Gebiedskoers Detailhandel

Transcriptie

1 Gebiedskoers Detailhandel Delfshaven Gemeente Rotterdam Datum 11 juli 2017

2 Inhoudsopgave 1 Inleiding 3 2 Situatie van de detailhandel in Delfshaven Schiedamseweg Nieuwe Binnenweg Mathenesserplein Vierambachtstraat Middellandstraat Franselaan Mathenesserkwartier Bigshops Parkboulevard Verspreide bewinkeling 7 3 Koers Detailhandelsstructuur 8 Delfshaven 11 juli van 10

3 1 Inleiding In 2016 is het Rotterdamse detailhandelsbeleid geactualiseerd. Detailhandel is namelijk belangrijk voor Rotterdam! Niet alleen voor bewoners, consumenten, winkeliers en vastgoedeigenaren, maar zeker ook als werkgever voor heel veel werkenden. Een helder, actueel en goed toepasbaar gemeentelijk beleidskader voor de detailhandel is voor de stad essentieel. Voor detailhandelsvestigingen en -ontwikkelingen in Rotterdam is de stedelijke detailhandelsnota Detailhandel Rotterdam 2017, Stedelijke ambities en spelregels voor een toekomstbestendige detailhandelsstructuur het geldende beleidskader. Het Rotterdams detailhandelsbeleid heeft tot doel om met heldere ruimtelijk-economische spelregels voor deze sector, in de stad een duidelijke richting te geven aan (door)ontwikkelingen. Een heldere evenwichtige structuur van functioneel onderscheidende en elkaar aanvullende winkelcentra op verschillende schaalniveaus, draagt bij aan een goed voorzieningenniveau voor zowel Rotterdammers als consumenten van buiten de stad. Om ook in de toekomst een aantrekkelijk en levensvatbare detailhandelsstructuur te behouden zijn keuzes essentieel. De kwaliteit van winkelcentra en haar aanbod staat centraal boven de kwantiteit. Rotterdam kiest ten aanzien van detailhandel voor toekomstbestendige winkelgebieden en multifunctionele stedelijke milieus. Winkelgebieden waar onvoldoende toekomstpotentie is voor detailhandel, alsook verspreid gelegen aanbod, zullen op termijn de detailhandelsfunctie verliezen door transformatie en functieverandering. Het Rotterdams detailhandelsbeleid is bedoeld als een compacte en eenvoudig te hanteren beleidskader, waarin voor zowel de markt als stad de richting duidelijk is. Stedelijk zijn in het detailhandelsbeleid de ambities en algemene spelregels bondig en helder verwoord. Als uitwerking van het stedelijk beleid zijn de ambities en spelregels op gebiedsniveau verder uitgewerkt in gebiedskoersen Detailhandel. In de gebiedskoersen zijn per gebied op basis van lokale kennis en functioneren, keuzes gemaakt ten aanzien van de gewenste detailhandelsstructuur enerzijds en gebieden waar de detailhandelsfunctie een transformatieopgave heeft anderzijds. Voor u ligt de Gebiedskoers Detailhandel Delfshaven, waarin de richting voor winkelgebieden in het gebied Delfshaven is verwoord. Delfshaven 11 juli van 10

4 2 Situatie van de detailhandel in Delfshaven In een stedelijk gebied als Delfhaven is een functioneel en aantrekkelijk winkelaanbod essentieel. De winkelgebieden bepalen voor een belangrijk deel de sfeer en identiteit van de buurten waarin ze zijn gesitueerd. De structuur van winkelconcentraties in Delfshaven wordt gekenmerkt door twee lange linten in de richting van het centrum van de stad. De verschillende winkelgebieden zijn historisch gesitueerd aan deze twee linten Schiedamseweg / Nieuwe Binnenweg en Vierambachtstraat/ Middellandstraat. De winkelgebieden in Delfshaven hebben voornamelijk een boodschappenfunctie, aangezien voor het echte recreatieve winkelen, de aanwezige winkelconcentraties het moeten afleggen tegen de kwaliteiten van de Binnenstad van Rotterdam. De grootste winkelconcentraties in Delfhaven zijn de Schiedamseweg en Nieuwe Binnenweg, gevolgd door de Mathenesserplein / Vierambachtstraat en de Middellandstraat. Kleinere concentraties in het gebied zijn de Franselaan en het Mathenesserkwartier. 2.1 Schiedamseweg De Schiedamseweg is in omvang het grootste winkelgebied in Delfshaven. De langgerekte straat, van de Lage Erfbrug tot het Marconiplein kent een divers aanbod van zowel dagelijkse artikelen als aanvullend niet-dagelijks aanbod. Op basis van de omvang, het aanbod en het bezoekdoel, is de Schiedamseweg te typeren als easyshopping winkelgebied. De consument kiest voor dit soort complete winkelgebieden voor gemak en nabijheid. Er zijn veel verschillende branches vertegenwoordigd, maar het aanbod is in dit type winkelgebied gemiddeld genomen niet zodanig dat de consument met een recreatief doel komt. Efficiënt winkelen voor zowel dagelijkse als nietdagelijkse artikelen staat centraal. Een element dat bijdraagt aan het winkelgebied is het Grote Visserijplein, waar wekelijks de warenmarkt staat opgesteld. De markt is voor een grote groep consumenten een reden om naar het gebied toe te komen. Het is daarbij de uitdaging om optimaal in te zetten op een goede aansluiting en interactie tussen winkelgebied en markt. De langgerektheid van het gebied enerzijds en de positie van de wijken waarin het gebied is gelegen anderzijds, maakt dat er voor de Schiedamseweg een opgave ligt. Door de langgerektheid van het winkelgebied zal het gros van de consumenten niet de gehele straat doorlopen en ervaren als één geconcentreerd winkelgebied. De straat is qua profiel onder te verdelen in een deel (vanaf lage Erfbrug tot Jan Kruiffstraat) waar de combinatie met horeca centraal staat, een deel (Jan Kruiffstraat tot Grote Visserijplein) waar het boodschappen doen de boventoon voert en het deel (tussen Grote Visserijplein en Marconiplein) waar een mix van doelgerichte functies is te vinden. Deze gebieden samen vormen de Schiedamseweg, waarbij vanuit winkelperspectief de focus ligt op de eerste twee delen. Het derde deel zal steeds meer een gemixt milieu worden met verschillende functies. Om de toekomstbestendigheid van het gebied te vergroten is inzet op een goede profilering en concentratie van deze delen wenselijk. Een goed geprofileerd en aantrekkelijk winkelgebied, waar optimaal wordt beantwoord aan de consumentenvraag is het doel. Delfshaven 11 juli van 10

5 2.2 Nieuwe Binnenweg De Nieuwe Binnenweg is net als de Schiedamseweg een easyshopping winkelgebied. Door haar ligging in een oude stadswijk tegen het centrum van de stad aan is het meer dan enkel een boodschappencluster. De kern van het centrum draait op het boodschappenaanbod, met een divers aanbod aan supermarkten en vers-speciaalzaken. Daarnaast is het aanbod aangevuld met een gevarieerd aanbod aan niet-dagelijks aanbod. De Nieuwe Binnenweg in Delfshaven is als winkelstraat langgerekt, vanaf het centrum aan de s Gravendijkwal tot de Lage Erfbrug. In de afgelopen jaren heeft het gebied een stevige verandering doorgemaakt dankzij de inzet van verschillende partijen. Om ervoor te zorgen dat de gedane investeringen ook in de toekomst renderen, is het nodig dat de partijen zich inzetten om het succes te behouden. Daarvoor is het belangrijk dat duidelijke keuzes gemaakt worden ten aanzien van omvang, kwaliteit, compactheid en transformatie. Het zwaartepunt van het winkelgebied ligt voor detailhandel tussen het centrum en het Heemraadsplein. Tussen het Heemraadsplein en de Lage Erfbrug ontstaat een meer gemixt milieu met verschillende functies. 2.3 Mathenesserplein Vierambachtstraat Het Mathenesserplein functioneert als een sterk boodschappencentrum in Delfshaven. Het aanbod is toegesneden op het efficiënt doen van de dagelijks benodigde artikelen. Het winkelbestand loopt vanaf het Mathenesserplein door op de Vierambachtstraat. Hierbij is te constateren dat er grote verschillen zijn qua functioneren op de straat. Tegen het Mathenesserplein aan lijken er voldoende kansen te zijn als winkelgebied, maar richting de Heemraadssingel nemen deze kansen op de Vierambachtstraat steeds verder af. Dit wordt zichtbaar door toename van leegstand en mutatie in het aanbod. Concentratie van het winkelaanbod richting het Mathenesserplein daarom logisch. 2.4 Middellandstraat De Middellandstraat is een langgerekt winkelgebied, in de directe nabijheid van de West Kruiskade in de Binnenstad. In het gebied wordt met een supermarkt en enig aanvullend vers-aanbod beantwoord aan de boodschappenfunctie in de buurt. Door de lengte van de straat is er daarnaast ook veel aanbod gevestigd dat minder helder te duiden is qua profiel en branche. Deze conclusie wordt grotendeels ook getrokken door Mooi Mooier Middelland (co-creatie van bewoners en ondernemers uit de wijk). Mooi Mooier Middelland constateert dat een groot deel van de oorspronkelijk mooie panden is verloederd en de uitstraling van sommige winkels is verpauperd. Ook wordt ervaren dat het verblijfsklimaat van de openbare ruimte te wensen over laat. Het fysieke en economische profiel van de winkelstraat is rommelig en veel ondernemers hebben moeite met overleven omdat er weinig klanten komen. Vanuit de stedelijke structuur is zichtbaar dat de Middellandstraat in de breedte van het aanbod voor een belangrijk deel wordt bepaald door het multiculturele karakter van de wijk. Het is daardoor een ander boodschappencentrum dan gemiddeld genomen het geval is in de stad. Met een heldere profilering en betere concentratie kan dit centrum in de toekomst wel degelijk een functie hebben in de structuur, waarbij juist het multiculturele karakter als sterk punt kan gelden. Samenwerking door ondernemers en eigenaren om het geheel meer dan de som der delen te maken is daarbij essentieel. Inzet op een helder profiel of DNA is daarbij essentieel. Delfshaven 11 juli van 10

6 De keuze en inzet op een duidelijk en helder profiel zijn essentieel en het is in dat kader goed om zien dat de ambities van Mooi Mooier Middelland erop zijn gericht om de Middellandstraat in de toekomst economisch te revitaliseren en in te zetten op goed ondernemerschap. Met het motto Middellandstraat: op reis midden in Rotterdam wordt de veelkleurigheid en het multiculturele karakter als kracht centraal gesteld. Hoewel de Middellandstraat langgerekt is, heeft dat in dit gebied nog geen buitensporige leegstand tot gevolg gehad. Wel is de langgerektheid een van de oorzaken waardoor ervaren wordt dat de verblijfskwaliteit achterblijft en dat er geen eenduidigheid is in profiel, functie en uitstraling. 2.5 Franselaan De Franselaan functioneert als basis boodschappencentrum en heeft een rol voor de direct omwonenden. De positie en rol van de supermarkt in het gebied is essentieel voor het functioneren. Ondanks de trekkracht van de supermarkt is zichtbaar dat de winkels in de plint aan de Franselaan het moeilijk hebben. Daarbij is ook de trend van een vergrijzend ondernemersbestand duidelijk zichtbaar in de straat. Om de functie ook in toekomst te kunnen vervullen, is het van belang dat de partners in het gebied de kwaliteit van het winkelgebied in de gaten houden en blijven handhaven. De supermarkt van Dirk van den Broek is een essentiële pijler van deze winkelvoorziening. In dat kader is het van belang om eventuele modernisering en uitbreiding van de supermarkt richting Franselaan te faciliteren. 2.6 Mathenesserkwartier Het Mathenesserkwartier wordt gevormd door de Mathenesserweg en de Grote Visserijstraat. Vanuit de typologie van winkelgebieden, kan het Mathenesserkwartier niet worden gepositioneerd als pure winkelconcentratie. Met de huidige invulling is het aanbod niet compleet genoeg voor een boodschappencentrum, noch voor een ander type winkelgebied. Doordat het gebied bestaat uit twee straten met elk verschillende eigenschappen is er sprake van verschillende type milieus. De Mathenesserweg is aan de Spangense zijde grotendeels een woonstraat. Ook in het bestemmingsplan is de verschuiving van een winkelfunctie naar een andere functie verankerd. Aan de andere zijde en richting de Schie is verspreid gelegen aanbod gesitueerd, veelal doelgericht bezocht. De Grote Visserijstraat is een verbindingsstraat in de richting van het Grote Visserijplein. Als winkelconcentratiegebied functioneert het niet eenduidig. Het is veel meer een gemixt milieu geworden met wonen, diensten, ambachten en detailhandel. 2.7 Bigshops Parkboulevard Onder het Dakpark is in 2011 Bigshops Parkboulevard geopend. Dit langgerekte perifere en thematische winkelgebied wordt gekenmerkt door een combinatie van perifere branches en winkels met het thema branche vrije tijd in de grootschalige variant. Naast winkels in de woonbranches zijn enkele aanvullende branches, zoals speelgoed, woonwarenhuis en zijn er een supermarkten gevestigd. Delfshaven 11 juli van 10

7 Door de combinatie van zowel dagelijkse winkels als perifere branches is het profiel van dit winkelgebied lastig te omschrijven. Dit, samen met de langgerektheid, is van invloed op de positie van dit centrum in de structuur en het functioneren. In de eerste paar jaar na opening van dit centrum heeft dit gebied relatief veel moeite moeten doen om de consument aan te trekken. Met name de perifere branches hebben het moeilijk in deze winkelconcentratie, wat heeft geresulteerd in mutatie en de komst van winkels (zoals supermarkt Aldi) die vooraf niet waren voorzien. Ook voor de toekomst blijft het voor eigenaar en winkeliers een uitdaging om te komen tot een helder profiel, waarmee het grootschalige perifere winkelgebied zich in Rotterdam kan onderscheiden. De bereikbaarheid en grote parkeergelegenheid zijn elementen die voor dit centrum unieke zijn. In de doelgerichte sfeer met het afhalen van producten kan voor dit gebied een kans liggen ten opzichte van andere centra. 2.8 Verspreide bewinkeling In het gebied Delfshaven is een groot aandeel van de detailhandel verspreid gelegen buiten de gedefinieerde winkelconcentratiegebieden. Een onderdeel hiervan zijn winkelpanden in oude buurtsteunpunten (zoals op het Coolhaveneiland en Spangen), maar ook aan doorgaande wegen. Dit type verspreide detailhandelsvestiging wordt in het stedelijk beleid als ongewenst getypeerd. In de toekomstbestendige winkelgebieden is altijd ruimte te vinden waar deze winkeliers eventueel naar toe kunnen verhuizen, zodat er een toekomstperspectief is voor de zittende ondernemers. Delfshaven 11 juli van 10

8 3 Koers Detailhandelsstructuur 1. De Schiedamseweg is een van de twee belangrijke winkelconcentraties in Delfshaven. Om de straat ook in de toekomst aantrekkelijk te maken/houden als winkelgebied zijn verdere ontwikkelingen en heldere keuzes noodzakelijk. De keuze wordt gemaakt om voor dit gebied de focus op de winkelfunctie te leggen op het gedeelte vanaf het centrum (bij Historisch Delfshaven) tot aan de Grote Visserijmarkt. Enerzijds liggen er kansen om voor een sterk boodschappencluster en anderzijds voor een mix met niet-dagelijks aanbod en horeca. Een goede aanhaking op de unieke kwaliteiten van Historisch Delfshaven is een bijzondere uitdaging, gevolgd door de opgave om op een goede manier aan te sluiten op de Nieuwe Binnenweg. Een keuze voor branchering, segmentering en positionering wordt beleidsmatig aangemoedigd. De winkeliers en vastgoedeigenaren worden ertoe aangemoedigd dit in gezamenlijkheid vorm te geven. Uiteindelijk zijn dat de partijen die de sleutel hebben om tot een optimale branchering te komen. Hoewel de focus voor de winkelfunctie ligt op het deel tussen de Lage Erfbrug en het Grote Visserijplein, betekent dat niet dat het deel tussen het Grote Visserijplein en het Marconiplein geen functie meer heeft. Dit deel heeft op termijn steeds meer een gemixte functie met (doelgerichte) diensten, ambachten, horeca en winkels. Beleidsmatig wordt dit gebied daarom aangeduid als functionele mixzone. Het is daarmee geen typische winkelgebied waar de winkelfunctie de boventoon hoeft te voeren, maar waar winkels wel degelijk een plek kunnen hebben. Uitbreiding van het winkelbestand is in deze gebieden niet gewenst en als winkelpanden transformeren naar een andere functie behoort dat ook tot de opties. Heel nadrukkelijk is het in deze gebieden geen harde opgave om de zittende winkels te transformeren naar een andere functie. Juist de mix van functies (in dit geval hoofzakelijk gericht op doelgerichtheid) is de kracht. 2. De Nieuwe Binnenweg is in de afgelopen jaren door grote investeringen aanzienlijk verbeterd. Het is belangrijk dat de partners in het gebied zich blijvend inzetten op de kwaliteit van de straat. Concentratie van de belangrijke boodschappen en aanvullende functies in het deel tussen de s Gravendijkwal en het heemraadsplein is essentieel. Het 3 e gedeelte, tussen het Heemraadsplein en de Lage Erfbrug heeft op termijn steeds meer een gemixte functie met diensten, ambachten, horeca en winkels. Transformatie in dat deel van de straat naar andere functies behoort daarmee zeker tot de opties. 3. In het verlengde van de ontwikkelingen op de West Kruiskade in de Binnenstad, kunnen er kansen ontstaan om op de 1e en 2e Middellandstraat en het Middellandplein te komen tot een aantrekkelijk en goed geprofileerd winkelgebied. Het diffuse beeld van de straat en de samenhang zullen daarvoor wel moeten verbeteren. De ambities van Mooi Mooier Middelland om het ondernemerschap te versterken en een duidelijke keuze te maken om de branchering van de straat verbeteren en nieuwe ondernemers aantrekken die passen bij het thema op reis midden in Rotterdam, zetten daarop in. Inzet, visie, doortastendheid en uithoudingsvermogen bij de samenwerkende partijen (winkels, vastgoedeigenaren) zijn essentieel om het profiel en duidelijkheid van de winkelconcentratie een impuls te geven. In de huidige situatie wordt de lengte van het gebied door de betrokken partijen niet als het grootste probleem wordt ervaren. De inzet voor het gebied richt zich op de leesbaarheid, profiel en DNA van de straat. Wanneer men hiermee aan de slag gaat, kan een mogelijke uitkomst Delfshaven 11 juli van 10

9 zijn dat geconcludeerd wordt dat concentratie toch in belang van de straat is. Aangezien dat op dit moment nog niet te overzien is, zal dit samen met de partijen in het gebied duidelijk moeten worden. Bij actualisatie van de gebiedskoers kan dit worden meegenomen. 4. Het Mathenesserplein - Vierambachtsstraat behoudt in afgeslankte vorm ook in de toekomst haar functie als boodschappencentrum. Hoewel er goede kansen zijn voor het Mathenesserplein, wordt de Vierambachtstraat niet verder ontwikkeld als winkelvoorziening. Voor een groot deel van de straat ligt er een transformatie opgave. Alleen de winkels op het Mathenesserplein en een de kop van de Vierambachtstraat vormen op termijn nog de winkelconcentratie. 5. Het Mathenesserkartier heeft in de huidige en toekomstige detailhandelsstructuur geen functie als winkelconcentratie. Aanhaking op het Mathenesserplein is door de afstand en barrière met de Delfse Schie niet kansrijk. In dit gebied ligt een transformatieopgave, waardoor de winkelfunctie op termijn steeds verder zal afnemen. 6. De Franselaan functioneert als boodschappenconcentratie vooral nog door de aanwezige supermarkt. Inzet op een moderne en goed op de Franselaan aangehaakte supermarkt is een belangrijk uitgangpunt om ook in de toekomst deze wijkvoorziening te behouden. 7. Bigshops Parkboulevard is in essentie een perifeer en thematisch centrum. Voor de toekomst is het belangrijk dat wordt ingezet op een duidelijk profiel en positie in de Rotterdamse structuur. Het gevaar van dit centrum is dat er geen keuze wordt gemaakt, maar dat het een niet te onderscheiden mix van branches wordt. De kracht kan juist zijn de keuze voor een specifiek thema. Uitbreiding van het winkelaanbod is, gezien het functioneren en de positie in de structuur, beleidsmatig niet gewenst. Optimalisering van het huidig aanbod en het functioneren is de opgave. 8. Een belangrijke opgave in het stedelijk beleid is te komen tot verdere concentratie in compacte en aantrekkelijke winkelbieden. Deze opgave geldt ook voor de winkelgebieden in Delfshaven, zoals in de eerdere punten specifiek is benoemd. Verspreide bewinkeling wordt beleidsmatig zoveel mogelijk tegengegaan. Voor winkelvastgoed dat in het verleden in de stad is geland, betekent dat niet dat dat aanbod actief wordt gesaneerd. Wel zijn het plekken waar middels transformatie en functieverandering actief door de gemeente wordt meegewerkt. Delfshaven 11 juli van 10

10 Kaart winkelconcentratiegebieden detailhandelsstructuur Delfshaven 11 juli van 10