Woonvisie Midden- Delfland 2010-2025 Sturen op Diversiteit
Woonvisie Midden-Delfland 2010-2025 Sturen op Diversiteit Uitgave juni 2010
Inhoudsopgave Samenvatting I I Een nieuwe woonvisie voor Midden-Delfland I II Organisatie en uitvoeringsprogramma III Hoofdstuk 1 Inleiding 7 1.1 Aanleiding 7 1.2 Totstandkoming 9 1.3 Leeswijzer 9 Hoofdstuk 2 Wonen in Midden-Delfland 11 2.1 Midden-Delfland anno 2009 11 2.2 Ontwikkelingen richting 2025 13 Hoofdstuk 3 Beleid op hoofdlijnen 15 3.1 Uitgangspunten 15 3.2 Visie 18 Hoofdstuk 4 Accenten in het woonbeleid 21 4.1 Prioriteit 1: Diversiteit en keuzevrijheid 21 4.2 Prioriteit 2: Ruimte bieden aan gezinnen 22 4.3 Prioriteit 3: Meer mogelijkheden voor lokale starters 23 4.4 Prioriteit 4: Bereikbaarheid koopsector vergroten 24 4.5 Prioriteit 5: Omvang, kwaliteit en beschikbaarheid sociale huur 26 4.6 Prioriteit 6: Een passend aanbod voor senioren 30 4.7 Prioriteit 7: Wonen met zorg en welzijn 31 4.8 Prioriteit 8: Energiebesparing en verlaging woonlasten 34 Hoofdstuk 5 Woningen en woonomgeving 35 5.1 Uitgangspunten 35 5.2 De bestaande woningvoorraad en woonomgeving 36 5.3 Nieuwbouw 38 5.4 Kwaliteit en duurzaamheid woningbouw 42 5.5 Richtingen voor de dorpen 42 Hoofdstuk 6 Organisatie en uitvoering 45 6.1 Rollen en samenwerking 45 6.2 Instrumentarium gemeente 46 6.3 Uitvoeringsprogramma 49 Inhoudsopgave
6 Bijlagen Bijlage 1 Begrippenlijst 53 Bijlage 2 Interviews en woonvisiebijeenkomst 55 Woonvisie Midden-Delfland 2010-2025
I Samenvatting I Een nieuwe woonvisie voor Midden-Delfland Beleid op hoofdlijnen De woonvisie die voor u ligt is gebaseerd op de recente woningmarktanalyse Midden- Delfland 2009-2025 en bouwt voort op de keuzes en uitspraken in de Gebiedsvisie Midden- Delfland 2025 en de Visie Vitale Dorpen (2008) en op de op 10 maart 2009 door de raad vastgestelde Startnotitie Woonvisie. De woonvisie sluit aan op gemeentelijk beleid ten aanzien van duurzaam bouwen en op regionaal woonbeleid en afspraken. Het beleid op hoofdlijnen samengevat: We zetten in op het versterken van de diversiteit van de bevolking vanuit het streven naar Vitale Dorpen. Dit vraagt met name om het vergroten van de kansen voor starters en jonge (potentiële) gezinnen. Hiervoor is een gevarieerd woonaanbod nodig, met name meer betaalbare woningen in de start- en tussensegmenten. We willen ook inspelen op de vergrijzing door een goed aanbod van en afstemming tussen wonen, zorg en welzijn. We vragen aandacht voor duurzaamheid en energiebesparing op het gebied van wonen en bouwen. We nemen onze verantwoordelijkheid voor kwetsbare groepen op de woningmarkt. Ambities, prioriteiten en instrumenten We leggen als gemeente een aantal accenten in het woonbeleid en hebben deze geformuleerd in termen van ambities en instrumenten. Ook geven we aan hoe belangrijk wij deze ambities vinden. De ambities zijn in volgorde van prioriteit (de belangrijkste eerst): We zetten in op het vergroten van de diversiteit in het woningaanbod, zodat inwoners in Midden-Delfland wooncarrière kunnen maken binnen de gemeente en zoveel mogelijk binnen het eigen dorp. Ook willen we mensen mogelijkheden bieden om zelf invloed uit te oefenen op de indeling of het ontwerp van de woning. We willen ruimte blijven bieden aan gezinnen, zeker als het (potentiële) gezinnen zijn die al een binding hebben met de gemeente (bijvoorbeeld hier opgegroeid). We willen de mogelijkheden voor lokale starters vergroten. Juist deze groep is van belang voor onze vitale dorpen en juist deze groep heeft nu te weinig mogelijkheden. Binnen de gevarieerde groep van starters leggen wij het accent op de groep van 21-30 jarigen met een redelijk inkomen en met de intentie om langdurig in Midden-Delfland te blijven wonen. We willen mensen met een (laag) middeninkomen een blijvend beter perspectief op de woningmarkt bieden. We zetten in op het beter bereikbaar maken van de koopsector. We hebben daarbinnen in het bijzonder aandacht voor starters. Samenvatting
II We willen mensen met een beperkt inkomen een blijvend beter perspectief op de woningmarkt bieden. Het gaat hier om de lage inkomens (de zogenaamde doelgroep) en de (lage) middeninkomens. Daarbij hebben we in het bijzonder aandacht voor de lokale starters. We zetten in op een sociale huurvoorraad van voldoende omvang en kwaliteit en het vergroten van de beschikbaarheid van sociale huurwoningen door stimuleren van de doorstroming. We spelen in op de vergrijzing door in een gevarieerd woonaanbod voor ouderen (accent op nultredenwoningen) te voorzien in een woonomgeving met voldoende voorzieningen. Mensen met een zorgvraag (deels ouderen, deels mensen met een beperking) moeten zo lang mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen. Daarnaast willen we zorgen voor een voldoende aanbod aan beschermd en verzorgd wonen. Afstemming tussen wonen, zorg en welzijn is daarbij van belang. We voelen ons ook medeverantwoordelijk voor het huisvesten van kwetsbare groepen. We zetten in op energiebesparing voor alle inwoners, vanuit het oogpunt van duurzaamheid en ter beperking van de (toekomstige) woonlasten. Uitwerking naar het woonaanbod Onze visie op het woonbeleid en de ambities en inzet hebben consequenties voor het benodigde woonaanbod. In de bestaande sociale huurvoorraad gaat het om kleinschalige herstructurering en mogelijk op termijn beperkte verkoop, gerichte aanpassing van huurwoningen voor ouderen die zelfstandig willen blijven wonen en energiebesparing. Eigenaarbewoners informeren we over energiebesparing en mogelijkheden om onder bepaalde voorwaarden de woning aan te passen en indien nodig geven we advies en informatie over particuliere woningverbetering. Investeren in behoud en kwaliteit van de woonomgeving en voorzieningen is eveneens van belang voor vitale dorpen. Dit is al uitgewerkt in diverse beleidskaders. Uit de woningmarktanalyse, de visie en de ambities komt het volgende gewenste nieuwbouwprogramma 2010 tot 2025 naar voren: Segment Aantal in bandbreedte % huur tot huurtoeslaggrens ( 648) 250-300 24% huur duur (> 648) 70-80 7% koop goedkoop ( 183.000) 90-110 9% koop betaalbaar ( 183.000-255.000) 100-120 10% koop middelduur ( 255.000-465.000) 300-360 30% koop duur (> 465.000) 210-250 20% totaal 1.020-1.220 100% Kenmerken % huur - koop 31% - 69% % eengezins - meergezins 33% - 67% % sociale huur 24% % sociale huur + koop 33% Woonvisie Midden-Delfland 2010-2025
III Dit is het gemeentebrede nieuwbouwprogramma dat als leidraad dient bij de uitwerking naar projecten en gebieden. Invulling van specifieke locaties en projecten is maatwerk. In deze woonvisie zijn globaal de richtingen aangegeven voor de dorpen en dit wordt ruimtelijk uitgewerkt in de nieuwe Structuurvisie. In het programma is 33% sociale woningbouw (24% huur + 9% koop) opgenomen, iets meer dan in regionaal verband is afgesproken. De realisatie is mede afhankelijk van de grondexploitaties. Als deze financieel te zwaar onder druk komen te staan, zullen we wellicht een andere keuze moeten maken. Daarnaast is het relatief grote aandeel sociale huur primair gericht op het vergroten van de kansen voor lokale woningzoekenden, in het bijzonder de starters. Als blijkt dat deze doelstelling niet wordt bereikt, zal het aandeel sociale huur mogelijk worden bijgesteld. Er zijn nu plannen voor circa 780 woningen voor de periode 2010 t/m 2015, wat betekent dat er nog een planologische opgave ligt om voor 240 tot 440 woningen ruimte te vinden. In het woningbouwprogramma is meer sociale huur gewenst dan nu is opgenomen in de plannen. Daarnaast is er ook in het dure huursegment uitbreiding gewenst, zij het op beperkte schaal. De helft van het nieuwbouwprogramma bestaat uit (middel)dure koop. Dit is gebaseerd op de grote vraag naar dit segment vanuit de eigen bevolking (woningmarktanalyse). Bij nieuwbouw en bestaande bouw heeft de gemeente bijzondere aandacht voor duurzaamheid en de (bouw)technische en woonkwaliteit. II Organisatie en uitvoeringsprogramma De gemeente handelt vanuit de opvatting dat inwoners van Midden-Delfland prima in staat zijn om zelf verantwoordelijkheid te nemen voor hun woonsituatie, de medeverantwoordelijkheid van de gemeente komt pas in tweede instantie aan de orde. De uitvoering van het woonbeleid ligt in hoge mate bij derden, de rol van de gemeente is andere partijen te sturen, stimuleren/ verleiden en te faciliteren. Instrumentenmix Om onze ambities te realiseren zetten we een mix van instrumenten in. Dat past ook bij onze rolopvatting en sturingsfilosofie. De rol en instrumenten zijn afhankelijk van de opgaven en de ambities. Soms is onze rol het in gesprek gaan en afspraken maken met derden om een bepaald doel te bereiken, op andere punten kunnen we zelf maatregelen nemen en sterker sturen. De instrumenten liggen op de volgende terreinen: - Communicatie woonbeleid - Regie en monitoring nieuwbouw - Ruimtelijke ordening (o.a. bestemmingsplan, grondexploitatiewet) - Grondbeleid - Woonruimteverdeling - Informatie en registratie - Inzet financiële middelen - Samenwerking intern - Samenwerking extern - Evaluatie en monitoring Samenvatting
IV Uitvoeringsprogramma In het uitvoeringsprogramma (zie de volgende pagina) staan de acties en afspraken samengevat, met de verantwoordelijke(n) voor de uitvoering en een termijn. Het is een voortschrijdend programma, dat jaarlijks wordt geactualiseerd. De visie en ambities voor de lange termijn blijven de leidraad vormen. Er is onderscheid gemaakt tussen 1) acties van de gemeente en interne samenwerking en 2) acties van en afspraken/ samenwerking met derden. Actie/ Afspraak Uitvoering door Termijn Acties en interne samenwerking Gemeente Midden-Delfland Het indicatief bouwprogramma uit hoofdstuk 5 hanteren als leidend bij het opstellen van de (jaarlijkse) woningbouwplanning en bij het formuleren van uitgangspunten voor nieuwbouwlocaties Gemeente (Locatieontwikkeling) continu Uitwerken voorwaarden waaronder startersleningen worden verstrekt en bepalen financiële haalbaarheid en budget startersleningen Gemeente (Inwonerszaken en Financiën) 2010 Overzicht maken van subsidiemogelijkheden op het terrein van wonen, zorg en welzijn Energiebesparing onder de aandacht brengen onder bewoners, onder meer door participatie in Wonen++ in regionaal verband Gemeente (Inwonerszaken) 2011 Gemeente (Inwonerszaken) 2010 Afstemming uitgangspunten grondbeleid, planologie en volkshuisvestelijke doelstellingen Onderzoeken mogelijkheden eenvoudige gegevensverzameling over lokale woningmarkt, o.a. instroom nieuwbouw Gemeente (Inwonerszaken en Locatieontwikkeling en BMH) Gemeente (Inwonerszaken en Locatieontwikkeling) continu 2011 Jaarlijkse monitoring van het uitvoeringsprogramma Gemeente (Inwonerszaken) jaarlijks Communicatie over het woonbeleid, projecten, regels et cetera Overleg en afstemming tussen gemeentelijke afdelingen betrokken bij het wonen Gemeente (Inwonerszaken) Gemeente (Inwonerszaken en Locatieontwikkeling) continu periodiek Overleg, samenwerking en afspraken met derden Bij planontwikkeling in overleg met ontwikkelaars rekening houden met het nieuwbouwprogramma, het op kleine schaal realiseren van alternatieve woonvormen, (zoals mantelzorgwoningen) en met het wegnemen van eventuele belemmeringen in regelgeving, realiseren van nultredenwoningen Periodiek overleg met de corporatie over uitbreiding van de sociale huurvoorraad, herstructurering, verkoop op termijn, slaagkansen doelgroep, energiebesparing en duurzaamheid, vergroten aanbod Koopgarant-woningen en inzet Te Woon, al dan niet gecombineerd met Koopgarant Gemeente (Locatieontwikkeling, Inwonerszaken) Gemeente (Inwonerszaken) en Wonen Midden-Delfland periodiek periodiek Woonvisie Midden-Delfland 2010-2025
V Actie/ Afspraak Uitvoering door Termijn Nieuwe lokale prestatieafspraken maken met de corporatie voor de periode 2010-2014, onder meer over bovenstaande onderwerpen Participatie in onderzoek en discussie over lokaal maatwerk en doorstroming in regionaal verband met bijzondere aandacht voor lokale starters Periodiek overleg over wonen, zorg en welzijn: -verleiden en ondersteunen van ouderen om te verhuizen uit sociale huurwoning -ondersteuning van ouderen bij aanpassing van eigen woningen en diensten -de mogelijkheden en wenselijkheid van het concept Verzilverd wonen Continuering beleid kwetsbare groepen en opzetten signaleringsoverleg volwassenen Gemeente (Inwonerszaken) en Wonen Midden-Delfland Gemeente (Inwonerszaken) en Wonen Midden-Delfland Gemeente (Financiën, Inwonerszaken) Wonen Midden-Delfland, Stichting Welzijn en zorgpartners. Gemeente (Inwonerszaken), Wonen Midden-Delfland en overige partijen (politie, GGZ etc.) eind 2010 2010 periodiek 2010, continu De mogelijkheden onderzoeken van tijdelijke mantelzorgwoningen in het buitengebied Ten behoeve van nieuwbouwplannen de mogelijkheid/ wenselijkheid onderzoeken van mantelzorgwoningen Gemeente (Inwonerszaken) 2011 In gesprek en (prestatie)afspraken maken met zorgen welzijnsaanbieders over mogelijke uitbreidingen van intensievere vormen van wonen met zorg Samenwerking en afstemming met de gemeenten in stadsgewest Haaglanden Gemeente (Inwonerszaken) en zorg- en welzijnsaanbieders Gemeente Midden-Delfland en gemeenten stadsgewest Haaglanden 2010, continu continu Samenvatting
VI Woonvisie Midden-Delfland 2010-2025
7 Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding Wonen in Midden-Delfland is wonen in een groene, open gemeente met karakteristieke dorpen en de stedelijke omgeving op korte afstand. Anno 2009 wonen er 17.600 mensen, verdeeld over de drie dorpen Den Hoorn, Schipluiden en Maasland en de twee buurtschappen De Zweth en t Woudt. Het streefbeeld voor de toekomst van Midden-Delfland is opgetekend in de Gebiedsvisie Midden-Delfland 2025 en in de Visie Vitale Dorpen Midden-Delfland 2025. 1 Kern van de Gebiedsvisie is het versterken van bestaande kwaliteiten van het landschap. Motto van de Visie Vitale Dorpen is behoud door ontwikkeling. De visies geven globaal de koers aan op het gebied van wonen. De woonvisie die nu voor u ligt bouwt voort op de keuzes en uitspraken in de beide toekomstvisies en op de op 10 maart 2009 door de raad vastgestelde Startnotitie Woonvisie. De vorige woonvisie is opgesteld in 2003, net vóór het ontstaan van de nieuwe gemeente Midden-Delfland. Er is sindsdien veel veranderd. Reden genoeg om een nieuwe woonvisie te ontwikkelen die recht doet aan de veranderde context en oog heeft voor de toekomstige opgaven. Hoofdpunten Startnotitie Woonvisie: Behoud van het dorpse karakter, de sociale cohesie en de eigen identiteit. De gemeente als regievoerder om het woningaanbod in aantal en kwaliteit beter af te stemmen op de (toekomstige) woningvraag. Kansen voor starters op de woningmarkt in beeld brengen en verbeteren. Woningaanbod uitbreiden met woonwerkwoningen in het kader van werkgelegenheid en leefbaarheid. Aandacht voor groeiende groep ouderen en mensen met een beperking, door uitbreiding nultredenwoningen in gevarieerde vormen en goede afstemming wonen, zorg en welzijn. Inzet woningtoewijzingsbeleid en lokaal maatwerk voor het vergroten van de kansen van de inwoners van Midden-Delfland. Samenwerking met andere partijen is een must voor de realisatie van woonbeleid. Afstemming en draagvlak onder de bevolking is eveneens van groot belang. Maak een woonvisie met een uitvoeringsprogramma. Doorgaan met bouwen, om beweging in de markt te houden. De woonvisie is opgesteld voor de periode 2010-2025 (overeenkomstig de termijn van andere plannen) en bevat een toekomstvisie en beleidsambities voor de lange(re) termijn en een concreet uitvoeringsprogramma voor de korte termijn. In de woonvisie ligt de nadruk op het voetnoot 1 Visie Vitale Dorpen Midden-Delfland 2025, Behoud door Ontwikkeling (vastgesteld op 30 september 2008). Inleiding
8 wonen in de dorpen, de woonvisie bevat geen gerichte doelstellingen en uitwerking voor het buitengebied. 2 Als onderdeel van de woonvisie is een woningmarktanalyse uitgevoerd. Inwoners zijn door middel van een telefonische enquête bevraagd over hun woonsituatie en woonwensen. Daarnaast zijn het huidige woningaanbod, de toekomstige ontwikkeling van de bevolking en de woningvraag die dat met zich meebrengt in kaart gebracht. De resultaten van de woningmarktanalyse staan beschreven in een aparte beleidsneutrale rapportage. In hoofdstuk 2 van deze woonvisie staan de belangrijkste conclusies samengevat. De woningmarktanalyse is één van de belangrijke fundamenten van de nieuwe woonvisie. Immers, het geeft inzicht in de feiten en verwachte ontwikkelingen op de woningmarkt in Midden- Delfland en biedt daarmee aanknopingspunten voor het beleid. Andere aanknopingspunten zijn gelegen in bestaand beleid op lokaal en bovenlokaal niveau. Lokaal beleid op aangrenzende terreinen, zoals ruimtelijke ordening, grondbeleid en wonen, welzijn en zorg. Regionaal op het niveau van Haaglanden: Midden-Delfland is een van de negen gemeenten van Stadsgewest Haaglanden. Functies De woonvisie Midden-Delfland 2010-2025 heeft een aantal functies: - Inzicht geven in de woningmarkt in Midden-Delfland Om beleidskeuzes goed te onderbouwen is het van groot belang om inzicht te hebben in de woningmarkt in de brede zin van het woord. Dat begint met een helder overzicht van de feiten, zoals bijvoorbeeld hoeveel en wat voor typen woningen er in de gemeente staan, hoeveel mensen er wonen en welke leeftijd zij hebben. In hoeverre zijn er verschillen tussen Maasland, Den Hoorn en Schipluiden? Naast feiten gaat het ook om inzicht in de dynamiek van de woningmarkt, (verwachte) ontwikkelingen. Welke verhuisbewegingen zijn er gemaakt, hoe is de verhouding tussen vraag en aanbod, welke woonopgaven komen op de gemeente af? - Visie en inzet van het woonbeleid Waar willen we de komende periode naartoe werken als het gaat om wonen? De gebiedvisie Midden-Delfland 2025 en de Visie Vitale Dorpen geven het brede kader hiervoor aan. Met de Startnotitie Woonvisie is een eerste stap gezet richting een nieuwe woonvisie. De woonvisie beschrijft de visie en de ambities van het woonbeleid en de inzet en instrumenten van de gemeente. - Samenstelling gewenst woningbouwprogramma De woonvisie geeft richting aan de omvang en de samenstelling van het bouwprogramma 2010-2025. Het is de leidraad voor het maken van afwegingen en nemen van beslissingen over concrete projecten. - Basis voor samenwerking en afspraken De woonvisie is de basis voor overleg en afspraken met andere partijen betrokken bij het wonen in Midden-Delfland. Onder meer nieuwe prestatieafspraken met woningcorporatie Wonen Midden-Delfland. voetnoot 2 De gewenste ruimtelijke ontwikkeling voor het buitengebied is uitgewerkt in het Landschapontwikkelingsperspectief (LOP) Midden-Delfland 2025. Woonvisie Midden-Delfland 2010-2025
9 1.2 Totstandkoming De woonvisie is een gemeentelijk beleidsdocument, maar is tot stand gekomen in overleg met verschillende partijen. - De woningmarktanalyse is grotendeels gebaseerd op een onderzoek onder de bewoners in Midden-Delfland over hun woonsituatie en woonwensen. - Aan het begin van het traject hebben verkennende gesprekken plaatsgevonden met de woningcorporatie Wonen Midden-Delfland 3, makelaar Noordam en ontwikkelaar ABB. - Op 2 december 2009 is een woonvisiebijeenkomst gehouden met een brede vertegenwoordiging van partijen, onder meer de corporatie, zorg- en welzijnsinstellingen, bewonersvertegenwoordigingen, marktpartijen, buurgemeenten. - Uitwerking van de woonvisie heeft plaatsgevonden in de projectgroep bestaande uit vertegenwoordigers van verschillende afdelingen van de gemeente. - Van 19 februari 2010 tot en met donderdag 1 april 2010 heeft er een inspraakperiode voor alle inwoners van Midden-Delfland plaats gevonden. Daarnaast is op 26 november 2009 een raadspresentatie gehouden over de resultaten van de woningmarktanalyse. 1.3 Leeswijzer De woonvisie is als volgt opgebouwd (zie ook Figuur 1-1 op de volgende pagina): - In hoofdstuk 2 wordt de situatie op de woningmarkt kort geschetst. - In hoofdstuk 3 worden, op die basis, de hoofdlijnen van het woonbeleid in een samenhangende visie uiteengezet. Deze hoofdlijnen worden in hoofdstuk 4, 5 en 6 uitgewerkt. - Hoofdstuk 4 laat zien welke accenten de gemeente binnen het woonbeleid legt en welke prioriteiten we daarbij stellen. In dit hoofdstuk worden de ambities toegelicht en kunt u lezen welke instrumenten de gemeente inzet om ze te bereiken. - In hoofdstuk 5 wordt de visie uitgewerkt naar het woningaanbod in Midden-Delfland: de omvang, de kwaliteit, maar ook gewenste veranderingen daarin. Het nieuwbouwprogramma vormt een belangrijk onderdeel van dit hoofdstuk. - Hoofdstuk 6 gaat over de organisatie en uitvoering. Hoe gaan we er als gemeente samen met onze partners voor zorgen dat de ambities gerealiseerd worden? Dit hoofdstuk bevat ook een concreet uitvoeringsprogramma voor de korte termijn. De bijlagen bij deze woonvisie worden gevormd door 1) een begrippenlijst en 2) een lijst met geïnterviewden en deelnemers aan de woonvisiebijeenkomst op 2 december 2009. voetnoot 3 Per 1 januari 2010 zijn Woningstichting St. Willibrordus en Algemene Woningstichting Maasland gefuseerd tot Wonen Midden-Delfland. Inleiding
10 Figuur 1-1 Schematische opbouw structuur woonvisie Woonvisie Midden-Delfland 2010-2025
11 Hoofdstuk 2 Wonen in Midden-Delfland Dit hoofdstuk bevat een samenvatting van de woningmarktanalyse Midden-Delfland 2009-2025, waarover ook een uitgebreide zelfstandige rapportage is verschenen. 4 De woningmarktanalyse geeft inzicht in de huidige situatie op de woningmarkt, de woonwensen en de verwachte ontwikkelingen voor de toekomst. Daarbij is gekeken naar de gemeente als geheel en waar mogelijk ook op het niveau van afzonderlijke dorpen. 2.1 Midden-Delfland anno 2009 Bevolking, woningvoorraad en woonsituatie De gemeente Midden-Delfland is een van de negen gemeenten van de regio Haaglanden. Qua inwoneraantal (ruim 17.600) is Midden-Delfland de kleinste gemeente van de regio. Midden- Delfland bestaat uit de drie dorpen Schipluiden, Maasland en Den Hoorn en de twee buurtschappen De Zweth en t Woudt. 5 De gehechtheid van bewoners aan de eigen kern is vrij sterk, vooral in Schipluiden en Maasland. Sommige families wonen er al generaties lang. Dit uit zich onder meer in een sterk verenigingsleven. 6 Bewoners over wonen in Midden-Delfland: Groen karakter. Perfect. Gezellig en mooi. Lekker groen. Prettig wonen. In een dorp met de voordelen van de stad. Heerlijk. Prachtige omgeving. Natuur en boerenlandschap. Prima wonen. Af en toe wat kneuterig. Ruime woning en groene omgeving. Heerlijk wonen. Goed wonen. Heel plezierig. Fantastisch. Gezellig en ouderwets Hollands. Lekker wonen net buiten de drukte. Best aangenaam. Prima. Geweldig. Lekker rustig. Gewoon goed. Rustig en veilig. Gemoedelijk. Dichtbij de stad en toch in een mooi groen gebied. Het wordt te druk. De landelijkheid verdwijnt. Super. Sociaal en dorps wonen. Geborgen en plezierig om te wonen. Geboren en getogen, dus heerlijk. Rustig, liefelijk en gezellig. Naar behoren. Kindvriendelijk. Lekker groen. Moeten we zuinig op zijn. Uniek en rustig. Relaxt wonen. Rustgevend en ontspannend. Het wordt wat drukker. Midden-Delfland is een typische gezinsgemeente, 44% van de in totaal ruim 6.600 huishoudens bestaat uit gezinnen met kinderen. Het zijn vooral gevorderde gezinnen tussen de 45 en 65 jaar. In vergelijking met de regio Haaglanden, wonen er heel weinig jonge huishoudens in Midden- Delfland en juist meer 65+ huishoudens (25% tegenover 21% in de regio). Als we de dorpen onderling vergelijken, is Den Hoorn het dorp met de meeste jonge mensen en meeste alleenvoetnoot 4 5 6 Wonen in Midden-Delfland 2009-2025. Analyse van de woningmarkt. RIGO, december 2009. In de woningmarktanalyse zijn de gegevens niet apart weergegeven voor de buurtschappen, alleen waar mogelijk voor de drie dorpen. Bron: Visie Vitale Dorpen Midden-Delfland 2025 (2008) en Vooranalyse in het kader van het project visievorming dorpen Midden-Delfland (2007). Wonen in Midden-Delfland
12 staanden. Maasland is het sterkst vergrijsd, Schipluiden heeft relatief veel gezinnen tussen de 45 en 65 jaar. Grondgebonden koopwoningen zijn het meest voorkomend in Midden-Delfland. Ongeveer driekwart van de huishoudens bewoont een koopwoning, ruim een kwart huurt de woning. De afgelopen jaren is er fors gebouwd, ruim 100 woningen gemiddeld per jaar. Het prijsniveau van koopwoningen ligt hoog en het aandeel goedkope en betaalbare woningen is beperkt zo blijkt uit gegevens over de WOZ-waarden en verkoopprijzen. Circa 60% van de woningen in Midden- Delfland heeft een WOZ-waarde boven de 250.000. In Haaglanden is dit 26%, in Nederland 30%. Bijna alle huurwoningen zijn in handen van de corporatie Wonen Midden-Delfland. In vergelijking met de regio is de sociale huursector in Midden-Delfland met 24% (circa 1.600 woningen per 1 juli 2009) klein. Maasland heeft in absolute en relatieve zin de meeste huurwoningen. Het aantal verhuringen is toegenomen de laatste jaren, voor een deel door nieuwbouw. Door het regionale woonruimteverdelingssysteem kunnen ook woningzoekenden van buiten de gemeente een huurwoning bemachtigen. Tot en met 2008 waren de geslaagden nog merendeels afkomstig uit Midden-Delfland. Uit de gegevens van de corporatie over 2009 blijkt dat tot en met het derde kwartaal minder dan de helft van de woningen zijn toegewezen aan kandidaten uit Midden-Delfland. Er wonen relatief weinig lage inkomens in Midden-Delfland: 16% behoort tot de doelgroep 7 (circa 1.050 huishoudens), ongeveer een derde heeft een middeninkomen (tot circa 47.500) en meer dan de helft heeft een inkomen daarboven. De helft van de doelgroep woont in een huurwoning, de andere helft in een koopwoning. Die laatste groep bestaat voor een groot deel uit ouderen die weliswaar een laag inkomen hebben, maar wel vermogen hebben opgebouwd in de vorm van een eigen woning. De huurvoorraad wordt voor 35% bewoond door de doelgroep, 50% door de middeninkomens en 15% door hoge inkomens (indicatief). De meeste inwoners zijn heel tevreden over de kwaliteit van het wonen en leven in Midden- Delfland. Men voelt zich over het algemeen veilig en de betrokkenheid van bewoners bij de buurt wordt als sterk ervaren. De scholen en sport- en recreatievoorzieningen worden hoog gewaardeerd. Alleen over het openbaar vervoer en het winkelaanbod is men wat minder tevreden. Het merendeel van de mensen dat in de afgelopen jaren is verhuisd, woonde al in de gemeente. Ruim een derde zijn vestigers, grotendeels uit Delft of elders uit de directe omgeving. Vaak zijn dit mensen die al eerder in Midden-Delfland hebben gewoond. De binding van bewoners met de gemeente, en vaak specifiek met het dorp, is de meest voorkomende reden dat mensen in Midden-Delfland zijn blijven wonen of weer zijn komen wonen. We kunnen met overtuiging zeggen dat Midden-Delfland een aantrekkelijk woonklimaat heeft. De verbondenheid met de gemeente is heel sterk en blijft bestaan ook als men een tijd is weg geweest uit de gemeente. Verhuisgeneigdheid en woonwensen De meeste mensen wonen naar volle tevredenheid in Midden-Delfland en hebben dan ook geen verhuisplannen. In totaal willen circa 880 zelfstandig wonende huishoudens verhuizen, 13% van alle huishoudens (dit is exclusief onzelfstandig wonende starters). Ongeveer 5% van de huishoudens wil verhuizen binnen twee jaar of heeft al een nieuwe woning gevonden en gaat binnenkort verhuizen. Deze lage verhuisgeneigdheid (in landelijk en regionaal opzicht) heeft waarschijnlijk zowel te maken met het goede woonklimaat in Midden-Delfland (men is tevreden voetnoot 7 Huishoudens die op basis van hun inkomen aanspraak maken op huurtoeslag, zie begrippenlijst in bijlage 1. Woonvisie Midden-Delfland 2010-2025
13 en heeft geen reden om te verhuizen), als met de huidige economische tijd, waarin mensen minder snel verhuisplannen maken. Het zijn vooral de jongste huishoudens die willen verhuizen en de gezinnen. Ouderen willen het liefst blijven wonen waar ze nu wonen, slechts 7% is van plan te verhuizen. Omdat gezinnen tussen de pakweg 35 en 65 jaar de grootste groep vormen in Midden-Delfland, vormen zij ook het leeuwendeel (72%) van de woningzoekenden. Koopwoningen zijn het meest gewild onder inwoners van Midden-Delfland: tweederde heeft een expliciete voorkeur voor een koopwoning, één op de vijf wil een huurwoning en een klein deel heeft zich niet uitgesproken over koop of huur. De grote vraag naar koop heeft te maken met het feit dat de verhuisgeneigden vooral gezinnen zijn, die veelal willen kopen. Bovendien bestaat de voorraad grotendeels uit koopwoningen. Wanneer we de gewenste verhuisstappen naast de gerealiseerde verhuisstappen zetten, lijkt vooral de stap van huur naar koop in de praktijk lastig te zijn. Eengezinswoningen, met name de rijtjeswoning en de vrijstaande woning, hebben de voorkeur. Toch heeft ook ruim een kwart van de verhuisgeneigden belangstelling voor een appartement, bijna altijd met lift. Die vraag is vooral afkomstig van ouderen, maar ook onder wat jongere 1- en 2-persoons-huishoudens is er vraag naar appartementen. De vraag naar appartementen, zeker onder ouderen, is sterk afhankelijk van de geboden kwaliteit. Ouderen zijn kritische consumenten en verhuizen pas als het echt moet of als ze echt iets naar hun zin vinden. Huishoudens die een huurwoning willen, richten zich vooral op het betaalbare segment tussen de 350 en 550 (30%) en het middeldure segment tussen de 550 en de huurtoeslaggrens (21%), ook nog een redelijk groot deel (22%) zoekt een huurwoning in de vrije sector (boven de huurtoeslaggrens). Het duurdere segment is het meest gewild onder potentiële kopers (excl. inwonende starters). De helft zoekt een woning boven de 300.000, 32% zelfs boven de 400.000. Een vijfde (20%) is op zoek naar een woning onder de 250.000. De economische crisis blijkt niet in sterke mate van invloed te zijn op de woonwensen. Alleen stelt een deel van de mensen de verhuizing uit en mensen zijn wat meer geneigd om te huren in plaats van te kopen. Naast zelfstandig wonende huishouden die willen verhuizen, zijn er nog inwonende jongeren vanaf 16 jaar die de komende jaren willen starten op de woningmarkt. Naar schatting zijn er 330 startende huishoudens uit Midden-Delfland die een woning zoeken binnen de gemeente. Het totaal aantal starters is groter, maar een deel (ongeveer de helft van de inwonende jongeren) zoekt een woning buiten Midden-Delfland veelal vanwege werk of studie. De wensen van jonge starters zijn divers. De helft van de starters die een woning zoeken in Midden-Delfland is op zoek naar een koopwoning, krap een derde naar een huurwoning, de rest heeft (nog) geen voorkeur. Iets meer dan de helft heeft daarbij een appartement voor ogen. Grondgebonden huurwoningen zijn minder gewild. Hoewel een deel nog niet weet op welk prijssegment ze zich richten, blijken de meeste jonge starters die willen kopen te zoeken tussen 150.000 en 200.000 en 200.000 en 300.000, een klein deel (8%) onder de 150.000. 2.2 Ontwikkelingen richting 2025 Demografische ontwikkelingen De verwachting op basis van prognoses is dat tot 2025 zowel het aantal inwoners als het aantal huishoudens toeneemt in Midden-Delfland. Het aantal zelfstandig wonende huishoudens Wonen in Midden-Delfland
14 neemt volgens de CBS-prognose met circa 1.400 toe van ongeveer 6.640 in 2009 tot ruim 8.000 in 2025. Het is belangrijk te constateren dat prognoses in wezen effectverkenningen zijn: welke ontwikkelingen mogen we verwachten, rekening houdend met aannamen t.a.v. vooral migratie en nieuwbouw. In de CBS-prognose zitten namelijk aannamen ten aanzien van nieuwbouw voor de komende jaren. Als we kijken naar de autonome groei van de bevolking, is de toename van het aantal huishoudens iets lager (circa 1.200). De toename van huishoudens zit vooral in oudere huishoudens van 65 jaar en ouder en in alleenstaanden in alle leeftijdscategorieën. Het aantal huishoudens van 65 jaar en ouder neemt fors toe: van 25% in 2009 tot 36% in 2025. Het aandeel gezinnen neemt af van 44% in 2009 naar 39% in 2025, in absolute zin neemt het aantal gezinnen nog licht toe. Consequenties voor de woningvraag Voor de woningvraag zijn niet alleen leeftijd en huishoudensamenstelling van belang. De inkomensontwikkeling is sterk bepalend voor de woonsituatie en woonwensen. Wat betreft inkomensontwikkeling zijn twee scenario s doorgerekend: lichte crisis en zware crisis. Veranderingen in bevolkingssamenstelling en inkomensontwikkelingen hebben consequenties voor de woningvraag, zowel kwantitatief als kwalitatief. Wanneer we de woningvoorraad in de pas willen laten lopen met de verwachte huishoudensgroei, is de uitbreidingsopgave per saldo circa 1.200 tot 1.400 woningen voor de periode 2009 tot 2025. Er is een blijvend grote vraag naar het middeldure en dure grondgebonden koopsegment. Deze behoefte komt voort uit de groeiende groep huishoudens in de leeftijd 45-65 jaar en van gezinnen. De behoefte aan goedkope en betaalbare koop (o.a. van jonge starters) is relatief gering, maar wel groter dan het aanbod. Daar blijft dus ook een opgave liggen. De behoefte aan huurwoningen neemt in beperkte mate toe, er is een afnemende behoefte aan eengezinsrijwoningen. De opgave in de huur zit vooral in de verschuiving van eengezins naar gelijkvloers. Er is ook behoefte aan appartementen, vooral afkomstig van jonge starters en ouderen. Met name voor deze laatste groep zijn kwaliteit en ligging van belang. De kritische houding van woningzoekenden ten opzichte van appartementen en eisen ten aanzien van de prijs-kwaliteitverhouding hebben tot gevolg dat appartementen niet altijd makkelijk zijn af te zetten, ondanks de constatering dat er wel behoefte is in dit segment. Met de toename van het aantal ouderen, neemt de behoefte aan nultredenwoningen toe. Er is anno 2009 al meer vraag dan potentieel vrijkomend aanbod aan nultredenwoningen en deze vraag zal alleen maar toenemen richting 2025. Ook zien we groeiende vraag naar verzorgd (zorg op afroep) en beschermd wonen (24-uurs zorg en begeleiding). De toename van de vraag is grotendeels afkomstig van ouderen, maar ook is er een vraag van andere doelgroepen zoals gehandicapten. Woonvisie Midden-Delfland 2010-2025
15 Hoofdstuk 3 Beleid op hoofdlijnen Het vorige hoofdstuk bevatte een beknopte analyse van de huidige woningmarkt en de toekomstige ontwikkelingen op die markt. In dit hoofdstuk beschrijven we de visie van de gemeente op het in Midden-Delfland te voeren woonbeleid. Die visie is gebaseerd op de woningmarktdiagnose (wat zijn de belangrijkste opgaven?), op relevante beleidskaders (waar moet het woonbeleid bij aansluiten?) en op opvattingen over de rol van de gemeente(wat is onze sturingsfilosofie?). Deze drie bouwstenen passeren in paragraaf 3.1 (Uitgangspunten) de revue, waarna in paragraaf 3.2 (Visie) de hoofdlijnen van het woonbeleid worden gepresenteerd. In de hoofdstukken 4, 5 en 6 worden deze hoofdlijnen verder uitgewerkt in termen van ambities en instrumenten. 3.1 Uitgangspunten De uitgangspunten voor het in Midden-Delfland te voeren woonbeleid luiden in steekwoorden als volgt: diagnose (wat zijn de voornaamste opgaven?), beleidskaders (waar moet het woonbeleid op aansluiten?) en rolopvatting (hoe willen wij sturen?). 3.1.1 Diagnose: wat zijn de voornaamste opgaven? De voornaamste opgave is om Midden-Delfland een gemeente te laten blijven waar de meeste mensen naar volle tevredenheid wonen. Dat betekent in ieder geval dat kernwaarden als kleinschaligheid, gemeenschapszin en rust en ruimte behouden moeten blijven. De waardering die de meeste bewoners over wonen in Midden-Delfland uitspreken, leidt ook tot opgaven. Zo is de verhuisgeneigdheid van al die tevreden inwoners gering, zodat er ook maar weinig woningen beschikbaar komen. Tegelijk is de aantrekkingskracht groot, zowel van lokale starters als van potentiële vestigers. Dat maakt de woningmarkt gespannen. De centrale opgave bestaat eruit die spanning te verminderen zonder de genoemde kernwaarden teveel aan te tasten. Midden-Delfland is een echte gezinsgemeente, maar zonder een treffend woonbeleid gaat dat veranderen. Het aandeel oudere huishoudens is al relatief groot en zal nog verder gaan toenemen. Die vergrijzing leidt tot opgaven op het gebied van wonen en vooral op het gebied van de afstemming van wonen, zorg en welzijn. Zonder een treffend woonbeleid zal de ontgroening van de bevolking (er zijn al weinig jonge huishoudens) verder doorzetten. Een van de opgaven voor het woonbeleid is het zorgen voor een woningmarkt die ook jonge gezinnen in staat stelt om in Midden-Delfland te starten en te blijven. Er wonen in Midden-Delfland relatief weinig huishoudens met een laag inkomen. De sociale huursector is echter eveneens relatief klein. De opgave is dan ook te zorgen voor een doelmatig gebruik van deze voorraad en uitstroom van mensen die er niet meer op aangewezen zijn zoveel mogelijk te bevorderen. Beleid op hoofdlijnen
16 Inwoners uit Midden-Delfland die op zoek zijn naar een woning binnen de gemeente, hebben te maken met concurrentie van woningzoekenden van buiten de gemeente. Vooral jonge starters uit Midden-Delfland hebben hierdoor een lastige positie, aangezien zij vaak nog te weinig inkomen en/of vermogen hebben voor een koopwoning en te weinig inschrijfduur voor een huurwoning. Midden-Delfland heeft een kwalitatief goede woningvoorraad, met relatief veel grondgebonden koopwoningen. In regionaal perspectief ligt het prijsniveau hoog. Dat is op zichzelf geen probleem (het zijn woningen met een prima prijs/kwaliteitverhouding) maar het ontbreken van een tussensegment met betaalbare koopwoningen vraagt wel om aandacht. De opgave bestaat uit het toevoegen van een aantal treden in het midden van de wooncarrièreladder. Het aantal huishoudens zal richting 2025 met circa 1.200 tot 1.400 toenemen. Dat betekent in principe ook dat de woningvoorraad met een aantal woningen in diezelfde orde van grootte zal moeten toenemen, anders wordt de spanning op de woningmarkt veel te groot. Er blijft zodoende een bouwopgave. Voor een deel van de opgave moet nog ruimte worden gevonden. Koopwoningen in het grondgebonden segment blijven het meest gewild. De vraag naar appartementen neemt echter toe. Die komt wel van een kritisch publiek. De opgave bestaat uit het ontwikkelen van appartementen die passen bij Midden-Delfland. In de huursector wordt de vraag naar betaalbare rijtjeswoningen gaandeweg ingeruild voor een specifieke vraag naar appartementen (voor jonge starters of geschikt voor senioren) en een vraag naar kwalitatief betere en dus ook duurdere huurwoningen. In de huursector bestaat de opgave zodoende uit het vergroten van de variatie in het aanbod. 3.1.2 Beleidskaders: waar moet het woonbeleid bij aansluiten? De gemeente Midden-Delfland heeft kwaliteit hoog in het vaandel staan, ook op het gebied van wonen. Een speerpunt van de gemeente is duurzaamheid. We hebben beleid ontwikvoetnoot Het woonbeleid sluit aan bij de Gebiedsvisie Midden-Delfland 2025 en de Visie Vitale Dorpen (2008). De voorliggende woonvisie kan worden beschouwd als een sectorale beleidsuitwerking van beide visies. Het motto Behoud door Ontwikkeling van de Visie Vitale Dorpen gaat ook op voor het woonbeleid. Het dorpse, groene karakter en de sociale samenhang tussen de bewoners zijn unieke waarden van de gemeente Midden-Delfland die behouden moeten blijven. Tegelijkertijd wil de gemeente een rol van betekenis blijven spelen binnen de regio, door een actieve houding ten opzichte van nieuwe ontwikkelingen die op de gemeente afkomen. Midden-Delfland is sinds 2008 de eerste Cittaslow gemeente van Nederland 8, een bijzondere positie die naadloos aansluit bij het motto behoud door ontwikkeling. Een van de vijf strategische speerpunten uit de Visie Vitale Dorpen is Wonen voor het Leven. Hiermee wordt bedoeld dat de dorpen zo zijn ingericht dat jong en oud een leven lang met veel plezier in Midden-Delfland kunnen wonen. Een uitgangspunt voor deze woonvisie is daarom het koesteren van de diversiteit van de bevolking. 8 Cittaslow is het internationale keurmerk voor gemeenten die op het gebied van leefomgeving, landschap, streekproducten, gastvrijheid, milieu, infrastructuur, cultuurhistorie en behoud van identiteit tot de top behoren. Het gaat hierbij om gemeenten met minder dan 50.000 inwoners. De oorsprong van Cittaslow ligt in Orvieto in Italië. Woonvisie Midden-Delfland 2010-2025
17 keld ten aanzien van duurzaam bouwen (DUBO) en het klimaat. 9 Uitgangspunt in deze beleidsnota s is het realiseren van woningen die lang mee gaan en zo min mogelijk belastend zijn voor het milieu. Ook in de bestaande voorraad is meer duurzaamheid gewenst. Bewoners kunnen daarmee bovendien vaak hun woonlasten omlaag brengen. Regionaal beleid (zoals de regionale woonvisie en de verstedelijkingsafspraken tussen Stadsgewest en Rijk) en regionale afspraken (tussen het Stadsgewest Haaglanden en de Vereniging van Sociale Verhuurders in Haaglanden) vormen eveneens uitgangspunten voor het gemeentelijk woonbeleid. Vooral van belang zijn de recente prestatieafspraken op het gebied van woonruimteverdeling. Haaglanden blijft een open woningmarkt, maar eveneens is in de afspraken enige lokale beleidsruimte opgenomen. De regionale afspraken koersen daarnaast aan op een nieuwbouwproductie die voor 30% in het sociale segment (huur en koop) wordt gerealiseerd. In de komende periode wordt een nieuwe Structuurvisie opgesteld. In deze Structuurvisie wordt de gewenste ruimtelijke ontwikkeling en het voorzieningenaanbod in de dorpen nader uitgewerkt. 3.1.3 Rolopvatting: hoe willen wij sturen? De gemeente Midden-Delfland wil het woonbeleid integraal benaderen, en dat betekent dat er een nauwe samenhang wordt gezocht tussen het beleid op terreinen als bouwen, woonruimteverdeling, zorg en welzijn, ruimtelijke ordening, openbare ruimte en grondzaken. De wens van de gemeente om wonen integraal, dus in samenhang met andere beleidsvelden, te benaderen betekent ook dat de gemeente inzet op versterking van de samenwerking binnen de gemeentelijke organisatie. Door die interne samenwerking te versterken, wordt de gemeente voor haar externe partners (zoals projectontwikkelaars en woningcorporaties) een sterkere partij. De gemeente realiseert zich dat zij op het gebied van wonen over relatief weinig directe sturingsmiddelen (zoals macht of geld) beschikt. De uitvoering van het woonbeleid ligt in hoge mate bij andere partijen. De gemeente zal de partijen (bewoners, bouwers, makelaars, verhuurders et cetera) stimuleren, verleiden en faciliteren. De gemeente kan bij gronduitgifte ten behoeve van (her)ontwikkeling, op grond van de woonvisie aangeven welk woningbouwprogramma gerealiseerd moet worden. Bij deze afweging moeten dan wel de resultaten uit de grondexploitatie worden meegenomen. De gemeente zal haar beleidsambities in de eerste plaats proberen te bereiken door zelf te werken vanuit een samenhangende visie op wonen in Midden-Delfland, en door die visie ook zoveel mogelijk uit te dragen. Dat alles gebeurt binnen de bestaande regelgeving (zoals op het gebied van Ruimtelijke Ordening (RO) of de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (Wmo)) en met een beperkt financieel budget. De gemeente handelt vanuit de opvatting dat de meeste inwoners van Midden-Delfland prima in staat zijn om zelf verantwoordelijkheid te nemen voor hun woonsituatie (woning, woonomgeving). De gemeente zal ze ook op die verantwoordelijkheid aanspreken. De medeverantwoordelijkheid van de gemeente komt pas in tweede instantie aan de orde. voetnoot 9 Nota Duurzaam Bouwen (DUBO), vastgesteld in september 2005. Milieubeleidsplan 2006-2010, vastgesteld in januari 2006. Nota Klimaatbeleid 2009-2013, vastgesteld in januari 2009. Beleid op hoofdlijnen
18 3.2 Visie De gemeente beschouwt de woningcorporatie als partner bij het huisvesten van mensen die, vanwege hun inkomen of andere omstandigheden, op de woningmarkt in een kwetsbare positie verkeren. De gemeente streeft ernaar met de woningcorporatie zakelijke en evenwichtige afspraken te maken over de te leveren prestaties. De visie van de gemeente Midden-Delfland op het te voeren woonbeleid legt een sterk accent op het begrip diversiteit. Op veel onderdelen kan de lokale woningmarkt zelf haar werk doen. Er is immers een stevige basis: tevreden inwoners, een hoge woonkwaliteit, geringe leefbaarheidsvraagstukken en een omvangrijke vraag, in het bijzonder in het duurdere segment van de woningmarkt. Maar zonder bijsturing door de gemeente, bestaat de kans dat Midden-Delfland gaandeweg een woonplek wordt waar mensen op leeftijd en met voldoende middelen het prima naar hun zin hebben, maar waar de kansen op de woningmarkt voor andere groepen kleiner worden. De gemeente wil het risico op een eenzijdige opbouw van de bevolking, en een afnemende dynamiek binnen en vitaliteit van de gemeenschap, verminderen. Daarom zet Midden-Delfland in deze woonvisie in op het vergroten van de diversiteit in het woonaanbod, zodat ook de bevolking divers blijft en uiteenlopende groepen bewoners een woning naar wens kunnen vinden. Om de in de visie van de gemeente gewenste diversiteit te bereiken, is het nodig om binnen het woonbeleid een stevig accent te leggen op het versterken van de positie en het vergroten van de kansen van lokale starters en van jonge gezinnen. Hoewel het om groepen gaat waarbinnen de woonwensen en de (financiële) mogelijkheden behoorlijk uiteenlopen, hebben ze met elkaar gemeen dat de woningmarkt in Midden-Delfland momenteel te weinig kansen biedt. Er is een tekort aan woningen waarin jongeren hun start op de lokale markt kunnen maken en het is bijzonder moeilijk om een vervolg stap te maken, van een bescheiden huurwoning naar een wat betere koopwoning. De top van de woningmarkt is prima, maar op de weg daarheen ontbreken teveel treden. Dat heeft meerdere gevolgen: de doorstroming op de woningmarkt stagneert bijvoorbeeld, jongeren zijn soms genoopt om elders zelfstandig te gaan wonen, mensen die bijvoorbeeld na hun studie terug willen komen om in Midden-Delfland een gezin te stichten, slagen daar niet in. In de visie van de gemeente, zullen de start- en tussensegmenten op de woningmarkt moeten worden uitgebreid. Daar bestaat niet één recept voor: een mix aan instrumenten moet worden gezet. Die mix bestaat uit fysieke ingrepen (binnen het nieuwbouwprogramma bijvoorbeeld een deel betaalbare koop), uit productinnovatie (bijvoorbeeld het bouwen van groeiwoningen), uit maatregelen die inspelen op verdelingsprocessen (doorstroming bevorderen, bijvoorbeeld) en ook uit vernieuwing van contractvormen (Koopgarant bijvoorbeeld). Door in te zetten op die mix, wil de gemeente een grotere variatie in het woonaanbod bereiken, zodat er voldoende keuzemogelijkheden zijn voor de diverse bevolking die past bij de vitaliteit die Midden-Delfland nastreeft. Wanneer wij woningen in deze segmenten bouwen willen we, met het oog op kwaliteit van de woningvoorraad op de lange termijn, kwalitatief goede woningen bouwen. Deze nieuwbouw maken wij betaalbaar voor bijvoorbeeld jonge gezinnen, lokale starters en lage middeninkomens door het gebruik van financieringsconstructies zoals Koopgarant. Met het accent op diversiteit en variatie binnen het woonaanbod wil Midden-Delfland een dreigende eenzijdigheid van de bevolkingsopbouw een stap voor zijn. Of het zal lukken om de ontgroening te stoppen, is niet met zekerheid te voorspellen. Zeker is wel dat de vergrijzing door zal zetten richting 2025. In de visie van de gemeente is een integrale aanpak nodig om de gevolgen daarvan op te vangen. Die aanpak bestaat niet alleen uit het geschikt Woonvisie Midden-Delfland 2010-2025
19 maken van woningen en woonomgeving voor mensen die met het klimmen der jaren met functiebeperkingen te maken krijgen. In de visie van de gemeente wordt die fysieke opgave gekoppeld aan het toegankelijk maken van zorg- en welzijnsfuncties, zodat senioren in Midden-Delfland een beroep kunnen doen op een samenhangend aanbod op het gebied van wonen, zorg en welzijn. De visie van de gemeente richt zich daarnaast op het verhogen van de kwaliteit van woningen en woonomgeving, in het bijzonder op het punt van duurzaamheid en energiegebruik, en op het in samenwerking met de woningcorporaties zorg dragen voor adequate opvang en begeleiding van kwetsbare groepen. In hoofdstuk 4 wordt deze visie-op-hoofdlijnen uitgewerkt in ambities (wat willen we bereiken?), prioriteiten (wat vinden we belangrijk?) en instrumenten (hoe gaan we dat doen?), waarna hoofdstuk 5 nader ingaat op de hardware (woningen en woonomgeving) en hoofdstuk 6 op de organisatie en uitvoering (partijen en verantwoordelijkheden). Beleid op hoofdlijnen
20 Woonvisie Midden-Delfland 2010-2025
21 Hoofdstuk 4 Accenten in het woonbeleid In het vorige hoofdstuk hebben we de hoofdlijn gepresenteerd van onze visie op wonen in Midden-Delfland. Centraal staat dat Midden-Delfland een gemeente is waar mensen naar tevredenheid wonen en prettig met elkaar samenleven. Om te zorgen dat dit in de toekomst zo blijft, zet de gemeente in op vitale dorpen waar jong en oud kunnen wonen. In dit hoofdstuk leggen we een aantal accenten in het woonbeleid en stellen wij prioriteiten. We geven per thema aan wat we willen bereiken (ambitie), hoe belangrijk deze ambitie is en wat we daarvoor gaan doen (inzet en instrumenten). Het aanpassen en uitbreiden van de woningvoorraad is een van de instrumenten die we inzetten en wordt in verschillende paragrafen genoemd. De vertaling naar de benodigde veranderingen in de woningvoorraad (door middel van nieuwbouw en aanpassing van bestaande voorraad) komt in het volgende hoofdstuk aan bod. De prioriteiten die in dit hoofdstuk per ambitie worden aangegeven, volgen uit het beleid op hoofdlijnen van hoofdstuk 3. De belangrijkste prioriteit wordt hierbij als eerste genoemd. 4.1 Prioriteit 1: Diversiteit en keuzevrijheid Ambitie: Onze belangrijkste ambitie is dat we inzetten op het vergroten van de diversiteit in het woningaanbod, zodat inwoners in Midden-Delfland wooncarrière kunnen maken binnen de gemeente en zoveel mogelijk binnen het eigen dorp. Ook willen we mensen meer mogelijkheden bieden om zelf invloed uit te oefenen op de indeling of het ontwerp van de woning. De bevolking van Midden-Delfland is divers en is in verandering. De gemeente Midden-Delfland wil die diversiteit behouden en inspelen op de veranderingen die gaan komen. Dat betekent in ieder geval het creëren van een divers woonaanbod in de gemeente als geheel en in de afzonderlijke dorpen. Voor alle inwoners moet het mogelijk zijn om stappen te zetten in de wooncarrière. Zoals in het vorige hoofdstuk al gezegd, is daarbij de eigen verantwoordelijkheid van mensen het uitgangspunt. De rol van de gemeente is om de diversiteit en keuzevrijheid te faciliteren en te stimuleren. Bij diversiteit en keuzevrijheid gaat het niet alleen om prijsklasse en het onderscheid eengezins-meergezins, maar ook om variatie daarbinnen. Denk aan woonwerkwoningen, waterwoningen, groeiwoningen, cascowoningen, vrije kavels et cetera. Het overgrote deel van de bewoners in Midden-Delfland wil niet verhuizen, zo blijkt uit de woningmarktanalyse. In veel gevallen zijn mensen gewoon tevreden met hun huidige woning en woonomgeving. Toch zijn onder deze groep ook mensen die bepaalde woonwensen willen reali- Accenten in het woonbeleid