Groot onderhoud Karel Klinkenberg- & Johan Greivestraat Informatie voor bewoners
Groot onderhoud Karel Klinkenbergstraat 101-135 Karel Klinkenbergstraat 2-38 Karel Klinkenbergstraat 53-99 Karel Klinkenbergstraat 5-51 Piet Mondriaanstraat 149-183 Johan Greivestraat 4-36 Johan Greivestraat 53-99 Johan Greivestraat 5-51 INHOUD Voorwoord 1 1 Uitgangspunten 2 2 Onderhoudswerkzaamheden 2 3 Energiebesparing 4 4 De verbeteringen voor u op een rij 5 5 Wat betekent dit voor u? 6 6 Uw instemming nodig 9 7 Planning 9 8 Contactgegevens en communicatie 10 Instemmingsformulier 11 4 Groot onderhoud Karel en Johan Informatie voor bewoners
Voorwoord Uw woongebouw maakte in het verleden deel uit van Far West. Na de beëindiging van Far West in 2011 ging uw woongebouw over naar De Key. Lange tijd was de toekomst van uw woongebouw onduidelijk en voerden we er nauwelijks onderhoudswerkzaamheden uit. De eerdere onderhoudsplannen gingen door de beëindiging van Far West niet door. In overleg met uw bewonersvertegenwoordiging maakte De Key een nieuw haalbaar onderhoudsplan. Informeren Het is belangrijk dat u weet wat er gaat gebeuren in uw woongebouw. Wij doen er alles aan om u hierover zo goed mogelijk te informeren. Daarom ook dit informatieboekje. Hierin leest u wat het onderhoudsplan is en wat dit voor u betekent. Daarnaast vindt u informatie over de voortgang en antwoorden op veel gestelde vragen op www.dekey.nl/karelenjohan. Uw instemming belangrijk De verbeteringen die we tijdens de onderhoudswerkzaamheden doorvoeren, verhogen het wooncomfort van uw woning. Voor deze verbeteringen is 70% instemming van de huidige bewoners nodig. Voordat wij met de werkzaamheden kunnen starten, hebben wij uw instemming nodig. U leest hierover meer in hoofdstuk 6. Intensief contact In de voorbereiding hadden wij intensief contact met uw bewonersvertegenwoordiging en de aannemer. Dit was erg waardevol. We zijn blij met het uiteindelijke plan en vertrouwen er op dat ook u zich in het plan kunt vinden en instemt. Vragen? Leest u dit informatieboekje goed door. Heeft u na het lezen nog vragen? Neemt u dan contact met ons op via e-mail karelenjohan@dekey.nl, via telefoonnummer 020-621 43 33 of kom langs tijdens een van de spreekuren. Wij beantwoorden uw vragen zo goed mogelijk. Ook kunt u voor vragen terecht bij uw bewonersvertegenwoordiging. Met vriendelijke groet, Namens het projectteam Karel en Johan, Saïda Allilti, gebiedsbeheerder Groot onderhoud Karel en Johan Informatie voor bewoners 1
1 Uitgangspunten Het woongebouw waarin u woont heeft onderhoud nodig. Dit heeft uw bewonersvertegenwoordiging ook geconstateerd en kenbaar gemaakt bij De Key. Hierover zijn wij met uw bewonersvertegenwoordiging in gesprek gegaan. Uitgangspunten Bij de onderhoudsaanpak hebben we de volgende uitgangspunten: De kwaliteit (comfort, uitstraling en veiligheid) van het woongebouw verbeteren waardoor het weer lang mee kan; Verhelpen van schimmel- en vochtproblemen door aanbrengen van isolatie en mechanische ventilatie; Het terugdringen van energieverbruik. Het behalen van minimaal energielabel B (momenteel in de meeste woningen D of E); Verhogen van de leefbaarheid in uw woongebouw; Zo min mogelijk gevolgen en overlast voor de bewoners. 2 Onderhoudswerkzaamheden Om de kwaliteit van het woongebouw te verbeteren, vinden er zowel in als buiten uw woning onderhoudswerkzaamheden plaats. Behalve de nood zakelijke verduurzaming en vervanging verbeteren we ook de uitstraling van uw woongebouw. Werkzaamheden buiten uw woning Aan de buitenkant van uw woning voeren we de volgende werkzaamheden uit: Energie Isoleren van de betonband vanaf de buitenzijde; Isoleren van de wanden in het trappenhuis. Uitstraling Schilderen van alle houtwerk aan de buitenkant (inclusief bedrijfsruimtes en garagedeuren); Reinigen van het metselwerk; Vervangen van de entree met meer glas; Reinigen van de traptreden en bordessen; Schilderen van het trappenhuis; Plaatsen van een gemeenschappelijke satellietontvanger. 2 Groot onderhoud Karel en Johan Informatie voor bewoners
Veiligheid Plaatsen, repareren of vervangen van de halofoon; Vervangen van de bellentableaus. Buiten uw woning Onderstaande werkzaamheden vinden buiten uw woning plaats, maar wel in ruimtes die deel uitmaken van uw woning en waarvoor we uw medewerking nodig hebben: Isoleren van de zoldervloer; Isoleren van de berging plafonds; Aanbrengen van verlichting in de berging (zwakstroominstallatie, 12 volt). Werkzaamheden binnen uw woning In uw woning voeren wij de volgende werkzaamheden uit: Energie Vervangen van de kozijnen en plaatsen van HR++ isolatieglas; Waar nodig bijvullen van de gevelisolatie; Isoleren van de balkonvloeren; Mechanische ventilatie aanbrengen en daarvoor plafond in hal verlagen; Isoleren van de wand achter de radiator in de woonkamer. Uitstraling Vervangen van de woningtoegangsdeuren. Veiligheid Woningtoegangsdeur voorzien van nieuw hang- en sluitwerk met politie Keurmerk Veilig Wonen; Keuren van de elektra installatie; Verwijderen van asbest in de meterkast en gevelpuien indien aanwezig; Vervangen van de rookgasafvoeren; Vervangen van cv- ketels ouder dan 15 jaar. We voeren de werkzaamheden in bewoonde staat uit. U hoeft dus niet te verhuizen tijdens de werkzaamheden. Wel ondervindt u overlast door de werkzaamheden in en om uw woning. Hierover leest u meer in hoofdstuk 5. CV- installatie De woningen die een geiser hebben, voorzien we van een cv-installatie. Vanwege technische redenen en om veiligheidsredenen is het plaatsen van Groot onderhoud Karel en Johan Informatie voor bewoners 3
een cv-installatie noodzakelijk. Bewoners van woningen waar wij een cv-installatie gaan plaatsen, informeren wij hier apart over. Gemeenschappelijke satellietontvangst (GSO) Uw woongebouw krijgt een gemeenschappelijke satellietontvangst. Het bedrijf Hertzinger plaatst in totaal acht schotels op het dak van het lange woongebouw. Hertzinger sluit bewoners met een eigen satellietontvanger aan op de GSO. Met de GSO kunt u onafhankelijk van andere bewoners beschikken over de Nederlandse radio- en televisiekanalen en ongeveer 90% van de buitenlandse televisieprogramma s. Hiermee krijgt u exact hetzelfde signaal binnen als uw eigen satellietschotel. Bewoners die geen schotel hebben, maar wel de GSO willen gebruiken, kunnen bij Hertzinger een abonnement afsluiten. Met de komst van GSO mogen er geen individuele schotels meer aan de gevels hangen. Keuzeopties Tijdens de onderhoudswerkzaamheden schilderen we de trappenhuizen. Uw nieuwe woningtoegangsdeur krijgt dezelfde kleur als de wanden van het bordes. De bewoners kiezen per trappenhuis een kleur. Modelwoning Om u vooraf te laten zien hoe de situatie in de woning eruit komt te zien en waaraan wordt gewerkt, hebben we tijdelijk een modelwoning gemaakt. De modelwoning is tijdens spreekuren open. 3 Energiebesparing Wij gaan uw woongebouw en uw woning goed isoleren en brengen in uw woning mechanische ventilatie aan. Dit zorgt voor een besparing op het energieverbruik. Een indicatie van uw besparing We willen u graag een idee geven van wat u kunt besparen. Daarom geven we u een indicatie. We verwerkten daarvoor alle woningverbeteringen in een computersimulatie. We gingen daarbij uit van een gemiddeld huishouden met een gemiddeld verbruik. Ook keken we naar het type woning, want niet elk type woning verbruikt even veel energie. Een tussenwoning verbruikt bijvoorbeeld minder energie dan een woning op een hoek. Op basis hiervan kwamen we op de volgende indicaties uit: 4 Groot onderhoud Karel en Johan Informatie voor bewoners
Woningtypes verwachte besparing in % Hoekwoning, bovenste verdieping 36% Hoekwoning, 2 e of 3 e verdieping 29% Hoekwoning, onderste verdieping 32% Tussenwoning, bovenste verdieping 38% Tussenwoning, 2 e of 3 e verdieping 30% Tussenwoning, onderste verdieping 32% Het schema geeft u een idee van wat u kunt besparen. Het laat zien dat we een besparingspercentage behalen tussen de circa 30% a 40% op de maandelijkse energielasten. Dit voordeel is volledig voor u als bewoner. Dit is geen garantie. Wat u daadwerkelijk bespaart hangt af van hoe u omgaat met uw energieverbruik. 4 De verbeteringen voor u op een rij Comfort Door energiebesparende verbeteringen gaat uw woning naar een energie label B; Hierdoor ontstaat meer comfort en een fijner en duurzamer leefklimaat in uw woning. Denkt u hierbij aan geen schimmel en een warmere woning; Blijft uw verbruik hetzelfde, dan bespaart u energie en heeft u lagere energiekosten. Uitstraling De nieuwe entree zorgt voor meer daglicht; Door het reinigings- en schilderwerk verbetert het aanzicht van uw woon gebouw en krijgt het een frisse uitstraling. Dit geldt ook voor de trappenhuizen; Er komen nieuwe kozijnen met meer glasoppervlakte en dieptewerking; Er komt een gemeenschappelijke satellietontvanger, waardoor er geen individuele schotels meer aan de gevel mogen hangen. Veiligheid Keuren van het elektrawerk in uw woning; Aanbrengen van verlichting in de bergingen (zwakstroominstallatie, 12 volt); Groot onderhoud Karel en Johan Informatie voor bewoners 5
Verwijderen van asbest indien aanwezig; Vernieuwen van de rookgasafvoer; Al het hang- en sluitwerk heeft het Politie Keurmerk Veilig Wonen (PKVW). 5 Wat betekent dit voor u? Verhoging van de huurprijs na afronding onderhoudswerkzaamheden De onderhoudswerkzaamheden verbeteren het comfort van uw woning. Voor deze woningverbetering berekenen wij een deel van de investering door in de huurprijs. Uw huur gaat na afronding van de onderhouds werk zaam heden met 30,- per maand omhoog. Totstandkoming huurverhoging Een aantal onderhoudsmaatregelen kunnen wij doorberekenen in uw huurprijs, namelijk de investering voor het isoleren van de gevel, het trappenhuis, de berging plafonds, de zoldervloeren, de kozijnen en het aanbrengen van de mechanische ventilatie. Dit is een investering van 9.073,42 per woning. Op basis van de Huurwet mag De Key hiervoor een huurverhoging van 57,29 per maand vragen. Dit heeft grote gevolgen voor uw maandlasten. Dat vinden wij niet wenselijk. Na overleg met uw bewonersvertegenwoordiging kwamen we op een huurverhogingsbedrag uit van 30,- per maand. De rest van de kosten is voor rekening van De Key. Eenmalig geen jaarlijkse huurverhoging Elk jaar vindt er in juli een huurverhoging plaats. Omdat er in uw woongebouw onderhoudswerkzaamheden gaan plaatsvinden, berekenen we deze jaarlijkse huurverhoging eenmalig niet aan u door. Dit doen we in het jaar dat we de huurverhoging voor het onderhoud bij u doorvoeren. Doordat u eenmalig geen jaarlijkse huurverhoging heeft, stijgt uw huurprijs minder snel. Wij besloten dit op verzoek van uw bewonersvertegenwoordiging. Besparing op uw energierekening De proefberekening in hoofdstuk 3 laat zien dat u een besparingspercentage kunt behalen tussen de circa 30% a 40% op de maandelijkse energielasten, afhankelijk van uw woningtype en hoe bewust u met energie omgaat. Dit voordeel is volledig voor u als huurder. 6 Groot onderhoud Karel en Johan Informatie voor bewoners
Mogelijkheid aanvragen huurtoeslag Huurtoeslag is een tegemoetkoming in de huurkosten. Doordat uw huurprijs omhoog gaat, kunt u misschien meer huurtoeslag krijgen. Via www.toeslagen.nl kunt u een proefberekening maken en kijken op hoeveel huurtoeslag u recht heeft. Wilt u hierbij ondersteuning, dan kunnen wij u tijdens het spreekuur in de modelwoning helpen. Neemt u dan wel uw jaaropgave van uw huishouden mee? Overlast tijdens onderhoudswerkzaamheden Zowel aan de binnenzijde als aan de buitenzijde van uw woning vinden er onderhoudswerkzaamheden plaats. Dit brengt overlast met zich mee. Uiteraard proberen wij de overlast voor u zoveel mogelijk te beperken. Overlast bij werkzaamheden buiten uw woning Per woongebouw plaatsen we per portiek een steiger aan voor- en achterzijde. Zo beperken we de overlast. De steigers voorzien we van inklimbeveiliging. Om in de berging de plafonds te kunnen isoleren en de verlichting aan te brengen, moet uw berging leeg zijn. Om de zoldervloer te kunnen isoleren, moet de vloer leeg zijn als het onderhoud start. Voor het leeghalen van de zolders en bergingen regelen we een verhuis bedrijf. Daarnaast organiseren we een speciale opruimactie inclusief containers waarin u uw spullen die u niet meer gebruikt, kunt weggooien of opslaan. Overlast bij werkzaamheden in uw woning Om de werkzaamheden in uw woning uit te kunnen voeren, vragen we u toegang te verlenen voor een aansluitende periode op afspraak. U kunt gedurende de werkzaamheden in uw woning blijven. In overleg met de opzichter van De Key is het uitlenen van sleutels bespreekbaar. Op sommige plekken in uw woning gaan we werken, zoals bij uw kozijnen, meterkast en balkon. We vragen u om deze werkplekken vrij te houden, zodat we er gemakkelijk bij kunnen en uw eigendommen niet beschadigen. Voordat de onderhoudswerkzaamheden starten, geven we deze werkplekken bij u aan. Voor het plaatsen van de mechanische ventilatie, wordt het plafond in uw hal verlaagd. Groot onderhoud Karel en Johan Informatie voor bewoners 7
Toegang verlenen voor warme opnames Voor de onderhoudswerkzaamheden gaan starten houden we warme opnames in uw woning, zolder en berging. Dit doen we om de onderhoudswerkzaamheden zo soepel mogelijk en volgens planning te laten lopen en de overlast voor u te beperken. De opzichter komt bij u langs om de staat van uw woning te beoordelen en na te gaan of de situatie overeenkomt met onze informatie. Ook bespreken we met u welke werkzaamheden er bij u gaan plaatsvinden, hoe dit in zijn werk gaat en wat we van u verwachten. Tijdens de warme opnames, is ook een vakman van De Key beschikbaar. We maken van dit moment gebruik om eventuele kleine reparaties die u heeft in uw woning direct uit te voeren. Verwijderen zelf aangebrachte voorzieningen Heeft u zelf voorzieningen aangebracht in uw woning op de plek waar wij onderhoud gaan uitvoeren? Dan moet u deze voorzieningen verwijderen. Wij geven deze werkplekken vooraf bij u aan. Begeleiding van bewoners U kunt als bewoner overlast ondervinden van de werkzaamheden. Mocht zich een situatie voordoen waarbij u begeleiding nodig heeft, neem dan contact met ons op. De voor- en nadelen op een rij Voordelen Uw wooncomfort gaat er op vooruit; Uw energiekosten gaan omlaag; Eenmalig geen jaarlijkse huurverhoging; De uitstraling van uw complex wordt verbeterd; Uw woongebouw voldoet aan de veiligheidseisen. Nadelen Uw huur gaat met 30,- per maand omhoog; U heeft overlast tijdens de werkzaamheden; U moet thuis zijn of toegang kunnen verlenen tot uw woning. 8 Groot onderhoud Karel en Johan Informatie voor bewoners
6 Uw instemming nodig Door de onderhoudswerkzaamheden vindt er een verandering aan uw woning plaats, waardoor uw huur met 30,- per maand omhoog gaat. Hiervoor hebben wij instemming nodig van minimaal 70% van de bewoners die in uw woongebouw wonen. Wij vragen daarom om uw instemming. Het is belangrijk dat u instemt met de geplande werkzaamheden. Pas dan kunnen wij starten met het onderhoud aan uw woongebouw. Vul het instemmingsformulier in en lever het in tijdens het spreekuur of stuur het aan ons terug via bijgevoegde antwoordenveloppe (een postzegel is niet nodig). 7 Planning Werken in fases De onderhoudswerkzaamheden aan de Karel Klinkenbergstraat en Johan Greivestraat bestaan uit in totaal acht woongebouwen. We voeren de onderhoudswerkzaamheden in fases uit en willen in 2015 starten met de eerste twee aan de Karel Klinkenbergstraat (nummers 101-135 en 2-38). Onze planning is om ieder jaar in twee tot drie woongebouwen onderhoudswerkzaamheden uit te voeren. Duur van de werkzaamheden Tijdens de werkzaamheden zijn wij per woning 5 a 7 werkdagen aan het werk. Voordat de werkzaamheden van start gaan, geeft de aannemer u een definitieve planning. Deze is ook te vinden op www.dekey.nl/karelenjohan. De werkzaamheden aan uw woongebouw duren ongeveer 10 tot 12 weken. Daarbij staat steeds een portiekdeel ongeveer 3 weken in de steigers. De planning is van veel factoren afhankelijk en kan daardoor altijd wijzigen. De meest actuele planning houden we bij op www.dekey.nl/karelenjohan. Groot onderhoud Karel en Johan Informatie voor bewoners 9
8 Contactgegevens en communicatie Hieronder vindt u uw contactpersonen van De Key die over het onderhoud van uw woongebouw gaan. Alle medewerkers zijn te bereiken via het algemene telefoonnummer van De Key 020-621 43 33 en via het project e-mailadres karelenjohan@dekey.nl. Ook vindt u hieronder informatie over hoe u op de hoogte blijft van de onderhoudswerkzaamheden. Wie doet wat Saïda Allilti Gebiedsbeheerder Saïda is verantwoordelijk en aanspreekpunt voor algemene zaken. Bonno Iwema Beheerder Bonno is contactpersoon voor bewonerszaken. Chris Sipman Opzichter Chris komt vooraf de woning opnemen en houdt toezicht tijdens de uitvoering. Praveen Kartaram Projectleider Praveen is verantwoordelijk voor de planning en uitvoeringszaken. Voor dringende situaties die te maken hebben met de onderhoudswerkzaamheden kun u buiten kantoortijden ook bellen met 020 621 43 33. U wordt dan doorgeschakeld naar de boodschappendienst. Hoe blijft u op de hoogte In de modelwoning organiseren we spreekuren; Uw beheerder Bonno Iwema heeft elke week spreekuren op uw beheerderskantoor op Delflandplein 1b; Wij houden u regelmatig per e-mail op de hoogte over de voortgang van de werkzaamheden. Geeft u daarom uw actuele e-mailadres aan ons door. Dit kunt u doen via karelenjohan@dekey.nl; Op de website www.dekey.nl/karelenjohan vindt u alle informatie over de onderhoudswerkzaamheden, de laatste status en de spreekuren. Ook worden hier de meest gestelde vragen en antwoorden bijgehouden. 10 Groot onderhoud Karel en Johan Informatie voor bewoners
Instemmingsformulier Onderhoudswerkzaamheden en wijziging huurprijs Karel Klinkenbergstraat en Johan Greivestraat De onderhoudswerkzaamheden aan uw woongebouw starten pas als minimaal 70% van de bewoners in uw woongebouw instemt met de onderhoudsplannen. Geeft u hieronder aan of u wel of niet instemt: Ik stem in met de voorgestelde onderhoudswerkzaamheden en de bijbehorende huurverhoging van 30,- per maand. Ik stem niet in met de voorgestelde onderhoudswerkzaamheden met bijbehorende huurverhoging van 30,- per maand, omdat: Naam Adres E-mail Telefoon Datum Handtekening U kunt dit instemmingsformulier inleveren tijdens het spreekuur of via de bijgesloten antwoordenvelop (postzegel niet nodig) opsturen naar: Woonstichting De Key T.a.v. S. Allilti Antwoordnummer 10575 1000 RA Amsterdam
12 Groot onderhoud K.Klinkenberg/J. Greivestraat Informatie voor huurders en omwonenden
Aan deze uitgave kunnen geen rechten worden ontleend. April 2015
www.dekey.nl/karelenjohan Karel Klinkenbergstraat en Johan Greivestraat, Amsterdam april 2015