datum: : 30-3-2015 projectnummer: 1554.0215 Verkenning haalbaarheid en effecten bouwmarkt Voorschotenn Aanleiding Onlangs hebben marktpartijen hun interesse kenbaar gemaakt voor realisatie van een moderne bouwmarkt in Voorschoten (indicatie 3.0000 m²). Voordat er met partijen wordt gesproken over de exacte locatie en omvang van de bouwmarkt heeft werkorganisatie Duivenvoorde behoefte aan een onafhankelijke verkenning naar de distributie-planologischis DTNP gevraagd een verkennend v onderzoek uit te haalbaarheid en effecten van een volwaardige bouwmarkt. Hiertoe voeren. Ingegaan zal worden op de marktruimte voor een bouwmarkt en de mogelijke effecten van een dergelijk initiatief op de omliggende aanbodstructuur. Daarnaast iss ook behoefte aan een eerste beoordeling van het initiatief in relatie tot bestaand detailhandelsbeleid en de Ladder voor duurzame verstedelijking. Vraagstelling In deze notitie worden de volgende onderzoeksvragen verkennendd beantwoord: 1. Welke distributieve ruimte / behoefte is er voor een bouwmarkt in Voorschoten? 2. Wat zijn de (te verwachten) effecten van vestiging van eenn bouwmarktt op de aanbodstructuur en de leegstand in Voorschoten en omliggende kernen? 3. Hoe kan deze ontwikkeling worden beoordeeld in het licht van de Ladder voor duurzame verstedelijking en het beleid van de provincie Zuid-Holland?? Voorafgaand zal eerst een kort overzicht worden gegeven van de huidige vraag- en aanbodstructuur van de doe-het-zelfsector in Voorschoten en omgeving. Huidige aanbodstructuur Voorschoten (circa 25.000 inwoners) heeft momenteel geen volwaardige bouwmarkt. Wel is er in het centrum een winkel in ijzerwaren enn gereedschappen gevestigd (Heijmans Treubplein, circa 200 m² winkelvloeroppervlak (wvo)). In omliggende plaatsen zijn wel grote bouwmarkten aanwezig (kaart 1). Ten noorden van Voorschoten, in Leiden, zijn vestigingen van Formido, Praxis en Gammaa gevestigd. Ten zuiden (Leidschendam, Den Haag) gaat het om vestigingen van Gamma en Karwei. Met name de Gamma in Den Haag-Leidschenveen heeft met circa 8.0000 m² wvo een zeer grootschalige omvang en is de grootste aanbieder in de omgeving 1. Het doe-het-zelfaanbod ten westen van Voorschoten is beperkt. In Wassenaar zijnn enkele kleinschalige aanbieders aanwezig (o.a. een kleine bouwmarkt (KlusWijs) van circa 600 m² wvo aan de Van Hallstraat). 1 Locatus (2015), Benchmark Verkenner
Distributieve mogelijkheden Om nader inzicht te krijgen in de mogelijkheden voor een bouwmarkt in Voorschoten maken we, aan de hand van ervaringscijfers en kengetallen, een indicatieve distributieve d berekening van de toekomstige marktruimte voor de doe-het-zelfbranche op gemeentelijk niveau. Dergelijke distributieve berekeningen moeten genuanceerd worden beoordeeld in verband met de grote onderlinge verschillen in marktgebieden, typen winkelgebieden en winkelformules. Desondanks biedt een kwantitatieve analyse een eerstee indicatie van de marktruimte op basis waarvan vervolgens effecten in beeld kunnen worden gebracht. In de berekening worden de volgende uitgangspunten gehanteerd (tabel 1): We gaan uit van een primair verzorgingsgebied bestaandee uit de gemeente Voorschoten met het huidige inwoneraantal (25.000 inwoners) en het verwachte aantal inwoners in 2025 (25.260 inwoners 2 ). De landelijk gemiddelde bestedingg per inwoner in de doe-het-zelfbranche 28% hoger ligt dan landelijk gemiddeld is 210,,- 3. Omdat het gemiddelde inkomen inn Voorschoten 2 Gemeente Voorschoten (2014), Voorschoten in Cijfers, Bevolkingsprognoses Droogh Trommelen en Partners ( DTNP) 2 van 6
Tabel 1 gaan we uit van een hogere omzet per inwoner. Voor de doe-het-zelfsector is het gebruikelijk een correctie door te voeren van ½ van het percentage dat het inkomen afwijkt van het landelijk gemiddelde. We gaan uit van 239,- ( 210 + (½x28%x 210)). Het aandeel van bestedingen van Voorschotenaren dat in de eigen winkels terecht komt, wordt koopkrachtbinding genoemd. In verband met de overwegend weinig keuzegevoelige artikelen is de lokale binding van koopkracht in de doe-het-zelfsector doorgaans relatief hoog. In de huidige situatie zullen naar verwachting veel bestedingen vanuit Voorschoten terecht komen in de Gamma net over de gemeentegrens in Leidschendam. Als uitgegaan wordt van de bestaande aanbodstructuur in de omgeving (Leidschendam, Leiden en Den Haag) en toevoeging van een volwaardige bouwmarkt in Voorschoten dan is naar verwachting een koopkrachtbinding voor doe-hetzelfartikelen haalbaar van 60 á 65%. Het aandeel van de omzet dat van buiten de eigen kern komt, noemen we koopkrachttoevloeiing of het aandeel vreemde koopkracht. Vanuit Leiden en Leidschendam/Den Haag is een zeer beperkte toevloeiing van koopkracht te verwachten. Wel kunnen, afhankelijk van de locatie, veel bestedingen vanuit Wassenaar verwacht worden. Het aanbod is daar immers kleinschalig en beperkt en de verbinding tussen Wassenaar en Voorschoten is uitstekend (N448). Rekening houdend met het aantal inwoners in Wassenaar (ruim 25.000 inwoners) en de huidige regionale aanbodstructuur gaan we voor de doe-het-zelfsector in Voorschoten uit van een aandeel vreemde koopkracht van 25 tot 30%. Dit is relatief hoog, doorgaans bedraagt de toevloeiing in vergelijkbare kernen circa 10 tot 15%. Op basis van bovenstaande variabelen en inschattingen kan een potentiële omzet voor de doe-het-zelfsector in Voorschoten worden bepaald. Als dit wordt gedeeld door een benodigde omzet/m² ontstaat inzicht in het haalbare aanbod. We gaan hier uit van de landelijk gemiddelde vloerproductiviteit² van 1.340,- als normomzet/m². Indicatieve berekening haalbaar aanbod doe-het-zelfsector in Voorschoten 2015 2025 Inwoners primair verzorgingsgebied 25.000 25.260 Omzet per hoofd (ex. BTW) 239 239 Haalbare koopkrachtbinding 60-65% 60-65% Potentiële omzet uit verzorgingsgebied (ex. BTW) 3,59-3,89 mln. 3,63-3,93mln. Haalbaar aandeel vreemde koopkracht 25-30% 25-30% Totale potentiële omzet (ex. BTW) 4,79 5,55 mln. 4,84 5,61 mln. Normomzet per m² wvo (ex. BTW) 1.340 1.340 Haalbaar aanbod (wvo) 3.570-4.140 m² 3.610 4.190 m² Op basis van bovenstaande variabelen kan een haalbaar aanbod in de doe-het-zelfsector worden berekend van circa 3.500 tot 4.000 m² wvo (circa 3.900 á 4.600 m² bvo 4 ). Rekening houdend met het bestaande aanbod in het centrum (circa 200 m² wvo), kan geconcludeerd 3 Detailhandel.info/Panteia (2014), cijfers op basis van CBS en Locatus, bewerking DTNP 4 Uitgaande van een verhouding wvo:bvo van 90:100. Droogh Trommelen en Partners (DTNP) 3 van 6
worden dat er in Voorschoten voldoende marktruimte aanwezig is voor toevoeging van een eigentijdse bouwmarkt. Om de benodigde koopkrachtbinding en toevloeiing te realiseren dient wel aan een aantal ruimtelijke randvoorwaarden voldaan te worden: Een goede (auto)bereikbaarheid vanuit Voorschoten en Wassenaar. Voldoende parkeergelegenheid in de directe nabijheid van de winkel. Een moderne omvang (m²) voor het bieden van voldoende ruim assortiment. Effecten op de aanbodstructuur Om de (ruimtelijk-economische) effecten van een nieuwe bouwmarkt in Voorschoten te bepalen is naast deze kwantitatieve analyse een kwalitatieve analyse noodzakelijk. De komst van een bouwmarkt kan zowel positieve als negatieve effecten hebben op de aanbodstructuur. Enerzijds leidt het initiatief tot een tot nu toe ontbrekende aanbieder in de gemeente, het voorzieningenniveau neemt toe. Inwoners van Voorschoten krijgen de beschikking over een moderne voorziening in de eigen gemeente en hoeven voor doe-het-zelfartikelen niet meer naar andere gemeenten als Leidschendam, Den Haag of Leiden. Anderzijds leidt de komst van een nieuwe aanbieder tot verschuivingen in koopstromen in de doe-het-zelfsector en een afname van omzet bij bestaande aanbieders. Afhankelijk van het specialisme en onderscheidend vermogen ten opzichte van het reguliere aanbod in bouwmarkten zullen speciaalzaken hier meer of minder last van ondervinden. Vooral vergelijkbare aanbieders (breed assortiment in het middensegment) in de directe omgeving zullen te maken krijgen met een daling van omzet. Het gaat dan met name om de kleinschalige bouwmarkt Kluswijs in Wassenaar en Gamma in Leidschendam. Of dit op termijn zal gaan leiden tot het verdwijnen van een van deze aanbieders is op voorhand lastig in te schatten: Er zijn plannen voor herontwikkeling van het gebied Duivenvoordecorridor waardoor Gamma in Leidschendam mogelijk op termijn zal verdwijnen. Onbekend is wanneer de herontwikkeling zal plaats vinden. Voorlopig lijkt Gamma op deze locatie gevestigd te blijven. Naar verwachting behoudt deze vestiging, na de komst van een bouwmarkt in Voorschoten, voldoende omzetpotentieel. Het primaire verzorgingsgebied bestaat uit Leidschendam en lijkt met ruim 30.000 inwoners voldoende groot. In verband met de kleinschalige omvang (en het relatief beperkte assortiment) heeft Kluswijs in Wassenaar een mogelijk kwetsbare positie. Het is een landelijke autonome trend dat kleinschalige aanbieders onder toenemende druk staan doordat ze lastig aan de eisen van de moderne consument kunnen voldoen (o.a. ruim assortiment, lage prijs). Hierdoor verdwijnen kleine aanbieders langzaam uit de aanbodstructuur. Ondanks deze kwetsbare positie en de toenemende concurrentie blijft deze aanbieder, in verband met de nabijheid, voor inwoners van Wassenaar mogelijk voldoende interessant. In de planologische belangenafweging gaat het uiteindelijk niet om de positie van individuele bedrijven en de onderlinge concurrentieverhouding maar om de ruimtelijke gevolgen op de aanbodstructuur. De Europese Dienstenrichtlijn en Wet ruimtelijke ordening staan geen economische ordening toe, maar wel ruimtelijke ordening. Bij de afweging dienen ruimtelijk relevante criteria centraal te staan (o.a. behoud aanbod op aanvaardbare afstand, toename Droogh Trommelen en Partners (DTNP) 4 van 6
onaanvaardbare leegstand). Het vigerende detailhandelsbeleid en de Ladder voor duurzame verstedelijking vormen daarbij belangrijke kaders. Beoordeling in het kader van provinciaal en regionaal beleid De provincie Zuid-Holland heeft in de Verordening Ruimte regels opgesteld voor de ontwikkeling van nieuwe detailhandelslocaties 5. In het algemeen geldt dat nieuwe winkelontwikkelingen in of aansluitend op bestaande winkelgebieden dienen te worden geplaatst. Voor bouwmarkten wordt een uitzondering gemaakt. Wel dient aan de volgende randvoorwaarden voldaan te worden: De bouwmarkt heeft een minimale omvang van 1.000 m² bvo. Er ontstaat geen onaanvaardbare leegstand als gevolg van de ontwikkeling. Er ontstaat geen onevenredige aantasting van het woon- en leefklimaat. Het voorliggende initiatief voldoet aan de eerste voorwaarde. Op basis van voorgaande analyses en verkenningen lijkt ook aan de tweede voorwaarde voldaan te worden. De derde voorwaarde is afhankelijk van de uiteindelijke locatie van de bouwmarkt en kan nu nog niet worden beoordeeld. In de Verordening ruimte is verder bepaald dat een positief advies nodig is van het REO Holland-Rijnland. Hiertoe heeft het REO een procedure opgesteld waaraan voldaan dient te worden 6. Belangrijke voorwaarde daarin is dat een nieuwe perifere detailhandelsontwikkeling buiten de aangewezen PDV-locaties primair een lokaal-verzorgende functie heeft. In de distributieve analyses is naar voren gekomen dat naar verwachting 25 tot 30% van de omzet van buiten Voorschoten zal komen. Dit betekent dat het overgrote deel (70 tot 75%) uit Voorschoten zelf komt. Geconcludeerd kan worden dat de bouwmarkt primair lokaalverzorgende positie zal gaan innemen. Daarmee voldoet het initiatief ook aan deze voorwaarde. Beoordeling in het kader van de Ladder voor duurzame verstedelijking De Rijksoverheid heeft met de Ladder voor duurzame verstedelijking tot doel duurzaam ruimtegebruik middels wetgeving af te dwingen. De achterliggende doelstelling is om in de huidige vastgoedmarkt geen nieuwe leegstand te laten ontstaan. Ook bij nieuwe detailhandelsinitiatieven dient de Ladder te worden gebruikt. De Ladder bestaat uit drie treden: 1. het bepalen van de actuele (regionale) behoefte en eventuele effecten op de leegstand, 2. het bouwen in bestaand stedelijk gebied en 3. het bouwen buiten bestaand stedelijk gebied. Omdat de exacte locatie van het initiatief nog niet bekend is, gaat het in dit stadium alleen om de eerste trede. Uit de distributieve berekening is gebleken dat in er Voorschoten en directe omgeving voldoende marktruimte bestaat voor toevoeging van een volwaardige bouwmarkt. Er is sprake van een behoefte waaraan het initiatief voldoet. Voorschoten heeft op dit moment niet de beschikking over een volwaardige bouwmarkt, terwijl daar wel marktruimte voor bestaat. 5 Provincie Zuid-Holland (2014), Verordening Ruimte 6 REO Holland-Rijnland (2014), Procedure met betrekking tot de advisering over nieuwe detailhandelsontwikkelingen Droogh Trommelen en Partners (DTNP) 5 van 6
Conclusie Op basis van deze verkenning kan worden geconcludeerd dat het initiatief voor een bouwmarkt in Voorschoten, zowel in distributief als beleidsmatig opzicht, kansrijk lijkt te zijn. Wel zal aan een aantal voorwaarden voldaan moeten worden. Ten eerste dient de bouwmarkt primair een lokaal verzorgende functie te hebben met een daarbij passende omvang (zie voorwaarden REO). Daarnaast is het van belang branchevervaging te voorkomen door het initiatief specifiek te bestemmen voor de verkoop van doe-het-zelf artikelen. In het algemeen geldt dat winkels in winkelgebieden thuis horen. Voor bouwmarkten wordt een uitzondering gemaakt omdat het gaat om veelal volumineuze artikelen (ruimtelijk relevant criterium). Het komt echter in toenemende mate voor dat bouwmarkten ook branchevreemde artikelen aanbieden. Dit kan negatieve effecten hebben op het functioneren van het centrum. Tot slot zal in de uiteindelijke onderbouwing ook ingegaan moeten worden op de ontwikkelingslocatie in relatie tot trede 2 en 3 van de Ladder voor duurzame verstedelijking. Droogh Trommelen en Partners (DTNP) 6 van 6