Kantorenmarkt Noord-Holland en Flevoland Verkenning van regionale vraag- en aanbodontwikkelingen
Kantorenmarkt Noord-Holland en Flevoland
Het auteursrecht voor de inhoud berust geheel bij de Stichting Economisch Instituut voor de Bouw. Overnemen van de inhoud (of delen daarvan) is uitsluitend toegestaan met schriftelijke toestemming van het EIB. Het is geoorloofd gegevens uit dit rapport te gebruiken in artikelen en dergelijke, mits daarbij de bron duidelijk en nauwkeurig wordt vermeld. September 2012
Kantorenmarkt Noord-Holland en Flevoland Verkenning van regionale vraag- en aanbodontwikkelingen drs. M.V. Zuidema M. van Elp LLM MSc M.J. van der Schaaf MSc
Inhoudsopgave Conclusies op hoofdlijnen 7 1 Inleiding 13 2 Aanpak 15 3 Uitgangssituatie: hoge leegstand 19 3.1 Historisch beeld 19 3.2 Rekening houden met veroudering 24 4 Verwachte kantorenvraag 27 4.1 Begripsbepaling 27 4.2 Vraag naar kantoorruimte 28 4.3 Vraagraming 30 5 Confrontatie tussen vraag en aanbod 37 5.1 Verkenningen voor de kantorenmarkt 2010-2020-2040 37 5.2 Verwachte prijsontwikkeling 42 6 Omgaan met onzekerheden 45 6.1 Afwijkende vraag naar kantoorruimte 45 6.2 Leegstand 47 6.3 Transformatie 48 6.4 Veroudering 50 6.5 Nieuwbouwvraag en nieuwbouwaanbod 50 6.6 Interpretatie van de uitkomsten 53 Bijlage A Segmentering 55 Bijlage B Analyse verhuisbewegingen 59 Bijlage C Belangrijkste kernen en locaties 65 Bijlage D Analyse van de onttrekkingen 69 Bijlage E Standaard Bedrijfsindeling 71 Bijlage F Parameters kantorenvraag 73 Bijlage G Plancapaciteit 75 Bijlage H Demografie en werkgelegenheid 77 Bijlage I Begrippenlijst 79 EIB-publicaties 83 5
6
Conclusies op hoofdlijnen Het onderzoek naar de regionale kantorenmarkt van de provincie Noord-Holland en de provincie Flevoland heeft geresulteerd in een historische analyse van de periode 1990-2010, en verkenningen van vraag- en aanbodontwikkelingen in de periode 2010-2020 en 2020-2040. Uit de analyses kunnen de volgende conclusies worden getrokken. Kantorenmarkt is met bijna 70% in 20 jaar sterk gegroeid De totale kantorenvoorraad in Noord-Holland en Flevoland beslaat 12,5 miljoen m² vvo 1. Aangezien in 1990 de kantorenvoorraad nog 7,4 miljoen m² bedroeg, is sprake van een toename van 5,1 miljoen m². Een toename van bijna 70% in twintig jaar. De groei ligt iets boven het landelijk gemiddelde. In heel Nederland is over dezelfde periode de voorraad van 30 naar 48 miljoen m² toegenomen, een voorraaduitbreiding van 60%. Kantorenvoorraad geconcentreerd in grote gemeenten In het onderzoek is uitgegaan van twee omvattende kantorenregio s: metropoolregio Amsterdam (MRA) en Noord-Holland Noord. Een groot deel van de kantorenmarkt in de Metropoolregio Amsterdam is geconcentreerd in zes kernen. Ruim 85% van de kantorenvoorraad in de provincie bevindt zich in Amsterdam, Haarlemmermeer, Amstelveen, Hilversum, Almere en Haarlem, waarvan het grootste deel op formele, monofunctionele kantoorlocaties. In Noord-Holland Noord zijn de vijf grootste kernen Alkmaar, Hoorn, Heerhugowaard, Den Helder en Medemblik. Het aandeel formele locaties is over het algemeen het grootst, behalve in Den Helder. Hier bevinden kantoren zich voornamelijk op centrale locaties in de binnenstad. Leegstand concentreert zich op formele locaties In totaal staat in beide provincies ongeveer 2,1 miljoen m² leeg. In de MRA staat ongeveer 18% van de voorraad leeg en in Noord-Holland Noord ongeveer 9%, respectievelijk boven en onder het landelijk gemiddelde van 14% (medio 2011). Per locatie is sprake van grote verschillen in de leegstand. De leegstand is geconcentreerd op formele, monofunctionele, kantoorlocaties. Op centrale en de overige (resterende) locaties ligt de leegstand duidelijk lager. Kantoorwerkgelegenheid sterk toegenomen tot 2010 In lijn met de sterke groei van de kantorenvoorraad is de kantoorhoudende werkgelegenheid sterk gegroeid. Het aantal kantoorbanen in MRA neemt toe van 315.000 naar 404.000 tussen 1996 en 2010. In Noord-Holland Noord is sprake van een groei van 21.000 naar 31.000. Dit vertaalt zich in de ontwikkeling van het ruimtegebruik in de kantorenmarkt. De ruimtevraag in MRA neemt tussen 1996 en 2010 toe van 7,6 miljoen m² vvo naar 9,6 miljoen m². In Noord- Holland Noord groeit de ruimtevraag tegelijkertijd van 498.000 m² naar 698.000 m² (tabel 1 en 2). Aantal kantoorbanen blijft groeien Het aantal kantoorbanen blijft groeien onder invloed van de stijgende beroepsbevolking en de verdere verdienstelijking van de economie. Tot 2020 is in beide regio s sprake van een banengroei in de kantorensector met zo n 10%. Na 2020 blijft de werkgelegenheid in MRA toenemen, maar is in Noord-Holland Noord sprake van een afname terug naar het niveau van 2010. Dit past in het landelijke beeld waar, op Flevoland en de stedelijke regio s van Amsterdam, Utrecht en Den Haag na, de werkgelegenheid naar verwachting overal zal krimpen. 1 Het totaal verhuurbaar vloeroppervlak van bestaande kantoorgebouwen met een oppervlakte groter dan 500 m 2 in gemeenten met meer dan 10.000 m 2 kantooroppervlak (Rudolf Bak 2011). 7
Tabel 1 Ontwikkeling kantoorbanen en ruimtevraag, Metropoolregio Amsterdam Kantoor- Totale werk- Aandeel Ruimte- Ruimtebanen gelegenheid kantoor- gebruik per vraag (1.000) (1.000) banen werknemer (mln m 2 vvo) (%) (m 2 vvo) 1996 1 315 1.174 27 24,2 7,6 2000 395 1.351 29 23,5 9,3 2010 404 1.470 27 23,9 9,6 2020 458 1.550 30 23,9 10,8 2040 477 1.592 30 23,9 11,3 ¹ De analyses van de kantorenmarkt betreffen in principe de periode 1990-2010. Waar de werkgelegenheidsgegevens van LISA zijn gebruikt, betreft het de periode na 1996 Bron: Bak 2011, LISA, CBS, EIB Tabel 2 Ontwikkeling kantoorbanen en ruimtevraag, Noord-Holland Noord Bron: Bak 2011, LISA, CBS, EIB Kantoor- Totale werk- Aandeel Ruimte- Ruimtebanen gelegenheid kantoor- gebruik per vraag (1.000) (1.000) banen werknemer (mln m 2 vvo) (%) (m 2 vvo) 1996 1 21 231 9 23,7 498 2000 25 253 10 24,2 598 2010 31 276 11 22,2 698 2020 34 268 13 22,2 743 2040 31 228 14 22,2 688 ¹ De analyses van de kantorenmarkt betreffen in principe de periode 1990-2010. Waar de werkgelegenheidsgegevens van LISA zijn gebruikt, betreft het de periode na 1996 Marktkrachten zorgen voor meer evenwicht op de kantorenmarkt Het huidige overaanbod leidt tot een marktcorrectie. De leegstand zet druk op de prijzen en eigenaren gaan bewegen. Hierdoor wordt nieuw aanbod ontmoedigd en onttrekkingen worden gestimuleerd. Aan de vraagzijde zorgen dalende prijzen juist voor enige extra toename van de vraag. Per saldo bereikt de markt in 2020 een meer evenwichtige situatie. De leegstand loopt in de MRA terug van 18% naar 7%. Hiervan is 5% frictieleegstand. De overige 2% is op te vatten als incourante leegstand. De leegstand in Noord-Holland Noord loopt terug van 9% naar 6%, waarvan 5% frictieleegstand. De overige 1% is incourante leegstand. Deze incourante leegstand is het gevolg van de veroudering van kantoorgebouwen. 8
Oplopende incourante voorraad na 2020 Na een technische levensduur van gemiddeld 70 jaar zijn kantoren technisch dusdanig verouderd dat zij voor gebruik ongeschikt oftewel incourant zijn geworden. Na 2020 zal een toenemend deel van de nu nog jonge voorraad technisch verouderen. Tot 2040 zal in de MRA 16% van de voorraad als incourant kunnen worden aangemerkt. In Noord-Holland Noord is naar verwachting 14% van de voorraad incourant in 2040. Of deze incourante kantoren feitelijk worden gesloopt of incourant fysiek aanwezig blijven, is op voorhand niet duidelijk. Incourante kantoren kunnen in beginsel gemakkelijk worden onttrokken, aangezien deze geen bedrijfseconomische waarde meer vertegenwoordigen. Feitelijke onttrekking vindt zeker plaats op geschikte locaties, hetzij via vernieuwing richting meer moderne, compacte kantoren, hetzij door herbestemming richting andere functies. Overaanbod in Noord-Holland Noord Na 2020 ontstaat in Noord-Holland Noord ook een courant overaanbod. Afgezien van de verouderde leegstand staat ook 12% courante kantorenvoorraad leeg. Bij een frictieleegstand van 5% betekent dit een overaanbod van 7%. De leegstand ontstaat in zijn geheel op de monofunctionele formele locaties in het laagste prijssegment. De oorzaak ligt in de terugval van de werkgelegenheid in de kantorensector na 2020. Nieuwbouwvraag valt terug De nieuwbouwvraag in de MRA komt tot 2020 uit op 1,0 miljoen m². Na 2020 komt daar nog 2,2 miljoen m² bij om in 2040 op in totaal ruim 3,2 miljoen m² uit te komen. Ter vergelijking, tussen 1990 en 2010 is in totaal ruim 5,4 miljoen m² kantoorruimte nieuw gebouwd. In Noord-Holland Noord komt de nieuwbouwvraag tot 2020 uit op 69.000 m². Na 2020 komt daar nog 132.000 m² bij om in 2040 op in totaal 201.000 m² uit te komen. Tussen 1990 en 2010 is in totaal nog zo n 400.000 m² kantoorruimte nieuw gebouwd. Figuur 1 Samenstelling van de voorraad naar locatie, Metropoolregio Amsterdam, 1.000 m 2 8.000 7.000 Leegstand 6.000 5.000 In gebruik 4.000 3.000 2.000 Nieuwbouw 1.000 0-1.000 Incourant -2.000 2010 2020 2040 2010 2020 2040 2010 2020 2040 Centraal Overig Formeel Getransformeerd Bron: EIB 9
De nieuwbouwvraag tot 2020 wordt vooral gedreven door de nog verwachte toename van de kantoorhoudende werkgelegenheid en het bijbehorende ruimtegebruik. De nieuwbouwvraag kent echter ook een kwalitatieve component. Er ontstaat relatieve schaarste aan kwalitatief hoogwaardige kantoren omdat gebouwen in de tijd verouderen. Ze zakken als het ware af naar een lagere kwaliteit. Hierdoor ontstaat een kwalitatief tekort en druk om nieuwbouw te realiseren. Deze kwalitatieve tekorten worden na 2020 een belangrijke determinant van de nieuwbouwvraag. De belangrijkste uitkomsten van de kantorenmonitor per locatietype zijn samengevat in figuur 1 en figuur 2. Figuur 2 Samenstelling van de voorraad naar locatie, Noord-Holland Noord, 1.000 m 2 600 Leegstand 500 400 300 In gebruik 200 100 Nieuwbouw 0-100 Incourant -200 2010 2020 2040 2010 2020 2040 2010 2020 2040 Centraal Overig Formeel Getransformeerd Bron: EIB Ruimte voor uitruil tussen nieuwbouw en incourante voorraad De nieuwbouwvraag behoeft niet noodzakelijk op nieuwe kantoorlocaties plaats te vinden. Een deel van de nieuwbouwvraag kan op bestaande locaties worden gefaciliteerd. Zoals eerder aangegeven, leidt de geleidelijke veroudering van de kantorenvoorraad tot een incourante voorraad. Dit effect is tot 2020 nog beperkt maar wordt daarna belangrijker. Goede locaties met verouderde gebouwen kunnen middels een grootschalige renovatie of (gedeeltelijke) sloop gevolgd door nieuwbouw weer in nieuwbouwstaat worden gebracht. Door deze vernieuwing wordt in de nieuwbouwvraag voorzien zonder dat het aantal kantoorlocaties hoeft te worden uitgebreid. Herbestemmingspotentie verschilt per locatie Locaties met incourante leegstand kennen een breder perspectief dan enkel het vernieuwen van bestaande kantoren. Met name centrale en overige locaties bieden ook herbestemmingspotentie. Dit zijn multifunctionele locaties. Hier liggen mogelijkheden om incourante kantoren te transformeren naar andere functies, als daar vraag naar is. In drukregio s zijn transformaties kansrijker dan in krimpregio s. Op de meer monofunctionele formele locaties zijn mogelijkheden voor herbestemming echter beperkt. Vernieuwing van incourante kantoren kan op formele locaties niet mogelijk zijn of om 10
een andere reden niet tot stand komen. Wanneer vernieuwing uitblijft, is de kans op langdurige leegstand op formele locaties groot. Toenemende werkgelegenheid en marktkrachten brengen meer evenwicht Marktkrachten zullen op lange termijn voor meer evenwicht zorgen op de kantorenmarkt. De werkgelegenheid in de MRA zal stijgen en daarmee vanzelf een deel van de leegstand oplossen. Lagere prijzen ontmoedigen bovendien nieuw aanbod en ondersteunen de vraag naar kantoren. Naarmate de bezettingsgraden van bestaande kantoren dalen en technische veroudering voortschrijdt, worden onttrekkingen gestimuleerd die op sommige locaties met functiewijziging gepaard gaan. Zo worden krachten opgeroepen die aan zowel de vraag- als aanbodzijde een ontwikkeling in gang zetten richting een meer evenwichtige situatie op de kantorenmarkt. In Noord-Holland Noord zullen dalende bezettingsgraden van bestaande kantoren en technische veroudering transformaties slechts zeer bescheiden stimuleren, de huren dalen daarvoor onvoldoende. Bovendien komt de markt hier door vanaf 2020 afnemende werkgelegenheid uit evenwicht: er ontstaat zoals gezegd een overaanbod van 7%. Overheidsinterventie kan wenselijk zijn Een aandachtspunt is evenwel dat het aanpassingsproces veel tijd vergt. Het kan wenselijk zijn om in sommige situaties dit proces te versnellen. Hierbij moet worden bedacht dat er op de kantorenmarkt vaak vele verschillende eigenaren zijn van de kantoorpanden en dat het gedrag van de ene partij invloed kan hebben op de bedrijfseconomische resultaten van andere partijen. Zo kunnen eigenaren belang hebben bij sanering door anderen, zodat een soort prisoner s dilemma kan ontstaan. Coördinatie vanuit bijvoorbeeld de regionale overheden kan dan nuttig zijn om transformatie te bevorderen. In deze studie is tevens geconstateerd dat incourante voorraad kan ontstaan die niet zonder meer fysiek uit de markt zal worden gehaald. Voor de vraag- en aanbodverhoudingen op de markt is deze voorraad weliswaar niet van belang het is geen effectieve voorraad meer maar vanuit ruimtelijke overwegingen kan het wenselijk zijn dat deze voorraad daadwerkelijk fysiek wordt onttrokken. In dat geval kan beleidsinterventie via regelgeving of via financiële prikkels nodig zijn om de gebouwen ook daadwerkelijk fysiek te onttrekken en de publieke ruimte te herstellen of te verbeteren. Ten slotte is in deze studie geconstateerd dat er vraag blijft naar nieuwe, hoogwaardige kantoorruimte. Daarnaast verouderen kantoren en nieuwe wensen en eisen van kantoorgebruikers doen hun intrede in de tijd. Voor een goed functionerende kantorenmarkt is het belangrijk om deze dynamiek in kwaliteit de ruimte te bieden. Daarbij geldt dat aantrekkelijk nieuw aanbod weliswaar de leegstand in andere kantoren aanvankelijk kan doen toenemen, maar dit zal vanuit bedrijfseconomisch perspectief ook aanleiding geven tot versnelde vernieuwing of herbestemming van deze kantoren. Het aandachtspunt is hier vooral dat de nieuwe kantoren ook daadwerkelijk aantrekkelijke toevoegingen zijn in relatie tot bestaande kantoren en locaties. Beleid op regionaal niveau In de beide regio s zal, net als in de rest van Nederland, een belangrijk deel van de kantorenvoorraad door veroudering incourant worden. In tegenstelling tot veel andere regio s wordt voor de MRA nog wel een aanzienlijke groei in de ruimtevraag verwacht. Voor locaties met incourant vastgoed bestaat in theorie nog potentie, zowel binnen als buiten de kantorenmarkt. Of dit in de praktijk ook mogelijk is, hangt af van de specifieke kwaliteiten van deze locaties en de aansluiting bij gebruikerswensen. Ook in Noord-Holland Noord zal een belangrijk deel van de kantorenvoorraad na 2020 door veroudering incourant worden. Gelijktijdig neemt hier de vraag af met de afname van het aantal kantoorbanen. De potentie voor incourant vastgoed binnen de kantorenmarkt is hierdoor 11
beperkt. Overeenkomstig andere gebieden met krimp zal het daarnaast ook relatief moeilijk zijn om een alternatief te vinden. Wanneer overheidsinterventie wenselijk wordt, ligt het in de rede met de verschillende kenmerken van de kantorenmarkt van de MRA en Noord-Holland Noord rekening te houden. De juiste dosering van overheidsbeleid zal dus op regionale en lokale schaal moeten worden bepaald, want zowel de uitdagingen voor het beleid als de mogelijkheden voor succesvolle beleidsinterventies kunnen regionaal en lokaal zeer verschillend zijn. 12
1 Inleiding In deze publicatie worden de resultaten gepresenteerd van een onderzoek naar (toekomstige) vraag en aanbod in de kantorenmarkt in de provincies Noord-Holland en Flevoland. Het onderzoek is uitgevoerd in opdracht van het Ministerie van Infrastructuur en Milieu (I&M) in het kader van het Actieprogramma Aanpak Leegstand Kantoren. Doel van het Actieprogramma is om tot een gezonde kantorenmarkt te komen. Om in de kantorenmarkt tot een betere afstemming te kunnen komen, dient zicht te zijn op de (toekomstige) verhouding tussen vraag en aanbod. Het EIB heeft daarvoor de markt verkend met een doorkijk naar 2020 en 2040. Nederland is in dit landelijk dekkende onderzoek opgedeeld in dertien kantorenregio s. Het onderzoek is uitgewerkt in acht rapporten en een landelijke samenvatting. Voorliggend rapport over de provincies Noord-Holland en Flevoland is daar één van. In de marktverkenningen is gebruik gemaakt van het kantorenmodel dat het EIB in 2011 heeft ontwikkeld. Het model gaat uit van (toekomstige) vraag- en aanbodverhoudingen en beschrijft vervolgens een verwachte marktdynamiek. Het model schetst hiermee toekomstscenario s voor de kantorenmarkt en kan trendbreuken en beleidsinterventies doorrekenen. Decentrale overheden en marktpartijen kunnen dit inzicht gebruiken bij het opstellen van lokaal/regionaal kantorenbeleid om te komen tot een effectief kwalitatief voorraadbeleid met een gezond evenwicht tussen vraag en aanbod. In deze rapportage wordt ingegaan op de volgende vragen: Welke aanpak is gevolgd? Wat is de uitgangssituatie voor de kantorenmarkt, in termen van leegstand? Hoe ontwikkelt de vraag naar kantoren zich? Welke marktdynamiek mag worden verwacht gezien de huidige leegstand en de verwachte vraagontwikkeling? Wat zijn de belangrijkste onzekerheden in de vooruitzichten en hoe kan daarmee om worden gegaan? 13
14
2 Aanpak Traditioneel richten analyses van de kantorenmarkt zich op de vraag naar kantoren en de bijbehorende ruimtebehoefte. De kantorenmonitor richt zich ook op de vraag, maar analyseert deze vraag vervolgens in samenhang met het aanbod. Het model maakt het mogelijk verschillen tussen (ex ante) vraag en aanbod te laten doorwerken in prijsveranderingen die vervolgens terugkoppelen naar vraag en aanbod en die substituties tussen verschillende segmenten op de kantorenmarkt oproepen. Door rekening te houden met zekere prijsstarheden kunnen ook volume-effecten als (langdurige) leegstand ontstaan. In figuur 2.1 zijn de samenhangen grafisch nog eens weergegeven. Figuur 2.1 Aanpak: confrontatie tussen vraag en aanbod per segment Werkgelegenheid Kantoorbanen Vraag Aanbod Model: confrontatie vraag en aanbod Vraag (m 2 ) Terugkoppelingen Leegstand en prijzen Nieuwbouw Aanbod (m 2 ) Onttrekkingen Bron: EIB De kantorenmarkt is een heterogene markt Uit de empirie kan worden afgeleid dat kantorenmarkten een duidelijke regionale dimensie kennen. Daarnaast zijn binnen regio s verschillende locatietypen en kwaliteitssegmenten te onderscheiden die in meer of mindere mate substituten voor elkaar vormen. In de analyses is hier op de volgende wijze mee omgegaan: Nederland is opgedeeld in dertien kantorenregio s, waarin de provincies Noord-Holland en Flevoland in twee regio s te onderscheiden zijn, namelijk de Metropoolregio Amsterdam en Noord-Holland Noord. Het gebruikte model kent drie locatietypen: centraal, overig en formeel. Binnen de locatietypen wordt uitgegaan van drie kwaliteitssegmenten: A, B en C. In totaal 15
kent de markt dus negen segmenten (drie kwaliteitsklassen en drie locatietypen). Huurprijzen zijn leidend voor de segmentering naar kwaliteit (zie bijlage A). Het kantorenmodel vertaalt de schaarsteverhoudingen per segment in prijsmutaties en volume-effecten: nieuwbouw, transformaties en leegstand. Hierbij wordt rekening gehouden met terugkoppelingen en samenhangen in de voorkeuren en het gedrag van marktpartijen in relatie tot de segmenten. Ook wordt rekening gehouden met de economische en technische veroudering van kantoorgebouwen. Elk jaar verschuift gemiddeld 3% van de voorraad een segment omlaag, van A naar B en van B naar C. Na een technische levensduur van (gemiddeld) 70 jaar verdwijnt een gebouw als incourante leegstand uit het C-segment. Het kantoor geldt als leegstand maar heeft geen (directe) invloed meer op de marktverhoudingen. Nieuwbouw wordt toegevoegd in elk van de segmenten A en B. Transformaties kunnen in elk segment worden gerealiseerd (zie figuur 2.2). In Noord-Holland Noord is door de relatief kleine omvang van de markt geen C-segment. Het B-segment heeft hier de rol van laagste segment: er zijn hier geen toevoegingen en uit dit segment verdwijnen kantoren na afloop van de technische levensduur als incourant. Figuur 2.2 Segmenten in beeld (Noord-Holland Noord heeft geen C-segment) Vraag Nieuwbouw Economische veroudering Centraal A Formeel A Overig A Transformatie Nieuwbouw Centraal B Formeel B Overig B Transformatie Economische veroudering Incourant Centraal C Formeel C Overig C Transformatie Bron: EIB Onderscheid naar drie locatietypen De dynamiek en situatie op de kantorenmarkt is sterk locatiegebonden. In het onderzoek is onderscheid gemaakt naar drie locatietypen: centrale, formele en overige locaties. 1. Op centrale locaties bevinden zich kantoren in de stadscentra en rond de centrale treinstations bij de binnenstad. 2. Formele locaties omvatten de kantoorconcentraties op de echte werklocaties zoals kantorenwijken en bedrijventerreinen. 3. De rest van de markt wordt gezien als overige locaties. Bij kantoren op overige locaties kan worden gedacht aan op zichzelf staande, verspreide kantoren in woonwijken of in een buitengebied. 16
In het algemeen bepalen formele locaties ongeveer 40% tot 50% van een regionale markt. Centrale en overige locaties bepalen elk ongeveer de helft van de rest van de markt. Zoals aangegeven, binnen de locatietypen wordt onderscheid gemaakt naar een A-segment ( top van de markt ), een B- en een C-segment. De verdeling naar kwaliteitssegmenten A, B en C is op basis van 20-40-40 (zie tabel 2.1). Voor kantorenregio s buiten de Randstad is vanwege de geringere marktomvang van twee gelijke kwaliteitssegmenten A en B per locatietype uitgegaan. Tabel 2.1 Segmentering van de markt (indicatieve %- verdeling) Locaties Kwaliteitsklassen A (20%) B (40%) C (40%) 1. Centrale locaties (30%) x x x 2. Formele locaties (40%) x x x 3. Overige locaties (30%) x x x Bron: EIB Segmentering empirisch onderbouwd Het gedrag van gebruikers is leidend voor de indeling naar segmenten. De segmentering is onderbouwd door tussen 1996 en 2010 de vestigingslocatie te volgen van ongeveer de helft van alle kantoorgebruikers. Gebruikersgroepen hebben specifieke voorkeuren als het gaat om het type segment. Gebruikers blijken in de eerste plaats voor een locatietype te kiezen (centraal, overig en formeel). Vervolgens wordt gekozen voor de kwaliteit van het kantoor (A, B en C). Bij deze laatste afweging spelen prijs en huisvestingsbudget ook een grotere rol. De mobiliteit van kantoorgebruikers is binnen een locatietype dan ook groter dan tussen locaties. Zo verhuizen gebruikers op een centrale A -locatie in de praktijk niet naar een formele C -locatie. Wanneer zij van een centrale A-locatie verhuizen, dan keren de gebruikers in de meeste gevallen terug op een andere centrale A-locatie. In enkele gevallen wordt verhuisd naar een centrale B-locatie. Nog minder vaak wordt verhuisd naar een andere (formele of overige) A-locatie. Omgekeerd verhuizen organisaties ook niet van een formele C-locatie naar een centrale A-locatie. Wel is de opwaartse mobiliteit groter dan de neerwaartse mobiliteit. Dat wil zeggen dat gebruikers van deze formele C-locatie eerder naar een B- of zelfs A-locatie verhuizen dan omgekeerd, bij gelijkmatig dalende prijzen. Enkele uitkomsten van deze verhuisanalyse zijn samengevat in bijlage B. Vestigingsgedrag van gebruikers leidend De segmenten blijken een eigen gebruikersprofiel te hebben. Voor Metropoolregio Amsterdam wordt van drie locatietypen en drie kwaliteitsklassen uitgegaan. Gezien de geringere marktomvang, is voor Noord-Holland Noord van drie locatietypen en twee kwaliteitsklassen uitgegaan. Het afwijkend vestigingsgedrag van gebruikers in Metropoolregio Amsterdam en Noord-Holland blijkt uit figuur 2.3. Overheid en Non-profit vestigt zich in Metropoolregio Amsterdam met name in de B- en C-segmenten op centrale en overige locaties. Banken en Verzekeraars vestigen zich verdeeld, maar zijn oververtegenwoordigd op centrale A-locaties. Zakelijk- en ICT dienstverleners bepalen nadrukkelijk het formele A-segment. Handel en Industrie is redelijk verdeeld. De duidelijke aanwezigheid op formele B- en C-locaties is conform het landelijke beeld. Enige afwijkende aan het beeld voor Metropoolregio Amsterdam is de aanwezigheid van Handel en Industrie op centrale A- en B-locaties. Deze uitzondering komt door de vestigingen van onder meer Shell en Phillips op de centrale locatie Amsterdam Omval. 17
Figuur 2.3 Verdeling van sectoren naar segmenten in Metropoolregio Amsterdam 100 % 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 Centraal A Centraal B Centraal C Overig A Overig B Overig C Formeel A Formeel B Handel en Industrie Zakelijke en ICT dienstverlening Banken en Verzekeraars Formeel C Bron: LISA, EIB In Noord-Holland Noord bepaalt de publieke sector nadrukkelijk de kantorenmarkt. De dienstverleners vestigen zich met name op de formele en centrale A-locaties. Handel en Industrie heeft de voorkeur voor overige B-locaties. Figuur 2.4 Verdeling van sectoren naar segmenten in Noord-Holland Noord % 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 Centraal A Centraal B Overig A Overig B Formeel A Formeel B Handel en Industrie Zakelijke en ICT dienstverlening Banken en Verzekeraars Bron: LISA, EIB 18
3 Uitgangssituatie: hoge leegstand In dit hoofdstuk komt de aanbodzijde van de markt aan de orde. Onder de aanbodzijde van de markt vallen ontwikkelingen in de kantorenvoorraad, zoals leegstand en nieuwbouwproductie. In een eerste analyse wordt de historische ontwikkeling van voorraad, leegstand en nieuwbouw geschetst, met een onderscheid naar de gegeven segmenten. Vervolgens wordt ingegaan op de veroudering van de voorraad. De veroudering van kantoren is relevant voor de op te stellen marktverkenningen van vraag en aanbod, die in hoofdstuk 5 aan de orde komen. Vooruitlopend op deze ramingen wordt, uitgaande van een zekere technische en economische veroudering, alvast een doorkijk gegeven van de verwachte ontwikkeling in de voorraad tot 2020 en 2040. 3.1 Historisch beeld De kantorenvoorraad is in het verleden sterk gegroeid, gekenmerkt door hoge nieuwbouwvolumes en na 2000 een sterk oplopende leegstand. De totale kantorenvoorraad in de provincie Noord-Holland en Flevoland beslaat 12,5 miljoen m 2 vvo (Rudolf Bak). Gezien in 1990 de kantorenvoorraad 7,4 miljoen m 2 bedraagt, is sprake van een toename van 5,1 miljoen m 2. Een toename van bijna 70%. Aangezien de onttrekkingen over dezelfde periode ongeveer 650.000 m 2 bedragen, betekent het dat een nieuwbouwproductie is gerealiseerd van in totaal bijna 5,8 miljoen m 2. Voorraaduitbreiding vooral op formele locaties De voorraaduitbreiding heeft bijna uitsluitend plaatsgevonden op de formele locaties. Waar in 1990 de locatietypen elk een ongeveer gelijk aandeel in de voorraad hadden, is in 2010 de voorraad formeel groter dan de centrale en overige locaties samen. Het geschetste beeld is overigens gelijk voor beide kantorenregio s in Noord-Holland (figuur 3.1 en figuur 3.2). Voor een nadere analyse van de segmenten in enkele grote regionale kernen en locaties, zie bijlage C. Figuur 3.1 Ontwikkeling van de kantorenvoorraad Metropoolregio Amsterdam (m² vvo) 14.000.000 12.000.000 10.000.000 8.000.000 6.000.000 4.000.000 2.000.000-1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 Centraal A Centraal B Centraal C Overig A Overig B Overig C Formeel A Formeel B Formeel C Bron: Bak, Vastgoedmarkt, EIB 19
Figuur 3.2 Ontwikkeling van de kantorenvoorraad Noord-Holland Noord (m² vvo) 900.000 800.000 700.000 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000-1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 Centraal A Centraal B Overig A Overig B Formeel A Formeel B Bron: Bak, Vastgoedmarkt, EIB Ook de leegstand op formele locaties gegroeid De leegstand in de Metropoolregio Amsterdam schommelt tot 1996 ongeveer rond 700.000 m 2 (figuur 3.3). Het leegstandspercentage bedraagt in deze periode 8 à 9%. Vanaf 1996 loopt de leegstand terug. Figuur 3.3 Leegstand 1990-2010, Metropoolregio Amsterdam (m² vvo) 2.500.000 Centraal Formeel Overig 2.000.000 1.500.000 1.000.000 500.000-1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 Bron: Bak, EIB 20
Tot 2000 ligt de leegstand ongeveer op 5%, wat gewoonlijk als een evenwichtsleegstand wordt gezien. Na 2000 is sprake van een omgekeerd beeld. De leegstand loopt sterk op door de aangetrokken nieuwbouwproductie en het tegelijkertijd afremmen van de vraag. In 2002 ligt de leegstand al boven 14%. Het is de typische varkenscyclus voor de kantorenmarkt. In de volgende crisis in 2008 gaan de leegstandspercentages verder omhoog. In 2010 (januari 2011) bedraagt de leegstand meer dan 2,0 miljoen m 2 (rond 18% van de voorraad). Dit ligt hoger dan het landelijke gemiddelde leegstandspercentage van 14%. De leegstand neemt voornamelijk toe op formele locaties, waar maar liefst 70% van de leegstand is geconcentreerd. In het kantorengebied Noord-Holland Noord laat de leegstandsontwikkeling een (heel) ander beeld zien dan in Metropoolregio Amsterdam. Tussen 1990 en 2005 is een geleidelijke toename zichtbaar, om na een kleine teruggang tot 2010 weer verder op te lopen. In 2010 bedraagt de leegstand 76.000 m 2. Ook in Noord-Holland Noord bevindt de meeste leegstand zich op formele locaties. Afgezet tegen de voorraad, bedraagt het leegstandspercentage 8,6%. Pas vanaf 2009 komt de leegstand hoger uit dan een frictieleegstand van 5%. Figuur 3.4 Leegstand 1990-2010, Noord-Holland Noord (m² vvo) 70.000 Centraal Formeel Overig 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000-1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 Bron: Bak, EIB Leegstand versus aangeboden kantoorruimte Als indicatie van de leegstand wordt gekeken naar de aangeboden hoeveelheid beschikbare te huur staande kantoorruimte. De aangeboden kantorenvoorraad en leegstand komen niet helemaal overeen. Niet alle beschikbare voorraad hoeft daadwerkelijk leeg te staan. Gemiddeld staat tussen 80 en 90% van het beschikbare aanbod fysiek ook leeg. Aan de andere kant is ook weer niet alle leegstand aangemeld als beschikbaar. Het kan gaan om gebouwen die gedeeltelijk in gebruik zijn of verouderde gebouwen die eenvoudig niet meer worden aangeboden op de markt. Dit is de zogenaamde verborgen leegstand. De aanbod- oftewel leegstandscijfers zijn ontleend aan de statistieken van Vastgoedmarkt en Rudolf Bak. 21