VOORSTEL AAN DE GEMEENTERAAD Onderwerp: Registratienummer: 00572829 Op voorstel B&W d.d.: 8 december 2015 Datum vergadering: 16 februari 2016 Portefeuillehouder: Rol gemeenteraad: Planontwikkeling Kruisstraat Bergopwaarts en Groepscare, gemeentelijke rol en inbreng Helm Verhees Kaderstellend Voorstel in het kort 1. Kennis nemen van het voornemen van het college om medewerking te verlenen aan het in gang zetten van een bestemmingsplanherziening voor de locatie Kruisstraat / voormalige huishoudschool. 2. Het bouwrijp maken, woonrijp maken en de inrichting van het toekomstig openbaar terrein overnemen van Groepscare/Bergopwaarts. 3. Circa 8000m2 van de locatie Kruisstraat / voormalige huishoudschool overnemen van Groepscare/Bergopwaarts als (toekomstig) openbaar gebied met het daarbij behorende beheer. Samenvatting Bergopwaarts en Groepscare hebben aan het college en de raad de ruimtelijke verkenning Kruistraat Deurne gepresenteerd. In de ruimtelijke verkenning worden de bestaande hoofdgebouwen gehandhaafd. Deze ruimtelijke verkenning is positief ontvangen. Aan het behoud van de bestaande panden zit echter een prijskaartje. Bergopwaarts / Groepscare hebben aangegeven dat er sprake is van een exploitatietekort. Het college heeft aangegeven dat men mee wil denken over een oplossing. Voorstel aan de raad is om deze oplossing te zoeken in het toekomstig openbaar gebied op deze locatie. Door het overnemen van grondeigendom, de (kosten van) inrichting en het toekomstig beheer, ontstaat (financiële) ruimte voor het behoud van de gebouwen in een kwalitatief hoogwaardig verblijfsgebied. Bijlagen 1. Ruimtelijke verkenning Kruisstraat Deurne (13 oktober 2015, Groepscare en Bergopwaarts) 2. Stichtingskostenopzet (11 november 2015, Groepscare en Bergopwaarts) met aantekeningen gemeentelijke optie 1 en toelichting 3. Tekeningen optie 0 (conform ruimtelijke verkenning) en optie 1 (voorkeursvariant) 1
Deurne, Nr... / 00572829 AAN DE RAAD, 1. Inleiding Achtergrondinformatie De locatie Kruisstraat / voormalige huishoudschool is al jaren onderwerp van overleg tussen gemeente en Bergopwaarts. Voor de locatie zijn door Bergopwaarts, in overleg met de gemeente, door de jaren heen diverse ruimtelijke verkenningen uitgevoerd. De overdracht van de locatie van de gemeente naar Bergopwaarts is pas in 2015, na intensief overleg, tot stand gekomen. De afspraken over overdracht zijn vastgelegd in de Vaststellingsovereenkomst tussen gemeente en Bergopwaarts, die in januari 2015 door de raad is bekrachtigd. In deze Vaststellingsovereenkomst is, mede naar aanleiding van vragen en uitspraken in de raad over het onderzoeken van de mogelijkheden voor het behoud van de hoofdgebouwen Kruisstraat en Haspelweg, het volgende vastgelegd. Op 29 april 2015 is de locatie Kruisstraat (inclusief gronden nabij Dunantweg), conform de Vaststellingsovereenkomst, voor 2.605.000 exclusief overdrachtsbelasting door de gemeente aan Bergopwaarts overgedragen. Ruimtelijke verkenning Bergopwaarts en Groepscare 2015 Bergopwaarts en Groepscare hebben 13 oktober 2015 aan het college en 2 november 2015 aan de raad de ruimtelijke verkenning Kruistraat Deurne gepresenteerd. Een exemplaar van de presentatie is bijgevoegd. Deze ruimtelijke verkenning is positief ontvangen: In de ruimtelijke verkenning worden de bestaande gebouwen gehandhaafd. Het aantal woningen (circa 84) en de typologie, zorggeschikte sociale huurwoningen en (echt) goedkope koopwoningen voor starters, passen bij de Deurnese behoeften. De stedenbouwkundige opzet met het behoud van de bestaande bebouwing en de toevoeging van 3 losse appartementencomplexen is passend, al zijn er (natuurlijk) nog diverse aandachtspunten ten aanzien van onder meer parkeren en ontsluiting(en). Vraag initiatiefnemers aan gemeente Bergopwaarts / Groepscare hebben tijdens de presentaties aangegeven op korte termijn te kunnen starten met de verdere planontwikkeling en realisatie. Aan het behoud van de bestaande panden zit echter een prijskaartje. Bergopwaarts / Groepscare hebben aangegeven dat er sprake is van een exploitatietekort. Het college heeft aangegeven dat men mee wil denken over een oplossing en dat hierover een voorstel aan de raad wordt voorgelegd. 2
Voorstel van het college aan de raad Het voorliggende voorstel van het college richt zich alleen op de locatie Kruisstraat / voormalige huishoudschool. Bewust is er aan de voorkant voor gekozen om, gelet op eerdere besluiten van de raad, tijd en geld, geen algemeen beleid voor te stellen ten aanzien van bijvoorbeeld: Subsidies voor behoud van behoud / herontwikkeling bestaande (beeldbepalende) panden / monumenten. Subsidies voor realisatie sociale huurwoningen en/of goedkope koopwoningen. Het verlenen van startersleningen, zodat daarmee de verkoopprijs van de koopappartementen verhoogd kan worden (hogere hypotheek voor starters mogelijk). Het college heeft zich gericht op de bijzondere kans die deze locatie en dit project biedt. Het voorstel sluit aan bij de rol en taak van de gemeente en gaat uit van een versterking van de waarde van het te ontwikkelen gebied voor de Deurnese samenleving. 2. Voorstel 1. Kennis nemen van het voornemen van het college om medewerking te verlenen aan het in gang zetten van een bestemmingsplanherziening voor de locatie Kruisstraat / voormalige huishoudschool. 2. Bij ontwikkeling van de locatie Kruisstraat / voormalige huishoudschool in lijn met de door Groepscare/Bergopwaarts opgestelde ruimtelijke verkenning d.d. 13 oktober 2015: a. Het bouwrijp maken, woonrijp maken en de inrichting van het toekomstig openbaar terrein overnemen van Groepscare/Bergopwaarts. b. Circa 8000m2 van de locatie Kruisstraat / voormalige huishoudschool overnemen van Groepscare/Bergopwaarts als (toekomstig) openbaar gebied met het daarbij behorende beheer. c. De financiële gevolgen (kredietvotering, kapitaallasten en structurele lasten van beheer) mee te nemen in de kaderbrief 2016. 3. Beoogd effect Op zo kort mogelijke termijn duidelijkheid krijgen of planontwikkeling op de locatie Kruisstraat met behoud van de hoofdgebouwen en versterking van de locatie met meerwaarde voor de Deurnese samenleving haalbaar is. 4. Argumenten De ontwikkeling van de locatie Kruisstraat / voormalige huishoudschool op de wijze zoals gepresenteerd door Bergopwaarts / Groepscare is een bijzondere kans voor (het centrum van) Deurne. De combinatie van: hergebruik van de bestaande beeldbepalende panden, de woningen voor specifieke doelgroepen: senioren / zorggeschikt nabij de Nieuwenhof en de onderkant van de starterskoopmarkt), en de verbindende functie van de locatie tussen de voorzieningen in het centrum, de Nieuwenhof, het Elkerliek en de mogelijkheden voor openbare ruimte met wandelroutes en groen, maken dat dit project, mits goed uitgevoerd, een grote meerwaarde kan hebben voor Deurne. 3
In algemene lijn staat het college een faciliterend beleid voor. Behoud en herontwikkeling van beeldbepalende panden en (gemeentelijke) monumenten wordt met name gestimuleerd door mee te werken aan functiewijziging. Dit beleid gaat niet uit van een financiële stimulans. Het college vindt echter dat op basis van de specifieke bepaling voor Kruisstraat in de Vaststellingsovereenkomst en de gepresenteerde ruimtelijke verkenning onderzocht moet worden of een zodanige oplossing voor het exploitatietekort kan worden gevonden dat realisatie van het project met behoud van de panden en een (ruimtelijke) meerwaarde voor Deurne mogelijk wordt. In dit kader zijn twee aspecten van belang: 1. Er is sprake van een exploitatietekort waardoor het risico aanwezig is dat het project niet, of met een veel lagere meerwaarde en ruimtelijke kwaliteit, wordt gerealiseerd. 2. De ontwikkelingen passen niet in het huidige bestemmingsplan (planologische procedure noodzakelijk). Onderstaande wordt op beide aspecten apart ingegaan. Exploitatietekort Omvang en beoordeling van het berekende tekort Van Bergopwaarts/Groepscare is een stichtingskostenopzet ontvangen voor de locatie Kruisstraat met (na optimalisatie) een tekort van bijna 557.000. Dit tekort wordt met name veroorzaakt door: De relatief hoge aankoopkosten van de locatie (ook na een financiële afboeking door Bergopwaarts). De relatief lage opbrengsten door de realisatie van sociale huur- en starterskoopappartementen. Het is niet aan de gemeente om te beoordelen of verdere optimalisatie van de stichtingskostenopzet realistisch is vanuit de initiatiefnemers. Op basis van een gemeentelijke nacalculatie op een aantal onderdelen komt het college echter tot de conclusie dat in hoofdlijnen de bedragen reëel tot (erg) laag zijn ingeschat. Een verdere verlaging zal leiden tot (verder) kwaliteitsverlies. Kosten met een directe relatie naar de gemeente In de stichtingskostenopzet zijn 2 kostenposten opgenomen met een directe relatie naar de gemeente. Dit zijn de leges en de voorbereidende kosten: Ten aanzien van de leges bestaat de indruk dat de initiatiefnemers deze kosten gematigd realistisch tot laag hebben ingeschat. Naast de legeskosten voor het bouwplan komen ook de kosten voor het laten opstellen van het bestemmingsplan (circa 10.000), de legeskosten voor de bestemmingsplanprocedure ( 11.468 (tarief 2015)), planschade en bijkomende kosten voor rekening van de initiatiefnemers. Het niet heffen van leges is overigens geen bevoegdheid van het college en ook niet van de raad, maar van de heffingsambtenaar. Ten aanzien van het bouwrijp maken, het woonrijp maken en de inrichting van het terrein (de voorbereidende kosten) valt op dat bij de optimalisatie deze kosten aanzienlijk omlaag zijn gebracht. Dit terwijl naar oordeel van het college de oorspronkelijke bedragen al laag waren ingeschat en niet tot het gewenste kwaliteitsniveau zouden leiden. Verantwoordelijkheid gemeente Zoals aangegeven maakt juist de verbindende functie van deze locatie tussen de voorzieningen in het centrum, de Nieuwenhof, het Elkerliek en de mogelijkheden voor openbare ruimte met wandelroutes en groen, dat dit project (mits goed uitgevoerd) een gro- 4
te meerwaarde kan hebben voor Deurne. Met de door Groepscare/ Bergopwaarts voorgestelde inrichting van de openbare ruimte en de daarvoor geraamde bedragen wordt dit echter niet gerealiseerd. Een (kwaliteits)verbetering van de voorgestelde inrichting van de openbare ruimte en een reëel budget voor de realisatie zijn noodzakelijk. Gelet op deze gewenste / noodzakelijk verbetering van de kwaliteit van de inrichting van de openbare ruimte, en de verantwoordelijkheid van de gemeente voor de openbare ruimte, wordt op dit onderdeel inzet van de gemeente voorgesteld, zodat: Een oplossing wordt gevonden voor het exploitatieprobleem, en zorggedragen wordt voor een hoogwaardige openbare ruimte waarin de verbindende functie van de locatie tot zijn recht komt. Inzet van de gemeente De inzet van de gemeente bestaat uit 2 delen: 1. Het (weer) in eigendom verkrijgen van een deel van de via de Vaststellingsovereenkomst aan Bergopwaarts verkochte locatie. Het gaat om circa 8000 m2 die voor een symbolisch bedrag ( 1) aan de gemeente wordt overgedragen, waarna het beheer in de toekomst voor rekening van de gemeente komt. Dit is een gebruikelijke manier van werken bij dit soort plannen. De kosten bedragen 14.000 per jaar exclusief BTW. 2. Het overnemen van het bouwrijp maken, woonrijp maken en de inrichting van het terrein. Daarmee komt ook een deel van de voorbereidingskosten voor rekening van de gemeente. Met de inzet genoemd onder punt 2 vallen voor de initiatiefnemers kosten weg uit de stichtingskostenopzet (zie bijlage 2). De wegvallende kosten zijn lager dan de door de gemeente te leveren inzet. Dit wordt met name veroorzaakt doordat de kosten door Bergopwaarts/Groepscare (te) laag zijn ingeschat, geen / onvoldoende rekening is gehouden met kosten voor de ondergrondse infrastructuur en vanuit de gewenste kwaliteit een andere ontsluiting noodzakelijk is dan nu in de stedenbouwkundige verkenning is opgenomen (optie 0, bijlage 3). Voor de ontsluiting zijn ook twee andere alternatieven doorgerekend. Deze alternatieven zijn ongeveer 100.000 goedkoper. In onderstaand rekenmodel wordt echter uitgegaan van de absolute voorkeursvariant (optie 1, bijlage 3). In deze optie is zowel de ontsluiting van het plangebied, als de verbindende functie van de locatie tussen het centrum en het Elkerliek en omgeving verbeterd. Ook wordt Zonneland hiermee ontlast. Bijkomend voordeel is dat gebouw B zich opener presenteert naar de omgeving en daarmee beter tot zijn recht komt. Geraamde kosten inzet gemeente: Verwerving gronden: 1. Bouwrijp, woonrijp, inrichting, voorbereiding, toezicht: 730.000 exclusief BTW (zie bijlage 2) Beheer openbare ruimte: 14.000 exclusief BTW per jaar. Door deze inzet van de gemeente vallen in stichtingskostenopzet, versie na optimalisatie, de volgende kosten weg voor de initiatiefnemers: Verlaging voorbereidingskosten: 400.000 (oorspronkelijke calculatie 600.000) Verlaging bijkomende kosten (voorbereiding en begeleiding): 75.000 Na doorrekening (belasting en opbrengsten) resteert dan in de geoptimaliseerde stichtingskostenopzet een tekort van afgerond 5.000 voor de initiatiefnemers. 5
Ontwikkelingen passen niet in huidig bestemmingsplan De geschetste ontwikkelingen passen niet in het huidige bestemmingsplan, maar worden in basis gezien als een goede invulling vanuit ruimtelijke ontwikkeling en wonen. Om planologisch medewerking te verlenen aan deze ontwikkeling is een bestemmingsplanherziening nodig. Het college heeft aangegeven bereid te zijn de voorbereiding hiervoor in gang te zetten (principebesluit). Voorafgaande aan de bestemmingsplanherziening wordt een anterieure exploitatieovereenkomst afgesloten. In deze overeenkomst worden naast de afspraken over het bestemmingsplan, planschade en bijkomende kosten, ook de afspraken over grondovername, inrichting en beheer van de openbare ruimte opgenomen. De initiatiefnemers hebben gelet op de voorgelegde negatieve exploitatieresultaat terecht geen rekening gehouden met de Nota Kostenverhaal. Als de raad echter besluit tot overname van een deel van de ontwikkeling van de locatie Kruisstraat zal aangetoond moeten worden dat nog steeds sprake is van een negatieve exploitatieopzet. 5. Kanttekeningen Het voorstel is opgesteld vanuit een positieve grondhouding, gelet op het belang van de locatie en invulling voor de doelgroepen senioren en starters voor Deurne. Het nemen van een verantwoordelijkheid door de gemeente, door het overnemen van een deel van de ontwikkeling, is een keuze die gemaakt is vanuit het algemeen belang. Het gaat daarbij om het project als totaalontwikkeling en de betekenis daarvan voor Deurne. Alleen behoud van gebouwen of alleen locatie of alleen doelgroepen of alleen verbindingen / openbare ruimte is onvoldoende. Het is de som der delen die aan de afweging ten grondslag ligt. Het is niet uit te sluiten dat deze afweging in de toekomst ook voor andere locaties gemaakt moet worden. 6. Financiën In de begroting 2016 is geen budget geraamd voor het project Kruisstraat specifiek of dit soort projecten in het algemeen. Voorgesteld wordt om bij de kaderbrief de financiële gevolgen van dit voorstel mee te nemen. De financiële gevolgen bestaan uit: 1. Een totaalinvestering van 730.000 opgebouwd uit: a. Een beschikbaar te stellen investeringskrediet van 625.000 voor het bouwrijp maken, woonrijp maken en de inrichting van de (toekomstige) openbare ruimte locatie Kruisstraat / voormalige huishoudschool. De kapitaallasten behorende bij deze investering zijn: Wegen, 595.000 (afschrijvingstermijn van 25 jaar): 39.000 Openbaar groen, 30.000 (afschrijvingstermijn van 20 jaar): 2.300 Totale kapitaallasten structureel 41.300 b. De investering voor het riool van 105.000, deze valt conform de regels van het BBV (Besluit Begroten en Verantwoorden) onder de voorziening riool. Uit deze voorziening vindt ook de dekking plaats. Riool, 105.000 (afschrijvingstermijn van 60 jaar): 5.000 2. De structurele lasten van het onderhoud groen: 14.000 exclusief BTW per jaar. 6
De financiële verwerking hiervan vindt plaats in de Kaderbrief 2016. Na verwerking van bovenstaande ziet onze financiële positie er als volgt uit: Begrotingssaldo 2015 2016 2017 2018 2019 Saldo na najaarsnota 2015 en begroting 2016-731.000 484.000 555.000 1.010.000 814.000 Ontwikkelingen na najaarsnota 0-55.000-55.000-55.000-55.000 Begrotingssaldo 2015-2019 -731.000 429.000 500.000 955.000 759.000 Het begrotingssaldo is opgebouwd uit: Incidenteel deel -640.000-80.000 250.000 280.000 0 Structureel deel -91.000 509.000 250.000 675.000 759.000 * Begrotingssaldi worden verrekend met de Algemene Reserve met bufferfunctie 7. Juridische aspecten De gronden en gebouwen zijn op dit moment in eigendom van Bergopwaarts. Voor de realisatie van dit project zal Groepscare de gronden en gebouwen van Bergopwaarts overnemen en als ontwikkelaar optreden. Bergopwaarts koopt vervolgens de nieuwbouwzorgappartementen van Groepscare en de starterswoningen in de bestaande panden worden individueel door Groepscare verkocht. In het voorstel wordt de bijdrage van de gemeente bij de ontwikkeling van de locatie gezocht in de gemeentelijke rol en taak ten aanzien van de openbare ruimte. Daarmee ontstaat geen risico op staatsteun 1 richting Groepscare. 1. Steun voor openbare infrastructuur Als gelden alleen wordt besteed aan het realiseren van openbare infrastructuur (zoals wegen, bruggen, openbare parkeerplaatsen, water en groen), is er geen sprake van staatssteun. De gelden komen dan immers niet ten goede aan een specifieke (groep) onderneming(en). Wél moet er rekening worden gehouden met de aanbestedingsregels. 2. Steun onder de de-minimisdrempel Als de gelden op een wijze worden besteed waarbij niet meer dan 200.000,- over een periode van drie jaar aan één onderneming wordt gegeven, valt deze besteding onder de de-minimisregeling. De-minimissteun wordt niet beschouwd als staatssteun en kan daarom zonder melding verleend worden. Voorstelbaar is wel dat in de toekomst op zeer specifieke locaties aanleiding is om een vergelijkbaar voorstel aan de raad voor te leggen. 8. Communicatie Inhoudelijke communicatie over de herontwikkeling van de locatie Kruisstraat / voormalige huishoudschool vindt plaats vanuit de initiatiefnemers in overleg met de gemeente. 1 Bij woningcorporaties zijn wel bepaalde vormen van staatsteun toegestaan. Bijvoorbeeld via korting op de grondprijs voor Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB), zoals het bouwen van sociale huurwoningen. Aangezien Groepscare als ontwikkelaar optreedt en de gronden reeds in eigendom zijn is dit niet nader onderzocht. 7
9. Vervolg en evaluatie Na besluitvorming door de gemeenteraad wordt door de initiatiefnemers een besluit genomen over de verdere voortgang van het project. Indien de initiatiefnemers besluiten de stedenbouwkundige verkenning verder uit te werken zal een anterieure overeenkomst tussen de initiatiefnemers en de gemeente worden opgesteld, binnen de kaders zoals vastgelegd door de raad, waarin in ieder geval afspraken worden opgenomen over: 1. De noodzakelijke bestemmingsplanherziening, afwenteling eventuele planschadeclaims op initiatiefnemers en toepassing Nota Kostenverhaal. 2. De overname van de (toekomstig) openbare ruimte door de gemeente en de inrichting daarvan (ontwerp, bestek, uitvoering en beheer). Burgemeester en wethouders van Deurne, De secretaris, De burgemeester, G.J.C. Kusters H.J. Mak 8