Stadsregio Arnhem-Nijmegen Focus op de bestaande voorraad Een analyse van de toekomstwaarde van de bestaande woningvoorraad en een aanzet voor een regionale strategie 15 april 2015
DATUM 15 april 2015 TITEL Focus op de bestaande voorraad ONDERTITEL Een analyse van de toekomstwaarde van de bestaande woningvoorraad en een aanzet voor een regionale strategie OPDRACHTGEVER Stadsregio Arnhem-Nijmegen Boulevard Heuvelink 104 6828 KT Arnhem Postbus 1174 6801 BD Arnhem info@companen.nl www.companen.nl (026) 351 25 32 @Companen BTW NL001826517B01 IBAN NL95RABO0146973909 KVK 09035291 AUTEUR(S) Roeland Kreeft Bram Klouwen PROJECTNUMMER 2202.109
Inhoud 1 Inleiding 2 2 De toekomstwaarde van de bestaande woning voorraad 4 2.1 Afnemend belang van nieuwbouw 4 2.2 Indicatoren voor de courantheid van woningen 5 2.3 Bevolkingsontwikkeling en trends in migratie 8 2.4 De meest kwetsbare wijken 10 3 Interventies in de kwaliteit van de woningvoorraad 12 3.1 Transformeren 13 3.2 Aanpassing vastgoed 14 3.3 Aanpassing context 18 3.4 Koesteren 18 4 Betekenis van het onderzoek voor het Stoplichtmodel 19 Bijlage 1 Beschrijving bouwperiodes 22 Bijlage 2 Beschrijving scenario s 24 Bijlage 3 Kwetsbare woongebieden in de drie scenario s 25 Bijlage 4 Adviezen uit de inspiratielabs 28 2202.109 Focus op de bestaande voorraad 1
1 Inleiding Het is goed wonen in de Stadsregio Arnhem-Nijmegen. Centraal gelegen in Nederland, in een mooi en afwisselend landschap met een grote diversiteit aan woonmilieus en twee aantrekkelijke steden als economisch centrum. Toch ontkomt ook de Stadsregio Arnhem-Nijmegen niet aan de gevolgen van demografische ontwikkeling. De groei van de bevolking zwakt af. De economische crisis heeft al (pijnlijk) duidelijk gemaakt dat de bouwplannen soms op te optimistische veronderstellingen waren gebaseerd. Een aantal gemeenten moet al daadwerkelijk snoeien in hun plannen. Voor de meeste gemeenten heeft de economische crisis (naast verliezen op grondexploitaties) vooral geleid tot het besef dat er op een andere manier gekeken moet worden naar de programmering van nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. Gemeenten realiseren zich dat het bouwen, bouwen, bouwen van weleer plaats zal moeten maken voor een meer kritische en selectieve blik op initiatieven. Het nieuwe Besluit ruimtelijke ordening met daarin de Ladder voor Duurzame Verstedelijking dwingt gemeenten goed te motiveren in welke vraag nieuwe projecten voorzien en of de locatie die zij voor ogen hebben voor het gewenste programma de beste plek is. Waarom een onderzoek naar de bestaande voorraad? De Stadsregio Arnhem-Nijmegen heeft het Stoplichtmodel geïntroduceerd als afwegingskader voor woningbouw projecten. In het afwegingskader ontbreekt echter een schakel: de bestaande voorraad. Als we weten dat de groei van de bevolking in de Stadsregio gaandeweg afvlakt, is het een logische gedachte om nieuwbouw af te stemmen op de samenstelling van de bestaande woningvoorraad. Om dat goed te kunnen doen, is inzicht nodig in de toekomstige woningvraag en in de mate waarin de bestaande woningvoorraad kwantitatief (per deelgebied en per segment) en kwalitatief aansluit bij die vraag: de toekomstwaarde van de bestaande voorraad. Onderzoek naar de toekomstwaarde van de bestaande voorraad dient twee doelen: 1. onderzoek geeft inzicht in woongebieden die minder aantrekkelijk zijn en daardoor kwetsbaar voor vraaguitval in een ontspannende woningmarkt 2. onderzoek geeft inzicht in de additionele kwalitatieve woningvraag in de toekomst (waarop idealiter de huidige bouwproductie zich richt) Het onderzoek naar de toekomstwaarde van de bestaande woningvoorraad van de Stadsregio is uitgevoerd in twee samenhangende delen. In het eerste deel is een set van indicatoren ontwikkeld om de (relatieve) courantheid van woningen te bepalen. Aan de hand van deze indicatoren kunnen we uitspraken doen over de delen van de woningvoorraad die een potentieel risico lopen om kwalitatief achter te blijven bij de rest (in de toekomst de minst aantrekkelijke delen van de voorraad met de grootste kans op vraaguitval). In het tweede deel is de verwachte toekomstige woningvraag in de regio in kaart gebracht. Het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) heeft hiervoor drie scenario s opgesteld. Deze scenario s laten zien dat economische ontwikkelingen - en met name de migratiepatronen die daarmee gepaard gaan - van groot belang zijn voor de mate waarin de kwetsbaarheid van woongebieden zich daadwerkelijk vertaalt in problemen (vraaguitval, leegstand, verloedering). Deze rapportage bevat de uitkomsten van het onderzoek op hoofdlijnen. Een meer uitgebreid verslag van de analyses is opgenomen in de bijbehorende presentaties van Companen, EIB en Fakton. Deze zijn te downloaden op de website van Companen (www.companen.nl/san-focus-op-de-bestaandevoorraad). De data die bij het onderzoek zijn verzameld, zijn opgenomen in GIS-kaarten. Een handleiding 2202.109 Focus op de bestaande voorraad 2
voor het gebruik hiervan is eveneens te vinden op de website van Companen. De GIS-kaarten vindt u op: http://arcg.is/1ba7paq. Een dataset met gedetailleerde gegevens per indicator op wijkniveau is op verzoek beschikbaar voor gemeenten en andere geïnteresseerden. Stuur hiervoor een mail naar info@companen.nl. Leeswijzer In de rapportage laten we eerst zien op welke wijze we tot de beoordeling van de kwetsbare delen van de woningvoorraad zijn gekomen. We beschrijven daartoe de indicatoren die we hebben gebruikt om de courantheid van woningen te bepalen en de drie door het EIB ontwikkelde scenario s voor de toekomstige woningvraag, waarna we de vraag beantwoorden waar in de toekomst door afnemende woningvraag en achterblijvende woonkwaliteit problemen kunnen ontstaan (hoofdstuk 2). In het derde hoofdstuk gaan we in op de instrumenten die overheden en andere partijen ter beschikking staan om de toekomstwaarde van de bestaande woningvoorraad te verbeteren. Hierbij maken we gebruik van de input die door een groot aantal betrokkenen is geleverd tijdens themabijeenkomsten op 8 oktober 2014 en 10 december 2014 en van de opbrengst van inspiratielabs die we samen met Platform31 hebben georganiseerd in drie wijken (Zonnemaat in de gemeente Zevenaar, Grootstal en Hatertse Hei in de gemeente Nijmegen en Doorwerth in de gemeente Renkum). In de inspiratielabs bogen bewoners, wijkprofessionals en externe deskundigen zich in een middag en avond over de opgaven in de deze wijken en de mogelijke instrumenten die kunnen worden ingezet om tot verbetering te komen van de toekomstwaarde van de woningvoorraad. In het vierde en laatste hoofdstuk gaan we in op de betekenis van het onderzoek naar de toekomstwaarde van de bestaande woningvoorraad voor de woningbouwprogrammering in de Stadsregio. Hiervoor leggen we de uitkomsten van het onderzoek naast het stoplichtmodel. 2202.109 Focus op de bestaande voorraad 3
2 De toekomstwaarde van de bestaande woning voorraad 2.1 Afnemend belang van nieuwbouw Lang is de aandacht bij de ontwikkeling van de woningvoorraad hoofdzakelijk uitgegaan naar de nieuwbouwproductie. 'Bouwen, bouwen, bouwen' was het devies. Mede door de afzwakkende demografische groei neemt het relatieve aandeel van nieuwbouw op de totale woningvoorraad af. De figuur linksonder maakt de afname van het relatieve belang van nieuwbouw goed duidelijk. Ook maakt de figuur duidelijk dat die afname plaatsvindt ongeacht het scenario dat als uitgangspunt wordt gekozen voor de prognose van de bevolkingsontwikkeling. Figuur: Nieuwbouw als percentage van de bestaande voorraad Figuur: Bouwen voor de vraag of saldobenadering Bovendien nadert de woningvraag zijn top. Woningen die nu worden gebouwd dragen over enkele decennia bij aan woningoverschotten in de woningvoorraad. Daar staat tegenover dat als de woningvraag van 2040 als uitgangspunt wordt genomen voor het nieuwbouwprogramma (saldobenadering; figuur rechtsboven) een deel van de woningvraag in de komende periode niet kan worden geaccommodeerd. Het gevolg hiervan is niet dat de piek in de huishoudensontwikkeling wordt vermeden, maar enkel dat die eerder wordt bereikt. Als we aannemen dat we de toenemende vraag naar woningen in de komende decennia wel moeten accommoderen (huishoudens hebben nu eenmaal een woning nodig), roept deze constatering twee vragen op: Moet in de huidige nieuwbouwprogrammering niet worden voorkomen dat woningen worden toegevoegd in segmenten waarin zich in de toekomst (als eerste) overschotten zullen voordoen? Moet een deel van het benodigde woningbouwprogramma niet worden 'gereserveerd' om transformaties mogelijk te maken in de delen van de bestaande voorraad waar naar verwachting vraaguitval zal plaatsvinden bij toekomstige ontspanning op de woningmarkt? Het onderzoek naar de 'toekomstwaarde' van de bestaande woningvoorraad biedt inzicht in de meest 'kwetsbare' segmenten op de woningmarkt. 2202.109 Focus op de bestaande voorraad 4
2.2 Indicatoren voor de courantheid van woningen Voor het onderzoek definiëren we toekomstwaarde als de mate waarin woningen voorzien in een toekomstige marktvraag. Deze definitie is een resultante van factoren die samenhangen met de kwaliteit van woningen (fysieke woningkenmerken en omgevingskwaliteit) en factoren die samenhangen met de omvang van de vraag. Om de kwaliteit van woningen te bepalen hebben we een set van indicatoren samengesteld. Uit de analyse van de woningvoorraad op basis van deze indicatoren komt een beeld naar voren van de minst courante delen van de woningvoorraad voor de lange termijn in de Stadsregio (2040). De uitkomst is relatief: de minst courante delen van de woningvoorraad scoren lager op de indicatoren dan andere delen van de woningvoorraad. De analyse geeft geen antwoord op de vraag of de woningen in deze gebieden goed of slecht zijn. De analyse laat slechts zien in welke gebieden het eerst vraaguitval te verwachten is als er door afnemende woningvraag ontspanning optreedt op de woningmarkt. De minst courante delen van de woningvoorraad beschouwen we als potentieel kwetsbaar. Of er daadwerkelijk problemen ontstaan in de afzetbaarheid van deze woningen hangt sterk af van de druk op de woningmarkt (waarover meer in paragraaf 2.3). Onze set van indicatoren bevat zeven onderdelen, verdeeld in twee hoofdthema s: de huidige populariteit van woongebieden en de aanpasbaarheid van woongebieden. Indicatoren voor de huidige populariteit van woongebieden De huidige marktpositie van woningen (en van de woongebieden waarin ze liggen) beschouwen we als een sterke indicator voor de toekomstige courantheid van woningen. Doorgaans zijn er aanwijsbare redenen waarom delen van de woningvoorraad op dit moment beter in de markt liggen dan andere. Dat kan gaan om de locatie en de omgeving, de stedenbouwkundige en architectonische kwaliteit, een positief imago, etc. Dergelijke kwaliteitsaspecten zijn niet statisch (consumentenvoorkeuren kunnen veranderen), maar wel voldoende duurzaam dat niet te verwachten is dat een wijk die nu behoort tot het topsegment van de woningmarkt in de komende vijftien tot twintig jaar 'afglijdt' en in de problemen raakt. De aanpassing van de woningvoorraad aan veranderende wensen van consumenten is in de meest courante woongebieden een autonoom proces. Bewoners van deze wijken zijn doorgaans voldoende vermogend om in hun woning te investeren. Die investeringen vertalen zich behalve in meer woongenot ook in een stijgende waarde van de woning. Bewoners in deze wijken moderniseren hun woning op gezette tijden, waardoor de kwaliteit van de woningen gelijke tred houdt met de eisen van woningzoekenden. In minder gewilde wijken of dorpen met minder courante woningen en met minder vermogende bewoners is dit niet vanzelfsprekend. Er kunnen kwaliteitsproblemen ontstaan als investeringen uitblijven omdat eigenaren onvoldoende draagkrachtig zijn. Investeringen worden steeds minder (snel) of helemaal niet terugverdiend in stijging van de waarde van de woning. Geld lenen om de woning te moderniseren is niet altijd mogelijk. Uiteindelijk kan het uitblijven van modernisering van en onderhoud aan woningen ertoe leiden dat gezinnen met hogere opleiding en inkomens (sociale stijgers) wegtrekken uit wijken en dorpen. Deze wijken en dorpen kenmerken zich dan ook vaak door een hoge mate van vergrijzing en een lagere sociaal-economische positie van bewoners. Een relatief lage populariteit in combinatie met een relatief groot aantal goedkope woningen is een indicator voor kwetsbaarheid. We kijken hiervoor naar de waarde per vierkante meter woonoppervlak en de waardeontwikkeling in de afgelopen vijf jaar. Voor huurwoningen kijken we naar de verhuurscore (een samengestelde indicator waarin het aantal reacties per aangeboden woning en het 2202.109 Focus op de bestaande voorraad 5
aantal weigeringen zijn verwerkt) en de verhuurtrend. Voor de kwaliteit van de omgeving kijken we naar de omgevingsadressendichtheid en de score op de leefbaarometer (intraregionale verschilkaarten). Flexibiliteit en aanpasbaarheid als indicator voor toekomstwaarde Woningen kunnen gedurende hun levenscyclus huisvesting bieden aan verschillende doelgroepen (al dan niet met aanpassingen). Een stijging in sociaal segment wordt vaak aangeduid met het begrip 'gentrification'. Dit fenomeen treedt vooral op bij welvaartsgroei en trek naar de stad. Jonge (meer welvarende) doelgroepen kopen woningen in wijken rondom stadscentra die traditioneel bewoond worden door lagere inkomensgroepen. Doorgaans start dit proces met een voorhoede van studenten en creatievelingen die zich niet laten afschrikken door de reputatie van de wijk en vooral op zoek zijn naar een betaalbare woning dichtbij het centrum. Als de wijk vervolgens een hip imago krijgt, komen ook andere huishoudens er wonen. Er vinden echter ook andere transformaties plaats. Woningen die ooit zijn gebouwd voor middenklasse gezinnen, kunnen na verloop van tijd aantrekkelijk worden voor kleine huishoudens in lagere inkomensgroepen, terwijl wijken die ooit werden gebouwd in het topsegment later vooral middenklasse huishoudens huisvesten. Of een wijk kan stijgen en dalen in segment hangt mede af van ligging en van de fysieke aanpasbaarheid van woningen. Een woongebied dat kan stijgen en dalen in segment is potentieel minder kwetsbaar dan een wijk die deze flexibiliteit mist. Figuur 2: Doelgroep middenklassewoning 1950 60 m 2 Dat veel vooroorlogse woningen tot de meest courante delen van de woningvoorraad horen, heeft met beide aspecten te maken: de wijken liggen in en direct om het centrum van steden en dorpen en de woningen kunnen bouwkundig doorgaans relatief eenvoudig worden aangepast (samengevoegd, gesplitst, van indeling of van functie veranderd). De wijken waarin deze woningen staan zijn vaak ook meer multifunctioneel dan later gebouwde wijken (wonen, werken, horeca, winkels). We beschouwen de bouwperiode van woningen als een indicator voor toekomstwaarde waarbij we ervan uitgaan dat: de nog bestaande woongebieden van voor 1920 een relatief hoge toekomstwaarde hebben (de slechte delen van deze voorraad zijn inmiddels gesloopt); woongebieden gebouwd in het interbellum een relatief hoge toekomstwaarde hebben omdat hun ligging gunstig is en zowel de bouwkundige als de architectonische en stedenbouwkundige kwaliteit bovengemiddeld goed is; woongebieden gebouwd tussen 1945 en 1970 en woongebieden gebouwd tussen 1980 en 1990 een relatief lage toekomstwaarde hebben, omdat de bouwkundige kwaliteit en flexibiliteit relatief laag is; woongebieden gebouwd tussen 1970 en 1980 en woongebieden gebouwd na 1990 een relatief hoge toekomstwaarde hebben vanwege hun bouwkundige kwaliteit. Een uitvoerige beschrijving van de verschillende bouwperioden vindt u in bijlage 1. 2202.109 Focus op de bestaande voorraad 6
Analyse woningvoorraad op basis van de zeven indicatoren Van alle wijken in de Stadsregio hebben we de scores op de zeven indicatoren in beeld gebracht. De scores hebben we in een taartdiagram opgenomen waarbij de kleur aangeeft of de score ten opzichte van de regionale gemiddelden positie is (groen) of juist negatief (rood). Hoe roder de taart kleurt, hoe kwetsbaarder de wijk is voor vraaguitval bij ontspanning op de woningmarkt. De rode en gele kleur onder de taartdiagrammen in het kaartbeeld aan de rechter kant heeft betrekking op de toekomstige woningvraag. Deze wordt toegelicht in paragraaf 2.2. Toelichting kleuren en indicatoren Voorbeeld: overwegend groen Voorbeeld: overwegend rood In de GIS-Kaarten behorend bij deze rapportage zijn kaarten opgenomen met de scores op de afzonderlijke indicatoren en de taartdiagrammen per wijk. Als we kijken naar de score van woongebieden op de zeven indicatoren, zijn in de steden vooral wijken met veel kleine gezinswoningen en kleine appartementen in de sociale huur nabij het centrum of juist ver van het centrum af, kwetsbaar. In Arnhem zijn dit vooral de wederopbouwwijken. In Nijmegen zijn het de wijken met doorzonwoningen verder van het centrum. De wijken nabij het centrum profiteren in Nijmegen van de woningvraag van studenten. Kijken we naar de grotere kernen buiten de steden dan zijn vooral vergrijsde wijken met relatief veel appartementen (huur en koop) uit de bouwperiode 65-75 kwetsbaar en wijken met goedkope rijwoningen (huur en koop) uit de periode 1970-1990. In de kleine kernen dichtbij de steden springen er geen specifieke segmenten uit. Dorpen op afstand van de steden die hun grootste groei hebben doorgemaakt na 1965 met relatief veel huurwoningen, zijn kwetsbaar. Substitutie-effecten Als de vraag naar woningen in bepaalde segmenten afneemt, zal de markt er uiteindelijk voor zorgen dat de minst aantrekkelijke delen van de woningvoorraad uit de markt vallen. Door prijsdalingen komen de betere woningen binnen bereik van lagere inkomensgroepen, die kleinere, slechtere woningen achterlaten. Door dergelijke substitutie-effecten concentreert vraaguitval zich uiteindelijk in de minst courante delen van de woningvoorraad. 2202.109 Focus op de bestaande voorraad 7
Figuur: Schematische weergave van substitutieeffecten in een ontspannende markt (bron: PBL) Ook de uitstroom van ouderen vanaf 2030 brengt risico s met zich mee op vraaguitval in de minst courante delen van de woningvoorraad. Door een groot aanbod aan (ruime) gezinswoningen (vaak uit de bouwperiode 1970-1980, de gezinsvormingsfase van de babyboomgeneratie) kunnen jonge huishoudens snel doorstromen op de woningmarkt. Hierdoor kan een overschot ontstaan in segmenten waarin deze huishoudens hun wooncarrière traditioneel beginnen (bijvoorbeeld kleine appartementen). Het Planbureau voor de Leefomgeving wees in 2013 op dit risico: Op dit moment komen er als gevolg van de uitstroom van oudere huishoudens jaarlijks circa 30.000 koopwoningen vrij. In 2030 zal het aantal door uitstroom van ouderen vrijkomende koopwoningen stijgen naar ongeveer 50.000. Ter vergelijking: dat is ongeveer evenveel als de totale jaarlijkse nieuwbouwproductie aan koopwoningen van vóór de kredietcrisis, aldus het PBL. 1 2.3 Bevolkingsontwikkeling en trends in migratie Drie scenario s Terugkijkend zien we door de tijd heen verschillende trends in urbanisatie en suburbanisatie, trek naar de stad en trek naar het dorp. Hieraan liggen economische en culturele factoren ten grondslag. Voor de toekomstwaarde van de bestaande woningvoorraad zijn trends in binnen- en bovenregionale migratiepatronen van groot belang. Deze patronen zijn immers van grote invloed op de plek waarop woningvraag zich manifesteert. Het EIB heeft ten behoeve van het onderzoek van drie economische scenario s het effect doorgerekend op de vraag naar woningen. Het scenario Dynamische Agglomeraties (DA) kenmerkt zich door hoge economische en demografische groei en ruimtelijke concentratie rond sterke steden. Het scenario Evenwichtige Groei (EG) door trendmatige economische en demografische groei en evenwichtige ruimtelijke spreiding van de woningvraag. Het scenario Ruimtelijke Segregatie (RS) kenmerkt zich ten slotte door een lage economische en demografische groei en trek naar gebieden met voorzieningen. Voor een meer uitgebreide beschrijving van de scenario s zie bijlage 2. Demografische ontwikkeling Leeftijd, gezinssamenstelling en opleidingspeil blijken belangrijke determinanten te zijn van de woonsituatie van huishoudens. In de scenario s is ervan uitgegaan dat de huidige woonsituatie van verschillende typen huishoudens de woonwensen van deze huishoudens weerspiegelt. Trends als vergrijzing, de veranderingen in de gezinssamenstelling en het stijgend opleidingspeil van de (beroeps)bevolking zijn daarmee naar verwachting van grote invloed op de ontwikkeling van de vraag naar verschillende type woningen. Op basis van de ontwikkeling van de omvang van de verschillende doelgroepen en hun migratiegedrag heeft EIB voor de drie scenario s een inschatting gemaakt van de toekomstige woningvraag naar type woning. 1 Planbureau voor de leefomgeving, Vergrijzing en ruimte, gevolgen voor de woningmarkt, vrijetijdsbesteding, mobiliteit en lokale economie, 2013 2202.109 Focus op de bestaande voorraad 8
In de regio als geheel zal het aantal huishoudens tot 2040 toenemen met (afhankelijk van het scenario) 43.000 tot 69.000. De toename van het aantal huishoudens is het laagst in het EG-scenario. Op het eerste gezicht lijkt dat vreemd. Het zou immers logisch zijn de laagste groei te verwachten in het RSscenario. De minder snelle autonome groei van de bevolking in het RS-scenario wordt echter meer dan volledig gecompenseerd door extra migratie vanuit de Achterhoek. In alle scenario s doet zich een forse groei voor van het aantal alleenstaanden en een evenredige afname van het aantal gezinnen. Het aantal jonge huishoudens tot 30 jaar blijft in alle scenario s vrijwel constant (lichte stijging in het EG- en het RS-scenario). Alleen in het EG-scenario daalt het aantal huishoudens in de leeftijdsgroep 30 tot 50 jaar. In alle scenario s daalt het aantal huishoudens in de leeftijdsgroep 50 tot 70 jaar en stijgt het aantal huishoudens van 70 jaar en ouder. Het gemiddeld opleidingspeil stijgt in alle scenario s, hoofdzakelijk door het overlijden van (laag opgeleide) oudere huishoudens. De grootste stijging van het aantal huishoudens met een hoog opleidingsniveau doet zich echter voor in het DA-scenario. Figuren: Opleidingsniveau en huishoudenssamenstelling naar segment en scenario (bron: EIB) Ontwikkeling huishoudens per subregio De groei binnen de regio met 43.000 tot 69.000 huishoudens tot 2040 slaat in alle scenario s met name neer in de grote steden Arnhem en Nijmegen. In totaal is de toename hier 32.000 tot 40.000 huishoudens (afhankelijk van het scenario). De toename is groter in de subregio Omgeving Arnhem (toename met 12.000 tot 14.000 huishoudens) dan in de subregio Omgeving Nijmegen (toename met 2.500 tot 6.500 huishoudens). In de Liemers blijft het aantal huishoudens vrijwel stabiel. Figuur: gehanteerde indeling in subregio s (bron: EIB) In alle subregio s neemt het aantal gezinnen af, behalve in de gemeente Arnhem waar het aantal gezinnen stabiliseert. Alleen in de twee grote steden zien we in de scenario s een toename van de huishoudens van middelbare leeftijd. In de overige gebieden neemt de groep huishoudens tot 70 jaar af. In alle subregio s neemt het aantal ouderen van 70 jaar en ouder sterk toe. De stijging van het opleidingspeil is in de steden sterker dan daarbuiten. 2202.109 Focus op de bestaande voorraad 9
De woningvraag in de steden Arnhem en Nijmegen neemt in alle segmenten toe (ook na 2030), ongeacht het scenario. In het RS-scenario is de groei van Arnhem zelfs groter dan in het EG-scenario door de extra instroom uit Achterhoek en extra trek vanuit krimpgemeenten in het noordelijk deel van de regio. In het EG- en DA-scenario doet zich vanaf 2030 in de twee steden een lichte daling voor van de vraag naar gereguleerde huurwoningen. In het DA-scenario zijn in de steden vooral veel extra koopwoningen nodig, maar ook de vraag naar woningen in de vrije huursector verdubbelt bijna. De drie niet-stedelijke subregio s laten een gedifferentieerd beeld zien. In alle drie de scenario s vindt huishoudensgroei plaats in de Omgeving Arnhem. In de Omgeving Nijmegen stabiliseert de groei in het EG- en RS-scenario. In het DA-scenario groeit het aantal huishoudens in deze subregio. In de Liemers stabiliseert het aantal huishoudens in alle drie de scenario s. Na 2030 treedt krimp op. Analyse woningvoorraad op basis van demografische en economische ontwikkeling Op basis van de vraaganalyse hebben we in beeld gebracht welke woongebieden op grond van woningtype, segment en eigendomstype kwetsbaar zijn voor vraaguitval als gevolg van demografische en economische ontwikkelingen in de periode tot 2040. In de kaarten in bijlage 3 is in vier kleuren de kwetsbaarheid van de woongebieden in de Stadsregio in de drie scenario s weergegeven. Heeft een gebied geen kleur dan beschouwen we het niet als een kwetsbaar woongebied. Gele gebieden zijn potentieel kwetsbaar, oranje gebieden matig kwetsbaar en rode gebieden kwetsbaar. In het DA-scenario scoren er weinig woongebieden als kwetsbaar. In dit scenario is de vraag naar woningen over de gehele linie hoog. Alleen enkele wijken in de grote steden springen er slechter uit. Op veel plekken in de regio sluit het woningaanbod minder goed aan bij de vraag. Dit zijn met name de woongebieden met relatief veel goedkope (koop- en huur-) woningen. In dit scenario is er meer vraag naar duurdere woningen. In het EG-scenario vinden we de kwetsbare woongebieden eveneens alleen in de grote steden. Het aantal potentieel en matig kwetsbare woongebieden is beperkt in vergelijking met het DA-scenario. Dit komt omdat er in dit scenario minder migratie binnen de regio plaatsvindt en de huishoudensinkomens zich gematigder ontwikkelen. In het RS-scenario zijn de potentieel en matig kwetsbare woongebieden in de steden grotendeels verdwenen. De trek naar de stad in dit scenario is hiervoor verantwoordelijk en de inkomensontwikkeling is relatief laag, waarvan de wijken met goedkope woningen profiteren. De kwetsbare woongebieden concentreren zich in de Liemers waar als gevolg van huishoudenskrimp sprake is van een overaanbod aan woningen. 2.4 De meest kwetsbare wijken Gebieden die rood scoren in de vraaganalyse bij een scenario en relatief vaak rood scoren op de zeven indicatoren zijn binnen de kaders van het betreffende scenario potentieel het meest kwetsbaar. Als er ontspanning plaatsvindt op de woningmarkt (op de woningmarkt als geheel of alleen in specifieke segmenten) zijn dit de wijken waarvan we aannemen dat ze het eerst uit de markt vallen. 2202.109 Focus op de bestaande voorraad 10
Kwetsbare gebieden Da-scenario Kwetsbare gebieden EG-scenario Kwetsbare gebieden RS-scenario (Zie voor grote kaarten bijlage 3) In het DA-scenario kleuren alleen enkele stadswijken in Arnhem en Nijmegen rood. Dit heeft te maken met de verminderde vraag naar sociale huurwoningen en goedkope koopwoningen in dit scenario. Deze wijken scoren ook relatief rood op de indicatoren. Aangezien ook in de steden de woningvraag in dit scenario groot is, kunnen problemen in deze wijken worden voorkomen door kwaliteitsverbetering in de woningvoorraad en de woonomgeving. Dit geldt ook voor de gebieden die rood kleuren in het EG-scenario. Dit zijn (opnieuw) wijken in de twee steden. Voor de gebieden die rood kleuren in het RS-scenario biedt (alleen) investeren in de kwaliteit van woningen en woonomgeving geen afdoende antwoord. In dit scenario treedt versnelde krimp op in De Liemers. Tegenover het overschot aan woningen in de rode gebieden staat daarom geen tekort in andere segmenten dat door kwaliteitsverbetering in de kwetsbare wijken kan worden geaccommodeerd. Het op het juiste moment uit de markt nemen van de minst aantrekkelijke delen van de woningvoorraad, kan leegstand voorkomen. Op de onderstaande kaart is zichtbaar welke gebieden het betreft. Figuur: Confrontatie score op de indicatoren en demografische en economische ontwikkeling: De Liemers in het RS-scenario 2202.109 Focus op de bestaande voorraad 11
3 Interventies in de kwaliteit van de woningvoorraad Voor het verbeteren van de toekomstwaarde van woningen zullen vaak investeringen nodig zijn in de woningen zelf. Ook omgevingsfactoren spelen echter een belangrijke rol. Als de belevingswaarde van een buurt of wijk slecht is (door slecht onderhoud van de openbare ruimte of door een verouderde stedenbouwkundige opzet) kan het upgraden van de openbare ruimte een noodzakelijke eerste stap zijn om woningeigenaren te stimuleren om te investeren in hun woning(en). Ook de sociale structuur kan een omgevingsfactor zijn die om interventie vraagt. In deze paragraaf hanteren we het onderstaande schema als leidraad. Figuur: handelingsperspectieven verbetering toekomstwaarde bron: Fakton Tijdens de themabijeenkomst op 8 oktober 2014 werd in vier groepen gebrainstormd over mogelijke kansrijke interventies in de toekomstwaarde van kwetsbare delen van de woningvoorraad. In vier werksessies werd gesproken over de gevolgen van een ontspannende woningmarkt; de vraag hoe particulieren kunnen worden gestimuleerd om te investeren in de kwaliteit van hun woning; mogelijkheden voor het stimuleren van doorstroming in wijken (wisseling van doelgroepen); en de rol die leegstaand commercieel en maatschappelijk vastgoed kan spelen bij het opvangen van de piek in de woningbehoefte. Naar aanleiding van de themabijeenkomst zijn deze drie potentieel kansrijke interventies doorgerekend door het EIB. In de volgende vier paragrafen beschrijven we telkens een kwadrant van het bovenstaande schema. De drie potentieel kansrijke interventies hebben we hierin opgenomen. 2202.109 Focus op de bestaande voorraad 12
3.1 Transformeren Als de vraag naar woningen in een bepaald gebied en/of segment afneemt, zullen de minst courante delen van de voorraad in dit gebied en/of segment uit de markt vallen. Er is in die situatie in termen van het schema sprake van een lage marktappreciatie en geen match van vraag en aanbod. In gevallen waarin zich in andere segmenten in hetzelfde gebied een vraagoverschot voordoet, is transformatie mogelijk naar woningen in een ander segment. Als het gaat om huurwoningen zal dit doorgaans gebeuren door middel van herstructurering met sloop en nieuwbouw. In wijken met koopwoningen kunnen woningen soms worden verruimd (door middel van aan- of bijgebouwen) of worden samengevoegd waardoor zij een ander segment bedienen. De gemeente kan dit proces desgewenst stimuleren door het aanbieden van subsidies of laagrentende leningen. In gebieden waar op het niveau van de woningmarkt als geheel het aanbod de vraag overstijgt, moeten woningen uit de markt worden genomen om leegstand te voorkomen. Deze situatie tekent zich in de Stadsregio alleen af in de Liemers in het RS- (en binnen het huursegment in het DA-)scenario. Tijdens de werkbijeenkomst op 8 oktober 2014 werd de vraag besproken wat de financiële consequenties zouden zijn als de gemeenten in de Liemers of de gemeenten in de Stadsregio als geheel nu zouden gaan sparen voor het opkopen van woningen op termijn. Het EIB rekende deze interventie door. Interventie 1 Samen sparen voor het opvangen van huishoudenskrimp in de Liemers Na 2030 zal volgens het RS-scenario s huishoudenskrimp optreden in de Liemers. In het RS-scenario gaat het om een noodzakelijke herstructurering van 1.000 koopwoningen en 900 gereguleerde huurwoningen. In het DA-scenario beperkt het woningoverschot zich tot de huursector. De gereguleerde huurwoningen zijn de verantwoordelijkheid van de woningcorporaties. Het EIB heeft de kosten van de sloop van deze woningen buiten de berekening gehouden omdat woningcorporaties deze kosten binnen hun eigen exploitatie kunnen opvangen. Als wordt uitgegaan van een gezonde frictieleegstand in de koopwoningvoorraad van ca. 1,5% bedraagt de herstructureringsopgave in het RSscenario ca. 500 koopwoningen. De sloop van deze koopwoningen kost naar verwachting ca. 22 miljoen. EIB heeft berekend dat als voor deze opgave een sloopfonds in het leven zou worden geroepen, de benodigde jaarlijkse voeding van dit fonds 625.000 zou bedragen (dit is exclusief flankerende investeringen in de kwaliteit van de openbare ruimte die helpen de negatieve spiraal in leefbaarheid te voorkomen). Een financieel iets gunstiger variant is de oprichting van een herstructureringsfonds in een exploitatiemaatschappij. Dit is een rechtspersoon dat particuliere woningen aankoopt en tijdelijk verhuurt tot het moment dat ze worden gesloopt. In het doorgerekende scenario worden er vanaf 2020 woningen aangekocht en verhuurd. Na 2030 worden ze gesloopt. De totale jaarlijkse bijdrage voor de opgave in de particuliere voorraad daalt in dit model van 625.000 naar 590.000. Er zijn twee manieren bekeken om tot voeding van het fonds te komen, uit een opslag op de OZB en uit een bijdrage voor iedere gerealiseerde nieuwbouwwoning in de Stadsregio. Als het fonds wordt gevoed uit een opslag op de OZB van de gemeenten in de Liemers, betekent dat een OZB-verhoging van ca. 6%. Zou de opgave door alle gemeenten in de regio worden gedragen dan bedraagt de noodzakelijke OZBverhoging 0,6%. Tenslotte heeft het EIB gekeken naar de mogelijkheid het fonds te voeden met een bijdrage per opgeleverde nieuwbouwwoning. In dat geval zou er per opgeleverde woning een bedrag van 1.000 moeten worden gestort in het fonds. 2202.109 Focus op de bestaande voorraad 13
Figuur: Verloop inkomsten en uitgaven herstructureringsfonds de Liemers; met exploitatiemaatschappij Bron: EIB Investeren in op termijn te transformeren woningen? In de themabijeenkomst op 8 oktober 2014 werd door deelnemers de vraag opgeworpen of het wenselijk is te investeren in woningen die uit het oogpunt van de toekomstige woningvraag weinig of geen toekomstwaarde hebben. Dit speelt vooral bij delen van de huurvoorraad die vanwege hun bouwkundige kwaliteit moeilijk aanpasbaar zijn aan de woonwensen van toekomstige woonconsumenten en delen in gebieden waar zich in de komende twintig jaar ontspanning zal gaan voordoen (delen van Arnhem-Zuid, Nijmegen-Dukenburg en de Liemers). Deze delen van de woningvoorraad horen energetisch niet zelden tot de slechtste woningen. Grote investeringen in deze woningen maken het echter op termijn moeilijker om ingrepen te doen in de woningvoorraad en kunnen daarom soms beter achterwege blijven. Gemeenten kunnen met woningcorporaties (prestatie)afspraken maken over investeringen in bestaand vastgoed en over de delen van het bezit dat met het oog op de verwachte toekomstige woningvraag en de huidige kwaliteit op termijn zal worden gesloopt en waarin dus niet (grootschalig) wordt geïnvesteerd. 3.2 Aanpassing vastgoed Als de match tussen vraag en aanbod slecht is maar de marktappreciatie van een gebied is hoog, kan door aanpassingen aan het vastgoed de toekomstwaarde van de woningen worden verbeterd. Kwaliteitsverbetering corporatiebezit: (prestatie)afspraken Een groot deel van de woningvoorraad in de Stadsregio is eigendom van woningcorporaties. Uit het oogpunt van kwaliteit is dat een belangrijk voordeel. Enerzijds omdat de kwaliteit van de sociale huurwoningvoorraad door de band genomen hoog is. Anderzijds biedt het grote aantal corporatiewoningen de gelegenheid om in relatief kort tijdsbestek forse verbeterslagen te maken in de woningkwaliteit. Bij woningcorporaties staat het onderwerp van (energetische) kwaliteitsverbetering bijvoorbeeld hoog op de agenda. Brancheorganisatie Aedes sprak met het kabinet af flink te investeren in de energieprestaties van huurwoningen. Het rijk trekt 400 miljoen Euro uit voor woningcorporaties om energiebesparende maatregelen te treffen. Afgesproken is ook om het collectief opwekken van energie voor eigen stroomverbruik (Duurzame Decentrale Energie) te stimuleren. Zo komen collectieve 2202.109 Focus op de bestaande voorraad 14
opwekinstallaties in aanmerking voor een korting op energiebelasting. Ook de provincie Gelderland stelt 70 miljoen Euro beschikbaar voor energie-investeringen door woningcorporaties. Kwetsbare delen van de koopwoningvoorraad Beperkte delen van de koopwoningvoorraad zijn kwetsbaar. Het gaat hier om bezit waarbij modernisering en woningverbetering geen autonoom proces is. Het gaat met name om goedkope koopwoningen waarvan de eigenaren tot de lagere inkomensgroepen horen. Deze groepen hebben weinig financiële reserves. De strengere hypotheekregels en de stagnatie van de waardeontwikkeling op de woningmarkt maken het voor deze groepen moeilijk (grote) investeringen te doen in de kwaliteit van hun woning. De vergrijzing van dergelijke wijken leidt tot extra kwetsbaarheid. Enerzijds omdat oudere huishoudens minder geneigd zijn te investeren in hun woning, anderzijds vanwege de door de verwachte snelle uitstroom van huishoudens op termijn. Zeker als op basis van de verwachte woningbehoefte in de toekomst minder vraag zal zijn naar deze woningtypes is kwaliteitsverbetering essentieel om te voorkomen dat de woning op termijn onverkoopbaar wordt. De vraag is wie er verantwoordelijk is voor de kwaliteitsverbetering van deze delen van de woningvoorraad. Zijn dat de bewoners zelf? Heeft de gemeente daarin een rol? En dragen de corporaties een verantwoordelijkheid als deze woningen eerder door hen werden uitgepond? Gezien de beperkte beschikbaarheid van investeringsmiddelen bij zowel consumenten, gemeenten als woningcorporaties is deze principiële vraag belangrijk om te beantwoorden. Voor grootschalige subsidieprogramma s voor particuliere woningverbetering zoals die zijn ingezet in de jaren negentig, zijn voorlopig geen middelen beschikbaar. Een strategie gericht op particuliere woningverbetering waarbij alle partijen een bijdrage doen, lijkt evenwel uit het oogpunt van de toekomstwaarde van de woningvoorraad noodzakelijk. Tijdens de werkbijeenkomst op 8 oktober 2014 werd de vraag besproken of energetische verbeteringen aan particuliere woningen kunnen worden gestimuleerd met subsidies of laagrentende leningen. Het EIB heeft kosten en opbrengsten van deze interventie doorgerekend. Interventie 2 Investeren in de duurzaamheid van de woningvoorraad De enegieprestaties zullen in de toekomst belangrijker factoren worden bij de keuze voor een woning door woningzoekenden. Het verbeteren van de energieprestaties kan dan ook een belangrijke rol spelen in het verbeteren van de toekomstwaarde van de woningvoorraad. De terugverdientijd van investeringen in energieprestaties van woningen, maakt deze investeringen voor woningeigenaren vaak onaantrekkelijk. In het algemeen kan worden gesteld dat het financiële effect van maatregelen om de woningen te verbeteren tot label D positief is. Bij verdere verbetering van de energieprestaties wegen de kosten financieel niet op tegen de opbrengsten. 2202.109 Focus op de bestaande voorraad 15
Tabel: Rentabiliteit investeringen in verbetering van energieprestatie woningen in Label Opbrengsten bij 0,5-4 labelsprongen 0,5 1 2 3 4 A -2.000-3.400 B -1.400-2.400-4.100 C -900-1.400-2.200-2.800 D -200-200 0 400 900 E 400 1.000 2.200 3.500 4.900 F 1.000 2.100 4.400 6.600 8.900 G 1.700 3.300 6.700 10.000 13.300 bron: EIB Vergaande verbetering van de energieprestatie van woningen (naar label C-A) vraagt dus om stimulerende maatregelen. EIB berekende de kosten van twee varianten van stimuleringsbeleid: verduurzamingssubsidies en leningen met lage rente. Verduurzamingssubsidies Bij de doorrekening van de kosten voor een subsidieregeling is uitgegaan van een subsidie van maximaal 25% van de kosten. De werkelijke kosten hangen sterk af van de samenstelling van de woningvoorraad in een wijk. EIB heeft daarom een doorrekening gemaakt van vijf modelwijken met elk 500 woningen. De kosten voor het verbeteren van de energieprestaties van woningen naar nul op de meter bedragen voor deze wijken maximaal tussen de 4,8 en 5,6 miljoen Euro. Verbetering tot label C kost maximaal tussen de 300.000 en de 700.000. Tabel: Kosten subsidiering verduurzaming particuliere woningen in een wijk van 500 woningen (in miljoenen Euro s) Kenmerken wijk Label C Label B Nul op de meter Kleine woningen nabij centrum 0,7 1,1 5,6 Kleine woningen, afstand van centrum 0,5 0,9 5,6 Veel appartementen, bouwjaar '65-75, vergrijsd 0,5 0,9 5,6 Rijwoningen, bouwjaar '75-90, lage woningwaarde 0,3 0,7 5,1 Doorsnee dorp 0,5 0,9 4,8 Leningen met lage rente Zou verduurzaming worden gestimuleerd met leningen met een lage rente (1% lager dan waarvoor de gemeente leent) dan zijn de kosten beduidend lager. Voor dezelfde wijken bedragen de kosten voor de gemeente tussen de 191.000 en 225.000 als alle woningen worden verduurzaamd tot nul op de meter. Verduurzaming tot label C kost maximaal tussen de 12.000 en 26.000. Tabel: Kosten verduurzaming met laag rentende lening (-1%) voor een wijk met 500 woningen (in Euro s) Kenmerken wijk Label C Label B Nul op de meter Kleine woningen nabij centrum 26.000 42.000 225.000 Kleine woningen, afstand van centrum 18.000 35.000 225.000 Veel appartementen, bouwjaar '65-75, vergrijsd 18.000 35.000 225.000 Rijwoningen, bouwjaar '75-90, lage woningwaarde 12.000 29.000 203.000 Doorsnee dorp 19.000 34.000 191.000 2202.109 Focus op de bestaande voorraad 16
Een andere kans die in de werkbijeenkomst van 8 oktober 2014 werd genoemd in het kader van transformatie was het hergebruik van leegkomend vastgoed om de piek op te vangen in de woningvraag (in specifieke segmenten). Het EIB rekende uit wanneer het aantrekkelijk wordt voor eigenaren van kantorenvastgoed om een kantoor te transformeren naar woonruimte (interventie 3). Interventie 3 Inzet kantorenvastgoed voor het opvangen van de piek Er ontstaat in de komende decennia een overschot aan kantorenvastgoed. Tot 2020 is een beperkt deel incourant. Leegstaand courant kantorenvastgoed zal weer worden opgenomen door de groei van werkgelegenheid van kantoorhoudende functies. Onder invloed van demografische ontwikkeling (minder inwoners in de werkzame levensfase) en economische ontwikkelingen (gebruik minder vierkante meters per werknemer) ontstaat na 2020 ook op courante locaties structurele leegstand. De keuze is om deze kantoren een nieuwe bestemming te geven of te slopen (al dan niet met vervangende nieuwbouw op de locatie). Voor de transformatie van kantoorruimte tot woonruimte bieden de locaties dicht bij de stadscentra ( centrale locaties ) de beste kansen. Formele kantoorlocaties (denk aan IJsseloord II in Arnhem) lenen zich minder voor transformatie naar wonen. De transformatiepotentie op centrale locaties bedraagt ca. 45.000 vierkante meter. Dit zijn 200 tot 340 woningen. Op overige locaties (verspreide kleinere kantorenlocaties) is nog eens een transformatiepotentie van 104.000 vierkante meter. Dit zijn 500 tot 780 woningen. Of transformatie van kantoren in de praktijk ook zal plaatsvinden is afhankelijk van verschillende factoren. Belangrijkste daarvan zijn de bouwkundige geschiktheid van de betreffende kantoren om huisvesting in te realiseren, de ligging (formele kantoorlocaties zijn voor bewoning niet of minder geschikt) en de financiële effecten van zo n transformatie ( kan het uit? ). Over de eerste factor is in algemene zin weinig te zeggen. Per geval zal moeten worden gekeken wat mogelijk is. Uit de berekening van EIB blijkt dat de vastgoedwaarde op centrale locaties (het meest geschikt voor transformatie) op dit moment nog ruim boven het omslagpunt liggen waaronder transformatie financieel interessant wordt voor vastgoedeigenaren. Als de huurprijs per vierkante meter onder de 60 daalt (en grootschalige renovatie zou niet leiden tot verhuurbaarheid), wordt transformatie tot wonen financieel interessant. Vanwege de lagere huuropbrengsten van woningen op overige locaties, ligt het omslagpunt op die locaties nog later. Figuur: Huurprijs kantorenvastgoed in relatie tot projectalternatieven Vooralsnog zal transformatie van kantorenvastgoed slechts een bescheiden bijdrage leveren aan het opvangen van de piek in de woningvraag. Pas als een kantoor niet meer te verhuren is voor een bedrag van minimaal 60 per vierkante meter op een centrumlocatie of 30 per vierkante meter op een overige locatie en ook grootschalige renovatie zou geen perspectief bieden op verhuurbaarheid, wordt transformatie financieel interessant. Wil de overheid of een andere partij de vastgoedeigenaar toch 2202.109 Focus op de bestaande voorraad 17
aanzetten om tot transformatie over te gaan, dan zal deze daarvoor een financiële compensatie vragen. De overheid kan daarnaast een aantal maatregelen nemen om transformatie aantrekkelijker te maken voor vastgoedeigenaren. De eerste is het flexibiliseren van de planologische regels en stedenbouwkundige eisen. Dit bespaart veel kosten tijdens het transformatieproces. De tweede is het verbeteren van de aantrekkelijkheid van de openbare ruimte. Het aanleggen van openbaar groen verhoogt de waarde van het vastgoed dat er op uitkijkt. Het amoveren van incourant vastgoed heeft een meetbaar effect op de waarde van de omliggende woningen. Als de woningwaarde in een gebied hoger is, komt het moment dichterbij dat transformatie van kantorenvastgoed naar woningen aantrekkelijk wordt. 3.3 Aanpassing context Als het woningaanbod in een wijk goed aansluit bij de huisvestingsvraag van huishoudens (goede match tussen vraag en aanbod) maar kampt met een lage marktappreciatie ligt de opgave niet noodzakelijk op het vlak van het vastgoed. In dergelijke gevallen is verbetering van de context nodig om de marktappreciatie van de wijk te verbeteren. Bij verbetering van de context kan bijvoorbeeld worden gedacht aan de openbare ruimte, het voorzieningenniveau, de bereikbaarheid, de veiligheid en de sociale cohesie. Als het gaat om wijken die gunstig gelegen zijn ten opzichte van de centra van de grote steden kunnen investeringen in de context een proces van gentrification op gang brengen. Voorbeelden hiervan zijn zowel in Arnhem als in Nijmegen te vinden. In de drie inspiratielabs in Zevenaar, Nijmegen en Doorwerth werd vooral de verbetering van de context aanbevolen om de toekomstwaarde van de wijken te vergroten. De bewoners, lokale professionals en externe deskundigen zagen in alle drie de wijken maar op beperkte schaal aanleiding om te investeren in de kwaliteit van (delen van) de woningvoorraad. De grootste urgentie werd gevoeld bij het versterken van de sociale structuur, de ruimtelijke kwaliteit en structuur, de kwaliteit en het aanbod aan voorzieningen en in geval van Doorwerth de marketing van de wijk naar potentiele bewoners. Een overzicht van de adviezen van de deelnemers aan de inspiratielabs is opgenomen in bijlage 4. 3.4 Koesteren In wijken of buurten met een hoge marktappreciatie en een goede match tussen vraag een aanbod tenslotte zijn geen (of weinig) interventies nodig. De modernisering en de kwaliteitsverbetering van de woningvoorraad is hier grotendeels een autonoom proces. In courante woonwijken met koopkrachtige woningeigenaren vindt modernisering geleidelijk plaats. Eigenaren investeren in hun wooncomfort in de periode dat ze hun woning bewonen. Grotere investeringen worden vaak gedaan na verkoop van een woning. In dergelijke woongebieden zijn geen of weinig externe impulsen nodig om de kwaliteit van de woningvoorraad mee te laten ontwikkelen met de veranderende wensen en eisen van woonconsumenten. Behoud van ruimtelijke kwaliteit is in deze wijken het belangrijkste aandachtspunt. 2202.109 Focus op de bestaande voorraad 18
4 Betekenis van het onderzoek voor het Stoplichtmodel De groei van de bevolking van de Stadsregio vlakt gaandeweg af. Nieuwbouwprogrammering moet daarom niet alleen worden afgestemd op de huidige en toekomstige woningvraag, maar ook op te verwachten transformaties binnen de bestaande woningvoorraad. Om dat goed te kunnen doen, is inzicht nodig in toekomstige ontwikkelingen op de woningmarkt en in de mate waarin de bestaande woningvoorraad kwantitatief (per deelgebied en per segment) en kwalitatief aansluit bij de toekomstige vraag: de toekomstwaarde van de bestaande voorraad. In de Regionale Woonagenda is door de gemeenten in de Stadsregio Arnhem-Nijmegen afgesproken om een stoplichtmodel te introduceren. Jaarlijks vindt subregionaal afstemming plaats over de woningbouwplanning. Met behulp van het stoplichtmodel wordt de subregionale planning geactualiseerd op basis van actuele analyses of prognoses. Met de introductie van het stoplichtmodel wordt niet meer gekeken naar harde en zachte plannen, maar naar de kwaliteit ervan in de subregionale context. Groene, oranje en rode projecten Groene projecten kunnen snel worden gerealiseerd en hebben draagvlak bij de gemeenten in de subregio (en bij de provincie). Het programma dat wordt gerealiseerd sluit aan op de subregionale woningbehoefte, zowel kwantitatief als kwalitatief (segment en woonmilieu). De projecten zijn getoetst aan de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. Start van het project is voorzien binnen vijf jaar. Oranje projecten zijn projecten die om herprogrammering vragen of pas op langere termijn kunnen worden gerealiseerd. Reden voor herprogrammering kan zijn gelegen in het feit dat het programma onvoldoende aansluit bij de subregionale woningbehoefte. Fasering of uitstel kan nodig zijn als het programma pas op termijn aansluit bij de subregionale woningvraag. Oranje plannen blijven op de planningslijst staan. Voorwaarde is wel dat de oranje plannen opgeteld aansluiten bij de (kwantitatieve en kwalitatieve) toekomstige woningvraag. Rode projecten zijn projecten die zowel op korte als op lange termijn niet wenselijk of uitvoerbaar worden geacht. Het stoplichtmodel en de toekomstwaarde van de bestaande woningvoorraad Met het stoplichtmodel beoordelen de gemeenten in de Stadsregio in hoeverre hun woningbouwprogrammering aansluit bij de huidige en verwachte woningvraag. Het model beschouwt de bestaande voorraad als een gegeven en houdt daarmee geen rekening met in de toekomst noodzakelijke herstructureringen of te verwachten toekomstige verschuivingen op de woningmarkt. De uitstroom van ouderen uit gezinswoningen, door het PLB voorspeld vanaf ongeveer 2030, zal bijvoorbeeld leiden tot verschuivingen op de woningmarkt. Er komt in korte tijd een groot aantal (ruime) gezinswoningen op de markt. Als dit grote aanbod leidt tot prijsdalingen kan dit gevolgen hebben voor wijken met kleine en goedkope woningen. De vraag waarin deze wijken voorzien, zal zich immers (deels) verplaatsen naar de wijken waaruit de ouderen wegtrekken. De woningen zijn hier groter en door het grote aanbod binnen bereik van huishoudens met lagere inkomens. Dit besef zou aanleiding kunnen zijn om voorzichtig te zijn met de toevoeging van grote aantallen kleine en goedkope woningen. 2202.109 Focus op de bestaande voorraad 19
Onder het stoplichtmodel ligt een marktverkenning van vraag en aanbod op de woningmarkt. In deze verkenningen wordt uitgegaan van het huidige aanbod. Dit onderzoek laat echter zien dat er de nodige aanpassingen mogelijk zijn in de bestaande woningvoorraad, waarmee segmenten zich aanpassen aan de veranderende vraag. Juist dit aanpassingsvermogen van de woningvoorraad biedt een extra dimensie aan het stoplichtmodel. Als immers door aanpassing voorzien kan worden in de vraag is aanvulling door nieuwbouw minder noodzakelijk. De kansen voor aanpassing van bestaande woningen liggen bij het verbeteren van de gebouwde en de omgevingskwaliteit van gezinswoonwijken, waardoor deze wijken hun toekomstwaarde behouden. Veel toevoeging in dit segment is dan niet meer nodig. Een andere transformatie is bijvoorbeeld mogelijk in leegkomend kantorenvastgoed. Door kantoren om te bouwen naar appartementen, zijn minder nieuwbouwappartementen nodig. De mate waarin deze mogelijkheid zich voordoet, vergt nader onderzoek. Aan dit onderzoek kan een aantal criteria worden ontleend die bij de beoordeling van nieuwbouwplannen binnen het stoplichtmodel aanleiding kunnen zijn om het plan een licht lager te beoordelen (van groen naar oranje, of van oranje naar rood). We noemen hiervan twee voorbeelden: 1. Nieuwbouwplannen die woningen toevoegen in segmenten waarin op de middellange termijn overschotten worden verwacht Hierdoor zouden met name projecten met vooral goedkope (koop- en huur-) woningen kritisch tegen het licht moeten worden gehouden. Uit het oogpunt van de toekomstwaarde van de woningvoorraad zou de huidige marktvraag naar goedkope woningen beter kunnen worden bediend door bestaande woningen anders te beprijzen (of de doorstroming te bevorderen), dan door de goedkope voorraad uit te breiden in de wetenschap dat juist in dit deel van de woningvoorraad het meest kwetsbaar is voor vraaguitval op termijn. 2. Nieuwbouwplannen aan de buitenranden van bestaand stedelijk gebied Op enig moment leidt ontspanning op de woningmarkt tot vraaguitval in de minst courante delen van de woningvoorraad. Dit zijn doorgaans niet de nieuwste wijken, maar juist wijken tussen dorps- of stadscentra en de laatst gebouwde wijken in. Als in deze wijken op enige schaal wordt gesloopt, ontstaat een donut-effect : gaten in het stedelijk weefsel die niet meer worden opgevuld met nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Door tijdig in te spelen op vraaguitval in de slechtste delen van de voorraad, kan dit effect worden voorkomen. Een mogelijke strategie hierbij kan zijn: pas woningen slopen als vraaguitval daadwerkelijk optreedt en voor die tijd verdichten door nieuwbouwontwikkelingen te programmeren in deze wijken (een nieuw stedenbouwkundig plan groeit als het ware binnen het oude stedelijk weefsel dat uiteindelijk wordt verwijderd). Deze strategie is schematisch weergegeven in de figuur op de volgende pagina. 2202.109 Focus op de bestaande voorraad 20
2202.109 Focus op de bestaande voorraad 21
Bijlage 1 Beschrijving bouwperiodes Gebouwd voor 1920 In de periode voor 1920 zijn zowel woningen gebouwd van goede kwaliteit met fraaie architectuur als woningen van (zeer) slechte kwaliteit. De eerste type woningen zijn over het algemeen nog altijd zeer in trek. De slechtste delen van de voorraad van voor 1920 zijn afgebroken in de jaren zeventig (krotopruiming) en de jaren tachtig (stadsvernieuwing). Toch zijn er nog altijd wijken waar bouwkundig en architectonisch matige woningen staan van voor 1920. In de steden zijn deze wijken vaak aantrekkelijk (te maken) voor starters (dicht bij het stadscentrum, makkelijk te verbouwen). In substedelijk of landelijk gebied is deze voorraad kwetsbaar. Als de marktwaarde van deze woningen relatief laag is, is dat een sterke indicatie dat ze nog niet of onvoldoende gemoderniseerd zijn. De kosten van aanpassing en modernisering wegen dan vaak niet (meer) op tegen de waardestijging en de verbetering van het comfort. Deze voorraad kan niet of moeilijk meer concurreren met alternatief aanbod. Gebouwd tussen 1920 en 1945 Woningen gebouwd in het interbellum zijn bouwkundig van betere kwaliteit dan de woningen van voor 1920. In de jaren twintig werd onder andere de spouwmuur geïntroduceerd. De wijken gebouwd in deze periode liggen doorgaans dicht tegen het stads- of dorpscentrum en hebben vaak ruime tuinen. Door de degelijke bouwmethoden zijn de meeste van deze woningen nog steeds structureel goed en bovendien relatief eenvoudig aan de wensen en eisen van nieuwe bewoners aan te passen. Gebouwd tussen 1945 en 1970 In deze periode werden in grote aantallen vooral flatgebouwen en doorzonwoningen gebouwd. In een poging bouwkosten te besparen werden nieuwe bouwmethoden ingezet (veel beton en staal). Deze bouwmethoden maken de woningen minder flexibel. Bovendien is de kwaliteit van het gewapend beton vaak slecht. De slechte isolatie in combinatie met grote ramen en uitkragende betonelementen leiden tot hoge stookkosten. Tenslotte is in veel van deze woningen asbest toegepast wat verbouwen duur maakt. Veel woningen uit deze periode zijn al weer afgebroken (herstructurering). De woningen die uit deze periode nog bestaan, zijn doorgaans slecht aanpasbaar. Gebouwd tussen 1970 en 1980 In deze periode kregen veel wijken een nieuwe opzet met hofjes en woonerven langs centrale (ringvormige) ontsluitingswegen. De woningen zijn technisch doorgaans van goede kwaliteit. Er werd veel hardhout en andere onderhoudsarme materialen gebruikt. Ook in deze periode werd nog gewerkt met asbest. De woningen en tuinen zijn vaak ruim. De wijken gebouwd in de jaren 70 liggen vaak verder af van het stads- of dorpscentrum wat de aantrekkelijkheid vermindert voor de doelgroepen jongeren en ouderen. Ook wordt de stedenbouwkundige opzet van de wijken soms als gedateerd ervaren. Gebouwd tussen 1980-1990 De kwaliteit van deze woningen is sterk beïnvloed door de crisis op de woningmarkt en de oliecrisis. De meeste woningen die in deze periode zijn gebouwd werden gesubsidieerd door de overheid. Beperking van bouwkosten stond daarbij hoog in het vaandel. In deze woningen is veel aandacht besteed aan energiebesparing. De woningen zijn daardoor veelal klein, met kleine ramen. Dit beperkt de aanpasbaarheid. Bouwmaterialen zijn duurzaam, maar wel sober: veel kunststof elementen. In woningen uit deze periode komt soms betonrot van vloerplaten voor door het gebruik van zout in het beton (Kwaaitaal- en Mantavloeren). Dubbel glas en dak- en spouwisolatie zijn in deze woningen standaard. De opzet van de wijken is krapper dan in de periode ervoor. De wijken liggen vaak perifeer 2202.109 Focus op de bestaande voorraad 22
ten opzichte van het stads- of dorpscentrum. Architectonisch zijn de woningen doorgaans weinig aantrekkelijk. Gebouwd na 1990 De bouwkundige kwaliteit van de woningen gebouwd na de jaren 90 is goed. Er is gewerkt met onderhoudsarme materialen. De isolatie van de woningen is goed. Door ingewikkelde installatietechniek en dikke isolatiepakketten is verbouwen niet altijd makkelijk. In stedelijk en sub-stedelijk gebied staan de woningen doorgaans op kleine kavels met weinig buitenruimte (met name de woningen gebouwd na 2000). In landelijk gebied zijn meer vrijstaande woningen en tweekappers gebouwd. De stedenbouwkundige opzet van de wijken sluit meestal beter aan bij de wensen van bewoners dan bij wijken uit de jaren 70 en 80. De wijken liggen vaak perifeer, maar er is wel veel aandacht besteed aan de ontsluiting. 2202.109 Focus op de bestaande voorraad 23
Bijlage 2 Beschrijving scenario s Dynamische Agglomeraties (DA) In dit scenario verhuizen oudere huishoudens binnen de regio vanuit Arnhem en Nijmegen naar aantrekkelijke, groene gemeenten rondom de steden (Groesbeek, Heumen, Mook en Middelaar, Renkum, Rozendaal en Wijchen). Jongere huishoudens vertrekken juist vanuit andere plaatsen naar Arnhem en Nijmegen. Vooral vanuit Beuningen, Doesburg, Lingewaard, Millingen aan de Rijn, Overbetuwe, Rheden en Ubbergen trekken jonge huishoudens weg. De regio als geheel heeft een positief migratiesaldo (er trekken meer huishoudens naar de regio dan dat er de regio verlaten). Deze migratie van buiten de regio verdeelt zich evenredig over de gemeenten in de regio. Evenwichtige groei (EG) Dit scenario gaat ervan uit dat historische migratiepatronen doorzetten. De bevolkingsontwikkeling voltrekt zich dus volgens bekende patronen. Gemeenten die nu een positief migratiesaldo hebben, zullen dat ook in de toekomst hebben en vice versa. De invloed van grote bouwprojecten in een aantal gemeenten is er uitgefilterd door ook naar langere migratiepatronen te kijken. Ruimtelijke segregatie (RS) In het derde scenario wordt de krimp in een aantal gemeenten extra aangezet. Dit geldt voor de gemeenten waar de bevolking ook in een situatie van evenwichtige groei al met meer dan 0,2% per jaar krimpt. Hierop is een uitzondering gemaakt voor de gemeenten met opvallend hoge WOZ-waarden, te weten Groesbeek, Mook en Middelaar, Rozendaal en Wijchen. Gemeenten die in dit scenario een extra krimp doormaken zijn Duiven, Montferland, Rijnwaarde, Westervoort en Zevenaar. Hiernaast is verondersteld dat er extra uitstroom is vanuit perifere gebieden (met name de Achterhoek) naar meer dynamische gebieden. Deze extra instroom slaat in dit scenario voor twee derde neer in Arnhem en voor een derde in Nijmegen. 2202.109 Focus op de bestaande voorraad 24
Bijlage 3 Kwetsbare woongebieden in de drie scenario s Dynamische agglomeraties 2202.109 Focus op de bestaande voorraad 25
Evenwichtige groei 2202.109 Focus op de bestaande voorraad 26
Ruimtelijke segregatie 2202.109 Focus op de bestaande voorraad 27
Bijlage 4 Adviezen uit de inspiratielabs Zonnemaat, Zevenaar Woningen: Investeer in goede basiswoningen: Geef een nieuwe jas aan de woningen, maak de woningen energie neutraal met deze aanpak. Deze wijk is daar uitermate geschikt voor vanwege de fabrieksmatige bouw. Wees hierbij voorloper, gebruik de wijk als proeftuin en maak dit je paradepaardje van de regio. Via het programma Energiesprong zijn er uitgewerkte aanpakken beschikbaar waarmee de energielasten kunnen worden teruggedrongen en de kwaliteit van de woning (huur en koop) kunnen worden versterkt. Wonen is nu rationeel en functioneel. Mag meer speels worden met thema s per buurt. Hierbij moet de buurt betrokken worden en centraal staan in de keuzes voor de ontwikkeling van de wijk. Bewoners moeten geïnformeerd worden over de energieverbruiker van hun woningen. Hiervoor moeten inloopavonden georganiseerd worden waarbij bewoners iets kunnen halen (informatie woning en energie/warmte scan/regenwater problematiek) en brengen (informatie voor gemeente). Versterk de mogelijkheid van starterswoningen in de wijk zodat bewoners kunnen blijven als ze willen (huur en koop). Context: Bewoners gaan zelf eigen verantwoordelijkheid nemen en ervaren. Hiervoor moeten gerichte stappen gezet worden. Participatiecentrum: kinderdagverblijf, zorg & welzijn, cultureel, themawinkel, flexwerk ruimtes. Mogelijk in een van de gesloten scholen. Vitale ouderengemeenschap: Wellicht een ouderen doelgroep koppelen aan bestaand vastgoed. Zodat ze voorzieningen in de buurt hebben en een aanspreekpunt. Ontmoeting moet meer centraal staan waardoor ouderen niet meer zo anoniem wonen. Groenvoorziening verbeteren tot mooie parken om te recreëren. En een buitenzwembad en speelplekken. Bedrijven erbij betrekken; bijdragen aan die zij kunnen spelen Op het terrein van bijvoorbeeld zorg (o.a. domotica), andere infrastructuur, renovatieconcepten. Het centrum van Zevenaar is vlakbij. Verbeter de ontsluiting van de wijk naar het centrum. Investeer in de kwaliteit van de scholen in de wijk, zodat die aantrekkelijk blijft voor gezinnen met jonge kinderen. Benut de begeleiding van de fusie hiervoor. Gebruik de lege scholen als broedplaatsen voor initiatief. Versterk de frontlinie in de wijk waarmee je de zichtbaarheid in de wijk vanuit de gemeente, corporaties en andere partijen vergroot (bijvoorbeeld zorg). Hiermee krijg je inzicht in de wijk en haar bewoners en kun je beter aansluiten bij de concrete vraagstukken in de buurt. Hiervoor is een persoon nodig met middelen en tijd. Zij/hij vormt ook aanspreekpunt voor ouderen. Benut krachtig de aanstaande investeringen in de openbaren ruimte en groenvoorziening. Dit leent zich uitstekend om samen met bewoners op te pakken, waarbij reguliere middelen voor beheer en onderhoud ingezet kunnen worden, en mogelijk deels kunnen worden overgedragen naar bewonersinitiatieven. Nijmegen, Grootstal/Hatertse Hei Woningen: Kijk welke mogelijkheden er zijn om woningen beter geschikt te maken voor ouderen. Mensen 2202.109 Focus op de bestaande voorraad 28
willen het liefst zolang mogelijk zelfstandig blijven wonen De woningen in de wijk zijn levensloopgeschikt of er zijn nieuwe levensloopgeschikte woningen gebouwd Er is een groter aanbod aan betaalbare seniorenwoningen. Programmering woningcorporaties (verkoop, sloop, renovatie) onderling en met gemeente afstemmen. Discussie: Toekomstwaarde portiekflats? Moet je deze woningen wel of niet uitponden? Context: Er is in de toekomst verbinding tussen bewoners en de wijk. De wijk heeft ontmoetingsplekken als een bibliotheek, weekmarkt, de jaarlijkse kerstmarkt (ondernemers betrekken) en een Frans plein De wijk is een groene woon-zorg-zone (naar ontwerp Ilja van Soest) De wijk heeft een Multiculturele winkel waar ook autochtone bewoners graag komen Grootstal blijft een fijne wijk om in te wonen door de instroom te reguleren zoals dat vroeger ook gebeurde Bewoners verwelkomen elkaar zodat mensen elkaar leren kennen en de gebruiken van de wijk kennen Er is een Theecafé als denktank van buurtkracht (naar een voorbeeld van Portaal in Utrecht) met subsidie vanuit gemeente én corporaties. Het terrein bij de Mix heeft een nieuwe invulling. Zorg dat de wijk een centrum krijgt. Het plein voor de Jumbo zou hiervan de kern kunnen zin. Herontwikkeling van de Mix is prima, maar deze locatie ligt niet in het centrum van de wijk. Benut de gebouwen van scholen: s Avonds en in het weekend staan die leeg en kunnen ze worden gebruikt voor tal van activiteiten. Denk aan een STIP, een ontmoetingsplek of een generatiehuis. Verbindt de groenstroken en breng er functionaliteit in. Skeelerbaan of trimbaan die alle groenstroken verbindt. Benutten van de oude linten: kwaliteit! Laat de hoofd fietsroute door de linten lopen in plaats van langs de St Annastraat. Neem ontmoeting en verbinding als kernwoorden. Weeg alles daartegen af. Renkum, Doorwerth Woningen: Neem de bestaande woningvoorraad als uitgangspunt. Context: Hardware (woningvoorraad) accepteren, met software inkleuren. Niet te lang stilstaan bij wat er al is, maar het proberen vorm te geven met zachte maatregelen. Oprechte participatie. Burgers moeten het gevoel hebben dat ze niet alleen kúnnen bijdragen, maar ook zelf graag wíllen bijdragen. Gemeente als curator (als in een museum), met gedeelde visie en agenda. Gesprek met bewonersplatform et cetera. Focus op het unieke en bijzondere i.c. de ligging, omgeving en de unieke bebouwing. Dit trekt aan en bindt met de kern. Richt je zowel op lokale bevolking als ook op regionale kracht. Niet cohesie maar adhesie: oud worden in stijl. Doorwerth heeft hier veel te bieden. Rol gemeente: uitdagen en regisseren. 2202.109 Focus op de bestaande voorraad 29
Vernieuwende toekomstverkenning. In proactief overleg met bevolking. Centrumplan verder uitwerken en vormgeven, samen met de bewoners. Woonwijkhuis benutten, prettig wonen in de toekomst. Oudere bewoners kunnen nu in Doorwerth niet terecht voor een beschutte of beschermde woonomgeving. Dorp met echt centrum, zoals andere dorpen. De vraag is welke hoofdfunctie er voor dit centrum zou moeten worden gekozen. Ontmoeten? Of verzorgen? Samenwerking en coalitievorming: nieuwe waardeoriëntatie. Voorzieningen op klein schaalniveau in de buurt. Dit zou mensen moeten aantrekken. Nieuwe WMO/zorg/jeugd-taken vormgeven. Vereniging van jong en oud. Molenallee, kan daar iets mee? De verkeersdrukte is een doorn in het oog van veel inwoners (en passanten). Benutten omgeving. Bereikbaar, mooi, centraal gelegen. Perfect. Citymarketing als mogelijke oplossing. 2202.109 Focus op de bestaande voorraad 30