Grondexploitatie Westeremden Definitief GRONTMIJ EXPLOITATIE RAPPORTEN
Grondexploitatie Westeremden Definitief Gemeente Loppersum Grontmij Nederland bv Assen, 5 april 2012
Verantwoording Titel : Grondexploitatie uitbreiding Westeremden Subtitel : Projectnummer : 308152 Referentienummer : 308152 Revisie : 01 Datum : 5 april 2012 Auteur(s) : S.J.M. Veenhuis E-mail adres : suzan.veenhuis@grontmij.nl Gecontroleerd door : G.J. Haisma Paraaf gecontroleerd : Goedgekeurd door : M.J.R. Braaksma Paraaf goedgekeurd : Contact : Stationsplein 12 9401 LB Assen Postbus 29 9400 AA Assen T +31 592 33 88 99 F +31 592 33 06 67 noord@grontmij.nl www.grontmij.nl Pagina 2 van 9
Inhoudsopgave 1 Inleiding... 4 2 Uitgangspunten exploitatie... 5 2.1 Verwerving... 5 2.2 Plankosten... 5 2.3 Bouw- en woonrijp maken... 5 2.3.1 Werkzaamheden Huizingerweg... 5 2.3.2 Werkzaamheden zijstraat... 5 2.3.3 Overige kosten... 5 2.4 Voorbereiding en toezicht... 5 2.5 Onvoorzien... 5 2.6 Fonds herstructurering... 6 2.7 Verkoopkosten... 6 2.8 Fasering...6 3 Woningbouw en opbrengsten... 7 3.1 Woningbouw... 7 3.2 Overige opbrengsten... 8 4 Berekening en resultaat... 9 Bijlage 1: Grondexploitatie Westeremden Pagina 3 van 9
1 Inleiding Het plan bestaat uit een bebouwingslint aan de noordzijde van de Huizingerweg in de oostelijke richting tot aan de kruising van de Vierburenweg. In de grondexploitatie is uitgegaan van maximaal 14 woningen. Het type kavel is uitwisselbaar en zal naar behoefte worden ingevuld. Er zijn inmiddels zeven kavels verkocht. Pagina 4 van 9
2 Uitgangspunten exploitatie 2.1 Verwerving Alle gronden zijn al in eigendom van de gemeente (voormalige volkstuinen). Er zijn geen verwervingskosten. 2.2 Plankosten Aan plankosten is inmiddels een bedrag van 22.312,- besteed. Voor de komende jaren wordt een bedrag van jaarlijks 3.000,- verwacht. Het betreft kosten voor de actualisatie van de grondexploitatie en projectleiding. Het bestemmingsplan is gereed. Er is een bedrag van 47.104,- uitgekeerd aan planschade. 2.3 Bouw- en woonrijp maken 2.3.1 Werkzaamheden Huizingerweg Deze werkzaamheden zijn gegund aan Koninklijke Sjouke Dijkstra. De werkzaamheden aan de Huizingerweg zijn gereed. 2.3.2 Werkzaamheden zijstraat De zijstraat om de twee onder een kappers te ontsluiten is in 2009 bouwrijp gemaakt. De zijstraat moet nog woonrijp gemaakt moeten worden. De kosten bedragen 20.000,-. 2.3.3 Overige kosten Voor het totale gebied geldt dat het groen en de inritten nog aangelegd moeten worden. De kosten zijn als volgt onderverdeeld: Inritten 9.843,- Aanleg groen 11.000,- 2.4 Voorbereiding en toezicht Voorbereiding en toezicht is een percentage van 15 % over de kosten van het bouw- en woonrijp maken. Er is een bedrag van 53.000,- besteed. Voor de komende jaren wordt nog een bedrag van 6.000,- verwacht. 2.5 Onvoorzien De onvoorziene werkzaamheden zijn mogelijk in het kader van riolering, waterbeheer, grondbalans, bodemvervuiling, etc. Een post onvoorzien zorgt ervoor dat dergelijke tegenvallers niet direct ten laste van het resultaat hoeven worden gebracht. De post onvoorzien is door ons gesteld op 10% over de kosten van het bouw- en woonrijp maken. Pagina 5 van 9
2.6 Fonds herstructurering Uit het nieuwbouwplan zal een bedrag van 140.865,- ten goede komen van het fonds herstructurering. Dit is een bedrag van 15,- over het uitgeefbare oppervlak. 2.7 Verkoopkosten De verkoopkosten zijn 1 % van de totale opbrengsten. 2.8 Fasering Er is uitgegaan van de volgende uitgangspunten: Het woonrijp maken van de zijstraat staat in de planning voor 2014. De overige kavels worden in de komende 6 jaar tijd verkocht. In 2017 wordt de laatste kavel verkocht en worden de laatste werkzaamheden uitgevoerd. Pagina 6 van 9
3 Woningbouw en opbrengsten 3.1 Woningbouw De huidige kavelindeling ziet er als volgt uit: Op het linker plandeel zijn volgens het bestemmingsplan 5 woningen toegestaan. Er zijn al 3 twee onder één kappers verkocht. De tweede helft van de twee onder één kapper die in 2011 verkocht is, volgt in 2012 ( kavels Veenstra deel B). Volgens het bestemmingsplan is er nog 1 kavel uit te geven. Dit is kavel 1, 2 en 3 samen, met een oppervlakte van 2.304 m². Mocht er geen vraag zijn naar deze kavel dan bestaat de mogelijkheid deze kavel te splitsen. Het bestemmingsplan zal dan gewijzigd moeten worden. De opbrengsten uit kavelverkoop zien er als volgt uit: Vrijstaande kavels Oppervlakte Prijs Totaal 1 694 115 79.810 2 713 115 81.995 3 897 115 103.155 6 913 115 104.995 7 937 115 107.755 8 950 112 106.835 verkocht 8a 840 105 87.850 optie verkoopprijs/ gecorrigeerd i.v.m optiegelden 9 928 108 100.019 verkocht 2/1 kap woningen Oppervlakte Prijs Totaal 1 244 115 28.060 verkocht 2 354 115 40.710 verkocht 3 419 115 48.185 verkocht 4 280 115 32.200 verkocht B 251 115 28.865 verkocht B 317 115 36.455 optie Veenstra D 654 115 75.210 optie Veenstra 9.391 1.062.099 Bouwbedrijf Veenstra heeft de eerste twee kavels (A en C) ontwikkeld en geeft nu een vervolg aan de kavels B en D.
In totaal is een bedrag van 9.000,- ontvangen aan optiegeld voor kavel 8a. De verwachting is dat de optienemer de kavel in 2012 afneemt. Bij afname van de kavel worden deze optiegelden verrekend. 3.2 Overige opbrengsten Naast de opbrengsten uit kavelverkopen zijn er nog de volgende opbrengsten in de boekwaarde opgenomen: Planschade 900,- Opties 5.250,- Bij het indienen van een planschade verzoek betaald de verzoeker 300,-. Indien de verzoeker in het gelijk wordt gesteld wordt het bedrag terugbetaald. Voor opties geldt dat deze bij afname van de grond verrekend worden met de verkoopprijs. Pagina 8 van 9
4 Berekening en resultaat Als basis voor de exploitatieberekening dient de opgestelde begroting. Deze begroting is in de tijd uitgezet door kosten en opbrengsten te faseren. Alle genoemde bedragen in de begroting hebben 1-1-2012 als prijspeil en zijn exclusief BTW. Over de exploitatieperiode wordt over kosten een percentage van 1,5 % gehanteerd. Over de opbrengsten wordt geen inflatie gerekend. Op basis van de fasering worden de prijzen jaarlijks verhoogd met het desbetreffende percentage. In de cashflow berekening (zie bijlage 1 ) worden jaarlijkse kosten en opbrengsten (incl. inflatie) gesommeerd. Over zowel een negatief als positief saldo wordt een rente van 5,5 % gerekend. Het resultaat van deze berekening is een positieve grondexploitatie met een saldo van 585.000,- op 31-12-2017 (eindwaarde). De eindwaarde wordt teruggerekend naar de contante waarde per 1-1-2012. De contante waarde op 01-01-2012 bedraagt 402.000,-( positief saldo). In de onderstaande tabel worden de verschillen met vorig jaar weergegeven. 2011 2012 Verschil Eindwaarde 604.634 585.277-19.357 Contante waarde 415.647 402.341-13.306 De verschillen zijn te verklaren doordat de kosten iets hoger zijn uitgevallen dan begroot en dat ten opzichte van het voorgaande jaar er 1 kavel minder verkocht is dan waar in de vorige exploitatie rekening mee gehouden is. Pagina 9 van 9
Bijlage 1 Grondexploitatie Westeremden Pagina 10 van 9
Project Grex Westeremden Resultaat: Uitgangspunten: onderdeel Grondexploitatie kosten 586.709 V&T 15,0% datum vrijdag 16 maart 2012 inflatie invloed kosten 6.790 Plankosten 15,0% versie 1.0 opbrengsten 1.073.499 Verkoopkosten 1% Complexnummer 308152 inflatie invloed opbrengsten 0 Onvoorzien 10% project saldo met inflatie 480.000 Afdracht fonds herstructurering 15,00 Parameters: indexatie kosten 1,50% renteinvloed 105.277 indexatie grondopbrengsten 0,00% indexatie subsides en bijdragen 0,00% Eindwaarde per 31-12-2018 585.277 rentepercentage 5,50% Contante Waarde per 1-1-2012 402.341 Startdatum exploitatie 01-01-2012 Looptijd exploitatie 7 jaar Einddatum exploitatie 31-12-2018 Prijspeil datum 01-01-2012 Valuta euro's (excl. BTW) BTW percentage 19,00% B E G R O T I N G KOSTEN Jaartal Totaal Boekwaarde 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Volgnr. van het jaar generaal - 1 2 3 4 5 6 Verwerving Planontwikkeling 40.312 22.312 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 3.000 Planschade 47.104 47.104 0 Bouwrijp en woonrijpmaken 211.705 211.705 Verharding zijstraat 20.000 20.000 Aanleg groen 11.000 0 11.000 Inritten 9.843 2.163 2.304 2.304 768 768 768 768 0 Voorbereiding en toezicht 58.862 53.060 346 346 3.115 115 115 1.765 Risico/onvoorzien 8.009 4.141 230 230 2.077 77 77 1.177 Afdracht fonds herstructurering 140.865 50.486 15.063 15.063 15.063 15.063 15.063 15.063 Promotie en verkoopkosten 6.156 500 879 798 820 1.032 1.050 1.078 Beheerkosten 12.916 3.916 1.500 1.500 1.500 1.500 1.500 1.500 Rente (boekwaarde) 19.938 19.938 Totaal kosten excl. inflatie 586.709 415.324 23.322 23.241 46.343 21.555 21.573 35.351 Totaal kostenstijging a.g.v. inflatie 6.790 0 0 349 1.401 985 1.324 2.732 Totaal kosten incl. inflatie 593.499 415.324 23.322 23.590 47.744 22.539 22.897 38.083 OPBRENGSTEN Jaartal Totaal Boekwaarde 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Volgnr. van het jaar generaal - 1 2 3 4 5 6 Verkoop kavels 0 Verkoop kavel 8 106.835 106.835 Verkoop kavel 9 100.019 100.019 Verkoop overige vrijstaande kavels 565.560 0 87.850 79.810 81.995 103.155 104.995 107.755 Verkoop overige 2/1 kap kavels 149.155 149.155 Kavels Veenstra 140.530 28.865 36.455 75.210 Overige opbrengsten 0 0 0 0 0 0 0 0 Opbrengst opties 10.500 10.500 Opbrengst planschade 900 900 Totaal opbrengsten excl.inflatie 1.073.499 396.274 124.305 155.020 81.995 103.155 104.995 107.755 Totaal opbrengstenstijging a.g.v. inflatie 0 0 0 0 0 0 0 0 Totaal opbrengsten incl. inflatie 1.073.499 396.274 124.305 155.020 81.995 103.155 104.995 107.755 D Y N A M I S C H E E I N D W A A R D E B E R E K E N I N G Jaartal Boekwaarde 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Volgnr. van het jaar - 1 2 3 4 5 6 Cashflow -19.050 100.983 131.430 34.251 80.616 82.098 69.672 rentekosten / rentebaten 0-1.048 4.449 11.922 14.462 19.691 25.289 fase valt binnen de planperiode WAAR WAAR WAAR WAAR WAAR WAAR WAAR Stand ultimo 31-12 -19.050 80.885 216.764 262.937 358.014 459.803 554.765 printdatum: 6-4-2012 om 11:42 Westeremden2012.xls