RISICOANALYSE VAN GRONDEXPLOITATIES een universeel toepasbare methodiek als startpunt voor een effectieve risicobeheersing

Afstudeerscriptie MSRE opleiding Auteur: Drs. J.C.M. Georges Begeleider namens ASRE: Prof. Dr. E.F. Nozeman RISICOANALYSE VAN GRONDEXPLOITATIES een universeel toepasbare methodiek als startpunt voor een effectieve risicobeheersing

Voorwoord Voor u ligt mijn afstudeerscriptie Risicoanalyse van grondexploitaties, een universele methode als startpunt voor een effectieve risicobeheersing. Deze scriptie is geschreven in het kader van de afronding van de Master of Studies in Real Estate (MSRE) aan de Amsterdam School of Real Estate (ASRE). De keuze voor het thema risicoanalyses is tweeledig. Enerzijds is deze ingegeven door de, ten gevolge van onder andere de crisis in de bouwsector, toegenomen aandacht bij in ruimtelijke projecten participerende partijen voor het risicoprofiel van dergelijke projecten. Anderzijds door een reeds eerder ingezette trend van sterkere verantwoording door overheden voor wat de risico s van de door aangegane verplichtingen in ruimtelijke projecten betreft. De financiële impact van deze risico s komt tot uiting in de grondexploitatie, als zijnde het financiële hart van de ruimtelijke ontwikkeling. Hiermee is de vraag vanuit de markt op welke wijze deze risico s het beste in beeld gebracht kunnen worden en het risicoprofiel bepaald een logisch gevolg. Dit alles volgens de ratio dat inzicht in het risicoprofiel cruciaal is voor een succesvolle risicobeheersing en derhalve het startpunt is. Het in deze scriptie beschreven onderzoek tracht, op basis van een analyse van bestaande methoden, hierop een antwoord te geven. Dit onderzoek staat hiermee midden in mijn beroepspraktijk als planeconoom, waarvan de resultaten inzet zijn om aan de zojuist geschetste vragen invulling te geven. Dit maakte uitvoering van dit scriptieonderzoek zowel leerzaam, als zeer nuttig. Leerzaam doordat het opzetten en uitvoeren van een op wetenschappelijke wijze ingestoken onderzoek bij werd opgefrist en niet op de laatste plaats, mijn inhoudelijke kennis over de materie sterk is toegenomen. Daarnaast vond ik het ook een nuttige ervaring, doordat de beschreven risicoanalysemethode, na voltooiing van de scriptie, direct in de praktijk toepasbaar blijkt. Deze scriptie had echter niet tot stand kunnen komen zonder de begeleiding, ondersteuning, bemoedigende woorden van diverse mensen. In het bijzonder wil ik daarom Ed Nozeman, mijn begeleider vanuit de ASRE, bedanken voor zijn tijd en aanwijzingen tijdens de diverse besprekingen die wij het afgelopen jaar hebben gehad. Daarnaast gaat dank uit naar de planeconomen, projectmanagers, controlers, etc. om de toets in de praktijk van de risicoanalysemethode mogelijk te maken. Verder wil ik Ellen Gehner, Henk Kuiper en Willem van Tilborg bedanken, die met hun inhoudelijke kennis over de materie een reflectie op mijn bevindingen mogelijk maakten. Tot slot gaat dank uit naar mijn collega s bij Kuiper & Van Tilborg, familie, vrienden en, niet in de laatste plaats, mijn vriendin, voor hun stimulerende woorden en het welbekende zetje in de rug van tijd tot tijd. Dus: Rolf, Gerwin, Margriet, Marlies, An, Philippe, Julien, Lies, Rogier, Jeroen, Frank, Marijn, alle andere vrienden en natuurlijk Wilma, bedankt! De auteur, Drs. Marc Georges 2

Samenvatting Inleiding Aanleiding De huidige economische crisis heeft inmiddels haar sporen bij veel ruimtelijke ontwikkelingsprojecten achtergelaten. De afnemende vraag, dalende (grond)opbrengsten en afnemende financieringsbereidheid bij financiers zetten het exploitatieresultaat en daarmee de voortgang van dergelijke projecten sterk onder druk. Kortom, alle reden voor partijen, zowel publiek als privaat, om voor de projecten waarin zij participeren, of een voornemen daartoe hebben, de balans op te maken en zich te beraden om door te gaan, dan wel te stoppen. De uitkomst van deze afweging hangt veelal af van het risicoprofiel van de grondexploitatie als zijnde het financiële kader van het betreffende project. Het behoeft daarom geen verdere toelichting dat het toepassen van een adequate risicoanalyse van groot belang is voor de onderbouwing van een dergelijke afweging en het vermogen om eventuele (financiële) tegenvallers te reduceren. Ook binnen mijn vakgebied, planeconomie, constateer ik, mede ingegeven door de economische crisis en nieuwe regelgeving, een toenemende vraag naar inzicht in het risicoprofiel van de grondexploitaties, als zijnde het financiële kader van ruimtelijke ontwikkelingsprojecten. Echter, het ontbreekt bij bestaande risicoanalysemethoden in veel gevallen aan focus op de grondexploitatie. Daarnaast wordt in veel studies geen onderscheid gemaakt naar de planfase waarin een project zich bevindt, terwijl de beschikbare informatie en daarmee toe te passen analysemethoden sterk per planfase verschillen. Bovendien hebben deze methoden veelal onvoldoende aandacht voor het voorkomen van verkleuring van de resultaten van de risicoanalyse door de achtergrond van de partij die bij de inschatting van de risico s betrokken is. Probleemstelling en onderzoeksvraag Op basis van bovenstaande is de probleemstelling als volgt: Probleemstelling Bestaande risicoanalysemethoden zijn veelal niet gericht op het specifiek in beeld brengen en waarderen van risico s van de grondexploitatie, maken geen onderscheid naar de planfase waarin een project zich bevindt en hebben onvoldoende aandacht voor het voorkomen van verkleuring van de resultaten van de risico analyse. De bijbehorende centrale onderzoeksvraag luidt: Centrale onderzoeksvraag: Op welke wijze kunnen risico s voor de grondexploitatie tijdens de planvormings- & haalbaarheidsfase binnen ruimtelijke ontwikkelingsprojecten het best geïnventariseerd en gewaardeerd worden en is hieruit een universeel toepasbare integrale methodiek te destilleren? Type onderzoek en werkwijze In zijn algemeenheid beschouwd betreft het in deze scriptie beschreven onderzoek een ontwerpend onderzoek. Zo wordt op basis van literatuurstudie en interpretatie hiervan een universeel toepasbare methodiek voor risicoanalyse van de grondexploitatie tijdens de planvormings- & haalbaarheidsfase gedestilleerd. De scriptie is hierbij grofweg in te delen in drie onderdelen: een theoretisch, een praktisch deel en een evaluatie. Eerst wordt in het theoretisch deel door middel van literatuurstudie het onderzoekskader geschetst. Hierbij wordt de planvormings- & haalbaarheidsfase en de eisen die deze stelt aan risicoanalysemethoden nader beschreven. Ook wordt een definitie gegeven van wat onder risicomanagement en meer specifiek, risicoinventarisatie en -waardering, wordt verstaan. Dit resulteert in 3

een conceptueel model waarin de eisen van de planvormings- & haalbaarheidsfase enerzijds en de activiteiten van risicomanagement anderzijds met elkaar in verband gebracht worden. Vervolgens wordt, eveneens door middel van literatuurstudie, een beschrijving gegeven van de meest toegepaste risicoanalysemethoden bij ruimtelijke ontwikkelingsprojecten en worden de voor- & nadelen hiervan in beeld gebracht. Speciale aandacht zal hierbij uitgaan naar de wijze waarop de eerder besproken verkleuring van de resultaten van de risicoanalyse door de achtergrond van de partij die de risico s inschat voorkomen kan worden. Een en ander dient uit te monden in een universeel toepasbare methodiek voor risicoanalyse tijdens de planvormings- & haalbaarheidsfase. In het praktische deel wordt de methodiek in praktijk gebracht. Hierbij zal deze worden toegepast op een drietal casussen, waarvoor recentelijk een risicoanalyse is uitgevoerd. De voor toepassing op deze casussen benodigde informatie zal verkregen worden door middel van gesprekken met en aangeleverde informatie door betrokkenen bij deze casussen. Vervolgens worden de resultaten van deze praktijktoepassing geëvalueerd door de resultaten van de uitgevoerde risicoanalyse te vergelijken met de resultaten van de eerder uitgevoerde risicoanalyses voor deze casussen. Bij de evaluatie zal gebruik gemaakt worden van gesprekken met betrokkenen van relevante disciplines bij de casussen. Daarnaast zal voor de technische evaluatie van de methode een deskundige geraadpleegd worden voor wat de beoordeling van de analysemethodiek betreft. Dit dient te resulteren in een aantal concrete optimalisatievoorstellen. Het onderzoek: destilleren van een methodiek Theoretisch kader: relatie tussen planvorming, het ruimtelijk ontwikkelingsproces en risicomanagement Het ruimtelijk ontwikkelingsproces en planvorming hierbinnen Het ruimtelijk ontwikkelingsproces is in te delen in een aantal fasen, waarbij door menig onderzoeker drie hoofdfasen onderscheiden worden, te weten: de initiatieffase, planvormings- & haalbaarheidsfase en realisatiefase. (NEPROM 2008). De planvorming tijdens deze fasen spitst zich mijns inziens toe op een drietal onderdelen, die met elkaar in wisselwerking staan. Het eerste onderdeel betreft de inhoud. Hiermee wordt de concrete invulling van een plan bedoeld en beslaat naar mijn mening het planconcept, programma, ruimtegebruik, etc. en gaat in op de vraag wat er in het ruimtelijk plan tot ontwikkeling wordt gebracht. Het tweede onderdeel betreft de inrichting van het proces en de uitvoeringsorganisatie van een project. Hier wordt ingegaan op de te kiezen samenwerkingsvorm, rolverdeling, inzet van wet en regelgeving, etc. en gaat in op de vraag hoe en met welke partijen het ruimtelijke plan tot ontwikkeling kan worden gebracht. Tot slot dient de financiële uitwerking van het plan inzichtelijk gemaakt te worden. Hier staat de financiële haalbaarheid en financiële strategie van het plan centraal en wordt ingegaan op de financieringsstrategie, fasering, fiscaliteiten en markttechnische haalbaarheid. Ten aanzien van de planvormings- en haalbaarheidsfase, de fase die in dit scriptieonderzoek centraal staat, staan op deze drie onderdelen de volgende activiteiten centraal: - Inhoud: Nadere uitwerking van planconcept, ruimtegebruik, ontwerp, programma, e.d. - Organisatie en proces: Uitwerking beoogde organisatie, te betrekken partijen, organisatie ruimtelijke ordeningsaspecten en uitwerking verwervingsstrategie. - Financiën (GREX): Definiëring c.q. in beeld brengen van civieltechnische kostenraming, raming opbrengsten, verwervingskosten & inbrengwaarden, raming plankosten, exploitatiebijdragen, fasering, parameters, etc.. De risicomanagementcyclus Ook het proces van risicomanagement bij ruimtelijke projecten is in een aantal stappen in te delen. Grofweg kunnen drie hoofdstappen onderscheiden worden, te weten: risicoinventarisatie, risicoanalyse c.q. - 4

waardering en formulering & monitoring risicobeheersingsmaatregelen. Deze stappen vormen samen een cyclus, wat wil zeggen dat het risicoprofiel regelmatig geactualiseerd dient te worden. In dit kader dienen op basis van actuele ontwikkelingen en de effectiviteit van de geïmplementeerde beheersmaatregelen, de risico s regelmatig opnieuw gewaardeerd te worden. Ook dient bij overgang naar een andere planfase of sterk gewijzigde (project)omstandigheden een nieuwe risicoinventarisatie uitgevoerd te worden. Immers, in de realisatiefase spelen andere risico s dan tijdens de planvormings- & haalbaarheidsfase. Wanneer de activiteiten met betrekking tot de planvorming in verband worden gebracht met de risicomanagementcyclus, ontstaat het volgende beeld, zie figuur 1. Figuur 1: Planvorming binnen het ruimtelijk ontwikkelingsproces in relatie tot de risicomanagementcyclus (conceptueel model) Demografische ontwikkelingen Plancontext Plancomponenten inhoud Plan Ruimtelijke ontwikkeling / plan Proces / organisatie financiën Beleids- en institutionele ontwikkelingen Socio-economische ontwikkelingen Ruimtelijk ontwikkelingsproces initiatieffase planvormingsfase realisatiefase Risicomanagement tijdens het ontwikkelingsproces inventarisatie inventarisatie inventarisatie beheersing beheersing beheersing analyse analyse analyse Bron: Eigen bewerking Eisen planvormings- & haalbaarheidsfase aan de risicoanalyse van grondexploitaties Indien de activiteiten ten aanzien van de planvorming tijdens de planvormings- & haalbaarheidsfase met de activiteiten ten aanzien van de risicoinventarisate en risicowaardering van de risicomanagementcyclus in verband worden gebracht, kan een aantal eisen gedefinieerd worden die de deze fase stelt aan de 5

risicoanalyse van grondexploitatie, zie tabel 1. Opgemerkt wordt dat het formuleren van risicobeheersmaatregelen c.q. de risicobeheersingsstrategie buiten het onderzoekskader van deze scriptie valt. Tabel 1: Eisen planvormings- & haalbaarheidsfase met betrekking tot risicoinventarisatie en -waardering Thema Kenmerken Eisen t.a.v. inventarisatie Eisen t.a.v. waardering Inhoud - ruimtegebruik bekend - programma op hoofdlijnen bekend - inrichtingskwaliteit grotendeels bekend - toe te passen methode dient in het plan verborgen projectrisico s te kunnen opsporen Proces en organisatie Financiën (GREX) Bron: eigen bewerking - bij het project betrokken partijen reeds bekend - mogelijke samenwerkingsconstructies bekend - inzet jur. plan. instrumentarium vaak nog niet zeker gesteld - Organisatiestructuur planuitvoering vaak nog niet uitgewerkt - kostenramingen op hoofdlijnen beschikbaar - inventarisatie inbrengwaarden en te maken kosten t.b.v. verwerving op hoofdlijnen bekend - fasering op hoofdlijnen bekend - exploitatiebijdragen, subsidies en afdrachten deels bekend - toe te passen methode dient organisatorische risico s en risico s m.b.t. bij het project betrokken partijen te kunnen opsporen. - toe te passen methode dient financiële risico s ten aanzien van het project en haar omgeving te kunnen opsporen. - toe te passen methodiek dient risico s op geld te kunnen zetten - toe te passen methodiek dient door vele soorten risico s hierin een rangorde te kunnen aanbrengen. - toe te passen methodiek dient, door onzekerheid in variabelen, scenariostudies te kunnen uitvoeren en bandbreedten te kunnen aangeven m.b.t. de effecten op het projectresultaat. Hierbij dienen tijdseffecten meegenomen te worden. - toe te passen methodiek dient uitspraken te doen over de aan te houden (te adviseren) risicobuffer. - toe te passen methodiek dient kleuring van resultaten tegen te gaan. De risicoanalysemethodiek: destilleren van een methodiek uit gestelde eisen Op basis van literatuuronderzoek zijn de meest voorkomende methoden ten behoeve van risicoinventarisatie en waardering in beeld gebracht en afgezet tegen de in tabel 1 opgenomen eisen van de planvormings- & haalbaarheidsfase. Hierbij zijn de volgende methoden voor risicoinventarisatie en waardering kwalitatief beoordeeld op de mate waarin de gestelde doelen (eisen) hiermee bereikt worden, oftewel de effectiviteit, en de efficiëntie waarmee dit plaatsvindt. Risicoinventarisatie: - Checklist - Omgevingskaart/Krachtenveldanalyse - Failure mode and effect analysis - Risicomatrix - Gebeurtenissenboom Risicowaardering: - Risk premium - Risk adjusted discount rate - Certainty equivalent technique - Gevoeligheidsanalyse - Monte Carlo simulatie - Scenarioanalyse - Decision tree analysis - Expected monetary value methode - Risk mapping analyse 6

Risicoinventarisatie Tijdens een kwalitatieve beoordeling van deze methoden op bovenstaande criteria (effectiviteit en efficiëntie) zijn de checklist en projectomgevingskaart als best beoordeeld. Dit omdat de projectomgevingskaart het hoogst scoort op het in beeld brengen van organisatierisico s. De checklist scoort het hoogst op het vermogen om omgevingsrisico s en reguliere projectrisico s in beeld te brengen. Dit aangezien deze methode, mits deze een redelijk uitputtende risicolijst bevat, efficiënt is in het doorlichten van een project op veelvoorkomende risico s en dergelijke risico s zich bovendien, gezien hun veelvoorkomende karakter, gemakkelijk op een lijst laten vangen. De overige methoden scoren lager op de efficientie, omdat van een één op één check van veelvoorkomende risico s met de relevantie van het project geen sprake is. Een lijst met dergelijke risico s is namelijk niet aanwezig, maar de mogelijke risico s worden door middel van analyse in beeld gebracht. Dit brengt het risico met zich mee dat een veelvoorkomend risico over het hoofd gezien kan worden. Verborgen risico s zijn, de naam zegt het al, het lastigst te inventariseren. De projectomgevingskaart biedt echter, samen met de failure mode and effect analysis (FMEA) en risicomatrix, mijns inziens de beste kans om dergelijke risico s in beeld te brengen. Dit aangezien deze methoden door hun generieke karakter om risico s te inventariseren door het project te doorlopen op, respectievelijk, externe factoren of functionaliteiten, de grootste kans bieden om nog niet bekende risico s in beeld te brengen. De lagere score bij de FMEA en de risicomatrix komt voort uit dat de benodigde tijd en dus efficiëntie van de methode hier lager wordt gewaardeerd. Op basis van bovenstaande wordt aanbevolen de risicoinventarisatie door middel van een combinatie van de checklist en projectomgevingskaart / krachtenveld analyse uit te voeren. Risicowaardering Wanneer de methoden voor risicowaardering beoordeeld worden, dan blijkt een groot deel van de methoden zeer geschikt om risico s in geld uit te drukken en scoren daarom goed op effectiviteit. Zo is het bij de gevoeligheidsanalyse, Monte Carlo simulatie, scenarioanalyse, decision tree analyse (DTA) en expected monatary value method (EMV) alle mogelijk de effecten van afzonderlijke risico s op het resultaat in beeld te brengen. Bij andere methoden is dit in mindere mate het geval. De risk mapping analyse scoort het best op effectiviteit, wat het aanbrengen van een rangorde in de risico s betreft. Dit aangezien deze methode bij het bepalen van de rangorde de impact op drie criteria (tijd, geld en kwaliteit/imago) meeweegt. De scenarioanalyse en Monte Carlo simulatie scoren het hoogst op effectiviteit in het uitvoeren van scenarioanalyses. De Monte Carlo simulatie scoort het hoogst op effectiviteit in het vermogen een risicobuffer te bepalen ter compensatie van de risico s. Dit omdat deze methode rekening houdt met correlaties tussen risico s en daarnaast, door de veelvoud aan berekeningen, ook een statistisch sterke onderbouwing levert. Geen van alle methoden houdt rekening met het voorkomen van de eerder genoemde kleuring van het exploitatieresultaat door de risicoperceptie van de persoon die de risico s inschat. Dit aspect is met name relevant bij de bepaling van de kans dat een risico zich kan manifesteren en definiëring van de uitwerking die een risico kan hebben op het project. Op basis van bovenstaande wordt aanbevolen de risico s te waarderen en het risicoprofiel van een ruimtelijk project te bepalen door middel van een combinatie van de risk mapping analyse en Monte Carlo simulatie. Voorkomen van kleuring van het risicoprofiel Zoals reeds aangegeven bestaat het risico van kleuring van het resultaat van de risicoanalyse door de risicoperceptie van de persoon betrokken bij de inschatting van risico s. Indien deze bijvoorbeeld geneigd is (bepaalde) risico s als groter te ervaren dan gemiddeld, zal deze de kans dat deze optreden en/of de invloed die deze op een project kunnen uitoefen doorgaans ook als groot inschatten met een hoog risicoprofiel tot gevolg. Naast een kleuring van het resultaat van de risicoanalyse door de risicoperceptie van de inschatter, kan een dergelijke kleuring ook plaatsvinden doordat deze het resultaat om secundaire motieven wil beïnvloeden.

Dit wordt ook aangemerkt als kleuring, omdat dit eveneens een over-, dan wel, onderschatting van de risicoprofiel tot gevolg heeft. Om een dergelijke kleuring van het resultaat te voorkomen dient mijns inziens op twee punten ingegrepen te worden. Het eerste heeft betrekking op de inschatting van de invloed die een bepaald risico kan hebben op een grondexploitatie. Zo zal bijvoorbeeld, indien een inschatting gemaakt wordt van een afzetrisico, gedefinieerd dienen te worden wat de invloed hiervan is op de exploitatie. Een dergelijke invloed kan in dit verband bijvoorbeeld gedefinieerd worden als een langere doorlooptijd van het project van twee jaar. Ten tweede zal ingegrepen dienen te worden bij de inschatting van de kans dat een risico zich kan voordoen. Zo zal in het voorbeeld van het afzetrisico dat een uitwerking op de grondexploitatie heeft in de vorm van een langere doorlooptijd van het project van twee jaar, een inschatting gemaakt dienen te worden van de kans dat dit risico zich voordoet. Ten derde dient kleuring voorkomen te worden bij het inschatten van de correlaties tussen diverse risico s. Het voorkomen van kleuring kan voor in al deze gevallen echter op dezelfde wijze gerealiseerd worden. Dit aangezien het in beide gevallen gaat om het voorkomen van beïnvloeding van het resultaat door de risicoperceptie van één persoon, dan wel de secundaire motieven van deze. Dit leidt direct tot de eerste en, mijns inziens, belangrijkste maatregel om kleuring tegen te gaan, te weten: dergelijke inschattingen door meerdere personen te laten uitvoeren. Dit heeft namelijk als direct gevolg dat één persoon daarmee het resultaat van de risicoanalyse minder kan beïnvloeden. Hierbij zou volgens mij in ieder geval de projectleider en een planeconoom bij betrokken moeten zijn. De projectleider vanwege zijn algemeen inhoudelijke kennis van het project en planeconoom vanwege zijn kennis op het financieelstrategische vlak en de grondexploitatie van het project. Deze kunnen worden aangevuld met, afhankelijk van de aard van het project, enkele personen uit andere disciplines. De tweede maatregel is gericht op het voorkomen van kleuring door de secundaire motieven. Deze betreft het betrekken van een onafhankelijke derde bij het inschatten van de invloed van risico s op de grondexploitatie, kans op optreden en correlaties tussen risico s. Als geschikte derde stel ik voor om hierbij een onafhankelijk, in het project ingevoerde, planeconoom te betrekken. Dit gezien de brede financieelstrategische en kennis over risicoanalyse en -management waarover hij/zij beschikt. Het bovengenoemde panel zal twee keer geraadpleegd dienen te worden, namelijk: zowel bij de inventarisatie, als de waardering van de risico s. Op basis van voorgaande wordt tot de volgende risicoanalysemethodiek gekomen, zie figuur 2. Figuur 2: Methodiek ter bepaling risicoprofiel van de grondexploitatie Projectinventarisatie Methoden: verzamelen informatie (GREX, SOK, ontwerp, etc.) Input betrokkenen: leveren projectinformatie Bron: Eigen bewerking Risicoinventarisatie Methoden: checklist & projectomgevingskaart Risicowaardering Methoden: risk mapping en Monte Carlo simulatie Input betrokkenen: inschatting Input betrokkenen: inschatting invloed risico s op GREX en nauwkeuriger kans en globale kans op optreden. correlaties risico s. Resultaat: lijst met risico s Resultaat: inzicht in risicoprofiel Toepassing van de methode in de praktijk: conclusies en optimalisatievoorstellen De in figuur 2 beschreven methodiek voor risicoanalyse is toegepast op een drietal praktijkcasussen, waarvoor recentelijk risicoanalyses zijn uitgevoerd. Door de resultaten van de risicoanalyses op basis van de nieuw gedestilleerde methodiek af te zetten tegen die van recentelijk uitgevoerde risicoanalyses, zijn de 8

belangrijkste verschillen in beeld gebracht. Daarnaast heeft een evaluatie plaatsgevonden met relevante betrokkenen bij de casussen. Hierbij zijn de resultaten van beide analyses met elkaar vergeleken. Daarnaast zijn de beide methodieken beoordeeld door deze te spiegelen aan de eisen die de planvormings- & haalbaarheidsfase hieraan op verschillende onderdelen ten aanzien van inventarisatie en waardering stelt. Op basis van deze evaluatie met betrokkenen bij de casussen wordt geconcludeerd dat de voorgestelde methodiek inderdaad tot een beter inzicht in het risicoprofiel van de grondexploitatie leidt. Voor alle drie de casussen geldt immers dat in gevallen waar de voorgestelde methodiek afwijkt van de huidig toegepaste methoden, deze bij vergelijking door de bij de casus betrokken actoren een hogere beoordeling krijgt. Als sterke punten van de methodiek worden genoemd: - het gestructureerde karakter; - de inbreng van bij het project betrokken actoren in de risicoanalyses; - het rekening houden met correlaties tussen de diverse risico s; - mogelijkheid om de risicoanalysemethodiek in te zetten als optimalisatietool bij de risicobeheersing - mogelijkheid om de risicoanalysemethodiek aan te wenden als politiek- c.q. beleidsinstrument doordat bewustzijn van de aanwezigheid en omvang van het risicoprofiel wordt gecreëerd. Daarnaast blijkt uit de technisch geënte evaluatie met een deskundige dat de methodiek uit een juiste combinatie van methoden bestaat om de gestelde doelen ten aanzien van inventarisatie van de relevante risico s, waardering van het risicoprofiel en bepaling van de risicobuffer of efficiënte wijze te bereiken. Echter, worden op basis van beide evaluaties ook een aantal opmerkingen c.q. kanttekeningen geformuleerd, waaruit een aantal optimalisatievoorstellen geformuleerd wordt. Deze zijn in tabel 2 inzichtelijk gemaakt. Tabel 2: Opmerkingen en optimalisatievoorstellen op basis van evaluatie resultaten en methode Opmerkingen c.q. kanttekeningen Optimalisatievoorstellen Complexiteit methode afweging toepassing afhankelijk van projectgrootte Methode kan gebruikt worden als politiek- c.q. beleidsinstrument, verkeerde uitleg van resultaten. Communicatie van resultaten altijd koppelen aan onderliggende uitgangspunten en aannames. Kans wordt door panel globaal ingeschat tijdens het Nauwkeurige inschatting van de kans gelijktijdig met inschatten van de invloed op grondexploitatie, maar inschatting invloed, dus reeds tijdens de kans en impact zijn onlosmakelijk verbonden. risicoinventarisatie. Alle actoren in panel doen uitspraken over zowel volledigheid geïnventariseerde risico s, als de inschatting van de invloed op de grondexploitatie en de kans. Echter, heeft niet elke actor binnen het panel hier evenveel kennis over. Panel wordt niet betrokken bij inschatting kansverdeling, maar dit heeft mogelijk wel invloed op het risicoprofiel. Vaststelling c.q. inschatting correlaties vaak erg subjectief, terwijl de invloed mogelijk gering is. Bron: Eigen bewerking Uitspraken over volledigheid geïnventariseerde risico s geschiedt door volledig panel. Bij de inschatting van de invloed op de grondexploitatie en de kans op optreden worden slechts de deskundigen binnen het panel op het gebied van het onderwerp in kwestie betrokken. Relevante deskundigen panel doen voorafgaand aan Monte Carlo simulatie ook uitspraken over kansverdeling. Indien invloed toepassen van correlaties erg klein is, bijvoorbeeld een kleiner effect dan een wijziging van de invloed met 5,0%, kunnen correlaties achterwege worden gelaten. 9

Conclusie: beantwoording centrale onderzoeksvraag Geconcludeerd wordt, dat het mogelijk is een universeel toepasbare risicoanalysemethodiek te destilleren dat geschikt is voor het uitvoeren van risicoanalyses op grondexploitaties gedurende de planvormings- en haalbaarheidsfase. Op basis van literatuuronderzoek en toepassing in de praktijk, dient deze bovendien te bestaan uit vier methoden, waarvan twee voor risicoinventarisatie en twee voor risicowaardering. Ook is het betrekken van een panel van bij het project betrokken relevante disciplines noodzakelijk teneinde kleuring van het risicoprofiel door de risicoperceptie van de inschatter te voorkomen. Daarnaast blijkt uit toepassing van de methode in de praktijk dat de wijze waarop over de resultaten gecommuniceerd wordt en de wijze waarop de rol van het te betrekken panel ingevuld wordt belangrijk is voor de objectiviteit en representativiteit van de resultaten. Op basis hiervan zijn een aantal optimalisaties geformuleerd. Op basis van bovenstaande laat het risicoanalyseproces op grondexploitaties tijdens de planvormings- en haalbaarheidsfase zich, na verwerking van de optimalisaties, als volgt vervatten, zie figuur 3. Figuur 3: Schematische weergave van het risicoanalyseproces na verwerking optimalisaties Projectinventarisatie Methoden: verzamelen informatie (GREX, SOK, ontwerp, etc.) Input betrokkenen: Allen: leveren projectinformatie Risicoinventarisatie Methoden: checklist & projectomgevingskaart Input betrokkenen: Allen: (check) op volledigheid geïnventariseerde risico s Apart: inschatting invloed risico s en nauwkeurige kans optreden. Resultaat: lijst met risico s Risicowaardering Methoden: risk mapping& Monte Carlo simulatie Input betrokkenen: Apart: inschatting kansverdeling en correlaties risico s. Resultaat: inzicht in risicoprofiel NB: afweging noodzaak risicoanalyse o.b.v. projectgrootte NB: communicatie resultaten altijd in combinatie met onderliggende aannames en uitgangspunten. Bron: Eigen bewerking 10

Inhoud 1. Inleiding...14 1.1 Aanleiding...14 1.2 Probleem- en doelstelling...14 1.3 Afbakening onderzoek...15 1.4 Centrale onderzoeksvraag en deelvragen...16 1.5 Wetenschappelijke & maatschappelijke relevantie...16 1.6 Toegepaste onderzoeksmethoden...17 1.7 Opbouw rapportage...19 2. Risicoanalyse en het ruimtelijk ontwikkelingsproces...20 2.1 Inleiding...20 2.2 Ruimtelijke plannen en hun context...20 2.3 Het ruimtelijk ontwikkelingsproces...22 2.3.1 Locatie- & opstalontwikkeling...22 2.3.2 De verschillende planfasen...23 2.3.2.1 Initiatieffase...23 2.3.2.2 Planvormings- & haalbaarheidsfase...24 2.3.2.3 Realisatiefase...25 2.4 De risicomanagementcyclus...26 2.4.1 Risicoinventarisatie...27 2.4.2 Risicoanalyse en -waardering...27 2.5 Conclusie: eisen planvormings- & haalbaarheidsfase aan risicoinventarisatie & -analyse...28 3. Methoden voor risicoinventarisatie en analyse...32 3.1 Inleiding...32 3.2 Methoden voor risicoinventarisatie...32 3.2.1 Checklist...32 3.2.2 Projectomgevingskaart / krachtenveldanalyse...33 3.2.3 Failure mode and effect analysis...33 3.2.4 Risicomatrix...33 3.2.5 Gebeurtenissenboom...34 3.3 Methoden voor risicowaardering...34 3.3.1 Risico-opslag methoden...34 3.3.2 Gevoeligheidsanalysemethoden...36 3.3.4 Scenarioanalyse methoden...37 3.3.4 Overige methoden...39 11

3.4 Beoordeling op geschiktheid van de methoden voor risicoinventarisatie en waardering...40 3.5 Voorkomen van kleuring van de resultaten bij risicoanalyses...42 3.6 Conclusie: gedestilleerde methodiek voor risicoinventarisatie en waardering...43 4. Casusselectie en beschrijving casussen...47 4.1 Inleiding...47 4.2 Selectie casussen...47 4.2.1 Selectiecriteria casussen...47 4.2.2 Selectie casussen...47 4.3 Beschrijving geselecteerde casussen...48 4.3.1 Beschrijving project en resultaten risicoanalyse Y...48 4.3.1.1 Beschrijving project...49 4.3.1.2 Beschrijving resultaten risicoanalyse...50 4.3.2 Beschrijving project en resultaten risicoanalyse A...51 4.3.2.1 Beschrijving project...51 4.3.2.2 Beschrijving resultaten risicoanalyse...53 4.3.3 Beschrijving project en resultaten risicoanalyse O...55 4.3.3.1 Beschrijving project...55 4.3.2.2 Beschrijving resultaten risicoanalyse...57 4.4 Tot besluit...58 5. De casussen geanalyseerd: toepassing methode en vergelijking...59 5.1 Inleiding...59 5.2 Beschrijving methode en werkwijze...59 5.2.1 Stap één: risicoinventarisatie...59 5.2.2 Stap twee: bepalen rangorde risico s door middel van risk mapping...60 5.2.3 Vaststelling risicoprofiel en benodigde buffer door middel van Monte Carlos simulatie...61 5.3 Resultaten toepassing risicoanalysemethode...61 5.3.1 Resultaten risicoanalyse Y...62 5.3.1.1 Resultaten risicoinventarisatie...62 5.3.1.2 Resultaten risk mapping analyse : rangorde geïnventariseerde risico s...63 5.3.1.3 Resultaten Monte Carlo simulatie : bepaling risicoprofiel en benodigde buffer...63 5.3.2 Resultaten risicoanalyse A...65 5.3.2.1 Resultaten risicoinventarisatie...65 5.3.2.2 Resultaten risk mapping analyse : rangorde geïnventariseerde risico s...66 5.3.2.3 Resultaten Monte Carlo simulatie : bepaling risicoprofiel en benodigde buffer...66 5.3.3 Resultaten risicoanalyse O...68 12

5.3.3.1 Resultaten risicoinventarisatie...68 5.3.3.2 Resultaten risk mapping analyse : rangorde geïnventariseerde risico s...70 5.3.3.3 Resultaten Monte Carlo simulatie : bepaling risicoprofiel en benodigde buffer...70 5.4 Vergelijking van de resultaten met resultaten uit huidige analyses...72 5.5 Conclusie...73 6 Evaluatie risicoanalyse methode...74 6.1 Inleiding...74 6.2 Evaluatie resultaten casussen...74 6.2.1 Evaluatie en beoordeling resultaten per onderdeel...74 6.2.2 Algemene geconstateerde plus- en minpunten...77 6.3 Technische evaluatie methode...78 6.4 Conclusie en aanbevelingen...80 7. Conclusie, aanbevelingen en reflectie...83 7.1 Inleiding...83 7.2 Conclusies...83 7.3 Aanbevelingen...86 7.4 Reflectie...87 Bronvermelding...89 Bijlage 1: checklist ten behoeve van risicoinventarisatie (Bron: Kuiper & Van Tilborg B.V.)...90 Bijlage 2a1: lijst geinventariseerde risico s Y...92 Bijlage 2a2: resultaten risk mapping analyse Y...97 Bijlage 2b1: lijst geinventariseerde risico s A...98 Bijlage 2b2: resultaten risk mapping analyse A...101 Bijlage 2c1: lijst geinventariseerde risico s O...102 Bijlage 2c2: resultaten risk mapping analyse O...107 13

1. Inleiding 1.1 Aanleiding De huidige economische crisis heeft inmiddels haar sporen bij veel ruimtelijke ontwikkelingsprojecten achtergelaten. De afnemende vraag, dalende (grond)opbrengsten en afnemende financieringsbereidheid bij financiers zetten het exploitatieresultaat en daarmee de voortgang van dergelijke projecten sterk onder druk. Kortom, alle reden voor partijen, zowel publiek als privaat, om voor de projecten waarin zij participeren, of een voornemen daartoe hebben, de balans op te maken en zich te beraden om door te gaan, dan wel te stoppen. De uitkomst van deze afweging hangt veelal af van het risicoprofiel van de grondexploitatie als zijnde het financiële kader van het betreffende project. Het behoeft daarom geen verdere toelichting dat het toepassen van een adequate risicoanalyse van groot belang is voor de onderbouwing van een dergelijke afweging en het vermogen om eventuele (financiële) tegenvallers te reduceren. Ook binnen mijn vakgebied, planeconomie, constateer ik door deze ontwikkelingen een toenemende vraag naar een gedegen inzicht in het risicoprofiel van grondexploitaties. Daar waar voorheen de risicoanalyse op een grondexploitatie de vorm had van een beknopte risicoparagraaf, waar de gevoeligheid van het exploitatieresultaat werd bepaald door variatie in de inflatieparameters, rente en soms ook doorlooptijd, is nu steeds meer behoefte aan een uitgebreide inventarisatie en een nauwkeuriger waardering van de afzonderlijke risico s en daarmee, het in beeld brengen van het risicoprofiel van een project. Een belangrijke uiting van deze behoefte in dit kader is ondermeer opgenomen in het Besluit Begroting en Verantwoording voor provincies en gemeenten (BBV), waarin gesteld wordt dat de risico s die deze partijen lopen bij ruimtelijke ontwikkelingen en de mogelijke gevolgen hiervan voor het weerstandsvermogen in beeld gebracht dienen te worden (Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties 2003). Het voorgaande leidt vanuit het vakgebied derhalve tot de vraag naar een universeel toe te passen methodiek, waarmee de risico s voor de grondexploitaties van ruimtelijke ontwikkelingsopgaven kunnen worden geanalyseerd en die verder gaat dan de in het verleden veelal toegepaste gevoeligheidsanalyse. Een dergelijke risicoanalyse is op te delen in een tweetal fasen. De eerste fase betreft de inventarisatiefase. Tijdens de inventarisatiefase dienen de belangrijkste risico s die zich op verschillende vlakken in een project kunnen manifesteren, te worden geïnventariseerd. Vervolgens dienen deze gewaardeerd te worden, waarbij de (financiële) impact van deze risico s èn de kans dat deze risico s zich voordoen in beeld wordt gebracht. Door dit voor alle risico s binnen een project te doen kan het risicoprofiel van een project in beeld gebracht worden. Na deze korte introductie, zullen in paragraaf 1.2 de hieruit volgende probleem- en doelstelling van het in deze scriptie beschreven onderzoek behandeld worden. Vervolgens wordt in paragraaf 1.3 deze doelstelling nader afgebakend, waarna in paragraaf 1.4 de centrale onderzoeksvraag en bijbehorende deelvragen worden gepresenteerd. Vervolgens wordt in paragraaf 1.5 ingegaan op de wetenschappelijke en maatschappelijke relevantie van het onderzoek. In paragraaf 1.6 zullen de belangrijkste onderzoeksmethoden, die bij beantwoording van de onderzoeks- en deelvragen gehanteerd worden, aan bod komen. Tot slot wordt in paragraaf 1.7 afgesloten met een leeswijzer, waarin de opbouw van het vervolg van deze rapportage wordt beschreven. 1.2 Probleem- en doelstelling Binnen het vakgebied planeconomie is er, mede ingegeven door de economische crisis en nieuwe regelgeving, een toenemende vraag naar inzicht in het risicoprofiel van de grondexploitaties, als zijnde het financiële kader van ruimtelijke ontwikkelingsprojecten. Echter, het ontbreekt bij bestaande 14

risicoanalysemethoden in veel gevallen aan focus op de grondexploitatie. Daarnaast wordt in veel studies geen onderscheid gemaakt naar de planfase waarin een project zich bevindt, terwijl de beschikbare informatie en daarmee toe te passen analysemethoden sterk per planfase verschillen, zie paragraaf 2.3.2. Bovendien hebben deze methoden veelal onvoldoende aandacht voor het voorkomen van verkleuring van de resultaten van de risicoanalyse door de achtergrond van de partij die bij de inschatting van de risico s betrokken is, zie paragraaf 1.3. Samengevat is hieruit de volgende probleemstelling te destilleren: Probleemstelling Bestaande risicoanalysemethoden zijn veelal niet gericht op het specifiek in beeld brengen en waarderen van risico s van de grondexploitatie, maken geen onderscheid naar de planfase waarin een project zich bevindt en hebben onvoldoende aandacht voor het voorkomen van verkleuring van de resultaten van de risico analyse. Deze scriptie heeft zodoende als doel om op basis van bestaande risicoinventarisatie & -analysemethoden en casusstudies tot een voor de grondexploitatie van ruimtelijke ontwikkelingsprojecten universeel toepasbare integrale risicoanalysemethode, gericht op inventarisatie en waardering, te komen waarbij rekening wordt gehouden met de planfase waarin het project zich bevindt. Hierbij zal bovendien aandacht uitgaan naar het voorkomen van de zojuist genoemde verkleuring. Samengevat is de doelstelling van het onderzoek derhalve als volgt te formuleren: Doelstelling Het vervaardigen van een universeel toepasbare integrale risicoanalysemethodiek voor het inventariseren en waarderen van risico s en daarmee het risicoprofiel van grondexploitaties 1.3 Afbakening onderzoek Voor het in deze scriptie beschreven onderzoek gelden, gezien het tijdsbestek waarin deze dient te worden uitgevoerd, een drietal afbakeningen op de reikwijdte. De eerste betreft de planfase waarop dit onderzoek betrekking heeft en beperkt dit onderzoek zich tot het opstellen van een universeel toepasbare methode voor risicoanalyse voor de planvormings- & haalbaarheidsfase. De aan deze planfase voorafgaande initiatieffase en hierop volgende realisatiefase, vallen zodoende buiten de reikwijdte van dit onderzoek. De keuze voor de planvormings- & haalbaarheidsfase ligt enerzijds in het feit dat gedurende deze fase, in tegenstelling tot de initiatieffase, reeds sprake is van een globaal kader qua financiën, ruimtegebruik en programma wat het gebruik van meer kwantitatieve analysemethoden mogelijk maakt. Anderzijds omdat deze fase wordt afgesloten met een go/no-go beslissing die de meest kapitaalintensieve fase inluidt, namelijk: de realisatiefase. Hiermee is deze fase ook wat besluitvorming betreft een zeer belangrijke fase. Ten tweede richt de in deze scriptie beschreven methodiek zich uitsluitend op de realisatie van het openbare gebied, oftewel de grondexploitatie. De inventarisatie en waardering van risico s van de opstalexploitatie vallen derhalve buiten de reikwijdte van dit onderzoek. De ratio hierachter is dat de grondexploitatie het financiële kader vormt waarin de uitgangspunten qua fasering, programmering en eisen aan de openbare ruimte van een ruimtelijke ontwikkeling worden vastgelegd. Dit maakt dit document zeer geschikt voor het bepalen van de impact van diverse risico s op projectniveau. Opgemerkt wordt dat de grondexploitatie daarentegen wel nauw verweven is met de opstalontwikkeling en vastgoedexploitatie. Derhalve zullen invloeden vanuit de opstalontwikkeling op de grondexploitatie, zoals marktinvloeden, uiteraard wel worden betrokken in de te ontwikkelen risicoanalysemethodiek. Ten derde hebben de in deze scriptie te onderzoeken methoden louter betrekking op risicoinventarisatie en waardering en gaan deze derhalve niet in op risicobeheersing. Het proces van risicobeheersing valt zodoende buiten de reikwijdte van dit onderzoek. 15

1.4 Centrale onderzoeksvraag en deelvragen Op basis van de gepresenteerde probleemstelling, doelstelling en afbakeningen van het onderzoek, kunnen nu de centrale onderzoeksvraag en deelvragen geformuleerd worden die leidend zijn in dit scriptieonderzoek. Centrale onderzoeksvraag: Op welke wijze kunnen risico s voor de grondexploitatie tijdens de planvormings- & haalbaarheidsfase binnen ruimtelijke ontwikkelingsprojecten het best geïnventariseerd en gewaardeerd worden en is hieruit een universeel toepasbare integrale methodiek te destilleren? Ter beantwoording van deze probleemstelling dienen de volgende hiervan af te leiden deelvragen beantwoord te worden. Deze zullen in de diverse hoofdstukken van deze scriptie uitgewerkt worden, zie paragraaf 1.7. Deelvragen: 1. Welke fasen c.q. onderdelen zijn binnen het ruimtelijke ontwikkelingsproces te onderscheiden en welke activiteiten c.q. onderwerpen staan centraal in de planvormings- & haalbaarheidsfase? 2. Welke eisen stelt de planvormings- & haalbaarheidsfase aan de te hanteren methoden van risicoinventarisatie en waardering? 3. Welke methoden voor risicoinventarisatie & waardering zijn er en wat zijn hun voor- & nadelen? 4. Welke methoden zijn het meest geschikt om tot een universeel toepasbare methodiek voor risicoanalyse en waardering voor de planvormings- & haalbaarheidsfase te komen? 5. Hoe kan kleuring van de resultaten van deze methodiek door de achtergrond van de partij die betrokken is bij de inschatting van de risico s voorkomen worden? 6. Leidt toepassing van deze methodiek op een aantal praktijkcasussen tot nieuwe inzichten inzake de resultaten van de risicoinventarisatie, waardering en risicoprofiel van deze casussen? 7. Geeft deze methodiek een beter beeld van het risicoprofiel van deze casussen en kunnen er, op basis van de praktijktoets optimalisatievoorstellen geformuleerd worden? 1.5 Wetenschappelijke & maatschappelijke relevantie Beantwoording van bovenstaande onderzoeksvraag en onderliggende deelvragen dient te resulteren in een eerste aanzet voor een universeel toepasbare methodiek voor het in beeld brengen en waarderen van risico s tijdens de planvormings- & haalbaarheidsfase. Onderstaand zal kort worden ingegaan op de wetenschappelijke- en maatschappelijke relevantie van het onderzoek. Wetenschappelijke relevantie Deze studie dient door haar focus op deze concrete planfase enerzijds een toevoeging te zijn op bestaande studies (Gehner 2008 en Rompelberg 2007), die vooral generiek van aard zijn en derhalve als doel hebben een algemeen toepasbare methode te ontwikkelen los van de fase in het planproces waarin een project zich bevindt. Immers, doordat de activiteiten per planfase verschillend zijn, zullen hierdoor ook de typen risico s die prevaleren niet voor elke planfase gelijk zijn. Door oog te hebben voor deze verschillen in activiteiten en hier de juiste mix aan risicoinventarisatie en analysemethoden bij te zoeken, kan voor elke planfase tot een op maat gemaakte methodiek voor risicoinventarisatie en waardering gekomen worden. Anderzijds dient zij een uitbreiding te zijn op een studie die het Kenniscentrum PPS in 2004 heeft uitgevoerd, waarin op basis van een beknopte beschrijving van de diverse planfasen per fase een voorstel wordt gedaan op specifiek voor die fasen te hanteren risicoanalysemethoden. In dit scriptieonderzoek zal voor de 16

planvormings- & haalbaarheidsfase, op basis van een meer uitgebreide analyse van deze fase en door meer risicoanalysemethoden hierbij te betrekken, een nadere uitwerking hieraan worden gegeven. Daarnaast wordt in bestaande studies nog te weinig aandacht geschonken aan de invloed die de achtergrond van een partij heeft op de perceptie van de risico s. Immers, risico s worden door de diverse bij ruimtelijke ontwikkelingsprojecten betrokken partijen verschillend gewaardeerd. Dit uit zich met name voor wat de inschatting van de kans betreft dat een bepaald risico werkelijkheid wordt. Indien met een dergelijke verkleuring geen rekening wordt gehouden, bestaat het gevaar dat aan bepaalde risico s juist teveel of te weinig waarde wordt gehecht. Tijdens dit onderzoek zal hiernaar bij het formuleren van een eerste aanzet tot een uniform toepasbare methode voor risicoinventarisatie en waardering speciale aandacht uitgaan. Bovenstaande in beschouwing nemend, heeft dit onderzoek als doel een aanvulling te zijn op reeds bestaande studies. Maatschappelijke relevantie Zoals reeds aangegeven heeft dit onderzoek als doel om voor de planvormings- & haalbaarheidsfase tot een uniform toepasbare methode voor risicoinventarisatie en waardering van de grondexploitatie te komen. Dit omdat juist deze fase wordt afgesloten met een go/no-go beslissing die de meest kapitaalintensieve fase inluidt, namelijk: de realisatiefase. Hiermee is deze fase ook wat besluitvorming betreft een zeer belangrijke fase. Daarnaast is gedurende deze fase, in tegenstelling tot de initiatieffase, reeds sprake van een globaal kader qua financiën, ruimtegebruik en programma wat het gebruik van meer kwantitatieve analysemethoden mogelijk maakt. Door een specifiek op deze planfase toegeruste methode ten behoeve van de inventarisatie en waardering van risico s toe te passen, kan het risicoprofiel tijdig in beeld gebracht en betrokken worden bij de investeringsbeslissingen die tijdens deze fase gemaakt worden. Dit heeft als doel te voorkomen dat, achteraf bezien te risicovolle beslissingen met alle nadelige (financiële) gevolgen van dien, toch doorgang vinden. Dit onderzoek biedt derhalve een eerste aanzet om middels een uniform toepasbare methode het risicoprofiel voor grondexploitaties in beeld te brengen en dergelijke nadelige gevolgen te voorkomen. 1.6 Toegepaste onderzoeksmethoden In zijn algemeenheid beschouwd betreft het in deze scriptie beschreven onderzoek een ontwerpend onderzoek. Zo wordt op basis van literatuurstudie en interpretatie hiervan een universeel toepasbare methodiek voor risicoanalyse van de grondexploitatie tijdens de planvormings- & haalbaarheidsfase gedestilleerd. Het wordt gedefinieerd als ontwerpend omdat het als doel heeft om kennis te ontwikkelen teneinde problemen uit het werkveld op te lossen (Van Aken 1996). Binnen deze ontwerpkennis kunnen drie elementen onderscheiden worden: - Objectkennis: de inhoudelijke kennis inzake een oplossing vooreen bepaald probleem. Deze kennis is in dit onderzoek te definiëren als een universeel toepasbare methodiek voor risicoanalyse van de grondexploitatie. - Realisatiekennis: kennis over de wijze waarop de oplossing geïmplementeerd dient te worden. In dit onderzoek kan hierbij gedacht worden aan de wijze waarop de risicoanalysemethode in de risicomanagementcyclus ingebed kan worden. - Ontwerpkennis: de kennis die nodig is om tot de oplossing te komen. Hierbij zal voornamelijk gebruik gemaakt worden van literatuuronderzoek, zie verder deze paragraaf. Voorts worden bij ontwerpend onderzoek een aantal stadia doorlopen, die schematisch in figuur 1.1 zijn afgebeeld (Van Weert & Andriessen 2005). 17

Figuur 1.1: Onderzoeksproces ontwerpend onderzoek Bron: Van Weert & Andriessen 2005 De eerste stap is de definitie van het probleem, dat vanuit de beroepspraktijk geconstateerd wordt. In dit onderzoek is dat het ontbreken van een universeel toepasbare methode voor risicoanalyse van grondexploitatie dat zowel rekening houdt met de planfase waarin het project zich bevindt, als rekening houdt met kleuring van het risicoprofiel. Vervolgens wordt een oplossing ontworpen, waarbij in dit onderzoek gebruik gemaakt zal worden van literatuuronderzoek. Daarna wordt deze oplossing getoetst door deze in de praktijk te brengen en toe te passen op een aantal casussen. Door de resultaten hiervan te evalueren kan het ontwerp, of in dit geval de risicoanalysemethode, bijgesteld worden en opnieuw toegepast. Het is een cyclisch proces dat uiteindelijk leidt tot een ontwerp van een oplossing voor een praktisch probleem. Deze wijze van onderzoek kan gepositioneerd worden tegen andere typen van onderzoek, zoals bijvoorbeeld verklarend onderzoek waarbij het door middel van onderzoek vinden van een verklaring voor een probleem. De scriptie is grofweg in te delen in drie onderdelen: een theoretisch, een praktisch deel en een evaluatie. De gehanteerde onderzoeksmethoden zijn hierbij afhankelijk van het karakter van het onderdeel waarop deze betrekking hebben. Eerst wordt in het theoretisch deel, beantwoording van deelvragen één tot en met vijf, met name gebruik gemaakt van literatuurstudie. Zo wordt door middel van literatuurstudie het onderzoekskader geschetst. Hierbij wordt de planvormings- & haalbaarheidsfase en de eisen die deze stelt aan risicoanalysemethoden nader beschreven. Ook wordt een definitie gegeven van wat onder risicoanalyse en meer specifiek, risicoinventarisatie en waardering, wordt verstaan. Dit zal uitmonden in een conceptueel model waarin de activiteiten van de planvormings- & haalbaarheidsfase enerzijds en de activiteiten van risicoanalyse anderzijds met elkaar in verband gebracht worden. Vervolgens wordt, eveneens door middel van literatuurstudie, een beschrijving gegeven van de meest toegepaste risicoanalysemethoden bij ruimtelijke ontwikkelingsprojecten en worden de voor- & nadelen hiervan in beeld gebracht. Speciale aandacht zal hierbij uitgaan naar de wijze waarop de eerder besproken verkleuring van de resultaten van de risicoanalyse door de achtergrond van de partij die de risico s inschat voorkomen kan worden. Een en ander dient uit te monden in een universeel toepasbare methode voor 18

risicoanalyse tijdens de planvormings- & haalbaarheidsfase, die vervolgens in het praktische deel getoetst wordt. In het praktische deel wordt de op basis van literatuurstudie gedefinieerde methode in praktijk gebracht. Hierbij zal de methode worden toegepast op een drietal casussen, waarvoor recentelijk een risicoanalyse is uitgevoerd. De voor toepassing op deze casussen benodigde informatie zal verkregen worden door middel van interviews met betrokkenen bij deze casussen. Vervolgens worden de resultaten van deze praktijktoepassing geëvalueerd, deelvragen zes en zeven, door de resultaten van de uitgevoerde risicoanalyse te vergelijken met de resultaten van de eerder uitgevoerde risicoanalyses voor deze casussen. Bij de evaluatie zal gebruik gemaakt worden van gesprekken met betrokkenen van relevante disciplines. Daarnaast zal een deskundige geraadpleegd worden voor wat de beoordeling c.q. verbetering van de op basis van de praktijktoets geformuleerde verbetervoorstellen ten aanzien van de analysemethodiek betreft. 1.7 Opbouw rapportage De opbouw van deze scriptie is als volgt. In hoofdstuk twee wordt met een beschrijving gegeven van het ruimtelijk ontwikkelingsproces, waarbij bijzondere aandacht naar de planvormings- en haalbaarheidsfase zal uitgaan, de aftrap voor het theoretisch deel gegeven. Ook zal de risicomanagementcyclus beschreven worden, waarna de activiteiten van de planvormings- en haalbaarheidsfase hiermee in verband zullen worden gebracht. Dit alles zal in een programma van eisen resulteren waaraan de te ontwikkelen risicoanalysemethode dient te voldoen. In hoofdstuk drie zal nader worden ingegaan op de verschillende methoden, die reeds voor risicoinventarisatie en risicowaardering voor handen zijn. Door deze af te zetten tegen het in hoofdstuk twee geformuleerde programma van eisen, zal een integrale universeel toepasbare risicoanalysemethode geformuleerd worden. Speciale aandacht zal hierbij uitgaan naar de wijze waarop het eerder genoemde kleuring van het risicoprofiel door de risicoperceptie van de inschatter voorkomen kan worden. In hoofdstuk vier begint het praktisch deel, waarbij de in hoofdstuk drie geformuleerde risicoanalysemethode door middel van casussen in de praktijk getoetst zullen worden. In dit hoofdstuk zal, op basis van een aantal selectiecriteria, daarom een drietal casussen geselecteerd worden. Vervolgens zullen deze casussen, alsmede de resultaten van recentelijk hiervoor uitgevoerde risicoanalyses, beschreven worden. Daarna vindt in hoofdstuk vijf de praktijktoets plaats, waarbij de toegepaste risicoanalysemethode in praktijk gebracht zal worden. Tevens zullen voor de verschillende casussen de resultaten van de risicoanalyse vergeleken worden met de resultaten van recentelijk uitgevoerde risicoanalyses. Tot slot begint in hoofdstuk zes de evaluatie. In dit hoofdstuk zullen zowel de resultaten, als de methode in zijn algemeenheid door, respectievelijk, betrokkenen bij de casussen en een deskundige op het vlak van risicoanalyses geëvalueerd worden. Dit zal uitmonden in een aantal concrete optimalisatievoorstellen. Tot slot wordt in hoofdstuk zeven ingegaan op de conclusies van het uitgevoerde onderzoek en zal in een slotconclusie antwoord gegeven worden op de in paragraaf 1.4 geformuleerde centrale onderzoeksvraag. Daarnaast zal een aantal aanbevelingen voor vervolgonderzoek worden gegeven. Afgesloten zal worden met een reflectie op het uitgevoerde onderzoek en het onderzoeksproces. 19

2. Risicoanalyse en het ruimtelijk ontwikkelingsproces 2.1 Inleiding Zojuist is in hoofdstuk één het onderzoeksthema geïntroduceerd, waarbij is ingegaan op ondermeer de probleemstelling, de hieraan ten grondslag liggende deelvragen en de te hanteren onderzoeksmethoden, die tot beantwoording van deze vragen dienen te leiden. In dit hoofdstuk zal, op basis van met name literatuuronderzoek, het onderzoekskader nader uiteen gezet worden. Hierbij wordt in paragraaf 2.2 eerst een beknopte analyse gegeven van de achtergrond waartegen ruimtelijke plannen tot stand komen en de met betrekking tot een plan te onderscheiden hoofdonderdelen. Vervolgens wordt in paragraaf 2.3 ingegaan op de wijze waarop een dergelijk plan tijdens het ruimtelijk ontwikkelingsproces tot uitvoering wordt gebracht. Aandacht zal besteed worden aan de hierbinnen te onderscheiden onderdelen, gebieds- en opstalontwikkeling, en de verschillende fasen tijdens het ruimtelijk ontwikkelingsproces. Per fase zal in dit kader ingegaan worden op de activiteiten, de betrokken actoren en hun rollen. Speciale aandacht gaat hierbij uiteraard naar de planvormings- en haalbaarheidsfase, de fase die centraal staat in dit onderzoek. Vervolgens wordt in paragraaf 2.4 een beschrijving gegeven van het proces van risicomanagement, bestaande uit inventarisatie, waardering en beheersing. Hierbij wordt ondermeer ingegaan op de tijdens deze onderdelen uit te voeren weraamheden en het verband hiertussen. Tot slot wordt in paragraaf 2.5 het ruimtelijk ontwikkelingsproces in een conceptueel model met het proces van risicomanagement in verband gebracht. Dit zodat inzicht ontstaat in de eisen die de planvormings- & haalbaarheidfase, stelt aan de uitvoering van risicoanalyses op de grondexploitatie hierbinnen. 2.2 Ruimtelijke plannen en hun context Alvorens in te gaan op de wijze waarop tijdens het ruimtelijk ontwikkelingsproces invulling wordt gegeven aan het tot stand komen van een ontwikkeling en het proces van risicoanalyse hierbinnen, is het raadzaam eerst een nadere blik te werpen op de context waartegen ruimtelijke plannen tot stand komen. Dit aangezien deze context directe invloed uitoefent op de invulling van deze plannen en daarmee ook de binnen deze plannen aanwezige risico s (Kenniscentrum PPS 2004). Voor een succesvolle realisatie van een vastgoedobject en daarmee ook een ruimtelijk project, dient het hieraan ten grondslag liggende ruimtelijke plan haalbaar te zijn. Cruciaal hiervoor zijn de technische haalbaarheid (kan het beoogde plan technisch constructief gezien uitgevoerd worden), de maatschappelijke haalbaarheid (kan het plan op voldoende draagvlak rekenen in de maatschappij en vanuit de politiek) en marktechnische haalbaarheid (leidt het plan tot afzetbare producten en genereren deze de benodigde opbrengsten) (Nozeman 2008). In beschouwing nemende dat de technische haalbaarheid van een ruimtelijk plan doorgaans geen obstakel vormt 1, resteren de maatschappelijke- en markttechnische haalbaarheid. Deze twee criteria laten zich mijns inziens vertalen in een drietal type ontwikkelingen die de invulling van een ruimtelijk plan bepalen. In dit kader is de maatschappelijke haalbaarheid te vertalen in beleids- en institutionele ontwikkelingen, waaronder het geheel aan relevant beleid en regelgeving wordt verstaan dat 1 Hierbij wordt ervan uitgegaan dat een ruimtelijk plan doorgaans technisch haalbaar is, maar dat deze, afhankelijk van de technische complexiteit, mogelijk tot hoge realisatiekosten kan leiden. Deze hogere kosten vertalen zich echter, via de hiermee samenhangende hogere benodigde opbrengsten (ter dekking van de hogere kosten), in de markttechnische haalbaarheid. 20