Visiedocument Betrokken. Betrouwbaar. Vernieuwend.
Onze visie en ambitie De ontwikkelingen in de corporatiewereld volgen elkaar in hoog tempo op. Om er een paar te noemen: de maatschappelijke discussie over de toekomst van woningcorporaties, de financiële en economische crisis, de toenemende bemoeienis van de overheid en van Europa, de nieuwe ordening van het werkdomein en de strengere eisen en verschuiving in de rol ten opzichte van de gemeenten. Schandalen in de sector leiden daarnaast tot een toenemende aandacht voor integriteit, risicomanagement en andere, striktere vormen van toezicht. Corporaties hebben een duidelijke koers nodig om adequaat op deze ontwikkelingen te kunnen inspelen. Daarbij laten corporaties zich deels leiden door de wijze waarop ze overheidsmaatregelen ervaren en onderschrijven. In dit visiedocument schetsen we onze visie en onze ambities voor de langere termijn: de koers van Wonen Wateringen. Dit document is de basis van ons beleid voor de komende jaren. We beschrijven waar we heen willen en hoe we dat op hoofdlijnen willen doen. De wijze waarop we onze ambities willen realiseren, is onderdeel van onze jaarplannen en beleidsdocumenten. Daarin beschrijven we meer concreet planningen, doelen en middelen. Wonen Wateringen staat open voor uw reacties. Ik nodig u dan ook van harte uit uw vragen en opmerkingen over onze visie en ambities aan ons kenbaar te maken. Veel leesplezier! André van den Berg Directeur-bestuurder Wonen Wateringen 2 Betrokken. Betrouwbaar. Vernieuwend. Betrokken. Betrouwbaar. Vernieuwend. 3
Het speelveld Een nieuwe balans Hoe breed mag een woningcorporatie eigenlijk haar taak opvatten op het gebied van sociale woningbouw? Die discussie loopt in Nederland volop. De overheid wil graag een nieuwe balans vinden tussen het zelfstandige maatschappelijke ondernemerschap van corporaties en de publieke waarborgen in het corporatiestelsel. Wat betreft het werk en speelveld van woningcorporaties neigt de overheid naar de oorspronkelijke taken van woningcorporaties: corporaties zijn de belangrijkste partij voor mensen met lage inkomens. Ook maakt de overheid onderscheid tussen commerciële en niet-commerciële activiteiten. De ontwikkelingen in de woningcorporatiesector dwingen Wonen Wateringen kritisch te kijken naar onze producten en diensten. Nieuwbouw en renovatie financieren wordt moeilijker. Corporaties wordt een verhuurdersheffing opgelegd. De toekomst wordt met het decennium onzekerder. Daarom is het belangrijk ons opnieuw te oriënteren op onze dienstverlening. We maken hierbij onderscheid naar het aanbod van producten en diensten en de manier waarop we dit doen: door middel van persoonlijke contacten die onze betrokkenheid met de huurder onderstrepen, niet uitsluitend door weliswaar goedkope maar onpersoonlijke digitale wegen. Door recente schandalen groeit bovendien het besef dat de transparantie, het toezicht en de maatschappelijke verantwoording van woningcorporaties moet worden verbeterd. 4 Betrokken. Betrouwbaar. Vernieuwend. Betrokken. Betrouwbaar. Vernieuwend. 5
De woningmarkt Westland kent ruim 100.000 inwoners. De verwachting is dat de bevolkingsgroei van de laatste jaren tot 2020-2030 doorzet. Ook de trend dat huishoudens kleiner worden zet door. De actuele prognose voor Westland gaat uit van een groei van het aantal huishoudens van 42.435 in 2013 tot 44.220 in 2020 en 43.400 in 2030. Aan de ene kant groei, aan de andere kant vergrijzing en ontgroening. We zetten in op het versterken van de zwakke positie van starters en jonge huishoudens op de woningmarkt. Drijfveren Wonen Wateringen wil een onderneming zijn die zakelijk opereert zonder haar sociale doelstelling uit het oog te verliezen, met een open oog voor maatschappelijke ontwikkelingen. We willen midden in de samenleving staan. Door open, transparant en betrokken te zijn zetten we ons als maatschappelijke ondernemer in. Wonen Wateringen wil graag samenwerken met een brede groep van maatschappelijke medespelers. Door samenwerking kunnen we ons onderscheiden in het belang van de gemeenschap. Bij al onze activiteiten staan mensen centraal en nemen we de dynamische omgeving als uitgangspunt. De grijze druk is van invloed op de vraag naar woningen. Er komen steeds meer senioren bij. Bovendien worden mensen steeds ouder en kunnen ze langer zelfstandig wonen, wat weer invloed heeft op de kwaliteit en het ontwerp van woningen. Senioren zijn vooral op zoek naar betaalbare, hoofdzakelijk grondgebonden woningen en in beperkte omvang appartementen. Samenwerking Samenwerking met maatschappelijke partners wordt steeds belangrijker, maar ook steeds complexer. Partijen binnen wonen en zorg laten zich steeds meer leiden door de marktwerking. Er is daardoor professionalisering en meer effectiviteit en efficiëntie nodig. Zorgpartijen worden voor hun vastgoedontwikkeling steeds meer afhankelijk van woningcorporaties. Corporaties moeten slimmer omgaan met hun middelen, strakker sturen op doelen en resultaten. Betrokken. Betrouwbaar. Vernieuwend. Onze eerste kernwaarde is betrokken. Dat past goed bij ons. Betrokkenheid zegt iets over hoe we bij Wonen Wateringen in het leven staan, hoe we werken, hoe we met elkaar omgaan en hoe we met onze relaties omgaan. Of we nu stelling moeten nemen in onderhandeling met een gemeente of met huurders die in de knel zitten: in alle situaties willen we betrokken zijn. Dat is de grondhouding van al onze medewerkers. Betrokkenheid is niet alleen een sociaal vertrekpunt. Natuurlijk, we zijn betrokken bij de mens, het individu. Maar we moeten ook zakelijk blijven. Betrokkenheid slaat ook op het verstand van zaken dat we in huis hebben. Het is voor ons de vlag om te laten zien waarom we zo handelen. We zijn betrokken bij de toekomst, we willen onze visie uitdragen en een vernieuwende, ambitieuze corporatie zijn. We zijn betrokken bij onze omgeving, we willen een bijdrage leveren door bijzondere 6 Betrokken. Betrouwbaar. Vernieuwend. Betrokken. Betrouwbaar. Vernieuwend. 7
gebouwen en woonomgevingen te ontwikkelen en door open te staan voor alle doelgroepen in de maatschappij. We zijn betrokken bij ons vak: onze mensen benaderen hun vak met een warm-zakelijke instelling en willen het beste leveren, zowel in service als in kwaliteit. Dat is de betrokkenheid van Wonen Wateringen. We zijn een ondernemende corporatie. We pakken verantwoordelijkheden op die van belang zijn voor het realiseren van plezierige en prettige wijken. We investeren in buurten en wijken en bouwen zo samen met anderen aan een duurzame leefomgeving. Investeren, regisseren, initiatief nemen en daadkracht tonen zijn daarbij belangrijke sleutelwoorden. Daarin hebben wij lokale maatschappelijke partners nodig en die lokale partners hebben ons nodig. We werken proactief samen met partners. En, indien nodig, zijn we bereid de grenzen van ons werkgebied op te rekken. We ondernemen wel met een zakelijke inslag: rendement en winst zien we als noodzakelijke randvoorwaarden om duurzaam maatschappelijk te kunnen blijven presteren. Wonen Wateringen zet zich in om haar maatschappelijke taak te vervullen, met als bondgenoot de wijk en haar bewoners en de lokale en regionale partners. We streven naar wijken waar mensen in verbondenheid samenleven. Het contact en de samenwerking met onze huurders en maatschappelijke partners is de basis om samen aan de slag te gaan met de toekomst van de wijk. Dat leidt tot tevreden bewoners, duurzame wijken en financiële continuïteit. We laten ons leiden door aandacht voor de behoeften van onze klanten. We herkennen en erkennen de verschillen tussen de klanten en klantbehoeften. Onze medewerkers hebben een klantgerichte houding die zich vertaalt in onze dienstverlening. De oriëntatie op de klant is breed verankerd in onze organisatie. Doordat we kennis hebben van de Westlandse woningmarkt kunnen we beter inspelen op de wensen en behoeften van onze klanten. Hierdoor kunnen we onze dienstverlening afstemmen op de specifieke klantgroep. Met een Westlands accent Westland is een nog jonge gemeente, gevormd door elf afzonderlijke kernen met elk hun eigenheid. Wonen Wateringen is actief in twee van die kernen: Wateringen en Kwintsheul. Wonen in Westland staat voor de combinatie van compact-dorps wonen en de nabijheid van stedelijke voorzieningen. We willen ons inzetten voor het behoud van deze unieke combinatie. Daarvoor hebben we lokale en regionale partners nodig. We staan midden in de Westlandse samenleving en zoeken de samenwerking met lokale partners actief op. Versterken van de eigen verantwoordelijkheid We willen de eigen verantwoordelijkheid van bewoners stimuleren, zodat zij betrokken zijn en blijven bij hun eigen leef- en woonomgeving. We vinden het belangrijk dat onze bewoners zo zelfstandig mogelijk functioneren in de samenleving en zelf hun randvoorwaarden creëren. We stimuleren en faciliteren hen daarin, maar zij moeten het zelf doen. 8 Betrokken. Betrouwbaar. Vernieuwend. Betrokken. Betrouwbaar. Vernieuwend. 9
Cultuur Onze drijfveren brengen we tot uiting in de cultuur van onze organisatie. Daarin zijn we afhankelijk zijn van onze medewerkers. We streven daarom naar een cultuur waarin ruimte is voor creativiteit en groei. De basiscompetenties van onze medewerkers zijn: klantgerichtheid, initiatiefrijk en samenwerken. We vinden het belangrijk duidelijkheid te creëren over de richting waar we naartoe gaan. Natuurlijk willen we ambities en doelstellingen realiseren, maar niet ten koste van het menselijke aspect. We hebben een zakelijke houding, maar blijven investeren in onze producten en diensten en in de groei van mensen en van de organisatie zelf. Uiteindelijk komt dat onze klanten en stakeholders ten goede. In de Wonen Wateringen-cultuur focussen we op afspraak is afspraak, ondernemerschap en het managen van voortdurende verbeteringen. Visie Visie op wonen Corporaties hebben sinds hun ontstaan aan het begin van de 20 e eeuw altijd een sociale functie in de samenleving gehad. Zorgen voor huisvesting voor iedereen die dat op eigen kracht niet (voldoende) voor elkaar kon krijgen, was het devies. Die verantwoordelijkheid is nog steeds actueel. Die sociale opdracht blijven we niet alleen uitvoeren, het is ook een opdracht die meer dan voorheen centraal staat. Wonen Wateringen wil een dienstverlenend bedrijf zijn dat zich inzet voor goed en betaalbaar wonen en voor een leefbare, prettige woonomgeving. Specifieke betrokkenheid gaat uit naar groepen in een kwetsbare positie. Wonen is gevoel, emotie. Dat betekent dat mensen zoveel mogelijk ruimte moeten krijgen om hun eigen keuzes te maken. We richten ons op de belangen van de individuele klant, zolang daarbij de belangen van het collectief niet onevenredig worden benadeeld. Thuis voelen is het concept waarmee Wonen Wateringen richting geeft aan haar activiteiten. We vinden dat wonen als primaire levensvoorwaarde voor onze klanten méér is dan een dak boven iemands hoofd. Het concept zegt ook iets over de interne organisatie van Wonen Wateringen. Voel je thuis weerspiegelt het karakter van het bedrijf, onze identiteit. Visie op de samenleving Wonen Wateringen stelt mensen centraal en wil graag zoveel mogelijk betekenen voor de samenleving. We voelen ons medeverantwoordelijk voor wat er in de wijk, het dorp en de streek gebeurt. Die medeverantwoordelijkheid willen we ook nemen. We richten ons vooral op maatschappelijke ontwikkelingskansen van mensen. Met ondernemingszin, lef en creativiteit zoeken we naar oplossingen voor sociale vraagstukken op de terreinen wonen, welzijn en zorg. 10 Betrokken. Betrouwbaar. Vernieuwend. Betrokken. Betrouwbaar. Vernieuwend. 11
Het juiste rendement Maatschappelijke opgaven kunnen we alleen aanpakken op basis van een gezonde financiële huishouding. Ons motto is verdienen waar het kan, om te kunnen investeren waar het moet. Dat vraagt om balans in financieel en maatschappelijk rendement. Uitgangspunt is alleen genoegen nemen met minder financieel rendement als daar concreet maatschappelijk rendement tegenover staat. Dat vraagt enerzijds om meer ondernemerschap in het maximaliseren van opbrengsten en minimaliseren van kosten waar dat kan. En anderzijds om het scherper definiëren en stuurbaar maken van onze maatschappelijke bijdrage. Wij staan voor een warme zakelijkheid. Ambities maak je samen waar Een maatschappij die steeds sneller verandert en een corporatie die midden in deze veranderingen een vernieuwende rol wil spelen. Dat kan alleen als medewerkers zich betrokken voelen bij hun werk en ruimte krijgen om te ondernemen. Daarvoor moeten verantwoordelijkheden diep in de organisatie liggen. Van het management vraagt dat een heldere visie en koers als ook sturen op resultaten. En van medewerkers vraagt dat professionaliteit en de bereidheid om verantwoordelijkheid te dragen voor het eigen handelen en samen te werken met collega s. Missie Wonen Wateringen is een maatschappelijke onderneming die mensen goed wil laten wonen, met name degenen die door hun inkomen, gezondheid of maatschappelijke positie onvoldoende in staat zijn zichzelf te redden op de woningmarkt. Deze missie geeft uitdrukking aan de identiteit die Wonen Wateringen nastreeft. Onze identiteit wordt gedragen door drie kernwaarden: betrokken, betrouwbaar en vernieuwend. Deze waarden bepalen hoe we ons gedragen. Woningmarktbeleid Wonen Wateringen richt zich op de vernieuwing en verduurzaming van de bestaande voorraad. Kijk naar de demografische ontwikkeling en het is duidelijk dat in ons werkgebied de eerste prioriteit niet ligt bij het bouwen van veel nieuwe sociale huurwoningen. Daarom ligt onze focus op differentiatie van ons woningbezit in kwaliteit en prijs. Meer en meer sturen we op maatschappelijke effecten en financieel rendement, gericht op financiële continuïteit. Woningen verkopen is een middel om de financiële continuïteit te waarborgen. In ons huurbeleid willen we verdiencapaciteit creëren, waarbij de verschillen in de huurprijs worden bepaald door de kwaliteit van de woningen. We streven naar een ijzeren voorraad die in omvang is afgestemd op de primaire doelgroep. We zijn er voor de lagere en midden-inkomensgroepen. We willen de markt onderzoeken om te weten waar behoeften van onze doelgroepen liggen. We focussen niet op het bieden van woonruimte aan hoge inkomens. In het kader van de Europese beschikking kiezen we niet uitsluitend voor inkomens tot circa 35.000,- maar ook voor de tussengroep die tussen de wal en het schip dreigt te vallen. Huren boven 700,- sluiten we niet uit, omdat we streven naar gemixte wijken en verdiencapaciteit. We zullen dit uitwerken aan de hand van marktonderzoek en toekomstige wetgeving. 12 Betrokken. Betrouwbaar. Vernieuwend. Betrokken. Betrouwbaar. Vernieuwend. 13
Onze focus is gericht op het bouwen van woningen waarin mensen tot op hoge leeftijd zelfstandig kunnen blijven wonen. Daarvoor willen we objectieve kwaliteitsniveaus hanteren, die zoveel mogelijk voldoen aan de woonkwaliteit en de toegankelijkheid die doelgroepen vragen. In ons toewijzingsbeleid willen we de doorstroming stimuleren en verhuisketens verlengen. In ons woningmarktbeleid werken we, op lokaal niveau, samen met regionale partners. Wonen Wateringen legt het accent op inbreiding (niet op uitbreiding), op huur (niet op koop) en op de bestaande voorraad (niet op nieuwbouw). Hoewel we als corporatie in de regio Haaglanden actief zijn, vinden we dat we als corporatie met woningen in Wateringen en Kwintsheul er toch in het bijzonder zijn voor de Westlanders en Westland; die hebben een streepje voor. Hier liggen onze wortels. Vanuit deze omgeving hebben we steeds gewerkt en hier hebben we altijd onze belangrijkste bijdragen geleverd. Vitale en aantrekkelijke wijken Voor ons is fysieke en sociale leefbaarheid onderdeel van onze kerntaak. Economische leefbaarheid zien we als een taak van de gemeente en de markt (commerciële partijen). We bemoeien ons alleen met de fysieke en sociale leefbaarheid als dit directe of indirecte invloed heeft op de waardecreatie van ons eigen bezit. Onze rol is om bewoners te betrekken en te faciliteren bij hun eigen leefomgeving. We willen bewoners stimuleren eigen verantwoordelijkheid te nemen en faciliteren de sociale cohesie tussen bewoners: mensen die daaraan behoefte hebben, moeten de kans krijgen elkaar te leren kennen. We zijn proactief in onze eigen kerntaken. Op kerntaken van onze partners spreken we hen aan op hun verantwoordelijkheid. Zaken die buiten onze kerntaken vallen, spelen we door naar onze lokale maatschappelijke partners. We willen oplossingen initiëren en hierin participeren indien we dit nodig achten, maar we gaan geen werkzaamheden uitvoeren die buiten onze kerntaak liggen. Integrale benadering van wonen, welzijn en zorg We willen zorgvastgoed realiseren voor zorgpartners. Geen grootschalig zorgvastgoed op instellingsniveau, maar kleinschalige projecten rond wonen, welzijn en zorg in de wijken. We willen een proactief kritisch beleid voeren rond wonen en zorg. Daarom stellen we onze eigen eisen aan de kwantiteit, kwaliteit, kosten en risico s van woon- en zorgprojecten. Als we participeren in projecten, zijn we op vastgoedgebied in de lead. Wonen Wateringen wil samen met zorgpartners overleggen over een gezamenlijke zorgvisie rond wonen, welzijn en zorg: het zo lang mogelijk zelfstandig blijven wonen van senioren. We willen het aanbod van diensten daaromheen vergroten. Kwaliteit van leven, de menselijke maat, het voorkomen van eenzaamheid en ruimte bieden voor ontmoeten zijn voor Wonen Wateringen thema s die ertoe doen. Steeds meer mensen vinden niet alleen de kwaliteit van een huis belangrijk, maar ook de beschikbaarheid van (formele en informele) zorg en ondersteuning. Wonen Wateringen neemt ook hiervoor verantwoordelijkheid. Zorgen voor zit de corporaties immers in de genen, zeker voor mensen die het in hun woning op eigen kracht niet meer redden. We gaan niet zelf zorg en ondersteuning leveren, maar pakken een sturende rol in het netwerk van betrokken partijen. Bij het toegankelijk maken van het zorgvastgoed gaat onze verantwoordelijkheid tot de erfgrens. De toegankelijkheid van de woonomgeving is een verantwoordelijkheid van de gemeente. Wij spreken de gemeente daarop aan, indien nodig. Het leveren van zorg zien wij als een taak van de zorgpartijen en gemeente. Wonen Wateringen stimuleert en initieert zorgpartijen om zorgarrangementen aan te bieden aan huurders van Wonen Wateringen. 14 Betrokken. Betrouwbaar. Vernieuwend. Betrokken. Betrouwbaar. Vernieuwend. 15
Duurzaamheid Duurzaamheid is een belangrijk thema. We willen onze woningvoorraad verduurzamen. Ook willen we de kennisontwikkeling en bewustwording rondom duurzaamheid stimuleren bij onszelf, bewoners, stakeholders en leveranciers. We willen ondernemend zijn, zonder te pretenderen dat we voorop willen lopen. We investeren niet in de duurzaamheid buiten de directe woonomgeving. Ons duurzaamheidsbeleid moet handen en voeten krijgen binnen het strategisch voorraadbeleid. Daarbij zullen we de organisatorische en financiële haalbaarheid toetsen. Bij het thema duurzaamheid focussen we op het ondernemen in de bestaande voorraad. We staan een zakelijk beleid voor, met het accent op energiezuinigheid van het totale bezit, niet op enkele energieneutrale woningen. Onze ambitie rond de energieprestatie van onze woningen is om in 2020 alle woningen gemiddeld op tenminste label C te hebben. In hoeverre dat mogelijk en gewenst is, wordt verder uitgewerkt in de jaarplannen. We hebben drie motieven om te focussen op duurzaamheid. We willen de woonlasten van onze huurders op termijn betaalbaar houden. Daarnaast kan duurzaamheid leiden tot kostenbesparing in het woningbeheer en waardecreatie van ons eigen bezit. Door zelf het goede voorbeeld te laten zien, willen we het gedrag op het gebied van duurzaamheid van onze bewoners beïnvloeden. Ook informeren we hen over en maken we hen bewuster van het nut van energiebesparing. In het kader van duurzaamheid gaan we actief samenwerken met andere partijen en met hen prestatieafspraken maken. Onze werkorganisatie Om onze doelen te kunnen realiseren, vragen we nogal wat van de werkorganisatie. We hebben er het grootste vertrouwen in dat dit lukt met de omvang van onze huidige organisatie. Onze meerjarenramingen laten zwarte cijfers zien. Een gezonde bedrijfsvoering in combinatie met een gezond beheerprofiel maken het mogelijk als zelfstandige organisatie door te gaan. Maar we zien ook de vele ontwikkelingen die op ons afkomen. Die vragen niet alleen van ons, maar ook van onze (kleinere) collega-corporaties veel tijd, geld en aandacht. We zijn er tegelijkertijd van overtuigd dat onze lokale gebondenheid van het grootste belang is: onze taak ligt in Wateringen en Kwintsheul, daar willen we ons voor 100% op richten. Een fusie met een andere woningcorporatie is voor ons daarom een minder voor hand liggende optie. Wel zien we veel kansen in een nauwe samenwerking met andere corporaties. We denken bijvoorbeeld aan een zelfstandige front-office organisatie waarbij de back-office in samenwerking met andere partijen wordt geëxploiteerd. De precieze invulling van zo n samenwerking zullen we natuurlijk samen met potentiële partners moeten bepalen. Daarvoor hebben we een aantal uitgangspunten benoemd die voor Wonen Wateringen belangrijk zijn. Voor een visiedocument gaat dit echter te ver. Daarom eindigen we met onze belangrijkste drijfveer: onze lokale betrokkenheid bij een tevreden klant in ons werkgebied ongeacht de organisatievorm van Wonen Wateringen. 16 Betrokken. Betrouwbaar. Vernieuwend. Betrokken. Betrouwbaar. Vernieuwend. 17
Betrokken. Betrouwbaar. Vernieuwend. Wonen Wateringen is een maatschappelijke onderneming die mensen goed wil laten wonen, met name degenen die door hun inkomen, gezondheid of maatschappelijke positie onvoldoende in staat zijn zichzelf te redden op de woningmarkt. Deze missie geeft uitdrukking aan de identiteit die Wonen Wateringen nastreeft. Een identiteit die wordt gedragen door drie kernwaarden: betrokken, betrouwbaar en vernieuwend. Deze waarden zijn bepalend voor het handelen van Wonen Wateringen. Wonen Wateringen wil betrokken zijn en blijven bij de maatschappij: door oog te hebben voor andere belangen, samenwerken, meebewegen met ontwikkelingen en rekening te houden met de toekomst. Voor ons betekent betrokken ook toewijding aan onze klanten, stakeholders en elkaar. Openheid, integriteit en duidelijkheid geven invulling aan de kernwaarde betrouwbaar. Dit wordt zichtbaar in het handelen van onze medewerkers: doe wat je zegt en zeg wat je doet. Wonen Wateringen is steeds op zoek naar nieuwe kansen. We blijven natuurlijk ook onszelf ontwikkelen om mee te doen in onze snel veranderende omgeving. 18 Betrokken. Betrouwbaar. Vernieuwend. Betrokken. Betrouwbaar. Vernieuwend. 19
Dorpskade 25-27 2291 HN Wateringen T 0174-293 650 E info@wonenwateringen.nl I www.wonenwateringen.nl