Onderhoudsproject Het Broek. Broekstraat 137 t/m 169 in Arnhem

Transcriptie

1 Onderhoudsproject Het Broek Broekstraat 137 t/m 169 in Arnhem

2 Inleiding Binnenkort start het groot onderhoud aan uw woning in Het Broek. Het gaat om onderhoud aan de buitengevel van de woning en diverse werkzaamheden in de woning. Ook vochtproblemen onder de begane grondvloer worden aangepakt. In dit informatieboekje vindt u een toelichting op de uit te voeren werkzaamheden. Van alle werkzaamheden is beschreven wat ze precies inhouden en hoe ze worden uitgevoerd. Leest u het goed door, want er staat belangrijke informatie voor u in. Aan de hand van deze informatie kunt u zich voorbereiden op het groot onderhoud.. 2

3 1 Alle werkzaamheden op een rij We maken onderscheid tussen de werkzaamheden aan de buitenzijde van de woningen en de werkzaamheden in de woningen. Werk aan de buitenzijde De volgende werkzaamheden worden uitgevoerd aan de buitenzijde van uw woning: Isoleren van de buitenmuren De isolatie van de buitenmuren is op sommige plekken onvoldoende. De aannemer spuit daar waar nodig isolerende materialen in de ruimte tussen de buiten- en binnenmuur. Schilderwerk kozijnen Het schilderwerk aan de buitenzijde van de kozijnen krijgt een lichte kleur die de gemeente heeft goedgekeurd. Overig schilderwerk: Alle houten delen aan de buitenzijde van de woningen, bergingen en de luifels boven de voordeur worden geschilderd. Inbraakwerend hang-en sluitwerk De ramen en deuren krijgen inbraakwerend hang-en sluitwerk. Herstellen van buitenmuren Portaal laat waar nodig beschadigd metselwerk, geveldelen en het voegwerk herstellen. Vervangen van dakgoten en regenpijpen Uw woning en berging krijgen nieuwe dakgoten. Waar nodig herstellen we de regenpijpen. Plaatsen van isolatieglas De bestaande kozijnen blijven gehandhaafd. De draaiende delen in de kozijnen worden vervangen door houten ramen en voorzien van isolerende beglazing en tochtwering. Sommige ramen worden voorzien van een ventilatierooster. Herstellen kozijnen Wij repareren alle rotte delen van de kozijnen. De authentieke kozijnen worden niet vervangen. Vervangen dakbedekking platte daken De dakbedekkingen van de dakkapel en het platte dak van de uitbouw worden vervangen. Aanpak vochtprobleem kruipruimten het vervangen van de buitenriolering; het aanbrengen van een drainage rondom de woningen. Drainage is het afvoeren van water, waardoor de hoogte van het grondwater daalt en de kans op wateroverlast afneemt; aan de buitenzijde van de woning wordt de fundering waterdicht gemaakt. 3

4 Werk in de woning Aan de binnenkant van uw woning voeren wij de volgende zaken uit: Verbetering van de ventilatie Daar waar nodig wordt mechanische ventilatie in keuken en badkamer aangebracht. Deze zorgt ervoor dat `verbruikte` leeflucht en vocht naar buiten worden gebracht, u krijgt zo een beter binnenklimaat. Isoleren van de begane grondvloeren In de kruipruimten van de woningen worden isolerende voorzieningen aangebracht. Aanbrengen rookmelders Portaal plaatst rookmelders in uw woning. Voor deze werkzaamheden moet er worden gegraven in uw voor- en achtertuin. Vooraf bespreken we samen met u wat dit voor uw tuin betekent en welke maatregelen wij en u kunnen nemen om de overlast te beperken. Aanpassingen aan het schuine dak / vliering het aanbrengen van isolatie aan de binnenzijde van het schuine dak; het aanbrengen van isolatie op de vliering; het isoleren van de dakkapel; vernieuwen van het kunststof dakraam. Voor deze werkzaamheden moet er in uw woning gewerkt worden. Vooraf bespreken we samen met u wat dit voor uw betekent en welke maatregelen wij en u kunnen nemen om de overlast te beperken. 4

5 2 Voor de uitvoering Wij bereiden het onderhoud samen met u voor. Pas daarna starten wij met het werk. Voordat we beginnen, regelen we de volgende zaken: Het huisbezoek De aannemer maakt een afspraak met u voor een huisbezoek. Het huisbezoek duurt ongeveer een uur. U krijgt dan bezoek van: 1. Een vertegenwoordiger van aannemer Veeneman: projectleider Mark Neuteboom Spijker of uitvoerder Jon Groenewold. 2. Een medewerker van Portaal: Agnes van der Biezen of Nils de Bruijn. Wat doen we tijdens dit huisbezoek? we lopen met u door de woning en bespreken samen met u wat er in uw woning gedaan moet worden; we maken foto s en notities van de bestaande situatie en van eventuele bijzonderheden aan de woning en zaken waar we rekening mee moeten houden; we geven u uitleg over het onderhoudswerk en wat u kunt verwachten; we maken afspraken met u over de voorbereidingen die u zelf moet treffen en over de voorbereidingen die de aannemer treft. Alle afspraken worden vastgelegd op een opnamelijst. De vertegenwoordiger van de aannemer en uzelf ondertekenen deze opnamelijst. U krijgt een kopie van de ondertekende lijst. Circa een week voor de start in uw woning doet de aannemer nog een laatste controle of de werkzaamheden, zoals tijdens het huis bezoek besproken, uitgevoerd kunnen worden. Mocht u op dat moment nog vragen hebben, dan kunt u ze dan ook stellen. Voorbereidingen door de aannemer Voor uw veiligheid worden bouwhekken geplaatst op die plaatsen waar gevaar dreigt. De voordeur van uw woning blijft door loopbruggen altijd bereikbaar. De berging blijft bereikbaar voor zover dat mogelijk is. Als dat niet kan krijgt u tijdelijk een andere berging aangeboden. Voorbereidingen door uzelf Om de uitvoering zo soepel mogelijk te laten verlopen, neemt de aannemer maatregelen. Voor een geslaagd project kunnen wij echter niet zonder uw medewerking! De aannemer moet goed bij alle plaatsen in uw huis kunnen waar zij werken. In uw woning heeft de aannemer minimaal 1,5 meter vrije ruimte bij de kozijnen nodig. 5

6 Wilt u alle spullen van de vensterbank en ook de gordijnen en vitrage verwijderen? Tijdens het huisbezoek vertellen wij u hier meer over. Zowel aan de voor- als aan de achterzijde komen steigers. Wilt u 2 meter ruimte aan de voor- en achterkant van uw woning vrijmaken? Het gaat om tuinplanten, bloembakken, tuinmeubels en dergelijke. Tijdens het huisbezoek overleggen we met u wat verwijderd moet worden. Wilt u de gevel van uw huis vrijmaken? Rolluiken, zonwering, aanbouwen en schotelantennes moeten van de gevel als deze de uitvoering van de werkzaamheden in de weg staan. Tijdens het huisbezoek overleggen we met u wat verwijderd moet worden. Wij vragen u om het afdekmateriaal en de tijdelijke voorzieningen die de aannemer treft te laten liggen. De aannemer ruimt deze zelf op. 6

7 3 Tijdens de uitvoering U blijft tijdens de uitvoering van de werkzaamheden in uw woning wonen. Ondanks alle maatregelen kan dat overlast geven. We proberen deze zoveel mogelijk te beperken. Wanneer is uw woning aan de beurt? In totaal gaat Portaal in Het Broek 136 woningen onderhouden. Omdat we niet alles tegelijk kunnen doen, delen we het project op in fases. Fase 1: Complex 1249 Beneden- en bovenwoningen aan de Heemskerckstraat 4 t/m 22, Stadhoudersstraat 1 t/m 58, Willem Barendszstraat 1 t/m 23 Fase 2: Complex 1251 Beneden- en bovenwoningen aan de Heemskerckstraat 24 t/m 70, Willem Barendszstraat 25 t/m 53 U woont aan de Broekstraat, dat is fase 3. Wij starten in april 2011 en verwachten in juli 2011 klaar te zijn. We beginnen met het vochtprobleem in de kruipruimte, daarna worden alle bouwkundige werkzaamheden aangepakt. De planning is als volgt: Aanpak vochtproblemen kelders: begin april - half mei Bouwkundige werkzaamheden: half mei - half juli Aanpak binnenterrein: augustus - september Tijdens deze periode is de aannemer op afgesproken tijden, in overleg met u, in uw woning bezig. De werkzaamheden binnen en buiten proberen wij zoveel mogelijk op elkaar af te stemmen. De planning is op hoofdlijnen en onder voorbehoud. Door bijvoorbeeld slechte weersomstandigheden kan het werk vertraging oplopen. Fase 3: 17 woningen aan de Broekstraat 137 t/m bergingen aan de Willem Barendszstraat 55 en Broekstraat163-A 7

8 8 Ongemakken Bouwkundige ingrepen in en rondom uw woning zijn helaas ongemakkelijk. We wijzen u hier op enkele ongemakken, dan weet u wat u te wachten staat. ervaring leert dat er criminelen zijn die misbruik maken van een onderhoudsproject. Vraag daarom altijd naar een legitimatie van werklieden die bij u naar binnen willen en laat u niet misleiden; steigers maken uw woning gevoelig voor inbraak. Sluit alstublieft ramen en deuren goed af als u uw woning verlaat; verbouwen geeft stof en lawaai. De aannemer plaatst indien nodig stofschermen. Werktijden en vakanties De medewerkers van Bouwonderneming Veeneman BV werken van maandag tot en met vrijdag tussen 7.30 uur en16.15 uur. Tijdens vakanties en officiële feestdagen werken zij niet. Gaat u zelf op vakantie, wilt u dit dan doorgeven aan de projectopzichter? In overleg wordt dan bepaald hoe en wanneer de werkzaamheden in uw woning worden uitgevoerd. Bouwplaats, containers, kranen en bedrijfswagens Tijdens de uitvoering moet de aannemer materialen aan- en afvoeren. Dit materiaal wordt op de bouwplaats in afsluitbare containers opgeslagen. Tijdens de bouw maakt de aannemer volgens de planning ook gebruik van een aantal aanwezige parkeerplaatsen om de werkzaamheden voorspoedig te laten uitvoeren. De aannemer ruimt elke dag puin en ander bouwafval op. Aan het einde van de werkdag laten zij de werkplekken netjes achter. Voor uw veiligheid en die van de werklieden neemt de aannemer veiligheidsmaatregelen volgens de Arbo-wet. Hoe kan de aannemer in uw woning? Om de uitvoering vlot te laten verlopen, is het belangrijk dat de aannemer op de geplande dagen in uw woning kan. Wilt u ervoor zorgen, Vraag altijd naar een legitimatie van werklieden die bij u naar binnen willen en laat u niet misleiden. eventueel met behulp van familie, buren of vrienden, dat uw woning op de geplande werkdagen vanaf 7.30 uur toegankelijk is voor de aannemer? Als u verwacht dat dit niet lukt, kunt u dit aangeven tijdens het huisbezoek. We zoeken dan naar een oplossing. De aannemer is te gast U krijgt een aantal dagen werklieden over de vloer. Zij houden zich aan uw huisregels. Wij willen u zo weinig mogelijk storen. Zo mogen

9 9

10 medewerkers binnen niet roken of muziek aanzetten en geen gebruik maken van uw toilet, tenzij u hiermee instemt. Dat de medewerkers zich bij u gedragen als goede gasten, betekent overigens niet dat u hen in de watten hoeft te leggen. De aannemer waardeert deze houding, maar vraagt u tegelijkertijd om medewerkers niet onnodig van hun werk te houden. Des te sneller ronden zij het werk af! Wat te doen bij schade of klachten? De aannemer werkt zo zorgvuldig mogelijk en neemt maatregelen om schade te voorkomen. Voor een deel kunt u ook zelf schade voorkomen door waardevolle spullen (tijdelijk) op te bergen en ervoor te zorgen dat de aannemer voldoende vrije werkruimte heeft. Toch kan het gebeuren dat per ongeluk schade ontstaat aan uw eigendom. Wij verzoeken u eventuele 10

11 schade zo snel mogelijk (liefst dezelfde dag) schriftelijk bij de projectopzichter van Portaal te melden. Een schadeformulier kunt u bij hem opvragen. Het is verstandig om zelf een kopie te maken van het ondertekende formulier. Na ontvangst van uw schademelding of klacht neemt de projectopzichter met u contact op over de afhandeling. Het handig om van te voren alvast uw vragen en opmerkingen op te schrijven, zodat u tijdens de oplevering niets vergeet. Ook als u vindt dat de werkzaamheden niet volgens afspraak verlopen of als u opmerkingen heeft, vragen wij u dit zo spoedig mogelijk bij de projectopzichter te melden. Zo bent u verzekerd van een snelle en zorgvuldige afhandeling. Geeft u géén klachten door aan de werklieden. Zij zijn druk met de uitvoering van de werkzaamheden en kunnen uw klacht niet afhandelen. Wij vragen ook u om zich aan de afspraken te houden. Bij het niet nakomen van de afspraken door de bewoners kan de aannemer niet aansprakelijk worden gesteld voor de daar uit voortkomende eventuele schade aan eigendommen van bewoners. De project opzichter van Portaal maakt hiervoor een afspraak. De projectopzichter en de uitvoerder van de aannemer komen weer bij u langs. Zij bekijken of alles goed en volgens afspraak is uitgevoerd. Op het opleverformulier noteren zij zaken die nog niet helemaal in orde zijn. Eventuele gebreken geeft Portaal door aan de aannemer. Die is verantwoordelijk voor de afhandeling van de klachten. Voor u zelf is het handig om van te voren alvast uw vragen en opmerkingen op te schrijven, zodat u tijdens de oplevering niets vergeet. Houdt u ook uw kopie van de opnamelijst van het eerste huisbezoek bij de hand. Reparatieverzoeken Gewone reparatieverzoeken die geen verband houden met het onderhoudsproject, kunt u zoals gebruikelijk melden via ons gratis servicenummer De oplevering Nadat alle werkzaamheden in uw woning zijn afgerond, vindt de oplevering plaats. 11

12 4 Kosten Gebruik gas, water en elektriciteit De aannemer probeert zo veel mogelijk zelf te voorzien in elektra en dergelijke. Als dit niet lukt, maken zij graag gebruik van water en/of elektra uit uw woning. U krijgt daarvoor een vergoeding van de aannemer. Zij regelen dit rechtstreeks met u. Geen huurverhoging Portaal isoleert de gevels en levert zo een bijdrage om de energielasten zo laag mogelijk te houden. We berekenen hiervoor géén huurverhoging. U blijft dus hetzelfde betalen. Wanneer u verhuist, worden de verbeteringen wel doorberekend in de huur van de volgende huurder. In juli vindt wel de reguliere jaarlijkse huurverhoging plaats. 12

13 5 Akkoordverklaring Voor het plaatsen van het isolatieglas en het wijzigen van de kleur van de buitenkozijnen heeft Portaal instemming nodig van 70% van de huurders in een complex. Wanneer deze 70% niet behaald wordt is het niet direct mogelijk voor Portaal om het isolatieglas te plaatsen en de buitenkozijnen te schilderen. Voor de overige onderhoudswerkzaamheden heeft Portaal geen goedkeuring van haar huurders nodig, deze voeren we sowieso uit. U ontvangt daarom van ons een akkoordverklaring waarop u kunt aangeven of u akkoord gaat met het plaatsen van het isolatie glas en het wijzigen van de kleur van de buitenkozijnen. 13

14 6 Tenslotte Het hele onderhoudsproject (fase 1 tot en met fase 3) duurt zeker 1,5 jaar. Dat is een hele lange tijd. We merken vaak dat bewoners onderschatten wat voor invloed het werk heeft om het dagelijks leven in de woning. Het onderhoud vergt van u aanpassingen. Wij vragen hiervoor uw begrip. We hebben geprobeerd zo volledig mogelijk te zijn, maar onderhoudswerkzaamheden blijven maatwerk. Als u na het lezen van dit boekje en het huisbezoek nog vragen heeft, aarzelt u dan niet deze ook te stellen. De projectopzichter en de gebiedsbeheerder zijn daarom belangrijke aanspreekpunten voor u. Ook tijdens de uitvoering van het onderhoud. 14

15 7 Contact De aannemer Het project wordt uitgevoerd en gecoördineerd door Bouwonderneming Veeneman BV. Zij hebben ervaring met het uitvoeren van onderhoudswerkzaamheden bij bewoners in huis. Als u meer wilt weten kunt u hun website bezoeken: Voor de uitvoering van het werk worden werklieden van Veeneman, maar ook van andere bedrijven, ingeschakeld. Allen werken onder leiding van de uitvoerder van Veeneman. Hij is dagelijks op het werk aanwezig en zorgt ervoor dat de werkzaam heden goed en volgens planning verlopen. Met de opzichter en de projectleiding van Portaal voert hij regelmatig overleg over kwaliteit en voortgang van het werk. Alle medewerkers van de aannemer(s) kunnen zich legitimeren. Vraag bij twijfel gerust naar hun legitimatiebewijs. Portaal U bent van harte welkom met uw vragen bij onze projectmedewerkers. kerckstraat 32 terecht op zijn spreekuur met alle vragen en opmerkingen die te maken hebben met de uitvoering van de werkzaamheden in en aan uw woning. De kantoorruimte van de projectopzichter is in Heemskerckstraat 32. Spreekuur: Iedere werkdag tussen 9 uur en 10 uur Telefoonnummer: , op werkdagen tot 12 uur hba.hetbroek@gmail.com Portaal Arnhem Vanuit Portaal Arnhem zijn een aantal medewerkers betrokken bij het onderhoudsplan. Dit zijn: René van Engelen, projectleider Agnes van der Biezen, gebiedsadviseur Nils de Bruijn, gebiedsbeheerder. Zij zijn telefonisch bereikbaar op Spreekuur voor vragen De werkzaamheden worden namens Portaal begeleid en staan onder toezicht van Jan Hakvoort, projectopzichter. Iedere werkdag tussen 9 uur en 10 uur kunt u in de Heems 15

16 Portaal Arnhem Postadres: Postbus AJ Veenendaal Bezoekadres: Roermondsplein 25, Arnhem maart 2010