Vergadering 2 maart 2010 verbeterd exemplaar Gemeenteraad Onderwerp : Overdracht bouwontwikkeling Brede School Helmond-Noord aan Woonpartners B&W vergadering : 26 januari 2010 Dienst / afdeling : ST/PM en SE/MOeD Aan de gemeenteraad, Op 3 december 2007 hebben de Stichting Woonpartners, de Stichting Katholiek Primair Onderwijs Helmond ( SKPOH) en de gemeente een intentieovereenkomst afgesloten om te onderzoeken of het haalbaar zou zijn om Woonpartners de Brede School Helmond-Noord te laten financieren, te bouwen, te exploiteren en te beheren. Voor de Gemeente Helmond is dit de eerste brede school, die door een woningstichting zal worden gerealiseerd en tevens een eerste proeve om te ondervinden hoe Woonpartners omgaat met haar uitleg over maatschappelijk investeren in wijken. Het is een complexe materie in relatie tot de huidige onderwijswetgeving en de traditionele vorm van eigendom (school juridisch, gemeente economisch). In april 2009 is overeenstemming bereikt met de kinderopvang Spring, het ROC ter AA, en de SWH. Uitgegaan wordt van het realiseren van een gebouw, groot globaal 5300 m2 BVO. Het overleg tussen alle partners heeft ook geleid tot overeenstemming over de uitgangspunten waaronder zij in principe bereid zijn om Woonpartners in deze Brede School maatschappelijk te laten investeren. De uitgangspunten zijn vastgelegd in een door SKPOH, Woonpartners en gemeente ondertekende brief van 24 oktober 2008. De belangrijkste uitgangspunten zijn dat: SKPOH afstand doet van het in juridisch eigendom krijgen van de school en gymzaal De gemeente afstand doet van het in economisch eigendom krijgen van de school en gymzaal Woonpartners de brede school ontwikkelt, bouwt, exploiteert en beheert voor minimaal 50 jaar. De school minimaal 2.600 m2 BVO zal bedragen (met uitbreidingsmogelijkheid van 2 lokalen). De gymzaal minimaal 455 m2 BVO zal bedragen Spring ruimten huurt voor dagopvang, peuterspeelzaal en BSO. ROC ter AA ruimte huurt voor de opleiding voor klassenassistent. Woonpartners voor de bouw van de brede school ca. 6.000m2 zal aankopen voor een totaal bedrag van 1.650.000,-- (incl BTW). Woonpartners bij de start van de bouw eenmalig 3.164.000,-- (incl. BTW pp 2004) zal ontvangen waarmee de huur van de basisschool voor 50 jaar wordt afgekocht. Onder dezelfde voorwaarden wordt 678.000,-- (incl. BTW pp 2004) verstrekt voor de gymzaal. Beide bedragen worden nog geïndexeerd. Het onderhoud van de school waarvoor de gemeente verantwoordelijk is jaarlijks wordt afgekocht voor 8,-- per m2 BVO (incl. BTW, jaarlijks te indexeren). Het onderhoud van de gymzaal wordt verrekend in de huur. De gemeente vergoedt op basis van de klokuurvergoeding die voor alle scholen in Helmond geldt. Woonpartners de brede school van een Warmte Koude Opslag voorziening voorziet. Woonpartners ervoor zal zorgen dat de basisschool, de gymzaal en de buitenruimte blijven voldoen aan de geldende regelgeving. Woonpartners ervoor zal zorgen dat het gebouw voldoet aan de eisen van de tijd. Indien een aanpassing van rechtswege wordt opgelegd dan is een bijdrage van de gemeente mogelijk als deze ook aan andere scholen wordt vergoed. Gemeenteraad van Helmond blz. 1
Argumenten Overeenstemming over uitgangspunten De betrokken partijen hebben op 24 oktober 2008 op hoofdlijnen overeenstemming op gezamenlijke uitgangspunten bereikt en deze vastgelegd in een brief. Het bestuur van de SKPOH, de Raad van Toezicht van de stichting Woonpartners en het College van B&W van de gemeente Helmond kunnen nu besluiten om de bouw van de Brede School door de stichting Woonpartners te laten geschieden. De uitgangspunten zullen daarna verder worden uitgewerkt in een koop- en huurovereenkomsten, die ook ter besluitvorming zullen worden voorgelegd. Maatschappelijk investeren In de gesprekken die de SKPOH, Woonpartners en de Gemeente de afgelopen maanden hebben gehad, is overeenstemming bereikt over de mogelijkheden voor de stichting Woonpartners om maatschappelijk te investeren in de Brede School Helmond-Noord. Zowel voor SKPOH, voor Woonpartners als voor de Gemeente Helmond is dit project een eerste proeve van de mogelijkheden van maatschappelijk investeren door een woningstichting in schoolgebouwen in de wijk. Aanbestedingsbeleid Woonpartners vrijwaart de Gemeente Helmond voor eventuele claims voor derden als gevolg van de aanbestedingsprocedure van de bouw van de school. Zij conformeert zich aan de aanbestedingsprocedure, die de gemeente heeft gevolgd voor de keuze van de architect (Frencken Scholl) en de constructeur (Bureau Tielemans). Zij zal zich aan het selectieresultaat houden en deze partijen bij de ontwikkeling en bouw van dit gebouw betrekken. Zij heeft besloten conform de ARW de school Europees ( met voorselectie) aan te besteden. Oplossing voor beheer en exploitatie van verschillende partners In de Brede School Helmond Noord is ruimte voor de school, voor de kinderopvang en de buitenschoolse opvang, voor een peuterspeelzaal, voor het ROC ter AA, voor de SWH en voor het kantoor van de SKPOH. Voor het schoolbestuur SKPOH is het niet mogelijk om de exploitatie en beheer van het gebouw op zich te nemen. Ook kan het schoolbestuur niet de dekking voor de extra investering op zich nemen, die nodig is voor de aanvullende functies. Door samen te werken met een woningbouwstichting Woonpartners lukt dit wel. De partners hebben in april 2009 de intentieovereenkomsten over de huur met Woonpartners ondertekend. Op 2 juni hebben zij deze samenwerking officieel naar buiten gepresenteerd. De raad is daarover middels raadsinformatiebrief nr. 36 van 15 mei 2009 geïnformeerd. Er wordt nu duurzamer gebouwd door de woningbouwcorporatie Woonpartners voorziet de nieuwe brede school van een warmte koude opslag, waardoor de kosten van energie minimaal zijn. Deze installatie is vanwege de hoge kosten niet gebruikelijk in Helmondse scholen. Dit komt ten goede aan de leerlingen van de school doordat de installatie in de zomer voor koelte zorgt. De extra kosten worden door de woningstichting zelf gedragen. Woonpartners maakt een gebouw dat geheel voldoet aan de eisen van de tijd. Buiten onderhoud en leegstand De gemeente heeft geen verantwoordelijkheid meer voor het buiten onderhoud. Jaarlijks zal de Gemeente Helmond 8,- per m2 BVO aan Woonpartners vergoeden voor het buitenonderhoud van de school. Het leegstandsrisico ligt bij Woonpartners, dit levert voordeel op voor de school. De Gemeente Helmond is bereid een onderhoudsvergoeding voor het eigenarenonderhoud te betalen. Omvang van het project De omvang van het project is definitief afgekaderd. Er is in april 2009 overeenstemming bereikt met de kinderopvang Spring, het ROC ter AA, en de SWH. Uitgegaan wordt van het realiseren van een gebouw, groot globaal 5300 m2 BVO, bestaande uit: Een basisschool voor de SKPOH ( 20 lokalen met een uitbreidingsmogelijkheid van twee lokalen), groot 2.690 m2 BVO. Gemeenteraad van Helmond blz. 2
Een gymzaal, groot 580 m2 BVO. Een bestuurskantoor, te verhuren aan de SKPOH, groot 280 m2 BVO. Ruimten voor de dagopvang, peuterspeelzaal en BSO, te verhuren Spring, groot 550 m2 BVO. Ruimten voor het ROC ter AA ( opleiding klasseassistenten), te verhuren aan het ROC ter AA, groot 1160 m2 BVO. Ruimte voor SWH, te verhuren aan SWH, groot 40 m2 BVO. Het speelterrein voor de basisschool bedraagt 1.500 m2. Onderwijskundige visie Het gebouw met buitenruimte zal ontwikkeld worden op basis van de onderwijskundige visie die de gebruikers van het gebouw in een gezamenlijke intentieverklaring hebben vastgelegd. Deze verklaring zal aan de samenwerkingsovereenkomst worden gevoegd. Woonpartners zal de gebruikers/huurders van het gebouw bij de ontwikkeling en realisatie betrekken. Gemeentelijk financiele consequenties Met Raadsbijlage 2004-173 is al een krediet ad 5.953.538,-- gevoteerd. Met het voorliggende voorstel wordt op basis van de huidige inzichten de kosten/dekking nader verantwoord. In tegenstelling tot het voorstel in 2004 (onttrekking van 127.791,--) komt er nu financiele ruimte ( 442.500,--) om toe te voegen aan de reserve strategische investeringen. Huurcompensatie peuterspeelzalen Het is wenselijk dat er in de brede school Helmond-Noord een peuterspeelzaal wordt gevestigd. In het kader van de voorjaarsnota 2009 is door het College aangegeven dat de extra kosten door intensivering marktconforme huren (huurcompensatie) van de peuterspeelzalen in Brede Scholen in Helmond-Noord uit dit krediet moeten worden gefinancierd. De afkoopsom voor de extra huurkosten voor deze peuterspeelzalen worden geraamd op 200.000,--. De afspraken zijn vastgelegd in een brief van 16 december 2009. Het overeenstemming over de hoofdlijnen moeten nog worden vastgelegd in een definitieve overeenkomst, die ook aan uw college ter vaststelling zullen worden voorgelegd. Dekking IHP In het Integraal Huisvestingsplan 2008-2015 is een bedrag van 600.000,-- in mindering gebracht op het budget van de 4 e permanente school in Brandevoort in 2015. Dit was nodig om de kosten van de ongeplande semipermanente lokalen in Brandevoort te financieren. Het budget voor de 4 e permanente school kan door het reserveren van de beschikbare financiële ruimte 442.500,-- weer enigszins op peil worden gebracht. Voorgesteld wordt om dit bedrag toe te voegen aan de strategische reserve. Kanttekeningen Bouwheerschap Het formele opdrachtgeverschap van de bouw voor de basisschool en gymzaal ligt bij de SKPOH. In de door SKPOH ondertekende brief over de uitgangspunten bouw Brede School Helmond-Noord doet zij afstand van het verkrijgen van het juridisch eigendom en daarmee ook van haar bouwheerschap. Formeel is er echter nog geen afstand gedaan van het bouwheerschap. SKPOH kan echter worden verzocht om formeel afstand te doen van het bouwheerschap waarna deze afspraak zal worden vastgelegd in een brief of de nog af te sluiten samenwerkingsovereenkomst of gebruiksovereenkomst. Risico s financieel Er is een beperkt financieel risico dat als Woonpartners failliet gaat de Brede School Helmond-Noord geen huisvesting meer heeft. In de praktijk zal een woningstichting niet failliet gaan en is de onderwijsbestemming voor 50 jaar voldoende gegarandeerd. Er wordt nog onderzocht of er voor de Gemeente Helmond en Woonpartners nog voordelen te behalen zijn in het kader van de fiscaliteit ( BTW/overdrachtsbelasting). Alle kosten in de kredietaanvrage zijn inclusief BTW geraamd. Gemeenteraad van Helmond blz. 3
Risico s praktisch Als de gemeente het gebouw in eigendom heeft is de continuïteit van de huisvesting wellicht beter gegarandeerd dan als een gebouw van derden wordt gehuurd. Het gebruik van de leslokalen door de SKPOH wordt echter meer dan voldoende gegarandeerd. In de vastgelegde uitgangspunten zijn goede afspraken gemaakt over de mogelijke leegstand van klaslokalen. Ook het gebruik van de gymzaal is afdoende geregeld. Risico aanbesteding Gezien de omvang van het project is Europese aanbesteding noodzakelijk. Woonpartners heeft aangegeven een Europese aanbesteding voor te bereiden. Dit ligt geheel in lijn met de onderwijshuisvestingsverordening. Gemeente Helmond heeft aangeboden, zo nodig, assistentie in de vorm van expertise te willen leveren. Grond niet in eigendom Met de verkoop van de grond heeft de Gemeente Helmond geen directe zeggenschap meer over het eigendom. Dit betekent dat, mocht de school na 50 jaar aan de onderwijsbestemming worden onttrokken, Woonpartners als eigenaar is vrij zijn om binnen de kader van het huidige bestemmingsplan huurders te vinden. De Gemeente Helmond heeft geen revenuen meer uit deze verhuur en/of mogelijke herontwikkeling. Einde termijn afgekochte huur Met de afkoop van de huur voor 50 jaar is de huisvesting van de school voor deze periode geregeld. Hierna ontstaat echter een nieuwe situatie. Na 50 jaar zullen met Woonpartners nieuwe afspraken gemaakt moeten worden. Afgesproken is dat, indien blijkt dat het schoolgebouw na 50 jaar nog functioneel geschikt mocht zijn voor het huisvesten van een basisschool Woonpartners en Gemeente Helmond met elkaar in gesprek gaan. Hierbij zal de maatschappelijke zorg voor het huisvesten van basisonderwijs voor beide partijen voorop staan. In vergelijking met de huidige praktijk zal de gemeente dan extra moeten investeren in het huren van het pand. Overigens zal in de huidige praktijk de Gemeente Helmond op die termijn niet ontkomen aan investeringen in groot onderhoud, waardoor het risico beperkt blijft. Hogere onderhoudskosten en precedentwerking (begroting gewone dienst) Afgesproken is dat Woonpartners voor de basisschool ( 2600 m2) structureel 8 per m2 BVO = 20.800,-- prijspeil 2008 ontvangt. De m2 prijs wijkt af van de cijfers in het IHP waar uitgegaan wordt van 7,10. De kosten voor onderhoud waar de gemeente voor verantwoordelijk is, worden vergoed op basis van een vaste vergoeding per m 2. Voor de verzamelgebouwen MFC de Fonkel en Brandevoort is in de huidige begroting het onderhoud structureel geregeld. De kosten daarvoor zijn op basis van prijspeil 2009 door Vastgoed ook berekend op 8 a 9 per m2 BVO. Voor alle gebouwen waar sprake is van een breed concept en waar andere ( private) partners een gedeelte van het gebouw huren en/of gebruiken is het structureel regelen van het onderhoud noodzakelijk. Dit is nieuw in Helmond en draagt bij aan de ongelijkheid met andere scholen (meestal gebouwen met enkel de functie huisvesting basisonderwijs). Daarnaast wordt voorgesteld structureel jaarlijks een bedrag voor onderhoud van deze basisschool uit het onderhoudsbudget te reserveren. Dit is ook afwijkend van de afspraak met andere scholen, die per jaar aanvragen moeten doen. Beide keuzes kunnen leiden tot precedentwerking. Deze afwijking is aanvaardbaar en het voorstel is in afwijking van de gebruikelijke regelingen voor onderhoud ten laste van de post onderhoud schoolgebouwen structureel voor deze school middelen aan te wijzen. De afspraak is gemaakt om dit bedrag jaarlijks op basis van de consumptiecijfers aan te passen. Wellicht lopen de indexeringen van de Gemeente Helmond niet parallel met de indexering van de consumptiecijfers. Dit geeft op termijn een kans op een minimaal financieel risico. Klein onderhoud en leegstand De school legt zich vast op het vergoeden van 10,-- per m 2 voor klein onderhoud. De school loopt het risico dat door veranderen in de lumpsum dit bedrag te hoog blijkt te zijn en de school loopt het risico voor het onderhoud voor leegstaande lokalen, voor zover niet gevorderd door de Gemeente Helmond. Gemeenteraad van Helmond blz. 4
Precedentwerking huurcompensatie peuterspeelzaal Als er aan Stichting Peuterspeelzalen Spring (SPS) een huurcompensatie wordt toegekend zou dit de aanleiding kunnen zijn voor SPS of andere partijen om ook huurcompensatie te eisen. Door in de brief van 17 december 2009 en de nog te sluiten overeenkomst expliciet vast te leggen dat er aan de toekenning geen rechten kunnen worden ontleend, wordt het risico op precedentwerking verkleind. Wij stellen u voor om: - in te stemmen met de bouw van de Brede School Helmond-Noord door de stichting Woonpartners; - in te stemmen met de intrekking van het krediet uit 2004 ( begrotingswijziging 113-2004) - in te stemmen met een krediet voor het bouw- en woonrijpmaken ad 616.700,--. - in te stemmen met de afkoopsom voor de huur van de school en de gymzaal - in te stemmen met de eenmalige huurcompensatie voor de peuterspeelzalen in Helmond-Noord - in te stemmen met het verwerken van de financiële gevolgen voor 2010 in begrotingswijziging 13-2010 en de financiële gevolgen voor 2011 in de primitieve begroting 2011. - in te stemmen met voorfinanciering van een bedrag van 135.445,-- 2010 uit de reserve strategische investeringen en deze in 2011 weer terug te storten. Het advies van de commissie samenleving en het advies van de commissie middelen, ondersteuning en economie zal, na ontvangst, voor u ter inzage worden gelegd. Burgemeester en wethouders van Helmond, De burgemeester, de secretaris, Drs. A.A.M. Jacobs. Mr. A.C.J.M. de Kroon. Gemeenteraad van Helmond blz. 5
Raadsbesluit 29 Vergadering 2 maart 2010 verbeterd exemplaar Gemeenteraad De raad van de gemeente Helmond; gezien het voorstel van burgemeester en wethouders van 26 januari 2010 gelet op de bepalingen van de Gemeentewet; besluit: 1. in te stemmen met de bouw van de Brede School Helmond-Noord door de stichting Woonpartners; 2. in te stemmen met de intrekking van het krediet uit 2004 ( begrotingswijziging 113-2004); 3. in te stemmen met een krediet voor het bouw- en woonrijp maken ad 616.700,--; 4. in te stemmen met de afkoopsom voor de huur van de school en de gymzaal; 5. in te stemmen met de eenmalige huurcompensatie voor de peuterspeelzalen in Helmond- Noord; 6. in te stemmen met het verwerken van de financiële gevolgen voor 2010 in begrotingswijziging 13-2010 en de financiële gevolgen voor 2011 in de primitieve begroting 2011; 7. in te stemmen met voorfinanciering van een bedrag van 135.445,-- in 2010 uit de reserve strategische investeringen en deze in 2011 weer terug te storten. Aldus besloten in zijn openbare vergadering van 2 maart 2010. De raad voornoemd, De voorzitter, de griffier, Gemeenteraad van Helmond blz. 6 Raadsbesluit 29