Versie 1.0 Datum maart 2013 1 (10) Ruimtelijke Ontwikkeling & Duurzame Ontwikkeling Kantorenaanpak Stand van zaken en vervolg Aan de gemeenteraad Datum Maart 2013 Auteurs Dionne Baaré Versie 1.0
Versie 1.0 Datum maart 2013 2 (10) Inleiding In september 2010 heeft het college het plan van aanpak Kantoren vastgesteld. Dit plan van aanpak heeft tot doel om de positionering van de kantorenmarkt in Nieuwegein te versterken en de leegstand te verminderen. Het plan van aanpak kantoren beschrijft de sporen die moeten worden uitgewerkt om de grote leegstand terug te dringen. Spoor 1: Positionering Nieuwegein als kantorenstad Spoor 2: Bestrijding leegstand Spoor 3: Visie op Merwestein De gemeenteraad heeft voor het laatst kennis kunnen nemen van de stand van zaken van de kantorenaanpak in een notitie van september 2012. In dit document treft u een actuele stand van zaken van de kantorenaanpak aan. De aanpak tot nu toe wordt hierin geëvalueerd. Een deel van de sporen wordt daarmee afgesloten. Het college beraad zich op een vervolgstrategie om te blijven vernieuwen in de aanpak van leegstand. Dit doet het college graag samen met uw raad in een extra raadsbijeenkomst op 17 april. Leeswijzer In dit document treft u allereerst een actuele stand van zaken van de kantorenleegstand. Vervolgens wordt de stand van zaken van de aanpak en resultaten toegelicht. Tot slot wordt er een voorzet gegeven van speerpunten om de vervolgstrategie van de kantorenaanpak op te baseren.
Versie 1.0 Datum maart 2013 3 (10) Ontwikkeling kantorenmarkt In Nieuwegein is, zoals bekend, de leegstand op de kantorenmarkt groter dan het Nederlands gemiddelde, evenals in andere satellietsteden en groeikernen. Veel leegstaande panden in Nieuwegein staan al langere tijd leeg. Dit is door onze gemeente reeds in 2007 erkend en op dat moment, toen nog niemand zich bezig hield met kantorenproblematiek, zijn al de eerste collegebesluiten genomen om kantorentransformaties naar woningbouw te faciliteren. De meeste partijen zagen toen het probleem nog niet zo en wachtten liever op een nieuwe kantoorhuurder. Het afgelopen jaar zijn er echter steeds meer partijen die zich richten op de markt van leegstaande kantoren. Zowel projectontwikkelaars als woningbouwcorporaties zijn geïnteresseerd in de verwerving van deze panden, welke nu voor een veel realistischere prijs op de markt worden gebracht. De leegstand van kantoorpanden is in Nieuwegein nog steeds hoog, maar lijkt wel te resulteren in stabiliserende percentages. Bron: Bak, januari 2013
Versie 1.0 Datum maart 2013 4 (10) Evaluatie kantorenaanpak Na 3 jaar kunnen de doelstellingen uit het collegeprogramma en het daarop gebaseerde plan van Aanpak kantoren worden geëvalueerd. Dit hoofdstuk beschrijft de beoogde doelstellingen uit het plan van Aanpak en de resultaten die daarop zijn behaald. Spoor 1, Visie op de kantorenmarkt Opgave Het formuleren van een visie op de positionering van de Nieuwegeinse kantorenmarkt. Resultaat In december 2011 heeft het college de nota Visie kantoren vastgesteld. Het kantorenbeleid voor de gehele gemeente Nieuwegein is hiermee op orde. De gemeente Nieuwegein presenteert haar visie op toekomstige mogelijkheden voor kantorenlocaties. De gemeente wijst de binnenstad aan als enige en belangrijkste nieuwbouwlocatie voor kantoren. Er komen geen nieuwe kantorengebieden bij. Op alle overige kantoorlocaties is onttrekking van kantoren, door sloop of transformatie, mogelijk. Met de visie op kantorenlocaties verschaft de gemeente Nieuwegein helderheid over de planologische mogelijkheden van kantoorgebieden. De gemeente zet in op transformaties van leegstaande kantoorpanden naar andere planologische invullingen zoals wonen en zorg. De visie is bijgevoegd als bijlage 1.
Versie 1.0 Datum maart 2013 5 (10) Spoor 2 Bestrijden leegstand Opgave Het bestrijden van leegstand door het onttrekken van kantoren aan de leegstand en door het vergroten van de verhuurbaarheid van de bestaande kantoren. Resultaat Voor de bestaande kantorengebieden wil de gemeente private partijen alle mogelijkheden bieden om hun pand te herontwikkelen. De gemeente stimuleert eigenaren of beleggers dan ook om iets met de leegstand te doen. Hiertoe is onder andere een werkwijze opgesteld zodat ontwikkelende partijen die een pand willen transformeren in een vroegtijdig stadium weten voor welke opgave zij staan en wat het gemeentelijk beleid hierop is. Initiatieven die hiervoor binnenkomen, bekijkt de gemeente vanuit een ruime blik en positieve insteek. Uitgangspunt is dat de transformatie en nieuwbouw kwaliteit en duurzaamheid van het gebied moet verhogen. De markt ontkomt er niet aan sommige gebouwen te slopen en te vervangen door nieuwe gebouwen met andere functies. Het stimuleren van de transformaties werpt zijn vruchten af. In 2011 en 2012 is in totaal 14.225m2 aan kantorenmeters getransformeerd naar andere functies. Voor nog eens 11.255 m2 aan kantoorvloeroppervlak zijn inmiddels vergunningen verleend om deze panden te transformeren naar woningen, hier is de bouw inmiddels gestart of start deze binnenkort. In totaal zijn vergunningen verleend voor 177 woningen in 6 kantoorpanden in de periode augustus 2011 januari 2013. Daarmee dragen de kantoortransformaties bij aan de opgave om binnenstedelijk 3300 woningen te realiseren. Ook dragen de transformaties bij aan de opgave uit het woonbeleid om meer woningen te realiseren voor starters. Het merendeel van de woningen in getransformeerde kantoorpanden wordt gekocht of gehuurd door Nieuwegeinse starters, 2 e generatie Nieuwegeiners die er graag blijven wonen. Opvallend is ook het aandeel alleenstaanden die een dergelijk appartement kopen. Voor de projecten die inmiddels in de verkoop zijn gegaan, bestaat veel animo. De verkoop van de appartementen loopt zeer goed. De appartementen worden aangeboden in de prijsklasse van ca 80.000,- tot 130.000,-. Woningen in deze prijsklasse zijn in Nieuwegein en in de regio in het verleden nauwelijks gerealiseerd. Er is veel vraag naar omdat dit bedragen zijn waarbij men op één inkomen een hypotheek kan krijgen of waarbij ouders garant kunnen staan. Nieuwegein loopt landelijk voorop op het gebied van beleid op kantorenaanpak en in het transformeren van kantoorpanden naar andere functies. Op dit moment lopen veel verschillende transformatie-initiatieven. Bijzonderheden over alle initiatieven kunt u lezen in bijgaand overzicht (bijlage 2). Sinds 2012 wordt in de begroting gestreefd naar het onttrekken van 20.000m2 kantoren per jaar aan de leegstand. Sturing hier is lastig omdat de gemeente geheel afhankelijk is van initiatieven vanuit de markt. In onderstaande tabel is te zien welke resultaten er zijn geboekt. 2010 2011 2012 feb 2013 Totaal Onttrokken aan planvoorraad m2-13.000 - - 13.000 Onttrokken aan leegstand m2 3.725 1.900 21.960 4.100 31.685 - Woningen opgeleverd - - 34-34 - Woningen vergund - 34 78 65 177 - m2 kantoor naar wonen - 1.900 7.205 4.100 11.005 - Overige transformaties m2 3.725-8.550-12.275 - Opnieuw verhuurd 12.415 11.950 6.205-6.205 Totaal onttrokken m2 16.140 26.850 21.960 4.100 69.050
Versie 1.0 Datum maart 2013 6 (10) Andere resultaten die in dit kader zijn geboekt bestaan uit verkregen publiciteit in landelijke en regionale media en deelname aan het landelijke expertteam kantoortransformaties waarin opgedane kennis wordt gedeeld met andere gemeenten en waar nut en noodzaak van het omzetten van kantoren worden uitgedragen. Het meest recente artikel over kantoortransformatie in Nieuwegein in het vakblad RO magazine is bijgevoegd als bijlage 3. Op 1 maart 2013 is ook een businesscenter in Nieuwegein geopend door Color Business centers. Het kantoorpand aan de nevelgaarde, langs de A2, heeft een centrale receptie en een horecafaciliteit. Het complex biedt ruimte aan zzpers en kantoorgebruikers en biedt flexibele kantoor- en vergaderruimten. Met dit initiatief is de leegstand verder verminderd. De succesfactoren van de aanpak zijn als volgt te benoemen; - Helderheid bieden aan de markt, met een duidelijke kantorenvisie en een werkwijze waarin is weergegeven hoe de gemeente omgaat met transformatie-initiatieven - Heldere loketfunctie en accounthouderschap bij initiatieven, initiatiefnemers hoeven niet zelf te shoppen binnen de gemeente - Contacten leggen en onderhouden met beleggers en eigenaren en de juiste partijen met elkaar in contact brengen. - Afgestemd beleid, gericht op het faciliteren en stimuleren van transformaties binnen de bestaande kwaliteitseisen en beleidsuitgangspunten. - Korte snelle procedures, door de volledige bevoegdheid op de vergunningverlening bij het college te laten kan de procedure worden verkort van 26 naar circa 14 weken, wanneer er geen zienswijzen zijn. Dit biedt investeerders en kopers snel zekerheid en mogelijkheid om binnen de offertetermijnen hypotheken te laten passeren. - Een duidelijke behoefte in de markt aan startersappartementen, kleine woningen. In het verleden zijn in Nieuwegein veel eengezinswoningen en ruime appartementen gerealiseerd. Op één inkomen en voor starters zijn deze woningen nauwelijks te financieren. Er zijn weinig kleinere (koop)appartementen. Dat hieraan wel behoefte is blijkt uit de snelle doorloop van de verkoopcijfers. - Geschikte panden op goede locaties. Er zijn veel langdurig lege panden op locaties nabij het centrum. Deze locaties zijn laaghangend fruit voor transformaties. de panden zijn vaak uit de jaren 80 en 90 en zeer geschikt om te verbouwen. Zie ook bijlage 3.
Versie 1.0 Datum maart 2013 7 (10) Spoor 3 Visie op Merwestein Opgave Komen tot een gebiedsgerichte aanpak voor de wijk Merwestein om zowel de leegstand in de kantoren terug te dringen als de leefbaarheid te verbeteren. Resultaat Het zoeken naar oplossingen voor leegstand op pandniveau is niet altijd voldoende. Voor de wijk Merwestein is daarom gekozen voor een gebiedsgerichte aanpak. Op deze manier wordt integraal gekeken naar een oplossingsrichting voor zowel de kantorenproblematiek als de leefbaarheidsopgaven in de wijk. De wijk heeft veel potentie door de ligging aan het water, nabij het park en nabij het centrum van Nieuwegein. In december 2010 is een plan van aanpak voor de gebiedsvisie Merwestein opgesteld. Het plan van aanpak kende grofweg de volgende stappen: 1. Uitgebreide wijk- en beleidsanalyse; 2. Individuele gesprekken met stakeholders; 3. Oplossingsgerichte workshops met stakeholders; 4. Vertalen in een visie op Merwestein. De wijk en beleidsanalyse is afgerond en beschikbaar. De overige aspecten zijn in gewijzigde vorm uitgevoerd omdat Merwestein onderdeel werd van het Plan van Aanpak Kantoren van minister Schultz van Haegen. In dit plan van aanpak zijn experimenteergebieden opgenomen. De overige stappen uit het plan van aanpak zijn hierin overgegaan. De kantorentop heeft drie experimenteergebieden aangewezen die door deelnemende partijen uit de kantorentop zijn getrokken. Amstel III door de Neprom, Hoofddorp door IVBN en Merwestein door Vastgoed Belang. Vastgoed Belang vertegenwoordigt de particuliere beleggers. Het doel van het experimenteergebied was inzicht te verkrijgen in de problematiek van kantorenleegstand op het lokale niveau, de diverse belangen, de mogelijke oplossingen en de blokkades hiervan. VastgoedBelang heeft gesprekken gevoerd met vertegenwoordigers van de kantooreigenaren in Merwestein. Hier kon in een één-op-één gesprek soms dieper op de (financiële) materie ingegaan worden. Daarnaast zijn er workshops georganiseerd met alle stakeholders in het gebied waar over de problematiek en oplossingsrichtingen is gesproken. Er is een eindrapportage opgesteld door bureau Site UD. Hierin zijn de resultaten uit het experimenteergebied opgenomen. Daarmee is deze fase afgerond. Het experimenteergebied heeft echter niet geleid tot een concreet toekomstperspectief voor Merwestein. Ook de workshops gaven onvoldoende richting om een gedragen gebiedsvisie uit te destilleren. Het voortraject gaf onvoldoende input om direct een gebiedsvisie op te stellen. Er is daarom in november 2011 besloten een tussenstap in te bouwen. TCN is gevraagd een perspectief voor Merwestein op te stellen. Op basis hiervan kan een definitieve visie worden opgesteld, vastgesteld en uitgevoerd. TCN heeft aangegeven dat ze voor de toekomst van Merwestein met name een langzame verkleuring zien plaatsvinden. Waar de nadruk nu vooral op werken ligt zal deze volgens hen gaan verkleuren naar meer wonen. Zij zien hiervoor met name sloop nieuwbouw als oplossing. De bijbehorende exploitatie geeft echter aan dat dit niet mogelijk is zonder gemeentelijke bijdragen aan de financiering. Uitvoering van de door TCN voorgestelde visie moet
Versie 1.0 Datum maart 2013 8 (10) daarom op dit moment als niet haalbaar worden beschouwd. Het TCNrapport biedt echter wel procesmatige handreikingen voor een vervolgtraject voor de aanpak van deze wijk. In Merwestein zijn de meeste initiatieven voor kantoortransformaties tot stand gekomen. Van de 18 kantoorpanden zijn er inmiddels 3 getransformeerd naar maatschappelijke functies. In een kantoorpand zijn inmiddels 34 woningen opgeleverd, nog drie transformaties naar woningen zijn in aanbouw. In totaal zijn op dit moment (maart 2013) 7 kantoorpanden onttrokken aan de voorraad. De leegstand in Merwestein is daarmee sterk terug gedrongen. De verwachting is dat de nieuwe bewoners van de wijk positieve invloed hebben op de beleving en levendigheid van de wijk. De verkoop gaat zeer voorspoedig wat er op duidt dat de doelgroep hier graag wil wonen. De kopers kiezen bewust voor deze wijk, met alle voorzieningen in de nabijheid. In hoeverre de leefbaarheid van de wijk hierdoor daadwerkelijk wordt beïnvloed zal moeten blijken. De bestaande woningen van portaal hebben afgelopen jaar groot onderhoud gehad. Deze zien er nu weer netjes uit. In het voorjaar van 2013 wordt de openbare ruimte in Merwestein opgeknapt. Op korte termijn zal er een beslissing genomen moeten worden over het al dan niet voortzetten van een gebiedsgerichte aanpak van Merwestein.
Versie 1.0 Datum maart 2013 9 (10)
Versie 1.0 Datum maart 2013 10 (10) Trends en vervolg De kantorenaanpak van Nieuwegein is succesvol te noemen. Dit wordt landelijk erkend. Nieuwegein is gevraagd voor het landelijke expertteam om zo de aanwezige kennis te delen met andere gemeenten. Om voorop te blijven lopen en niet teveel te lijden onder de wet van de remmende voorsprong, is het belangrijk om goed op de hoogte te blijven van de landelijke en lokale trends op dit gebied. Ook moet de strategie actueel blijven en gericht op de vraagstukken waar we als gemeente voor staan. Met nieuw kantorenbeleid en een heldere werkwijze voor ontwikkelende partijen in de hand is hard gewerkt aan het terugdringen van de leegstand. Een aantal belangrijke documenten uit het plan van aanpak zijn daarmee opgeleverd en afgerond. In 2012 zijn verschillende transformatieprojecten vergund en in aanbouw gegaan. 177 woningen zijn vergund, waarvan 137 in de koopsector. Deze verkoop loopt goed. Wel is duidelijk dat de markt slechts een beperkte opnamecapaciteit al gaat het langzamer dan bij aanvang. Duidelijk is dat er onvoldoende opnamecapaciteit is elk jaarlijks zoveel kantoren te transformeren naar koopwoningen. Er is geen precies beeld, maar naar verwachting (oa gebaseerd op aannames makelaars en conceptrapport Companen) is er een jaarlijkse opnamecapaciteit voor koopwoningen tot ca 130.000 euro van 50 a 75 woningen. Er zal dus nog meer dan tot nu toe gezocht moeten worden naar nieuwe manieren om de leegstand terug te dringen. De huidige aanpak werkt goed, maar om voorop te blijven lopen moeten we vernieuwend blijven. Daarbij hoort het tijdig nadenken over een vervolgstrategie. Om te komen tot een vervolgstrategie worden verschillende activiteiten opgepakt. - Ideeën verzamelen intern en extern - Interactieve sessie met de gemeenteraad op 17 april - Kantorendag eind mei met media, ontwikkelaars, banken, beleggers, mede-overheden, makelaars en wetenschap Na afronding van deze activiteiten kan een vervolgstrategie worden geformuleerd.