Voortgangsrapportage woningbouw Noord-Brabant - stand van zaken anno 2007/2008
Voortgangsrapportage woningbouw Noord-Brabant stand van zaken anno 2007/2008 Inhoudsopgave 1. Herstel van de woningbouwproductie 3 2. Feitelijke gereedmeldingen blijven achter bij afgegeven bouwvergunningen 4 3. Na versnelling is continuïteit nu dé opgave 5 4. Provinciale rol 6 5. Thema s op de woningmarkt vandaag de dag 10 5.1 Onvoldoende harde plancapaciteit voor de korte termijn 11 5.1a Flexibiliteit in planontwikkeling 11 5.2 Mismatch tussen vraag en aanbod 13 5.2a Veel appartementen 13 5.2b Weinig goedkope koopwoningen 15 5.2c Minder particulier opdrachtgeverschap 16 5.3 Opgaven op het vlak van wonen met zorg en welzijn 17 6. Agenda 2008 18 Bijlagen 20 Noten 23 ------------------------------------------------------------------------------------------------ Voortgangsrapportage woningbouw Noord-Brabant - stand van zaken anno 2007/2008 Provincie Noord-Brabant, januari 2008 Redactie en nadere inlichtingen: Niek Bargeman 073-6812374 - nbargeman@brabant.nl Maaike van Bakel 073-6812372 - mvbakel@brabant.nl Provincie Noord-Brabant Directie Ruimtelijke Ontwikkeling en Handhaving Bureau Ontwikkeling en Regie -2-
Voortgangsrapportage woningbouw Noord-Brabant stand van zaken anno 2007/2008 1. Herstel van de woningbouwproductie Na een aantal magere bouwjaren met als dieptepunt 2003, toen de woningvoorraad met slechts 5.600 woningen toenam lijkt de woningbouwproductie in Noord-Brabant weer aan te trekken. Ligt de (netto) groei van de Brabantse woningvoorraad in 2006 alweer op 9.300 woningen, op basis van het aantal afgegeven bouwvergunningen zou voor 2007 een groei verwacht mogen worden van ca. 11.700 en in 2008 van 10.800 woningen. De eerste indicaties voor 2009 laten weer een groei zien van iets boven de 11.000 woningen (figuur 1). Figuur 1. Groei woningvoorraad Noord-Brabant, 1998-2012 14.000 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 feitelijke groei prognose 2005 * verwachte groei ** Bron: 'Monitor bevolking en wonen' (december 2007), Provincie Noord-Brabant 0 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 * bron: 'De bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant, actualisering 2005' 1). ** de verwachte groei is bepaald op basis van het aantal afgegeven bouwvergunningen (waarbij ervan is uitgegaan dat de periode tussen het verlenen van een bouwvergunning en de oplevering van een woning 1½ jaar is) en rekening houdend met de (verwachte) sloop van woningen. De ontwikkeling van de stagnatie-indicator (SI), een van de indicatoren uit de provinciale monitor bevolking en wonen, bevestigt het beeld dat de woningbouw in Brabant aantrekt (tabel 1). De SI-2009 is uitgekomen op 89. Dit betekent dat tussen 2005 en 2009 naar verwachting 89% van de vooruit berekende groei van de woningvoorraad 1 wordt gerealiseerd, ofwel 38.600 van de benodigde 43.500 woningen 2. De eerste indicaties van de SI- 2010 3 laten een verdere verbetering zien naar een score van 92. Dat wil zeggen dat tussen 2005 en 2010 een groei wordt verwacht van 49.800, 92% van de benodigde 54.400 woningen. Wel laat ook de ontwikkeling van de stagnatie-indicator zien, dat het herstel van de woningbouwproductie wat afvlakt (figuur 2). Wat de mate van stagnatie betreft valt op, dat de landelijke regio s iets beter scoren dan de stedelijke regio s. De stagnatie-indicator 2009 staat in de landelijke regio s op 91. Dit betekent dat de groei van de woningvoorraad hier in de periode 2005 tot 2009 nog 9% onder het niveau van de provinciale prognose-uitkomsten ligt. De stedelijke regio s, die natuurlijk wel een verhoudingsgewijs grotere (opvang)taakstelling hebben, blijven naar verwachting zo n 12% achter bij de prognoses (S.I.-2009 = 88). Ook regionaal bezien bestaan er verschillen in de mate van stagnatie. Zo scoren de regio s Midden-West- en Noordoost-Brabant beter dan Zuidoost-Brabant. In Midden-West-Brabant is de S.I.-2009 uitgekomen op een score van 94, in Noordoost-Brabant op 92. In Zuidoost-Brabant (S.I.-2009 = 78) blijft de groei (nog) wat meer achter bij de prognoses, hoewel het beeld zich ook hier verbetert. Van alle Brabantse gemeenten en van de verschillende stedelijke en landelijke regio s is de stagnatie-indicator 2009 en een eerste indicatie van de stagnatie-indicator 2010 terug te vinden in bijlage 1a en 1b. -3-
Tabel 1. Ontwikkeling stagnatie-indicator (S.I.) - Noord-Brabant S.I. 2006 S.I. 2007 S.I. 2008 S.I. 2009 S.I. 2010 (eerste indicatie) Noord-Brabant 61 74 85 89 92 Stedelijke regio's 67 73 85 88 90 Landelijke regio's 46 75 86 91 96 Midden-West-Brabant 72 76 89 94 98 Noordoost-Brabant 60 76 91 92 95 Zuidoost-Brabant 49 69 75 78 80 Bron: 'Monitor bevolking en wonen' (december 2007), Provincie Noord-Brabant De stagnatie-indicator (S.I.) geeft aan in welke mate de tot 2006, 2007, 2008, 2009, respectievelijk 2010 vooruit berekende groei van de woningvoorraad - vanaf het startjaar (2005) van de meest recente prognose 1) - naar verwachting ook daadwerkelijk gerealiseerd wordt. Figuur 2. Ontwikkeling stagnatie-indicator Noord-Brabant 110 100 90 85 89 86 88 89 92 80 74 70 60 61 50 40 S.I. 2006 S.I. 2007 S.I. 2008 S.I. 2009 S.I. 2009 S.I. 2009 S.I. 2009 S.I. 2010 t/m 1e kwart. t/m 2e kwart. t/m 3e kwart. t/m 4e kwart. t/m 1e kwart. (juli '03-juni '04) (juli '04-juni '05) (juli '05-juni '06) (juli '06-sept. '06) (juli '06-dec. '06) (juli '06-mrt '07) (juli '06-juni '07) (juli '07-sept. '07 ) De stagnatie-indicator (S.I.) geeft aan in welke mate de tot 2006 t/m 2010 vooruit berekende groei van dewoningvoorraad - vanaf het startjaar (2005) van de meest recente prognose 1) - naar verwachting ook daadwerkelijk gerealiseerd wordt. 2. Feitelijke gereedmeldingen blijven achter bij afgegeven bouwvergunningen Dat het aantal afgegeven bouwvergunningen een goede indicatie is voor het uiteindelijk aantal opgeleverde woningen (1½ jaar later) blijkt duidelijk uit figuur 3. 2007 lijkt echter van dit beeld af te (gaan) wijken. De verwachte verdere groei van de nieuwbouwproductie 4 blijkt in ieder geval nog niet uit het (feitelijke) aantal gereedmeldingen over de eerste negen maanden van dit jaar. Omgerekend naar een jaarproductie, dat wil zeggen de laatste 12 maanden waarover gegevens bekend zijn, lijkt de nieuwbouw in 2007 eerder uit te komen op een niveau vergelijkbaar met de productie in 2006 (±11.000). Uiteraard kan het vierde kwartaal van 2007 het beeld nog enigszins anders kleuren, maar er zijn inmiddels ook tekenen die de (eerdere) groeiverwachtingen voor 2007 wat doen temperen. Hierbij speelt bijvoorbeeld een rol dat, met het oog op nieuwe bouwregelgeving omtrent energieprestatienormen, in de maanden voorafgaand aan 1 januari 2006 een flink aantal (extra) bouwvergunningen afgegeven. Uitgaande van de veronderstelling dat tussen de afgifte van een bouwvergunning en de oplevering van een woning 1½ jaar zit, zou dit in 2007 tot een forse oplevering van woningen moeten leiden. Verwacht mag echter worden dat een deel van deze bouwvergunningen meer gespreid over de eerstkomende jaren wordt 'verzilverd'. Waarmee de verwachte piek in 2007 (zie ook figuur 1) wat wordt afgevlakt en ook de teruggang in groei in de jaren hierna wat minder wordt. -4-
Belangrijk zijn ook de aanwijzingen hierna wordt op dit aspect nog uitvoerig ingegaan dat vraag en aanbod op de woningmarkt (steeds) minder goed matchen. In de praktijk leidt dit er toe, dat afgegeven vergunningen (voorlopig nog) niet worden omgezet in de bouw van woningen, dat de (gemiddelde) tijd tussen de afgifte van een bouwvergunning en de oplevering van een woning oploopt 5 en dat de voorraad nog gereed te komen woningen 6 groeit. Ook is van belang, en daarmee komen we op het derde aspect dat van invloed is op de divergentie tussen afgegeven bouwvergunningen en gereed gemelde woningen, dat zich een toenemend aantal knelpunten manifesteert in de (uiteindelijke) realisatiefase van woningbouwprojecten. Dit blijkt uit de Knelpuntenmonitor Woningproductie 2007 van Onderzoeksinstituut OTB 7. In 2007 wordt de top-10 van stijgers van door marktpartijen en gemeenten ervaren knelpunten gedomineerd door knelpunten in de realisatiefase. Het gaat dan vooral om onvoldoende gekwalificeerd (uitvoerend en directievoerend) personeel, stijging van bouwkosten en gebrek aan bouwmaterieel. Het OTB-onderzoek wijst in dit verband ook op het (toenemende) knelpunt van een ongunstige prijskwaliteitsverhouding door hoge bouwkosten in de verkoopfase. Figuur 3. Afgegeven bouwvergunningen en opgeleverde woningen 17.000 16.000 15.000 14.000 13.000 12.000 11.000 10.000 9.000 8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 verwachte nieuwbouw o.b.v. afgegeven bouwvergunningen feitelijke nieuwbouw Bij het bepalen van de verwachte nieuwbouw op basis van het aantal afgegeven bouwvergunningen is ervan uitgegaan dat de periode tussen het verlenen van een bouwvergunning en de oplevering van een woning 1½ jaar is. De verwachte nieuwbouw in 2009 is een eerste indicatie. De feitelijke nieuwbouw in 2007 betreft het aantal gereedgemelde woningen over de periode oktober 2006 t/m september 2007 3. Na versnelling is continuïteit nu dé opgave Nu de woningbouw weer op gang is gekomen zij het soms nog wat haperend is het vervolgens dé majeure opgave continuïteit in de woningbouwproductie te krijgen. Noord-Brabant wacht de komende jaren immers nog een forse bouwopgave. De provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose 1 laat zien, dat de komende 10 jaar de Brabantse woningvoorraad nog met ongeveer 100.000 woningen moet toenemen. Dit om de verwachte groei van het aantal huishoudens op te vangen, woningtekorten tot een meer acceptabel niveau terug te dringen en te zorgen dat de schuifpuzzel van de woningmarkt minder stug functioneert. Er is, zo geven ook recente studies 8 op basis van het Woononderzoek Nederland (WoON 2006) 9 aan, nog steeds te weinig ruimte op de woningmarkt. Ook in Brabant zal nog het nodige gedaan moeten worden om de ambities op dit punt te realiseren. Ambities die er voor Brabant op neerkomen dat de eerstkomende tijd jaarlijks zo'n 10.000-11.000 woningen (netto) moeten worden toegevoegd aan de woningvoorraad. Rekening houdend met een (gemiddeld) jaarlijkse sloop van rond de 2.000 woningen 10, zijn dus zo n 12.000-13.000 nieuwbouwwoningen per jaar nodig. Om deze ambities kracht bij te zetten wordt de ingezette lijn van bouwen, bouwen, bouwen doorgezet. Hiermee -5-
onderschrijft de provincie de recentelijk nog in de Miljoenennota 11 verwoorde urgentie om de bouwproductie de komende tijd op stoom te houden. De (voor)tekenen zijn echter, ook wat de Brabantse woningmarkt betreft, niet allemaal even gunstig. De signalen op de woningmarkt staan op oranje. Onvoldoende harde plancapaciteit en een (dreigende) mismatch tussen vraag en aanbod zijn belangrijke thema s in Brabant, maar ook spelen de langdurige (bezwaar)procedures een rol, evenals de (toenemende) complexiteit en tijdsduur van besluitvormings- en ontwikkelingsprocessen bij woningbouwprojecten. En niet alleen bij binnenstedelijke locaties, maar steeds vaker ook bij (grotere) uitleglocaties, vooral in de meer grootstedelijke gebieden 12. Ook de, hiervoor al genoemde, tekorten aan (gekwalificeerd) personeel, de oplopende bouwprijzen, alsmede de onzekerheden over renteontwikkelingen en de onrust op de internationale, financiële markten aspecten die overigens niet of nauwelijks beïnvloedbaar zijn door provincies kleuren de signalen oranje. Betekent oranje in het verkeer dat dan nogal eens gas wordt gegeven, op de woningmarkt betekent 'oranje' eerder dat geremd wordt. 4. Provinciale rol Op het vlak van de woningbouw en het (verder) verminderen van de woningbouwstagnatie is de laatste jaren door de provincie het nodige in gang gezet 13. De rol van de provincies in de bouwkolom en daarmee ook de mogelijkheden om de woningmarkt en de bouwproductie (sterk) te beïnvloeden zijn echter vrij beperkt. De woningbouw wordt feitelijk uitgevoerd door projectontwikkelaars en woningbouwcorporaties. En de gemeenten zijn hierbij de belangrijkste regisseur. Zij sturen woningbouwontwikkelingen door bestemmingsplannen op te stellen en hieraan gekoppeld bouwvergunningen af te geven. De provincies zijn veelal op een meer indirecte wijze bij de woningbouw betrokken. Bijvoorbeeld om te zorgen voor een duidelijk ruimtelijk referentiekader voor toekomstige ontwikkelingsmogelijkheden; planologische duidelijkheid komt immers ook de woningbouwproductie ten goede. Met de uitwerkingsplannen voor de stedelijke en de landelijke regio s is dit kader gecreëerd. Daarnaast draagt de provincie concreet bij aan het verminderen en het snel(ler) laten verlopen van planprocedures. Zo is met de verruiming van de lijst van gevallen ex artikel 19, lid 2, WRO, het aantal aanvragen dat via de provincie loopt substantieel verminderd en kan in de procedure dus (forse) tijdwinst worden geboekt. Bovendien is van de artikel-19 aanvragen die nog wel door de provincie worden beoordeeld, het percentage dat binnen (de termijn van orde van) acht weken wordt afgehandeld (verder) opgelopen; van ca. 20% begin 2004 naar zo n 60% nu. En dat ondanks het feit, dat deze aanvragen doorgaans de meer complexe zaken betreffen, nu de eenvoudige zaken via de artikel 19-2-lijn lopen. Met als doel bij te dragen aan het weer op peil krijgen van de woningbouwproductie en om kwantitatief, kwalitatief en in procedurele zin de condities voor de woningbouw in Brabant te verbeteren heeft de provincie het Brabantse Kennisplatform Wonen in het leven geroepen en is ook een provinciaal aanjaagteam actief (zie toelichtende teksten 1 en 2). Ten slotte, maar beslist niet minder belangrijk, speelt de provincie een (centrale) rol als het gaat om informatievoorziening, kennisuitwisseling, monitoring en onderzoek met betrekking tot het wonen. Zo volgt, analyseert en agendeert de Provincie Noord-Brabant actief (thema s rond) de voortgang van de woningbouw met de nadruk op de hierboven genoemde thema s: bewerkstelligen van continuïteit in de woningbouwproductie, stimuleren dat gemeenten over voldoende harde plancapaciteit beschikken en bevorderen dat vraag en aanbod op de regionale woningmarkt voldoende (blijven) aansluiten en is ze hierover voortdurend in gesprek met gemeenten, veelal ook in regionaal verband. Essentiële processen met betrekking tot het wonen spelen zich immers steeds meer af op regionaal schaalniveau. En de woningmarkt heeft meer en meer een open en regionaal karakter. Het wonen moet dan ook steeds meer als een regionale opgave worden gezien. -6-
Om haar regionale regierol in lijn ook met het gedachtegoed uit de nieuwe Wet op de ruimtelijke ordening (nwro) adequaat te kunnen uitvoeren, heeft de provincie haar monitoringsactiviteiten de laatste jaren sterk geïntensiveerd. Hiertoe is onder andere de monitor bevolking en wonen ontwikkeld. In de toelichtende tekst 3 wordt de monitor uitvoerig belicht. Richt de monitor bevolking en wonen zich meer op de kwantitatieve aspecten van de (toekomstige) woningbouwontwikkelingen in Brabant, met de lijn die is ingezet met de zogenoemde regionale ontwikkelingsstrategieën voor wonen brengt de provincie, naast die kwantitatieve, juist ook meer de kwalitatieve ontwikkelingen op de woningmarkt in beeld. Kwantiteit en kwaliteit zoals hierna ook nog zal worden benadrukt hangen immers zeer nauw met elkaar samen. Samen met de Brabantse regio s voert de provincie (jaarlijks) regionale woningmarktanalyses uit. Zo bestaat steeds een actueel beeld van wat er speelt op de regionale woningmarkt, waar knelpunten zijn of dreigen en welke strategieën ingezet moeten worden om de voortgang van de woningbouwproductie te bevorderen. Niet zozeer via (dikke) beleidsnota s, maar veel meer via concrete, gerichte uitvoeringsstrategieën en (zonodig) regiospecifieke, bestuurlijke afspraken, waarbij regionale samenhang en (intergemeentelijke) afstemming centraal staat 14. Meer informatie over de regionale ontwikkelingsstrategieën voor wonen is te vinden in toelichtende tekst 3. Kortom, het wonen is en blijft een centraal thema in het provinciale beleid. Het is nadrukkelijk van provinciaal belang, om in termen van de nieuwe Wet op de ruimtelijke ordening (nwro) te spreken 15, dat de (regionale) woningmarkt goed functioneert. En sec vanuit het wonen bezien uiteraard spelen er ook ruimtelijke aspecten, samenhangend bijvoorbeeld met het provinciale verstedelijkingsbeleid en het beleid gericht op zuinig gebruik, die het wonen raken betekent een goed functionerende (regionale) woningmarkt, dat: - er voldoende woningen worden gebouwd ( continuïteit in kwantiteit ); - er een gevarieerd en aantrekkelijk aanbod is van woningen en woonmilieus (regionale en ruimtelijke samenhang); - die aansluiten op de gedifferentieerde en bovendien veranderende vraag van de woonconsument ( diversiteit in kwaliteit ) en - er (steeds meer) oog is voor kwaliteitsverbetering van de bestaande woningvoorraad en woonomgeving (herstructurering en transformatie). Vanuit deze optiek van een goed functionerende woningmarkt gaan we in de volgende paragraaf in op een aantal centrale thema s die vandaag de dag een belangrijke rol spelen op die (regionale) woningmarkt. -7-
Brabants Kennisplatform Wonen toelichtende tekst - 1 Sinds het begin 2006 is een breed samengesteld Brabants Kennisplatform Wonen ingesteld. Het platform komt ca. drie keer per jaar bijeen onder voorzitterschap van Paul Rüpp, gedeputeerde Ruimtelijke Ontwikkeling. Doel van het platform is het bundelen van kennis, het uitwisselen van informatie en het spiegelen aan elkaars ervaringen. Met het platform beoogt de provincie tal van wonen-deskundigen bijeen te brengen en rond specifieke wonen-thema s een verdiepingsslag te maken. Thema s die aan de orde zijn geweest of komen zijn onder andere: (over)planning en sturing, grenzen aan het gestapeld bouwen?, grondbeleid en grondprijsontwikkeling, bevolkingskrimp en migratieontwikkelingen, woningbouw in combinatie met zorg(arrangementen), herstructurering van de bestaande woningvoorraad, de betaalbaarheid van het wonen etc.. Ook kunnen uitkomsten van de monitor bevolking en wonen of onderzoeks- en analyseresultaten uit de regionale ontwikkelingsstrategieën voor wonen gebruikt worden om (nieuwe) onderwerpen te agenderen en hierover (richting provinciaal bestuur) te adviseren. Aan het platform wordt deelgenomen door deskundigen van marktpartijen (bouwondernemers, projectontwikkelaars en woningbouwcorporaties), zorginstellingen, consumentenorganisaties, onderzoeksinstellingen en verschillende overheden (rijk, provincie en gemeenten). De deelnemers zijn meer vanuit hun (specifieke) kennis van zaken dan vanuit hun vertegenwoordigende rol uitgenodigd voor het platform. In het platform gaat het er om bestaande knelpunten op de (regionale) woningmarkt gezamenlijk te bespreken, (mogelijk) nieuwe knelpunten tijdig te signaleren en elkaar ook aan te spreken daar waar stagnatie speelt of op de loer ligt. De oplossingsrichtingen die vanuit het platform worden aangedragen dienen zoveel mogelijk gericht te zijn op concrete toepassing in de (woningbouw)praktijk van alledag. Gezamenlijk doel is de woningbouwproductie weer op peil te krijgen en te houden en kwantitatief, kwalitatief en in procedurele zin de condities voor de woningbouw in Brabant te verbeteren. Provinciaal aanjaagteam woningbouw toelichtende tekst - 2 Sinds 2005 is het provinciaal aanjaagteam woningbouw ingesteld. Dit team kan, bijvoorbeeld op verzoek van gemeenten, maar ook op basis van gegevens uit de monitor bevolking en wonen (waar stagneert de woningbouw, waar dreigt stagnatie?) of op grond van reguliere contacten met gemeenten (planbegeleiding, regionale planningsoverleggen etc.) of het woonveld, in actie komen. Het aanjaagteam is de afgelopen jaren de stagnatiegemeenten langsgegaan, waarbij naast oorzaken en oplossingsrichtingen nadrukkelijk ook de (mogelijke) rol van de provincie in het vlot trekken van de woningbouwproductie aan de orde is geweest. De contacten maken zonder meer duidelijk, dat in alle gemeenten de voortgang van de woningbouw volop op het netvlies staat en dat concrete acties worden ondernomen om stagnatie te verminderen en de bouwproductie weer op gang te brengen. Ook beschikken vrijwel alle gemeenten over een woonvisie, die bovendien regelmatig wordt geactualiseerd. Het aanjaagteam maakt deel uit van het Brabants Kennisplatform Wonen, participeert in regionale fora (onder andere het Regionaal Platform Wonen van het Samenwerkingsverband Regio Eindhoven (SRE)) en neemt actief deel aan de werkgroepen wonen, die de regionale ontwikkelingsstrategieën voor wonen opstellen, actualiseren en monitoren en rond het thema voortgang woningbouw - de (bestuurlijke) regionale planningsoverleggen voorbereiden. In die zin is er dus voortdurend contact met het veld. Monitor bevolking en wonen toelichtende tekst - 3 Een goede monitoring van feitelijke woningbouwontwikkelingen op provinciaal, regionaal en gemeentelijk schaalniveau rekent de provincie nadrukkelijk tot haar taakveld. Om zo tijdig in te kunnen spelen op (nieuwe) knelpunten met betrekking tot de woningbouw. In lijn hiermee heeft de provincie de monitor bevolking en wonen ontwikkeld. Deze monitor toont steeds op basis van recente (CBS)gegevens een actueel beeld van de ontwikkelingen van de bevolking en de woningbouw in Noord-Brabant. In de monitor zijn feitelijke gegevens (over de afgelopen vijf jaar) opgenomen, evenals actuele prognosegegevens. Er zijn gegevens in terug te vinden over de groei van de bevolking en de woningvoorraad, maar bijvoorbeeld ook over het aantal recent afgegeven bouwvergunningen. Ook bevat de monitor een aantal indicatoren, die de actuele stand van zaken met betrekking tot de woningbouw(achterstand) illustreren. Zo geeft de stagnatie-indicator aan in welke mate het geplande woningbouwprogramma ook daadwerkelijk wordt gerealiseerd en (dus ook) in de mate waarin de woningbouw stagneert. En laat de capaciteitsindiactor zien in welke mate het toekomstige woningbouwprogramma in plannen is opgenomen; met andere worden of er voldoende of onvoldoende (harde) plancapaciteit is. Vanuit de monitor kunnen al deze gegevens eenvoudig en op overzichtelijke wijze worden gepresenteerd (en geprint op 1 A4tje), voor elk van de Brabantse gemeenten, maar ook bijvoorbeeld voor Noord-Brabant als geheel (zie bijlage 2) of voor elk van de stedelijke en landelijke regio s. De monitor-gegevens worden ook gebruikt in de vele (bestuurlijke) contacten tussen gemeenten en provincies, zoals de regionale planningsoverleggen, de werkgroepen wonen en de planbegeleiding). De monitor wordt maandelijks geactualiseerd en is te vinden op www.brabant.nl/wonen/wonen voor iedereen. -8-
Regionale ontwikkelingsstrategieën voor wonen toelichtende tekst - 4 Het opstellen van een regionale ontwikkelingsstrategie voor wonen is onderdeel van een voortdurend proces om in regionaal verband ontwikkelingen op de woningmarkt te volgen. Zo bestaat steeds een actueel en samenhangend beeld van de regionale woningmarkt en van demografische en economische processen die deze markt, en vooral de woonwensen, beïnvloeden. Dit komt de voortgang van de woningbouw, zowel in kwantitatieve als in kwalitatieve zin, ten goede. Een ontwikkelingsstrategie is dus ook een strategie in ontwikkeling, waarbij nieuwe trends, veranderende inzichten en zich wijzigende omstandigheden aanleiding kunnen zijn de ontwikkelingsstrategie en de hierin opgenomen kwantitatieve en kwalitatieve opgaven op onderdelen bij te sturen. De ontwikkelingsstrategieën en de hieruit voortvloeiende uitkomsten, discussiethema s en gesignaleerde knelpunten vormen een vast agendapunt voor de bestuurlijke regionale planningsoverleggen, die als vervolg op de vaststelling van de uitwerkingsplannen voor de stedelijke en landelijke regio s ingesteld. Thema s die in de regionale ontwikkelingsstrategieën aan de orde komen zijn onder andere het (verder) verminderen van de woningbouwstagnatie, het bevorderen van continuïteit in de woningbouwproductie, de kwalitatieve samenstelling van het toekomstige woningbouwprogramma en de effecten van de vergrijzing op de (regionale) woningmarkt, met name ook in relatie tot de zorgbehoefte. De verkregen inzichten kunnen aanleiding zijn strategieën te formuleren. Bijvoorbeeld om ervoor te zorgen dat er in kwantitatieve zin de komende tijd ook daadwerkelijk voldoende woningen worden gebouwd en woningbouwstagnatie wordt voorkomen. Dergelijke strategieën zijn gericht op het creëren van (ruim) voldoende harde plancapaciteit of het in de tijd naar voren halen van (harde) plannen. Gelet op de urgentie om de woningbouwproductie weer op peil te krijgen en te houden behoort ook het vinden van oplossingen op regionaal niveau nadrukkelijk tot de mogelijkheden (intergemeentelijke afstemming, bijvoorbeeld via regionale planningsoverleggen). Andere strategieën richten zich juist meer op de kwalitatieve samenstelling van het toekomstige woningbouwprogramma: worden de juiste woningen gebouwd of moeten plannen worden bijgesteld?; zijn de opgaven voor wonen met zorg en welzijn afdoende in de plannen opgenomen?; hoe verhouden de plannen zich tot recente inzichten, trends en ontwikkelingen op de woningmarkt? en in hoeverre wijken de bouwprogramma s af van wat de laatste jaren is gerealiseerd (trendbreuken)?. Zoals gezegd is de opstelling van een regionale ontwikkelingsstrategie voor wonen onderdeel van een voortdurend proces om in regionaal verband de ontwikkelingen en dynamiek op de woningmarkt te volgen, relevante data op gezette tijden te actualiseren en op die manier de voortgang van de woningbouw, zowel kwantitatief als kwalitatief te bewaken. Een en ander kan aanleiding zijn strategieën bij te sturen, maar er kunnen zich ook nieuwe onderzoeksvragen aan dienen (bijvoorbeeld herstructurerings- en transformatieopgaven binnen de bestaande woningvoorraad, regionale differentiatie en afstemming in aanbod van woningen en woonmilieu s, hoe op de regionale woningmarkt om te gaan met (aanstaande) situaties van bevolkingskrimp etc.). Dit volgen in de tijd wordt door de provincie gestimuleerd en gefaciliteerd en krijgt (verder) vorm en inhoud via de regionale planningsoverleggen. De ontwikkelingsstrategieën worden gezamenlijk met de gemeenten in de betreffende regio opgesteld door de werkgroepen wonen, die gekoppeld zijn aan de regionale planningsoverleggen. Regelmatig nemen ook andere bouwpartijen deel aan de werkgroepen wonen. De provincie participeert actief in dit proces, bijvoorbeeld als het gaat om de dataverzameling en -bewerking, (regionaal) woningmarktonderzoek en het op basis van de uitgevoerde analyses (mee) opstellen van regiospecifieke strategieën ten behoeve van de voortgang van de woningbouw. Voor de voeding van de regionale ontwikkelingsstrategieën voor wonen heeft de provincie een 'matrix overzicht woningbouwcapaciteit per gemeente' ontwikkeld, waarmee gemeenten op eenvoudige wijze per kern, per plan en voor verschillende perioden kunnen aangeven en bijhouden wat er de komende jaren staat te gebeuren op het vlak van de woningbouw; in kwantitatieve en steeds belangrijker ook in kwalitatieve zin. Met alle (68) Brabantse gemeenten is via de bestuurlijke regionale planningsoverleggen afgesproken deze matrix als standaard te gebruiken en ten minste een keer per jaar te actualiseren en aan te leveren aan de provincie. Op deze wijze bevordert de provincie dat op uniforme wijze gegevens over de (toekomstige) woningbouw verzameld, geactualiseerd en gemonitoord worden. -9-
5. Thema s op de woningmarkt vandaag de dag Vanuit de monitor bevolking en wonen en de regionale ontwikkelingsstrategieën voor wonen is steeds een groot aantal actuele gegevens over de (toekomstige) ontwikkelingen op de regionale woningmarkt beschikbaar; over de voortgang van de woningbouw, de beschikbare plancapaciteit en over de samenstelling van de (gemeentelijke) woningbouwprogramma s. De gegevens worden verzameld op gemeentelijk niveau en zijn van daaruit vrij eenvoudig te herleiden naar regionale en provinciale schaal. Vooral op deze laatstgenoemde schaalniveau s is in deze notitie een aantal bevindingen over de stand van de Brabantse woningmarkt gepresenteerd. Uit de regionale woningmarktanalyses die de provincie uitvoert veelal samen met de (regio)gemeenten, en in het kader van de opstelling en actualisering van regionale ontwikkelingsstrategieën voor wonen (zie toelichtende tekst 4) komt een aantal belangrijke thema s en aandachtspunten naar voren: - (nog) onvoldoende harde plancapaciteit voor de korte termijn; - (dreigende) mismatch tussen vraag en aanbod; - er liggen nog opgaven op het vlak van wonen met zorg en welzijn. 5.1 Onvoldoende harde plancapaciteit voor de korte termijn Om ervoor te zorgen, dat de versnelling die in gang gezet is ook daadwerkelijk wordt omgezet in continuïteit in de woningbouwproductie is het van belang dat gemeenten vooral voor de kortere termijn beschikken over (ruim) voldoende harde plancapaciteit. Zoals uit tabel 2 blijkt beschikken de Brabantse gemeenten in totaliteit over voldoende plancapaciteit. Voor de eerstkomende vijf jaar (2007 t/m 2011) omvat de plancapaciteit in Brabant in totaal, dus harde en zachte plannen bij elkaar, 108.000 woningen. Hiermee ligt de totale plancapaciteit 28% boven de benodigde capaciteit van bijna 85.000 woningen. In de benodigde plancapaciteit is rekening gehouden met de sloop van woningen en dus vervangende nieuwbouw en met een (gewenste) overcapaciteit van 30%. Ook voor de middellange termijn, de komende 10 jaar (2007 t/m 2016), is er voldoende plancapaciteit. De indicator totale plancapaciteit staat voor deze periode op 120; tegenover een benodigde capaciteit van zo n 137.500 woningen voorzien de plannen van gemeenten in de bouw van in totaal ruim 165.000 woningen. Plannen zijn er dus genoeg!, maar nog lang niet altijd zijn er genoeg harde plannen. Bovendien, zo leert de ervaring, wordt van de (vele) plannen die gemeenten hebben er altijd wel een aantal niet of met vertraging uitgevoerd 16. Daarom is het, gelet op de gewenste continuïteit in productie, met name voor de kortere termijn van belang, dat gemeenten beschikken over ruim voldoende harde plancapaciteit. De provincie hanteert hierbij de norm van 30% overcapaciteit, steeds (dus voortschrijdend) voor de eerstkomende vijf jaar. Op dit moment staat de indicator harde plancapaciteit voor de periode 2007 t/m 2011 op 58. Dat betekent dat van de benodigde woningbouwcapaciteit, inclusief dus die 30% overcapaciteit, (nog slechts) 58% hard is. Harde plannen zijn hierbij gedefinieerd als onherroepelijke, door Gedeputeerde Staten goedgekeurde of door de gemeenteraad vastgestelde plannen. Wel is het percentage harde plannen ten opzichte van de vorige meting licht verbeterd, van 55% in 2006 naar 58% in 2007 (figuur 4). Waarom is vooral voor de kortere termijn (enige) overcapaciteit van belang en dus een indicator harde plancapaciteit die veel meer in de richting van een score van 100 gaat? - Door te zorgen voor een ruime jas aan harde plancapaciteit wordt een buffer gecreëerd voor tegenvallers en worden meer garanties ingebouwd voor continuïteit. Vaak wordt immers, zoals gezegd, een deel van de woningbouwplannen niet of met (soms forse) vertraging gerealiseerd. - Harde plancapaciteit betekent nog niet dat er morgen direct ook al gebouwd kan worden. Tussen een door de gemeenteraad vastgesteld plan en een (uiteindelijk) onherroepelijk plan zit vaak nog behoorlijk wat (proce- -10-
dure)tijd. Door steeds tijdig met meerdere plannen tegelijk bezig te zijn en deze plannen ook al een aardig eind in procedure te brengen kan voldoende schuifruimte worden gecreëerd. En schuifruimte is nodig om op korte termijn te kunnen (blijven) bouwen. - Voor de eerstkomende vijf jaar is 25% van de totale plancapaciteit onherroepelijk (figuur 5). Oftewel een onherroepelijke capaciteit van 27.000 woningen, zeg maar zo n twee jaarproducties Brabantse nieuwbouw. Harde plancapaciteit zelfs al is ze onherroepelijk is een noodzakelijke, maar zeker nog geen voldoende voorwaarde voor woningbouw. Er moeten immers ook bouwvergunningen worden afgegeven. En dan moet er vervolgens ook daadwerkelijk gebouwd worden. Hierboven is al aangegeven dat het gat tussen het aantal afgegeven bouwvergunningen en het werkelijke aantal gereed gemelde nieuwbouwwoningen in 2007 groter lijkt te worden, hetgeen voor een belangrijk deel samenhangt met een groeiende mismatch tussen vraag en aanbod. Zo bestaat ongeveer de helft (52%) van de harde plancapaciteit voor de eerstkomende vijf jaar uit de bouw van appartementen. De onherroepelijke capaciteit bestaat voor ruim 48% uit plannen voor appartementenbouw. Hiervan is het maar zeer de vraag verderop gaan we hier nader op in of hier wel markt voor is. Ook gelet op deze kwalitatieve samenstelling (mismatch) van de harde plancapaciteit is overcapaciteit voor de kortere termijn, en vooral ook in het grondgebonden segment, beslist geen overbodige luxe. - Woningbouwplannen worden lang niet altijd in een even rap tempo gerealiseerd: vaak ook wordt een locatie, om diverse redenen, gefaseerd in de markt worden gezet. Ook dit vraagt om in z n totaliteit wel het gewenste tempo (en aantal woningen) te kunnen halen om (enige) overcapaciteit. Tabel 2 en figuur 4 laten zien, dat de regionale verschillen in de indicator harde plancapaciteit gering zijn. Er is op dit punt dus Brabant-breed nog het nodige werk aan de winkel. Opvallend is wel dat de stedelijke regio s met een indicator harde plancapaciteit van 60% wat beter scoren dan de landelijke regio s (53%). Desalniettemin ligt de stagnatie-indicator in de stedelijke regio s lager dan in de landelijke regio s (tabel 1). Dit (omgekeerde) beeld hangt voor een groot deel samen met de (doorgaans) grotere complexiteit van plannen en planontwikkelingen in de stedelijke regio s en met de hiermee samenhangende langere doorloop- en proceduretijden en de grotere afbreukrisico s. De noodzaak van een indicator harde plancapaciteit die veel meer in de richting van een score van 100% gaat is in de stedelijke regio s dan ook groter dan in de landelijke regio s. 5.1a Flexibiliteit in planontwikkeling Om de gewenste continuïteit in de woningbouwproductie te kunnen waarborgen is het dus van belang dat gemeenten steeds (en voortschrijdend) voor de kortere termijn beschikken over (ruim) voldoende harde plancapaciteit. Tegelijkertijd is het, zeker voor de wat langere termijn, van belang de nodige flexibiliteit in de (ruimtelijke) planontwikkeling te houden. Bijvoorbeeld om met het ruimtelijke beleid adequaat in te kunnen spelen op nieuwe, onvoorziene inbreidingsmogelijkheden of binnenstedelijke (herstructurerings- en transformatie)opgaven. Binnen de (harde) plannen is flexibiliteit eveneens van belang. Dit om in te kunnen spelen op de marges en onzekerheden die inherent zijn aan toekomstige demografische, economische en woningbehoeftenontwikkelingen. Ook de VROM-raad pleit in haar recente perspectief op de woningmarkt 17 voor meer flexibiliteit in het proces van woningbouwprogrammering, bijvoorbeeld door de differentiatie van nieuwbouwprogramma s niet van tevoren vast te leggen, maar zo lang mogelijk open te houden. Juist door flexibiliteit in te bouwen in de plannen kan beter en sneller worden ingespeeld op ontwikkelingen aan de vraagzijde 18. En dat vergemakkelijkt de realisatie en afzet van het woningbouwprogramma. In werkelijkheid moet echter worden geconstateerd, dat de nieuwbouw maar beperkt aansluit op de (veranderende) kwalitatieve spanningen op de woningmarkt. Deze inelasticiteit van het nieuwbouwprogramma vergroot het risico op stagnatie. De nieuwbouw lijkt zo zijn eigen dynamiek te kennen, waarbij de spanning op de woningmarkt maar beperkt terugkomt in het aanbod 8. -11-
TABEL 2. WONINGBOUWCAPACITEIT IN PLANNEN EN DE BENODIGDE PLANCAPACITEIT, 2007 T/M 2016 2007 t/m 2016 benodigde benodigde in plannen capaciteit plancapaciteit plancapaciteit overcapaciteit prognose verwachte capaciteit capaciteit 2005 1) sloop 2) - - als percentage als percentage 30% 3) van de benodigde van de benodigde basis plus plancapaciteit - plancapaciteit - plus basis 5) CAPACITEITSINDICATIE opgave plus = plus = indicator indicator KORTE TERMIJN benodigde benodigde totale waarvan totale harde overcapaciteit 2007 t/m 2011 prognose verwachte capaciteit capaciteit capaciteit harde plancapaciteit plancapaciteit 2005 1) sloop 2) - - in plannen capaciteit 4) 30% 3) als percentage van de basis plus benodigde plancapaciteit - plus NOORD-BRABANT 56.900 8.300 65.200 19.600 84.700 108.000 49.300 128% 58% STEDELIJKE REGIO'S 40.900 6.200 47.100 14.100 61.200 75.700 36.800 124% 60% LANDELIJKE REGIO'S 15.900 2.100 18.100 5.400 23.500 32.300 12.500 138% 53% MIDDEN-WEST BRABANT 22.300 3.400 25.800 7.700 33.500 39.600 19.000 118% 57% NOORD-OOST BRABANT 16.800 2.000 18.800 5.600 24.400 31.800 14.500 130% 59% ZUID-OOST BRABANT 17.700 2.900 20.600 6.200 26.800 36.600 15.800 136% 59% CAPACITEITSINDICATIE opgave plus = plus = totale waarvan indicator indicator MIDDELLANGE TERMIJN capaciteit harde totale harde -12-2007 t/m 2016 NOORD-BRABANT 101.500 16.300 117.900 19.600 137.400 165.600 55.200 120% 47% STEDELIJKE REGIO'S 72.800 12.100 84.900 14.100 99.100 119.900 40.700 121% 48% LANDELIJKE REGIO'S 28.700 4.200 32.900 5.400 38.400 45.600 14.400 119% 44% MIDDEN-WEST BRABANT 40.000 6.700 46.600 7.700 54.400 63.800 22.100 117% 47% NOORD-OOST BRABANT 30.400 3.900 34.300 5.600 40.000 49.700 16.000 124% 47% ZUID-OOST BRABANT 31.200 5.700 36.900 6.200 43.100 52.000 17.100 121% 46% De gegevens zijn afkomstig uit de gemeentelijke 'matrices overzicht woningbouwcapaciteit per gemeente', die jaarlijks worden geactualiseerd in het kader van de opstelling van de 'regionale ontwikkelingsstrategieën voor wonen'. De in de tabel opgenomen gegevens zijn afgerond op 100-tallen. Hierdoor kunnen er in de tabel geringe afwijkingen voorkomen. 1) De bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant, actualisering 2005. 2) De te verwachten sloop is, tenzij anders is vermeld, berekend o.b.v. de gemiddelde sloop over de laatste 10 jaar. 3) De overcapaciteit is steeds berekend over de benodigde capaciteit in de eerste vijfjaarsperiode. Omdat de ervaring leert dat van de (vele) plannen die een gemeente heeft er altijd wel een aantal niet of met vertraging wordt uitgevoerd, is het - met name voor de kortere termijn - van belang rekening te houden met (enige) overcapaciteit. In de tabellen is dit, steeds voor de eerste vijfjaarsperiode (2007 t/m 2011), verwerkt. 4) Tot de harde plancapaciteit zijn gerekend de onherroepelijke plannen, de door Gedeputeerde Staten goedgekeurde plannen of door de gemeenteraad vastgestelde plannen. 5) Gelet op de reguliere planningsmethodiek en de juridisch gehanteerde (voortschrijdende bestemmings)planperiode van 10 jaar en om de nodige flexibiliteit in de (ruimtelijke) planontwikkeling te houden, is de 'indicator harde plancapaciteit' voor de 10-jaarsperiode berekend o.b.v. de 'benodigde capaciteit - basis'. Figuur 4. Harde plancapaciteit, als percentage van de benodigde woningbouwcapaciteit, 2006-2010 / 2007-2011 Bronnen: 'matrices overzicht woningbouwcapaciteit' per gemeente (t.b.v. de opstelling van Regionale Ontwikkelingsstrategieën voor Wonen' (ROSW),, 2006 en 2007) 100% 90% 80% 70% 60% 50% 60% 58% 59% 58% 59% 57% 58% 54% 54% 54% 55% 53% 40% 30% % harde capaciteit ROSW 2006 20% 10% % harde capaciteit ROSW 2007 0% STEDELIJKE REGIO'S LANDELIJKE REGIO'S MIDDEN-WEST BRABANT NOORD-OOST BRABANT ZUID-OOST BRABANT TOTAAL PROVINCIE
Figuur 5. Samenstelling plancapaciteit naar planfase, Noord-Brabant, 2007-2011 110.000 100.000 90.000 26.800 (25%) harde plancapaciteit (48%) onherroepelijk 80.000 70.000 60.000 13.900 (13%) 8.600 (8%) goedgekeurd vastgesteld hard 50.000 15.600 14% ontwerp zacht 40.000 planologische voorbereiding 30.000 35.200 (33%) potentieel 20.000 10.000 0 8.000 (7%) zachte plancapaciteit (52%) Bronnen: 'matrices overzicht woningbouwcapaciteit' per gemeente (t.b.v. de opstelling van Regionale Ontwikkelingsstrategieënvoor Wonen' (ROSW), 2007) 5.2 Mismatch tussen vraag en aanbod Voor de voortgang en continuïteit in de woningbouwproductie is het essentieel dat het aanbod van nieuwe woningen en woonmilieus goed aansluit bij de vraag van de woonconsumenten. Het wel of niet halen van kwantitatieve doelstellingen hangt nauw samen met de kwalitatieve samenstelling van de woningbouwplannen. Als vraag en aanbod onvoldoende aansluiten bestaat het risico dat plannen niet of niet op tijd worden gerealiseerd. Recentelijk zijn tal van studies 8, 17 verschenen die laten zien dat het aanbod niet optimaal is afgestemd op de wensen van de woonconsument. Voor de grote bestaande woningvoorraad is dat begrijpelijk hier liggen (toekomstige) herstructurerings- en transformatieopgaven maar ook de nieuwbouw sluit vaak niet voldoende aan op de vraag. Met het oog op deze mismatch tussen vraag en aanbod in de nieuwbouwprogramma s in Brabant gaat het vandaag de dag vooral om de (te) grote aantallen appartementen in de plannen, de (te) geringe aantallen goedkope koopwoningen en over het (sterk) teruggelopen particulier opdrachtgeverschap (de eigenbouw ). 5.2a Veel appartementen Wat de kwalitatieve samenstelling van de woningbouwplannen voor de eerstkomende jaren betreft, valt in veel gemeenten het (te) grote aantal plannen voor de bouw van appartementen op, waarvan het maar zeer de vraag is of de markt dat wel allemaal oppikt. Deze twijfels worden ondersteund door het Woononderzoek Nederland, waaruit blijkt dat er een continue en groter wordende vraag is naar koopwoningen, en in het bijzonder naar eengezinswoningen 8. Analyses van de gemeentelijke plancapaciteiten (anno 2007) laten zien dat het aandeel appartementen in de nieuwbouwplannen voor de eerstkomende vijf jaren (2007 t/m 2011) inmiddels is opgelopen tot 52,7% (figuur 6). Daarmee ligt het aandeel appartementen, Brabant-breed gemeten, opnieuw hoger dan in de vorige metingen uit 2005 (46,7%) en 2006 (51,7%). In werkelijkheid, zo laat figuur 6 eveneens zien, liggen de percentages appartementen in de (feitelijke) nieuwbouw in Brabant echter beduidend lager. Zo is bijvoorbeeld van alle gereed gemelde woningen over de eerste negen maanden van 2007 maar 32,4% een appartement. Natuurlijk zijn er regionaal (figuur 7) en zeker ook gemeentelijk flinke verschillen, maar ook op het lagere schaalniveau overheerst een beeld van een fors aandeel van appartementen in de plancapaciteit. Bij het niet goed matchen van vraag en aanbod is het van groot belang te beseffen, dat de woningmarkt meer en meer verandert in een vragersmarkt. Hierop inspelen betekent dat het aanbod zich meer moet richten op die vraag en de veranderende woonwensen (vraaggericht aanbod), in plaats van dat de vraag zich moet richten op -13-
het aanbod (aanbodgerichte vraag). In een markt waarin het laatste te veel speelt of dreigt te gaan spelen ligt stagnatie op de loer. Voor het grote aantal plannen voor gestapelde bouw bestaat het risico dat ze niet of niet op tijd worden gerealiseerd; ontwikkelaars bouwen immers pas bij voldoende afzet. Met woningbouwstagnatie als gevolg. En zo bezien we hebben het in een eerdere paragraaf al aangegeven biedt het aantal afgegeven bouwvergunningen, dé belangrijkste inputvariabele voor de berekening van de stagnatie-indicatoren, ook niet alle garanties voor het daadwerkelijke (tempo van) bouwen. Figuur 6. Samenstelling woningvoorraad en nieuwbouw(plannen), Noord-Brabant, 1995-2016 100% 14,6% 15,8% 90% 23,1% 27,8% 32,4% 36,5% 80% 38,1% 46,7% 70% 25,4% * 2007 (feitelijk): op basis van gereedmeldingen t/m september 51,7% Bronnen: Woningmarktmonitor 2007, Noord-Brabant; 'matrices overzicht woningbouwcapaciteit' per gemeente (t.b.v. de opstelling van Regionale Ontwikkelingsstrategieën voor Wonen' (ROSW), 2005, 2006 en 2007) 42,5% 52,7% 43,2% 60% 50% 40% 30% 20% appartementen grondgebonden woningen 10% 0% -14- woningvoorraad 1-1-1995 1995-1999 2000-2004 woningvoorraad 1-1-2005 2005 2006 2007* 2005-2009 FEITELIJK ROSW 2005 ROSW 2006 ROSW 2007 2010-2014 2006-2010 2011-2015 2007-2011 2012-2016 Figuur 7. Samenstelling nieuwbouwplannen naar type, 2006-2010 (ROSW 2006) / 2007-2011 (ROSW 2007) Bronnen: 'matrices overzicht woningbouwcapaciteit' per gemeente (t.b.v. de opstelling van Regionale Ontwikkelingsstrategieën voor Wonen' (ROSW), 2006 en 2007) 100% 90% 80% 70% 54% 56% 46% 44% 52% 56% 52% 51% 50% 51% 52% 53% 60% 50% 40% 30% appartementen 20% grondgebonden woningen 10% 0% 2006 2007 2006 2007 2006 2007 2006 2007 2006 2007 2006 2007 STEDELIJKE REGIO'S LANDELIJKE REGIO'S MIDDEN-WEST BRABANT NOORD-OOST BRABANT ZUID-OOST BRABANT TOTAAL PROVINCIE Natuurlijk zijn er hier en daar (lokaal) mogelijkheden voor de bouw van appartementen. Zeker daar waar op dit vlak nog tekorten bestaan en waar de laatste jaren maar weinig (in dit segment) gebouwd is. Wel is de plek vaak van cruciaal belang, evenals de plattegrond van de woning (voldoende kamers) en weegt ook de buitenruimte zwaar. Een te klein balkon is een zekere afknapper voor mensen die een tuin achterlaten 19. Ook is het zeker niet zo maar dan meer bezien vanuit een langetermijnperspectief dat er geen behoefte bestaat aan appartementen. Zo is bijvoorbeeld de vergrijzing nog lang niet op z n hoogtepunt. Wel lijkt het er steeds meer op dat het aantal waarmee (te groot), het tempo waarin (te hoog) en de termijn waarop (te kort) de
bouw van appartementen op dit moment (2007) in de planning zit, niet goed aansluit bij de vraagontwikkeling van de woonconsument en het opnamevermogen van de markt. Wat dit laatste betreft, en gelet ook op de feitelijke nieuwbouw in de afgelopen jaren, lijkt een verhouding eenderde appartementen en tweederde grondgebonden woningen voor de eerstkomende jaren beter te passen. Het (te) grote aantal plannen voor de bouw van appartementen en de hiermee samenhangende (dreigende) mismatch tussen vraag en aanbod is momenteel een van de centrale aspecten in de vervolgtrajecten van de regionale ontwikkelingsstrategieën. Samen met de (regio)gemeenten wordt de problematiek verder verkend en (zonnodig) worden strategieën uitgewerkt. Vragen die hierbij spelen richten zich onder meer op de mogelijkheden om plannen (op korte termijn) om te katten, te temporiseren of in de tijd door te schuiven. En, in het geval de bouw van appartementen wordt getemporiseerd of doorgeschoven, zullen ook alternatieve (grondgebonden) bouwmogelijkheden moeten worden aangedragen. De vraag of de balans tussen inbreiden, waar vaak gestapeld wordt gebouwd, en uitbreiden moet worden heroverwogen kan hierbij eveneens een rol spelen. 5.2b Weinig goedkope koopwoningen Naast een teveel aan appartementen lijkt er ook te veel gepland te worden in de (middel)dure koopsector, terwijl de vraag vandaag de dag juist meer gericht is op het goedkopere segment. Uit de inventarisaties van de gemeentelijke plancapaciteiten valt op te maken, dat slechts 10% van alle nieuwbouwplannen in het goedkope koopsegment valt (figuur 8). Het zijn vooral starters die het momenteel lastig hebben op de woningmarkt. Als gevolg van de (veel te) geringe woningbouw in de afgelopen jaren, de stagnerende doorstroming, het sterk gestegen prijspeil van zowel bestaande als nieuwe woningen en de vaak hoge bijkomende kosten bij aanschaf van een woning, is de toegankelijkheid en de financiële bereikbaarheid van de koopwoningmarkt in Brabant voor jonge (startende) huishoudens en doorstromers uit huurwoningen de afgelopen jaren minder rooskleurig geworden. En vooral voor huishoudens uit de lagere inkomensgroepen. Ook recent verschenen resultaten van het Woononderzoek Nederland 20 laten de flink opgelopen tekorten in het goedkope koopsegment zien, waarbij de vraag zich met name richt op eengezinswoningen. Ook als we kijken naar de samenstelling (uit 2006) van de woningvoorraad naar prijsklasse, dan valt op dat Brabant een dure provincie is. De bovengrens van de 30% goedkoopste woningen ligt in Brabant op 229.000,-. Samen met de provincie Utrecht scoort Brabant daarmee het hoogste. Het vergelijkbare bedrag voor Nederland als geheel ligt op 200.000,- 21. De VROM-raad 17 wijst er in dit verband op, dat er op de woningmarkt globaal gesproken maar twee smaken zijn: (middel)dure koop en goedkope huur. Een duurdere huursector en een goedkope koopsector zijn maar weinig ontwikkeld. Dit beeld lijkt, zowel in de bestaande voorraad als in de nieuwbouw, ook voor Brabant van toepassing. Een goed functionerende (regionale) woningmarkt is evenwel gebaat bij een (meer) evenwichtige opbouw van de woningvoorraad en een gedifferentieerd woningaanbod. De VROM-raad pleit in dit verband voor een tweesporenbeleid. Hierbij richt een deel van de nieuwbouwproductie zich op het duurdere en kwalitatief hoogwaardige segment (het eerste spoor). De bouw van dergelijke woningen levert doorgaans de langste verhuisketen op en heeft over het algemeen de hoogste toekomstwaarde. Maar bouwen voor de bovenkant van de markt is echter niet de enige manier waarop de doorstroming wordt bevorderd. Bovendien werkt dit alleen als de dure nieuwbouwwoningen ook afgezet kunnen worden. Een evenwichtige opbouw van de woningvoorraad is in dit verband evenzeer van belang, aldus de VROM-raad 17. Een evenwichtige opgebouwde woningvoorraad impliceert dat er voldoende woningen in de verschillende prijssegmenten van de woningmarkt aanwezig zijn, zodat huishoudens (zowel starters als doorstromers) in kleine stapjes wooncarrière kunnen maken. Het tweede spoor dient er dan ook op gericht te zijn bij nieuwbouw en herstructurering de gaten op de woonladder te dichten en zo een meer gedifferentieerd woningaanbod tot stand te brengen. In de huidige Brabantse situatie gaat het er vooral om het gat tussen de goedkope huur en de (middel)dure koop te verkleinen. Met als doel dat huishoudens met lage en middeninkomens meer kansen krijgen om wooncarrière -15-
te maken en koopstarters meer mogelijkheden te bieden om iets van hun gading te vinden tegen een betaalbare prijs. De verkoop van (goedkope) huurwoningen kan hierin het een en ander betekenen, maar ook nieuwbouw kan helpen de basis van het goedkope koopsegment te verbreden. Ook de Provincie Noord-Brabant wil hieraan de komende tijd een bijdrage leveren en werkt daarom momenteel de stimuleringsregeling goedkope koop uit 22. Met deze regeling, waarvoor 16 miljoen beschikbaar is, wil de provincie bewerkstelligen dat de komende jaren 4.000 woningen extra in het goedkope koopsegment (maximaal 170.000,-) worden gebouwd. Figuur 8. Samenstelling nieuwbouwplannen naar eigendom en prijs, Noord-Brabant, 2006-2010 (ROSW 2006) / 2007-2011 (ROSW 2007) 100% Bronnen: 'matrices overzicht woningbouwcapaciteit' per gemeente (t.b.v. de opstelling van Regionale Ontwikkelingsstrategieën voor Wonen' (ROSW), 2006 en 2007). In regio's waar (iets) andere prijsgrenzen zijn gehanteerd, zijn de gegevens herberekend en consistent gesteld aan de hier gebruikte indeling. koop-duur (> 275.000,-) koop-middelduur koop-goedkoop (< 163,500) huur-duur (> 605,-) huur-middelduur huur-goedkoop (< 475,-) 90% 80% 29% 30% 32% 31% 26% 24% 33% 34% 31% 34% 30% 30% 70% 60% 50% 28% 29% 28% 29% 29% 33% 29% 30% 25% 24% 28% 29% 40% 30% 20% 9% 6% 10% 10% 10% 6% 11% 10% 12% 10% 14% 10% 8% 8% 6% 6% 8% 8% 10% 6% 5% 7% 10% 7% 10% 22% 19% 16% 17% 19% 14% 20% 19% 23% 22% 21% 18% 0% 2006 2007 2006 2007 2006 2007 2006 2007 2006 2007 2006 2007 STEDELIJKE REGIO'S LANDELIJKE REGIO'S MIDDEN-WEST BRABANT NOORD-OOST BRABANT ZUID-OOST BRABANT TOTAAL PROVINCIE 5.2c Minder particulier opdrachtgeverschap Over de afgelopen 10 jaar gemeten is in Brabant gemiddeld jaarlijks een kleine 20% van de nieuwbouw in particulier opdrachtgeverschap gerealiseerd (over collectieven zijn geen gegevens bekend). Opvallend is dat dit percentage de laatste jaren sterk is afgenomen (figuur 9). In 2006 werd (nog maar) 14% in particulier opdrachtgeverschap gerealiseerd, beduidend lager dan de percentages (vaak een dikke 20%) aan het eind van de jaren 90 en het begin van deze eeuw. En dat terwijl de overheid rijk, provincies en gemeenten het (collectief) particulier opdrachtgeverschap juist wil stimuleren; om de keuzevrijheid en de zeggenschap van de woonconsument te vergroten. In een advies uit 2006 concludeert het SEV, dat vooral het collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) stimulering verdiend 23. Bij CPO gaat het om een groep burgers of huishoudens, die zich als collectief verenigt met als doel gezamenlijk een project van particulier opdrachtgeverschap te realiseren. CPO draagt bij aan een betere match tussen vraag en aanbod, aan de betaalbaarheid van het wonen en aan het vergroten van de sociale samenhang in straat, buurt of wijk. Om CPO de komende jaren financieel te ondersteunen werkt de provincie momenteel een stimuleringsregeling uit 22. Kern van de regeling is een provinciaal fonds, 4 miljoen groot, dat de financiële hobbels in de beginfase van een CPO-project helpt te nemen. De initiatiefnemers moeten voor ze de grond aankopen (en dus voor ze een hypothecaire lening kunnen afsluiten) allerlei kosten maken, bijvoorbeeld voor deskundige begeleiding, een architect of grondreservering. Met het fonds wil de provincie dergelijke financiële drempels verlagen en zo CPO-projecten een (soms noodzakelijk) zetje in de rug geven. In deze zelfde lijn van ondersteuning van CPO-initiatieven heeft de provincie recentelijk een Handboek CPO 24 uitgebracht. -16-