dienst: Dienst Stad datum: 27 november 2009 registratienummer: S/0914945 afdelingsnaam: DS/PM steller: Naaijkens paraaf chef: kopie aan: onderwerp: Procesvoorstel ontwikkeling Langgewenst NOTA nota voor de discussie 1. Inleiding Een nieuwe bioscooplocatie en de discussie over een parkeergarage vormen al jaren de angel in het bouwplan Langgewenst. Over de Eurobioscoop heeft u middels de herziening van de grondexploitatie in november 2008, besloten om niet over te gaan tot verwerving. Met betrekking tot de parkeergarage heeft het college in december 2005 besloten af te zien van de realisatie van een parkeergarage onder het Langgewenst. De raadscommissie heeft hierover in januari 2006 positief geadviseerd. De laatste planvorming voor het Langgewenst betrof de ontwikkeling van 100 woningen op het Paardenplein (hierna te noemen het woningbouwplan). Daarnaast was besloten de huidige bioscoop niet te verwerven voor woningbouwontwikkeling. Er zijn gesprekken geweest met de bioscoopeigenaar om de huidige bioscoop nieuw en groter terug te bouwen op de huidige locatie. Er is een aantal ontwikkelingen dat aanleiding vormt om deze plannen onder de loep te nemen. 1. de beperkte activiteit op de woningmarkt leidt er toe dat de woningbouwontwikkeling op het Langgewenst niet op korte termijn van de grond zal komen. 2. de ruimtelijke uitwerking van de uitbreiding van de bioscoop op de huidige locatie stuit op weerstand van de Klankbordgroep. 3. optimalisatieslag grondexploitaties 4. bouw parkeergarage is opnieuw in overweging genomen Het college heeft in juni 2009 een nieuw plan aan u gepresenteerd (hierna totaalplan genoemd). Er ligt een kans voor een nieuw integraal plan met een grote bioscoop, detailhandel, woningen, nieuw Marktplein en een grote openbare parkeergarage onder het Marktplein. Dit totaalplan is in juni 2009 in vertrouwen aan de Klankbordgroep Langgewenst gepresenteerd en werd daar bijzonder positief ontvangen door de verschillende belanghebbenden. Naast de voordelen die het totaalplan met zich meebrengt zit er ook een aantal risico s aan zo n groot integraal plan en biedt het niet de gewenste financiële optimalisatie zoals geschetst bij de besluitvorming over de optimalisatie van de grondexploitaties. Het in juni aan u gepresenteerde totaalplan geeft geen financiële verbetering, maar vanwege de betere ruimtelijke kwaliteit en de economische verbetering van de binnenstad is het voorgestelde totaalplan een verbetering ten opzichte van het huidige woningbouwplan. We hebben geconstateerd dat het wenselijk is om over een deel van het totaalplan een besluit te nemen, namelijk de realisatie van de bioscoop. De huidige bioscoop voldoet niet meer aan de kwaliteitseisen van de eigenaar, daarnaast is het gebouw in slechte staat. De eigenaar Punt beheer BV is voornemens de bioscoop te sluiten. Hij zou een tijdelijke bioscoop op de Kapelplaats willen bouwen in afwachting van de besluitvorming en realisatie op Langgewenst. Wij vinden het niet wenselijk om het bouwplan Kapelplaats hiermee te verstoren, maar willen wel een goede bioscoopvoorziening voor Hilversum. Daarnaast is het van belang op korte termijn tot ontwikkeling van Paardenplein over te gaan in verband met de rentelasten op deze locatie ( 350.000 per jaar). De ontwikkeling van een grootschalige detailhandelsvestiging (GDV) en de bouw van een parkeergarage behoeven meer 1
onderzoek waarvan de uitkomsten, en onze economische visie verwerkt zullen worden in het te herziene bestemmingsplan. Hier is nog geen besluitvorming over mogelijk. Om die reden stellen we voor het totaalplan gefaseerd uit te voeren. De eerste fase betreft de realisatie van de bioscoop (hierna te noemen fase 1 bioscoop) en de tweede fase is optioneel en betreft de GDV ontwikkeling en parkeergarage (hierna te noemen fase 2 GDV en parkeergarage). De fasen kunnen gescheiden van elkaar gerealiseerd worden. Punt beheer BV ziet dan af van sluiting en bouw van tijdelijke bioscoop. Tegelijkertijd kan nader onderzoek plaatsvinden naar de GDV ontwikkeling en de parkeergarage. In deze nota wordt een toelichting gegeven op het totaalplan, het gefaseerde plan en de financiële gevolgen. U wordt gevraagd het College te adviseren over het voorgestelde procesvoorstel. 2. Plantoelichting Er zijn de afgelopen jaren diverse plannen gemaakt voor het Langgewenst. Om steeds verschillende redenen is besloten aan deze plannen geen uitvoering te geven. Hierbij hebben steeds de volgende aspecten een rol gespeeld: - snelheid - draagvlak - grondopbrengst - ruimtelijke kwaliteit Doordat de nadruk steeds verschillend werd gelegd in het verleden zijn er veel uiteenlopende plannen geweest. Was er snelheid dan was er weer geen ruimtelijke kwaliteit en was er draagvlak dan waren er weer niet voldoende grondopbrengsten, was er een besluit over een parkeergarage dan werd dit weer niet gedragen door omwonenden en de ambulante handel, was er overeenstemming over de plek van een nieuwe bioscoop dan kon er niet worden onteigend. Het plan dat nu voorligt is, na afweging van diverse scenario s (waaronder ook voorgaande plannen), op basis van deze aspecten de beste ontwikkeling bevonden. Onderstaand een toelichting op het totaalplan en de fasering waarna de gemaakte afweging wordt toegelicht. 2.1 Totaalplan Onderstaand het totaalplan in beeld, in bijlage 1 is een uitgebreidere plantoelichting opgenomen. Voorstel is het plan te faseren. Het programma voor de totale ontwikkeling: Detailhandel (GDV): Detailhandel (supermarkt): Bioscoop: Woningbouw: 4.600 m2 bvo 1.200 m2 bvo 1534 plaatsen, 7 zalen 50 stuks, 37 % betaalbare woningbouw 2
Ondergrondse parkeergarage: Marktplein: 350 400 plaatsen 8.000 m2 De verdeling over het bouwvolume is als volgt: Locatie Paardenplein Ondergronds: supermarkt Begane grond: GDV (in de eerste fase parkeervoorziening t.b.v. bioscoop en eventuele supermarkt) Eerste verdieping: GDV en bioscoop (in de eerste fase bioscoop en nader te bepalen invulling) Tweede verdieping: bioscoop Marktplein Het marktplein met daaronder een openbare parkeergarage Locatie Eurobioscoop Woningbouw 2.2 De fasering Fase 1 Bioscoop In de eerste fase zal de bioscoop gerealiseerd worden. Op Paardenplein zal een parkeervoorziening (welke niet openbaar is) op maaiveld gerealiseerd worden door Punt beheer BV, welke de contouren heeft van de toekomstige GDV ontwikkeling. Bovenop deze parkeervoorziening komt de bioscoop, met op maaiveld niveau een entree. Om een stedenbouwkundig acceptabel beeld te krijgen zal de parkeervoorziening aan de zijde van het Marktplein met ondiepe plintbebouwing worden dichtgezet. Er zal nog onderzocht worden welke functies in de plint gevestigd kunnen worden. De parkeervoorziening zal alleen toegankelijk zijn voor de gebruikers van de ontwikkeling. Op deze manier kan de bioscoopontwikkeling op korte termijn door gaan zonder een besluit te nemen over de GDV ontwikkeling en de ondergrondse parkeergarage. Het Marktplein zal nog niet heringericht worden, dat kan pas zodra een besluit is genomen over het wel of niet bouwen van een parkeergarage onder het Marktplein. Volgens de parkeernorm zou voor een bioscoop met 1534 zitplaatsen, 230 parkeerplaatsen gerealiseerd moeten worden. De twee huidige bioscopen (Euro en City) zullen echter sluiten. Indien de parkeervraag van de huidige bioscopen, 172 plaatsen (volgens de parkeernorm) wordt verrekend met deze 230 is de extra parkeervraag voor de nieuw te bouwen bioscoop 58. Afhankelijk van de invulling van de plint zijn er eventueel nog extra parkeerplaatsen nodig om aan de parkeernorm voor deze functies te voldoen. Fase 1 a Supermarkt Er is een supermarkt ondergronds gedacht onder de GDV ontwikkeling op Paardenplein. De vestiging van een supermarkt op het Langgewenst behoeft nog verder onderzoek. Komend half jaar zal duidelijk moeten worden of een supermarkt op deze locatie wenselijk is. Voor wat betreft de exploitatie van een toekomstige ondergrondse parkeergarage is een supermarkt in ieder geval wenselijk om de onrendabele top de verkleinen. Parkeren voor de supermarkt kan in de eerste fase plaatsvinden in de parkeervoorziening van de bioscoop op maaiveldniveau (tussen bioscoop en supermarkt in). In de tweede fase kan geparkeerd worden in de ondergrondse parkeergarage onder het Marktplein. Ruim voor de daadwerkelijke bouw van de bioscoop zal wel duidelijk moeten worden of er een supermarkt komt of niet. 3
Volgens de parkeernorm zouden 66 parkeerplaatsen gerealiseerd moeten worden voor een supermarkt van 1200 m2 BVO. Er is echter dubbelgebruik mogelijk met de parkeerplaatsen voor de bioscoop. Fase 1 b Woningbouw Op de locatie van de huidige Eurobioscoop is woningbouw gepland. Realisatie is afhankelijk van het aantrekken van de woningmarkt maar kan in ieder geval pas nadat de nieuwe bioscoop in gebruik is. Fase 2 GDV en parkeergarage Er zal in eerste instantie een parkeergarage gebouwd worden, zodra die gereed is zal de plintbebouwing onder de bioscoop worden verwijdert en zal de parkeervoorziening onder de bioscoop met wanden dicht gezet worden. De ontstane ruimte zal door Punt beheer BV verhuurd worden ten behoeve van grootschalige detailhandel (GDV). De benodigde parkeerplaatsen voor de bioscoop en supermarkt zijn dan opgenomen in de ondergrondse parkeergarage. Na realisatie van de parkeergarage kan het Marktplein opnieuw worden ingericht. Indien besloten wordt om geen parkeergarage en GDV ontwikkeling te realiseren zal fase 2 alleen nog bestaan uit herinrichting Marktplein. De ontwikkeling van GDV is alleen mogelijk indien besloten wordt een ondergrondse parkeergarage te realiseren. 2.3 Scenario s Er zijn diverse scenario s tegen elkaar afgewogen. Het betreft de volgende scenario s: 1. Stoppen en grondexploitatie sluiten: indien er geen overeenstemming ontstaat over, of mogelijkheid is om het Langgewenst tot ontwikkeling te brengen kan in verband met de jaarlijkse rentelasten ( 350.000) besloten worden de grondexploitatie te sluiten. In de huidige grondexploitatie is bezit verwerkt dat na afsluiten van de grondexploitatie op de gemeentelijke balans geplaatst wordt, hetgeen resulteert in een eenmalige opbrengst en jaarlijks terugkerende rentelasten. Er zal dan voorlopig geen ontwikkeling tot stand komen op het Langgewenst, gemeente kan zich bezinnen op een goede ontwikkeling voor deze locatie. De rentelasten zullen minimaal zijn. Er zal geen draagvlak zijn voor dit scenario bij belanghebbenden (klankbordgroep Langgewenst, omwonenden, marktkooplieden e.d.). Daarnaast is dit ruimtelijk geen gewenst scenario gezien de ruimtelijke kwaliteit van de huidige situatie (het Marktplein en de Eurobioscoop). 2. Woningbouwplan: het plan wat ten grondslag ligt aan de vigerende grondexploitatie, met woningbouw op het Paardenplein, handhaving van de huidige Eurobioscoop en zonder parkeergarage. Het kan gerealiseerd worden passend binnen het vigerende bestemmingsplan, realisatie (en daarmee grondopbrengst voor de gemeente) is echter afhankelijk van de woningmarkt. Er is draagvlak bij de Klankbordgroep Langgewenst voor dit woningbouwplan met een tweetal kanttekeningen. Ten eerste is de Klankbordgroep van mening dat het uiterlijk van de huidige bioscoop niet passend is op een nieuw Marktplein, maar een grotere bioscoop op deze plek hebben zij zich ook negatief over uitgesproken. Ten tweede is de Klankbordgroep van mening dat er een parkeergarage gerealiseerd moet worden. Met name de marktkooplieden zullen alleen voorstander zijn van een plan met parkeergarage, elk plan zonder parkeergarage is voor hun niet acceptabel. Bij de huidige grondexploitatie moet de kanttekening gemaakt worden dat de planning zeer waarschijnlijk niet haalbaar is gezien de huidige woningmarkt. We verwachten dat de verkoop van woningen minder snel zal gaan waardoor de opbrengst later gerealiseerd kan worden. 3. Totaalplan a. fase 1 bioscoop: deze fase betreft een ruil van programma tussen de locaties Paardenplein en de huidige Eurobioscoop. Door deze ruil is het mogelijk een grotere bioscoop te realiseren zonder een besluit te nemen over de parkeergarage (er worden 4
namelijk parkeerplaatsen onder de bioscoop gerealiseerd t.b.v. deze ontwikkeling, volledig ondergronds zou dit financieel niet haalbaar zijn). Woningbouw kan gerealiseerd worden op de locatie van de huidige Eurobioscoop. Rekening houdend met de wensen van de Klankbordgroep Langgewenst kunnen hier echter maar 50 woningen gerealiseerd worden in plaats van 100. Om financieel neutraal uit te komen zal het percentage betaalbare woningbouw naar verwachting naar beneden bijgesteld moeten worden. Door deze ruil wordt het mogelijk om een grotere bioscoop te realiseren waarbij tevens een groter draagvlak is voor het plan en de ruimtelijke kwaliteit veel groter is ten opzichte van het woningbouwplan. Nadeel van dit plan is dat het bestemmingsplan herzien moet worden. b. fase 2 GDV en parkeergarage: fase 1 kan gerealiseerd worden onafhankelijk van een besluit over fase 2. Voordat bij fase 1 besloten wordt het Marktplein opnieuw in te richten is het echter noodzakelijk een definitief besluit te nemen over het wel of niet realiseren van fase 2. Deze fase betreft uitbreiding van fase 1 met de realisatie van een GDV en parkeergarage. Pas dan zal er volledig draagvlak zijn voor ontwikkeling van Langgewenst omdat de realisatie van de parkeergarage voor de marktkooplieden het belangrijkste punt is. Aan realisatie van een parkeergarage zitten echter veel risico s en het financieel resultaat op de gemeentelijke begroting verslechtert naar verwachting door deze ontwikkeling. Dit omdat de onrendabele top op de parkeergarage waarschijnlijk hoger is dan de extra grondopbrengst voor de GDV ontwikkeling. Voor de toekomst van Hilversum een goede ontwikkeling wat een economische versterking van de binnenstad bewerkstelligt. Onderstaand schematisch de afweging van de scenario s. Scenario/ programma Financieel Snelheid Ruimtelijke kwaliteit Stoppen en grondexploitatie afboeken op negatief, gebeurt negatief sluiten: voorziening, komende jaren - nu geen programma beperkte niets - op termijn bekijken wat rentelasten mogelijk Woningbouwplan: - 100 woningen (37% betaalbaar) - herinrichten Marktplein - geen nieuwe bioscoop, bestaande zal eventueel sluiten Totaalplan a) fase 1 bioscoop - 50 woningen (om financieel neutraal te houden kan het zijn dat het percentage sociaal van 37% lager wordt) - grotere bioscoop neutraal tov huidige grex, risico inzake haalbaarheid ivm woningmarkt neutraal tov huidige grex indien mogelijk met percentage betaalbare woningen te schuiven, positief inzake bestemmingsplan maar negatief huidige woningmarkt Negatief betreffende benodigde bestemmingsplan herziening, positief inzake mogelijkheid positief tov stoppen, negatief tov totaalplan (fase 1 en/ of 2) positief Draagvlak negatief Positief over woningbouwvlek Negatief over niet realiseren parkeergarage en handhaven bioscoop Zonder parkeergarage voor marktkooplieden niet acceptabel 5
- eventueel supermarkt - herinrichten Marktplein - parkeervoorziening b) fase 2 GDV en parkeergarage: programma aanvullend op fase 1: - 4600 m2 GDV - parkeergarage met 350-400 plaatsen minder afhankelijk woningmarkt want kan grex sluiten na realisatie bioscoop. Negatief want onrendabel deel parkeergarage naar verwachting hoger dan grondopbrengst GDV overgaan tot daadwerkelijke realisatie Bestemmingsplan herzien Complex plan positief positief In het kader van de optimalisatie grondexploitaties is ten doel gesteld voor het Langgewenst een financiële verbetering te bewerkstelligen. Hiertoe zou een aangepast plan met herziene grondexploitatie aan u voorgelegd worden. Geconcludeerd kan worden dat met realisering van het totaalplan financiële verbetering niet haalbaar blijkt. Het totaalplan zal eerder een verslechtering tot gevolg hebben. Er is namelijk sprake van een hogere grondopbrengst door de GDV ontwikkeling, maar daartegenover staat een onrendabele top op de parkeergarage. Een GDV ontwikkeling is niet mogelijk zonder realisatie van een parkeergarage. Er zijn andere redenen, dan de financiële reden, om te kiezen voor fase 1 bioscoop en eventueel later voor fase 2 GDV en parkeergarage: economische versterking van de binnenstad door een goede bioscoopvoorziening en in geval van fase 2 door GDV ontwikkeling en parkeergarage de ruimtelijke kwaliteit van het gebied Langgewenst verbeterd bij handhaving woningbouwplan zal Punt Beheer BV de Eurobioscoop sluiten 3. Procesvoorstel en planning Fase 1 Bioscoop januari september 2010 - voorbereiden bestemmingsplanprocedure wat de tijdelijke situatie maar ook het totaalplan mogelijk maakt. - Publiekrechtelijk afdekken dat parkeervoorziening niet openbaar is (i.v.m. aanbestedingsplicht voor openbare garages), en onze economische visie voldoende wordt verwoord in het bestemmingsplan (welke functies in plint worden toegestaan). - We hebben gedetailleerd juridisch advies ingewonnen over alle losse aspecten uit deze nota, maar over de fasering en bepaalde uitwerkingsaspecten moet nog juridisch advies worden ingewonnen. - Terugkoppeling aan Klankbordgroep Langgewenst over de stand van zaken, het verdere proces en hun rol - onderzoek naar mogelijkheid en wenselijkheid verplaatsing supermarkt uit binnenstad naar Langgewenst - uitwerking bouwplan door Punt beheer BV geschiedt in samenwerking met de gemeente binnen het gegeven publiekrechtelijke kader - verwerving Langgewenst 40 opstarten 6
- met AM afspraken over grondprijs en realisatie woningbouw op huidige locatie Eurobioscoop vastleggen september 2010 - besluitvorming over: - herziene grondexploitatie voor fase 1 (bioscoop) en 1 a (supermarkt), - bestemmingsplan - overeenkomst met Punt beheer BV over grondverkoop en grondruil ten behoeve van nieuw te bouwen bioscoop, (niet openbare) parkeervoorziening met plintbebouwing onder deze bioscoop. Tevens moet een procedure worden afgesproken om tot een grondprijs te komen voor een eventuele GDV ontwikkeling op de locatie Paardenplein - overeenkomst met AM voor de grondverkoop en realisatie van de woningbouw medio 2011 - start bouw (indien Langgewenst 40 onteigend moet worden zal dit niet gehaald worden) - uitwerken woningbouwplan medio 2012 - oplevering nieuwe bioscoop, sloop oude bioscoop, realisatie woningbouw. Indien besloten wordt voor GDV en parkeergarage zal dat eerst gerealiseerd worden en kan de woningbouw gerealiseerd worden zodra de parkeergarage en GDV ontwikkeling is opgeleverd. Fase 2 GDV en parkeergarage - Gesprekken/ onderhandeling Punt beheer BV betreffende een detailhandelontwikkeling op Langgewenst - Punt beheer BV zal gesprekken aangaan met potentiële gebruikers voor deze locatie en hier bindende afspraken mee maken. Gemeente zal publiekrechtelijk deze ontwikkeling mogelijk maken en geen verdere eisen stellen. In het bestemmingsplan zal onze economische visie voldoende vastgelegd moeten worden. - Gemeente zal een besluit kunnen nemen over realisatie of gronduitgifte t.b.v. realisatie van een parkeergarage zodra er duidelijkheid is omtrent de exploitatie. Vanuit parkeerexploitatiebelang is het belangrijk te weten welke gebruikers er in de buurt aanwezig zijn c.q. komen. Wel of niet realisering, maar ook de exacte invulling van een GDV ontwikkeling zijn van grote invloed op de exploitatie en dus ook de haalbaarheid van de parkeergarage. Daarnaast kan Punt beheer BV geen vergunning krijgen voor de realisatie van een GDV zonder een oplossing te hebben voor de parkeernorm. Punt beheer BV zal bindende afspraken met een huurder dus altijd moeten combineren met afspraken met gemeente Hilversum over de parkeernorm, oftewel realisatie van een parkeergarage. - Alvorens deze gesprekken aan te gaan zal juridisch advies hierover ingewonnen worden inzake aanbestedingsregelgeving. - Onderzoek naar mogelijke scenario s voor een parkeergarage (ontwikkeling uitbesteden, zelf realiseren en vervolgens verkopen, zelf realiseren en in eigendom maar exploitatie en beheer uitbesteden). - besluitvorming over herziene grondexploitatie voor fase 2 (GDV), beslissing over de parkeergarage en afspraken over de extra grondprijs met Punt beheer voor de GDV ontwikkeling - planuitwerking(ontwerp, bestek, aanbesteding) parkeergarage en Marktplein door gemeente of gronduitgifte t.b.v. een parkeergarage, planuitwerking GDV door punt beheer BV - realisatie parkeergarage (door gemeente of gronduitgifte t.b.v. ontwikkeling parkeergarage), vervolgens realisatie GDV (door Punt beheer BV) en herinrichten Marktplein (door gemeente) - indien besloten wordt om een parkeergarage te realiseren zal de woningbouw daarna gerealiseerd worden. 7
4. Juridische aspecten Deze ontwikkeling is juridisch getoetst voor wat betreft Europese aanbestedingsrichtlijnen en Staatssteunregelgeving en zal nog op uitwerkingsaspecten worden aangevuld. Zie voor een samenvatting van de uitgebrachte adviezen bijlage 2. 4.1 Staatssteun Indien wordt voldaan aan de voorwaarden uit de Staatssteun-mededeling wordt staatssteun uitgesloten. Dit houdt in dat de verkoop van grond dient te geschieden via een open en onvoorwaardelijke biedprocedure met voorafgaande bekendmaking. Een alternatief is het hanteren van een waardebepaling door één of meer onafhankelijk taxateurs. Aangezien een open biedprocedure niet mogelijk is gezien de eigendomspositie van de bioscoopeigenaar is een taxatie rapport van een onafhankelijk deskundige noodzakelijk. Dit is uitgevoerd door bureau Saoz. 4.2 Europese aanbesteding Om te beoordelen of er hier sprake is van een aanbestedingsplicht worden drie planonderdelen onderscheiden: 1. De bioscoop; In het plan Bioscoop Paardenplein is er sprake van een grondruil waarbij de exploitant de extra benodigde grond moet bijkopen. Het feit dat het een grondruil sec betreft, zonder specifieke eisen en bouwplicht, maakt dat het verdedigbaar is om te stellen dat er geen aanbestedingsplicht geldt. 2. De detailhandel; Indien de gemeente geen regie wenst te voeren en geen projectspecifieke eisen wil stellen kan verdedigd worden dat hier sprake is van een grondtransactie sec. In dat geval hoeft men niet aan te besteden en kan de gemeente de grond ten behoeve van de detailhandel en commerciële ruimte, met inachtneming van de staatssteunregelgeving, één op één verkopen aan de bioscoopexploitant. De gemeente moet echter rekening houden met de mogelijkheid dat concurrerende ontwikkelende partijen kunnen ageren tegen de uitgifte van meer grond dan strikt bezien voor een grondruil met de bioscoopeigenaar noodzakelijk is. Daarnaast zal gronduitgifte voor deze functie in overleg met AM moeten gebeuren, gezien de afspraken uit het binnenstadscontract tussen gemeente en AM. 3. De parkeergarage; Een parkeergarage onder het Langgewenst moet behalve voor bezoekers van de bioscoop, detailhandel en supermarkt o.a. voorzien in een parkeerbehoefte van bezoekers van de markt en de rest van het centrum en is derhalve een openbare voorziening met een gemeentelijk belang. Dit maakt dat een parkeergarage onder het Langgewenst gezien moet worden als een aanbestedingsplichtige opdracht als bedoeld in de Aanbestedingsrichtlijn. 4. Woningbouw op huidige bioscooplocatie; zie motivatie bij punt 2 detailhandel. Ook voor woningbouw geld dat één op één verkoop aan AM (op basis van het binnenstadscontract) mogelijk is indien de gemeente geen regie wenst te voeren en geen projectspecifieke eisen wil stellen. Om geen enkel risico m.b.t. de aanbestedingswetgeving te lopen moet alles worden aanbesteed en de gronduitgifte in concurrentie worden gedaan. Dit doet echter geen recht aan de contractrelatie met AM en de grondpositie van Punt. De gemeente kan de aanbestedingsrisico s wel zoveel mogelijk verkleinen door de gronduitgifte voor de bioscoop, woningbouw en winkelruimte sec te doen zonder aanvullende eisen te stellen, alleen via de publiekrechtelijke weg. Om de gewenste ontwikkeling te bewerkstelligen is het van belang onze economische visie goed in het bestemmingsplan te verankeren. Wel in contract met Punt en AM opnemen dat bij strijdigheid met de aanbestedingsregels het contract ontbonden wordt en de gemaakte kosten en vertraging voor ieders eigen rekening komen. Als de gronduitgifte niet in concurrentie wordt gedaan is het van belang dat staatssteun voorkomen wordt, om die reden is een taxatie gemaakt door een onafhankelijk bureau (SAOZ). De openbare parkeergarage moet worden aanbesteed, zowel de bouw als de eventuele exploitatie (ook ontwikkeling van de parkeergarage indien daartoe besloten wordt). 8
Aandachtspunt bij opstellen bestemmingsplan is verankering van gemeentelijke eisen, o.a. ook percentage sociale woningbouw en onze economische visie. Andere eisen mogen we als gemeente namelijk niet meer stellen omdat in dat geval aanbesteed zou moeten worden. 5. Financieel Er zijn twee berekeningen uitgevoerd voor de berekening van de grondprijs, ten eerste door onze planeconoom (PAS). Vervolgens nog door bureau Saoz, als onafhankelijk deskundige, in het kader van de staatssteunregelgeving. Daarnaast hebben er onderhandelingen plaatsgevonden met Punt Beheer BV over de ontwikkeling van een nieuwe bioscoop en met AM voor het voormalig woningbouwplan (waarvan een deel nog uitgevoerd wordt op een andere plek in het plangebied, de huidige locatie van de Euro bioscoop). Met Punt Beheer BV is overeenstemming bereikt over de grondprijs voor een nieuwe bioscoopontwikkeling. Het betreft 585.000 voor een bioscoop met 1534 plaatsen. Voor de GDV ontwikkeling, een supermarkt en tijdelijke plintbebouwing zal nog gesproken moeten worden over een grondprijs. 5.1 Huidige grondexploitatie De grondexploitatie 2009 sluit op 8.420.000 nadelig (contante waarde op 1-1-2009). In deze grondexploitatie is het uitgangspunt het woningbouwplan met een programma van 100 woningen, waarvan 37% betaalbaar en een marktterrein van 8.000 m2. Er is hierbij gerekend met een grondopbrengst van 2.415.000 in 2011 voor woningbouw op Paardenplein en gaat niet uit van een nieuwe bioscoop ontwikkeling ter plaatse van de huidige Eurobioscoop. Dit is een ingeschatte grondprijs, en nog een punt van onderhandeling met AM. Met AM is al voor het totale woningbouwplan (150 woningen) onderhandeld over de uitgangspunten voor de residuele grondwaarde-berekening voor de woningbouwplannen. Tevens zijn afspraken gemaakt over de historische kosten van AM. Het woningbouwplan bestond uit twee onderdelen, een bouwplan op het Paardenplein en een bouwplan op de locatie van de huidige bioscoop. Over het bouwplan op alleen Paardenplein (100 woningen) en geen woningen meer op de huidige bioscooplocatie is niet verder onderhandeld met AM. Als het woningbouwplan door zou gaan is de verwachting dat de opbrengst, gezien de huidige woningmarkt, niet in 2011 gehaald kan worden omdat AM 70% van de woningen verkocht wil hebben voor de start van de bouw en de grondprijs wordt pas bij start bouw betaald. 5.2 Op te stellen herziene grondexploitatie Voor het totaalplan zal twee keer een herziene grondexploitatie moeten worden vastgesteld (voor beide fasen). De exacte bedragen kunnen nog niet gegeven worden, maar onderstaand een schets van het financiële plaatje van deze ontwikkeling. Fase 1 Bioscoop Grondopbrengst 585.000 voor de bioscoop. Onderzocht zal moeten worden wat de plintbebouwing aan extra grondwaarde op kan leveren, met name in het licht van de parkeeroplossing welke Punt beheer BV zal moeten realiseren. Deze komt in eerste instantie in de plaats van de opbrengst van 2.415.000 voor woningbouw (voor 100 woningen waarvan 37% sociaal). Maar voor 50 woningen kan nog steeds grondopbrengst gerealiseerd worden op de plek van de huidige bioscoop, alleen later. Het exacte programma voor deze 50 woningen zal nog bepaald moeten worden mede afhankelijk van het financieel resultaat, op deze manier kan in ieder geval een kostenneutraal plan (t.o.v. de huidige grex) gerealiseerd worden. Daar staat tegenover dat het Marktplein ook nog niet heringericht hoeft te worden, totaal circa 1,35 miljoen, dit blijft wel een onderdeel van de grex maar moet uitgesteld worden tot een besluit over de parkeergarage is genomen. Er kan ook nog tijdelijk geparkeerd worden op het Marktplein (totdat het Marktplein wordt heringericht), waardoor de jaarlijkse opbrengsten van 450.000 voor de begroting ook gehandhaafd blijven (het verlies van deze gelden door de ontwikkeling Langgewenst is nooit verwerkt in de begroting of grondexploitatie). Voordeel is dat deze ontwikkeling waarschijnlijk daadwerkelijk in 2011 gerealiseerd kan worden, de woningbouw in ieder geval niet maar kan in de toekomst nog wel (2012 of later). Ten opzichte van het oude plan (100 woningen op Paardenplein en bioscoop blijft op huidige locatie) is het plan financieel neutraal, de exacte cijfers zullen zichtbaar worden bij de vast te stellen herziene grondexploitatie. 9
Fase 1 a Supermarkt De verwachting is dat een ondergrondse supermarkt niet of nauwelijks kan bijdragen in grondopbrengst omdat er relatief hoge bouwkosten zijn, doordat de supermarkt ondergronds gerealiseerd zal worden, wel heeft deze een zeer positief effect op de exploitatie van een parkeergarage. Fase 1b Woningbouw Met AM is lange tijd onderhandeld over het woningbouwplan. Dit was voor de start van de kredietcrisis. Er zal een markttoets plaats moeten vinden om een goed beeld te krijgen van de toekomstige grondopbrengst voor de woningbouw. Vervolgens kunnen de onderhandelingen met AM weer opgestart worden. Fase 2 GDV en parkeergarage Indien grootschalige detailhandel gerealiseerd wordt onder de bioscoop (wat in fase 1 parkeervoorziening is) zal er een ondergrondse parkeergarage onder het Marktplein gerealiseerd moeten worden (i.v.m. de parkeernorm). De extra grondopbrengst welke een GDV ontwikkeling oplevert kan gebruikt worden om een onrendabel deel van de parkeergarage te dekken. Waarschijnlijk blijft het onrendabel deel echter groter dan de extra grondopbrengst waardoor deze fase een negatief resultaat met zich mee kan brengen. Of dat zo is en in welke mate zal de nadere verkenning moeten uitwijzen. Noot hierbij: bij het woningbouwplan was een ondergrondse parkeergarage ook al onderwerp van politiek debat. Met dit plan wordt de onrendabele top op een parkeergarage veel kleiner dan bij het woningbouwplan omdat er functies worden toegevoegd (bioscoop, GDV, supermarkt) welke veelvuldig gebruik zullen maken van een parkeergarage. Kosten en risico s zullen bij besluitvorming over deze fase afgewogen moeten worden tegen de ruimtelijke kwaliteit en de economische versterking van de binnenstad. Indien besloten wordt deze fase niet te realiseren zal in ieder geval wel het Marktplein herin gericht moeten worden, dit blijft een kostenpost. Indien gekozen wordt voor deze ontwikkeling zullen de jaarlijkse opbrengsten van het maaiveldparkeren verdwijnen ( 450.000). Het gaat om verlies van 390 parkeerplaatsen. Momenteel zijn er 440 en bij de ontwikkeling van langgewenst komen er 50 op maaiveld terug. Dit verlies is nog niet in de meerjarenbegroting opgenomen. 6. Conclusie Indien niet besloten wordt voor de realisatie van een bioscoop op Paardenplein zal Punt beheer BV de Eurobioscoop sluiten. De woningbouw op Paardenplein zal voorlopig niet van de grond komen gezien de huidige woningmarkt. Dat betekend dat de rentelasten blijven doorlopen. De cijfers uit de huidige grondexploitatie zullen naar verwachting niet gehaald worden (betreffende de hoogte van de grondopbrengst en de start van de realisatie, en dus betaling van de grondprijs). Vanwege de ruimtelijke kwaliteit en de economische versterking van de binnenstad stellen wij voor te besluiten om fase 1 bioscoop voor te bereiden en fase 2 GDV en parkeergarage nader te onderzoeken, beide conform het ter advies aan college voorliggende procesvoorstel. 10