Verkoop corporatiebezit aan beleggers Kansen en bedreigingen 25 maart 2015 1
Agenda 1. De woningbeleggingsmarkt 2015 2. Verkoop corporatiebezit aan beleggers a. Regelgeving b. Kopersdoelgroepen c. Verkoopproces d. Ethiek en compliance 2 3. Kansen en bedreigingen 4. Vragen / contact
De woningbeleggingsmarkt 2015
De woningmarkt 2015 in aantallen 4 Ca. 800.000 woningen te liberaliseren
De woningbeleggingsmarkt 2015 Karakteristieken woningbelegging (risico / rendement) Financiers positief Groei bevolking en aantal huishoudens Slechts sprake van frictieleegstand Nieuwbouw valt verder terug Tekort huurwoningen in groeiregio s neemt toe Positieve huurprijsontwikkeling Hoger direct rendement Nieuwe toetreders Zeer veel kapitaal beschikbaar (circa 5 miljard euro) Vraag en aanbod niet in evenwicht Grote lokale verschillen in steden/wijken 5
Verkoop corporatiebezit aan beleggers
Verkoop corporatiebezit 7
Stakeholders bij verkoop Corporaties Capital Value Beleggers Ministerie BZK WSW CFV Taxateurs Gemeenten 8 Banken Huurders
9
Redenen verkoop corporatiebezit Circa 30% van de corporaties wil verkopen 10 Redenen verkoop: terug naar kernregio en terug naar kernactiviteiten
Regelgeving
Regelgeving Circulaire MG 2013-02 A. Geliberaliseerde of te liberaliseren complexen B. Gereguleerde (sociale) complexen Woningen met maximale huurprijs boven de liberalisatiegrens Circa 800.000 woningen zijn te liberaliseren Woningen met een maximale huurprijs onder de liberalisatiegrens 12 Liberalisatiegrens 2015 EURO 711 141 WWS punten NB gecombineerde complexen indien aandeel sociaal < 10% = geliberaliseerd complex indien aandeel sociaal > 10% = sociaal complex
Voorbeeld Geliberaliseerd / te liberaliseren complex 45 eengezinswoningen Voorbeeld is fictief Gem. huur per maand 582,- Gem. WWS punten 188 Gem. max. huur o.g.v. WWS 933,- Verhouding feitelijke huur vs. maximaal redelijk 62 % Bouwjaar 1983 Energielabel C Eigendom Volle eigendom 13
Voorbeeld Gereguleerd complex 48 meergezinswoningen Voorbeeld is fictiefvoorbeeld is fictief Gem. huur per maand 580,- Gem. WWS punten 128 Gem. max. huur o.g.v. WWS 620,- Bouwjaar 1966 Energielabel F Eigendom Volle eigendom 14
Prijs en proces Prijs Geliberaliseerd / te liberaliseren Blijvend gereguleerd Waarde Marktwaarde Indien prijs > 75% leegwaarde: geen voorwaarden Indien prijs < 75% leegwaarde: exploitatieverplichting en winstdeling Taxatierapport Proces Geliberaliseerd / te liberaliseren Blijvend gereguleerd Openbare aanbieding Bonafiditeit: VOGnp / VOGrp Zienswijze gemeente Zienswijze huurdersorganisatie X Toestemming Ministerie vereist X Aanbieden aan huurders X Aanbieden aan andere corporaties X Sociale paragraaf X 15
Kopersdoelgroepen
Woningbeleggingsmarkt Potentiële kopers Vier groepen Institutionele beleggers Particuliere beleggers Buitenlandse investeerders Corporaties Volume groeit. Veel nieuwkomers. In 2015 is in totaal circa 5 miljard euro beschikbaar voor investeringen in Nederlandse huurwoningen 17
Verkoopproces
Verkoopproces 19
Ethiek en compliance Vooraf toetsing en screening kandidaat-kopers Vooraf ondertekening integriteitsverklaring door kandidaten Opname antispeculatiebeding Opname Aedes Gedragscode Compliance en governance uitgangspunt procedure Registratie en vastlegging volledig proces 20
Kansen en bedreigingen
Kansen en bedreigingen bij verkoop Kansen Beschikbaar kapitaal Te behalen rendementen Bedreigingen Hoeveelheid stakeholders Tegenstrijdige belangen stakeholders Toename aanbod 22
Vragen / contact
Contact Capital Value B.V. Maliebaan 85 3581 CG Utrecht Mr C.A. (Kees) van Harten MRE MRICS E k.vanharten@capitalvalue.nl T +31 (0) 30 72 71 700 E info@capitalvalue.nl www.capitalvalue.nl Waardecreatie door Transparantie Onafhankelijkheid Kennis Ervaring Professionaliteit Gedrevenheid 24