Toekomst winkelgebieden Rotterdam Zuid Gemeente Rotterdam Maart 2011
Toekomst winkelgebieden Rotterdam Zuid dossier : BA2052-100-100 registratienummer : GO-AF20110102 versie : concept 3 Gemeente Rotterdam Maart 2011 DHV B.V. Niets uit dit bestek/drukwerk mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt d.m.v. drukwerk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze ook, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van DHV B.V., noch mag het zonder een dergelijke toestemming worden gebruikt voor enig ander werk dan waarvoor het is vervaardigd. Het kwaliteitssysteem van DHV B.V. is gecertificeerd volgens ISO 9001.
INHOUD BLAD 1 INLEIDING 3 1.1 Bedreigingen en kansen winkelgebieden Rotterdam Zuid 3 1.2 Doel en werkwijze 3 1.3 Definitie detailhandel, winkelgedrag en type winkelgebieden 3 2 HUIDIGE WINKELSTRUCTUUR EN DYNAMIEK 7 2.1 Drie deelgemeenten op Zuid 7 2.1.1 Feijenoord 7 2.1.2 Charlois 8 2.1.3 IJsselmonde 9 2.2 Winkelstructuur Zuid vergeleken met stedelijk winkelstructuur 10 2.3 Conclusie 11 3 TRENDS, ONTWIKKELINGEN EN PLANNEN 12 3.1 Consument 12 3.2 Retailer 14 3.3 Vastgoedontwikkelingen 16 3.4 Conclusie: het winkellandschap verandert in Rotterdam Zuid 17 4 POSITIE EN PERSPECTIEF VAN WINKELGEBIEDEN 19 4.1 Algemeen kader 19 4.2 Boodschappencentra 19 4.3 Winkelgebieden met plannen 21 4.3.1 Plein 1953 21 4.3.2 Carnissedriehoek 21 4.3.3 Vuurplaat 22 4.4 Overige buurt en wijkcentra 22 4.5 Recreatieve centra met een boodschappenfunctie 23 4.5.1 Zuidplein 24 4.5.2 Boulevard Zuid 25 4.5.3 Winkelpromenade Zuidwijk 26 4.5.4 Keizerswaard 27 4.6 Conclusie 27 GO-AF20110102-1 -
GO-AF20110102-2 -
1 INLEIDING 1.1 Bedreigingen en kansen winkelgebieden Rotterdam Zuid In het licht van de marktontwikkelingen en te verwachten trends heeft OBR en de drie deelgemeenten op Zuid behoefte aan een onderzoek naar kansen en bedreigingen van winkelgebieden in Rotterdam Zuid (Charlois, Feijenoord en IJsselmonde). Om de kansen en bedreigingen in kaart te brengen is inzicht nodig in: 1. Hoe de huidige winkelgebieden functioneren op Zuid 2. Welke trends en ontwikkelingen relevant zijn voor het toekomstig functioneren van de winkelgebieden 3. Hoe het toekomst perspectief van winkelstructuur op Zuid eruit ziet 1.2 Doel en werkwijze Dit rapport heeft als doel om een basis te leveren voor een gezamenlijke detailhandelsvisie voor de drie deelgemeenten, de woningcorporaties, de vastgoedeigenaren met veel winkelpanden op Zuid en de gemeente Rotterdam. Het is belangrijk dat de bestuurders van deze organisaties de huidige retailtrends en de belangrijkste winkelgebieden van Zuid kennen en daarna tot een afgewogen oordeel kunnen komen. Om te komen tot een visie op de winkelstructuur van Rotterdam Zuid is in grote lijnen de volgende werkwijze gehanteerd. Per type winkelgebied (minimaal wijkverzorgend niveau) is een kwaliteitsprofiel opgesteld. Beoordeeld is in hoeverre de huidige winkelfunctie en profiel van het winkelgebied kansen biedt voor de toekomst, wat belangrijke aandacht- en verbeterpunten zijn en of het gebied economisch kwetsbaar is of onder druk staat. Uitgangspunt bij het opstellen van een kansen- en risicoprofiel is de huidige situatie. Voor het toekomstig functioneren heeft DHV ook gekeken naar de invloed van trends en ontwikkelingen. De kansen en risico s per type winkelgebied vormen de basis voor de visie op de winkelstructuur van Rotterdam Zuid. Deze visie is een advies aan het OBR en de drie deelgemeenten en geeft inzicht in: 1) Functioneren van de huidige structuur en dynamiek in de winkelstructuur op Zuid (H2) 2) De invloed van trends en ontwikkelingen (H3) 3) Positie en perspectief van de verschillende typen winkelgebieden (H4) 1.3 Definitie detailhandel, winkelgedrag en type winkelgebieden Tot de detailhandel wordt over het algemeen gerekend: de verkoop van waren, zowel nieuw als tweedehands, aan particulieren. In dit onderzoek onderscheiden we de volgende segmenten: Dagelijks aanbod: voedings- en genotmiddelen en enige frequent aangekochte non-food artikelen, zoals persoonlijke verzorging. Niet-dagelijks: o Frequent aanbod: aankopen met een hoge frequentie die niet onder het dagelijks aanbod vallen zoals huishoudelijke artikelen (Blokker) en media (tijdschriften). o Doelgericht aanbod: aankopen die met een lage frequentie worden gedaan. De consument gaat doelgericht naar een specifieke winkel. Het gaat bijvoorbeeld om meubels, bruin en witgoed en doe-het-zelf. GO-AF20110102-3 -
o Recreatief aanbod: hier staat het kijken en vergelijken centraal, waarbij de sfeer van het winkelgebied en de diversiteit in het aanbod belangrijk is. Het gaat bijvoorbeeld om mode, luxe, vrijetijdsartikelen. DHV onderscheidt op basis van de bovenstaande segmenten en het koopgedrag dat daar mee gepaard gaat de volgende typen centra. (Zie ook bijlage 3. voor een uitgebreide omschrijving en gewenste profilering). Type Recreatieve koopcentra Binnensteden Beschrijving Deze centra hebben een zeer uitgebreid niet-dagelijks (recreatief) aanbod. Vermaak en beleving als bezoekmotief staat centraal. Recreatieve koopcentra met een boodschappenfunctie Planmatige stadsdeelcentra Naast een sterk dagelijks aanbod, waaronder twee à drie (planmatige winkelcentra) supermarkten ook een compleet niet-dagelijks aanbod met een of meer warenhuizen en diverse filiaalbedrijven. Stedelijke winkelstraten/linten Historische gegroeide winkellinten in steden met een compleet aanbod dagelijks aangevuld met niet-dagelijks winkelaanbod. Grotendeels zelfstandige ondernemers. Dagelijkse boodschappencentra Wijkwinkelcentra, Sterk dagelijks aanbod, waaronder één (minimaal) à twee supermarkten aangevuld met niet-dagelijks aanbod. Buurtwinkelcentra Compleet: Supermarkt (vanaf 800/1.000m²) met aanvullend vers in het dagelijkse segment. Incompleet: winkelstrips met een kleine of geen supermarkt en beperkt of geen aanvullend dagelijks segment Doelgerichte aankoopcentra Woonboulevards Betreft meubelconcentraties die worden gedomineerd door grootschalige meubelzaken en aanverwante branches zoals woningtextiel, keukens, badkamers en woonwarenhuizen. Retailparken Gemakscentrum van grootschalige winkels, vrije tijdsfuncties en/of andere consumentenvoorzieningen gevestigd op goed bereikbare locaties aan de rand van de stad bestemd voor doelgericht consumentenbezoek. Factory Outlet Centers Een concentratie winkels waar fabrikanten en handelaren partijen goederen (meestal kleding) tegen hoge korting verkopen aan consumenten. Om het toekomstperspectief van verschillende typen winkelgebieden in Rotterdam Zuid te bepalen, hanteren we de bovenstaande typen winkelgebieden. Hierbij hanteren we een andere indeling dan die voor de winkelkaarten zijn gebruikt. Aanleiding voor deze indeling is dat verschillende trends waaronder GO-AF20110102-4 -
internetwinkelen qua impact op een winkelgebied verschilt door de functie die ze vervullen en het verzorgingsgebied die ze bedienen. Bijvoorbeeld planmatige winkelgebieden als Zuidplein en Alexandrium (regionaal en meer een stadsdeelvoorziening) hebben een hele andere winkelfunctie dan Boulevard Zuid of Nieuwe Binnenweg (lokaal en meer een wijkvoorziening). In onderhavige studie voor Rotterdam Zuid laten we de doelgerichte aankoopcentra buiten beschouwing en gaan we uit van de volgende centra): Recreatieve koopcentra met een boodschappenfunctie Planmatige stadsdeelcentra Zuidplein Keizerswaard Stedelijke radialen/linten Boulevard Zuid Winkelpromenade Zuidwijk Dagelijkse boodschappencentra Grote wijkcentra Plein 1953 Kleine wijkcentra Vrij Entrepot Vuurplaat Carnissedriehoek Afrikaanderwijk Beverwaard Spinozaweg Complete buurtcentra Wolphaertsbocht Putsebocht Groene Zoom Prinsenplein Incomplete buurtcentra Putselaan Noordereiland Bree Dordtselaan Lange Hilleweg Maaskade Gruttostraat Hellevoetstraat Katendrechtse Lagedijk Kerstendijk Kouwenoord Pliniustraat Behalve de centra die opgenomen zijn in voorgaand overzicht zijn er in Rotterdam Zuid incomplete winkelstrips met minder dan 5 winkels (Zenostraat, Oranjeboomstraat, Kreekplein), niet aan één gesloten winkels en solitaire vestigingen. Deze worden gezien als verspreide bewinkeling en niet als concentratie van winkelgebieden. GO-AF20110102-5 -
GO-AF20110102-6 -
2 HUIDIGE WINKELSTRUCTUUR EN DYNAMIEK 2.1 Drie deelgemeenten op Zuid Dit hoofdstuk geeft een beeld van de huidige winkelstructuur in Rotterdam Zuid. Aan bod komt een toelichting op de structuur en een vergelijking van het winkelaanbod. We beginnen met een blik op de winkelstructuur voor de verschillende deelgemeenten. Daarna zetten we het winkelaanbod af tegen andere stedelijke gebieden om een beter inzicht te krijgen op de totale winkelstructuur in Rotterdam Zuid. Zie ook bijlage 2 voor overzicht van kerncijfers van per deelgemeente. 2.1.1 Feijenoord Het totale winkelaanbod in Feijenoord is 73.264 m 2 wvo waarvan 32% dagelijks en 54% niet-dagelijks. Dit betekent dat per inwoner 1,04 m 2 wvo aanwezig is in deze deelgemeente. Kaart 1 Winkelaanbod in Feijenoord Dagelijks Niet-dagelijks Aantal winkels: 549 dagelijks: 180,23.175 m 2 wvo niet-dagelijks:269,39.409.m 2 wvo Leegstand: 100,10.680m 2 wvo GO-AF20110102-7 -
Het leegstandpercentage is met 15% aan de hoge kant in deze deelgemeente. In bijlage 3 staat een uitgebreide tabel waarin het huidige winkelaanbod is weergegeven. De deelgemeente Feijenoord kent 12 min of meer geconcentreerde winkelgebieden, zoals ook het beeld op kaart 1 laat zien. Merendeel van deze gebieden zijn kleine, en vaak incomplete buurtstrips, dat wil zeggen met geen of een te kleine buurt supermarkt (<800 m 2 ) en een onvolledig boodschappenaanbod. Deze strips hebben van ouds her een zeer lokale functie en zijn veelal niet planmatig gerealiseerd. De grootste winkelgebieden met een belangrijke functie voor de deelgemeente Feijenoord zijn Boulevard Zuid(binnenstedelijke winkelstraat), de Vuurplaat (wijkwinkelcentrum groot), Afrikaanderwijk (markt) en Vrij Entrepot (wijkwinkelcentrum klein). Deze winkelgebieden zijn voorzien van grote supermarkten of een weekmarkt als functionele dragers. Daarnaast kent vooral Boulevard Zuid een aanzienlijk aanvullend aanbod van speciaalzaken in het dagelijkse, recreatieve en doelgerichte segment. 2.1.2 Charlois Met een totaal van 92.786 m 2 wvo (23% dagelijks en 64% niet-dagelijks) heeft deze deelgemeente het grootste winkelaanbod in Rotterdam Zuid; 1,46 m 2 wvo per inwoner. Dit is te verklaren door het winkelaanbod in het winkelcentrum Zuidplein dat een functie heeft voor heel Rotterdam Zuid en aangrenzende regio. Zonder Zuidplein zou het winkelaanbod per inwoner op 0,80 m 2 komen. Het leegstandpercentage is met 13% net als in Feijenoord aan de hoge kant. Kaart 2 Winkelaanbod in Charlois Dagelijks Niet-dagelijks Aantal winkels: 492 dagelijks: 150, 21.015. m 2 wvo niet-dagelijks: 270, 59.352 m 2 wvo Leegstand: 72,12.419 m 2 wvo De deelgemeente Charlois heeft net als de deelgemeente Feijenoord een beperkte hiërarchische winkelstructuur (zie kaart 2). De belangrijkste winkelgebieden in deze deelgemeente zijn de wijkcentra Plein 1953, Winkelpromenade Zuidwijk en Carnissedriehoek. Daarnaast zijn er diverse buurtcentra en steunpunten. Naast deze lokaal verzorgende winkelgebieden bevindt zich in Charlois het winkelcentrum GO-AF20110102-8 -
Zuidplein dat een verzorgende functie heeft voor heel Rotterdam Zuid met een beperkte regionale uitstraling. 2.1.3 IJsselmonde Het totale winkelaanbod in IJsselmonde beslaat 64.983 m 2 wvo waarvan 23% dagelijks en 75% nietdagelijks. Het aandeel niet-dagelijks is hoger dan in de andere deelgemeenten door winkelgebieden De Veranda en Stadionweg waar grote aanbieders in het doelgerichte segment zijn gevestigd. Dit betekent dat per inwoner 1,12 m 2 wvo aanwezig is in de deelgemeente. Het leegstandpercentage is met 2% zeer laag in deze deelgemeente. Kaart 3 Winkelaanbod in IJsselmonde Dagelijks Niet-dagelijks Aantal winkels: 205 dagelijks: 69 14.885 m 2 wvo niet-dagelijks: 126,48.793. m 2 wvo Leegstand: 10, 1.305 m 2 wvo De deelgemeente IJsselmonde kent aanzienlijk minder buurtstrips dan Feijenoord en Charlois. Deze deelgemeente heeft zijn detailhandelsbeleid al enige jaren er op gericht om de winkelstructuur af te stemmen op de behoefte van consumenten aan complete winkelcentra. Om dit te bereiken hebben ze een actief saneringsbeleid ten aanzien van incomplete winkelstrips uitgevoerd. De belangrijkste winkelgebieden in de deelgemeente IJsselmonde zijn Keizerswaard (stadsdeelcentrum), Spinozaweg (wijkcentrum), Prinsenplein (buurtwinkelcentrum) (wijkcentrum) en Beverwaard (wijkcentrum). Het winkelcentrum Keizerswaard heeft een belangrijke aankoopfunctie voor dagelijks en recreatief segment voor de gehele deelgemeente. Een functie die met de uitbreiding in de komende jaren wordt gecompleteerd tot die van een groot stadsdeelcentrum. GO-AF20110102-9 -
2.2 Winkelstructuur Zuid vergeleken met stedelijk winkelstructuur Om een beter beeld te krijgen bij de totale winkelstructuur van Rotterdam Zuid hebben we het aanbod per inwoner vergeleken met Rotterdam als geheel, andere stedelijke gebieden en Provincie Zuid-Holland (zie tabel 1). Hieruit blijkt dat het winkelaanbod in Rotterdam Zuid aan de lage kant is. Dit komt vooral door ondervertegenwoordiging van het niet-dagelijkse segment en vooral het recreatieve en doelgerichte (vooral wonen) winkelaanbod. De voornaamste recreatieve (Binnenstad) en doelgerichte winkelgebieden (Alexandrium, Barendrecht) bevinden zich niet in Rotterdam Zuid. De doelgerichte winkelgebieden, zoals Ikea Barendrecht, Reyerwaard Barendrecht, bevinden zich op steenworpafstand van Rotterdam-Zuid. Tabel 1 Benchmark m² wvo per inwoner met stedelijke gebieden m² wvo per inwoner Rotterdam Zuid Rotterdam > 175.000 inw Provincie Zuid-Holland Totaal winkelaanbod 1,20 1,59 1,64 1,60 Dagelijks 0,31 0,35 0,32 0,32 Niet-dagelijks frequent 0,08 0,09 0,08 0,08 doelgericht 0,34 0,51 0,58 0,68 recreatief 0,31 0,48 0,51 0,40 Leegstand 0,13 0,16 0,15 0,13 Bron: Locatus en CBS bewerkt door DHV Wanneer we kijken naar het gemiddelde wvo per winkel (Tabel 2 en 3) dan valt op dat met name het dagelijkse aanbod gekenmerkt wordt door kleinschalige winkels. Dit correspondeert ook met de bevindingen uit de vorige paragraaf waarin we constateerden dat de winkelstructuur in Rotterdam Zuid veel kleine en vaak incomplete buurtstrips/centra kent met kleine supermarkten. Als we naar de structuur per deelgemeente kijken valt op dat het wvo per winkel in IJsselmonde hoog is dit in tegenstelling tot de situatie voor Feijenoord en Charlois. Vooral het winkelaanbod in Feijenoord bestaat uit veel kleine winkels. Tabel 2 Benchmark m²wvo per winkel met stedelijke gebieden m² per winkel Rotterdam Zuid Rotterdam > 175.000 inw Provincie Zuid-Holland Totaal winkelaanbod 182 207 207 234 Dagelijks 148 160 157 182 Niet-dagelijks frequent 247 211 169 186 doelgericht 248 308 364 416 recreatief 224 162 176 176 Leegstand 134 128 161 163 Bron: Locatus en CBS bewerkt door DHV GO-AF20110102-10 -
Tabel 3 Benchmark m² wvo per winkel Rotterdam Zuid m² per winkel Rotterdam Zuid Feijenoord Charlois Ijsselmonde Totaal winkelaanbod 182 133 149 317 Dagelijks 148 129 140 216 Niet-dagelijks frequent 247 364 180 221 doelgericht 248 178 225 558 recreatief 224 92 225 293 Leegstand 134 107 172 131 Bron: Locatus en CBS bewerkt door DHV Bovenstaand beeld komt overeen met het beeld dat in het rapport Winkelkaart Zuid is geschetst. Dit rapport concludeert dat de vloerproductiviteit laag is. Dit geldt vooral voor het dagelijkse segment en is te verklaren door de vele kleinschalige winkels in dit segment. De kwetsbaarheid in functioneren houdt vooral verband met de combinatie van een lage vloerproductiviteit en een gemiddeld kleine omvang van winkels. Gevolg is namelijk een gemiddeld te lage omzet per vestiging voor een gezonde bedrijfsvoering. 2.3 Conclusie Rotterdam Zuid wordt gekenmerkt door een grote diversiteit in omvang, spreiding en kwaliteitsbeeld van winkelgebieden. Een structuur die een mixture laat zien van complete winkelgebieden (supermarkten aangevuld met dagelijks en niet-dagelijks aanbod) samen met een groot aantal kleine winkelstrips en clusters met een incompleet winkelaanbod. Vaak is dit de situatie van een supermarkt als trekker aangevuld met diverse dagelijks en frequent benodigde (speciaal)zaken. Kijkend naar de totale winkelstructuur in Rotterdam Zuid en de deelgemeente kunnen we concluderen dat: Winkelaanbod per inwoner laag is, vooral het doelgerichte en recreatieve winkelaanbod is laag Veel kleine buurt- en wijkcentra met kleine of geen supermarkten (< 800m²) Veel kleinschalige winkels in het dagelijkse segment voor heel Rotterdam Zuid Vooral veel kleinschalige winkelunits in vooral de deelgemeente Feijenoord Vooral de vele kleine incomplete winkelstrips in combinatie met veel kleine winkelunits levert een kwetsbaar beeld van de winkelstructuur in Charlois en Feijenoord op. De vele kleine winkelstrips en verspreide bewinkeling in combinatie met de historische structuur voldoen niet meer aan de vestigingseisen van nieuwe ondernemers die zich willen vestigen in Zuid. Deze winkelstrips hebben vaak onvoldoende trekkracht door het ontbreken van een volwaardige supermarkt, gedateerde uitstraling, te kleine winkelunits en goede bereikbaarheid voor de autogebruiker. IJsselmonde laat een ander beeld zien, namelijk die van een hiërarchische structuur met de nadruk op wijk- en stadsdeelniveau. De afgelopen jaren is het steeds duidelijker geworden dat de fijnmazige winkelstructuur zoals we die kennen onder druk staat. In het stedelijk gebied is dit al terug te zien in de afname van het winkelaanbod in buurtcentra en de transformatie die vele buurtstrips hebben doorgemaakt in termen van incompleetheid in branchering, toename van verspreide bewinkeling en leegstand. Dit is niet alleen een belangrijke oorzaak voor het zwakke economische functioneren op dit moment, maar draagt ook bij aan kwetsbaarheid van de gehele winkelstructuur tegen de achtergrond van opschaling, demografische ontwikkeling en het veranderende consumentengedrag. In het volgende hoofdstuk gaan we hier verder op in. GO-AF20110102-11 -
3 TRENDS, ONTWIKKELINGEN EN PLANNEN De toekomst laat zich moeilijk voorspellen. Toch zijn een aantal trends en ontwikkelingen in de detailhandel aan te wijzen, waarvan we verwachten dat deze zich in de toekomst doorzetten. In deze paragraaf beschrijven we de meest relevante trends in de markt voor het winkelaanbod in Rotterdam Zuid. Deze trends dienen samen met de beoordeling van de winkelgebieden als input voor de SWOT-analyse. 3.1 Consument Demografie: toe-afname, vergrijzing en vergroening Het aantal inwoners in Rotterdam Zuid is het afgelopen decennia met 4% gedaald. Dit heeft enerzijds te maken met herstructurering vooral in Charlois. Anderzijds treedt ontgroening en vergrijzing op. Ontgroening = een afname van het aandeel jongeren (leeftijdscategorieën 0 tot 14 jaar) Vergrijzing = een toename van het aandeel ouderen (leeftijdscategorieën 65 jaar en ouder) Vergrijzing en ontgroening spelen vooral in de deelgemeente Feijenoord. In de onderstaande tabellen is de bevolkingsontwikkeling per deelgemeente weergegeven. De prognose en het aantal inwoners zijn gebaseerd op de statistieken van CBS en COS Figuur 1 Bevolkingsontwikkeling Feijenoord; 2000-2010-2025 35 30 25 20 15 10 Conclusie deelgemeente Feijenoord Op 1 januari 2010: 70.422 inwoners Het aantal inwoners is de afgelopen tien jaar met 3% afgenomen Qua samenstelling is bevolking de afgelopen jaren sterk ontgroend en vergrijst De vergrijzing zet ook in de toekomst door 5 0 0-14 jr 15-24 jr 25-44 jr 45-64 jr 65 jr en ouder 2000 2010 2025 Figuur 2 Bevolkingsontwikkeling Charlois; 2000-2010-2025 35 30 25 20 15 10 5 Conclusie deelgemeente Charlois Op 1 januari 2010: 63.606 inwoners Het aantal inwoners is de afgelopen tien jaar met 5,5% afgenomen Herstructurering is de belangrijkste oorzaak van deze afname Verwachting is dat door herstructurering de komende jaren, vergroening optreedt 0 0-14 jr 15-24 jr 25-44 jr 45-64 jr 65 jr en ouder 2000 2010 2025 GO-AF20110102-12 -
Figuur 3 Bevolkingsontwikkeling IJsselmonde; 2000-2010-2025 35 30 25 20 15 10 Conclusie deelgemeente Charlois Op 1 januari 2010: 58.043 inwoners Het aantal inwoners is de afgelopen tien jaar met 2% afgenomen Verwachting is dat het aantal inwoners door diverse nieuwbouw ontwikkelingen toeneemt 5 0 0-14 jr 15-24 jr 25-44 jr 45-64 jr 65 jr en ouder 2000 2010 2025 Momentconsumentisme: gemak en vermaak Consumenten zijn haast niet meer te voorspellen in hun aankoopgedrag. Individualisering en globalisering zorgen er onder andere voor dat de consument van nu en in de toekomst sterk veranderlijk blijft. Dat wat gisteren een nieuwe trend werd genoemd, kan morgen al weer geschiedenis zijn. Als gevolg van maatschappelijke ontwikkelingen (arbeidsparticipatie, vergrijzing, huishoudengrootte en de multiculturele samenleving) is er sprake van een sterke ontwikkeling in termen van momentconsumentisme. Andere vormen van samenleven, consumeren en beleven hebben duidelijk hun weerslag op het gedrag van de consument. Het ruimtelijke koopgedrag van de consument laat zich op hoofdlijnen goed vertalen in termen van gemak en vermaak. Gemak betekent daarbij alles wat je nodig hebt compleet en dicht bij elkaar, met als kernwoorden efficiëntie en bereikbaarheid (doelgericht aankopen en boodschappen doen). Het gemakswinkelen concentreert zich op goed bereikbare plaatsen zoals stadsdeelcentra (bijvoorbeeld Keizerswaard) en wijkcentra (bijvoorbeeld Vrij Entrepot). Vermaak betekent dat het meer gaat om de sfeer en de beleving (recreatief winkelen als vorm van vrijetijdsbesteding, jezelf verwennen) waarin je bepaalde aankopen wilt doen die passen bij het recreatieve bezoekmotief en/of de stemming van het moment (impulsaankopen). Consument is en blijft mobiel Uit het Mobiliteitsonderzoek van Rijkswaterstaat (2006), blijkt dat de auto het meest gebuikte vervoermiddel is voor winkelen (47%), gevolgd door de fiets (29%). In 2006 reisde de Nederlander gemiddeld 3 km per dag om te winkelen. Dit wordt bevestigd in het koopstromenonderzoek uit 2004 (Goudappel Coffeng, 2004). Uit cijfers van het Sociaal Cultureel Planbureau blijkt dat in de periode 2000 2005 de vrijetijdsmobiliteit is gestegen met gemiddeld een half uur per week. Aangezien de aantallen verplaatsingen minder zijn toegenomen, vermoedt het SCP dat mensen per vrijetijdsverplaatsing langer onderweg zijn en ook langere afstanden afleggen (Sociaal Cultureel Planbureau, 2006). Voorzichtig kan hieruit worden afgeleid dat de consument dus ook bereid (of gedwongen?) is langere afstanden af te leggen om de winkelgebieden van zijn keuze te bereiken. Concreet betekent dit dat winkelgebieden naast een compleet aanbod ook goed bereikbaar moeten zijn. Voor gemakcentra (o.a. boodschappencentra) geldt dat deze over voldoende parkeergelegenheden direct bij de winkels c.q. vóór de entree van de supermarkt moeten beschikken. Bij vermaakcentra speelt behalve een goede bereikbaarheid en voldoende parkeerplaatsen, beleving, sfeer en differentiatie van winkelaanbod een belangrijke rol in de keuze en bereidheid om een winkelgebied te bezoeken. GO-AF20110102-13 -
Internetwinkelen De omzet van internetwinkels in Nederland is in 2009 met 17 procent gegroeid. In totaal kochten consumenten voor 6,4 miljard euro aan producten en diensten 1. De groei is lager dan in voorgaande jaren. Wel doen internetwinkels het veel beter dan de detailhandel als geheel in Nederland. Die zag de omzet afgelopen jaar met bijna 5 procent dalen door de economische recessie. Volgens Thuiswinkel.org maken internetaankopen nu 7 procent van de totale detailhandelsomzet uit. Webwinkels moeten het qua groei steeds meer hebben van shoppers die al op internet actief zijn. Het aantal 'nieuwkomers' neemt af. Vorig jaar deden ongeveer 700.000 mensen voor het eerst een internetaankoop tegen 980.000 in 2008. In totaal zijn er 8,65 miljoen Nederlanders die inmiddels een internetaankoop hebben gedaan 2. In de eerste helft van 2010 steeg de omzet van internetwinkels met tien procent tot 3,85 miljard euro in vergelijking met dezelfde periode vorig jaar. De verwachting is dat de omzet over heel 2010 uitkomt op 8 miljard euro. In vergelijking met de 'normale' detailhandel (omzet -1 procent) is er nog steeds sprake van een forse groei. Reizen, inclusief vliegtickets, hotels en pakketreizen, vormen wederom het belangrijkste segment op internet (44 procent van de totale omzet). Daarna komen telecom en kleding 3. De verwachting is dat telewinkelen structureel is en in marktaandeel gestaag zal toenemen. Vooral de segmenten niet-dagelijks en doelgericht krijgen hiermee te maken. Over het tempo waarin deze ontwikkeling doorzet, wordt gespeculeerd en zijn er uiteenlopende prognoses. 3.2 Retailer Branchevervaging en brancheverbreding In Nederland zien we steeds meer formules die hun omzet vergroten door doorvoering van branchevervaging. Dit geldt enerzijds voor de combinaties van recreatief en doelgericht aanbod (onder andere bouwmarkten, sanitair, woonwinkels). Anderzijds komen we ook combinaties tegen van de dagelijkse en niet dagelijkse sector (supermarkten bieden mobiele telefoons aan). Een trend die nog niet ten einde is. Daarnaast is er ook nog eens sprake van brancheverbreding. Dit betekent verbreding van het assortiment binnen een bepaalde branche, bijvoorbeeld modewinkels waar ook schoenen en accessoires worden verkocht. In plaats van 10 soorten jassen in standaardmaten biedt een modewinkel nu 30 soorten jassen in standaardmaten én extra grote maten aan. Dit leidt net als bij branchevervaging vaak tot grotere vestigingen. Schaalvergroting Deze trend komt voort uit het streven van retailers naar kostenbesparing en marktvergroting. Met schaalvergroting in het kader van marktvergroting probeert de retailer enerzijds in te spelen op de behoefte van de consument aan gemak en vermaak (inspiriënce & experiënce). Anderzijds voorziet deze in de behoefte aan voldoende ruimte om het volledige assortiment goed te presenteren en zodoende goed tot zijn recht te laten komen. In 1968 bedroeg het gemiddelde winkelvloeroppervlak 35 m². Momenteel ligt 1 Bron: Thuiswinkel.org, maart 2010 2 Bron: Thuiswinkel.org, maart 2010 3 Bron: Thuiswinkel.org, september 2010 GO-AF20110102-14 -
dit gemiddelde op 258 m² per winkel 4. De effecten van schaalvergroting als het gaat om door de consument gevraagde kwaliteit en compleetheid zien we in de detailhandelsstructuur door het verdwijnen van kleinschalige winkels en vooral zelfstandigen. De supermarktsector is zowel in schaalvergroting als formuleontwikkeling en klantenbediening (openingstijden) de grote gangmaker. Dit speelt ook op verschillende plaatsen in Rotterdam Zuid (onder andere Vuurplaat, Zuidplein, Keizerswaard, Winkelpromenade Zuidwijk). Bedrijfsopvolging steeds lastiger Ruim de helft van de ondernemers in de detailhandel is tussen de 36 en 55 jaar oud, 22% is ouder dan 55 jaar en 10% is ouder dan 60 jaar. De komende tien jaar bereikt dus bijna een kwart van de ondernemers in de detailhandel de pensioengerechtigde leeftijd. 5 Hierdoor zal de komende jaren het aantal bedrijfsoverdrachten in de detailhandel toenemen. De markt voor bedrijfsoverdrachten is in Nederland niet sterk. Veel mkb-bedrijven zijn nauwelijks overdraagbaar. Veel ondernemers hebben zichzelf jarenlang gesubsidieerd doordat zij in een eigen pand zitten, waarvoor ze zichzelf geen huur berekenden. Bij overname van het bedrijf dient de verhuur van het pand vaak als oude dag voorziening. Hierdoor krijgt de opvolger of koper van het bedrijf te maken met een marktconforme huur. Daarom is er voor een opvolger of koper uit zo een onderneming vaak geen rendement meer te behalen. Jaarlijks verdwijnen zo 15 tot 20% van de 15.000 bedrijven waarvan de ondernemers willen stoppen. Toenemende filialisering Filialisering kenmerkt al jaren het winkellandschap van Nederland. De toenemende dominantie van ketenbedrijven heeft zijn voor- en nadelen. Doordat filiaalbedrijven beter in staat zijn hoge(re) huurprijzen te betalen, verdringen zij de kleinere zelfstandige ondernemers uit hun posities. Gevolg: afnemend onderscheidend vermogen van winkelgebieden. Binnen winkelgebieden ontstaat daardoor een zekere monocultuur, die ook wel wordt aangeduid met 'verblokkering'. De consument ervaart dit als een verschraling van het aanbod, en wijkt daardoor uit naar andere winkelgebieden waar het winkelaanbod afwisselender, uitdagender en attractiever is. Toch vervullen filiaalbedrijven binnen winkelstraten een vertrouwde ankerfunctie en oefenen mede daardoor een grote trekkracht uit, waardoor ook nietketenbedrijven profiteren van de passantenstroom. Het besef groeit inmiddels dat de toegenomen kleurloosheid en vervlakking (door filialisering) van aanbod een bedreiging vormen voor de aantrekkelijkheid van winkelcentra. Het streven is er daarom meer dan voorheen op gericht een situatie te bereiken die meer evenwicht brengt tussen ketenbedrijven en kleine zelfstandige specialistische winkels. Winkels van en voor allochtonen Het aantal ondernemingen van niet-westerse allochtone ondernemers is in ruim tien jaar verdubbeld: van ruim vijf tot ruim tienduizend. In 2005 was 10% van alle ondernemingen in de detailhandel van nietwesterse allochtone ondernemers; in 1993 was dit nog slechts 5%. Ook het aandeel en aantal ondernemingen van westerse allochtone ondernemers groeiden, zij het minder sterk (van 6 naar 8 procent). De samenstelling van het assortiment van allochtone winkels hangt sterk samen met het aantal allochtonen in een bepaalde wijk. Kenmerk van deze winkels is dat zij hun producten van andere toeleveranciers betrekken dan de reguliere detailhandel. Ook bij autochtonen neemt de belangstelling voor deze exotische winkels toe. Toch bestaat de klantenkring vaak nog vrijwel geheel uit allochtonen. De overlevingskansen van allochtone detailhandelsbedrijven nemen toe. Dit is vooral te danken aan het feit dat het aandeel van startende ondernemers van de tweede generatie stijgt en ook professionalisering 4 Bron: Locatus 2010 5 Bron: HBD, Leeftijdsopbouw van ondernemers in de detailhandel, 2006 GO-AF20110102-15 -
in bedrijfsvoering en huisvesting toenemen. Dit blijkt uit de vijfde publicatie van het HBDonderzoeksprogramma Demografie van de detailhandel. 3.3 Vastgoedontwikkelingen Naast trends en ontwikkelingen in consumentgedrag en winkelaanbod (retailers) beïnvloeden vastgoedontwikkelingen als woningbouw en winkelplannen hoe de toekomstige winkelstructuur in Rotterdam Zuid er uit komt te zien. Woningbouw In Rotterdam Zuid en vooral de deelgemeente Charlois en Feijenoord vindt al enige jaren herstructurering plaats. Dit heeft onder andere geleid tot een afname van het aantal inwoners. Ook de komende jaren zal het nodige gesloopt en gebouwd worden. In onderstaande tabel staat het woningbouwprogramma weergegeven. Door crisis zijn veel gemeenten hun woningbouwprogramma aan het herzien, dit geldt ook voor de gemeente Rotterdam. Het exacte programma ligt nog niet vast en is mede afhankelijk hoe de economie en de bezuinigingen zich de komende jaren gaan ontwikkelen. Als we het woningbouwprogramma van de verschillende deelgemeenten afzetten tegen de geplande sloop dan zien we dat de netto toevoeging van het aantal woningen in IJsselmonde het grootst is, met name door de ontwikkeling van Groot IJsselmonde. In de deelgemeente Feijenoord gaat gebouwd worden in de wijken Katendrecht, Parkstad en Vreewijk. In Charlois zijn dat de wijken Oud-Charlois en Zuidwijk. Nieuwbouw (opleveringen) Totaal nieuwbouw sloop uitbreiding Tabel 4 Woningbouwprogramma 2010-2025 6 2009 2010-2014 2015-2019 2020-2024 2009-2024 2009-2025 2009-2025 Feijenoord 228 1.230 2.829 3.370 7.657-5.091 2.566 Charlois 65 1.303 1.931 2.500 5.799-6.413-614 Ijsselmonde 357 2.044 2.409 2.345 7.155-2.303 4.852 Bron: COS, 2009 Detailhandelsplannen Voor Zuid zijn er diverse plannen voor uitbreiding en herontwikkeling van bestaande winkelgebieden en toevoeging van nieuwe winkelmeters en winkelgebieden. In deze rapportage en onderstaande tabel zijn alleen detailhandelsplannen (hard en zacht) meegenomen voor buurt-, wijk- en stadsdeelcentra. Het planvolume bedraagt eind 2010 maximaal 122.500m² (harde en zachte plannen). Tabel 5 Winkelplannen Rotterdam Zuid Winkelgebieden Uitbreiding Harde plannen Ca. 23.100 26.500 m² Vuurplaat Keizerswaard Boulevard Zuid, locatie Beijerlandselaan Oost, doorbraak Groningsestraat Winkelpromenade Zuidwijk, locatie Asterlo Ca. 1.500-2.000 m² Carnissedriehoek/Pleinweg Ca.1.900m² vooral dagelijks Ca. 9.000m² waarvan ca. 24% dagelijks en 76% niet-dagelijks 7 Ca. 3.000 m² Ca. 4.500-7.400 m² herontwikkeling en mogelijk uitbreiding van winkelaanbod of 5.000m² 6 Bron: COS, Bevolkingsprognose Rotterdam 2010-2025 7 Bron: Concept Kaderplan Centrumplan IJsselmonde fase II GO-AF20110102-16 -
Winkelgebieden Uitbreiding Zorgboulevard Max 5.000 m², waarvan max. 1.300 m² dagelijks en de resterende m 2 zorggerelateerd niet-dagelijks, Zachte plannen Ca. 89.000-96.000 m² Zuidplein (na 2020 ) Ca. 19.000m² Wilhelminapier Ca. 36.000 m² De Scharnier/Pols Ca. 26.000-33.000 m² Plein 1953 Ca. 1.500 m² Parkstad Ca. 1.500 m² Bron: Gemeente Rotterdam 2010 3.4 Conclusie: het winkellandschap verandert in Rotterdam Zuid Compact, comfortabel en compleet Verschillende ontwikkelingen zorgen er voor dat het winkellandschap in Nederland veranderd. De consument is geëmancipeerder, prijsbewuster en goed geïnformeerd. Hierdoor is de klantenbinding vluchtiger geworden. De randvoorwaarden om als winkelgebied een goed economische perspectief te hebben, veranderen. In de vastgoedsector leeft steeds meer de gedachten dat een winkelgebied met een verzorgingsgebied van tenminste 10.000 inwoners voldoende basis biedt voor de langere termijn. Ook retailers gaan steeds vaker uit van een groter verzorgingsgebied. Zo ging een drogisterij 10 jaar geleden nog uit van een verzorgingsgebied van minimaal 3.000 inwoners. In de huidige markt is deze grens al verschoven naar 7.000 inwoners. Ook supermarkten gaan uit van een groter verzorgingsgebied dan 10 jaar geleden. Dit heeft enerzijds te maken met schaalvergroting en anderzijds toenemende concurrentie van andere winkelgebieden als gevolg van de steeds mobieler en kritischer geworden consument. De consument is veeleisender als het gaat om winkelen en boodschappen doen. Een winkelgebied moet in ieder geval voldoen aan de Compact houdt in dat het winkelend publiek de winkels dichtbij elkaar vindt. Comfortabel omdat het centrum een aangename en gezellige sfeer uitstraalt met een goede winkelrouting en voldoende goed bereikbare parkeervoorzieningen. Compleet heeft betrekking op het totale, brede aanbod. drie C s om consumenten te binden en te boeien, zie ook bijlage 3 kwaliteitsprofielen per winkelgebiedstype. Recreatieve koopcentra met boodschappenfunctie Bij recreatieve koopcentra met een boodschappenfunctie staat de aankoop van recreatief aanbod (kleding, schoenen, sport, speelgoed etc) wel of niet in combinatie met de aankoop van voedings- en genotmiddelen en frequent benodigde non-food (o.a. drogist, bloemen) centraal. De keuze om deze centra te bezoeken maakt men vooral op basis van winkelaanbod in combinatie met sfeer (prettig winkelgebied) en vermaak (voor ieder wat wils). Daarnaast spelen gemak (reistijd, voldoende parkeerplaatsen, comfort, o.a. door ruime openingstijden) en bereikbaarheid een belangrijke rol. De winkelfunctie van stedelijke winkelstraten komt onder druk te staan. Stedelijke radialen zien hun recreatieve functie afnemen door vernieuwing en uitbreiding van comfortabele winkelgebieden als stadsdeelcentra. De dagelijkse winkelfunctie zal behouden blijven, maar zal in sommige gevallen door een GO-AF20110102-17 -
toenemende concurrentie van grote supermarkten elders (stadsdeelcentra, grote wijkcentra) onder druk komen te staan. De meeste radialen zullen meer een wijkfunctie voor de dagelijkse boodschappen krijgen. De speciaalzaken binnen deze gebieden zullen zich steeds meer op hun eigen specifieke marktpositie moeten focussen. Daarentegen zijn planmatige stadsdeelcentra beter in staat om in te spelen op trends als schaalvergroting, toenemende automobiliteit, gemak en compleetheid. Planmatige stadsdeelcentra zien hun functie steeds meer versterken. Daar waar het in binnensteden steeds moeilijker wordt om grotere units te creëren, zijn stadsdeelcentra wel in staat om uit te breiden en schaalvergroting te realiseren. De planontwikkeling voor winkelcentrum Keizerswaard is daar een voorbeeld van. Dagelijkse boodschappencentra Bij boodschappen doen staat de aankoop van voedings- en genotmiddelen en frequent benodigde nonfood centraal. Verkrijgbaarheid van het compleet dagelijks benodigd aanbod (assortiment) van producten en diensten, gemak en bereikbaarheid spelen bij deze boodschappencentra een primaire rol. Dit type winkelgedrag vindt frequent plaats, zoveel mogelijk in de eigen buurt en wijk. De keuze voor een winkelgebied wordt voor een groot deel bepaald door de kwaliteit van de supermarkt. Een kwalitatief goede supermarkt heeft tegenwoordig een omvang van circa 1.000m² wvo. In de toekomst zal deze grens wellicht verschuiven naar 1.500m² wvo Daarnaast stellen consumenten hoge eisen aan de bereikbaarheid en parkeergelegenheid van winkelgebieden voor dagelijkse boodschappen. Vooral direct nabij (de entree van) de supermarkt is een ruim parkeeraanbod noodzakelijk. Autonome ontwikkelingen zoals een verdere schaalvergroting van grotere wijk- en stadsdeelcentra alsook schaalvergroting in de supermarktbranche zorgen ervoor dat kleine buurt- en wijkcentra die hier niet op in kunnen spelen in een lastig parket terecht komen. Boodschappencentra die investeren zullen hun eigen positie kunnen waarmaken naast de stadsdeelcentra. De kleine buurt- en wijkcentra hebben niet allemaal voldoende mogelijkheden om in te spelen op ontwikkelingen in de markt. Hierdoor komen zij verder onder druk te staan en structureel marktpositie verliezen. Bij buurtcentra zonder supermarkt kan niet meer gesproken over een winkelfunctie met voldoende economisch perspectief. In het volgende hoofdstuk gaan we in op het huidig functioneren van kansrijke winkelgebieden op Zuid en de randvoorwaarden om in te kunnen spelen op de consumentenbehoefte van de toekomst. In het rapport Rotterdam, Synthese winkelkaarten van BRO wordt gesteld dat de lange oude winkellinten toe zijn aan herpositionering. Het inzetten op behoud van de totale linten is onrealistisch. De concurrentie van de perspectiefrijke winkellocaties (planmatige en complete winkelcentra) wordt steeds groter en bovendien is in diverse wijken sprake van een stagnerende bevolkingsontwikkeling. In de huidige structuur van buurt en wijkvoorzieningen zullen vooral de kleine buurtcentra en de winkellinten een beperkt perspectief hebben in combinatie met de versterking van de andere centra. Een verdere sanering (leegstand, functieverandering, -verlies, -verschraling) ligt voor de hand. GO-AF20110102-18 -
4 POSITIE EN PERSPECTIEF VAN WINKELGEBIEDEN Dit hoofdstuk gaat in op de bestaande winkelstructuur van Rotterdam Zuid. Aan bod komen de kwaliteitsprofielen van de kansrijke winkelgebieden, de dynamiek in de afgelopen tien jaar, en een kansenen risicoprofiel in de huidige situatie. Door middel van een SWOT analyse geven we inzicht in het huidig functioneren van verschillende winkelgebieden en het ontwikkelingsperspectief voor de komende jaren (horizon 2015-2020). In dit hoofdstuk maken we een vertaalslag naar de toekomst. 4.1 Algemeen kader De huidige en gewenste kwaliteit van voorzieningen in de wijken in Rotterdam Zuid is belangrijk voor de leefbaarheid van de bewoners. Bij winkelvoorzieningen in wijken gaat het om voorzieningen met een uitlopende signatuur; 1. Voorzieningen met een dagelijkse functie voor inwoners in het omliggende woongebied 2. Voorzieningen die op basis van het aanwezige dagelijkse en niet-dagelijkse aanbod niet alleen een functie voor inwoners in omliggend woongebied hebben maar ook een stedelijke en beperkte regionale functie Vooral het behoud en mogelijk versterken van een attractief voorzieningenaanbod voor inwoners is een taak van gemeente en vastgoedpartijen. Uitgangspunt en ambitie hierbij is: Het bieden van een zekere kwaliteit van voorzieningen en leefomgeving waarbij de consument onder meer moet kunnen beschikken over een winkelaanbod dat hem aanspreekt; belangrijk daarbij is gemak (bereikbaarheid, voldoende parkeerplaatsen, ruime openingstijden) en compleetheid van benodigde producten en diensten. Stimuleren van een gezond ondernemersklimaat en werkgelegenheid waarbij belangrijk is dat ondernemers de randvoorwaarden worden geboden om te investeren en een levensvatbaar en winstgevend bedrijf te runnen. In dit verband zal het beleid zich meer moeten richten op het versterken van kansrijke winkelgebieden waarin gemeente vastgoedpartijen actief benaderen om met voorstellen en plannen te komen om de totale winkelstructuur in Zuid te verbeteren. Een duurzame verbetering van de levensvatbaarheid van de detailhandel vergt een concentratie van de primaire boodschappenfuncties in levensvatbare winkelconcentraties. Het kiezen voor een gezonde winkelstructuur voor Rotterdam Zuid en aanbod dat de huidige en toekomstige inwoners maximaal bediend, betekent dat perspectieven en randvoorwaarden waaraan het winkelgebied moet voldoen, om een economisch gezond toekomstperspectief te hebben, helder moeten zijn. 4.2 Boodschappencentra De voortgaande schaalvergroting gekoppeld aan de huidige en toekomstige consumentenbehoefte zorgt er voor dat kleinere en incomplete centra steeds vaker in problemen raken. In het stedelijk gebied zien we dat vooral bij winkelstrips waar geen compleet en attractief dagelijks aanbod van speciaalzaken samen met supermarktaanbod aanwezig is. Concreet betekent dit een heroriëntatie op de historisch gegroeide fijnmazige winkelstructuur in Rotterdam Zuid. Dit vanuit de volgende overwegingen: De consument is in toenemende mate gecharmeerd van een compleet en ruimtelijk compact opgezet boodschappencentrum met een comfortabele inrichting (prettig winkelmilieu en goede parkeerfaciliteiten) waar men maximaal gebruik van kan maken (ruime GO-AF20110102-19 -
openingstijden) voor het complete dagelijkse en frequente pakket aan benodigde producten en diensten. Ondernemers en exploitanten die deze consumenten moeten bedienen en deze kwaliteit moeten bieden (individueel en collectief), over goede vestigingsplaats- en pandcondities moeten beschikken om een renderende bedrijfsvoering en continuïteit te realiseren ( o.a voldoende ruim pand, goed bereikbare locatie met andere winkels, in een prettig ingerichte openbare ruimte met voldoende parkeergelegenheden). Zoals eerder geconcludeerd doen consumenten niet meer vanzelfsprekend hun aankopen bij het dichtstbijzijnde winkelgebied. Als gevolg van geschetste veranderingen en het afnemen van draagvlak staan buurtcentra en kleinere wijkwinkelcentra onder druk. Dit treft vooral de centra waar een supermarkt van voldoende omvang (minimaal circa 1.000m²) ontbreekt. Het spreekt voor zich dat deze situaties een verhoogd risico wat betreft investeringsmogelijkheden met zich mee brengen. De continuïteit van deze incomplete boodschappencentra op buurt- en wijkniveau komt onder invloed van structurele veranderingen zoals eerder geschetst, steeds meer onder druk te staan. De volgende kwalitatieve aspecten- zowel functioneel als fysiek- zijn belangrijk voor profilering en niveauversterking/behoud van boodschappencentra: Een compleet een attractief aanbod in termen van prijs en kwaliteit van dagelijks benodigde artikelen; een attractief supermarktaanbod alsmede een compleet aanbod aan foodspeciaalzaken. Een beperkt niet-dagelijks aanbod, bestaande uit vooral frequent benodigde artikelen, zoals persoonlijke verzorging, huishoudelijke artikelen, bloemen en planten, textiel, tijdschriften. Een winkelmilieu, ingericht als boodschappengebied, waar consumenten gemakkelijk en gericht, d.w.z. tijdbesparend, aankopen doen. Dit in de vorm van een compacte structuur waarbij de bereikbaarheid en parkeersituatie belangrijke factoren zijn. Een attractief verblijfsklimaat in termen van comfort en compactheid, het geen echter niet ten koste mag gaan van met name een optimale bereikbaarheid. Concreet betekent dit aandacht voor de volgende aspecten: Bereikbaarheid: het winkelgebied moet snel en veilig bereikbaar zijn, zowel te voet, op de fiets als per auto. De verschillende verkeerssoorten mogen elkaar in principe niet hinderen. Parkeergelegenheid: het aantal parkeerplaatsen en stallingmogelijkheden voor fietsen moet voldoende zijn, met zwaartepunt ter hoogte van de entree van de supermarkt(en). Stedenbouwkundige opzet: de winkels zijn bij elkaar gegroepeerd en de supermarkt heeft haar entree centraal in het winkelgebied Zichtbaarheid: het winkelgebied moet vanuit zijn omgeving goed zichtbaar zijn. Herkenbaarheid: het winkelgebied moet door middel van ruimtelijke (reclame) elementen op adequate wijze opvallen Verblijfsmilieu: het moet er aangenaam zijn om te verblijven ofwel schoon, heel en veilig Promotie: ondernemers dienen als een eenheid naar buiten te treden bijvoorbeeld door collectieve acties en reclame Samenwerking tussen ondernemers, gemeenten en eigenaren m.b.t. openingstijden, kostenbeheersing, openbare ruimte, schoon heel en veilig. Ruimtelijke ordening: om kleinere winkelgebieden met een buurt- of wijkfunctie met in principe een voldoende groot verzorgingsgebied te behouden, dient men supermarkten die zich solitair willen vestigen in het verzorgingsgebied te stimuleren om in een bestaand kansrijk winkelgebied te vestigen. GO-AF20110102-20 -
4.3 Winkelgebieden met plannen 4.3.1 Plein 1953 Huidig winkelprofiel Plein 1953 heeft een wijkverzorgende functie voor Pendrecht. De structuur van het winkelgebied en de drie supermarkten die hier min of solitair gevestigd zijn, zorgen niet voor de vereiste samenhang en compactheid van dit winkelgebied. Door de onsamenhangende ruimtelijk-functionele structuur is er geen sprake meerwaarde vanuit gemak en efficiënte bediening als wijkwinkelcentrum. De gerealiseerde verbetering van openbare ruimte heeft dit belangrijkste euvel niet kunnen compenseren. Echter door de structuur van het winkelgebied, het ontbreken van een compact en sfeervol winkelgebied, vervult het geen aantrekkelijke ontmoetingsfunctie voor de wijk. Ontwikkelingsperspectief De wijk Pendracht telt 11.730 inwoners en heeft de afgelopen jaren een bevolkingsdaling door gemaakt. Dit is het gevolg van het herstructureringsprogramma voor deze wijk. Dit zorgt onder andere ervoor dat de wijk aan het vergroenen is door verandering van huishoudensamenstelling. De ruimtelijk-functionele opgave van dit gebied is complex. Fysieke en inrichtingsmaatregelen zijn in belangrijke mate uitgevoerd maar hebben niet geleid tot meer ruimtelijk-functionele samenhang en zichtbare kwaliteitsverbetering als winkelgebied. Gekeken moet worden naar gefaseerde mogelijkheden om dit aan te pakken op deelgebiedniveau, mogelijk in combinatie met verplaatsing binnen het gebied van een van de drie supermarkten. Of op basis van een compacter centrumgebied met minimaal twee supermarkten als trekkers van een compleet, compact en functioneel comfortabel wijkwinkelcentrum. 4.3.2 Carnissedriehoek Huidig winkelprofiel Het winkelaanbod heeft een verzorgende functie voor Oud Charlois en Carnisse (22.390 inwoners) dit op basis van een compleet dagelijks aanbod. Het niet-dagelijks aanbod is beperkt. Het winkelgebied Carnissedriehoek heeft recent een impuls gekregen door de nieuwbouw van onder andere Aldi. Deze ontwikkeling staat in schil contrast met de passage waar Nettomarkt is gevestigd. Het winkelgebied Carnissedriehoek is nu geconcentreerd rondom de twee supermarkten Nettomarkt en Aldi aan de Pleinweg. In het algemeen is het een compact (stedenbouwkundig, bij elkaar), compleet (boodschappencentrum) en comfortabel (overdekt, functionele inrichting, korte looproutes, openingstijden) winkelgebied. Het ontbreken van voldoende parkeergelegenheden in directe nabijheid kan als belangrijk minpunt worden gezien voor de boodschappenfunctie die dit centrum vervult. Ontwikkelingsperspectief Economisch gezien zijn er voldoende mogelijkheden om het boodschappencentrum Carnissedriehoek naar een hoger niveau (wijkwinkelcentrum) te tillen. Het is dan wel gewenst om de introverte verouderde delen ( Verspassage) te vernieuwen en samenhang en compleetheid te verbeteren. M.a.w. uitvoering van plannen voor uitbreiding en herontwikkeling van de Nettomarktpassage en plint zijn gewenst om nieuw winkelaanbod aan te trekken en zittende ondernemers tegemoet te komen in hun uitbreidingsbehoefte. Voor de Wolphaertsbocht betekent deze keuze dat uitgegaan moet worden van een rol op buurtniveau. GO-AF20110102-21 -
4.3.3 Vuurplaat Huidig winkelprofiel Het winkelgebied Vuurplaat heeft een verzorgingspositie voor zowel Kop van Zuid als voor de wijk Feijenoord. Het winkelaanbod bestaat onder meer uit een Albert Heijn en Lidl, diverse dagelijkse speciaalzaken, frequent benodigde niet-dagelijkse artikelen en enige commerciële dienstverlening. Het accent ligt op prijsvriendelijk aanbod. Bij de Vuurplaat is voldoende parkeergelegenheid (betaald). Tweezijdige bewinkeling wordt beperkt door de brede straat (en parkeervakken), hierdoor zijn er relatief grote afstanden te overbruggen tussen de verspreid liggende voorzieningen. De winkelstraat is matig zichtbaar vanaf de Laan op Zuid. Ontwikkelingsperspectief Eind 2008 zijn de ontwikkelingsmogelijkheden voor winkelcentrum Vuurplaat onderzocht 8. Op basis van toenemend draagvlak wordt het winkelgebied uitgebreid. Verplaatsing en uitbreiding van de Albert Heijn naar de Laan op Zuid zal voor positieve effecten zorgen voor het gehele winkelcentrum. Deze ontwikkeling versterkt de huidige positie van het winkelgebied Vuurplaat. Daarbij gaat ze ook een winkelfunctie vervullen voor de aanvullende woningbouw rond de Kop van Feijenoord en rond de Rijnhaven. Het winkelgebied Vuurplaat blijft het sterke wijkwinkelcentrum, ondersteund door (duidelijk kleinere) winkelgebieden rond de Rijnhaven, het Entrepot en de Afrikaanderwijk. Naast het versterken van de wijkoverstijgende aantrekkingskracht, is het noodzakelijk om de bereikbaarheid/zichtbaarheid te vergroten. 4.4Overige buurt en wijkcentra Voor de buurt- en wijkcentra die nog geen concrete plannen hebben, is gekeken naar het huidig profiel op basis van aanbod. Deze hebben we afgezet tegen de randvoorwaarden van een economisch gezond winkelgebied in de toekomst. De gemeente als vastgoedpartijen moeten keuzes maken welke strategie ze kiezen voor de verschillende winkelgebieden in Zuid. In onderstaande tabel staat welke winkelgebieden kansrijk zijn en op welke randvoorwaarden. Daarbij is ook gekeken of het past naast een mogelijke uitbreiding van het dagelijkse segment van Zuidplein op termijn (na 2020), zoals omschreven in het DHV rapport 2007. Voor de winkelgebieden die nu niet als kansrijk worden gezien is strategie om de vastgoedeigenaren actief te benaderen om in samenspraak plannen te maken om deze gebieden leefbaar en aantrekkelijk te maken en behouden. Verder is het raadzaam om bij herziening van het bestemmingsplan te overwegen om een tweede of derde functie op de betreffende winkelpanden te leggen, zodat switchen naar een andere functie eenvoudig kan geschieden. Winkelgebied kansrijk randvoorwaarden Feijenoord Bree Afrikaanderwijk V Compact: clustering van aanbod Compleet: modernisering van aanbod complementair aan de markt en met een buurt/wijkfunctie. Het winkelgebied Afrikaanderwijk heeft kansen indien woningcorporatie, ondernemers en (deel)gemeente het gezamenlijke plan uitvoeren en afstemmen op de identiteit van de Afrikaandermarkt. Belangrijke ruimtelijk-functionele 8 Deelgemente Feijenoord, Concept gebiedsvisie Noord, 2010 en BRO Ontwikkelingsmogelijkheden Vuurplaat, 2006 GO-AF20110102-22 -