Congres 2013 Nieuw elan Workshop Creëren van financiële betrokkenheid bij transformaties Eric Thelen, Ron Karssing Remco Jutstra Gemeente Amsterdam 14 november 2013
Creëren van financiële betrokkenheid bij transformaties Doel workshop: Creëren van financiële betrokkenheid bij transformaties Wie zijn wij? Hoe groot is het probleem? Is het makkelijk op te lossen? WORKSHOP gedeelte De case Wie zijn de stakeholders? Pak je rol of die van een ander Terugkoppeling
Wie zijn wij?
Sloterdijk van een kantorengebied naar een gevarieerder stedelijk gebied! 4
GEBIEDSSTRATEGIE Doelen voor Sloterdijk verbeteren van vestigingsklimaat verbeteren van investeringsklimaat Door Variëren, Verblijven en Verankeren Co-creatie en Co-financiering
werkt uit in een flexibel en investeringsvriendelijk bestemmingsplan 6
Amstel III Optimalisatie bedrijvenzone toevoeging voorzieningen en verblijfsplekken Transformatie kantorengebied naar een gevarieerder stedelijk gebied met de toevoeging van wonen op termijn
1. Faciliteren van initiatieven andere rol overheid 2. Opstellen bestemmingsplan met open planproces 3. Aanpak openbare ruimte met TREX
50.000 werkplekken 10.000 appartementen (30.000 studentenwoningen) Alternatieven voor leegstand? 30.000 hotelkamers
Is er een simpele oplossing?
Tekst
Tekst
Tekst
2012 Projecten 25
Tekst
Workshop Deze workshop richt zich op de volgende vragen: Hoe was de rolverdeling tot nu toe? Wie heeft er last van leegstand? Hoe kan transformatie van de grond komen? En hoe maken we die transformatie financieel haalbaar? We beginnen op een hoog schaalniveau (dat van de vastgoedmarkt als geheel), vervolgens dalen we af via gebiedsniveau (als Amstel III en Teleport) naar het schaalniveau van een individueel pand.
1. Eigenaar Partijen/Rollen/Stakeholders (belegger, corporatie) 2. Financier 3. Ontwikkelaar 4. Bouwers/Architecten 5. Bewoners/burger 6. Beoogd gebruiker 7. Gemeente (als opsteller bestemmingsplan) 8. Gemeente (als grondeigenaar) 9. Vastgoedeigenaar naastgelegen pand
Werkgedeelte 1 De casus is leegstand kantoor vastgoed in het algemeen. Elke groep krijgt 10 min de tijd om de volgende vragen te beantwoorden vanuit de rol die ze spelen: Wat is mijn probleem? Welke rol zie ik voor mijzelf? Welke verantwoordelijkheid en welk belang heb ik? Hoe werk ik samen met de andere betrokkenen (nu en straks)? Wie moet het voortouw nemen?
Terugkoppeling deel 1
Dilemma s en ervaringen op gebiedsniveau I: Op gebiedsniveau ligt samenwerking voor de hand om te komen tot een oplossing van het leegstandsprobleem. Toch komt er op gebiedsniveau niet veel van de grond. Hoe komt dat nou? Aan de hand van de ervaringen in (met name) Amstel III en Teleport vertellen we waar wij en de andere betrokkenen tegen aan lopen. Prisonersdilemma (partijen die zelfstandig handelen vanuit hun eigen belang waardoor de uiteindelijke uitkomst voor beide partijen suboptimaal is)
Dilemma s en ervaringen op gebiedsniveau II: Free Riders gedrag (partij die zonder zelf te investeren (financieel) voordeel behaalt uit het handelen van een andere partij in een overeenkomstige situatie die wel handelt) Bottom up of juist Top down (eerst een plintje, dan de rest? Of moet hele pand meteen?) Olievlek of juist grootschalige aanpak? Welke nieuwe functie is kansrijk? Definitief of tijdelijk?
Financiën In algemene zin zijn de onderstaande redenen de belangrijkste redenen dat het transformeren van leegstaande gebouwen financieel niet lukt: Eigenaren waarderen te weinig af/hoge boekwaardes Stevige investeringskosten met hoog afzetrisico Vereveningsmogelijkheden worden met erfpacht weggenomen bij erfpachter Erfpachter kan niet vrij herbestemmen Probleem is niet altijd urgent bij eigenaren Eigenaren missen kennis en capaciteit Extra risico door onzekere en onheldere overheid Geen dekking voor gemeentelijke investeringen en proceskosten Free riders gedrag bij(collega)eigenaren
Case deel 2 Gebouw staat leeg en is erg groot Vastgoed is vol eigendom Gebouw vormt geluidsscherm tussen A10 en achterliggende bebouwing Financiering is hoog ( gebouw staat financieel onder water) Eigenaar heeft afgeboekt op pand en een corporaties betrokken Gebouw is gemeente monument; sloop /nieuwbouw is geen optie Hergebruik als kantoor en onderwijs zijn onhaalbaar gebleken Transformatie lijkt niet rendabel
Gak Gebouw KPN gbeouw Holendrecht Centre
Werkgedeelte 2 Elke groep krijgt 10 min de tijd om de volgende vragen te beantwoorden, Hoe ben ik financieel betrokken? Welk (financieel) doel streef ik na? Welke kansen en risico s zijn er voor mij? Hoe ziet mijn financiële dashboard er uit? Welke meters zijn er en aan welke knoppen kan ik draaien? Waar ligt de financiële oplossing(srichting)? Hoe ziet die er uit? Met wie maak ik welke afspraken en wanneer?
Terugkoppeling deel 2
Veel wensen Gemeente: Transformatie BLP1: Aankoop en uitgifte in erfpacht cash-flow voor hypotheekhouder Urgentie: voorwaardelijke verlenging lening Erfpacht als financieringsvorm (canon) Marketingmix voor jong en oud Daardoor ook op prijs concurrerend met huur Stadsdeel: Grondruil Toezegging transformatie binnenterrein Oplossing Parkeren (voorwaarde en kans)
Koopsom Uitgangspunt is bestemmingsplan Omgekeerd onderhandelen VON-prijzen absoluut laag per m² torenhoog Risico in kaart en gesprek Wat zijn gevolgen voor stelsel Wat zijn grootste afbreukrisico s transformatie Wat is koopsom bij taxatie nihil Organiseren tegenspraak Aankoop geheel of gefaseerd
Transacties Splitsing in appartementsrechten Vestiging opstalrechten Aankoop bloot eigendom (fiscus) Grondruil Call-optie onbebouwd bij realisering: Binnenterrein Parkeergarage Ringparkeren Uitvoering per fase nadat: Onherroepelijke omgevingsvergunning Aannemer gecontracteerd en startklaar Gegarandeerde afzet Financiering verzekerd
Idyllisch parkbeeld
Toekomst?