Provincie Oost-Vlaanderen Stad Sint-Niklaas Gemeentelijk Ruimtelijk UitvoeringsPlan Decofer bvba Stedenbouwkundige voorschriften Opdrachtgever: Gezien en voorlopig aangenomen door de gemeenteraad in zitting van op bevel de secretaris voorzitter gemeenteraad Stadsbestuur Sint-Niklaas Het College van Burgemeester en Schepenen bevestigt dat onderhavig plan ter inzage van het publiek werd neergelegd van Grote Markt 1 9100 Sint-Niklaas de secretaris Burgemeester Gezien en definitief aangenomen door de gemeenteraad in zitting van op bevel de secretaris voorzitter gemeenteraad Ontwerper: opgemaakt door Gaspar Bosteels, ruimtelijk planner Document: Gaspar Bosteels Ruimtelijk Planner Koppen & Cie bvba Zaakvoerder Vast vertegenwoordigd door Alain Koppen Dossiernr.: 15.011ro Datum: 21/04/2016
STEDENBOUWKUNDIGE VOORSCHRIFTEN INHOUD ARTIKEL 0: ALGEMENE BEPALINGEN... 4 ARTIKEL 1: ZONE VOOR GROOTHANDEL EN OPSLAG, MET NABESTEMMING AGRARISCHE EN NIET HINDERLIJKE PARA-AGRARISCHE ACTIVITEITEN... 6 Stedenbouwkundige voorschriften 3/10
Artikel 0: ALGEMENE BEPALINGEN Kolom 1 van onderstaande tabel geeft de verordenende stedenbouwkundige voorschriften weer. Kolom 2 geeft verdere toelichting rond een aantal elementen uit de voorschriften. Deze toelichting wordt als informatief beschouwd bij het beoordelen van stedenbouwkundige vergunningen. Verordenende stedenbouwkundige voorschriften Toelichting Het Ruimtelijk Uitvoeringsplan legt de bestemming en inrichting vast van het gebied waarop het plan van toepassing is. De grafische gegevens van het plan en onderhavige voorschriften vullen elkaar aan. 0.1 Bestaande gebouwen en activiteiten De schaal en de daaruit afgeleide maten van het plan zijn indicatief. Het grafisch plan is opgemaakt op basis van het GRB. De werkelijke afmetingen zullen, daar waar noodzakelijk, door een opmeting ter plaatse worden vastgesteld. Op het ogenblik van inwerkingtreding van dit RUP kunnen bestaande stedenbouwkundig vergunde of vergund geachte gebouwen, constructies (incl. verhardingen) en activiteiten in hun hoedanigheid gehandhaafd blijven. 0.2 Constructies van algemeen nut bijvoorbeeld elektriciteitscabine, -kast, gastank, In het plangebied zijn constructies voor nutsvoorzieningen toegelaten, mits voldoende aandacht wordt geschonken aan de integratie van de constructie in de omgeving. Indien mogelijk worden deze constructies geïntegreerd in de gebouwen 0.3 Bij te voegen plannen bij aanvraag voor stedenbouwkundige vergunning - Voor de verharde delen van het terrein zullen oppervlakte, functie en materiaalgebruik duidelijk omschreven worden. Verhardingen dienen steeds beperkt te worden tot hetgeen strikt noodzakelijk is voor de bedrijfsvoering. Dit moet gemotiveerd worden bij de aanvraag voor stedenbouwkundige vergunning. - Voor de niet-verharde delen van het terrein zal een gedetailleerd beplantingsplan de aanvraag voor stedenbouwkundige vergunning vergezellen. Stedenbouwkundige voorschriften 4/10
- Bij elke aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning dient aangetoond te worden dat er voldoende parkeergelegenheid / manoeuvreerruimte aanwezig is en blijft, zodat dit geenszins op het openbaar domein afgewend wordt. 0.4 Erfscheidingen Het afsluiten van de perceelsgrens wordt toegelaten met een streekeigen levend groenscherm (hoogte onbeperkt) en/of met draadafsluitingen van groen of zwart geplastificeerde draad en/of een ijzeren hekwerk met een maximum hoogte van 2m50. Houten en betonnen afsluitingen worden niet toegelaten. Aan de straatzijde en ter hoogte van de voortuin wordt de hoogte beperkt, conform de voorwaarden van de wegbeheerder. 0.5 Gehanteerde begrippen Voorwaarden wegbeheerder (Afdeling Wegen en Verkeer): lndien de afsluiting uit een hekwerk bestaat, mag de totale hoogte 2,25m niet overschrijden. Boven 1,50m moet de afsluiting meer open dan gesloten delen vertonen. lndien de afsluiting uit een groene haag bestaat, wordt deze geplant op 0,50m achter de grens van het openbaar domein. De haag mag niet meer dan 1,50m stamhoogte hebben en moet jaarlijks vóór 15 april gesnoeid en tot deze hoogte teruggebracht worden. Deze voorwaarden zijn wettelijk bepaald en komen voort uit het KB van 20/08/1934 betreffende de Wegen, Erfdienstbaarheid non aedificandi. Bijkomend dient voor de toegang tot het perceel rekening gehouden te worden met het dienstorder MOW/AWV/2012/16 met betrekking tot de reglementering van de toegangen tot het gewestdomein. Dit dienstorder regelt de breedte van de toegangen i.k.v. de verkeersveiligheid en het verlagen van het aantal mogelijke conflictpunten met de zwakke weggebruikers. - Bouwhoogte: hoogte van een bouwwerk die moet worden gemeten van het grondpeil tot de bovenkant van de deksteen of de nok. - Kleinhandel: de directe verkoop van goederen aan particulieren - Lokaal bedrijf: Een be- en verwerkend bedrijf dat een verzorgend karakter vertoont ten aanzien van de omgeving (lokale tewerkstelling, lokale afzetmarkt e.d.), dat wat schaal betreft aansluit bij de omgeving (schaal van de kern, schaal van het gebied enz.) en beperkt is van omvang. - Rooilijn: grens tussen privaat domein en openbaar domein - Streekeigen groen: Beplanting of plantengroei die van nature spontaan voorkomt bij de fysieke omstandigheden die zich in een bepaalde streek en/of een specifieke plaats voordoen. - Waterdoorlatende verharding: Verhardingsmaterialen die toelaten dat hemelwater infiltreert in de bodem en dus niet moet afgevoerd worden. Bijvoorbeeld: steenslag, dolomiet, grastegels, waterdoorlatende betonstraatstenen, - Infiltreerbare randzone: zone waarin hemelwater de kans en tijd krijgt om te infiltreren zoals bijvoorbeeld een voldoende brede grasstrook, grind- of argexmassief,... Stedenbouwkundige voorschriften 5/10
Artikel 1: ZONE VOOR GROOTHANDEL EN OPSLAG, MET NABESTEMMING AGRARISCHE EN NIET HINDERLIJKE PARA- AGRARISCHE ACTIVITEITEN Verordenende stedenbouwkundige voorschriften Toelichting 1.1. Bestemming 1.1.1. Hoofdbestemming De zone is bestemd voor: - Groothandel met toonzaal - Opslagplaatsen Categorie van gebiedsaanduiding: bedrijvigheid De bestaande en vergunde groothandel met toonzaal en opslag wordt bestendigd. De volgende bestemmingen/functies zijn niet toegelaten: - Kleinhandel - Bedrijvigheid / KMO - Autonome kantoren - Wonen als hoofdfunctie - Seveso-inrichtingen Het wijzigen van de bedrijfsactiviteiten, behoudens deze voorzien als nabestemming zijn niet toegestaan. 1.1.2. Nevenbestemming Nevenbestemmingen zijn beperkt tot complementaire functies zoals administratieve ruimten, sociale lokalen. Deze dienen ondergeschikt te zijn aan de hoofdbestemming. Binnen het volledige plangebied is één bedrijfswoning toegestaan. Ondergeschikte nevenbestemmingen kunnen enkel aanvaard worden indien deze onlosmakelijk verbonden zijn met de vergunde hoofdfunctie en er inherent een onderdeel van uitmaken, zonder dat deze een overheersende invloed hebben op de uitbating. De bestaande bedrijfswoning kan worden bestendigd. Stedenbouwkundige voorschriften 6/10
1.1.3. Nabestemming Bij het stopzetten van de groothandel en opslagactiviteiten, treedt de nabestemming in werking. De zone is dan bestemd voor: - agrarische en niet hinderlijke para-agrarische activiteiten De bedrijfsgebouwen werden oorspronkelijk opgericht in functie van een champignonkwekerij. Deze of gelijkaardige activiteiten kunnen terug herstart worden. 1.2. Inrichting Alle werken, handelingen en wijzigingen die nodig of nuttig zijn voor de realisatie van de bestemming of de nabestemming zijn toegelaten voor zover ze wat schaal en ruimtelijke impact betreft verenigbaar zijn met de omgeving. De gehele bedrijfssite wordt via één gezamenlijke op- en afrit ontsloten op de N70. De ontsluiting van de percelen 659F en 663E op de N70, doorheen het plangebied en via de gezamenlijke op- en afrit, dient verzekerd te blijven. De achterliggende loods en natuurpark worden ontsloten naar de N70 via het plangebied. 1.2.1. Nieuwe bebouwing, ifv van hoofdbestemming of nabestemming Nieuwe gebouwen worden opgericht op minimum 8m achter de rooilijn. Ze worden geenzins in de overdrukzone groenbuffer opgericht. Bovendien dient, ten opzichte van de private perceelsgrenzen, een bouwvrije zone gerespecteerd te worden die minimaal gelijk is aan de hoogte van de nieuwbouw. Een compact ruimtegebruik geniet de voorkeur waarbij de integratie van de verschillende bedrijfsonderdelen in één aaneengesloten volume voorop wordt gesteld. Dit zuinig ruimtegebruik uit zich tevens door een maximale benutting en verdichting van de beschikbare oppervlakte. Het optrekken van gebouwen met meerdere bouwlagen is mogelijk. De maximale bouwhoogte bedraagt 15m. De dakvorm is vrij binnen deze maximale bouwhoogte. Gezien de ligging langs de N70 dienen de gebouwen een esthetische meerwaarde te leveren voor de omgeving door hun architecturaal voorkomen. Een doordacht materiaalgebruik dient bij te dragen tot de ruimtelijke kwaliteit. De gebruikte materialen dienen zowel duurzaam als esthetisch verantwoord te zijn. De 45 -regel dient nageleefd te worden. Indien technisch mogelijk moeten uitbreidingen aansluiten op de bestaande gebouwen. Bij herbouw van de site dienen de gebouwen bij voorkeur, ongeacht of deze voor één of meerdere bedrijven gebruikt worden, één compact geheel te vormen. Opslag wordt zoveel mogelijk gestapeld i.f.v. efficiënt ruimtegebruik. Nevenbestemmingen en bedrijfswoning worden indien mogelijk op de verdieping voorzien. Er wordt aan de straatzijde geen groenbuffer opgelegd zodat de gebouwen een visuele relatie met de N70 kunnen aangaan. Door een kwalitatieve uitstraling en buitenaanleg kan een meerwaarde voor de omgeving gecreëerd worden. Stedenbouwkundige voorschriften 7/10
De bedrijfswoning maakt ruimtelijk, esthetisch en geïntegreerd deel uit van de bedrijfsgebouwen. De woning mag slechts opgericht en in gebruik genomen worden samen met de overige bedrijfsgebouwen. Het totale bouwvolume van de woning is beperkt tot max. 1000 m³. 1.2.2. Onbebouwde ruimte De nodige verhardingen i.f.v. toegang, ontsluiting, parkeren, opslag, laden en lossen zijn toegelaten om de hoofd- of nabestemming van het RUP mogelijk te maken. De zone tussen de gebouwen en de rooilijn mag maximum 50% verhard worden. De zone naast en achter de gebouwen mag volledig verhard worden. Niet-functionele verharde oppervlakten moeten evenwel vermeden worden. Verharde oppervlakken zoals voetpaden, parkings en opritten worden, ongeacht de afmeting, maximaal aangelegd in waterdoorlatende materialen. Daarbij worden de waterdoorlatende materialen geplaatst op een waterdoorlatend funderingsmateriaal en infiltratie dient mogelijk gemaakt te worden door deze verhardingen zonder helling of afvoergoten aan te leggen. Indien deze voorwaarden niet vervuld worden of er geen waterdoorlatende materialen kunnen toegepast worden, moet de verharde grondoppervlakte afwateren naar een infiltreerbare randzone of naar een infiltratievoorziening. In de voortuinstrook wordt de verharding beperkt zodat de site zich met een aantrekkelijk groene omkadering presenteert naar de N70 toe. Er wordt naar een duurzaam waterbeheer gestreefd die elders geen wateroverlast veroorzaakt. Daarom wordt het hemelwater zo veel mogelijk ter plaatse gehouden en verwerkt. Dit kan door vermijden van ondoordringbare oppervlaktes, herbruik van hemelwater, infiltreren van hemelwater, groendak, Waar mogelijkheid is tot pollutie van het regenwater dienen verhardingen verplicht in nietwaterdoorlatend materiaal aangelegd te worden en dient het afstromend water te worden opgevangen en afgevoerd volgens de van toepassing zijnde milieuwetgeving. De parkeerbehoefte moet opgevangen worden op eigen terrein. De aanleg van een ongelijkvloerse parking is toegelaten (ondergronds of op het dak). Een gemeenschappelijk gebruik van parkings dient te worden nagestreefd. In functie van een zuinig ruimtegebruik worden de parkeerplaatsen beter ongelijkvloers voorzien of worden deze ten minste gemeenschappelijk gebruikt. Het stapelen van materialen in open lucht is toegelaten indien dit niet zichtbaar is vanaf straatzijde. Het niet-verharde deel van het terrein dient als groene ruimte te worden aangelegd en als dusdanig onderhouden. Stedenbouwkundige voorschriften 8/10
1.2.3. Publiciteit Publiciteit is enkel toegelaten onder de vorm van publiciteitspanelen (al dan niet verlicht) in functie van de activiteit op de desbetreffende eigendom en onder volgende voorwaarden: Publiciteit mag geplaatst worden op de voor- en/of zijgevel enkel binnen het gevelvlak. Dus niet hoger dan of deels uitstekend boven de kroonlijsthoogte. Het is verboden haakse publiciteitsborden op de gevel te plaatsen. Publiciteit is beperkt tot max. 5% van de geveloppervlakte en niet meer dan 10m² per bedrijf. Het dient in harmonie te zijn met de voorgevel van het hoofdgebouw en het algemeen straatbeeld. Het KB van 14 december 1959 betreffende het aanplakken en reclame maken blijft van toepassing. De N70 is in het kader van dit KB gecategoriseerd als niet beschermde toeristische weg. Er kan niet worden afgeweken van de voorwaarden opgenomen in dit KB. De geplaatste publiciteit dient steeds getoetst te worden aan het KB. 1.3. Overdruk groenbuffer 1.3.1 Bestemming De zone is bestemd voor de aanleg van een groene buffer. De bestaande vergunde gebouwen, constructies (incl. verhardingen) en hun toegangen binnen de zone mogen behouden worden, doch bij herbouw dient de buffer te worden gerealiseerd, zoals aangeduid op het grafisch plan. Uitbreidingen zijn niet toegestaan. De buffer behoort tot het bedrijf en moet een overgang vormen tussen de bedrijfsactiviteiten en de aangrenzende bestemmingen. 1.3.2. Inrichting De zone moet integraal beplant worden met streekeigen groen bestaande uit een mengeling van heesters en hoogstammige bomen zodat een visueel groenscherm ontstaat tegenover aanpalende percelen. Langsheen de waterlopen dient steeds een 5m brede beheerstrook voor onderhoud van de waterlopen te worden gerespecteerd. Alle werken, die betrekking hebben op het behoud en het onderhoud van deze waterlopen zijn toegelaten. Behoudens de waterlopen worden ook de bestaande scheidingsgrachten aan de buitenzijde van het plangebied in open bedding behouden. Indien de nabestemming in werking treedt en het agrarische bedrijf ook de aanpalende agrarische gronden bewerkt, kan de bufferzone plaatselijk, over een breedte van maximaal 10 meter, onderbroken worden, om een rechtstreekse toegang mogelijk te maken. De scheidingsgracht kan in dat geval plaatselijk overwelfd worden. Stedenbouwkundige voorschriften 9/10
Het is verboden in deze bufferzone constructies op te richten, nieuwe verhardingen aan te brengen en materialen of afval te stapelen. Het plaatsen van afsluitingen en inrichten van voorzieningen in functie van infiltratie en buffering van hemelwater is wel toegelaten. 1.4. Ontsluiting percelen 659F en 663E (indicatief aangeduid op grafisch plan) De toegang tot de percelen 659F en 663E dient steeds verzekerd te blijven. Een indicatieve ontsluiting is op grafisch plan weergegeven. De groenbuffer mag daar, enkel over de strikt noodzakelijke breedte, onderbroken worden. De achterliggende loods en natuurpark worden ontsloten naar de N70 via het plangebied. 1.5. Te behouden waterlopen (indicatief aangeduid op grafisch plan) Waterlopen 51, 54 en 55 dienen maximaal in open bedding behouden te blijven. Bestaande overwelvingen kunnen evenwel behouden blijven, vervangen worden en/of beperkt verlegd worden indien dit technisch noodzakelijk is. In functie van de ontsluiting van de achterliggende loods en het natuurpark is een plaatselijke overwelving mogelijk. Alle werken, die betrekking hebben op het behoud en het onderhoud van de waterlopen, op grafisch plan aangeduid, zijn toegelaten. Stedenbouwkundige voorschriften 10/10