Notitie inzake de functie-bepaling van het Mensinge-complex Samenstelling Mensinge-complex Het Mensinge-complex bestaat uit de volgende onderdelen: 1. De havezate 2. De Koetsierswoning 3. Het Koetshuis 4. De Winsinghhof 5. De omliggende terreinen met de duiventil Activiteiten op het complex Conform het MaSTERplan moeten op het Mensinge-complex een aantal activiteiten plaatsvinden, wil het complex fungeren als een cultureel centrum en toeristische focuspunt. De activiteiten kunnen worden onderscheiden in de volgende 4 hoofdcategorieën: 1. Dorpshuisactiviteiten (vergaderruimtes en dorpstheater) 2. Organisatie van exposities 3. Culturele activiteiten en evenementen 4. Horeca-activiteiten Eventuele meerwaarde aanpalende voorzieningen Om uiteenlopende redenen zijn in de discussies tot nu toe een aantal gebouwen betrokken bij de functie-bepaling van het Mensinge-complex. Hoewel zij niet tot het complex behoren, en daarom ook buiten het MaSTERplan vallen en dus buiten de subsidiecriteria, wordt een inhoudelijke afweging gemaakt of en welke functie de ze gebouwen kunnen hebben, in relatie tot het MaSTERplan, nu of eventueel in de toekomst. Het gaat om de volgende gebouwen: a. Museum Kinderwereld b. Catharinakerk c. Boerderij aan de Norgerweg Adviezen van architecten Architectenbureau Oving uit Groningen en Landschapsarchitect Noordpeil uit Sneek hebben gezamenlijk een advies uitgebracht over de functiebepaling. Voor de gebouwen heeft Oving een drietal scenario s uitgewerkt. Het betreft de volgende scenario s: Betreft de uitwerking van de plannen zoals genoemd in het MaSTERplan.. De hoofdzakelijk culturele functies die in het MaSTERplan zijn genoemd, krijgen een plek, waarbij of voor een andere plek voor de activiteiten is gekozen en/of gekozen is voor een andere (bouwkundige) uitwerking. De opdracht is ruimer opgevat dan in het MaSTERplan met als bedoeling meer bezoekers te trekken. Er worden meerdere activiteiten op het complex ontplooid waarbij de havezate een centralere rol krijgt in een ruimer toeristisch gebied. Per gebouw worden nu de verschillende scenario s tegen het licht gehouden, en per gebouw wordt een voorstel gedaan voor de keuze van een scenario. Winsinghhof - grote zaal blijft partyzaal, voldoet niet aan eisen theaterzaal - toiletten en bar zitten verkeerd - bouwkundige aanpassingen zorgen voor goed zicht op podium - toiletten nabij entree en garderobe - bar ingericht als foyer met uitgiftepunt voor koffie/thee/drank 1
- opknapbeurt voorhuis noodzakelijk voor goed gebruik vergaderruimtes als scenario B Voor het uitoefenen van de dorpshuisfunctie is nodig dat er een zaal beschikbaar is voor dorpstheater en ruimtes om te kunnen vergaderen. Ook kunnen culturele activiteiten en evenementen in de Winsinghhof plaatsvinden. Overigens zullen culturele activiteiten en evenementen worden georganiseerd onder verantwoordelijkheid van het stichtingsbestuur en kunnen in de verschillende ruimtes en op de terreinen van het complex plaatsvinden. voldoet niet aan de vereisten voor het uitoefenen van de dorpshuisfunctie, scenario B/C wel. Om deze reden wordt voorgesteld te kiezen voor /C, inclusief de opknapbeurt voor het voorhuis, zij het deze te beperken tot verbeteringen in de ventilatie en de brandbeveiliging. Koetsierswoning - restaurant - expositieruimte beneden- en bovenverdieping met verbinding naar cultuurhistorische tuin - belevingsfunctie centraal - functie van infopunt en startpunt routes e.d. - op verdieping kantoorruimte De cultuurhistorische waarde van het gebouw is uniek, met name als het gaat om de benedenverdieping, waar in vroeger tijden de stal was gesitueerd. De indeling en de wandbekleding zijn authentiek. Er zitten originele tegels op de wanden, hetgeen op zichzelf al uniek is voor een stal. De Rijks Dienst voor de Monumentenzorg heeft met name de aandacht gevestigd op het unieke karakter van het gebouw. Het behoud van deze cultuurhistorische waarde moet worden gewaarborgd. Wat betreft de horeca-activiteiten moet een keuze gemaakt worden voor Koetshuis of Koetsierswoning. Belangrijk criterium is de economische haalbaarheid: welk soort horecagebruik biedt de beste economische basis? Uitgangspunt is dat een restaurant net boven het middensegment een vaste basis biedt, met daaraan gekoppeld een grand café/koffie- en theehuisfunctie voor de bezoekers overdag van het complex. Gezien de zonnige ligging, openheid en toegankelijkheid van het Koetshuis, heeft de architect scenario B ontwikkeld, een orangerie-achtige aanbouw, zijnde een restaurant, aan het Koetshuis. Voor de Koetsierswoning is dan een mix van scenario B en C mogelijk, met een infopunt en expositieruimte op de benedenverdieping en op de bovenverdieping kantoorruimte voor zakelijke dienstverlening, hetgeen opbrengsten kan genereren. De keuze van invulling van de horecafunctie in òf de Koetsierswoning òf het Koetshuis is lastig, zolang er (nog) geen uitbater is. De risico s moeten daarom niet onevenredig groot zijn. Eventuele commerciële verhuur van kantoorruimte op de bovenverdieping van de Koetsierswoning, kan inkomsten genereren, die uiteindelijk de exploitatie van het geheel ten goede zouden komen. Of deze potentiële inkomsten opwegen tegen te plegen investeringen voor de orangerie in het Koetshuis, is maar zeer de vraag. Nu er nog geen gegadigde is voor exploitatie van een restaurant wordt een omvangrijke investering, benodigd voor de verbouw van het Koetshuis tot orangerie, niet verantwoord geacht. Vanwege de gunstige situering en vanwege het feit dat een restaurant in de Koetsierswoning wellicht afbreuk zal doen aan het monumentale karakter, wordt geopteerd voor een restaurant in het Koetshuis, waarbij de investeringen beperkt blijven tot een maximum bedrag van 180.000 (daarmee blijvend binnen het beschikbare budget als er sprake zou zijn van vestiging van een restaurant in de Koetsierswoning). De benedenverdieping van de Koetsierswoning wordt dan expositieruimte en de bovenverdieping commerciële verhuur van kantoorruimte. 2
Koetshuis behoud huidige expositiefunctie, geen aanpassingen - restaurant en/of grand café in orangerie-achtige stijl -openheid + bezonning + zichtbaarheid pleit voor deze functie in Koetshuis boven Koetsierswoning - exclusief voor Roden - zal bezoekers trekken als scenario B Zie onder Koetsierswoning. In het Koetshuis een restaurant en voor de Koetsierswoning wordt een mix van scenario B en C mogelijk, met een infopunt en expositieruimte op de benedenverdieping en op de bovenverdieping kantoorruimte voor zakelijke dienstverlening, hetgeen opbrengsten kan genereren. Koetshuis en Koetsierswoning in onderlinge samenhang bezien De investeringen in Koetshuis en Koetsierswoning hangen met elkaar samen. Bestemming van het ene gebouw leidt per definitie tot een andere bestemming in het andere gebouw. De voorstellen voor scenariokeuzes zoals beschreven in het voorgaande, worden onderschreven zij het met de volgende kanttekening. Er zijn diverse contacten gericht op het verkrijgen van meer duidelijkheid over welk gebouw uiteindelijk het meest geschikt is voor realisatie van de horecabestemming. Ook zijn deze contacten gericht op het verkrijgen van een horeca-uitbater. Mocht hieruit blijken dat wisseling van de bestemming tussen de twee gebouwen uiteindelijk meer voor de hand ligt dan de voorgestelde scenario s, dan zal hieraan uitvoering worden gegeven. Havezate - handhaving stijlkamers op benedenverdieping - verbetering entreegebied met winkeltje/koffie- en theevoorziening - bovenverdieping voorziet in expositieruimte en kantoortje - als scenario A, met de nadruk op de belevingsfunctie door bezoekers, - voorziet in lift - deels commerciële uitbating - uitbreiding entree met aanbouw, verhuur voor trouwplechtigheden - bruidsuite op verdieping Om de verdieping van de havezate geschikt te maken voor publiek gebruik zonder beperkingen, in casu de realisatie van expositieruimte, zijn omvangrijke investeringen ( 325.000 ex BTW en honoraria) nodig. De vraag is of deze investeringen opwegen tegen het rendement. Rekening moet worden gehouden met de overige beschikbaarheid van expositieruimtes. Het gaat om exposities die veel bezoekers trekken en voor een breed publiek toegankelijk zijn. Het Koetshuis zal voorzien in expositieruimte en ook de benedenverdieping van de havezate wordt hiervoor al geregeld gebruikt. Ook zullen ruimtes van de Winsinghhof kunnen worden benut voor exposities. Door een goede afstemming op elkaar van de exposities in samenhang met de organisatie van culturele activiteiten en evenementen, is de verwachting dat voldoende meerwaarde wordt bereikt ten opzichte van de huidige situatie. Er is geen gebrek aan ruimtes, het gaat veeleer om een betere afstemming van activiteiten op elkaar. Hierin is een belangrijke taak weggelegd voor het bestuur van het Mensinge-complex en de onder diens verantwoordelijkheid aan te stellen coördinator. 3
Voorstel is daarom af te zien van de investeringen gericht op versteviging van de verdiepingsvloer en daarmee af te zien van de realisatie van expositieruimte zonder beperkingen, op de verdiepingsvloer van de havezate. Om de toegankelijkheid van de permanente expositie in de stijlkamers van de havezate te verbeteren, wordt voorgesteld om de aanpassingen gericht op verbetering van de entree en de realisatie van een winkeltje, wel uit te voeren. Dit laatste te bezien in samenhang met het in het Koetshuis te realiseren infopunt en/of startpunt van routes. Zowel op de beneden- als op de bovenverdieping zullen in overleg met de brandweer aanpassingen gerealiseerd moeten worden in het kader van de brandveiligheid ( nood- en transparantverlichting, nooduitgangen voor direct gebruik te openen). Voorts zal worden uitgezocht welke gebruiksmogelijkheden zonder investeringen in de verdiepingsvloer voor de verdieping mogelijk blijven. Relatie met aanpalende voorzieningen Museum Kinderwereld Als het gaat de relatie tussen het museum Kinderwereld en het Mensinge-complex, betreft het de inhoudelijke samenwerking en om de fysieke ruimte van het museum. Inhoudelijke samenwerking gaat om bundeling van professionele museale deskundigheid, afstemming op elkaar of gezamenlijke organisatie van activiteiten en evenementen. In dit opzicht bestaat geen relatie met te plegen investeringen in het kader van het MaSTERplan. Daarnaast oriënteert museum Kinderwereld zich op verplaatsing. De samenwerking met de onderwijsgroep heeft ertoe geleid dat plannen zijn ontwikkeld om de Ot-en-Sien-onderwijscollectie onder te brengen in museum Kinderwereld. Er zijn gesprekken gevoerd over verplaatsing van het museum naar de voormalige Scheepstraschool aan de Brink. De gemeente ondersteunt deze plannen indien er financiële voordelen te behalen zijn, omdat het museum in financiële nood verkeert en tijdelijk extra subsidie ontvangt. Ook zijn ideeën naar voren gebracht om het museum te verplaatsen naar de boerderij aan de Norgerweg. In alle gevallen betreft de relatie tussen museum Kinderwereld en het Mensinge-complex niet de gebouwen die tot het Mensinge-complex behoren en valt daarom buiten de in het kader van het MaSTERplan te plegen investeringen. Catharinakerk In het MaSTERplan krijgt de kerk een centrale plek in de brinkfunctie en vormt een onderdeel van het herstel van de brinkfunctie. In het MaSTERplan zijn geen specifieke acties benoemd. Het gebouw als zodanig is particulier bezit en valt niet onder het Mensinge-complex. Het kerkbestuur heeft in een eerder stadium aangegeven open te staan voor samenwerking op activiteitenniveau, en eventueel het openstellen van de ruimte voor concerten en rondleidingen. In dit opzicht is het van belang om een pad te maken tussen de kerk en het Mensinge-complex. Voorgesteld wordt om, na overleg met het kerkbestuur, opdracht te geven aan de landschapsarchitect bij de uitwerking van de plannen hiermee rekening te houden. Voor het oevrige zal wat betreft de investeringen voor het MaSTERplan geen rekening gehouden moeten worden met de Catharinakerk. Boerderij aan de Norgerweg De boerderij is eigendom van de gemeente, grenst aan het Mensinge-complex en vanuit dat perspectief is het van belang te bekijken of het gebruik van de boerderij kan bijdragen aan de opwaardering van het complex. Feitelijk leent de boerderij zich in principe voor alle activiteiten die op het complex zullen worden ontwikkeld, dat wil zeggen dorpshuis-, culturele-, horeca- en expositieactiviteiten. In alle gevallen zal de boerderij moeten worden verbouwd. Vraag is of de in de boerderij te plegen investeringen, aantoonbare meerwaarde zullen opleveren ten opzichte van de plannen als bovengenoemd. Geopperd is verplaatsing van de dorpshuisfunctie van de Winsinghhof naar de boerderij. Voordeel is dan dat de dorpshuisfunctie dichter bij de hoofdtoegang van het complex komt te liggen. Inherent daaraan is het nadeel dat de dorpshuisfunctie minder centraal op de brink wordt gerealiseerd. Verplaatsing van de dorpshuisfunctie van de Winsinghhof naar de boerderij, betekent dat een andere bestemming voor de Winsinghhof moet worden gevonden. Hoewel er geen beletselen zijn de Winsinghhof te verkopen, ligt op het gebouw een culturele bestemming. Hoewel deze voorwaarde is opgenomen in een 50 jaar oude koopakte, bestaat het risico dat erfgenamen van de verkoper eisen dat deze voorwaarde wordt bestendigd. Ook moet rekening gehouden worden met het feit dat de plannen voor het Mensinge-complex voor 1 januari 2007 moeten zijn gerealiseerd, rekening houdend 4
met de subsidievoorwaarden. Of dat haalbaar is bij het verplaatsen van de dorpshuisfunctie van de Winsinghhof naar de boerderij moet sterk worden betwijfeld. Al met al moet gesteld worden dat investeringen in de boerderij in plaats van in de overige gebouwen van het complex geen aantoonbare meerwaarde opleveren ten opzichte van de bestaande plannen. Voorgesteld wordt daarom bij de investeringsplannen de boerderij buiten beschouwing te laten. Wel is het van belang dat de boerderij geen bestemming krijgt die strijdig is met het gebruik van het complex. De inrichting van het landschap Voor de inrichting van het landschap doet Landschapsarchitect Noordpeil voorstellen, die in drieën kunnen worden opgedeeld. 1. Herinrichting van de parkeervoorzieningen op de Brink, omgeving en erf Winsinghhof, en het verbeteren van de toegankelijkheid van het complex. 2. Beperkt zich tot het Mensinge-complex, zoals dat is genoemd in het MaSTERplan. 3. De omgeving van het Mensinge-complex in ruimer toeristisch perspectief ontwikkelen en op de kaart zetten, zogenoemd Groot Mensinge; valt buiten het MaSTERplan. De maatregelen onder punt 2 komen in hoofdlijnen overeen met de plannen als genoemd in het MaSTERplan. Het gaat om het zichtbaar en toegankelijk maken van het complex, herstel van de relatie met het Mensingebos, het markeren van het terrein, lanen en entrees en het verhogen van de parkachtige inrichting en het gebruik van het terrein. Ook is voorzien in de cultuurhistorische tuin. Het plan voorziet in parkeervlakken langs de wegen en in parkeerlocaties op de Brink en het Mensingeterrein. De parkeerplaats op het complex is de nieuwe hoofdentree tot het hele gebied. Voorgesteld wordt in te stemmen met de maatregelen als voorgesteld onder punt 2, in het rapport Maatregelen B Mensinge, genoemd, met de toevoeging dat nog nadere invulling moet worden gegeven aan de situering van de parkeervoorzieningen, waarbij met name de upgrading van het terrein aan de Norgerweg van belang is en/of het multifunctioneel maken van de verharding van het evenemententerrein. Tevens moet aandacht besteed worden aan de parkeervoorzieningen op de Brink en een pad tussen de Catharinakerk en de Winsinghhof, na overleg met het kerkbestuur. De plannen ontwikkeld zoals voorgesteld onder punt 3, in het plan Groot Mensinge genoemd, kunnen worden uitgewerkt in samenwerking met Staatsbosbeheer met het oog op mogelijke rijkssubsidieregelingen in het jaar 2007. Voorstel: 1. De Winsinghhof de functie te geven van dorpshuis, met vergaderruimtes en een zaal voor kleinschalige optredens. De plannen zijn conform het MaSTERplan, zij het dat de bouwkundige aanpassingen beter toegesneden zijn op de dorpshuisfunctie, en het voorhuis een opknapbeurt krijgt. 2. Nader onderzoek laten doen door architectenbureau Oving inzake realisatie van een restaurant in het Koetshuis tot een maximum bedrag van 180.000. 3. De bestemming van het Koetshuis en de Koetsierswoning in onderling verband bezien, met als uitgangspunt in het Koetshuis een restaurant te realiseren en in de Koetsierswoning een expositieruimte op de begane grond en commerciële verhuur van kantoorruimte op de verdieping. De mogelijkheden tot realisatie van een infopunt en/of startpunt van routes nader bezien, in samenhang met de mogelijkheden daartoe in de havezate. 4. Afzien van de investeringen in de verdiepingsvloer van de havezate. De te plegen investeringen wegen niet op tegen het verwachte rendement. Aanpassingen in de havezate beperken tot verbetering van de entree en de realisatie van een winkeltje en/of infopunt en/of startpunt van routes, te bezien in samenhang met de mogelijkheden daartoe in de Koetsierswoning. Nader onderzoeken welke gebruiksmogelijkheden overblijven zonder investeringen in de verdiepingsvloer. 5. De inrichting van het terrein op het complex uitvoeren volgens de hoofdlijnen van het MaSTERplan, zoals genoemd in plan B van landschapsarchitect Noordpeil, met de toevoeging dat nog nadere invulling moet worden gegeven aan de situering van de parkeervoorzieningen, waarbij met name de upgrading van het terrein aan de Norgerweg van belang is en/of het multifunctioneel maken van de verharding van het evenemententerrein. Tevens moet aandacht besteed worden aan de parkeervoorzieningen op de Brink en een pad tussen de Catharinakerk en de Winsinghhof, na overleg met het kerkbestuur. 5
6