FGH Vastgoedbericht 2008 FGH Real Estate Report 2008 Investeren in verandering Investing in change
Investeren in verandering Investing in change
FGH Vastgoedbericht 2008 6 FGH Vastgoedbericht 2008. Investeren in verandering 16 Interview Willem Lageweg, directeur MVO Nederland 20 Trends kantorenmarkt 30 Trends winkelmarkt 38 Trends bedrijfsruimtemarkt 48 Trends woningmarkt 58 Trends vastgoedbeleggingsmarkt 68 Begrippenlijst 70 Adressen 141 Factsheets Inhoud Content Investeren in verandering Investing in change 76 FGH Real Estate Report 2008. Investing in change FGH Real Estate Report 2007. Inve 86 Interview Willem Lageweg, Director of CSR Netherlands 90 Trends office market 100 Trends retail market 108 Trends industrial real estate market 118 Trends residential market 128 Trends real estate investment market 138 Glossary and acronyms 140 Addresses 141 Factsheets 2 FGH Vastgoedbericht 2008 FGH Real Estate Report 2008 FGH Vastgoedbericht 2008 3
FGH Vastgoedbericht 2008 Investeren in verandering voorwoord Voor u ligt het FGH Vastgoedbericht 2008: Investeren in verandering. Met deze jaarlijkse uitgave geeft FGH Bank een overzicht van de trends en ontwikkelingen in de vastgoedmarkt, én onze visie daarop. Om dat alles te vatten in één passende titel, is geen sinecure. Toch denken wij dat het ons opnieuw is gelukt. De titel verwijst naar grote financiële investeringen die wij noodzakelijk achten voor een duurzame invulling van de ruimte. En vooral naar de vele kansen die wij zien. Investeren in vastgoed is oog hebben voor de toekomst. Veel trends wijzen op een veranderende vraag. Naar producten en naar locaties. Kansen dus voor diegenen die durven te veranderen. Want veranderen vraagt om lef en een langetermijnvisie. Als maatschappelijk thema haalt duurzaamheid tegenwoordig dagelijks het nieuws. En niet voor niets. Er is nog nooit zo n collectief bewustzijn geweest dat veranderingen noodzakelijk zijn. Ontwikkelingen die de vastgoedmarkt direct raken, en waar vastgoedondernemers ook actief een bijdrage aan kunnen leveren. Vastgoedgebruikers zullen hogere eisen gaan stellen met betrekking tot kwaliteit, de omgeving én duurzaamheid. Directeur Willem Lageweg van MVO Nederland hebben wij daarom gevraagd uiteen te zetten wat Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen betekent voor de vastgoedsector. P.C. Keur Directievoorzitter Kansen zien wij in markten die gebaseerd zijn op belangrijke trends als individualisering, vrijetijdsbesteding, vergrijzing en welvaartsgroei. Dat vraagt naast bestaande beleggingssectoren om een visie op nieuwe producten en concepten. Nieuwe woonvormen behoren zonder meer tot deze categorie. Maar ook hotels, scholen en infrastructuur zijn voorbeelden van vastgoed die de laatste tijd erg in opmars zijn. Wij merken dat vastgoedbeleggers zich steeds meer en beter verdiepen in de kansen die de markt biedt, maar zich ook bewust zijn van de risico s. Zeker nu de internationale financiële wereld door grote onzekerheid is omgeven, wordt aan vastgoedbeleggers om een duidelijke visie gevraagd. Omdat de aankooprendementen in de top van de markt niet langer dalen, is de verwachting dat vastgoedbeleggers zich weer meer gaan richten op een stabiele langetermijninvestering. En daarmee wordt de kwaliteit van het onderliggende vastgoed, oftewel van de stenen, weer belangrijker. F.B. Overdijk RA Directielid En dat past ons goed. Want stenen, dat is het specialisme van waaruit FGH Bank al 118 jaar succesvol opereert. Onze kennis en ervaring delen wij graag met onze klanten. Te beginnen met dit FGH Vastgoedbericht, waarvan wij hopen dat het ook u inspireert en aanzet tot verandering. 4 FGH Vastgoedbericht 2008 Voorwoord Voorwoord FGH Vastgoedbericht 2008 5
FGH Vastgoedbericht 2008 Investeren in verandering visie In 2008 staat de vraag centraal in hoeverre de onzekerheid in de financiële sector, als gevolg van de internationale kredietcrisis, grip krijgt op de reële economie. Wordt het buigen of barsten? Echte tekenen van een verslechterende economie in Nederland zijn er nog niet. De vrees voor een recessie in ons land lijkt daarom ongegrond. Maar de onzekerheid is terug in de economie. En dat betekent opletten. Daarnaast maakt de wereld zich op ongekende schaal zorgen over de opwarming van de aarde. De bereidheid om over te gaan tot concrete acties lijkt groot, ook in de vastgoedmarkt, waar duurzaam bouwen steeds hoger op de agenda komt te staan. Verenigde Staten zetten de toon De financiële markten zijn sinds vorig jaar erg nerveus, en niet onterecht. De kredietcrisis die vorig jaar is ontstaan, is veroorzaakt door de problemen op de Amerikaanse subprime hypothekenmarkt. Dit marktsegment bestaat uit leningen aan minder kredietwaardige consumenten, die de banken nauwelijks zekerheden kunnen bieden. Deze leningen staan daarom ook wel bekend als ninja-leningen: no income, no jobs, no assets. Door de explosieve groei van de Amerikaanse huizenmarkt in de laatste jaren is dit marktsegment flink gegroeid en neemt nu ongeveer 10-15% van het aantal hypotheken in de totale Amerikaanse koopwoningenmarkt in beslag. Wat is begonnen als een sluimerende veenbrand, heeft het mondiale kredietsysteem tot in de kern geraakt. De basis van de crisis ligt bij de gestegen hypotheekrente, die anders dan in Nederland veelal met kortlopende rentes is gefinancierd. Daar komt bij dat de rentekosten voor de hypotheekleningen in het begin laag zijn, maar in de opvolgende jaren snel stijgen (variable rate loans). Snel oplopende kosten hebben ertoe geleid dat veel hypotheeknemers hun verplichtingen niet meer kunnen voldoen. De koopwoningprijzen in de Verenigde Staten zijn hierdoor gedaald en veel Amerikaanse hypotheekverstrekkers zijn door de hoge loan to value in de problemen gekomen. Hoewel de crisis op zichzelf staat, heeft deze toch forse impact gekregen op het mondiale kredietsysteem. Dit komt omdat de risico s van de leningen massaal op de wereldwijde kapitaalmarkt zijn doorverkocht aan grote (institutionele) beleggers, in de vorm van mortgage backed securities. Deze beleggers zien zich nu geconfronteerd met producten die flink in waarde zijn gedaald. Sinds de Azië-crisis in 1997 is het vertrouwen in de mondiale financiële sector niet zo op de proef gesteld als nu. Amerikaanse (hypotheek)banken en beleggingsfondsen die failliet zijn gegaan, zakenbanken die enorm moeten afwaarderen en openlijke twijfels aan de adviezen van de rating agencies. Ook de Europese bankenwereld blijft niet ongeschonden. Het is te danken aan het ingrijpen van centrale banken dat erger is voorkomen. Voorlopig tenminste, want pas in de loop van 2008, als alle jaarcijfers van banken en andere financiële instellingen bekend zijn, zal het effect 6 FGH Vastgoedbericht 2008 Visie Visie FGH Vastgoedbericht 2008 7
FGH Vastgoedbericht 2008 visie Geld lenen is door een gebrek aan vertrouwen tussen financiële instellingen duurder geworden, en dat heeft volgens economische wetten een negatieve invloed op het groeiperspectief. In de tweede helft van 2007 werd dit zichtbaar. Bedrijfsovernames zijn lastiger te financieren, en ook financieringen voor bedrijven en particulieren zijn aan striktere regels gebonden. Bovendien merkt het Europese bedrijfsleven dat de dure euro ten opzichte van de dollar de concurrentiepositie heeft verzwakt. Opportunisme maakt plaats voor realisme. Economische prognoses worden daarom op grote schaal naar beneden bijgesteld. pas goed zichtbaar worden. Voorlopig blijft de onrust in het mondiale financiële verkeer aanhouden, en dat is overal terug te zien op de aandelenbeurzen. Overduidelijk is dat de wereldeconomie anno 2008 uit één netwerksysteem bestaat, dat alleen op basis van vertrouwen succesvol kan zijn. Maar de grootste verliezers zijn toch wel de duizenden Amerikanen die huis en haard hebben verloren. Nederland koploper, verandering noodzakelijk Ondanks alle onzekerheid in de financiële sector is de reële economie in 2007 sterk gebleven. Zowel de consumptie en de investeringen, als de netto-exporten zijn gegroeid. In totaal is het Bruto Binnenlands Product (BBP) vorig jaar met ongeveer 3% gestegen. Die groei is bovengemiddeld, maar de stijging is minder hoog dan op voorhand werd verwacht. Toch behoort Nederland tot de koplopers in de Eurozone. Niet alleen de economische groei, ook de lage werkloosheid geeft duidelijk aan dat ons land in een hoogconjunctuur verkeert. Die lage werkloosheid lijkt structureel te worden en kan de groeimogelijkheden van de Nederlandse economie in de komende jaren negatief beïnvloeden. Daar komt bij dat de positie van het Nederlandse bedrijfsleven onder druk is komen te staan. De internationalisering draagt eraan bij dat de slagkracht van typisch Nederlandse bedrijven en sectoren op internationaal niveau te klein lijkt te worden. Diverse grote Nederlandse bedrijven worden overgenomen door internationale concurrenten of grote investeringsfondsen. Te denken valt aan ABN Amro, Numico, Stork en Grolsch. De effecten van deze overnames voor de economie zijn niet per definitie belemmerend, maar feit is wel dat de beslissingsbevoegdheid naar een hoger plan verschuift. Dat zet indirect ook de concurrentiekracht van het Nederlandse bedrijfsleven onder druk. Doorslaggevend voor de toekomstige positie van Nederland zijn volgens FGH Bank de fysieke infrastructuur en de beschikbaarheid van menselijk kapitaal. De huidige discussie over de nivellering van topinkomens leidt daarom af van waar het werkelijk over zou moeten gaan: nationale actieplannen gericht op bereikbaarheid en onderwijs, als basis voor een structuurversterking van het Nederlandse vestigingsklimaat op de middellange termijn. Dilemma s voor centrale banken Wereldwijd noodzaakt de kredietcrisis centrale banken tot belangrijke beleidskeuzes. In het voorjaar van 2007 verhoogde de Europese Centrale Bank (ECB) de rente tot twee keer toe. De kredietcrisis was op dat moment nog niet zichtbaar. In de zomermaanden werd zelfs ernstig rekening gehouden met een derde verhoging aan het einde van het jaar. Die verhoging is als gevolg van de kredietcrisis niet doorgevoerd. 8 FGH Vastgoedbericht 2008 Visie Visie FGH Vastgoedbericht 2008 9
FGH Vastgoedbericht 2008 visie Het blijft onrustig op de financiële markten. Ten eerste door de problemen op de Amerikaanse hypothekenmarkt en de gevolgen daarvan voor de Amerikaanse economie. En verder door de onzekerheid over de mogelijke betrokkenheid van banken in de Verenigde Staten en Europa bij deze problemen. De onzekerheden in de markt vertaalden zich in een flinke risico-opslag in de Euribor-tarieven op de geldmarkt. De ECB heeft als reactie hierop een aantal keer geïntervenieerd door extra geld beschikbaar te stellen aan financiële instellingen. Op het moment dat eind november de eenmaands Euribor over het jaareinde ging, steeg het tarief in één dag van 4,169% naar 4,809%. Het jaareinde effect van 2007 was erg groot, een sterk signaal van onzekerheid. In 2007 is de inflatie in de Eurozone tot boven het gewenste niveau van 2% gestegen. De kredietcrisis maakt een renteverhoging door de ECB onmogelijk en een renteverlaging zou onder de huidige omstandigheden een verkeerd signaal afgeven. Maar tegelijkertijd zorgen de kredietcrisis en de dure euro in combinatie met sterk gestegen olie- en voedselprijzen ervoor dat de economische ontwikkeling in Europa onder druk komt te staan. De ECB kiest met het huidige rentebeleid voor stabiliteit op de langere termijn. Het stelsel van Amerikaanse centrale banken (FED) voert een ongekend actief beleid om een dreigende recessie in de Verenigde Staten te voorkomen. In september en oktober 2007 is de rente in totaal met 0,75% verlaagd om de economische groei te stimuleren. In januari 2008 heeft de FED de rente zelfs onverwacht in één keer met 0,75% verlaagd om de financiële markten te ondersteunen. Desondanks lijken meer maatregelen nodig te zijn. Renteverlagingen en overheidssteun leiden weer tot andere problemen, zoals een dalende dollarkoers en hogere inflatiedruk. Door de lagere rente is het verder moeilijker om de enorme tekorten op de Amerikaanse lopende rekening met buitenlands kapitaal gefinancierd te krijgen. De renteverlaging in de Verenigde Staten is dan ook vooral een kortetermijnmaatregel om de huidige crisis het hoofd te bieden. Het is geen oplossing voor de onderliggende financiële problemen die het land al veel langer heeft. Daarvoor is een structurele koerswijziging nodig. Een koers die zich er vooral op richt het spaargedrag van de Amerikaanse consument te veranderen. Afname vertrouwen consumenten Na een voorzichtig herstel medio 2005 is sinds september 2007 de twijfel bij de Nederlandse consumenten weer terug. De fluctuatie van de maandelijkse vertrouwensgraadmeter toont aan hoe gevoelig de hedendaagse consument is voor negatief nieuws. De continue stroom aan vaak tegengestelde berichtgeving brengt consumenten aan het twijfelen. Terwijl de arbeidsmarkt er ronduit rooskleurig voor staat, de contractlonen en looneisen flink stijgen en de kans op langdurige werkloosheid verwaarloosbaar klein is. Consumenten worden steeds ongrijpbaarder en dat maakt het er voor vastgoedpartijen niet eenvoudiger op. Hoe meer informatie consumenten in handen hebben, hoe gevarieerder hun gedrag wordt. Het vertrouwen zakt weg, terwijl de uitgaven stijgen. FGH Bank verwacht dat dit tegenstrijdige beeld van korte duur zal zijn. Als de kredietcrisis zich beperkt tot de financiële markten en een sterke groeivertraging in de reële economie uitblijft, ligt een stijging van het vertrouwen voor de hand. Mocht de huidige crisis doorslaan naar de reële economie dan moet echter rekening worden gehouden met een daling van de consumptie. Kabinet wil regie terug De onzekerheid bij Nederlandse consumenten wordt verder gevoed door de beleidskeuzes van het kabinet Balkenende IV. Het is consumenten nauwelijks uit te leggen dat zij er na vier jaar bezuinigingsbeleid, op het hoogtepunt van de economie, niet in koopkracht op vooruit gaan. Toch is de verklaring hiervoor eenvoudig. Het nieuwe kabinet investeert in het sociale karakter van de samenleving en streeft tegelijkertijd naar een begrotingsoverschot. Een tweesporenbeleid waarvoor de rekening bij de Nederlandse burger wordt gelegd. Het kabinet volgt daarmee een anticyclisch conjunctuurbeleid. Oftewel, er wordt een extra lastenverzwaring doorgevoerd op een moment dat de economie het kan hebben. De timing van dit beleid is echter ongelukkig. Net nu de consumptie na jaren van terugval eindelijk flink toeneemt, wordt deze belangrijke pijler voor economische groei weer onder druk gezet. 10 FGH Vastgoedbericht 2008 Visie Visie FGH Vastgoedbericht 2008 11
FGH Vastgoedbericht 2008 Nationale actieplannen gericht op bereikbaarheid en onderwijs, daar zou het werkelijk over moeten gaan. visie De vakbewegingen hebben laten weten alsnog een koopkrachtverbetering na te streven. Zo stelt de FNV in 2008 een looneis van 3,5%, waardoor het bedrijfsleven met een aanzienlijke stijging van de lasten te maken krijgt. Perspectief voor de vastgoedmarkt Sterke kostenstijgingen in de bouwsector bouwen, is daarmee op voorhand bijna kansloos. Uit het verleden blijkt dat oplossingen moeilijk te vinden zijn. Zo wordt de stijging van de prijzen voor grondstoffen bepaald door de wereldmarkt. Individuele partijen hebben hierop geen invloed. Ook aan de (ver)bouwplannen moeten voldoen. Modernisering van deze wet is nodig om meer snelheid in bouwprocedures te krijgen. Nu lopen veel projecten onnodig veel vertraging op, bijvoorbeeld omdat er onduidelijkheid bestaat over het verhalen van kosten of over Hoewel de omzet in de bouwsector vorig jaar wederom stijging van de loonkosten kan op dit moment weinig planschade. Daarnaast is het inhoudelijke bouw- Daarnaast neemt Den Haag voor een deel de ruimte- is gestegen, zijn capaciteitsproblemen een groeiende worden gedaan, want dat is een gevolg van een tekort programma van een locatie vaak onderwerp van lijke regie weer in handen. De beoogde decentralisatie, bedreiging. De kosten stijgen snel, zowel voor grond- aan goed opgeleide vaklieden. In principe blijven er discussie. De Grondexploitatiewet biedt een nieuw hét kenmerk van het beleid in voorgaande jaren, wordt stoffen als voor arbeid. Omdat de kosten sneller stijgen dan nog twee opties over: een efficiëntere productie kader, dat de contractvorming tussen gemeenten en voor een deel aan banden gelegd. Regie is nodig om dan de opbrengsten van de eindproducten, staan de of een aanpassing van de grondprijzen. Een efficiënter marktpartijen moet verduidelijken. Lokale overheden bij grotere projecten knopen te kunnen doorhakken. winstmarges voor projectontwikkelaars en bouwers bouwproces is zeker mogelijk, maar binnen korte tijd krijgen meer mogelijkheden om ongewenste situaties Alleen leert het verleden dat dit ook met centrale onder druk. Bovendien worden onderaannemers moeilijk te realiseren. Een aanpassing van de grond- bij grondexploitaties te voorkomen. regie een vaak moeizaam pad blijkt te zijn. Eén van geconfronteerd met veel werk, waardoor ook zij hogere prijzen is wel een optie, maar dat wijzen gemeenten de grootste opdrachten is zonder meer de binnen- kosten kunnen doorberekenen aan hoofdaannemers. haast categorisch af. Een directe oplossing is dus niet De Grondexploitatiewet geeft lokale overheden meer stedelijke herstructureringsopgave die op veel plaatsen Daar waar contracten zijn afgesloten, zal de voorhanden, met als uitkomst dat de bouwproductie ruimte om kosten te verhalen op een vergunning- in Nederland speelt. Om een duurzame invulling van de productie moeten worden uitgevoerd. Maar verschil- in gevaar komt. Want goedkoper bouwen door te houder. Verder kunnen particulieren die niet willen ruimte te realiseren, zijn grote financiële investeringen lende projectontwikkelaars en bouwers verwachten besparen op de kwaliteit van de gebouwen past niet meewerken aan een project (free riders) daar nu toe nodig, en dus een lokaal draagvlak. Volgens FGH Bank verliezen te gaan leiden, omdat projecten onder de in de tijdgeest waarin duurzaamheid nog steeds aan gedwongen worden. Tot slot krijgen gemeenten meer moet de regie vanuit Den Haag zich dan ook louter kostprijs moeten worden gebouwd. Deze situatie is niet belang wint. mogelijkheden om bepaalde soorten functies aan te concentreren op een consistent beleidskader en verkorting van regels en procedures. Een hele opgave. lang houdbaar, met als gevolg dat de bouwproductie in de komende jaren onder druk komt te staan. Meer ruimte voor gemeenten wijzen. Bijvoorbeeld of een project sociale woningbouw is, een recreatiebestemming krijgt of dat het Op 1 juli van dit jaar gaat de nieuwe Wet op de ruimte- bouwkavels voor particulieren zijn. Kortom, gemeen- De doelstelling uit het regeerakkoord om tot en lijke ordening (Wro) in. Deze vervangt de bestaande wet ten krijgen meer juridische middelen in handen om de met 2011 80.000 tot 100.000 woningen per jaar te uit 1965. De wet regelt aan welke eisen en procedures exploitatie te realiseren. 12 FGH Vastgoedbericht 2008 Visie Visie FGH Vastgoedbericht 2008 13
FGH Vastgoedbericht 2008 visie Toch verwacht FGH Bank dat gemeenten alleen rente stijgt, nemen de kosten en alternatieve beleggings- Voor grote internationale zakenbanken en hedge- vormen en gated communities zijn enkele voorbeelden sancties zullen opleggen, als dat echt noodzakelijk opbrengsten voor beleggers toe. Verder zijn de funding- fondsen die grote vastgoedportefeuilles kopen, deze van concepten die de laatste tijd in opmars zijn. Verder is. In combinatie met de duidelijkere richtlijnen voor kosten voor banken gestegen, wat leidt tot een toename herstructureren en vervolgens (vaak in delen) door- is sprake van duidelijke veranderingen in publieke contractvorming, zal dat in veel gevallen de snelheid van de kosten voor het financieren met vreemd ver- verkopen, wordt het moeilijker om op korte termijn sectoren, wat tot nieuwe kansen leidt voor onder van een ontwikkelingstraject positief beïnvloeden. mogen. Deze kostenstijgingen leiden ertoe dat vastgoed- winsten te genereren. Dat komt vooral omdat andere zorg- en onderwijsvastgoed en infrastruc- Naar duurzame gebouwen beleggers een hogere rendementsdoelstelling eisen. hun activiteiten sterk met vreemd vermogen zijn gefinancierd. Ook besloten vastgoedfondsen, die sterk tuur. Daarnaast zien we veel initiatieven in sectoren die gerelateerd zijn aan vrije tijd en leisure. Hotels, De snelheid waarmee het thema duurzaamheid De centrale vraag is nu of hogere opbrengsten uit afhankelijk zijn van vreemd vermogen, zullen kritischer vakantiewoningen, horeca, bioscopen, fitness- en (opnieuw) de aandacht krijgt, is revolutionair. Het besef toekomstige verhuur voldoende zijn om de gestegen worden in hun aankoopbeleid. wellnesscentra zijn allemaal vormen van vastgoed die dringt door dat de opwarming van de aarde door het kosten te dekken. De verhoudingen in de verhuur- steeds serieuzere aandacht verdienen én krijgen. Dit broeikaseffect een ernstige bedreiging is. In december markten geven daarbij de doorslag. Die zijn ten opzichte Meer kansen ontstaan er juist voor beleggers met toont aan dat de vastgoedmarkt in brede zin steeds 2007 is in Bali een akkoord ondertekend dat de van vorig jaar niet echt veranderd. In alle belangrijke een langetermijnstrategie. Bijvoorbeeld institutionele professioneler wordt. weg vrijmaakt om tot een nieuw klimaatverdrag te komen; de opvolger voor het Kyoto-verdrag. Maar de oplossing is geen politieke, want er is vooral op micro- deelmarkten is een tekort aan topobjecten. De vraag naar nieuwbouwprojecten en bestaande gebouwen op toplocaties is hoog en de huurprijzen stijgen. Aan die beleggers die traditioneel kiezen voor rendement op de lange termijn en door de relatief hoge inbreng van eigen vermogen minder worden gehinderd in Internationalisering vastgoedbeleggingen zet door niveau een omslag nodig, dus bij consumenten en situatie komt naar verwachting voorlopig geen einde, hun acquisitiebeleid. Omdat institutionele beleggers De vastgoedbeleggingsmarkt is steeds verder aan het bedrijven. Ook de vastgoedmarkt kan daaraan een en de perspectieven voor deze locaties zijn goed. De steeds meer indirect beleggen, zullen ook de niet- internationaliseren. Voor professionele assetmanagers belangrijke bijdrage leveren. verwachting is dan ook dat de gestegen kosten voor beursgenoteerde vastgoedfondsen van de huidige een logisch gevolg van de trend dat institutionele beleggers kunnen worden gecompenseerd door hogere marktomstandigheden profiteren. Een andere, bijzon- beleggers veel meer in indirect vastgoed investeren. FGH Bank verwacht dat duurzaamheid de komende inkomsten en waardevastheid. dere groep is de particuliere belegger. Omdat zij vaak Om dat volume te kunnen beleggen, zijn zij genood- jaren hoog op de agenda blijft staan bij consumenten, over uitstekende kennis van lokale markten beschik- zaakt buiten de eigen landsgrenzen te kijken. bedrijven en dus ook bij vastgoedpartijen. Daar is een In het minder courante segment van de markt is wel ken, zijn zij beter in staat om lokale marktrisico s in Voor particuliere beleggers is de stap naar het buiten- aantal redenen voor. Zo verschuift de discussie over sprake van een keerpunt. FGH Bank heeft al vaker te schatten. Zeker als zij die kennis combineren met land minder vanzelfsprekend. Zij hebben vaak sterke duurzaamheid zich van gebieds- en locatieniveau naar aangegeven dat dit segment in de verschillende deel- de inzet van lokale netwerken, kunnen zij een hoge lokale netwerken en zien de fysieke afstand bij een gebouwniveau. En daarmee dus van een abstracte markten minder perspectief heeft. Dat laat zich nu in toegevoegde waarde genereren. Kortom, voor ver- acquisitie vaak als een belangrijk besliscriterium. Toch discussie naar concrete oplossingen. En die oplossingen de praktijk zien. Het aantal verhuurtransacties is laag schillende categorieën beleggers ontstaan gunstige nemen zij die stap in de praktijk juist wel. Dat toont zijn er ook. Investeren in energiebesparing en schone en huurprijzen in dit segment stijgen niet. Dit alles tijden voor de acquisitie van nieuwe vastgoed- volgens FGH Bank twee aspecten aan. Allereerst dat energie hoeft geen kostenpost te zijn. Het kan juist ondanks de relatief goede economische omstandig- objecten. er bij particuliere beleggers een sterke ondernemers- besparingen opleveren. Zeker als de energiekosten door een toenemende vraag en steeds beperktere beschik- heden en groeiende vraag naar personeel. Nu de kosten stijgen en de rente oploopt, laat de markt een Nieuwe beleggingssectoren in opkomst zin bestaat om kansrijke ontwikkelingen te zien en te benutten. De schaal waarop dit plaatsvindt, geeft baarheid verder stijgen. Bovendien is een duidelijke trend duidelijke wending zien. Aanvangsrendementen dalen Naast de traditionele beleggingscategorieën daarnaast aan dat een groot deel van de Nederlandse te zien waarbij de overheid positief gedrag beloont, niet langer. Sterker nog, in het laatste kwartaal van woningen, kantoren en winkels wordt door beleggers particuliere beleggers zeer professioneel is. Daarom terwijl de kosten voor ongewenst gedrag juist sterk afgelopen jaar zien we al voorbeelden van oplopende steeds vaker en serieuzer naar aanvullende vastgoed- verwacht FGH Bank dat deze internationalisering, die toenemen. Vastgoedgebruikers zullen daarom andere aanvangsrendementen. Uit rendementsoverwegingen segmenten gekeken. In eerste instantie omdat zij door enkele jaren geleden is ingezet, zich verder zal uit- normen stellen en meer kwalitatief hoogwaardige, maken beleggers momenteel de balans op en keren gebrek aan goede investeringsmogelijkheden in de breiden naar met name onze buurlanden en Midden- duurzame gebouwen wensen. Om die reden nemen weer terug naar de basis. De keuze valt op vastgoed- afgelopen jaren hiertoe gedwongen werden. Maar nu en Oost-Europa. steeds meer ontwikkelaars, bouwers en vastgoed- objecten die op langere termijn een goed rendement het inzicht in deze markten groeit, lukt het om risico s beleggers duurzaamheid op in hun bedrijfsstrategie. bieden. Een ontwikkeling die volgens FGH Bank alle en rendementen beter in te schatten. Het zijn vooral Utrecht, maart 2008 Markt schoont zichzelf op De meeste signalen voor de Nederlandse economie zijn kenmerken heeft van een gezonde marktcorrectie. Langetermijnbeleggers terug in de markt potentiële groeimarkten waarin beleggers hun geld investeren. Markten die gebaseerd zijn op belangrijke trends als individualisering, vrijetijdsbesteding en Directie FGH Bank N.V. gematigd positief, en toch is een waardedaling van Grote deals, gedreven door snelle waardegroei, zijn welvaartsgroei. vastgoed in de komende periode niet uit te sluiten. onder de huidige marktomstandigheden minder De afgelopen jaren zijn de aanvangsrendementen zo waarschijnlijk. Deze beleggingen maken plaats voor Nieuwe woonvormen behoren zonder meer tot deze scherp gedaald, dat de risico-opslag ten opzichte van investeringen met een langetermijnvisie. En dat zorgt categorie. Luxe appartementen, zorggerelateerde woon- de lange rente marginaal is geworden. Nu de lange weer voor een ander type beleggers in de markt. 14 FGH Vastgoedbericht 2008 Visie Visie FGH Vastgoedbericht 2008 15
FGH Vastgoedbericht 2008 Willem Lageweg Directeur MVO Nederland Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen wordt de standaard. MVO Nederland MVO Nederland is een kennis- en netwerkorganisatie die vooral het midden- en kleinbedrijf (MKB) stimuleert om maatschappelijk verantwoord te ondernemen. In de praktijk blijkt dat vooral deze bedrijven hulp kunnen gebruiken bij het in praktijk brengen van MVO. MVO Nederland is een jonge organisatie, opgericht in 2004 die bedrijfsleven, maatschappelijk veld, overheid, onderwijs en onderzoek bij elkaar brengt. Om voorbeelden, instrumenten en publicaties te verspreiden en om discussie te voeren over MVO-gerelateerde onderwerpen. Maar ook om specifieke MVO-projecten op te zetten en uit te voeren. In dit proces worden partijen betrokken waarmee ondernemers al vertrouwd zijn, zoals brancheorganisaties, gemeenten, ondernemingsverenigingen en Kamers van Koophandel. Op die manier worden branchespecifieke oplossingen gevonden voor maatschappelijke vraagstukken. Wat is MVO? MVO Nederland hanteert de volgende definitie voor Maatschappelijk Verantwoord Ondernemen (MVO): Bedrijven die maatschappelijk verantwoord ondernemen streven naar winst (profit), maar houden daarbij expliciet rekening met het effect van hun activiteiten op het milieu (planet) en laten ook menselijke aspecten binnen en buiten het bedrijf (people) zwaar meewegen. Het gaat erom een balans te vinden tussen people, planet en profit, ofwel de drie p s. Wat is duurzaamheid? Naast MVO, is ook duurzaamheid een term die veel wordt gebruikt. Volgens MVO Nederland heeft duurzaamheid te maken met het streven naar een duurzame wereld, door rekening te houden met toekomstige generaties die over minstens dezelfde resources moeten kunnen beschikken als de huidige. MVO is de manier waarop ondernemers aan die duurzame wereld bijdragen. Een maatschappelijk verantwoorde organisatie streeft ernaar de balans te vinden tussen de drie p s, en doet méér dan de wet voorschrijft, zet een stapje extra. En gaat de dialoog aan met de verschillende belanghebbenden, zowel binnen als buiten de organisatie. Dus niet alleen met aandeelhouders en de ondernemingsraad, maar ook met die fanatieke belangengroepering. Transparantie over de manier van zakendoen is daarbij belangrijk. Dus ook over de dilemma s die een bedrijf tegenkomt bij het zoeken naar een balans tussen de drie p s. Denk bijvoorbeeld aan grote financiers die MVO voorstaan en tegelijkertijd sectoren financieren waar maatschappelijke discussie over bestaan, zoals bijvoorbeeld de intensieve veehouderij. Of oliemaatschappijen die te maken hebben met de negatieve effecten van het oppompen van olie in de gebieden waar dat plaatsvindt. Als bedrijf hoef je niet met alles naar buiten te komen, maar geef wel de dilemma s aan. Het jaar van de doorbraak Ik noem 2007 het jaar van de doorbraak. Mede dankzij het werk van Al Gore leeft nu wereldwijd het besef dat er iets moet gebeuren om de klimaatverandering tegen te gaan. Nederland doet het niet slecht, maar we zijn internationaal gezien geen koploper. Wel hebben we een aantal internationaal opererende bedrijven die we zeker als koploper mogen beschouwen. De naam Philips bijvoorbeeld staat nagenoeg gelijk aan duurzaamheid en innovatie. Maar als land valt er voor ons nog heel veel te doen. Onder andere op het terrein van klimaatneutraal produceren, om de CO 2 -uitstoot terug te brengen naar nul. Dat we een flinke inhaalslag moeten maken, is mede toe te schrijven aan de publieke opinie en het overheidsbeleid van de afgelopen tien jaar, waarin minder aandacht was voor het milieuthema. En daar zien we ook in het bedrijfsleven de effecten van, waaronder in de bouwsector. Kostenstijging beperkt Hoewel er steeds meer interessante initiatieven plaatsvinden, zoals op het gebied van klimaatneutraal bouwen, loopt de bouw in vergelijking met veel andere sectoren achter. Voor zaken als transparantie, bewust omgaan met materiaalgebruik en verantwoord slopen, is in deze branche pas sinds kort meer aandacht. Maar niet alleen de overheid en haar beleid van de laatste jaren, ook de sector zelf is verantwoordelijk voor de achterstand. Want die heeft, zo blijkt uit internationaal onderzoek, een redelijk vertekend beeld van zichzelf. De bijdrage van de bouwsector wereldwijd aan de CO 2 -uitstoot wordt geschat op 40%. De bouwsector zelf denkt dat dit slechts 19% is. Daarnaast overheerst de gedachte dat duurzaam bouwen leidt tot hoge bouwkosten die moeten worden terugverdiend in te hoge huurprijzen. Vertegenwoordigers uit de bouwsector schatten de extra kosten van duurzaam bouwen op 17%, terwijl de werkelijke meerkosten maar 5% bedragen. En daarin is het maatschappelijke voordeel nog niet eens meegenomen. Om deze verkeerde gedachten om te buigen, is voorlichting en discussie binnen de branche nodig. Onze ervaring is dat vooral praktische voorbeelden duidelijk kunnen maken dat duurzaam bouwen op de lange termijn juist besparingen oplevert en de leefkwaliteit bevordert. Door verschillende organisaties in de bouw, zoals de Regieraad voor de Bouw, wordt gelukkig al hard gewerkt om dit alles handen en voeten te geven. Duurzaam bouwen levert op de lange termijn besparingen op. Nu investeren is rendabeler dan wachten De toenemende schaarste aan grondstoffen en energie maakt dat we eraan moeten wennen dat we gebouwen langer moeten gebruiken. Dus laten we er dan nu alvast over nadenken hoe we dat gaan doen. Er zijn voorbeelden van bedrijven die MVO en duurzaam bouwen tot hun kernstrategie hebben gemaakt. Zoals OVG, dat zichzelf met de bouw van de Maastoren in Rotterdam en het bijbehorende energieconcept, ook internationaal op de kaart heeft gezet. Toch ligt in het programma van eisen over het algemeen vooral de aandacht op de bouw en het zo laag mogelijk houden van de kosten daarvan. Voor het beheer en onderhoud van het gebouw is, in verhouding, veel minder aandacht. Een initiële, duurzame investering in de ontwikkeling van een gebouw, kan in de beheerfase juist besparingen opleveren. Maar daar willen veel interview Willem Lageweg 16 FGH Vastgoedbericht 2008 Interview Interview FGH Vastgoedbericht 2008 17
FGH Vastgoedbericht 2008 opdrachtgevers nog niet aan. Er wordt nog altijd meer gestuurd op budget, terwijl nu investeren rendabeler is dan wachten tot later, als de energieprijzen nog hoger zijn. Kortom, als er meer integraal naar het proces zou worden gekeken, naar de bouw én naar het beheer, dan kunnen er op de lange termijn juist voordelen worden behaald. Op dat punt valt volgens mij heel veel winst te behalen. Een ander winstpunt ligt in mijn visie bij het terugbrengen van de hoeveelheid afval en nutteloos sloopmateriaal. Om van dit afval af te komen, zal in de toekomst met hogere kosten rekening gehouden moeten worden. Daarom denk ik dat ook de bouw veel winst kan halen uit het cradle-to-cradleconcept, oftewel het produceren zonder afval, door materiaal te gebruiken dat altijd kan worden hergebruikt, of weer terug de natuur in kan. Tot slot zou de sector ook door te streven naar een efficiënter werkproces een sprong in de goede richting kunnen maken. van innovatie en omzet gaat dienen. Aan duurzaamheid moet je blijven werken, steeds weer naar een volgend doel. Gore heeft de zorg voor de klimaatverandering op de kaart gezet. En nu zoeken we eigenlijk nog iemand voor people, want ook daar valt wereldwijd nog veel te verbeteren. Ook in Nederland, waar we het dankzij goede wet- en regelgeving over het algemeen goed voor elkaar hebben. Maar rondom het thema participatie liggen er zeker nog kansen en mogelijkheden. Groepen die best kunnen, maar vaak nog niet mogen meedoen worden in een schaarse arbeidsmarkt steeds interessanter. Duurzaamheid gaat steeds vaker als bron van innovatie en omzet dienen. interview Willem Lageweg Concrete, branchespecifieke oplossingen Er is zeker aandacht voor MVO, maar die is vaak nog niet verinnerlijkt. En dat geldt niet alleen voor de bouwsector. De drie p s zijn voor de meeste ondernemers nog geen mindset. Zij houden zich doorgaans wel aan de wettelijke eisen op milieu- en sociaal gebied, maar dat heeft nog weinig te maken met waarde creëren. Of bijvoorbeeld de grondstoffen die nodig zijn om een bepaald product tot stand te brengen, op een verantwoorde manier zijn gewonnen, dat leeft bij de meesten nog niet erg. Want hoe kun je hier invloed op uitoefenen? Die vraag is voor een MKB-er moeilijk te beantwoorden. De drie p s, die klinken voor veel ondernemers erg abstract. Die abstracties moeten voor hen hanteerbaar worden gemaakt. Wat kan een ondernemer met zijn inkoop- en productieproces? Daarom werken wij veel samen met brancheverenigingen, zoals met Bouwend Nederland. Zo komen we tot concrete, branchespecifieke oplossingen waar ondernemers mee aan de slag kunnen. Blijven werken Mijn overtuiging is dat MVO de nieuwe vorm van ondernemen is, die de standaard gaat worden voor de 21 e eeuw. Dat betekent dat er volop uitdagingen ontstaan, waarbij duurzaamheid steeds vaker als bron 18 FGH Vastgoedbericht 2008 Interview Interview FGH Vastgoedbericht 2008 19
Trends Krappe arbeidsmarkt beïnvloedt vraag Aan de vraagzijde van de kantorenmarkt domineert nog altijd het positieve sentiment. De jaaropname van 2,3 miljoen m² kantoorruimte in 2007 is vergelijkbaar met 2006, en ligt duidelijk boven het langjarige gemiddelde. De aanbodzijde blijft echter met problemen kampen. Er is sprake van structurele leegstand en een eenduidige oplossing om deze onderkant van de kantorenmarkt uit het slop te halen, ontbreekt. De kantoorgebonden economische sectoren profiteren van de goed draaiende Nederlandse economie. In 2007 zijn er in Nederland 168.000 banen bijgekomen en ligt het werkloosheidspercentage met iets meer dan 4% aan het begin van 2008 op een bijzonder laag niveau. Nog nooit is het aantal vacatures zo hoog geweest; eind 2007 stonden er 236.000 vacatures open. Dit aantal is dusdanig hoog dat ze momenteel niet allemaal kunnen worden ingevuld. Vooral in dienstverlenende branches als de ICT en de accountancy, is het moeilijk om gekwalificeerd personeel te vinden. De krapte op de arbeidsmarkt is een belemmering voor verdere economische groei. Een andere onzekerheid is de toenemende afvloeiing van kantoorwerkgelegenheid richting de lagelonenlanden. Ondanks de krapte op de arbeidsmarkt zijn de perspectieven voor de dienstverlenende en kantoorgebonden sectoren gunstig. De omzetgroei in de dienstverlenende sector is voor 2008 geraamd op 6%. Toch zal de totale werkgelegenheidsgroei volgens kantorenmarkt Aanbod en opname van kantoorruimte in m 2 (1985-2007) Bron: Vastgoedmarkt x 1.000 m 2 Aanbod Opname 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 20 FGH Vastgoedbericht 2008 Trends kantorenmarkt Trends kantorenmarkt FGH Vastgoedbericht 2008 21
Trends het Centraal Plan Bureau (CPB) dalen van 2,25% in 2007 naar 1,5% in 2008. Omdat de groei van kantoorgebruik wordt bemoeilijkt door de krappe arbeidsmarkt, staat de uitbreidingsvraag naar kantoorruimte in 2008 onder druk. Opname blijft gelijk De totale opname van kantoorruimte voor 2007 is uitgekomen op 2,3 miljoen m 2 en dat is evenveel als in 2006. Historisch gezien is 50% 40% 30% 20% 10% a) Grote steden > 10,000 m 2 Overig > 10,000 m 2 Minder grootschalige transacties In 2007 is het aantal grootschalige transacties van meer dan 10.000 m 2 gedaald. Deze grote transacties komen sinds 2000 vooral voort uit verhuisbewegingen van reorganiserende zakelijke dienstverleners, verzekeraars, financiële instellingen en publieke organisaties. Deze trend is vorig jaar aanmerkelijk afgezwakt. In het kleinschalige segment trok de markt juist wel aan. Opnames tot 1.000 m² namen in 2007 maar liefst 32% voor hun rekening, tegen 27% in 2006 en 28% in 2005. projecten beschikt over een bouwvergunning. Vooral in de noordvleugel van de Randstad (grofweg het gebied tussen Amsterdam, Utrecht en Almere) zit een grote hoeveelheid uitbreidingsplannen in de pijplijn. Om die reden is het initiatief van het Platform Bedrijventerreinen en Kantoren (Plabeka), een samenwerkingsverband van gemeenten in de regio Amsterdam, positief te noemen. Zij willen namelijk een deel van de plannen voor nieuwe kantoren uitstellen of zelfs schrappen. Zo wil men bewerkstelligen dat de aandacht vooral uitgaat naar locaties met de hoogste toegevoegde kantorenmarkt de hoeveelheid opgenomen kantoorruimte in 2007 nog steeds hoog. De laatste tien 0 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Dit beeld zien we ook als de transactievolumes binnen waarde en wordt het evenwicht op de lange termijn gewaarborgd. jaar ligt het gemiddelde opnameniveau de grote steden en de overige steden afzonderlijk in Nederland op circa 1,85 miljoen m². Onder invloed van de ruime markt zet de moderniseringstrend zich verder door. Kantoor- 50% b) Grote steden < 1,000 m 2 Overig < 1,000 m 2 worden bekeken. In de grote steden is het aandeel grote transacties binnen het totale transactievolume sinds 2000 structureel hoog gebleven, tussen de 25 en FGH Bank verwacht dat nieuwbouwbeslissingen steeds vaker worden genomen op basis van de marktkennis bij betrokken partijen en strengere voorverhuureisen. gebruikers verhuizen naar een modern, 40% 30%. In de overige steden schiet het aandeel groot- In vergelijking met eind jaren 90 besluiten meer ont- nieuw kantoor en laten daarbij het oude, vaak minder courante pand achter. 30% schalige transacties incidenteel omhoog, maar ligt het gemiddeld rond de 10%. Het aandeel transacties van wikkelaars om selectiever om te gaan met speculatief bouwen. Hoewel er door de hoogconjunctuur weer Het totale aanbod blijft nog steeds op een 20% minder dan 1.000 m² ligt in de grote steden rond de 20% en is redelijk stabiel. In de overige steden ligt het aan- iets meer kantoorruimte op risico wordt ontwikkeld, is er zeker geen sprake van wildgroei. Dit toont aan dat onwenselijk hoog niveau. Ondanks de 10% deel kleinschalige transacties aanzienlijk hoger. Volgens vastgoedontwikkelaars zorgvuldig naar de toekomstige relatief hoge opname is het aanbod in 2007 met minder dan een half miljoen m² gedaald, tot een niveau van 5,5 miljoen m². Dit komt neer op ongeveer 12% van de voor- 0 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 FGH Bank een goede reden om juist buiten de grote steden kantoorontwikkelingen op maat te realiseren. Marktgerichte nieuwbouw marktontwikkelingen kijken. Al geruime tijd pleit FGH Bank voor herontwikkeling van binnenstedelijke locaties tot perspectiefrijke raad. De structurele leegstand van kantoorobjecten in Nederland blijft bovendien stijgen. Volgens gegevens van de Vereniging Aandeel grootschalige (a) en kleinschalige (b) transacties in het totale transactievolume in de vier grote steden en overig Nederland (1996-2007) Bron: FGH Bank In 2007 is de hoeveelheid opgeleverde kantoorruimte toegenomen en ook de komende jaren komt er een substantiële hoeveelheid nieuwe kantoorruimte op kantoorgebieden. In dit kader passen nieuwe kantoorontwikkelingen in de buurt van de NS-stations en andere vervoersknooppunten in Nederland. Binnen alle van NEPROM (Nederlandse Project- de markt. Begin 2007 was er volgens cijfers van de vier de grote steden bestaan plannen voor de bouw ontwikkeling Maatschappijen) wordt bijna NEPROM 1,3 miljoen m² kantoorruimte in aanbouw, van kantoorruimte in de buurt van stations. Dit geldt 3 miljoen m² kantoorruimte al twee jaar bijna 45% meer dan aan het begin van 2006. Nieuw- ook voor een aantal middelgrote steden in Neder- of langer niet gebruikt. Alleen al in de vier bouw wordt in de huidige markt relatief eenvoudig land, zoals Arnhem en Breda. Terugdringing van files grote steden staat 800.000 m² kantoor- verhuurd. De hogere bouwproductie is dus te verklaren en duurzaamheid gaan een steeds grotere rol spelen ruimte langere tijd leeg. Er bestaat een meer uit het feit dat kantoorgebruikers een sterke voorkeur bij de locatiekeuzes van de gebruikers en bij investe- dan gerede kans dat een pand dat twee jaar hebben voor kwaliteit op maat. Dit leidt ertoe dat ringsbeslissingen van ontwikkelaars en beleggers in of langer in aanbod staat, het volgende jaar het bestaande aanbod maar nauwelijks daalt. Nederland. Kantoorlocaties in een stedelijke omgeving ook niet wordt verhuurd. Zeker nu blijkt Transformatie en herontwikkeling van dit bestaande en op vervoersknooppunten passen uitstekend binnen dat in een periode van hoogconjunctuur aanbod is volgens FGH Bank daarom noodzakelijk. deze maatschappelijke trend. het aanbod maar mondjesmaat afneemt. Betrokken partijen uit zowel de markt als de publieke Tot slot is er binnen de vastgoedmarkt een groeiende Vooral monofunctionele kantoorgebieden sector pakken momenteel nog zelden de handschoen focus op energiebesparing en duurzaamheid merk- met een laag voorzieningenniveau, solitair op om aan deze vernieuwingsslag invulling te geven. baar. Duurzaamheid wordt steeds meer object- gelegen kantoorpanden en kantoorruimte gebonden en uit zich in een flexibele opzet van het op bedrijventerreinen laten veel structurele Voor de langere termijn bestaat er een planvoorraad gebouw, materiaalkeuze en energiezuinige installaties. leegstand zien. van rond de 9,5 miljoen m². Ongeveer 8% van deze Maar energiebesparing is vooral een argument dat 22 FGH Vastgoedbericht 2008 Trends kantorenmarkt Trends kantorenmarkt FGH Vastgoedbericht 2008 23
Trends kantorenmarkt 24 FGH Vastgoedbericht 2008 Trends kantorenmarkt Trends kantorenmarkt FGH Vastgoedbericht 2008 25
Trends 400 350 300 250 200 150 Tophuurniveaus van kantoorruimte in Nederland 1985-2007 (in euro/m 2 ) Bron: FGH Bank centrum van Nederland. Eind vorige eeuw namen de grote steden 38% van het totale opnameniveau voor hun rekening. Dat aandeel is de laatste jaren verder gegroeid. Enerzijds heeft dit te maken met professionalisering, anderzijds met de krapte in de grote steden die inmiddels is opgelost met kwalitatief goede nieuwbouwlocaties. Maar er is ook sprake van een tegenbeweging. Back-offices worden juist vaker geconcentreerd in gebieden buiten, of aan de rand van de grote steden. De aanwezigheid van goed kantorenmarkt 100 gekwalificeerd personeel en lagere personeelskosten maken deze gebieden aantrekkelijk voor bijvoorbeeld 50 callcenters en dataverwerkingsbedrijven. Dit geeft volgens FGH Bank aan, dat de traditionele verdeling 0 van kantooractiviteiten in sectoren verandert in 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 locatiebeslissingen die genomen worden op grond van het soort activiteit binnen een onderneming. van een huurvrije periode, een financiële tegemoetkoming in de verhuizing of in de inrichting. Dit is opvallend in een periode van economische groei en een relatief grote vraag naar kantoren. Daarnaast bieden verschillende marktpartijen in toenemende mate de afkoop van bestaande huurcontracten aan of wordt de bestaande huisvesting van de gebruiker overgenomen door ontwikkelende partijen. Hiermee worden de ruime marktomstandigheden en de hevige concurrentie in de markt nog eens onderstreept. Concentratie versus ruimtelijke spreiding Concentratie binnen de Nederlandse kantorenmarkt uit zich op verschillende schaalniveaus. Dat in een aantal specifieke deelsectoren flinke reorganisaties zijn doorgevoerd, werd al eerder genoemd. Accountantsen advocatenkantoren, financiële dienstverleners en verzekeraars hebben in het recente verleden verschillende vestigingen geconcentreerd. Daarnaast vestigen steeds meer kantoorgebonden bedrijven zich in de grote steden in de Randstad. Dit geldt vooral voor hoofdkantoren en andere beslissingsgerichte bedrijfsonderdelen. In dit beeld past de in 2007 aangekondigde verhuizing van de hoofdkantoren van bijvoorbeeld Akzo Nobel, Endemol, Unibail Rodamco en Vodafone naar de regio Amsterdam. Daarmee groeit de regio Amsterdam steeds meer uit tot het zakelijke beslisspeelt aan de gebruikerskant. Volgens FGH Bank zijn deze trends een belangrijke kans voor marktpartijen om op de huidige en toekomstige marktvraag in te spelen. Verdere prijsstijging toplocaties De huurprijzen zijn het afgelopen jaar licht gestegen. Het gemiddelde huurprijsniveau steeg van e 141,-/m² in 2006 naar e 143,-/m² in 2007. Deze stijging wordt voornamelijk veroorzaakt door een huurstijging van nieuw opgeleverde kantoorobjecten en bestaande courante kantoren. In verouderde, incourante panden staan de huren onder neerwaartse druk. De hoogste huurprijzen worden, net als de afgelopen jaren, behaald aan de Zuidas in Amsterdam en op luchthaven Schiphol. Hier ligt het topniveau rond e 350,-/m². FGH Bank verwacht dat de tophuren door de grote vraag naar kwalitatief hoogwaardige nieuwbouw in 2008 iets verder zullen stijgen. Tegelijkertijd neemt het overaanbod van oudere kantoorgebouwen dusdanige vormen aan, dat de huurprijzen in dit segment onder neerwaartse druk staan. De kwaliteit van een kantoorgebouw vertaalt zich dus steeds sterker in de hoogte van de huurprijzen, met een verdere differentiatie in de markt tot gevolg. Hoewel incentives in 2007 iets zijn afgenomen, krijgen huurders nog steeds voordelen aangeboden in de vorm Ook binnen bepaalde bedrijfstakken is sprake van concentratietendensen. De toenemende bedrijvigheid en professionaliteit binnen de Nederlandse economie genereert groei in sectoren die een specifieke toegevoegde waarde leveren. Creatieve bedrijvigheid en R&D/ technologie zijn hiervan de belangrijkste voorbeelden. Deze bedrijven zoeken ruimtelijke clustering vanwege de onderlinge functionele verwevenheid en om kennis uit te wisselen. De laatste jaren zijn al dan niet planmatig, verschillende concentraties ontstaan, zoals de creatieve bedrijven aan de zuidelijke en noordelijke IJ-oevers in Amsterdam en de technologieclusters in Delft en Eindhoven. Op deze locaties ontstaat een bijzonder vestigingsklimaat met grote aantrekkingskracht. Omdat westerse economieën zich in de toekomst verder zullen professionaliseren, is het groeiperspectief voor deze locaties groot. 26 FGH Vastgoedbericht 2008 Trends kantorenmarkt Trends kantorenmarkt FGH Vastgoedbericht 2008 27
Trends Samenvatting De kantoorhoudende sectoren profiteren in 2007 van de goed presterende economie. De krappe arbeidsmarkt zorgt er echter voor dat de uitbreidingsvraag naar kantoorruimte wordt belemmerd. Aan de vraagzijde heeft de kantorenmarkt zich met een opname van 2,3 miljoen m 2, goed ontwikkeld. De grootste problemen doen zich voor aan de aanbodzijde. Vooral het structurele aanbod is onwenselijk hoog. Daardoor groeien vraag en aanbod steeds verder uit elkaar. Huurprijzen zijn in 2007 licht gestegen, vooral in het nieuwbouwsegment. De incentives dalen licht, maar worden nog steeds toegepast. De strijd om de gunst van de huurder is nog steeds hevig, er is sprake van een huurdersmarkt. Er liggen veel plannen voor nieuwe kantoorruimte. Nieuwbouwbeslissingen worden in toenemende mate genomen op basis van marktkennis bij betrokken partijen. Energiebesparing en duurzaamheid zijn belangrijke kansen voor vastgoedpartijen. Ruimtelijke concentratie speelt op verschillende niveaus in de kantorenmarkt. kantorenmarkt 28 FGH Vastgoedbericht 2008 Trends kantorenmarkt Trends kantorenmarkt FGH Vastgoedbericht 2008 29
Trends Consumentenvertrouwen onder druk De detailhandel is een sterk veranderende bedrijfstak die als geen ander wordt gekenmerkt door een starre ruimtelijke en hiërarchische structuur. Vernieuwing van locaties en vastgoedconcepten verloopt dan ook moeizaam. Met toenemende problemen aan de vraagzijde van de markt als gevolg. Nederlandse consumenten zijn gevoelig voor slecht nieuws. Volgend op het positieve beeld van de economische conjunctuur, steeg het consumentenvertrouwen in de eerste maanden van 2007 gestaag, tot een piek van 18 punten in juni. Maar aan het zorgvuldig opgebouwde vertrouwen kwam in september een abrupt einde. De stemmingsindicator daalde in een maand tijd van 15 naar -1. Daarbij vallen twee aspecten op. Nog nooit eerder daalde het vertrouwen in een maand tijd zo snel. En voor het eerst sinds mei 2006 waren er meer pessimisten dan optimisten. Vooral de crisis op de internationale financiële markten en de gevolgen daarvan voor de economie, baren consumenten grote zorgen. Dat blijkt ook uit de onderliggende indicatoren. In het bijzonder over de verwachting voor de komende twaalf maanden zijn consumenten sceptisch. Langzaam maar zeker tast de vertrouwensbreuk ook de koopbereidheid aan. Steeds minder consumenten vinden het momenteel een geschikt moment voor het doen van grote aankopen. De ontwikkeling van het consumentenvertrouwen is winkelmarkt Ontwikkeling consumentenvertrouwen (1988-2007) Bron: CBS Consumentenvertrouwen Economisch klimaat Koopbereidheid 40 20 0-20 -40-60 -80 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 30 FGH Vastgoedbericht 2008 Trends winkelmarkt Trends winkelmarkt FGH Vastgoedbericht 2008 31
Trends opmerkelijk. De situatie op de arbeidsmarkt is namelijk rooskleurig. De werkloosheid is ook in 2007 verder gedaald, en in veel sectoren is sprake van krapte. Hierdoor stijgen de contractlonen, terwijl de kans op (langdurige) werkloosheid gering is. Het lagere vertrouwen heeft zich nog niet vertaald in een daling van de feitelijke uitgaven. Maar alertheid blijft nodig. Tussen het vertrouwen en de feitelijke consumptie bestaat namelijk een relatie, zeker als het gebrek aan En dat terwijl de expansieplannen bij retailers groot zijn. Als reactie daarop stijgen de huurprijzen voor winkelruimte. Op de beste locaties in Amsterdam, de duurste stad in Nederland, zijn de huurprijzen opgelopen tot ruim e 2.000,-/m². Voor kleine metrages liggen de huurprijzen zelfs nog iets hoger. Ook in andere grotere steden stijgen de huurprijzen op de toplocaties. Overigens niet altijd als gevolg van een tekort aan winkels. Ook verbetering van de kwaliteit van de omgeving, Aanbod en opname van winkelruimte in m 2 (2003-2007) Bron: Vastgoedmarkt 900.000 800.000 700.000 Aanbod Opname winkelmarkt vertrouwen langere tijd aanhoudt. Toch verwacht FGH Bank niet direct een daling van de winkelbestedingen, behalve als de kredietcrisis in 2008 grip krijgt op onder meer door hoogwaardige nieuwbouw, heeft een positief effect op de winkelhuren. De ontwikkeling op de A-locaties staat in contrast met 600.000 500.000 de reële economie. Krapte door onvoldoende kwaliteit de locaties die daarbuiten vallen. Hier blijft de vraag matig, en de veelal lokale winkeliers kunnen de hoge huurprijzen veel moeilijker betalen. Maar zij geven wel 400.000 300.000 Beleggers in A1-winkelvastgoed beleven gouden tijden. kleur aan de lokale markt, en hebben alleen al om 200.000 De vraag bij retailers is groot, terwijl het aanbod niet of nauwelijks voor handen is. De opname van circa die reden een belangrijke plaats in de lokale winkelstructuur. Hierop zijn overigens wel uitzonderingen. 100.000 500.000 m² in 2007 weerspiegelt dan ook niet de feitelijke vraag in de markt. Ten opzicht van een jaar In sommige steden, waaronder Amsterdam en Rotterdam, zijn zeer aantrekkelijke winkelgebieden 0 2003 2004 2005 2006 2007 eerder is namelijk sprake van een daling van bijna 20%. buiten het kernwinkelgebied te vinden, die door specialisatie een goede ontwikkeling doormaken met voorbeeld een groot tekort aan grotere winkelunits. Tophuurniveaus van winkelruimte in Nederland 1988-2007 (in euro/m 2 ) Bron: FGH Bank positieve invloed op de huurprijzen. Het aanbod op de vrije markt is in 2007 toegenomen Upgrading van de voorraad, in combinatie met het samenvoegen van bestaande winkels, voorziet in de vraag bij retailers. Ook nieuwbouw van grootschalige 2.000 en bedraagt momenteel circa 848.000 m². De parallel ruimtes is een optie, maar wel met het besef dat dit 1.800 met de vraagzijde is duidelijk; vooral de minder aantrekkelijk gelegen winkelpanden worden te huur mogelijk op andere locaties in de (binnen)steden tot omzetverlies leidt. Meer meters zijn dus niet per 1.600 aangeboden. Een situatie die in vergelijking met vorige jaren niet wezenlijk is veranderd, maar blijkbaar ook definitie een oplossing. Er moet vooral selectief naar het type winkel worden gekeken. 1.400 niet wordt opgelost. Voor creatieve onwikkelaars met 1.200 1.000 toekomstvisie liggen daar kansen. Renovatie en herontwikkeling wenselijk Het tekort aan eersteklas winkelruimte roept de vraag Dit geldt ook voor de locaties aan de randen van steden. Ontwikkelaars zien kansen om met nieuwe concepten in te spelen op de trends van toenemende mobiliteit, vergrijzing, parkeerdruk in binnensteden en 800 op of er een inhaalslag moet plaatsvinden door meer meer vrije tijd. Maar ontwikkelingen, en vooral intro- 600 meters te ontwikkelen. In de visie van FGH Bank is er niet zozeer behoefte aan extra meters, maar wel ducties van nieuwe concepten, worden op voorhand al bijna onmogelijk gemaakt. Dit komt allereerst door 400 aan meters die voldoen aan de behoefte in de markt. Sinds de jaren 50 is er in Nederland gemiddeld circa de sterke hiërarchische opzet van de winkelstructuur, die ook is terug te vinden in het ruimtelijke beleid. 200 380.000 m 2 winkelruimte ontwikkeld. Dit heeft geleid De tweede oorzaak bestaat uit belanghebbenden 0 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 tot de huidige voorraad van ruim 27 miljoen m 2. Een dergelijk jaarlijks nieuwbouwvolume is in de komende jaren niet nodig. Waar wel behoefte aan bestaat, die uit vrees voor omzetverlies of aantasting van de kwaliteit van een omgeving, een sterke lobby voeren om vernieuwende concepten te dwarsbomen. Zo is is selectieve nieuwbouw. In de binnensteden is bij- er het restrictieve beleid voor perifere detailhandels- 32 FGH Vastgoedbericht 2008 Trends winkelmarkt Trends winkelmarkt FGH Vastgoedbericht 2008 33
Trends vestigingen (PDV) en grootschalige detailhandel (GDV). Ook nieuwe concepten, zoals de factory outlet centers (FOC s), ondervonden bij de introductie veel tegenwerking. Terwijl de praktijk uitwijst dat deze winkelcentra wel degelijk bestaansrecht hebben. En nu er voor diverse plaatsen (Geldermalsen, Venlo, Tilburg) plannen zijn (geweest) voor een megamall naar buitenlands voorbeeld, wordt de consument wederom buitenspel gezet. Nederland heeft geen behoefte aan meer winkelmeters, maar wel aan meters die de winkelstructuur meer variatie geven. Om variatie buiten de bestaande winkelstructuren aan te brengen, blijkt echter bijna onmogelijk. Dit alles houdt de winkelmarkt af van de broodnodige vernieuwing. Aantal onlineshoppers blijft groeien Het afgelopen jaar is het aantal webwinkels in Nederland verdubbeld. Volgens cijfers van Shopnet.nl zijn er circa 5.500 internetwinkels actief. De onlineomzet in Nederland is in 2007 gegroeid met 38%. Het aantal Nederlanders dat online-aankopen doet is hiermee wederom explosief gestegen. Maar liefst 800.000 consumenten deden vorig jaar voor het eerst een online-aankoop. In totaal kochten 6,2 miljoen klanten online. Volgens cijfers van Thuiswinkel.org, de branchevereniging voor thuiswinkels in Nederland, ligt de omzet van thuiswinkelen boven de e 3 miljard per jaar. Kleding is de populairste aankoop van de Nederlandse online-consument, gevolgd door boeken, vakanties, cd s en dvd s. Het aantal Nederlanders dat online koopt, zal naar verwachting de komende jaren groeien naar tien miljoen. De grenzen van het potentieel van dit koopkanaal zijn dus nog lang niet bereikt. Uit onderzoek van het Ruimtelijk Planbureau (RPB) blijkt dat de snelle toename van internetaankopen een verschuiving in het winkellandschap zal gaan opleveren. De invloed zal vooral merkbaar zijn in branches waar een fysieke winkel nauwelijks een toegevoegde waarde heeft. Steeds vaker gaan klanten eerst in de winkel een product bekijken om het vervolgens via het internet te kopen. Wil een retailer goed blijven meedoen, dan zal hij op deze trend moeten inspelen. In de visie van FGH Bank zal internet de winkel als belangrijkste verkoopkanaal in de meeste branches kunnen versterken. Opmars brandstore zet door A-merken hebben een sterke positie in de markt. Ze bieden consumenten vertrouwen, maar ook een identiteit. Het merk staat voor een bepaalde beleving, een gevoel dat het individu aanspreekt. Veel producenten van A-merken proberen op deze manier de andere merken voor te blijven. Steeds meer fabrikanten van deze merken zijn overgegaan op de introductie van brandstores. Winkels waar exclusief het A-merk wordt verkocht. De concurrentie tussen de producenten en de detailhandel is hierdoor groter geworden, met als inzet de belangrijke winkel op de A1-locatie. Hoe meer ruimte er beschikbaar is voor het merk, hoe groter het verkoopperspectief. Brandstores zijn een vertrouwd onderdeel van de Nederlandse winkelstraten geworden, en het aantal neemt verder toe. Bedrijven als Nike, Puma, Diesel en Apple hebben al diverse vestigingen. Nieuwkomers zijn onder meer Le Coq Sportif en Crocs. Ook in warenhuizen als Bijenkorf en Vroom & Dreesmann komt deze trend terug, in de vorm van het shop-in-shop -concept. Om hun merk sterker te positioneren, huren producenten van merken winkelmeters in bestaande warenhuizen. De opmars zet zich dus voort en brandstores lijken voor producenten een belangrijk afzetkanaal. Door de hoge vraag blijft de concurrentie op A-locaties groot; zowel tussen producenten onderling als tussen productenten en detailhandel. FGH Bank verwacht dat als gevolg hiervan de huurprijzen op A-locaties voor winkels hoog blijven. Narrowcasting: doelgerichte marketing Een sterk opkomende trend in de winkelmarkt is narrowcasting: via audiovisuele displays worden één of meer specifieke doelgroepen benaderd, op een specifieke plaats en op een specifiek moment. De inhoud is op maat gesneden voor de ontvanger. Er wordt gebruik gemaakt van digitale schermen, lcd- of plasmaschermen in (semi-) openbare ruimtes als winkels, horecagelegenheden, tijdens evenementen en in het openbaar vervoer. Narrowcasting is het tegenovergestelde van broadcasting, de meer traditionele wijze waarop reclameboodschappen worden overgebracht. Narrowcasting heeft de afgelopen jaren een enorme vlucht genomen. Vooral de retailmarkt, op zoek naar continue optimalisatie en vernieuwing, maakt er gretig gebruik van. Volgens recente cijfers hangen er nu meer dan 15.000 beeldschermen in Nederlandse winkels. Hiermee is de retailsector de grootste gebruiker van deze technologie in Nederland. De grootste retailer in Nederland op het gebied van narrowcasting is MediaMarkt. Het elektronicabedrijf beschikt over een groot aantal (eigen) schermen. Het kanaal biedt entertainment, informatie en commercials. Per vestiging wordt er lokale inhoud getoond en worden commercials verzorgd. Narrowcasting heeft als voordeel dat de informatieoverdracht naar de klanten veel efficiënter wordt. In het voorbeeld van MediaMarkt is narrowcasting een integraal onderdeel van de formule en speelt het een cruciale rol in de merkuitstraling van de winkels. winkelmarkt 34 FGH Vastgoedbericht 2008 Trends winkelmarkt Trends winkelmarkt FGH Vastgoedbericht 2008 35
Trends Samenvatting Het consumentenvertrouwen laat in 2007 een tweeslachtig beeld zien. Het optimisme in de eerste maanden van het jaar is sinds september sterk gedaald. Consumenten hebben meer twijfels over de economie in de komende periode. Toch hebben zij vorig jaar meer geconsumeerd dan in 2006. In 2007 is er circa 500.000 m² opgenomen in de vrije winkelmarkt. Ten opzicht van een jaar eerder is dit een daling van bijna 20%. Het aanbod van winkelruimte is in 2007 toegenomen en bedraagt momenteel circa 848.000 m². Huurprijzen laten een opwaartse trend zien. De huren stijgen vooral op A1-locaties. Op B- en C-locaties is de groei gering. De tophuren liggen op circa e 2.000,-/m². Het renoveren en herontwikkelen van bestaande winkels in de toekomst is een grote uitdaging. De detailhandel is aan veranderingen onderhevig en hier zal het beleid van lokale overheden op moeten inspelen. Ontwikkelaars zien kansen om met nieuwe concepten in te spelen op de trends van toenemende mobiliteit, vergrijzing, parkeerdruk in binnensteden en meer vrije tijd. De sterke hiërarchische opzet van de winkelstructuur en het ruimtelijke beleid maken de uitvoering ervan vaak moeilijk, zo niet onmogelijk. De online-omzet in Nederland is in 2007 gegroeid. Het aantal Nederlanders dat online aankopen doet, is eveneens explosief gestegen. De opmars van brandstores zet door en lijkt hierdoor het nieuwe afzetkanaal voor de toekomst. Narrowcasting heeft de afgelopen jaren een enorme vlucht genomen. winkelmarkt 36 FGH Vastgoedbericht 2008 Trends winkelmarkt Trends winkelmarkt FGH Vastgoedbericht 2008 37