Raadsvergadering, 26 mei 2015 Voorstel aan de Raad Nr.: Agendapunt: 7 20140515 7 RV Datum: 17 maart 2015 Onderwerp: Notitie Mastergrondexploitatie 2015 als onderdeel van de jaarrekening 2014 Onderdeel raadsprogramma: Programma 1 Woonomgeving Portefeuillehouder: Jan Burger Voorgesteld besluit Vaststellen van de (vertrouwde) notitie Mastergrondexploitatie 2015 en de bijbehorende Monte Carlo simulatie grondexploitaties 2015 Korte samenvatting In dit voorstel wordt aan de hand van de bijgevoegde vertrouwelijke notitie Mastergrondexploitatie 2015 en Monte Carlo simulatie grondexploitaties 2015 de stand van zaken per 31 december 2014 van de grondexploitaties zoals die in onze gemeente zijn te onderscheiden gepresenteerd. Per project wordt zowel een inhoudelijke als financiële stand van zaken weergegeven. Op grond van de eisen van rechtmatigheid dienen jaarlijks de lopende grondexploitaties te worden geactualiseerd en door de raad te worden vastgesteld. Dit vormt een expliciet onderdeel van de jaarrekening. In dit voorstel komen geen herziene grondexploitaties aan de orde. Over een herziene grondexploitatie wordt de raad altijd separaat geïnformeerd. Naast een actualisatie van de grondexploitatie is ook een risico-analyse per project uitgevoerd. Zowel actualisatie als risicoanalyse zijn een bijlage bij dit raadsvoorstel. Resultaten actualisatie Uit de actualisatie van de elf grondexploitaties kan worden geconcludeerd dat het verwachte resultaat van de grondexploitaties voor winst- of verliesneming in totaal circa 5.9 miljoen (op contante waarde per 1 januari 2015) is. Om een vergelijking met 2014 te maken is gekeken naar de eindwaarde. Hier valt op dat het resultaat ten op zichte van een jaar geleden met circa 9 ton is gedaald. Deze daling van het resultaat is grotendeels veroorzaakt door het project Oranjehof. Lagere grondopbrengsten als gevolg van aanpassingen in het woningbouwprogramma vormen de belangrijkste oorzaak. Daarnaast veroorzaken de projecten De Kamp, Langshaven-Broekweg en Middelweg Oost gezamenlijk een daling van het saldo met circa 0,38 miljoen. De daling in De Kamp is een gevolg van een aanpassing in programma en fasering. In Middelweg Oost is ook gekozen voor een aanpassing (met hofjeswoningen) in het programma, hetgeen de grondopbrengsten negatief heeft beïnvloed. Wat betreft Langshaven- Broekweg: de daling van het saldo hier wordt voornamelijk veroorzaakt door een bijstelling van de opbrengsten van de bedrijfskavels. De reden hiervoor is geweest dat de kleinere kavels (reststukjes) waarschijnlijk voor een lagere prijs verkocht gaan worden dan de grote kavels.
Resultaten actualisaties/herzieningen (in op contante waarde per 1 januari 2015 x 1.000) Mastergrex 2015 exclusief Winstneming Verlies/ Voorziening Mastergrex 2015 inclusief Bedragen x 1.000 De Kamp 3.000 3.000 Broekweg/Langshaven 3.361 1.616-1.745 Oranjehof 1.682-1.682 - Beatrixschool 196 196 Brandweer Cothen 336 336 Hordencentrum 78 78 De Geer II 87 87 Uem en Wennekes 502 502 De Engk 4 4 Zandweg van Kerkhof* 93 93 Middelweg Oost 62-62 - Totaal 5.913 6.041 * positief saldo inclusief vergoeding de nieuwe schakel is 296. Reserve grondbedrijf Begin 2014 was het saldo van de reserve grondbedrijf 65.848. Positief was dat het saldo kon worden aangevuld met een winstneming uit Langshaven ( 426.048). Uit de reserve zijn vervolgens (aanvullende) voorzieningen getroffen voor Oranjehof (436.632), Postkantoor ( 26.065), Buurtwinkelcentra De Heul, De Hoogstraat en De Horden ( 36.052) en Middelweg Oost ( 61.816). Het totale saldo aan getroffen voorzieningen in de lopende grondexploitaties is daarmee gelijk aan het totale bedrag aan tussentijdse winstnemingen. Per saldo heeft de reserve daarmee ook dit jaar haar functie als buffer vervuld. Dit heeft wel tot gevolg gehad dat de reserve grondbeleid aan het eind van 2014 tijdelijk onder druk is komen te staan. Voor 2015 wordt uitgegaan van een aantal aanzienlijke stortingen in de reserve. Inmiddels is een kavel verkocht op Langshaven en heeft een grondoverdracht (Uem en Wennekes) in Langbroek plaatsgevonden. De stand van de reserve grondbedrijf bedroeg daarmee op 1 maart 2015 zo n 8 ton. De verwachting is dat er nog meer stortingen op korte termijn plaatsvinden. Bij de voorjaarsnota zal daarom een voorstel worden gedaan om de reeds getroffen voorziening in de algemene dienst en het jaarrekeningresultaat 2014 te compenseren. Van belang hierbij is overigens ook dat de gemeente inzake de grote inbreidingslocaties overeenkomsten afsluit met de provincie. Hierbij wordt zowel inhoudelijk als financieel met de provincie samengewerkt en kunnen opbrengsten van herontwikkelingslocaties (bijvoorbeeld bij garagebedrijf Van Kerkhof & Visscher) ingezet worden in De Engk. Daarbij wordt ook nadrukkelijk gekeken hoe de belangrijkste risico s kunnen worden tegengegaan en de woningbouw op gang kan worden gehouden.
Reserve grondbeleid eindstand jaarrekening 2014 (bedragen x 1.000) Stand 1-1-2014 66 Ontwikkelgebied Postkantoor 26- Buurtwinkelcentra De Heul, De Hoogstraat 36- Stookerterrein 8 Oranjehof 437- Middelweg Oost 62- Langshaven 426 Reserve grondbedrijf aanvullen t.l.v. jaarrekeningresultaat 61 Eindstand 0 Ontwikkeling reserve grondbeleid Winstbestemming Eindwaarde Algemene Dienst Reserve Grondbeleid 2016 Langshaven/Broekweg 1.887 1.887 2016 Uem en Wennekes 543 543 2017 Beatrixschool 220 220 2017 Brandweer Cothen 378 378 2017 De Engk 5 5 2017 De Geer II 98 98 2017 Zandweg van Kerkhof 117 117 2019 Hordencentrum 94 94 2019 De Kamp 3.650 3.650 Totaal 6.992 598 6.394 In bovenstaande tabel is te zien dat de reserve grondbeleid in 2016 wordt gevoed vanuit grex Langshaven/Broekweg en Uem en Wennekes. In de tabel is niet uitgegaan van tussentijdse winstnemingen maar is de einddatum van het project als basis genomen. Omdat de nota grondbeleid tussentijds winst nemen wel mogelijk maakt kan de werkelijke storting in de reserve (deels) eerder plaatsvinden dan hier gepresenteerd. Naar verwachting is de werkelijke voeding in 2015 1,4 miljoen. Risicoanalyse PAS B.V. heeft voor de actieve grondexploitatie een Monte Carlo simulatie uitgevoerd, uitgaande van een ondergrens van het resultaat met 90 % en 75 % waarschijnlijkheid. Op basis van deze simulatie is uitgaande van een maximale weerstandscapaciteit een saldo nodig van 1.679.000,--. Dat is 27,8 % van het totale geprognosticeerde grondexploitatieresultaat. Uitgaande van 90 % waarschijnlijkheid ontstaat voor drie projecten een negatief resultaat, namelijk: Oranjehof, De Engk en Middelweg Oost. In alle andere grondexploitaties blijft het resultaat positief. Dat betekent dat voor deze grondexploitaties de risico s mochten deze zich voordoen- binnen de grondexploitaties zelf kunnen worden opgevangen. De toegenomen weerstandscapaciteit is een gevolg van een veranderende woningmarkt waardoor sprake is van lagere opbrengsten en soms een minder snelle afzet.
Aanbevelingen vanuit de risicoanalyse PAS B.V. adviseert om de risico-inventarisatie door een bredere vertegenwoordiging van betrokkenen te laten doen. Op die manier wordt de kans kleiner dat risico s over het hoofd worden gezien. Een andere aanbeveling is om op basis van de gegevens uit de Monte Carlo simulatie aan risicomanagement te doen. Dat betekent dat voor de belangrijkste risico s beheersmaatregelen worden geformuleerd. Daarbij is het van belang om daarop te sturen en te rapporteren. Dit gebeurt al gedurende enige tijd. De rapportage over de beheersmaatregelen vindt plaats in het kader van de actualisatie van de grexen in het voor- en najaar. Daarbij wordt ook nadrukkelijk gekeken hoe de belangrijkste risico s kunnen worden tegengegaan en de woningbouw op gang kan worden gehouden. Inhoudelijke ontwikkelingen op hoofdlijnen Hieronder wordt kort weergegeven welke bouwprojecten er nu lopen (=BIE) en welke in 2015 worden opgepakt (=NIEGG) en welke nieuwe ontwikkelingen zijn voorzien. Bouwgrond in exploitatie (BIE) * De Engk In 2014 is een groot aantal werkzaamheden uitgevoerd in De Engk. Begin 2014 is gestart met de bouw van bouwplan De Nieuwe Singel (deelgebied 2). De werkzaamheden bestonden uit het verleggen van de Dirk Fockstraat, het slopen van het schoolgebouw op de hoek van de Dirk Fockstraat-David van Bourgondiëweg en het bouwrijp maken van de bouwlocatie. De tweede fase van bouwplan Steenstraat van Volksbelang is gestart. Ook met de aanleg van de watergang is een begin gemaakt. Hoewel het tempo van uitvoering hoog ligt, blijft het een financiële uitdaging om de grondexploitatie sluitend te houden. Continue wordt gekeken naar mogelijkheden om te bezuinigen waarbij het ambitieniveau zoveel mogelijk op peil dient te blijven. Dit is ook de opgave voor de komende jaren. De Kamp In 2014 zijn verschillende typen woningen opgeleverd. Met verschillende ontwikkelaars en bouwers zijn gesprekken gevoerd over verschillende deelprojecten. Dat betekent dat in 2015 verschillende projecten worden geïnitieerd voor verschillende doelgroepen en in verschillende prijsklassen. Oranjehof In 2014 zijn verschillende typen woningen opgeleverd. Ook hier is met verschillende ontwikkelaars en bouwers gesproken over woningbouw. In 2015 worden verschillende projecten geïnitieerd, maar ook worden al woningen opgeleverd. De verwikkelingen rondom de supermarkt zijn helaas tot heden op niets uitgelopen. Het initiatief om een zorgsupermarkt op te zetten, was op ondertekening van het contract na rond. De komst van een verswinkel in de oude Spar winkel aan de Langbroekerdijk heeft de initiatiefnemer van de zorgsuper doen besluiten zich terug te trekken. Wat nu verder gaat gebeuren met de winkelruimte in Oranjepoort is nog onbekend. Woningstichting Volksbelang is hiervoor aan zet samen met de Spar. Middelweg Oost Op de locatie Middelweg-Oost kunnen een 25 tot 30 tal hofwoningen worden gerealiseerd, waarbij de gewenste opbrengsten zoals gesteld in de grondexploitatie worden behaald. Het is
een gemeentelijk initiatief, waarbij bouwer Van der Maazen, architectenbureau Schippers en procesbegeleider Blok8 zijn betrokken. De woningen zullen variëren in grootte, zodat er plaats is voor jonge zowel als oudere mensen. Voor dit project is een bestemmingsplanwijziging nodig. Wanneer dit vlot verloopt, kan de realisatie starten eind 2015 of begin 2016. Hordencentrum De komst van een nieuwe sporthal op Mariënhoeve heeft gevolgen voor het gebruik van de Hordenhal. Eigenaren en gemeente zijn al een tijd in gesprek om winkelcentrum De Horden een kwaliteitsimpuls te geven. In 2014 hebben de eigenaren van sporthal De Horden een overeenkomst gesloten met een nieuwe ontwikkelaar. Met deze ontwikkelaar en de overige vastgoedeigenaren zijn vanaf medio 2014 gesprekken gevoerd over een integraal herstructureringsplan voor het winkelcentrum. Dit plan moet de balans tussen winkelcentrum De Heul en de binnenstad respecteren en financieel haalbaar zijn. In de loop van 2015 wordt met de verschillende partijen, betrokken winkeliers en bewoners het plan verder uitgewerkt. Zandweg van Kerkhof Met alle betrokken partijen zijn inmiddels overeenkomsten gesloten. De grondruil met AgruniekRijnvallei is uitgevoerd en de grond voor het nieuwe tankstation en garagebedrijf zijn aan Van Kerkhof geleverd. De grond aan de Zandweg wordt na nieuwbouw en sloop van de huidige opstallen aan de gemeente geleverd. Het tankstation is eind 2014 in gebruik genomen en de bouw van het garagebedrijf start begin 2015. Het is de bedoeling dat in/na de zomer van 2015 de huidige opstallen worden gesloopt en uiterlijk in oktober 2015 worden overgedragen. Deze worden vervolgens geleverd aan de geselecteerde projectontwikkelaar Van Bekkum Projecten. Deze gaat er volgens de huidige plannen- 4 woningen, een huisartsenpraktijk en 14 appartementen realiseren. De oplevering daarvan wordt eind 2016/begin 2017 verwacht. Bedrijventerrein Broekweg/Langshaven In 2014 zijn twee kavels verkocht van respectievelijk 2.300 en 3.000 m2. Laatstgenoemde kavel is geleverd begin 2015. Per 31 december 2014 resteert ca. 0,9 op bedrijventerrein Langshaven en ca. 0,2 ha uitgeefbare grond op bedrijventerrein Broekweg. Van de uitgeefbare grond op bedrijventerrein Langshaven is ca. 90% uitgegeven (gemeten naar oppervlakte). Niet in exploitatie genomen grondexploitaties (NIEGG) Jozefschool De Jozefschool is in december 2012 gesloopt na de vondst van asbest. De locatie Jozefschool is opgenomen in het woningbouwprogramma. In 2014 hebben geen financiële mutaties plaatsgevonden. De gemeente streeft naar een kwaliteitsimpuls voor het nabijgelegen winkelcentrum De Heul. De locatie Jozefschool is onderdeel van deze planvorming opgenomen. Bij een verbetering van winkelcentrum De Heul is verplaatsing van de Lidl uit de Hoogstraat opgenomen. Postkantoor Het Postkantoorgebied is een onderdeel van de samenwerkingsagenda tussen de provincie Utrecht en de gemeente Wijk bij Duurstede. Het jaar 2013 heeft in het teken gestaan van het afmaken van de structuurvisie. Daarbij zijn uitdrukkelijk ook de buurtbewoners betrokken. In een interactief proces zijn de elementen uit de eerdere structuurvisie nogmaals doorgenomen
en daar waar nodig (of gewenst) aangepast. Het proces heeft geleid tot een vernieuwd concept dat 25 januari 2014 door de gemeenteraad is vastgesteld. In 2015 wordt met de betrokken partijen gekeken naar een eerste concretisering van de plannen. Waarschijnlijk wordt het plan in verschillende fasen uitgewerkt; te beginnen met de strook grond direct gelegen aan de Steenstraat. Nieuwe ontwikkelingen Broekweg Noord In 2014 zijn gesprekken gevoerd en is overeenstemming bereikt met de eigenaren over aankoop van de grond waarop het toekomstige bedrijventerrein Broekweg Noord is geprojecteerd. Gelet op de mogelijkheid van bodemverontreiniging is in nauw overleg met huidige eigenaren en de provincie een bodemonderzoek uitgevoerd en een saneringsplan opgesteld. Aankoop van de grond is in het voorjaar van 2015 gepland waarna de planvorming voor een invulling zal plaatsvinden. Aanleiding In het kader van het voldoen aan de eisen van rechtmatigheid dienen jaarlijks de lopende grondexploitaties te worden geactualiseerd. Specifiek (beoogd doel) Het periodiek inzicht verschaffen in de wijzigingen van de grondexploitaties. Tevens inzichtelijk maken van de mogelijke gevolgen op de gemeentelijke financiën en eventueel daar waar nodig bij te sturen om de gestelde doelen te bereiken. Meetbaar Voldoen aan de eisen van rechtmatigheid en de BBV-voorschriften. De raad dient jaarlijks de geactualiseerde grondexploitaties vast te stellen. Deze grondexploitaties vormen het uitgangspunt bij de verdere ontwikkeling en voortgang van de onderscheiden projecten. Acceptabel Het inzichtelijk maken van de financiële situatie van de onderscheiden projecten. Overwegingen die leiden tot het besluit Eisen van rechtmatigheid. Draagvlak Draagvlak is van toepassing op het financiële inzicht in de grondexploitaties, de voortgang en de risico s. Realistisch De actualisatie van de grondexploitaties geeft een realistisch beeld van de situatie op dit moment. Kanttekeningen bij het voorgestelde besluit Met de actualisatie van de grondexploitaties wordt voldaan aan de eisen van rechtmatigheid. Alternatieven Afhankelijk van de voortgang van de grondexploitaties kan eventueel een aanpassing in de mogelijke investeringen worden gedaan. Dit wordt per grondexploitatie gedaan.
Tijdgebonden Jaarlijks vindt een formele actualisatie van de grondexploitaties middels een raadsbesluit. Aanpak/uitvoering De raad wordt jaarlijks gevraagd de actualisatie van de lopende grondexploitaties vast te stellen. Communicatie Na besluitvorming door de raad worden deze grondexploitaties als uitgangspunt door het college gehanteerd voor de verdere ontwikkeling van de onderscheiden projecten rekening houdend met de genoemde risico s waarbij tevens de aanbevelingen worden uitgevoerd. De inhoud van de notitie Mastergrondexploitatie 2015 vormt integraal de tekst van de paragraaf 2.6 als onderdeel van de jaarrekening 2014. Financiën Per grondexploitatie is er een verschillend resultaat. Waar nodig worden of zijn voorzieningen getroffen ten laste van de reserve grondbedrijf. Bijlagen -Notitie Mastergrondexploitatie 2015 (vertrouwelijk); -Monte Carlo simulatie grondexploitaties 2015; Burgemeester en wethouders van Wijk bij Duurstede, Wilma van de Werken secretaris Tjapko Poppens burgemeester
Raadsbesluit De raad van de gemeente Wijk bij Duurstede; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders d.d. 24 maart 2015, nr. 20150526 7 RV gelet op BBV-voorschriften besluit: Vaststellen van de (vertrouwelijke) notitie Mastergrondexploitatie 2015 en de bijbehorende Monte Carlo simulatie grondexploitaties 2015 Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van dinsdag 26 mei 2015 De raad voornoemd, griffier, voorzitter,