INHOUD 1 Jubilarissen 2 Stallingsfaciliteit Vermogen verhogen 3 Jaarvergadering 4 Just BEAT it! 5 Rente instrumenten 6 Ontwikkelingen in de portefeuille 7 Vastgoed Colofon 8 Overdrachtsbelasting Jubilarissen bij Woon-Winkel Fonds Inmiddels heeft Woon-Winkels Fonds ruim 450 participanten, waarvan 150 participanten dit jaar 10 jaar of langer deelnemen. NIEUWSBRIEF Omdat dit vertrouwen in het Fonds door ons zeer wordt gewaardeerd, hebben wij dan ook gemeend dat wij dit niet ongemerkt voorbij mochten laten gaan. Daarom hebben wij als waardering een beeldje laten maken, waarin het gezamenlijk werken aan een gestaag rendement tot uitdrukking moet komen. De plaats op de trap laat zien dat wij de top nog niet bereikt hebben, maar samen met u allen de weg omhoog willen bewandelen. Het schudden van elkaars hand symboliseert het wederzijds vertrouwen en dank voor de 10 jaar of langer dat deze jubilarissen deelnemen in het Fonds. De meeste jubilarissen hebben het beeldje reeds ontvangen. Wij danken de jubilarissen voor de leuke reacties! JULI 2011 jaargang 6 nummer 12
Wilt u nu al beleggen in Woon-Winkel Fonds, maak dan gebruik van onze stallings faciliteit, wij vergoeden 4% rente op jaarbasis! Evenals in voorgaande jaren bieden wij u de mogelijkheid om via onze stallingsfaciliteit in het Woon-Winkel Fonds te beleggen. Daar men één keer per jaar kan toetreden, te weten uiterlijk 3 februari 2012, willen wij u opnieuw de gelegenheid bieden het gehele jaar door via de stallingsfaciliteit in Woon-Winkel Fonds te kunnen beleggen. Op verzoek van een aantal participanten en financiële tussenpersonen is de minimale storting voor de stallingsfaciliteit verlaagd naar 15.000. Het bedrag wordt gestort op een derdengelden rekening van onze notaris, waartoe een separate bewaarovereenkomst tussen de participant, de beheerder, het Fonds en de notaris zal worden aangegaan. U krijgt over uw tegoed een rente van 4% op jaarbasis tot aan het instapmoment in februari 2012. Medio februari 2012 worden uw gelden inclusief opgelopen rente omgezet in participaties Woon-Winkel Fonds op basis van de intrinsieke waarde per 31 december 2011. Inschrijven? Inschrijven kan door middel van het inschrijfformulier. Dit is te downloaden via de website of aan te vragen via e-mail info@woonwinkelfonds.nl of per telefoon 0341-438610. Meer informatie Mocht u meer willen weten over deze speciale en unieke stallingsfaciliteit van Woon-Winkel Fonds, dan kunt u altijd contact opnemen met één van onze medewerkers. Vermogen verhogen Op 25 juni heeft in het WTC Rotterdam de eerste editie plaatsgevonden van Vermogen Verhogen. Dit beleggersevenement werd georganiseerd door Elsevier, Het Financieele Dagblad, Beleggers Belangen, BNR Nieuwsradio en Beurs.nl en mede mogelijk gemaakt door Woon-Winkel Fonds. Ervaren beleggers, de onafhankelijk financiële experts, branche organisaties en diverse journalisten behandelden in twee sessies van een halve dag alle kansen en risico s van beleggen. Sprekers waren o.a. Jort Kelder, Arnoud Boot, Désirée van Boxtel, Harry Geels, Peter Verhaar, Arie Buijs, Erica Verdegaal en Murk Vlietstra van Woon-Winkel Fonds. Een gedeelte van de meer dan 300 beleggers heeft een algemene presentatie gekregen over vastgoedbeleggingen en aansluitend een specifieke presentatie over Woon-Winkel Fonds. Natuurlijk zijn alle deelnemers aan dit congres geïnformeerd over de voordelen van Woon-Winkel Fonds en onze unieke stallingsfaciliteit. VERMOGEN VERHOGEN 2
Jaarvergadering Woon-Winkel Fonds 2011 Op donderdag 21 april 2011 heeft de jaarlijkse vergadering van participanten plaatsgevonden in Hotel de Witte Bergen te Eemnes. De heer van Zinnicq Bergmann (directeur Beethoven Beheer B.V.) opende de vergadering en heette iedereen van harte welkom. Hierna werd de agenda vastgesteld en het aantal aanwezige stemmen doorgegeven. Van het totaal aantal uitstaande participaties (302.348) waren 43.803 participaties vertegenwoordigd door aanwezige participanten, 85.892 participaties werden vertegenwoordigd door Beethoven Beheer B.V. Ingekomen stukken werden behandeld tijdens de vergadering. Vastgoedportefeuille Nadat de notulen van de vergadering van vorig jaar waren doorgesproken en goedgekeurd, was het de beurt aan de heer Knobben (directeur Beethoven Beheer B.V.). De heer Knobben lichtte de stand van zaken van de vastgoedportefeuille toe, waarbij hij meedeelde dat er in 2010 geen aankopen hebben plaatsgevonden en er in datzelfde jaar 10 woningen en 3 garages zijn verkocht. De samenstelling van de portefeuille is nagenoeg gelijk gebleven aan het niveau van 2009 (30% woningen, 69% winkels en 1% overige). Vervolgens kwamen de verbouwingen en nieuwe huurcontracten aan de beurt. De heer Knobben lichtte hierna het jaarverslag 2010 toe en deelde mee dat over 2010 een positief resultaat is behaald van 6,0%. Dit bestaat uit 6,1% direct resultaat en -0,1% herwaardering van de portefeuille. In de brief van januari 2011 is door de directie van Beethoven Beheer B.V. aan de participanten voorgesteld 6% uit te keren. Dit resulteert in 3,90 per participatie. Dit werd aan de vergadering voorgesteld en aansluitend door de vergadering goedgekeurd. Vervolgens verleende de vergadering décharge aan de beheerder en de bewaarder. Resultaten van het eerste kwartaal 2011 De heer Knobben ging verder met de begroting 2011. De begroting is opgesteld in lijn met voorgaande jaren, waarbij voor alle posten het voorzichtigheidsbeginsel is toegepast. De verwachting is uit te komen op 6% direct resultaat voor 2011. Om de begroting te onderbouwen liet de heer Knobben een sheet zien met daarop de resultaten van het eerste kwartaal 2011. Naar aanleiding hiervan werden nog een aantal grafieken getoond en gesproken over de Interest Rate Swaps. Een uitleg hierover kunt u verderop in deze nieuwsbrief lezen. De heer van Zinnicq Bergmann behandelde hierna de ontwikkeling van het ingelegd vermogen. Er vielen twee tendensen te bespeuren bij de emissie, het aantal nieuw uitgegeven participaties is licht gedaald maar de uitgegeven participaties via herbelegging is verdubbeld. Dit wordt door de directie gezien als graadmeter voor het vertrouwen van de participanten in Woon-Winkel Fonds. Een ander belangrijk punt is de terugkeer van de stallingsfaciliteit, deze keer met een minimum inleg van 15.000 (zie artikel in deze nieuwsbrief). Het volgende punt dat behandeld werd was het prospectus. Een aantal vereiste wijzigingen in het prospectus werden besproken, maar qua werkwijze en voorwaarden verandert er weinig tot niets. Na de rondvraag werd de vergadering gesloten. De voorzitter bedankte allen hartelijk voor hun aanwezigheid en voor het vertrouwen in het Fonds. De volledige notulen van de jaarvergadering kunt u downloaden van onze website www.woonwinkelfonds.nl. 3
Woon-Winkel Fonds ondersteunt o.a. KiKa door sponsoring van Stichting Child cancer Just BEAT it! Van 23 april 2010 t/m 12 september 2011 sponsort Woon-Winkel Fonds de Stichting Child cancer-just BEAT it. Deze stichting is opgericht door Berner Produkten B.V. Een aantal geselecteerde medewerkers hebben begin juli 2011 de Mont Blanc beklommen om geld in te zamelen ter bestrijding van Kinderkanker. Daarnaast worden er nog veel meer activiteiten opgezet, te zien op de website. Een citaat van de website van de stichting: Iedereen wordt in zijn of haar leven geconfronteerd met uitdagingen. Sommige uitdagingen kies je zelf uit om aan te gaan (bijvoorbeeld een sportieve prestatie, gewicht verliezen, etc...), andere uitdagingen zijn echter onaangenaam en overkomen je (bijvoorbeeld het omgaan met een levensbedreigende ziekte zoals kanker). We gaan onze uitdagingen aan met als doel ze uiteindelijk te verslaan ( To Beat in het Engels). Dit doel van verslaan draagt hoop met zich mee. Hoop dat de uitdaging, hoe moeilijk deze bij momenten ook kan en zal zijn, overwonnen kan worden. De stichting Child cancer Just BEAT it zal in september 2011 het ingezamelde geld verdelen over de volgende stichtingen: KiKa (Nederland), Kinderkankerfonds vzw (België) en La Fondatioun Kriibskrank Kanner (Luxemburg). Meer informatie Wij zullen u op de hoogte houden van het resultaat en nodigen u van harte uit om de website te bezoeken en dit initiatief te steunen! Meer informatie over deze stichting, de activiteiten (waaronder de beklimming van de Mont Blanc), de voorbereiding, etc. is terug te vinden op www.childcancer-justbeatit.com. 4
Rente instrumenten Zoals besproken in de jaarvergadering van 21 april jl., hebben wij beloofd in deze nieuwsbrief uitleg te geven over financieringen door middel van swaps en caps. Rente-instrumenten Normaal gesproken ligt de geldmarktrente (Euribor/korte rente) onder de kapitaalmarktrente (lange rente) en is de rentecurve oplopend. Een financiering tegen een geldmarktrente resulteert dus in lagere financieringslasten dan een financiering tegen een kapitaalmarktrente. Een geldnemer loopt echter het risico dat de rentelasten stijgen op het moment van renteherziening. Iedere periode wordt de rente immers opnieuw vastgesteld. De meest gebruikte instrumenten om dit soort risico s af te dekken zijn de renteswap en de rentecap. De renteswap Door middel van een Interest Rate Swap (IRS) kan de rente van een lening met een variabele rente worden vastgezet. Een swap (Engels voor omruilen ) is een overeenkomst waarbij twee partijen gedurende een bepaalde looptijd, gebaseerd op een afgesproken hoofdsom, de renteverplichtingen in de vorm van een vaste of variabele rente met elkaar uitwisselen. De hoofdsom waarover de rentes worden berekend wordt niet uitgewisseld. Hierbij wordt bijvoorbeeld afgesproken om Euribor (korte rente) te ontvangen en een vaste rente te betalen. Het krediet van de kredietverstrekker blijft onaangetast. Zoals uit de grafiek blijkt heeft een variabele financiering in combinatie met een swap, het karakter van een traditionele middellange lening. De rente is door middel van de swap immers voor een bepaalde periode vastgesteld op een afgesproken niveau, net als bij een middellange lening. Een geldnemer hoeft dus niet te wachten tot een financiering in de toekomst daadwerkelijk wordt opgenomen, maar kan op het moment dat bijvoorbeeld bekend is dat er een (her)financiering gaat plaatsvinden (een deel van) de toekomstige rentelasten per heden vastleggen. Hiermee kan een organisatie dus actiever inspelen op veranderingen in de leningportefeuille en wordt het (her) financieringsrisico verkleind. De rentecap Met een cap kan op een eenvoudige wijze het renterisico op variabele, Euribor (korte rente) gekoppelde, geldmarktleningen worden beheerst. Caps zijn renteopties. Kenmerkend voor een optie is dat een koper een bepaald recht verkrijgt. Caps geven het recht om voor de gevolgen van een stijging van het Euribor (korte rente) te worden gecompenseerd, terwijl de vrijheid blijft bestaan om te profiteren van het lage Euribor (korte rente) tarief, of een verdere daling daarvan. De koper betaalt voor dit recht een premie. De premie kan éénmalig (up-front) of gespreid over de looptijd betaald worden. Een cap wordt ook wel een verzekeringsinstrument genoemd, omdat de koper van de cap (de verzekering) beschermd wordt tegen het stijgen van de geldmarktrente. In de grafiek is de werking van de cap grafisch weergegeven, zie de rode lijn. Het beschermingsniveau ligt op 5 %. De blauwe lijn geeft een mogelijke ontwikkeling van het Euribor (korte rente) weer, terwijl de stippellijn de 10-jaars IRS weergeeft. De swap heeft echter een aantal belangrijke kenmerken waarin het zich onderscheid van de middellange lening. De belangrijkste is misschien wel dat een swap kan worden afgesloten voor een periode in de toekomst. Met een swap is het mogelijk om per heden rente exposure te sturen (te hedgen ). 5
Ontwikkelingen in de portefeuille Utrecht, Australiëlaan Voor deze locatie zijn wij in onderhandeling met de gemeente en de zittende huurder Prénatal om hier een verbouwing van ons winkelpand te kunnen realiseren. Door deze verbouwing wordt de winkelruimte aangepast, zodat deze beter past binnen de huidige eisen die aan winkelruimtes wordt gesteld. De winkelruimte die door Prénatal gehuurd wordt heeft in de huidige staat een beperkte attractiewaarde door de beperkte plafondhoogte in de winkel en de verouderde uitstraling aan de buitenzijde. Om te zorgen dat de thans leegstaande bovenverdieping weer goed verhuurd kan worden dient de gevel aangepast en de indeling van het pand veranderd te worden door de etage beter bereikbaar te maken. De leegstaande verdieping biedt ons deze kans doordat Prénatal ten tijde van de verbouwing van hun winkelruimte kan verhuizen naar de 1e etage. Op de begane grond kunnen de vloeren dan zakken waardoor de winkel meer vrije hoogte krijgt en als zodanig meer uitnodigt om binnen te komen. Zowel de gemeente als Prénatal hebben de plannen enthousiast ontvangen. Tiel, Waterstraat De voormalige huurder van deze locatie is wegens een faillissement vertrokken (Music Store) en wij hebben inmiddels een andere kandidaat voor deze winkelruimte gevonden. Ook deze winkel dient kleinschalig verbouwd te worden om weer representatief te kunnen zijn. Net als in Utrecht was de plafondhoogte van deze locatie beperkt, naar de huidige maatstaven, wat ons heeft doen besluiten om het platte dak aan de achterzijde een etage te verhogen. In overleg met de opvolgend huurder is inmiddels een aanvang gemaakt met deze verbouwing en het huurcontract zal per 1 augustus van kracht zijn. Klazienaveen, Langestraat Doordat de kap boven deze winkels in slechte staat verkeerd, hebben wij de mogelijkheid om de huidige kap eraf te halen en hier een viertal appartementen te creëren. Dit is een uitgelezen kans om woningen toe te voegen. Globaal zijn deze plannen al door een architect op papier gezet en op basis hiervan hebben wij een aantal aannemers benaderd om te inventariseren welke investering met deze verbouwing samenhangt. Tot nog toe zijn wij niet tevreden over de hoogte van de geoffreerde bedragen en zijn wij nog in onderhandeling met aannemers om tot een akkoord te komen. Deze locatie biedt mogelijkheden om waarde toe te voegen, zodra dit op een rendabele wijze uitgevoerd kan worden zullen wij deze verbouwing in gang gaan zetten. Hoogeveen, Wielewaal In dit winkelcentrum hebben wij reeds langere tijd het plan om de supermarkt uit te breiden, dit op initiatief van Super de Boer, nu Jumbo. In eerste instantie was de zittende huurder hiermee akkoord, maar het plaatsen van een andere formule in deze supermarkt gooide roet in het eten. Deze nieuwe supermarktformule heeft voldoende aan het huidige winkeloppervlak, maar zou wel willen meewerken aan uitbreiding van het vloeroppervlak zodat hier een separate winkel gerealiseerd zou kunnen worden. Deze nieuwe mogelijkheid ligt ter beoordeling en goedkeuring bij de gemeente. Hoeven, St. Janstraat Op verzoek van Aldi hebben wij enkele plannen voor revitalisering van het winkelcentrum uitgewerkt en hadden wij gepland om tegen de bouwvak een definitieve versie uitgewerkt te hebben. Terwijl wij volop in de planfase zaten is het merendeel van de leegstaande winkelunits weer verhuurd waardoor de noodzaak tot verbouwing iets op de achtergrond is geraakt. Wij hebben besloten om deze plannen voorlopig even in de ijskast te zetten en ons te richten op de actuele verbouwingen in Tiel en de onderhandelingen in Utrecht en Hoogeveen. 6
Situatie woningmarkt en verkoop appartementen Utrecht artist impression Het CBS heeft bekend gemaakt dat alle verkochte bestaande koopwoningen in april 2011 gemiddeld 2,1 procent goedkoper waren dan in april een jaar eerder. In april wisselden ruim 10 duizend bestaande woningen van eigenaar, wat neerkomt op een daling van 9 procent ten opzichte van een jaar eerder. Bij appartementen was de afname met ruim 12 procent het grootst. Klazienaveen, artist impression De grootste concentratie appartementen in het bezit van Woon- Winkel Fonds bevinden zich in het complex Edward Jennerstraat te Haarlem en in het complex Raadhuisplein te Drachten. Vanwege een grootschalige projectontwikkeling, waarvan de appartementen in Drachten deel uitmaken, is verkoop van deze appartementen voorlopig erg lastig. Woon-Winkel Fonds heeft echter bij de projectontwikkelaar een financiële compensatie kunnen bedingen voor de komende drie jaar om hiermee de terugloop van de verkoopwinsten te ondervangen. Daarnaast is er voor de appartementen in Drachten de keuze gemaakt om de leegstand te beperken door de leegstaande woningen te huur aan te bieden. Hierdoor is de leegstand van 14 appartementen in februari 2009 teruggebracht tot 4 leegstaande appartementen in mei 2011. De huurinkomsten zijn hierdoor toegenomen met ca. 67.800 op jaarbasis, hier bovenop komt nog de jaarlijkse verkoopcompensatie van 90.000. Wielewaal, Super de Boer Aan de Edward Jennerstraat te Haarlem zijn de te koop staande appartementen voorzien van een keuken en een nette laminaatvloer wat ertoe geleid heeft dat er dit jaar reeds twee appartementen zijn verkocht. Vorig jaar is er één appartement verkocht. Het niveau van verkoopprijzen is voor dit project nagenoeg gelijk gebleven ten opzichte van een jaar eerder. Door tijdig te verbouwen/renoveren is het met beperkte middelen gelukt om de tendens in de markt te ontspringen en wij zijn positief over het reeds behaalde resultaat. Het verkoopresultaat over het eerste halfjaar 2011 wijkt nagenoeg niet af van het verkoopresultaat over het eerste halfjaar 2010. Over de verkoopresultaten zullen wij u in het halfjaarverslag 2011 nader informeren. De aangekondigde verlaging van de overdrachtsbelasting zal een extra stimulans zijn, waardoor wij de tweede helft van het jaar met vertrouwen tegemoet zien. COLOFON Deze nieuwsbrief is een uitgave van Woon-Winkel Fonds. De nieuwsbrief verschijnt periodiek en wordt verstuurd aan onze participanten, clientenremisiers en prospects. Via de nieuwsbrief houden wij u op de hoogte van ontwikkelingen die betrekking hebben op het Woon-Winkel Fonds. Redactie Mirjam Ostendorf Ontwerp en realisatie Sedney Grafisch Buro Hoeven, Aldi 7
Verlaging van de overdrachtsbelasting Wie een verzekering afsluit, betaalt daar belasting over. Die belasting heet assurantiebelasting. Wie in Nederland een huis of andere onroerende zaak koopt, betaalt overdrachtsbelasting. Beide belastingen zijn geregeld in dezelfde wet: de Wet op belastingen van rechtsverkeer (WBR). Heroriëntatie van het woonbeleid Het kabinet constateert daarin dat de bouw- en woningmarkt momenteel niet goed functioneren. Dat is versterkt door de financiële en economische crisis. Daardoor zijn de investeringen afgenomen, is de doorstroming sterk verminderd en is het woningtekort toegenomen. Daarom is een heroriëntatie van het woonbeleid nodig. Daarbij kiest het kabinet voor de volgende uitgangspunten: meer keuzevrijheid, meer zeggenschap en meer verantwoordelijkheid bij burgers, bedrijven en maatschappelijke instellingen. Dat moet leiden tot een doelmatiger verdeling van woonruimte, verbetering van het investeringsperspectief en versterking van het vertrouwen op de woningmarkt. Impuls voor de woningmarkt Om het vertrouwen in de koopmarkt te versterken wordt de overdrachtsbelasting tijdelijk verlaagd. Voor de periode van 15 juni 2011 tot 1 juli 2012 gaat het tarief van 6% naar 2%. Het moment van de juridische overdracht van de woning is daarbij bepalend. De lagere overdrachtsbelasting is zowel gunstig voor starters op de woningmarkt - bijvoorbeeld huurders die een woning willen kopen - als voor doorstromers, omdat die hun oude woning gemakkelijker kunnen verkopen. In combinatie met het handhaven van de hypotheekrenteaftrek moet de verlaging van de overdrachtsbelasting leiden tot een impuls voor de woningmarkt. De verlaging van de overdrachtsbelasting zal alleen voor de particuliere woningmarkt gelden. Transacties met commercieel vastgoed zullen hierbuiten vallen. Bel ons gerust voor meer informatie of met vragen over Woon- Winkel Fonds. U wordt dan persoonlijk te woord gestaan door één van onze medewerkers. Woon- Winkel Fonds Stephensonstraat 31A 3846 AK Harderwijk Postbus 1188 3840 BD Harderwijk telefoon 0341 43 86 10 fax 0341 46 06 74 e-mail info@woonwinkelfonds.nl internet www.woonwinkelfonds.nl