BTB Branchebulletin 2013 Woningcorporaties 1 branchebulletin woning corporaties december 2013 An independent member of Baker Tilly International
2 BTB Branchebulletin 2013 Woningcorporaties voorwoord Uitdaging Het landschap van woningcorporaties is veranderd. Strenger toezicht, de Wet Normering Topinkomens, wel of niet fuseren, verhuurdersheffing en het aanpassen van het businessmodel: dit zijn in een notendop enkele thema s en risico s waar woningcorporaties de komende jaren mee te maken krijgen. Om met deze uitdagingen om te kunnen gaan worden andere eisen gesteld aan corporaties, bestuurders en toezichthouders. Bestuursbezoldiging Met het akkoord over de woningmarkt wil het kabinet de doorstroming van en de dynamiek op de woningmarkt voor zowel huur, koop als bouw verbeteren. Toch zijn de eerste dilemma s nu al zichtbaar. Want waar halen kleinere corporaties bijvoorbeeld een geschikte bestuurder vandaan die past binnen de kaders van de Wet Normering Topinkomens? De regeling is inmiddels van tafel en de minister komt met een aangepast voorstel. Het vinden van een waardig bestuurder is en blijft geen sinecure. Zijn er wel kandidaten te vinden die in de huidige hectiek het risico willen lopen minder te gaan verdienen en meer hebben te verantwoorden dan bijvoorbeeld de leden uit het managementteam? verhuureenheden. Terwijl juist kleine corporaties de beste kennis van de plaatselijke huur- en koopmarkt hebben. Hun lokale en regionale verankering is groot en het samenspel met gemeenten innig. In het onlangs gepresenteerde model van de regiecorporatie worden corporaties gedwongen lean and mean te werken, en daarmee veel uit te besteden. Als je goed naar dat model kijkt en dat afzet tegen de huidige werkwijze van veel kleinere corporaties, dan zie je dat het regiomodel zijn werking daar al heeft aangetoond. Op veel taken is beknot, veel is uitbesteed. De directeurbestuurder is een duizendpoot, de verbindende schakel tussen de verhuur-, de onderhouds- en de algemene tak. Een brede en veelzijdige taak die het gezicht en het functioneren van de corporatie bepaalt. Kwaliteit verloochent zich niet en daar hoort een passend beleid van de minister en een passend beloningspakket voor de bestuurder bij. Uitdagingen zijn er ook op het gebied van zorgvastgoed en het beveiligen van uw data. In dit branchebulletin leest u daar meer over. Michel de Graaf Voorzitter Branchegroep Woningcorporaties Model van de regiecorporatie Als we de huidige verwachtingen moeten geloven dan is een corporatie pas efficiënt en effectief genoeg om zich van haar taken te kwijten bij een minimale omvang van 7500
BTB Branchebulletin 2013 Woningcorporaties 3 inhoud 04 seniorenhuisvesting Noodzaak tot risicoanalyse en beleidsaanpassing 06 subsidies voor woningcorporaties Er valt wel degelijk wat te halen 08 uit betrouwbare bron Is informatie bij u in veilige handen? 10 heffen of tillen? Wet verhuurderheffing 11 meer weten?
4 BTB Branchebulletin 2013 Woningcorporaties Seniorenhuisvesting Noodzaak tot risicoanalyse en beleidsaanpassing De overheid voert allerlei wijzigingen door om de stijgende zorgkosten omlaag te brengen. Dit heeft ook invloed op woningcorporaties. Weet u wat de risico s voor uw zorgvastgoed zijn en hoe u deze kunt beperken? De vergrijzing zorgt al jaren voor stijgende zorgkosten. Dit, plus de financieel-economische crisis en de maatschappelijke trend dat ouderen langer thuis willen blijven wonen, noodzaakt de overheid tot wijzigingen in regelgeving om de zorgkosten omlaag te brengen. Deze wijzigingen zijn van grote invloed op woningcorporaties. In totaal zijn de corporaties eigenaar van ongeveer 50.000 verzorgingseenheden en vele verpleeghuisplaatsen. De maatregelen raken ook de niet specifiek op ouderen ingerichte woningen ( regulier vastgoed), die door woningcorporaties worden verhuurd. 2. Herziening zorgzwaartepakketten Bepaalde cliënten die op grond van de oude regelgeving recht hadden op lichtere langdurige zorg vanuit de AWBZ, zullen die zorg zelf moeten financieren of een beroep moeten doen op bijvoorbeeld voorzieningen vanuit de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO). Omdat ouderen tegenwoordig langer in de bestaande woning blijven wonen, wordt verwacht dat op de korte termijn de vraag naar intramurale zorg zal dalen. Op de lange termijn zal de vraag naar intramurale zorg juist weer toenemen. Oorzaak hiervan is de sterke toename van het aantal 80-plussers (van 686.000 in 2012 naar 1,25 miljoen in 2030). 3. Scheiden, wonen en zorg Om bewoners van intramurale instellingen meer keuzevrijheid te geven en te zorgen dat zorginstellingen meer rekening kunnen houden met de woonwensen van bewoners, wordt de zorg gescheiden van het wonen. Ook budgettaire redenen spelen hierbij een rol. Dit houdt in dat de bewoners zelf de huurlasten moeten betalen en dat de zorg separaat in rekening wordt gebracht. De belangrijkste wijzigingen 1. Normatieve Huisvestingscomponent Voor de financiering van de huisvestingslasten door zorginstellingen is de normatieve huisvestingscomponent (NHC) ingevoerd. De financiering van deze lasten wordt opgenomen in het cliënttarief. Voorheen gebeurde dit op nacalculatiebasis tegen een vaste vergoeding. Er geldt een overgangstermijn waarbij het stapsgewijs van tachtig procent nacalculatie en twintig procent NHC in 2013 naar honderd procent NHC in 2019 gaat. Dit leidt tot minder zekerheid en daarmee tot grotere financiële risico s voor zorginstellingen. Risico s met betrekking tot uw zorgvastgoed Leegstandsrisico s nemen toe Financiering wordt lastiger Er kan aanleiding zijn tot afwaardering van het zorgvastgoed De duur van het huurcontract tussen woningcorporatie en zorginstelling is een zeer relevante factor Mogelijke strategieën met betrekking tot uw zorgvastgoed * Transformatie van verzorgingshuis naar verpleeghuis vanwege de grotere vraag naar zwaardere zorg Ombouw van verzorgingshuis naar los verhuurbare appartementen, al dan niet met zorg Gedeeltelijk afstoten van verzorgingshuiscapaciteit en thuiszorgcapaciteit uitbreiden Het alternatief inzetten van vastgoed voor bijvoorbeeld studenten, arbeidsmigranten of bedrijven * Bron: Themavisie Scheiden wonen zorg in de AWBZ, ING Economisch Bureau, juni 2013
BTB Branchebulletin 2013 Woningcorporaties 5 Hoe kan Baker Tilly Berk u helpen? Wat betekent dit voor uw zorgvastgoed? De aangekondigde maatregelen kunnen de financiële positie van een zorginstelling onder druk zetten. Dat brengt (financiële) risico s inzake leegstand, incasso en financiering, voor u als verhuurder met zich mee. Om die risico s te verkleinen of te vermijden, zijn er diverse scenario s denkbaar met betrekking tot uw zorgvastgoed. Denk hierbij aan het ombouwen van een verzorgingstehuis naar los verhuurbare appartementen. Wat betekent het voor uw regulier vastgoed voor senioren? Afhankelijk van de samenstelling van uw bezit (wel of geen lift, grondgebonden of gestapeld) en de vraag en het aanbod, zijn er waarschijnlijk ook omvangrijke aanpassingen en investeringen nodig aan uw senioren vastgoed. Langer in de bestaande woning blijven wonen, leidt tot meer individuele aanpassingen. Deze zijn relatief kostbaar in vergelijking met aanpassingen aan een verzorgings- of verpleeghuis. Bovendien is het doorberekenen van de aanpassingen in de huur niet altijd volledig mogelijk. Bij nieuwbouw is het van belang meer flexibiliteit in het bouwontwerp te realiseren. Op die manier kan ombouw naar andere bestemmingen eenvoudiger worden gerealiseerd. Deze investeringen worden (deels) ondersteund vanuit de WMO of gemeenten. Maar door de beleidsvrijheid kan dit per gemeente verschillen. Daarnaast is het de vraag of gemeenten, vanwege de bezuinigingen die ook hen raken, voldoende middelen beschikbaar kunnen stellen. Voor zowel regulier vastgoed als zorgvastgoed, zorgen de ontwikkelingen ervoor dat de samenwerking tussen woningcorporaties en zorginstellingen nog meer van belang is dan voorheen. U zult, als woningcorporatie uw strategie opnieuw moeten beoordelen. Zowel via een risicoanalyse van het aanwezige zorgvastgoed, als een analyse van de impact van de ontwikkelingen op het terrein van de seniorenhuisvesting. Hierbij moet ook rekening worden gehouden met de lokale vraag naar en het aanbod van seniorenwoningen. Vanuit onze branchegroepen Zorg en Woningcorporaties kunnen wij u ondersteunen bij de uit te voeren analyses en zo bijdragen aan een goed onderbouwde besluitvorming. Meer weten? Wij adviseren woningcorporaties te analyseren wat de impact is van de ontwikkelingen op het gebied van seniorenhuisvesting. Neem voor meer informatie contact op met Robert Buitenhuis, senior manager accountant, T 070 358 90 00 of r.buitenhuis@bakertillyberk.nl.
6 BTB Branchebulletin 2013 Woningcorporaties Subsidies voor woningcorporaties Er valt wel degelijk wat te halen Woningcorporaties maken slechts in beperkte mate gebruik van subsidies. Zonde, want er zijn nog steeds veel subsidiekansen. De Miljoenennota 2014 benoemt nieuwe kansen op het gebied van energie en zorg. De juiste aanvraag en een goede verantwoording? Daar zorgen wij voor!
BTB Branchebulletin 2013 Woningcorporaties Of u als woningcorporatie nu werkt aan energiebesparing, het toepassen van innovatieve technologie of vernieuwende zorgconcepten: gebruikmaken van subsidies betekent dat u samen met de verstrekker van de financiële middelen (en soms met andere partijen) werkt aan projecten die ertoe doen. En samen met andere partijen oplossingen vindt voor belangrijke maatschappelijke uitdagingen. Gemeente en provincie: inspelen op de participatiesamenleving Een goede samenwerking met lokale en regionale overheden is uiterst belangrijk voor woningcorporaties. En het wordt nóg belangrijker. Zo zet de Miljoenennota in op decentralisatie en de participatiesamenleving. Dat moet lokale partijen dichter bij elkaar brengen en daarmee ook een gezamenlijke financiering van projecten van lokale en regionale subsidies. 30 miljoen euro beschikbaar. Ook de provincie speelt hierin een rol. Denk bijvoorbeeld aan provinciaal beleid op het gebied van krimp, innovaties en energie. Provincies kunnen hiervoor subsidies verstrekken of projecten cofinancieren. Rijk en Europa: extra geld voor duurzaamheid en energiebesparing Het Rijk stelt nog steeds subsidies en fiscale faciliteiten (belastingaftrek) beschikbaar voor personeelskosten en technologische innovaties. Onder meer voor scholing en het in dienst nemen en hebben van speciale doelgroepen, zoals ouderen en arbeidsgehandicapten. Er is in 2014 extra geld voor duurzaamheid en energiebesparing. Het onlangs gesloten Energieakkoord bevat 400 miljoen euro subsidie voor woningcorporaties voor investeringen in energiebesparende maatregelen in de bestaande sociale woningvoorraad. Hoe kan Baker Tilly Berk u helpen? Naast een goede kennis van subsidies, een goed verhaal, de juiste contacten en een sterke businesscase zijn meer zaken van belang om geld te verwerven. Uniek aan de aanpak van Baker Tilly Berk is dat wij ons niet alleen op de voorkant richten: het binnenhalen van subsidies. Wij zorgen ook voor de verantwoording, want er gelden vaak allerlei verantwoordingseisen waaraan u moet voldoen. Dit begint eigenlijk al op het moment dat u met een subsidietraject start. Wij adviseren u van vanaf het allereerste begin tot en met het einde van het subsidietraject. Ook beoordelen we of de eisen waaraan u moet voldoen consequenties hebben voor bijvoorbeeld de inrichting van uw administratieve organisatie. Een voorbeeld is de oproep van het kabinet aan zorgprofessionals, mantelzorgers, zorgverzekeraars, gemeenten en dienstverleners om langer thuiswonen mogelijk te maken. Vreemd genoeg worden woningcorporaties in de Miljoenennota niet met naam genoemd, terwijl de corporaties een belangrijke bijdrage leveren aan dit dossier. Het samen met een gemeente ontwikkelen van projecten kan leiden tot financiering, bijvoorbeeld uit de extra middelen die het kabinet beschikbaar stelt voor wijkverpleegkundigen (200 miljoen euro) of sociale wijkteams (50 miljoen euro). Zie ook het artikel over seniorenhuisvesting in dit bulletin. Een ander voorbeeld is energiebesparing. Voor het indicatieve energielabel en de ondersteuning door gemeenten, stelt de Miljoenennota 2014 in totaal Op Prinsjesdag is ook de komst van het Revolving fund Energiebesparing verhuurders aangekondigd. Het Rijk stelt 75 miljoen euro beschikbaar voor energiebesparing en vanuit de markt wordt een drie keer zo grote bijdrage aan het fonds verwacht. Uit de Miljoenennota blijkt verder dat de Milieu Investeringsaftrek (MIA) vanaf 2014 ook toegankelijk is voor woningcorporaties die asbestdaken saneren. Meer weten? Wilt u weten of u geld laat liggen en wilt u eventuele aanvragen goed verantwoorden? Neem voor meer informatie contact op met Robert Buitenhuis, senior manager accountant, T 070 358 90 00 of r.buitenhuis@bakertillyberk.nl De Europese Unie zet vooral in op een duurzame samenleving. Er zijn onder andere subsidies voor scholing, innovaties en een koolstofarme samenleving. Soms vraagt dat samenwerking met buitenlandse partijen, soms ook niet.
8 BTB Branchebulletin 2013 Woningcorporaties Uit betrouwbare bron Is informatie bij u in veilige handen? Digitaal communiceren met huurders, servers die in de cloud zijn ondergebracht. Wat betekenen deze ontwikkelingen voor de informatiebeveiliging bij uw corporatie? Hoe is de beveiliging van uw data geregeld? IT is ook binnen de woningcorporatiesector aan een onstuitbare opmars bezig. Steeds meer systemen en betrokken partijen worden digitaal met elkaar verbonden. Wat begint met een website en het digitaal communiceren met huurders, gaat tegenwoordig al een stuk verder. Zo is het bijvoorbeeld mogelijk om een reparatieverzoek van een huurder volledig automatisch bij de betreffende aannemer in te dienen. Een andere ontwikkeling is de locatie waar de software draait. Tot een paar jaar geleden had iedere woningcorporatie zijn eigen serverpark. Momenteel heeft menig corporatie zijn servers in de cloud ondergebracht. Waarom informatiebeveiliging? Voor een woningcorporatie betekent informatiebeveiliging: het waarborgen van de beschikbaarheid, integriteit en vertrouwelijkheid van alle informatie die nodig is om huurders de juiste diensten te kunnen aanbieden. De afgelopen jaren zijn diverse instanties (gemeenten, Diginotar, KPN en enkele online webwinkels) negatief in het nieuws gekomen naar aanleiding van een beveiligingsincident. Als woningcorporatie wilt u niet in dit rijtje terechtkomen. En niet alleen vanwege de imagoschade die u oploopt. Meer dan de helft van de getroffen organisaties ondervindt forse financiële schade door cybercrime of uitvallende IT-systemen. Adequate beveiliging van informatie en van systemen is dus een must. Mogelijke risico s Bij informatiebeveiliging moet u niet alleen denken aan beveiliging tegen digitale inbraken van buitenaf, maar ook aan uitval van apparatuur (downtime en data recovery), virussen, spyware en het ontvreemden van bedrijfskritische gegevens door medewerkers. Risico s waar een woningcorporatie mee te maken kan krijgen zijn onder meer: De woningcorporatie beschikt over (privacygevoelige) informatie die beschikbaar komt voor derden. De gegevens van huurders worden onterecht aangepast. Koppelingen tussen systemen en/of applicaties functioneren niet goed. Er staan onjuiste gegevens op een webportal of er vindt onjuiste communicatie plaats vanuit de webomgeving. Belangrijke systemen zijn niet beschikbaar. Wat kunt u doen? De meest gehanteerde oplossing voor woningcorporaties is de implementatie van de Code voor Informatiebeveiliging (ISO27001/ISO27002). Deze code beschrijft alle normen en maatregelen die van belang zijn voor het realiseren van een afdoende niveau van informatiebeveiliging en wordt uitgebracht door het Nederlands Normalisatie-instituut (NEN). Wellicht is uw corporatie in het verleden ooit gestart met de implementatie, maar heeft u dit nooit afgerond. Baker Tilly Berk kan u helpen om uw organisatie gereed te maken voor de implementatie van de Code voor Informatiebeveiliging om zo uw informatiebeveiliging naar een hoger niveau te brengen. Nulmeting en bewustwording Onze adviseurs starten doorgaans met een nulmeting. De nulmeting bestaat uit een risicoanalyse en een beoordeling of de onderkende risico s zijn afgedekt door beheersmaatregelen. Het maakt inzichtelijk waar uw organisatie staat, welke zaken op orde zijn en waar aanvullende maatregelen nodig zijn. Daarnaast wordt via de nulmeting duidelijk welke afbakening plaatsvindt en welke documentatie nodig is. Denk hierbij aan: weten welke processen ge-
BTB Branchebulletin 2013 Woningcorporaties 9 toetst moeten worden, het verzamelen/ opstellen van (proces)beschrijvingen en het vastleggen van ongeschreven regels ten aanzien van beheerwerkzaamheden. Naast de nulmeting is het bewustwordingstraject een belangrijk onderdeel van de implementatie van informatiebeveiliging. Veel risico s kunnen door systeemtechnische maatregelen afgedwongen worden, maar de medewerker blijft vaak de zwakste schakel. Daarom heeft de mens in dit proces onze speciale aandacht. Wie is verantwoordelijk voor informatiebeveiliging? Informatiebeveiliging klinkt voor velen als de verantwoordelijkheid van de IT-manager. Baker Tilly Berk is van mening dat de implementatie van de Code voor Informatiebeveiliging een veel breder spectrum vraagt dan alleen de IT-afdeling. Ook de afdelingen HR, facilitaire zaken en de lijnmanagers zijn betrokken bij de implementatie. Daarnaast betreft het alle medewerkers binnen de organisatie, van uitvoerend tot midden en hoger management. Tenslotte gaat het bij de implementatie van de Code over alle informatie binnen de organisatie: informatie op papier, digitale en mondelinge informatie. Een succesvolle implementatie van de Code voor Informatiebeveiliging vraagt draagvlak van het hoogste management. Meer weten? Wij adviseren organisaties bij het formuleren van het informatiebeveiligingsbeleid en brengen uw zwakke plekken, gegevensstromen en processen in kaart. Wat betekent een nulmeting voor uw organisatie? Neem voor meer informatie contact op met een van de adviseurs van IT Advisory: Kees van Diepen, k.vandiepen@bakertillyberk.nl of Raymond de Keijzer, r.dekeijzer@bakertillyberk.nl. Zij zijn ook telefonisch bereikbaar: T 010 253 59 00.
10 BTB Branchebulletin 2013 Woningcorporaties Wet verhuurderheffing Heffen of tillen? Het wetsvoorstel Wet verhuurderheffing heeft de afgelopen maanden al tot de nodige commotie geleid. Er zijn ook forse fiscale consequenties. Belastingadviseur Rob Perik vertelt er meer over. De grootste commotie onder woningcorporaties lijkt inmiddels geluwd, maar men heeft sterk het gevoel met de rug tegen de muur te staan. Ook zitten er nog fiscale addertjes onder het gras. Over de gevolgen voor particuliere beleggers is tot nu toe weinig ophef geweest. Toch zal de particuliere sector de komende jaren honderden miljoenen moeten ophoesten. Uit hypothetische berekeningen van Baker Tilly Berk blijkt dat er voor vastgoedbeleggers aanzienlijke belastingverhogingen aan gaan komen. Als de verhuurderheffing bij de inkomstenbelasting (Box 3) of vennootschapsbelasting wordt geteld, is de uitkomst opvallend. Bij een bezit van elf woningen vlak onder de huurgrens, stijgt de belastingdruk met twee procent voor particulieren en één procent voor bv s. Maar bij een bezit van beduidend meer woningen stijgt de belastingdruk bij particuliere beleggers uiteindelijk met bijna twintig procent en bij bv s met bijna tien procent. Deze belastingeffecten doen zich niet voor bij de belegger die evenveel woningen bezit, maar deze verhuurt voor meer dan 681,02 euro per maand. Verlaging van de heffing De verhuurderheffing moet in 2014 ruim 1,1 miljard euro opbrengen. Dat bedrag loopt in de jaren daarna op tot maar liefst 1,7 miljard. Niet voor niets is er veel aandacht voor de onlangs aangekondigde verlaging van de heffing. Want verhuurders die investeren in Rotterdam-Zuid of in krimpregio s kunnen voor een verlaging van de heffing in aanmerking komen. Dat geldt ook voor investeringen in de transformatie van vastgoed met nietwoonfunctie naar woonfunctie. Voorkom dubbele heffing De verhuurderheffing is uiteraard ook van toepassing voor buitenlandse partijen die Nederlands vastgoed onder de huurgrens bezitten. Voor hen is het extra opletten, omdat onze belastingverdragen het begrip verhuurderheffing niet kennen. En dan ligt dubbele belastingheffing op de loer. Het wachten is op de eerste rechtszaken in verband met rechtsongelijkheid. Dat kan ook voor woningcorporaties gevolgen hebben. Al met al is over de verhuurderheffing het laatste woord nog niet gezegd. Meer weten? Wij adviseren u alvast naar de fiscale gevolgen van de verhuurderheffing te kijken. Wat kunt u als woningcorporatie verwachten of doen? Neem contact op met Rob Perik, partner belastingadviseur, T 070 358 90 00 of r.perik@bakertillyberk.nl.
BTB Branchebulletin 2013 Woningcorporaties 11 meer weten? Neem contact op met de Branchegroep Woningcorporaties michel de graaf partner accountant T 070 358 90 00 of m.degraaf@bakertillyberk.nl Den Haag Robert Buitenhuis senior manager accountant T 070 358 90 00 of r.buitenhuis@bakertillyberk.nl Den Haag marcel huisman partner accountant T 024 378 48 48 of m.huisman@bakertillyberk.nl Nijmegen bart bos partner belastingadviseur T 020 644 28 40 of b.bos@bakertillyberk.nl Amsterdam ARNO VAN DER HEIJDEN partner accountant T 073 613 16 86 of arno.vanderheijden@bakertillyberk.nl s-hertogenbosch JAYANT RAKHAN partner Btw- adviesgroep T 030 258 70 00 of j.rakhan@bakertillyberk.nl Utrecht rik opendorp senior manager accountant T 076 525 00 00 of r.opendorp@bakertillyberk.nl Breda
12 BTB Branchebulletin 2013 Woningcorporaties colofon Aan dit bulletin werkten mee Robert Buitenhuis, Michel de Graaf, Kees van Diepen, Raymond de Keijzer, Rob Perik, Baker Tilly Berk Communicatie, Lonneke Kranendonk (Label, Arnhem) Ontwerp EersteHulpBijDesign Drukwerk Graficiënt Printmedia, Almere Aan de samenstelling van deze uitgave wordt veel zorg besteed. Niettemin kan geen aansprakelijkheid worden aanvaard voor mogelijke onjuistheden. Gezien het min of meer algemene karakter van de inhoud kan niet worden ingestaan voor toepassingsmogelijkheden in specifieke situaties. Na verkregen schriftelijke toestemming is overname van tekst toegestaan, mits integraal en met bronvermelding. Dit branchebulletin is een uitgave van Baker Tilly Berk N.V. CONTACTGEGEVENS Baker Tilly Berk Branchegroep Woningcorporaties Scheveningseweg 80-82 2717 KZ Den Haag Postbus 85745 2508 CK Den Haag www.bakertillyberk.nl/woningcorporaties