ANNEXUM WONINGFONDS APELDOORN CV HALFJAARBERICHT 2014 Beheerder Annexum Beheer B.V. WTC, G-Toren Strawinskylaan 485 1077 XX Amsterdam Bewaarder Stichting Bewaarder Woningfonds Apeldoorn Claude Debussylaan 24, 1082 MD Amsterdam
2 Halfjaarbericht - 2014 INHOUDSOPGAVE Pagina Inhoudsopgave... 2 1. Verslag van de beheerder... 3 2. Winst- en verliesrekening... 5 3. Balans... 6 4. Kasstroomoverzicht... 7
3 Halfjaarbericht - 2014 1. VERSLAG VAN DE BEHEERDER Algemeen Woningfonds Apeldoorn CV heeft bij aanvang belegd in 170 appartementen en bijbehorende bergingen aan de Korianderstraat en Kalmoesstraat te Apeldoorn. Het fonds is gericht op het behalen van een zo hoog mogelijke opbrengst uit de verhuur en tussentijdse verkoop van appartementen. Annexum werkt samen met Direct Wonen Vastgoed, die verantwoordelijk is voor de verhuur en verkoop van de appartementen. Aan het einde van de beleggingshorizon van het fonds zal een aantal appartementen niet zijn verkocht. Deze restportefeuille wordt in één pakket verkocht om tot beëindiging van het fonds over te kunnen gaan. Resultaten De huidige verslagperiode omvat de periode 1 januari 2014 tot en met 30 juni 2014. De netto huuropbrengst in de verslagperiode bedraagt 490.051. Vanwege een hogere leegstand is de huuropbrengst 10% lager in vergelijking met vorig jaar. Om de leegstand terug te dringen is een aantal appartementen tegen een lagere huurprijs verhuurt, inmiddels neemt de bezettingsgraad weer toe. Aangezien in de eerste helft van 2014 geen woningen zijn verkocht, is er geen verkoopresultaat behaald. Het directe resultaat uit de exploitatie (exclusief afschrijvingen) is positief uitgekomen op 25.502 (eerste halfjaar 2013: 89.268). Het direct resultaat wordt bepaald door de huuropbrengsten en de rente opbrengsten minus de exploitatiekosten, de beheerkosten, de rentelasten en de overige bedrijfskosten. Het indirecte resultaat wordt bepaald door de netto verkoopopbrengsten te corrigeren voor de afschrijvingen op immateriële vaste activa. Aangezien er geen verkopen hebben plaatsgevonden, bedraagt het netto verkoopresultaat 0. Na de afschrijvingen van de immateriële vaste activa van 81.975 komt het indirect resultaat uit op 81.975 negatief. Het netto resultaat dat resulteert uit het directe en indirecte resultaat is 56.473 negatief. Dit is lager dan in dezelfde periode vorig jaar. De verslechtering ten opzichte van het eerste halfjaar 2013 is het gevolg van lagere huuropbrengsten. Het eigen vermogen per 30 juni 2014 bedraagt 8.195.050 (eind 2013: 8.251.523). Financiering De bestaande leningovereenkomsten van het fonds gelden tot 15 december 2014. Daar ING de leningen niet wil verlengen, wordt momenteel o.a. de mogelijkheid tot herfinanciering bij een andere bank onderzocht. Uitkeringen Gezien de gemaakte afspraken met de bank is het niet mogelijk om uitkeringen te doen. Marktomstandigheden Op de woningmarkt in Apeldoorn zien we verbeteringen. Op basis van onze ervaringen - het aantal verhuurtransacties in het fonds - lijkt de huurmarkt aan te trekken. Op de koopmarkt in Apeldoorn is het aantal verkooptransacties opnieuw gestegen, het aanbod is daarentegen nog steeds hoog.
4 Halfjaarbericht - 2014 Verkoopsituatie In het eerste halfjaar van 2014 zijn geen appartementen verkocht. In het afgelopen halfjaar zien we wel een aantal positieve ontwikkelingen. Het woningaanbod is in Apeldoorn per saldo ongeveer gelijk gebleven, maar de stijgende lijn in het aantal verkooptransacties lijkt zich door te zetten. De gemiddelde mediane verkoopprijs is in het afgelopen halfjaar echter wel gedaald. Voor het segment woningen van Woningfonds Apeldoorn is de markt nog steeds lastig. Wat betreft appartementen is het aanbod ongeveer gelijk gebleven en nog steeds hoog. De looptijden nemen toe; appartementen staan langer te koop. Verhuursituatie In het eerste halfjaar zijn 19 woningen verhuurd, waarbij sprake is van een gemiddelde neerwaartse huurprijsaanpassing van 8%. Tegenover de verhuren staan 17 leeggekomen appartementen. In het eerste kwartaal liep de leegstand nog op. Het is gelukt de leegstand in het tweede kwartaal wat terug te dringen door agressievere verhuur (waarbij kortingen en maatwerk wordt geleverd) en meer pro-actieve aansturing van diverse makelaars in Apeldoorn. Ook het opknappen van appartementen heeft bijgedragen aan de verhuurresultaten. De leegstand per 30 juni 2014 bedraagt 21 woningen. Dit is inclusief 2 leegstaande woningen ten behoeve van de verkoop. Onderhoud Er is geen groot onderhoud gepleegd aan de woontorens in de verslagperiode. Wel is een aantal appartementen opgeknapt ten behoeve van verhuur (o.a. schilderwerk en stucwerk). Vooruitzichten De omstandigheden op de woningmarkt in Apeldoorn zijn moeilijk, maar lijken te verbeteren. Dit is te zien aan het aantal verhuren van het eerste halfjaar (19 verhuren t.o.v. 6 verhuren in het eerste halfjaar van 2013), alhoewel dit gepaard is gegaan met agressievere verhuur. Om de verhuren mogelijk te maken is er sprake geweest van eenmalige huurkortingen, aangepaste huurprijzen en opknapwerkzaamheden. We verwachten hiermee de bezettingsgraad verder te kunnen verbeteren. Wat betreft de verkoopmarkt zijn de omstandigheden moeilijk, wel zijn we voornemens na de zomerperiode één of twee appartementen opnieuw op de markt te brengen om de verkoop te stimuleren. Amsterdam, augustus 2014 Annexum Beheer B.V.
5 Halfjaarbericht - 2014 2. WINST- EN VERLIESREKENING (Bedragen in euro s) 1 jan 2014 1 jan 2013-30 jun 2014-30 jun 2013 Opbrengsten uit vastgoedbelggingen Huuropbrengst 490.051 546.738 Netto verkoopopbrengst - - Rente opbrengsten 37 288 490.088 547.026 Bedrijfslasten Exploitatielasten vastgoed 172.911 168.996 Beheerkosten 29.355 29.176 Rentelasten 246.671 245.637 Afschrijvingen op immateriële vaste activa 81.975 81.975 Overige bedrijfskosten 15.649 13.949 546.561 517.733 Resultaat voor belastingen (56.473) 7.293 Belastingen - - Resultaat na belastingen (56.473) 7.293
6 Halfjaarbericht - 2014 3. BALANS (Bedragen in euro s) 30 jun 2014 31 dec 2013 Activa Beleggingen Vastgoed 20.806.671 20.806.671 Vorderingen Debiteuren 40.746 44.963 Overige vorderingen en overlopende activa 80.630 49.538 121.376 94.501 Overige activa Immateriele vaste activa 163.947 245.922 Liquide middelen 192.652 140.366 356.599 386.288 Passiva 21.284.646 21.287.460 Eigen vermogen Participanten kapitaal 8.550.000 8.550.000 Wettelijke reserves 163.947 245.922 Overige reserves (462.424) (501.898) Resultaat van het boekjaar (56.473) (42.501) 8.195.050 8.251.523 Langlopende schulden Kredietinstelling - - Waarborgsommen 37.660 27.921 37.660 27.921 Kortlopende schulden Kortlopende schulden 13.051.936 13.008.016 13.051.936 13.008.016 21.284.646 21.287.460
7 Halfjaarbericht - 2014 4. KASSTROOMOVERZICHT (Volgens indirecte methode) (Bedragen in euro s) 1 jan 2014 1 jan 2013-30 jun 2014-30 jun 2013 Netto resultaat (56.473) 7.293 Afschrijvingen van immateriële vaste activa 81.975 81.975 Mutatie vorderingen (26.875) 2.862 Mutatie kortlopende schulden 152.670 162.031 Kasstroom uit beleggingsactiviteiten 151.297 254.161 Uitkeringen aan participanten - - Ontvangen waarborgsommen 9.739 1.990 Aflossing financiering (108.750) (108.750) Kasstroom uit financieringsactiviteiten (99.011) (106.760) Toename / (Afname) geldmiddelen 52.286 147.401 Geldmiddelen per 1 januari 140.366 120.788 Geldmiddelen per 30 juni 192.652 268.189 Toename / (Afname) geldmiddelen 52.286 147.401