen; - Wanneer toevoeging leidt tot overschrijding van de totale geraamde behoefte, vraagt dat om overleg met de provincie en om het inruilen van capaciteit op een andere locatie in de gemeente De gemeenten Leek en Zuidhorn werken als leden van de regio Groningen-Assen al volgens deze methode en de praktijk leert dat dit goed functioneert. Meestal gaat het om enkele woningen, en meestal zijn er andere plannen die zich lenen voor iets lagere aantallen. We spreken in deze woonvisie af dat ook de gemeenten Grootegast en Marum meegaan in deze methodiek. Dit houdt in: alle vier de Westerkwartiergemeenten registeren hun plancapaciteit op dezelfde manier. Hierdoor kunnen we als gemeenten onderling gemakkelijker afstemmen, en kunnen Grootegast en Marum gemakkelijker afstemmen met de provincie. Belangrijke kanttekening: in krimpdorpen voorraadgroei voorkomen In met name kleine dorpen, waar de marktdruk gemiddeld lager is 1, moeten we extra voorzichtig zijn met het toevoegen van nieuwe woningen. Nieuwe woningen worden doorgaans wel verkocht of verhuurd, maar concurreren direct met bestaande woningen, die daardoor moeilijker verkoopbaar of verhuurbaar zijn. Investeren in bestaande woningen in dorpen met lage (dalende) prijzen, leidt niet tot evenredige waardevermeerdering. Dat vooruitzicht remt de bereidheid om te investeren in bestaande woningen. Als gevolg hiervan komt met name de voorraad eenvoudig gebouwde woningen van vóór de tweede wereldoorlog en van de jaren 50 tot met 70 onder druk te staan, in huur en koop. Dit zijn ook precies de woningen die energetisch vaak slecht van kwaliteit zijn (zie de Energiescan in het marktonderzoek). In dorpen waar nu al tekenen zijn van een afnemende vraagdruk, spreken we als corporaties en gemeenten met elkaar af dat we zorgvuldig omgaan met nieuwbouw en verkoop van woningen. Dit kan betekenen dat Wold & Waard of Vredewold Wonen de keuze maakt om te slopen en niet geheel te vervangen (verdunnen van de voorraad). Het kan ook betekenen dat de gemeenten terughoudend zijn met het uitgeven van nieuwe kavels, zeker wanneer er bestaande woningen op kavels staan die zich goed lenen voor vervanging. 1 Het betreft in het Westerkwartier op dit moment vooral krimp van het aantal inwoners. Substantiële krimp van het aantal huishoudens komt voorlopig niet voor, en er zijn dus nog geen woningoverschotten. Bij voortschrijdende demografische ontwikkelingen (vergrijzing, trek naar voorzieningen) zal dit naar verwachting op lokaal niveau wel gebeuren. Dorpen met op dit moment een stagnerende huishoudensontwikkeling, een dalend aantal inwoners, en geen bijzondere vestigingsfactoren zoals nabijheid van de stad Groningen, een hoog voorzieningenniveau of bovengemiddelde bereikbaarheid. Verwijderd plaatsnamen 26 Woonvisie Westerkwartier KAW
De toekomst is nu? Het Planbureau voor de Leefomgeving waarschuwt in haar rapport De toekomst is nu om voorzichtig te zijn met nieuwbouw in gebieden waar de huishoudensgroei op langere termijn mogelijk eindigt, zoals ook voor het Westerkwartier geldt. Er dreigt een overschot aan gezinswoningen, omdat de grote babyboomgeneratie vroeg of laat haar gezinswoningen zal verlaten, door verhuizing of uiteindelijk door overlijden. Tegelijk is het alternatief niet bouwen terwijl de vraag er op dit moment wél is nog onwenselijker. Het zijn naar verwachting niet zozeer de huidige woningen van de babyboomgeneratie die ons voor een opgave gaan stellen, maar het minst aantrekkelijke deel van onze woningvoorraad in het algemeen. Ook nu al zien we dat kwalitatieve overschotten er toe leiden dat de minst gewilde producten moeilijk verkoopbaar zijn. Dit zijn doorgaans eenvoudig gebouwde, verouderde woningen (tot de jaren 70) op minder gewilde plekken (ver weg van voorzieningen, infrastructuur en werk). Het rapport van het PBL onderstreept enkele principes die we aanhouden in deze woonvisie: - het belang om bij nieuwe plannen de voorkeur te geven aan inbreidingslocaties of herontwikkelingslocaties, liefst nabij voorzieningen; - het belang om de bestaande voorraad gezinswoningen up-to-date te houden; - de noodzaak om de vinger aan de pols te houden: indien er beeldbepalende situaties ontstaan van verslonzing en leegstand, vraagt dat om maatregelen. Op dit moment experimenteren krimpregio s met zulke maatregelen. Mocht deze situatie ook in het Westerkwartier urgent worden, dan maken we gebruik van de ervaringen in andere regio s in Nederland. De ambities op een rij 10. In alle dorpen ruimte voor nieuwbouw (vaak kleinschalig maatwerk). 11. Grootegast en Marum haken aan op de wijze van monitoren en inruilen van plannen zoals dat ook al tussen Leek en Zuidhorn en de provincie Groningen gebeurt. Dit betekent: binnen de regio afstemmen, en indien aan de orde: zo vroeg mogelijk met de provincie in overleg gaan. 12. In dorpen met een afnemende vraagdruk: voorzichtig met uitbreiding van de voorraad en verkoop van huurwoningen. KAW Woonvisie Westerkwartier 27
2.5 Corporaties investeren gericht Binnen het Westerkwartier is Wold & Waard met afstand de grootste aanbieder van sociale huurwoningen, met een voorraad van bijna 5.000 woningen. Daarnaast heeft Vredewold Wonen bijna 500 woningen specifiek gericht op senioren. Op dit moment: lichte druk op de sociale huurvoorraad Op basis van gegevens van het CBS en de belastingdienst uit 2012 kennen we de woonsituatie van inkomensgroepen of hoofdlijnen. We hebben de data gecorrigeerd voor de actuele samenstelling van huishoudens en woningvoorraad in 2014. Totaal < 34.678 < 38.000 < 43.602 > 43.602 Westerkwartier corporatiewoningen 1000 2075 825 1460 5360 particuliere huurwoningen 95 135 80 200 510 koopwoningen 3855 6155 3255 6045 19310 totaal 4950 8365 4160 7705 25180 Tabel 5: Verdeling naar woningtype en inkomensklasse. Bron: CBS, belastingdienst, Wold & Waard, Vredewold Wonen. Om de doelgroep te huisvesten moeten Wold & Waard en Vredewold Wonen zorgen voor voldoende woningen. Afgaand op marktsignalen, wachttijden en slaagkansen van Wold & Waard en Vredewold Wonen is een lichte druk waar te nemen op de sociale huurvoorraad als geheel. Op regioniveau is het aantal wachtmaanden gemiddeld 25, dus ongeveer twee jaar. Per dorp, per doelgroep en per situatie verschilt dit uiteraard. De toekomstige vraag naar sociale huurwoningen: als regio en per dorp, tot 2020 In hoeverre de huishoudensgroei zich vertaalt naar behoefte aan sociale huurwoningen is afhankelijk van vele factoren die elkaar soms tegenspreken: economische ontwikkeling, koopkracht, prijsontwikkeling in de huur- en koopsector, financieringsmogelijkheden voor potentiële kopers, etc. Afgaand op ramingen van het CPB en van landelijk uitgevoerde marktonderzoeken is er lichte voorraadgroei nodig binnen de sociale huursector. Afgaand op de lokale situatie, trends van de afgelopen jaren economische crisis, een gelijkblijvende sociale huurvoorraad en toch geen oplopende wachtlijsten is een stabilisatie van de voorraad nodig. We vatten beide uitgangspunten op als een bandbreedte voor de komende jaren: 0% tot 20% van de voorraadgroei moet bestaan uit sociale huur. Monitoring moet uitwijzen of omstandigheden leiden tot sterkere vraaggroei of vraagdaling. Wold & Waard en Vredewold Wonen investeren in woningen waar nu behoefte aan is én waar straks ook nog behoefte te verwachten valt, door nieuw te bouwen en door te renoveren. Het is moeilijk om precies te voorspellen hoeveel, waar, en voor wie er welke woningen nodig zijn, dit vraagt om voorzichtigheid en flexibiliteit. Bij grote investeringen (ingrijpende renovatie of nieuwbouw, met oog op meerdere decennia) is dit alleen te verantwoorden als er duidelijke signalen zijn van een blijvende vraag. Vooral de verandering van de doelgroepen en hun vraag heeft invloed op de behoefte per dorp: - Alleen de groep 65-plussers groeit nog binnen de groep lagere inkomens. Zij schrijven zich vooral in voor de grote dorpen Leek, Zuidhorn, Grootegast en Marum, en in minder mate ook Grijpskerk en Aduard. Dit met oog op voorzieningen, ligging en geschikte woningen. Met name 28 Woonvisie Westerkwartier KAW