Toelichting Grondexploitaties 2015 Gemeente Heusden 1
Inhoudsopgave Samenvatting Hoofdstuk 1: Inleiding 1.1. Economische tendens 1.2. Wijzigingen wet- en regelgeving 1.3. Inzoomen op de positie van Heusden 1.4. Doel toelichting grondexploitaties 1.5. Uitgangspunten en parameters Hoofdstuk 2: Programma 2.1. Uitgangspunten bepaling programma 2.2. Programma in de grondexploitaties 2.2.1. Woningen 2.2.2. Bedrijventerreinen Hoofdstuk 3: Cockpit grondexploitaties 3.1 Cockpit lopende grondexploitaties (IEGG) 3.1.1 IEGG Ontwikkeling boekwaarde, inclusief voorziening nadelige resultaten. 3.1.2 IEGG Ontwikkeling exploitatie 3.1.3 IEGG Ontwikkeling benodigde weerstandscapaciteit 3.2 Cockpit niet in exploitatie genomen gronden (NIEGG) Hoofdstuk 4: Toelichting belangrijkste projecten Hoofdstuk 5: Financiële analyse jaarrekening 5.1. Resultaat afgesloten projecten 5.2. Ontwikkeling voorziening nadelige resultaten en voorziening afgesloten complexen 5.3. Grond in de balans 5.4. Resumé benodigde weerstandscapaciteit 5.5. Conclusies Bijlagen: A. Overzicht geactiveerde baten en lasten B. Overzicht reserves en voorzieningen m.b.t. grondexploitaties C. Toelichting kleinere complexen 2
Samenvatting Voor u ligt de Toelichting grondexploitaties 2015 van de gemeente Heusden. Deze toelichting is opgesteld aan de hand van de boekwaarde van de projecten tot en met het boekjaar 2015. De toelichting geeft een beeld van de stand van zaken voor de verschillende bouwgrondexploitaties en geeft een doorkijk naar de komende jaren. De toelichting beschrijft de verwachte financiële gevolgen en risico s van projecten en geeft inzicht in gehanteerde uitgangspunten en parameters. De vorm van de toelichting is gewijzigd naar aanleiding van de positieve ervaringen die vorig jaar zijn opgedaan bij de presentatie van de toelichting 2014 aan de Raad. Tijdens de presentatie werd gebruik gemaakt van een cockpit om de situatie van de gemeentelijke grondexploitaties toe te lichten. We gebruiken de cockpit ook in 2015 voor de toelichting van de grondexploitaties in totaal en van de belangrijkste grondexploitaties afzonderlijk. Op deze manier geven we ook invulling aan de aanbevelingen van de rekenkamercommissie. De cockpit laat aan de hand van de drie belangrijkste indicatoren van de grondexploitatie zien hoe deze er voor staat. Het betreft de indicatoren: boekwaarde exploitatie risico s. De conjunctuur en marktontwikkelingen hebben invloed op de grondexploitaties. In de jaren 2008-2014 heeft de gemeente de uitgifte getemporiseerd, programmabijstellingen gedaan en lagere opbrengsten berekend. Dit leidde tot lagere winstverwachtingen en tot de nodige verliesvoorzieningen die genomen moesten worden. Inmiddels zien we de woningmarkt herstellen en neemt de interesse in bouwgrond weer toe. Programmering De totale woningbouwgroei die de provincie voorziet voor onze gemeente in de jaren 2015 tot en met 2030 is 2.982 woningen. Het grootste deel hiervan, 2.287 woningen, is voorzien voor de komende 10 jaar. In totaal heeft onze gemeente op dit moment een harde plancapaciteit (bij onherroepelijke, vastgestelde bestemmingsplannen) voor 1.082 woningen. Om te voorzien in de resterende behoefte, zijn plannen in voorbereiding. De gemeentelijke plannen zijn in lijn met de provinciale prognose (verwachte behoefte). Het is daarbij van belang om flexibiliteit te bieden. Ook de differentiatie in het programma binnen de verschillende locaties / kernen heeft de aandacht. Ook op het gebied van bedrijventerreinen blijkt (onder andere uit studies van Bureau Buiten en STEC) dat in Heusden en omgeving de ontwikkeling van vraag en aanbod voor bedrijventerreinen tamelijk in evenwicht is. Er is geen (groot) overschot aan bedrijventerrein en er worden ook geen (grote) tekorten verwacht. Ondanks de toenemende vraag, blijft het toch een hele uitdaging om voldoende grond te verkopen. De gemeente blijft anticiperen op ontwikkelingen en zet de kavelwinkel in om dynamisch en flexibel te kunnen reageren op de ontwikkelingen in de markt en de behoefte van potentiële kopers. Financiële positie: We gebruiken steeds indicatoren om in beeld te brengen wat de stand van zaken is op totaalniveau en per project. Dat doen we voor de grotere projecten op de onderwerpen boekwaarde, exploitatie en risico. De indicator geeft aan hoog, acceptabel of laag aandachtsprofiel: Legenda indicatoren: Hoog aandachtsprofiel Acceptabel aandachtsprofiel Laag aandachtsprofiel 3
Voor het gemeentelijk deel van de grondexploitaties schetsen we een totaalbeeld. Voor de In exploitatie genomen gronden zijn de indicatoren als volgt gevuld: Onderstaande gegevens hebben betrekking op het gemeentelijk deel van de exploitatie. Boekwaarde Exploitatie Risico Boekwaarde: Bruto 110,9 miljoen Netto 92,3 miljoen Exploitatie (nog verwacht): Kosten: 87,9 miljoen Opbrengsten: 183,8 miljoen NCW: 7,2 miljoen nadelig Risico: 7,75 miljoen Boekwaarde: De boekwaarde bestaat uit het saldo van gerealiseerde kosten (verwerving, transformatiekosten, plankosten en rente) en opbrengsten in de In Exploitatie Genomen Gronden. De boekwaarde bedraagt ultimo 2015 netto 92,3 miljoen. Dit is opgebouwd uit een brutobedrag (de boekwaarde voor verliesneming) van 110,9 miljoen en een inmiddels genomen verliesvoorziening van in totaal 18,5 miljoen. De prognoses laten zien dat de boekwaarde de komende jaren zal dalen. Exploitatie: Om de boekwaarde ook echt af te bouwen, zijn opbrengsten in de vorm van grondverkopen nodig. Om de verkopen mogelijk te maken, maakt de gemeente ook nog kosten. De kosten bestaan uit verwervingskosten, transformatiekosten, plankosten en rente. Deze investeringen zijn nodig over de gehele looptijd van de grondexploitaties en bedragen nog 87,9 miljoen euro. Daarmee kunnen dan opbrengsten gerealiseerd worden, voornamelijk bestaande uit gronduitgiften, van 183,8 miljoen. Het totaal verwacht eindresultaat van alle grondexploitaties laat per saldo een verlies zien van 7,2 miljoen op Netto Contante Waarde (teruggerekend naar nu). Met toekomstig verwachte verliezen is al rekening gehouden door de vorming van verliesvoorzieningen (zie hierboven ook bij de boekwaarde). Risico s: De complexe en langdurige processen rondom projecten brengen risico s met zich mee. Dit kan leiden tot tegenvallende resultaten, waardoor verliezen hoger uit kunnen vallen dan verwacht. Wanneer voorzieningen ontoereikend blijken, moet het gemeentelijk weerstandsvermogen toereikend zijn om aanvullende verliezen op te kunnen vangen. Bij de totstandkoming van de jaarrekening 2015 zijn nieuwe risicoanalyses opgesteld om het mogelijk effect van risico s in beeld te brengen. Daarbij zijn nu zowel algemene risico s (prijs, planning en programma) als projectspecifieke risico s in beeld gebracht voor alle projecten. Op basis van een geschatte kans van optreden van risico s ontstaat een totaalbedrag van 7,75 miljoen waarmee we in de paragraaf weerstandsvermogen rekening willen houden. Voor dit bedrag is weerstandsvermogen gereserveerd, waardoor het bedrag is afgedekt indien deze risico s zich in de toekomst daadwerkelijk voor doen. 4
Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Economische tendens In deze toelichting grondexploitaties is een zo reëel mogelijke inschatting gemaakt van alle kosten, opbrengsten en de fasering hiervan in de verschillende complexen. Het is niet eenvoudig om de (financiële) resultaten van de grondexploitaties op lange termijn te voorspellen. De resultaten blijven afhankelijk van veel factoren, zoals bijvoorbeeld de woningmarkt, de economische ontwikkeling en wetgeving/veranderend overheidsbeleid. Deze paragraaf geeft een beeld van de belangrijkste conjuncturele ontwikkelingen. Paragraaf 1.2 geeft inzicht in belangrijke wijzigingen in wet- en regelgeving. Vervolgens geeft paragraaf 1.3 een vertaling van al die ontwikkelingen naar de positie van de gemeente Heusden. Met het intreden van de economische crisis eind 2008 verslechterden de resultaatverwachtingen van de grondexploitaties. De effecten van de crisis hadden de afgelopen jaren een weerslag op de resultaten. In 2014 was een voorzichtig herstel zichtbaar. Deze tendens zette zich in 2015 door. De economie trekt langzaam weer aan. Economen van De Nederlandsche Bank noemen in de publicatie economische vooruitzichten van december 2015 een groei van het bruto binnenlands product (bbp) in 2015 van 1,9% en verwachten ook voor de jaren 2016 en 2017 vergelijkbare groeipercentages. Vooral de snel herstellende woningmarkt en de toenemende koopkracht van huishoudens ondersteunen de economische groei. Het eerste kwartaalbericht 2016 van de Rabobank beschrijft het herstel van de woningmarkt als volgt: Dat de Nederlandse woningmarkt herstelt, is geen nieuws meer. Vanaf het dieptepunt medio 2013 groeide het aantal verkopen in steltreinvaart tot het pre-crisisniveau en stegen ook de huizenprijzen. De jongste cijfers tonen dat de krapte en de prijzen in 2015 in vrijwel alle regio s verder zijn gestegen ten opzichte van 2014. De mate van herstel van de woningmarkt verschilt per regio. Goede ontwikkelingen op conjunctureel gebied dus. In Europa en de Verenigde Staten groeien de economieën. De Nederlandse economie groeit over een breed front. Aan de andere kant vormen de economische groeiuitval in China en de krimpende wereldeconomie nieuwe aandachtspunten. Ook de dalende olieprijzen hebben inmiddels een negatief effect op diverse economieën die sterk afhankelijk zijn van olie-inkomsten. Dit gaat gepaard met onzekerheid op de financiële markten. Het herstel blijft dus vooralsnog broos. De lage rente draagt bij aan het herstel van de woningmarkt. 1.2 Wijziging wet- en regelgeving Er zijn belangrijke veranderingen in wet- en regelgeving die effect hebben op de resultaten van de grondexploitaties. Deze veranderingen betreffen het BBV (verslagleggingsregels) en de VPB (Vennootschapsbelasting). De nieuwe regels gaan in 2016 in. Vanwege overgangsbepalingen hebben de wijzigingen nog geen effect op de jaarrekening 2015. De wijzigingen hebben wel effect op de begroting van 2016 en verder. 1.2.1 Wijziging in BBV De commissie BBV heeft de verslaggevingsregels rondom grondexploitaties opnieuw kritisch onder de loep genomen. Aanleiding vormden de conclusies uit het rapport Vernieuwing BBV over transparantie en vergelijkbaarheid. Aanvullend is ook rekening gehouden met de instelling van de vennootschapsbelastingplicht voor gemeenten en de naderende invoering van de Omgevingswet. Zeer recent (18 maart 2016) bracht de commissie BBV 2 notities uit met daarin wijzigingen van de verslagleggingsregels rondom grondexploitaties. De commissie BBV maakt daarbij voor het eerst expliciet onderscheid tussen verslaglegging voor grondexploitaties die door de gemeente voor eigen rekening en risico worden ontwikkeld en grondexploitaties waarvan het eigendom bij derden ligt en waar de gemeente slechts aan kostenverhaal doet. De commissie BBV maakt daarbij dus een heel klassiek onderscheid in actief grondbeleid, waar de notitie grondexploitaties voor geldt, 5
en faciliterend grondbeleid, waar de notitie faciliterend grondbeleid voor geldt. De wijzigingen zijn met terugwerkende kracht per 1 januari 2016 van toepassing en hebben daarom gevolgen voor de begroting 2016 en verder. De consequenties lichten we nader toe bij de berap in 2016. De voorgenomen wijzigingen in beide notities hebben betrekking op zowel het proces rondom het aangaan en vaststellen van grondexploitaties als de financiële verwerking ervan. Zo wijzigen bijvoorbeeld de regels rondom de toerekening van rente aan grondexploitaties. Ook wijzigen naar verwachting de regels voor de maximale duur van grondexploitaties en de indexering na het 10 e jaar in grondexploitaties. De post niet in exploitatie genomen gronden (Niegg) komt op termijn te vervallen. Voor deze post geldt een overgangsregeling tot en met 31-12-2019. Dat is de termijn waarbinnen de betreffende gronden tot ontwikkeling moeten zijn gebracht. Als dat niet lukt voor die tijd, moeten de betreffende gronden worden afgewaardeerd naar marktwaarde op dat moment en overgeboekt naar de materiële vaste activa (voorraad strategische gronden). Aan de Niegg mag geen rente meer worden toegerekend. De regels voor de toerekening van rente aan grondexploitaties wijzigt ook. Dit heeft zowel voor de grondexploitaties als voor het (jaarlijks) financieringsresultaat van de gemeente gevolgen: bij projectfinanciering mag de werkelijke rente worden toegerekend. Als er geen sprake is van projectfinanciering dan mag het gewogen gemiddelde rentepercentage van de leningenportefeuille van de gemeente (naar verhouding van het vreemd vermogen ten opzichte van het totaal vermogen) worden toegerekend. In de toelichting grondexploitaties 2015 wordt conform besluitvorming gerekend met een rente van 2,5%. De gevolgen van de gewijzigde regelgeving werken we de komende tijd uit voor de verschillende complexen. Dit kan consequenties hebben die tot uitdrukking kunnen komen bij de begroting en de komende berap s. 1.2.2 Vennootschapsbelasting Grondexploitaties Gemeenten waren altijd volledig vrijgesteld voor de vennootschapsbelasting. Op aanwijzing van Europa is de vrijstelling voor gemeenten ingeperkt. Dit om vermeende oneerlijke concurrentie op te heffen. Vanaf 1 januari 2016 is de vennootschapsbelastingplicht voor gemeenten een feit. Per 1 januari is de Wet modernisering Vpbplicht voor overheidsondernemingen effectief ingegaan. Ook gemeenten moeten nu 25% belasting afdragen over de fiscale winst die met commerciële activiteiten is verdiend. Dit kunnen ook grondexploitaties zijn. De gemeente Heusden heeft een fiscalist ingeschakeld om te beoordelen in hoeverre de gemeente vennootschapsbelasting gaat betalen over de grondexploitaties. In het 2 e kwartaal van 2016 ontstaat daarover naar verwachting meer duidelijkheid. Ondanks dat de wet onherroepelijk is, bestaat er op een aantal punten nog onduidelijkheid over de toepassing van de regels in de praktijk. Om deze uitvoeringsaspecten nader te duiden hebben de koepelorganisaties (VNG, IPO, Unie van Waterschappen) en de Belastingdienst zich verenigd in de Samenwerking Vennootschapsbelasting Lokale Overheden (SVLO). Het SVLO heeft al meerdere publicaties laten verschijnen, maar er bestaan nog steeds elementen waarop nog onvoldoende duidelijk is. Zo bestaat er bijvoorbeeld nog onduidelijkheid over de exacte berekening van de verschuldigde belasting over grondexploitaties. Dit zou ook nog wel enige tijd kunnen voortduren. Jurisprudentie lijkt noodzakelijk. De verwachting / hoop is dat uiteindelijk landelijk een uniform rekenmodel beschikbaar komt om de verschuldigde belasting beter in te kunnen schatten. De volgende stappen Gegeven het bovenstaande worden de volgende stappen voorbereid en uitgevoerd: In beeld brengen in hoeverre de grondexploitaties belast zijn voor de vpb; Afstemming met andere gemeenten en de landelijke ontwikkelingen volgen; 6
Opbouwen van fiscale dossiers voor de grondexploitaties; Vooroverleg met de belastingdienst; In de loop van het jaar de fiscale last in beeld brengen. 1.3 Inzoomen op de positie van Heusden In voorgaande jaren zijn de effecten van de economische crisis al verwerkt in de grondexploitaties. De boekwaardes op de grondexploitaties zijn vaak aanzienlijk. Het streven bestaat om die boekwaardes in de loop van de jaren terug te verdienen. Waar nodig werden eerder al verliesvoorzieningen gevormd. In 2015 waren, behoudens bij het centrumplan Vlijmen, geen grote toevoegingen aan verliesvoorzieningen meer nodig. Dit komt ook door het gunstig effect van de dalende rente op de grondexploitaties. Economische tendens Het verkoopprogramma is ambitieus, maar past binnen de provinciale prognoses. Het herstel van de woningmarkt verschilt landelijk sterk per regio en concentreert zich onder meer langs snelwegen en in grote steden. Heusden is in die zin gunstig gelegen en profiteert ook mee van bijvoorbeeld de ontwikkeling van de woningmarkt rondom Den Bosch. Het herstel van de woningmarkt is ook in Heusden merkbaar. Voor wat betreft de woningverkoop zijn de verwachtingen gunstig. Zo lopen de verkopen in projecten als De Grassen en Dillenburg bijvoorbeeld goed en zien we een toenemende belangstelling voor Geerpark. Verder heeft de gemeente de gronden in het project Victoria (160 woningen Haarsteeg) begin 2016 verkocht aan een ontwikkelende partij en is er ook verregaande overeenstemming over de verkoop bij het project de Gorsen. De lage rente draagt bij aan de verkoopbaarheid van woningen. Wijzigingen in regelgeving In de loop van 2015 zijn verslaggevingstechnisch een aantal complexen overgeheveld naar de categorie In Exploitatie genomen gronden. Daarmee is de boekwaarde in het complex met Niet in exploitatie genomen gronden inmiddels beperkt tot twee complexen. Het risico van een afwaardering op deze resterende complexen (vanwege uiterlijke ontwikkeling voor 2020 op grond van het gewijzigde BBV) is gezien de waardering in de jaarrekening 2015 daardoor beperkt. De dalende rente op grond van het BBV heeft een gunstig effect op de grondexploitaties. De effecten van het gewijzigde BBV lijken verder beperkt en worden in de loop van 2016 verder in beeld gebracht. Voor wat betreft de vennootschapsbelastingplicht is door een fiscaal adviesbureau in 2015 een eerste Quickscan uitgevoerd. Dit heeft geleidt tot een klein aantal aandachtspunten die niet gerelateerd zijn aan grondexploitaties. Voor de grondexploitaties bestaat de verwachting dat de gemeente Heusden ook vpb gaat betalen. In samenwerking met de fiscaal adviseur treffen we in 2016 verdere voorbereidingen en brengen we de gevolgen van het vpb-dossier verder in beeld. In het 2 e kwartaal is duidelijk welke projecten belast zijn. Zo mogelijk zal dan ook een eerste inschatting van de financiële gevolgen worden gemaakt. In de loop van 2016 volgt de verdere uitwerking. 1.4 Doel toelichting grondexploitaties Met de lopende projecten en grondposities zijn flinke bedragen gemoeid. De boekwaarde bedraagt eind 2015 bijna 113 miljoen. De toelichting grondexploitaties geeft: Een actueel beeld van de (financiële) stand van zaken voor de verschillende projecten. Daartoe zijn de grondexploitaties geactualiseerd, waarbij de boekwaardes en nog verwachte opbrengsten en kosten in beeld zijn gebracht. Informatie over de gehanteerde uitgangspunten, het programma en de verwachte fasering. Inzicht in de verwachte resultaten en benodigde verliesvoorzieningen per complex. 7
Een onderbouwing van de risico s die samenhangen met de grondexploitaties. Op basis van die informatie ontstaat een beeld van de benodigde weerstandscapaciteit voor de grondexploitaties. Daarmee kan uiteindelijk worden gestuurd op resultaat en risico. Onderbouwingen die de input vormen voor de jaarrekening, de voorjaarsnota en de begroting. De toelichting grondexploitatie geeft in vergelijking met de andere rapportages aanvullende informatie over de lopende projecten. 1.5 Uitgangspunten en parameters De woningmarkt herstelt zich. De woningprijzen stijgen weer. Het herstel verschilt sterk per regio. De gehanteerde grondprijzen zijn op basis van actuele marktinzichten voor onze gemeente in beeld gebracht en doorgevoerd in de grondexploitaties. In 2014 is marktonderzoek verricht naar de prijzen in het algemeen en in 2015 voor individuele locaties. Dit heeft gediend ter onderbouwing van de geraamde opbrengsten. Opvallend is dat de rente blijft dalen. Dit heeft een gunstig effect op de verkoopbaarheid van woningen. De lagere rente heeft ook een gunstig effect op de resultaten van de grondexploitatieberekeningen. Bij de bepaling van de parameters voor de ontwikkeling van de rente, kostenstijgingen en opbrengstenstijgingen zijn diverse bronnen geraadpleegd. De parameters zijn eind 2015 vastgesteld. Dit geeft het volgende beeld: Parameters Rente: 2,5% (verlaagd van 3%) Kostenstijging: 2% per jaar Opbrengstenstijging : 1% per jaar voor bedrijfskavels 1% in 2016, 1,5% in 2017/2018, daarna 2% per jaar voor woningbouw Onvoorzien: 10% over sloopkosten en kosten bouwrijp en woonrijp maken. Voor de gezamenlijke grondexploitatie Geerpark (met woningcorporatie Woonveste) geldt een rente van 4% en is de opbrengstenstijging ook na 2019 op 1% gehouden. Het komende jaar kan de rente naar verwachting verder dalen naar 2%. Dit op grond van de wijzigingen in het BBV (verslaggevingsregels). Voor de lopende grondexploitaties betekent dit per saldo een kans op een gunstig effect op de Netto contante waarde (NCW) van ongeveer 2,6 miljoen. 8
Hoofdstuk 2 Programma 2.1 Uitgangspunten bepaling programma Een belangrijk onderdeel voor de jaarlijkse actualisatie van de planexploitaties is het geplande verkoopprogramma op de verkoopbare grond. De verwachte verkoopopbrengsten zijn daarvan afhankelijk. De ingerekende verkopen, de ingerekende programma s, moeten in lijn zijn met de behoefte om de verwachte resultaten te kunnen realiseren. Dit hoofdstuk bevat een onderbouwing van het programma waarmee is gerekend in vergelijking met de verwachte behoefte aan woningen, bedrijventerreinen en overige gronden. Hiermee is de haalbaarheid van de opgenomen verkoopopbrengsten in beeld gebracht. 2.2 Programma in de planexploitaties 2.2.1 Woningen Voor het bepalen van de marktbehoefte aan woningen is aansluiting gezocht bij de prognoses die door de provincie Noord Brabant worden afgegeven. Bevolkingsgroei en woningbouw De totale woningbouwgroei die de provincie voorziet voor onze gemeente in de jaren 2015 tot 2030 is 2.982 woningen. Het gros hiervan, 2.287 woningen, is voorzien voor de eerstkomende 10 jaar. Dit zijn gemiddeld bijna 230 woningen per jaar voor de jaren 2015 tot en met 2024. De verwachting is dat ook vanaf 2030 nog een groei van het aantal woningen nodig is in verband met de voorziene groei van het aantal huishoudens. Deze staan niet in de provinciale prognose en niet in de herziene gemeentelijke woningbouwplanning. Prognose versus plancapaciteit In de herziene planning van de gemeente staan voor de eerste 10 jaar 2.186 woningen, dus 101 minder dan geprognosticeerd door de provincie. De grootste woningbouwproductie wordt verwacht in de jaren 2017, 2018 en 2019. Dan zijn woningen voorzien op de verschillende grotere ontwikkellocaties, zowel in Vlijmen, Drunen als in Haarsteeg en Elshout. Over de jaren daarna is de productie gelijkmatig verdeeld tot en met 2024. Tot 2030 staan in de herziene gemeentelijke planning 2.980 woningen. In totaal heeft onze gemeente op dit moment een harde plancapaciteit voor 1.082 woningen, dit is 47% van de woningbouwopgave voor de komende 10 jaar. Harde plancapaciteit betreft mogelijkheden voor het bouwen van woningen die zijn opgenomen in onherroepelijke en vastgestelde bestemmingsplannen. In de planning is ruimte gereserveerd voor nieuwe, niet voorziene, ontwikkelingen. Die ruimte is er vooral voor nog niet concrete herstructureringslocaties in de bestaande kernen Dat de provinciale prognose kwantitatief goed aansluit bij het programma aan woningen dat uit de grondexploitaties blijkt, is in onderstaande grafiek goed te zien. Vorig jaar hanteerde de provincie nog twee prognoses. Nu is alleen de prognose hoog over gebleven. 9
grafiek: provinciale woningbouwprognose afgezet tegen planning woningbouw grafiek: afzet planning woningbouw belangrijkste complexen en totaal Het merendeel van de bouwproductie vindt, met name vanaf 2018 plaats in een paar grote gemeentelijke gebiedsontwikkelingen. Een uitschieter is 2017; dan worden op een aantal locaties woningen gerealiseerd op particulier eigendom, op gemeentelijk eigendom, geen grondexploitatie zijnde, of in opdracht van Woonveste. 10
Hieruit blijkt dat zowel op korte termijn t/m 2020 als op langere termijn t/m 2030, het gemeentelijk programma past binnen de provinciale prognose. Toch zijn er ook in het woningbouwprogramma zaken te melden die aandacht verdienen: De uitgifte van programma in het duurder woningsegment is een uitdaging, met name in projecten als de Grassen, Poort van Heusden en Geerpark. Het risico is onderkend in de risicoparagraaf bij deze projecten. Hoewel op totaalniveau voor de gemeente Heusden een evenwicht bestaat tussen de vraag naar en aanbod van woningbouw, vormt de match in de verschillende kernen tussen behoefte en geplande projecten een aandachtspunt. Zo is bijvoorbeeld het geplande aanbod in Vlijmen aanzienlijk. 2.2.2 Bedrijventerreinen De gemeente heeft inzicht in de markt voor bedrijfsgrond nodig om een inschatting te kunnen maken welke risico's het loopt in de grondexploitatie. Alvorens een inschatting te maken van de vraag en het aanbod van bedrijfsgrond is het belangrijk duidelijk te krijgen wat de "relevante markt" voor de gemeente Heusden is. Ofwel: hoe groot is de markt? Ten aanzien van de relevante markt zijn wel een paar vuistregels te noemen. Bekend is bijvoorbeeld dat een heel groot deel van de bedrijfsverplaatsingen meestal binnen de gemeente plaatsvinden. Dat percentage ligt tussen de 75% en de 90%, en meestal dichter bij de 90%. De relevante markt voor de gemeente Heusden strekt zich ongeveer tot de Langstraat en bedrijvigheid vanuit 's-hertogenbosch. Voor specialistische bedrijven (bijvoorbeeld uit de metaal) kan een enkele keer de reikwijdte verder strekken. Bijvoorbeeld tot en met Tilburg of Zaltbommel of heel misschien Utrecht, Oss of Oosterhout. Onderzoek behoefte bedrijventerreinen Recentelijk zijn er een aantal kwalitatieve en kwantitatieve onderzoeken uitgevoerd naar de behoefteraming voor bedrijventerreinen, door Bureau Buiten 1, Provincie Noord-Brabant 2 en Stec-groep 3. Die studies zijn uitgevoerd voor heel Noord-Brabant en daarbij zijn per regio specifieke ramingen gemaakt voor wat betreft de ruimtebehoefte op het gebied van bedrijventerreinen. In de periode van 2014 tot zeker 2020 is nog een aanzienlijke uitbreidingsvraag voor bedrijventerreinen te verwachten. Deze vraag zal sterk dalen in 2021 en 2022. Vanaf 2023 is de uitbreidingsvraag nog maar heel beperkt (stabilisatie) en vanaf 2030 ontstaat er krimp. In Heusden is voor 39 hectare aan uit te geven bedrijventerreinen in de verschillende complexen. De overgrote meerderheid (35 hectare) betreft projecten van de gemeente. De rest is private uitgifte van bedrijventerrein. De onderstaande grafiek toont de geplande uitgifte van grond voor bedrijventerreinen voor de komende jaren. 1 Behoefteraming bedrijventerreinen Noord-Brabant 2014-2040, oktober 2014 2 Van meer naar anders, december 2014 3 Kwalitatief verdiepingsonderzoek bedrijventerreinen Noord-Brabant, april 2015 11
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 ha Uitgifte bedrijventerreinen gemeente Heusden 6,0 5,0 4,0 uitgifte gemeente 3,0 2,0 totale uitgifte 1,0 - gemiddeld nog uit te geven (gemeente) Grafiek: uitgifte bedrijventerreinen Prognose versus plancapaciteit Uit de studies blijkt dat in de Langstraat en omgeving (dus ook de gemeente Heusden) er geen groot overaanbod aan bedrijfsgrond is. Het bestaande aanbod van onbebouwde bedrijfsgrond is nodig om invulling te geven aan de vervangingsvraag. Om ruimte te geven aan bedrijfsverplaatsingen vanuit de industrie en kleine- en vervangingsvraag vanuit het MKB. Om flexibiliteit te bewaren richting het lokale bedrijfsleven, zijn de komende jaren misschien nog kleine uitbreidingen van bedrijventerreinen "wenselijk en toelaatbaar". Voor grootschalige nieuwe logistiek zijn naar verwachting nieuwe locaties nodig Uit de studies van Bureau Buiten en STEC is af te leiden dat in Heusden en omgeving de ontwikkeling van vraag en aanbod voor bedrijventerreinen tamelijk in evenwicht is. Er is geen (groot) overschot aan bedrijventerrein en er worden ook geen (grote) tekorten verwacht. 12
Hoofdstuk 3: Cockpit grondexploitaties Dit hoofdstuk geeft op hoofdlijnen informatie over de stand van zaken van de grondexploitaties. Dit gebeurt aan de hand van de 3 belangrijkste indicatoren die daartoe inzicht geven: de boekwaarde van de grondexploitaties, de exploitatie (nog te verwachten kosten, opbrengsten en verwacht resultaat) en de risico s. Paragraaf 1 behandelt de lopende (vastgestelde) grondexploitaties. In paragraaf 2 komen de overige (nog niet vastgestelde) grondexploitaties aan bod. 3.1 Cockpit lopende grondexploitaties (IEGG) Boekwaarde Exploitatie Risico Boekwaarde: Bruto: 110,9 miljoen Netto: 92,3 miljoen Exploitatie (nog verwacht): Kosten: 87,9 miljoen Opbrengsten: 183,8 miljoen NCW: 7,2 miljoen nadelig Risico: 7,75 miljoen Boekwaarde indicator: hoog aandachtsprofiel Door de administratieve overheveling enkele complexen van Niegg (niet in exploitatie genomen gronden) naar de IEGG-complexen nam de omvang van deze portefeuille in 2015 aanzienlijk toe. Dit heeft zijn consequenties voor het totaaloverzicht in de cockpit IEGG. De boekwaarde is aanzienlijk en heeft daarom als indicatie hoog aandachtsprofiel gekregen, ten opzichte van het acceptabel aandachtsprofiel in 2014. De drie complexen met de hoogste boekwaarde zijn: de Grassen (voor 34,8 miljoen), Poort van Heusden (voor 24,2 miljoen) en het Hoog 2 (voor 8,9 miljoen). Exploitatie indicator: hoog aandachtsprofiel Net als bij de boekwaarde neemt de omvang van de toekomstige verwachte kosten en opbrengsten aanzienlijk toe. Dit komt vooral door de administratieve overheveling enkele complexen van Niegg naar IEGG in 2015. Dit zorgt ervoor dat de indicatie van een acceptabel aandachtsprofiel naar het hoog aandachtsprofiel is gegaan. De prognose van het totale toekomstige resultaten komt uit op 7,2 miljoen nadelig (NCW); een 13
optelsom van 11,4 miljoen aan verwachte voordelige resultaten en 18,5 miljoen aan verwachte negatieve resultaten (beide eveneens tegen NCW). Voor de verwachte negatieve resultaten is inmiddels een verliesvoorziening genomen van 18,5 miljoen Het hoog aandachtsprofiel is gemotiveerd met de hoge omvang van de nog te realiseren kosten- en opbrengsten en de lange doorlooptijd die met de projecten gemoeid is. In onderstaande grafiek voor de komende 5 jaar is de ontwikkeling van de jaarlijks verwachte totale kosten en opbrengsten te zien evenals resultaten die in deze jaren verwacht worden. 25.000.000 20.000.000 15.000.000 10.000.000 5.000.000 Raming jaarlijkse kosten, opbrengsten en resultaat - -5.000.000 2016 2017 2018 2019 2020-10.000.000 kosten opbrengsten resultaat Indien we deze cijfers afzetten tegen de historische kosten en opbrengsten, dan zien we dat het een hele uitdaging zal zijn om de geraamde opbrengsten in de komende jaren te realiseren. De geraamde opbrengsten in de jaren 2016 2020 bewegen zich (exclusief Geerpark) tussen de 13 miljoen en 20 miljoen. We zijn ons ervan bewust dat het een grote uitdaging blijft om deze opbrengsten te realiseren. De opbrengsten hebben de afgelopen jaren geleden onder de crisis en minder aanbod aan projecten. Nu de crisis voorbij is trekt de woningmarkt weer aan en we gaan er dan ook vanuit dat de geraamde opbrengsten uiteindelijk haalbaar zullen blijken te zijn. Risico indicator: hoog aandachtsprofiel Het risico op de grondexploitaties is aanzienlijk, maar wel in lijn met de omvang van de projectenportefeuille. De omvang van het berekende risico is dus gezien de aanzienlijke boekwaardes en kasstromen verklaarbaar. Paragraaf 3.1.3. bevat een nadere onderbouwing van de risico s. De som van de gesignaleerde risico s en de kans van optreden resulteren daar uiteindelijk in een risicobedrag van 7,75 als input voor de paragraaf weerstandsvermogen bij de jaarrekening. Het is van belang om waar mogelijk te sturen op projecten als de Grassen, Geerpark en Poort van Heusden. Daar liggen de grootste risico s. Maar helaas zijn niet alle risico s voor de gemeente Heusden beïnvloedbaar. Om die reden is een aanzienlijke buffer in het weerstandsvermogen de komende jaren noodzakelijk. 3.1.1 IEGG Ontwikkeling boekwaarde, inclusief voorziening nadelige resultaten. De boekwaarde is een belangrijke indicator van de financiële positie voor de grondexploitaties van de gemeente. De bruto boekwaarde bestaat uit het saldo van al gemaakte kosten (voor verwerving, transformatiekosten, plankosten en rente) en opbrengsten en bedraagt eind 2015 110,9 miljoen. Voor verliesgevende complexen is een voorziening gevormd van ongeveer 18,5 miljoen. Door de voorziening in mindering te brengen op de bruto boekwaarde, ontstaat een netto boekwaarde eind 2015 van 92,3 miljoen. Onderstaande tabel laat de wijzigingen zien ten opzichte van de jaarrekening 2014: 14
Bruto boekwaarde Tabel: ontwikkeling boekwaarde 2014-2015 (in miljoenen) 31-12-2014 31-12-2015 mutatie Bruto boekwaarde 37,9 110,9 + 73,0 Voorziening 9,3 18,5 + 9,2 Netto boekwaarde 28,6 92,3 + 64,7 De boekwaarde stijgt in 2015 aanzienlijk. Dit komt voor ongeveer 72 miljoen doordat in 2015 enkele complexen in exploitatie zijn genomen. Deze complexen zijn overgeboekt van de Niegg (zie paragraaf 3.1.1) naar de In exploitatie genomen gronden. Het gaat om de volgende complexen: - 34,8 miljoen voor De Grassen, Vlijmen; - 23,2 miljoen voor de Poort van Heusden; - 8,9 miljoen voor Het Hoog II, Nieuwkuijk; - 2,8 miljoen voor De Gorsen, Elshout; - 2,7 miljoen voor Victoria, Haarsteeg. Voor deze complexen zijn eind 2015 grondexploitaties vastgesteld. Bij de jaarrekening 2015 zijn deze grondexploitaties geactualiseerd. Het totaal van de gevormde verliesvoorzieningen voor deze toegevoegde complexen bedraagt 10,4 miljoen. De toename van de bruto boekwaarde in 2015 is hiermee voor ongeveer 62 miljoen verklaard. Naast deze administratieve overheveling zien we ook nog belangrijke investeringen in de complexen De Grassen en het Centrumplan, beiden in Vlijmen, en belangrijke inkomsten uit de complexen Het Hoog I, Frans Halslaan in Drunen en Metal Valley in Drunen. Voor verdere toelichting op deze complexmutaties zie hoofdstuk 4 en de bijlagen van de complextoelichtingen. Onderstaande grafiek maakt de ontwikkeling van de boekwaarde van 2014 naar 2015 en de eerstkomende jaren voor de (grotere) projecten inzichtelijk. De grafiek maakt de verwachte daling van de boekwaarde op langere termijn zichtbaar. De stijging in 2016 komt door complexen die in exploitatie zijn genomen. Bruto boekwaardeverloop grexen Geerpark (25) Metal Valley (72/82) Poort van Heusden (64) de Grassen (16) het Hoog 1 (26) het Hoog 2 (262) IEGG overig 120.000.000 100.000.000 80.000.000 60.000.000 40.000.000 20.000.000 0 1-1-2015 1-1-2016 1-1-2017 1-1-2018 1-1-2019 1-1-2020 Ook voor de komende jaren is sturing nodig om te komen tot een beheersbare boekwaarde. De uitdaging blijft groot om de boekwaarde verder omlaag te krijgen. Daarvoor is verkoop van gronden tegen ingerekende prijzen 15
Boekwaarde balans IEGG nodig. En pas als de gronden echt zijn verkocht, is de daling van de boekwaarde gerealiseerd. De risico s die dit met zich meebrengt zijn meegenomen in de risicoparagraaf. Voorziening nadelige resultaten grondexploitaties Gemeenten zijn voor de verwerking van hun financiële mutaties gehouden aan het voorzichtigheidsbeginsel. Dit betekent dat winsten pas genomen mogen worden als de realisatie daarvan zeker is en dat verliezen al genomen moeten worden zodra ze worden geraamd. De geraamde verliezen zijn al genomen door het treffen van verliesvoorzieningen en komen ten laste van het resultaat. Zoals hierboven aangegeven heeft de gemeente inmiddels voor 18,5 miljoen verliesvoorzieningen genomen op de In Exploitatie Genomen Gronden. Daarnaast heeft de gemeente ook nog verliesvoorzieningen genomen op Niet In Exploitatie Genomen Gronden. Dit ter grootte van 1,6 miljoen. Daarmee komt de totale verliesvoorziening op 20,1 miljoen. In 2015 zijn de volgende mutaties aangebracht in de verliesvoorziening: (bedragen in miljoenen) Voorziening 01-01-2015 21,6 Bijgeschreven rente BIJ 0,7 Bijstelling rente naar 2,5% AF 1,1 Afgesloten complexen AF 2,3 Aanvullende stortingen BIJ 1,2 Voorziening 31-12-2015 20,1 In 2015 zijn twee projecten afgesloten waarvoor eerder een verliesvoorziening was gecreëerd. Het betreft de complexen 36 Wolput/Looiersteeg/Achterstraat, Vlijmen en 37 Burgemeester Buijsstraat, Herpt. De verliesvoorziening is door het afsluiten van de projecten vrij gevallen. Door de bijstelling van de rente kon bij de 2 e berap 1,1 miljoen vrijvallen. In totaal is voor 1,25 miljoen extra voorziening getroffen door negatiever wordende grondexploitaties. De verliesvoorziening zorgt ervoor dat de bruto boekwaarde gecorrigeerd wordt waarna een nettoboekwaarde overblijft die de balanswaarde van de voorraad vertegenwoordigd. In onderstaande grafiek is te zien dat de geraamde bruto en netto boekwaarde afneemt. 120.000.000 100.000.000 Boekwaardeverloop IEGG 80.000.000 60.000.000 40.000.000 20.000.000 0 1-1-2015 1-1-2016 1-1-2017 1-1-2018 1-1-2019 1-1-2020 Totaal voorzieningen IEGG Totaal nettoboekwaarde (balansvoorraad) 16
3.1.2 IEGG Ontwikkeling exploitatie Om de boekwaarde ook echt af te bouwen, zijn opbrengsten in de vorm van grondverkopen nodig. Om de verkopen mogelijk te maken, maakt de gemeente ook nog kosten. De kosten bestaan uit verwervingskosten, transformatiekosten, plankosten en rente. Deze investeringen gaan over de gehele looptijd van de grondexploitaties en bedragen in totaal 87,9 miljoen euro. Daarmee zouden dan opbrengsten gerealiseerd kunnen worden, voornamelijk bestaande uit gronduitgiften, van 183,8 miljoen. Het totaal verwacht eindresultaat van alle grondexploitaties laat per saldo een verlies zien van 7,2 miljoen op Netto Contante Waarde (teruggerekend naar heden). Met toekomstig verwachte verliezen is al rekening gehouden door de vorming van verliesvoorzieningen (zie hierboven ook bij de boekwaarde). Uit de herzieningen van de grondexploitaties blijkt de volgende verwachte ontwikkeling van nog te maken kosten (exclusief rente) en opbrengsten en de daaruit voortvloeiende prognose van de ontwikkeling van de boekwaarde: Grafiek: Totale verwachte kosten in exploitatie genomen gronden (bedragen in ) Exploitatie; nog te maken kosten 18.000.000 16.000.000 14.000.000 12.000.000 10.000.000 8.000.000 6.000.000 4.000.000 2.000.000 0 1-1-2016 1-1-2017 1-1-2018 1-1-2019 Geerpark (25) Metal Valley (72/82) Poort van Heusden (64) de Grassen (16) het Hoog 1 (26) het Hoog 2 (262) IEGG overig Grafiek: Totale verwachte opbrengsten in exploitatie genomen gronden (bedragen in ) Exploitatie; nog te maken opbrengsten 25.000.000 20.000.000 15.000.000 10.000.000 5.000.000 0 1-1-2016 1-1-2017 1-1-2018 1-1-2019 Geerpark (25) Metal Valley (72/82) Poort van Heusden (64) de Grassen (16) het Hoog 1 (26) het Hoog 2 (262) IEGG overig Het bovenstaande financiële totaalbeeld is tevens het kader voor de budgetvotering van de kosten en opbrengsten per jaar van de in exploitatie genomen gronden. Op basis van de jaarlijkse herziening van de 17
grondexploitaties zijn de verwachte resultaten in beeld gebracht. Voor de actualisaties is steeds uitgegaan van het meest realistische scenario. In de onderstaande tabel is het nieuw verwacht toekomstig resultaat gepresenteerd, zijnde een totaal verwachte Eindwaarde (EW) van 14,9 miljoen en een Netto Contante Waarde (NCW) van 7,2 miljoen nadelig. Dit betreft een optelsom van voordelige en nadelige saldo s zoals in onderstaande tabel te zien is. De bedragen zijn inclusief de gezamenlijke grondexploitatie Geerpark. Ramingen (x miljoen): NCW EW Voordelige resultaten 11,3 14,9 Nadelige resultaten 18,5 29,3 Totaal resultaten Nadeel 7,2 Nadeel 9,6 Voor het totaalbedrag van de nadelig verwachte saldo s ( 18,5 miljoen) is een verliesvoorziening opgenomen, waardoor dit verwachte verlies reeds in het resultaat verwerkt is. Zie hiervoor ook paragraaf 3.1. Grafiek: Ontwikkeling verwacht resultaat in exploitatie genomen gronden (bedragen in ) Te verwachten resultaat op NCW 8.000.000 6.000.000 4.000.000 2.000.000 0-2.000.000-4.000.000-6.000.000-8.000.000-10.000.000 Geerpark (25) Metal Valley (72/82) Poort van Heusden (64) de Grassen (16) 2014 2015 het Hoog het Hoog 1 (26) 2 (262) IEGG overig winst IEGG overig verlies 3.1.3 IEGG Ontwikkeling benodigde weerstandscapaciteit De complexe en langdurige processen van grondexploitaties brengen de nodige risico s met zich mee. Deze risico s zijn zo goed mogelijk in beeld gebracht en gekwantificeerd. Dat maakt een betere beheersing van risico s en betere sturing mogelijk. In 2015 zijn naast de algemene risico s (prijs, planning en programma) ook de projectspecifieke risico s in beeld gebracht. Het maximaal risico is berekend op ongeveer 49,7 miljoen. Aan de verschillende risico s is een kans van optreden gekoppeld. Op basis van gesignaleerde risico s en gecombineerde kans van optreden, is de benodigde weerstandscapaciteit bepaalt op 7,75 miljoen. In onderstaande tabel wordt de benodigde weerstandscapaciteit weergegeven (bedrag x 1 miljoen) Onderdelen weerstandscapaciteit IEGG: 2014 2015 Mutatie Benodigde weerstandscapaciteit algemene risico s Benodigde weerstandscapaciteit projectrisico s 3,45 3,45 0 5,05 5,05 Correctie posten - 0,75-0,75 Totaal benodigde weerstandscapaciteit 3,45 7,75 3,30 18
De onderstaande taartdiagrammen brengen de samenstelling van de risico s inzake grondexploitaties in beeld. Het totaal berekende risico bedraagt 8,5 miljoen. Voor een aantal complexen vangt een berekend positief resultaat het mogelijke verlies voor ongeveer 0,75 miljoen op. Grafieken maximum risico s versus berekende risico s Geerpark (25) Metal Valley (72/82) Poort van Heusden (64) de Grassen (16) 2015 3.454.000; 40% 573.000; 7% 225.000; 2% 1.200.000; 14% het Hoog 1 (26) het Hoog 2 (262) 1.355.000; 16% 78.000; 1% maximum risico's 1.700.000; 19% 85.000; 1% Geerpark (25) Metal Valley (72/82) Poort van Heusden (64) de Grassen (16) het Hoog 1 (26) 19.449.000; 38% 4.784.000; 9% 1.422.000; 3% 4.932.000; 10% 16.287.000; 32% het Hoog 2 (262) 3.053.000; 6% 109.000; 0% 856.000; 2% Hierboven zijn de gesignaleerde risico s samengevat in twee taartdiagrammen. Het onderste taartdiagram laat de verdeling van het maximale risico van ongeveer 49,7 miljoen zien. Dit bedrag is verklaarbaar gezien de aanzienlijke projectenportefeuille. Alle risico s doen zich nooit tegelijk voor. Aan elk risico is een kans van optreden gekoppeld. Dit leidt uiteindelijk tot een berekend risico van 7,75 miljoen. Het bovenste taartdiagram laat de verdeling van het berekende risico ( 7,75 miljoen rekening houdend met de kans van optreden) over de verschillende projecten zien. Voor 3,45 miljoen betreft dit marktrisico s (prijs en planning). Het risico van programma is nu opgenomen onder de specifieke projecten. De marktrisico s hebben voor 1 miljoen betrekking op de Grassen en voor 0,4 miljoen op de Poort van Heusden. Dit maakt het risicoprofiel van De Grassen één van de belangrijkste aandachtspunten. Het risico in De Grassen komt voor een groot deel voort uit de mogelijkheid dat een deel van het project uiteindelijk geen doorgang zou kunnen vinden als woningbouw op een aanzienlijk deel van deze locatie om verschillende redenen niet mogelijk blijkt te zijn. In hoofdstuk 4 volgt voor de grotere projecten een nadere toelichting op het gepresenteerde risicoprofiel. 19
3.2 Cockpit niet in exploitatie genomen gronden (NIEGG) Zoals in paragraaf 3.1.1 reeds was vermeld heeft er in 2015 een administratieve overheveling plaats gevonden van gronden die nog geregistreerd stonden als Niet In Exploitatie Genomen Gronden (NIEGG) naar In Exploitatie Genomen Gronden (IEGG). 3.2.1 Totaaloverzicht cockpit NIEGG Boekwaarde Exploitatie Risico Boekwaarde: Bruto: 2,1 miljoen Netto: 0,5 miljoen Exploitatie (nog verwacht): Kosten: 0,6 miljoen Opbrengsten: 0,7 miljoen NCW: 1,6 miljoen nadelig Risico: 0,03 miljoen De boekwaarde van de NIEGG gronden is door de administratieve overheveling naar IEGG met 69,4 miljoen afgenomen, waardoor nog slechts een boekwaarde resteert van 2,1 miljoen. Het betreft nog de complexen Nassaudwarsstraat in Vlijmen en Schoolstraat Zuid in Drunen. Er is ook al een verliesvoorziening genomen op deze locaties van 1,5 miljoen, waardoor de netto-boekwaarde van de NIEGG-gronden nog 0,5 miljoen groot is. In onderstaande tabel is de boekwaardeontwikkeling ten opzichte van de toelichting 2014 (ultimo 2014) weergegeven: Tabel: ontwikkeling boekwaarde 2014-2015 (in miljoenen) 31-12-2014 31-12-2015 mutatie Bruto boekwaarde 71,4 2,1-69,3 Voorziening 12,2 1,6-10,6 Netto boekwaarde 59,2 0,5-58,7 20
De nog zeer beperkte omvang van de boekwaarde van de NIEGG vertaalt zich ook in het totaaloverzicht cockpit IEGG. De boekwaarde heeft als indicatie laag aandachtsprofiel gekregen, ten opzichte van het hoog aandachtsprofiel in 2014. Qua exploitatie treft de gemeente voorbereidingen om verkoop op korte termijn mogelijk te maken. Nadere informatie over beide projecten is opgenomen in bijlage 3 bij deze toelichting grondexploitatie 2015. Daarbij zijn de verwachte opbrengsten voorzichtig ingerekend en risico s meegenomen in het risicoprofiel van de overige kleinere complexen. Vanwege de voorzichtige ramingen is het risicoprofiel van de bijbehorende grondexploitaties nu laag. 21
Hoofdstuk 4: Toelichting belangrijkste projecten Vanuit het portefeuilleniveau in het vorige hoofdstuk zoomt dit hoofdstuk verder in op de positie van de meest belangrijk projecten. Ook hier bekijken we aan de hand van de 3 belangrijkste indicatoren hoe de projecten er voor staan. Complex 16: de Grassen De gemeente ontwikkelt het project De Grassen zelf op in totaliteit 40,5 hectare grond, waarvan ongeveer 25,7 hectare uitgeefbaar voor woningbouw. In 2015 is het ontwerp bestemmingsplan voor de eerste 160 woningen voorbereid. In het hele plan is ruimte voor 811 woningen. De gemeente heeft in 2008 al een bouwclaim afgesproken met ontwikkelaar Van Wanrooij. De bouwclaim komt voort uit uitgevoerde grondtransacties en daarbij overeengekomen condities. cockpit Boekwaarde Exploitatie Risico Toelichting Boekwaarde: Bruto 34,8 miljoen Netto 34,8 miljoen Exploitatie (nog verwacht): Kosten: 39,3 miljoen Opbrengsten: 81,8 miljoen NCW: 5,7 miljoen voordelig Risico: Projectspecifiek 2,7 miljoen De boekwaarde per 31 december 2015 bedraagt 34,8 miljoen. Daarmee is het de grondexploitatie binnen de gemeente Heusden met de hoogste boekwaarde. De indicator voor de boekwaarde is daarmee ook onverminderd als hoog aandachtsprofiel opgenomen. Naar verwachting blijft de boekwaarde ongeveer tot eind 2019 op vergelijkbare hoogte. Daarna neemt de boekwaarde weer af. De exploitatie krijgt ook een hoog aandachtsprofiel als indicator, net als vorig jaar. De verwachte Eindwaarde in 2027 is 7,7 miljoen positief. Tot en met 2027 maakt de gemeente nog veel kosten ( 39,3 miljoen) en moeten nog veel opbrengsten ( 81,8 miljoen) binnen komen. Daarmee is de verwachte eindwaarde erg gevoelig voor schommelingen en wijzigingen. De uitgifte / verkoop van grond voor ongeveer 811 woningen gebeurt in de periode 2016-2025. Ongeveer 160 woningen worden in de periode tot 2020 uitgegeven (40 per jaar). De verkoop van de eerste kavels in 2016 is voorspoedig verlopen. Er blijkt veel vraag te zijn naar de kavels in de Grassen. De verdere ontwikkeling van De Grassen hangt af van de komst van de randweg. Zodra deze in het kader van de GOL is bestemd, kunnen de overige 650 woningen in De Grassen worden gerealiseerd. De planning is dat dit na 2020 zal plaatsvinden. Dan neemt de productie toe tot ongeveer 110 woningen per jaar. Dit vraagt om een gestroomlijnde aanpak, waarbij de inzet is om de kavelverkoop via de Kavelwinkel voortvarend aan te pakken. Met als doel een doorlopende bouwstroom met woningen waar op dat moment vraag naar is en waar nodig mogelijkheden voor andersoortige bouw als collectief particulier opdrachtgeverschap of zorg gerelateerde woningen. 22
fasering De Grassen uitgifte bouwrijpe grond 140 120 100 80 60 40 20 0 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 fasering De Grassen uitgifte bouwrijpe grond - De uitgifte van het plan past binnen de totale prognoses welke voor de gemeente Heusden zijn afgegeven. De ontwikkeling richt zich de komende jaren voor een groot deel op de kern Vlijmen. Dit brengt met zich mee dat kopers kunnen kiezen uit verschillende plannen en een flink aanbod aan woningen. Maar de gemeente bedient met beide projecten verschillende doelgroepen. In Geerpark bouwt de gemeente ook meer sociaal (waaronder circa 230 huureenheden voor Woonveste). Beide plannen zijn uiteindelijk nodig om te kunnen voorzien in de toekomstige woningbehoefte. - De gemeente hanteert marktconforme prijzen in de berekeningen die passen binnen een analyse die door een extern adviseur zijn uitgevoerd. Zoals hierboven aangegeven is de exploitatie van de Grassen gevoelig voor mutaties en zijn er ook nog een aantal andere grote risico s zoals, deels niet doorgaan of onderlinge concurrentie. Ook de risico-indicator heeft het hoog aandachtsprofiel. De projectrisico s van de Grassen worden gecalculeerd op maximaal 16,3 miljoen. Rekening houdend met de kans van optreden is het effect berekend op 2,7 miljoen, waarvoor in de basis weerstandscapaciteit nodig is om het risico op te kunnen vangen. Mocht de aanleg van de randweg (GOL) verder vertragen en enkele jaren vertraging oplopen, nemen de risico s voor de Grassen verder toe. Mocht de randweg op termijn niet door gaan, dan kunnen naar verwachting 650 woningen niet of veel later worden gebouwd. Complex 25: Geerpark De gemeente realiseert het project Geerpark in een samenwerking met Stichting Woonveste. Het gaat om ongeveer 49 hectare, waarvan ongeveer 19,1 hectare uitgeefbaar (ruim 39%) voor woningbouw. De samenwerking pakt de realisatie van ongeveer 724 woningen op. De grond voor fase 3 is nog niet in bezit van de samenwerking. De eigenaar van fase 3 kan maximaal 75 woningen realiseren. In de grondexploitatie is hiermee rekening gehouden door voor een deel van het bouwprogramma een exploitatiebijdrage op te nemen. De gemeente Heusden en Woonveste realiseren het project voor gezamenlijke rekening en risico in de gezamenlijke grondexploitatie voor het complex Geerpark. De kosten en de opbrengsten vanwege de ontwikkeling van het project Geerpark (inclusief eventuele winsten en/of verliezen) komen voor rekening van de gemeente Heusden en Woonveste, ieder voor de helft. 23