Triodos Vastgoedfonds Jaarverslag 2011 TLIM
Duurzaam vastgoed Duurzaam vastgoed houdt rekening met het efficiënt gebruik van middelen en de impact op het individu en het milieu gedurende de hele levenscyclus van een gebouw, van ontwikkeling en financiering tot beheer en hergebruik.
Triodos Vastgoedfonds NV Jaarverslag 2011 Informatie voor aandeelhouders Algemene vergadering van aandeelhouders 27 april 2012 Ex-dividenddatum 2 mei 2012 Betaaldatum dividend 4 mei 2012 Triodos Investment Management is een 100% dochter van Triodos Bank en is tevens de beheerder van Triodos Vastgoedfonds.
Kerncijfers (bedragen in euro s op basis van IFRS-grondslagen) 2011 2010 2009 2008 2007 Intrinsieke waarde ultimo 40.270.262 49.970.155 39.628.538 40.314.483 32.489.768 Aantal uitstaande aandelen ultimo 8.175.154 9.065.506 7.210.857 6.504.752 4.905.683 Beleggingen ultimo 87.193.711 77.740.000 81.645.500 78.021.779 58.595.000 Aantal panden in portefeuille ultimo 17 14 16 16 13 Bezettingsgraad ultimo 98% 99% 99% 100% 100% Opbrengsten 6.087.827 6.033.868 5.372.305 4.741.560 3.150.580 Gerealiseerde waarde veranderingen van beleggingen -826-1.344.651-652.005-363.859 146.031 Ongerealiseerde waardeveranderingen van beleggingen -4.964.509-300.925-4.896.424-3.743.854 298.913 Waardeveranderingen van vorderingen -75.327-17.647-147.730 Lasten -3.214.081-3.038.577-2.976.710-2.663.536-1.869.894 Bedrijfsresultaat 2.873.746 2.919.964 2.377.948 1.930.294 1.280.686 Resultaat -2.091.589 1.274.388-3.170.481-2.177.419 1.725.630 Total expense ratio (TER)* 4,71% 3,80% 4,70% 4,46% 5,38% Fondskosten expense ratio** 2,90% 2,79% 2,76% 2,93% 3,45% Per aandeel (bedragen in euro s) 2011 2010 2009 2008 2007 Intrinsieke waarde 4,93 5,51 5,50 6,20 6,62 Resultaat*** -0,24 0,15-0,46-0,37 0,46 Rendement Triodos Vastgoedfonds (incl. herbelegging van dividend)**** 1 jaar 3 jaar gem. 5 jaar gem. gemiddeld sinds oprichting Herrekende intrinsieke waarde -3,1% -3,1% -0,2% 1,4% 2011 2010 2009 2008 2007 2006 Dividendrendement ***** 3,6% 4,2% 3,6% 3,6% 3,9% * De total expense ratio (TER) geeft weer wat de kosten zijn van een beleggingsfonds als percentage van het gemiddelde belegd vermogen over de verslagperiode. Het betreft de kosten exclusief de kosten van beleggingstransacties, interestkosten en de kosten die verband houden met het toe- en uittreden van deelnemers die niet vergoed worden uit de op- of afslag gerelateerd aan de gemiddelde intrinsieke waarde. 4
** De fondskosten expense ratio betreft de fondskosten zoals beheervergoeding, accountantskosten en marketingkosten gerelateerd aan de gemiddelde intrinsieke waarde. *** Het resultaat per aandeel wordt bepaald op basis van het gedurende het boekjaar gemiddeld geplaatste aantal aandelen. **** De transactieprijs van Triodos Vastgoedfonds wordt iedere handelsdag bepaald aan de hand van een herrekende intrinsieke waarde. Deze herrekende intrinsieke waarde houdt rekening met de fictieve afschrijving van aankoopkosten over een periode van tien jaar. Door het jaar heen wordt het rendement van het fonds berekend op basis van deze herrekende intrinsieke waarde, zodat de aankoopkosten van de panden niet volledig ten laste komen van de huidige beleggers, maar worden verdeeld over huidige en toekomstige beleggers. Daarnaast is voor het jaarverslag ook het rendement van Triodos Vastgoedfonds berekend op basis van de intrinsieke waarde van het fonds zoals die uit het jaarverslag naar voren komt. ***** Dividendrendement over 2011 wordt in mei 2012 vastgesteld. 5
Begrippenlijst Balanstotaal Bedrijfsresultaat Belegd vermogen Dividendrendement Eigen vermogen of fondsvermogen Gerealiseerde waardeverandering Totaal van activa Huur en andere inkomsten minus alle kosten, oftewel totaal resultaat minus (on)gerealiseerde waardeveranderingen Vermogen belegd in onroerende zaken Dividend gedeeld door de waarde van het aandeel op uitkeringsdatum Bezittingen minus schulden Waardeverandering van een onroerende zaak die door verkoop wordt gerealiseerd Ongerealiseerde waardeverandering Waardeverandering van een onroerende zaak in portefeuille Rendement op basis van herrekende De herrekende intrinsieke waarde houdt rekening met de fictieve intrinsieke waarde afschrijving van aankoopkosten over een periode van tien jaar. Door het jaar heen wordt het rendement van het fonds berekend op basis van deze herrekende intrinsieke waarde, zodat de aankoopkosten van de panden niet volledig ten laste komen van de huidige beleggers, maar worden verdeeld over huidige en toekomstige beleggers. Resultaat Total expense ratio Fondskosten expense ratio Huur en andere inkomsten minus alle kosten plus (on)gerealiseerde waardeveranderingen De kosten exclusief de kosten van beleggingstransacties, interestkosten en de kosten die verband houden met het toe- en uittreden van deelnemers die niet vergoed worden uit de op- of afslag per verslagperiode gerelateerd aan de gemiddelde intrinsieke waarde Fondskosten zoals beheervergoeding, accountantskosten en marketingkosten per verslagperiode gerelateerd aan de gemiddelde intrinsieke waarde 6
Inhoud Pagina Beleggen in duurzaam vastgoed 8 Bericht van de Raad van Commissarissen 9 Verslag van de directie 10 Algemene gegevens 20 Jaarrekening Triodos Vastgoedfonds NV 2011 23 Overige gegevens 60 Bijlage A. Beleggingsportefeuille Triodos Vastgoedfonds 64 Bijlage B. Triodos Toets voor Duurzaam Vastgoed 71 Bijlage C. CO 2 -benchmark 75 Raad van Commissarissen 80 Directie 81 Adres en colofon 83 7
Beleggen in duurzaam vastgoed Beleggers die bewust met hun geld willen omgaan, kunnen via Triodos Vastgoedfonds in duurzaam vastgoed investeren. Het fonds stimuleert duurzaamheid in de vastgoedmarkt en belegt in kantoren en andere gebouwen voor professioneel gebruik die duurzaam gebouwd zijn en beheerd worden. Het duurzame karakter van de panden wordt bepaald via de Triodos Toets voor Duurzaam Vastgoed. In dit beoordelingsmodel, dat door Triodos Vastgoedfonds is ontwikkeld, zijn de begrippen people, planet en profit toegesneden op de bouw en aangevuld met de factor project. Zo worden de sociale aspecten (people), de milieuaspecten (planet), de economische aspecten (profit) en de fysieke en ruimtelijke aspecten (project) betrokken in de beoordeling van een mogelijke aankoop. Triodos Vastgoedfonds is opgericht in 2004 en wordt beheerd door Triodos Investment Management BV. Triodos Investment Management is in het bezit van een vergunning op grond van de Wet op het financieel toezicht (Wft). De Autoriteit Financiële Markten treedt op als toezichthouder. Aan- en verkoop en asset en property management van de panden gebeuren in nauwe samenwerking met Bouwfonds Real Estate Investment Management BV, onderdeel van Rabo Vastgoedgroep, de vastgoedonderneming van Rabobank. Triodos Vastgoedfonds is een initiatief van Triodos Bank NV en het eerste duurzame vastgoedfonds van Nederland. Triodos Bank wil menselijke waardigheid, zorg voor de aarde en de kwaliteit van leven in het algemeen bevorderen. Triodos Vastgoedfonds streeft ernaar om vorm te geven aan deze missie binnen de vastgoedmarkt. Onroerend goed is mede bepalend voor de kwaliteit van onze leefomgeving. Duurzaam gebouwde panden zijn prettiger en gezonder om in te wonen of te werken. Zij kennen een lager energieverbruik en zijn daarom minder schadelijk voor het milieu. 8
Bericht van de Raad van Commissarissen Aan de aandeelhouders van Triodos Vastgoedfonds Graag bieden wij u het jaarverslag 2011 van Triodos Vastgoedfonds NV aan. Het jaarverslag bestaat uit het verslag van de directie, de jaarrekening en de overige gegevens. De jaarrekening over 2011 is goedgekeurd door KPMG Accountants NV. De controleverklaring is onder overige gegevens in dit jaarverslag opgenomen. De Raad van Commissarissen heeft de jaarstukken goedgekeurd. Het boekjaar 2011 is afgesloten met een verlies van EUR 2.091.589. De Raad van Commissarissen stelt voor décharge te verlenen aan de directie en aan de Raad van Commissarissen voor de vervulling van hun taken in het afgelopen boekjaar. De heer Kees Duijvestein is volgens het rooster van aftreden aan de beurt om af te treden. Hij stelt zich herbenoembaar. De herbenoeming zal in de Algemene Vergadering van Aandeelhouders op 27 april 2012 aan de orde komen. Zeist, 9 maart 2012 Peter Blom Kees Duijvestein (voorzitter) Bert de Graaf Peter Kok Meiny Prins De Raad van Commissarissen is in de verslagperiode vier keer bijeen geweest. De Raad heeft zich bezig gehouden met de strategie en de beleggingsresultaten van het fonds. De Raad heeft gekeken naar de ontwikkeling van het fonds in het bredere perspectief van de ontwikkeling van de vastgoedmarkt, de financieringsmarkt en de rente op de kapitaalmarkt. De structuur van de balans, de in- en uitstroom van kapitaal en de gevolgen daarvan op de liquiditeitspositie zijn eveneens besproken. Daarnaast kwamen zaken die betrekking hebben op het toezicht door de Autoriteit Financiële Markten, het halfjaarbericht, het jaarverslag en de marketingstrategie van het fonds aan de orde. Ook is gesproken over de manier waarop Triodos Vastgoedfonds de integriteit controleert van de partijen waarmee het fonds zaken doet. De Raad is tevreden over het gevoerde beleid en de samenwerking met de directie. 9
Verslag van de Directie Het jaar 2011 was een turbulent jaar voor de vastgoedsector. Berichten over leegstand en de waardering van vastgoed vormden een terugkerend item in het nieuws. Tegen het licht van deze onrustige markt hield Triodos Vastgoedfonds zich in 2011 goed staande. Zo kent het fonds in vergelijking tot de markt een laag leegstandspercentage, gezonde relaties met huurders en een solide continuering van de huurcontracten. Daarnaast is Triodos Vastgoedfonds in de gelegenheid geweest om in 2011 drie bijzonder fraaie panden aan te kopen. Panden die een kwalitatieve aanvulling op de bestaande portefeuille vormen en bijdragen aan een verdere verduurzaming van de bestaande bebouwing in Nederland. Door de aankoop van de nieuwe panden steeg het belegd vermogen in 2011 met 12,2%. Het aantal uitstaande aandelen nam in 2011 echter met 9,8% af. Ten opzichte van de markt (15%) is het leegstandspercentage van het fonds met 1,7% (2010: 1,1%) bijzonder laag. Dit is onder meer te danken aan het intensieve beheer van de bestaande portefeuille. Het directe rendement van het fonds bleef in 2011 met 6,2% vrijwel gelijk aan het directe rendement in 2010 (6,3%). De gemiddelde huurperiode van de portefeuille bedraagt 80,8 maanden (2010: 78,5 maanden). Door deze gemiddeld lange huurcontracten en het lage leegstandspercentage onderscheidt het fonds zich positief ten opzichte van andere vastgoedfondsen. Door de toenemende onzekerheid in de kapitaalmarkt en de gevolgen van de Europese schuldencrisis is het in 2011 moeilijker geworden om vastgoed gefinancierd te krijgen. Het aantal vastgoedtransacties nam daardoor af. Deze ontwikkelingen hebben ook de waarderingen van vastgoed onder druk gezet. In de portefeuille van Triodos Vastgoedfonds leidde dat in 2011 tot een (ongerealiseerde) waardedaling van het vastgoed van 4,3%. Deze waardedaling leidde door de leverage (de hoeveelheid vreemd vermogen op het totaal belegd vermogen) tot een negatief indirect rendement van 10,7%. Per 31 december 2011 was 44,7% van de fiscale waarde van de beleggingen gefinancierd met vreemd vermogen (2010: 38,2%). Daarmee bevindt de leverage van het fonds zich op een acceptabel niveau. Het jaar 2011 is afgesloten met een totaal rendement van -4,5% (2010: 2,8%). Het totale rendement is opgebouwd uit een direct rendement van 6,2% (2010: 6,3%) en een indirect rendement van -10,7% (2010: - 3,5%). Ontwikkelingen De vastgoedmarkt Eind 2011 werd in totaal 7,4 miljoen m² aangeboden en is er sprake van een leegstand van 15%. Het aanbod is aanzienlijk, maar stijgt veel minder hard dan de publieke opinie vaak veronderstelt. 1 Bij het sombere beeld omtrent de leegstand is een aantal kanttekeningen te plaatsen. Circa 35% van de leegstand is structureel (> 3 jaar). Hiervan is 70% daadwerkelijk problematisch. Daarnaast zijn nieuwe, moderne of duurzame kantoorgebouwen relatief schaars. Ook blijkt dat structurele leegstand in slechts de helft van alle Nederlandse gemeentes een probleem is. Dat neemt niet weg dat het kantorenaanbod momenteel groot is. In 2011 werd nog duidelijker dat de problemen in de kantorenmarkt om oplossingen vragen. Reeds voorziene nieuwbouwplannen zijn geschrapt en de nieuwbouwproductie valt fors terug. Overheden, brancheorganisaties en bedrijven komen met nieuwe maatregelen om de markt meer in evenwicht te brengen. Dit doen zij enerzijds door verouderde panden naar andere functies te transformeren en anderzijds door in de nieuwbouw of renovatie met onderscheidende producten beter aan de vraag te voldoen. Dit leidt tot nieuwe locatiekeuzes en een verduurzaming van de kantorenvoorraad. Triodos Vastgoedfonds vervult in deze verduurzamingsslag een voortrekkersrol met aansprekende projecten. In 2011 daalde de gemiddelde markthuurprijs en werden nog steeds kortingen op de huurprijzen gegeven. Desondanks blijven de huurniveaus op de beste kantoorlocaties al jaren redelijk goed 1 PropertyNL, januari 2012 10
gehandhaafd. Dat geldt zowel voor kantoorlocaties in de grote steden als voor kantoorlocaties elders in het land waar sprake is van een omvangrijke groep kantoorgebruikers. Uit wetenschappelijk onderzoek blijkt dat de huur van duurzame kantoren gemiddeld 6% hoger is dan de huur van niet-duurzame kantoren 2. In dit deel van de markt hebben zowel de gebruikers als de beleggers op korte en langere termijn voldoende vertrouwen. De huurprijzen en aanvangsrendementen zijn hier vorig jaar dan ook enigszins gestabiliseerd. Een relatief beperkt risico op leegstand en de zekerheid van huurinkomsten leiden tot een minder scherpe waardedaling voor duurzaam vastgoed. Secundair kantorenvastgoed laat een ander beeld zien. Beleggers hebben hier weinig interesse voor. Dit heeft te maken met het hoge risicoprofiel en met beperkte financieringsmogelijkheden. De verwachting is dat het beeld op de beleggingsmarkt in 2012 niet zal veranderen. Ondanks de moeilijke situatie op de Nederlandse kantorenmarkt blijft Triodos Vastgoedfonds goede beleggingsmogelijkheden zien voor duurzaam vastgoed op specifieke locaties. Dat zijn vooral stationslocaties en centrumlocaties die goed bereikbaar zijn. Op deze plaatsen is de leegstand laag en staan de huren niet onder druk. Beleggen in duurzaam vastgoed Triodos Vastgoedfonds integreert alle relevante aspecten van duurzaamheid van een pand in de Triodos Toets voor Duurzaam Vastgoed. In deze toets zijn milieuaspecten aangevuld met zaken als kwaliteit van een gebouw voor de gebruiker, belevingswaarde en financieel rendement. De toets wordt bij aankoop van een pand gebruikt als beoordelingsinstrument en in de beheerfase gebruikt om de kwaliteit van de aangekochte gebouwen te monitoren en doorlopend te verbeteren. In 2011 heeft Triodos Vastgoedfonds het voormalige ABN AMRO kantoor in Groningen aangekocht. De aankoop van dit pand is veel besproken in de pers omdat Triodos Vastgoedfonds hierbij een innovatieve huurconstructie toepast die het mogelijk maakt om het pand ingrijpend te verduurzamen. Dit pand zal worden verhuurd met een zogenaamd green lease contract. In dit contract worden energieconsumptie van het pand én huurprijs gecombineerd. Dit betekent dat Triodos Vastgoedfonds een financieel belang heeft bij een minimale energieconsumptie van dit object. Daarom worden er bindende afspraken gemaakt over beheer en gebruik van het gebouw op een zo duurzaam mogelijke wijze. De winst die de energiebesparing oplevert, wordt gebruikt voor het verduurzamen van het pand. Hiermee wordt aangetoond dat verduurzamen van de bestaande bebouwing loont. Deze huurconstructie is opgepakt door verschillende partijen. Het contract tussen Triodos Vastgoedfonds en GasTerra dient als voorbeeldcontract in de Leidraad Green Lease van Agentschap NL (Ministerie Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties). Op deze wijze heeft het fonds actief bijgedragen aan het stimuleren van duurzaam beleggen in vastgoed in Nederland. 6,7 jaar gemiddelde looptijd huurcontracten Samenwerking Bouwfonds Real Estate Investment Management Bouwfonds Real Estate Investment Management begeleidt de aan- en verkopen van het fonds en voert de beheerwerkzaamheden van het vastgoed uit. De samenwerking met Bouwfonds Real Estate Investment Management (Bouwfonds REIM), onderdeel van Rabo Vastgoedgroep, de 2 Kok, N., Jennen, M. (2011). De waarde van energiezuinigheid en bereikbaarheid. Een analyse van de Nederlandse Kantorenmarkt. 11
vastgoedonderneming van Rabobank, is in 2011, net als voorgaande jaren, naar tevredenheid verlopen. Het afgelopen jaar is door Triodos Vastgoedfonds en Bouwfonds REIM verder gewerkt aan het duurzaam beheer van de portefeuille. Bouwfonds REIM heeft de duurzame ambities van Triodos Vastgoedfonds in de tienjaarsplanning en begroting voor de portefeuille verwerkt. Uitgangspunt daarbij is dat duurzaam beheer niet ten koste gaat van het resultaat, maar juist meerwaarde creëert. Dit was in 2009 aantoonbaar het geval bij de verduurzaming van het monument aan de Kennedylaan in Baarn. In 2010 werd die meerwaarde aangetoond bij de aankoop van het pand in Amersfoort en in 2011 bij de aankoop en verduurzaming van het pand voor GasTerra in Groningen. Bouwfonds REIM is er in 2011 in geslaagd om de aflopende huurcontracten in 2012, die een waarde vertegenwoordigen van ruim EUR 1 miljoen op jaarbasis, terug te brengen tot EUR 240.000. Met een groot aantal huurders werden huurverlengingen overeengekomen of werden leegkomende ruimten aansluitend verhuurd. Zo heeft de huurder van het monumentale pand aan de Herengracht in Amsterdam het huurcontract met 3 jaar verlengd, heeft een van de grootste huurders in Arnhem het huurcontract verlengd met 5 jaar en werd een leegkomende winkelruimte in Delft verhuurd tot en met 2016. Uiteindelijk zullen nog vijf huurcontracten expireren in 2012. Er wordt op dit moment hard gewerkt om voor deze contracten een verlenging of vervanging te realiseren. 12
Amersfoort, Utrechtseweg Triodos Vastgoedfonds heeft in 2010 dit pand gekocht. Het ligt in het centrum van Amersfoort, vlakbij het Centraal Station. Het pand is ingrijpend verduurzaamd; het energielabel is van een E naar een A-label gegaan. Door de verduurzaming is de levensduur van het pand verlengd en kan het weer jaren mee. Het is een voorbeeldproject voor duurzame herontwikkeling. 13
Beleggingen Het belegd vermogen is in 2011 met 12% gestegen tot EUR 87,2 miljoen (2010: EUR 77,7 miljoen). Naast het voormalige ABN AMRO kantoor in Groningen verwierf het fonds ook een zeer fraai monument in Den Haag en een monument van architect Dudok in Arnhem. Deze transacties voegden diversiteit, volume en kwaliteit aan de portefeuille van Triodos Vastgoedfonds toe. Monument De Tempel in Den Haag Het monument De Tempel in Den Haag is gebouwd in 1914 en diende als bank en meer recent als discotheek. De Tempel is in 2011 grondig verduurzaamd en qua energielabel van E naar A gebracht. Hierbij is het zogenoemde Warmbouwen Concept gebruikt, waarbij aan de binnenzijde van het gebouw een extra laag is aangebracht. Door die extra laag lopen buizen waardoor uit de bodem opgepompt grondwater stroomt. Dit grondwater heeft een constante temperatuur van 14 C en daardoor hoeft er slechts weinig actief bijverwarmd of gekoeld te worden. De Tempel wordt nu voor tien jaar gehuurd door de gemeentelijke archeologische dienst van Den Haag. Dudok-pand in Arnhem Het Dudok-pand in Arnhem is één van de beeldbepalende objecten aan het centraal gelegen Willemsplein. Het vormt de verbinding tussen het NS-station en de stad en ligt op een zeer goede locatie. De ruimtelijke kwaliteit is bijzonder door het typische Dudok-ritme en door de mooie lichtinval. De architectonische kwaliteit en ligging maken het een uniek object en een aanwinst voor de portefeuille van Triodos Vastgoedfonds. Het fonds studeert nu op verschillende mogelijkheden om het pand verder te verduurzamen. Voormalig ABN AMRO pand in Groningen Zoals eerder vermeld, kocht Triodos Vastgoedfonds ook het voormalige kantoor van ABN AMRO in Groningen. Het gebouw wordt via het innovatieve green lease contract per 1 januari 2013 voor tenminste 10 jaar verhuurd aan gasleverancier GasTerra. Het leegstaande kantoor wordt ingrijpend verduurzaamd om aan de duurzaamheidseisen van Triodos Vastgoedfonds te voldoen. Samen met de huurder is een omvangrijk traject ingezet dat moet leiden tot een verbetering van het energielabel van G naar A+. Dit wordt onder andere gerealiseerd door de isolatie te verbeteren en verschillende innovaties zoals warmte/koude-opslag, laagtemperatuurverwarming, aanwezig heidsdetectie en daglichtafhankelijke verlichting toe te passen. Met deze nieuwe invulling voor dit leegstaande pand draagt Triodos Vastgoedfonds bij aan het bestrijden van de leegstandsproblematiek. Duurzaam vastgoedbeheer Momenteel zijn acht panden in portefeuille duurzaam gebouwd en vier panden duurzaam beheerd. Daarnaast heeft het fonds vijf rijksmonumenten in portefeuille. Triodos Vastgoedfonds streeft ernaar 33% van het belegd vermogen te investeren in nieuwe panden die duurzaam gebouwd zijn. Het fonds wil daarnaast eveneens 33% in panden investeren die niet met het oogmerk van duurzaamheid zijn gebouwd, maar wel aan de criteria van Triodos Vastgoedfonds voldoen en ook duurzaam beheerd worden. De overige 33% wordt in monumenten geïnvesteerd. Per 31 december 2011 is 51,1% van de portefeuille belegd in duurzaam gebouwd vastgoed, 20,4% in bestaand vastgoed dat duurzaam beheerd wordt en 28,5% in monumenten. Een volledig overzicht van de portefeuille staat in bijlage A van dit jaarverslag. Ultimo 2011 gebruiken negen van de zeventien objecten in de portefeuille van Triodos Vastgoed - fonds groene stroom. Het fonds onderneemt in 2012 verdere stappen om de huurders te stimuleren op duurzame energie over te gaan. In samenspraak met een aantal huurders is besloten om, waar mogelijk, LED verlichting aan te brengen. 14
49% verlaging van CO 2 -uitstoot Triodos Vastgoedfonds is in 2010 gestart met energiemonitoring van vijf panden. Op termijn zal dit op alle panden in de portefeuille worden toegepast. Het monitoringsysteem geeft het fonds onder meer inzicht in het energieverbruik, de streefgebruiken, de vermogens- en verbruiksprofielen en de CO 2 -emissie per object. Deze informatie is van belang om met de huurders in gesprek te gaan over het energiegebruik en de manier waarop in de toekomst energie kan worden bespaard. Het fonds heeft ook voor het eerst een CO 2 -benchmark laten uitvoeren. Daarbij wordt de CO 2 -uitstoot van het fonds vergeleken met de CO 2 -uitstoot van de gemiddelde gebouwvoorraad in Nederland. Hieruit blijkt dat de CO 2 -uitstoot van de portefeuille van Triodos Vastgoedfonds 49% lager is dan gemiddeld. Ook is gekeken naar de verbeteringen die het fonds zelf realiseerde. In 2011 heeft het fonds de energieprestaties van de panden in Apeldoorn en Nieuwegein verbeterd. Dat leidde voor deze twee gebouwen tot een energiereductie van 43%. In bijlage C van dit jaarverslag staat een gedetailleerde toelichting. Risico s Triodos Vastgoedfonds belegt middelen van aandeelhouders voor hun rekening en risico. Om hen zo goed mogelijk te informeren staan de risico s waaraan het fonds onderhevig is beschreven in het prospectus en de financiële bijsluiter van het fonds. De directie legt ieder jaar in de Toelichting op de jaarrekening (zie pag. 28) verantwoording af over de manier waarop gedurende het verslagjaar met deze risico s is omgegaan. De directie van Triodos Vastgoedfonds stelt jaarlijks een ondernemingsplan op hoofdlijnen op. Voor 2011 was een substantiële groei en een verdere systematische implementatie van het duurzaam beheer geprognosticeerd. Daarbij lag de nadruk op het energiemanagement. Hoewel het fonds in de eerste helft van 2011 aanzienlijke investeringen heeft gedaan, is de groei van de portefeuille in de tweede helft van het jaar gestagneerd. De belangrijkste risico s van Triodos Vastgoedfonds en de beheersing daarvan, staan hierna beschreven. Concentratierisico Het fonds streeft naar een gelijkmatige verdeling van de beleggingen over Nederland. De nadruk ligt op de steden in de Randstad. Hier vindt de meeste economische activiteit plaats en daardoor is het leegstandsrisico lager dan in de perifere regio s. Daarnaast is ontsluiting door openbaar vervoer van belang. Vooral locaties dicht bij intercitystations genieten de voorkeur. Het fonds streeft naar een gelijkmatig verloop in de vervalkalender van de huurcontracten. Tot nu toe wordt voornamelijk in kantoren belegd. Het fonds wil op termijn ook in maatschappelijk vastgoed beleggen om zo het risico te spreiden. Een belegging mag in principe niet meer dan 10% van het totale belegd vermogen zijn. Operationele risico s De operationele risico s worden door het vastleggen van procedures, processen en risico-inventarisaties in handboeken beheersbaar gemaakt. Via interne controles en interne en externe audits wordt gecontroleerd of deze procedures worden nageleefd. Waarderingsrisico s Triodos Vastgoedfonds werkt sinds 2010 met twee taxateurs. Een object wordt drie opeenvolgende 15
jaren door één taxateur gewaardeerd en de drie jaren daarna door een andere taxateur. Voorheen werden objecten slechts eenmaal in de drie jaar extern getaxeerd. De taxaties worden uitgevoerd conform de richtlijnen van de IPD/ROZ-vastgoedindex. Voor een deel worden de waarderingen bepaald aan de hand van referentietransacties. In dit tijdsgewricht ontbreekt het met name voor objecten met korte contracten aan referentietransacties. Dit heeft zijn weerslag op de waardebepalingen. Derhalve kan een zekere volatiliteit van de waardebepaling niet worden uitgesloten. Marktrisico Het marktrisico is het effect van de economische ontwikkelingen op de waarde van de vastgoedportefeuille van het fonds. De directie van het fonds streeft ernaar deze invloed zo laag mogelijk te houden door in kwalitatief goede panden met langjarige huurcontracten te investeren. Debiteurenrisico Het fonds onderzoekt bij acquisitie van het pand de kredietwaardigheid van de huurder om zo het debiteurenrisico te minimaliseren. Door spreiding aan te brengen in de portefeuille wordt het debiteurenrisico eveneens beperkt. De kans bestaat dat huurders niet in staat zijn om de huur te betalen. In tijden van economische stagnatie, zoals in de afgelopen twee jaar, is de kans dat huurders hun verplichtingen niet na kunnen komen groter dan normaal. Indien huurders de huur niet op tijd betalen, worden er direct maatregelen genomen. Door actief beheer van de debiteurenpositie wordt het debiteurenrisico beperkt. Risico ten aanzien van wet- en regelgeving Politieke besluitvorming met betrekking tot bodemverontreiniging, bestemmingsplannen, huurbescherming en fiscaliteit kan invloed hebben op het rendement van Triodos Vastgoedfonds. Dit risico wordt beperkt door voorafgaand aan een acquisitie een gedetailleerde analyse te maken van mogelijk relevante risico s ( due diligence ). Het fonds volgt nieuwe ontwikkelingen en past zijn beleid indien nodig aan op basis van wijzigingen in wet- en regelgeving. Frauderisico Triodos Vastgoedfonds hanteert regels ter preventie van interne fraude. Deze staan in de interne reglementen en worden periodiek geactualiseerd en op naleving gecontroleerd. Langjarige samenwerking met partijen wordt vastgelegd in samenwerkingovereenkomsten. Partijen in de vastgoedmarkt waarmee transacties gedaan worden, worden altijd gescreend in een zogenaamde CDD (Customer Due Diligence). Indien de uitkomsten van de CDD daartoe aanleiding geven, kan de transactie opnieuw bezien worden. Het fonds heeft ook de beleidsnotitie van de IVBN (belangenbehartigingsorganisatie voor institutionele beleggers in Nederlands vastgoed) Beheersing van frauderisico s in de institutionele vastgoedsector geïmplementeerd. Aan de hand van het opgestelde Risk Control Framework worden eveneens periodiek processen en partijen in de markt onder de loep genomen. Risico verbonden aan beleggen met geleend geld De mogelijkheid bestaat dat Triodos Vastgoedfonds meer geld dient terug te betalen dan dat de onderliggende beleggingen opleveren. Dit is het risico dat verbonden is aan beleggen met geleend geld. Aandeelhouders hebben geen verplichting om mogelijke tekorten van Triodos Vastgoedfonds aan te zuiveren indien de verliezen de inleg overstijgen. Het fonds kan maximaal 60% van de fiscale boekwaarde van aan het fonds behorende onroerende zaken of rechten waaraan deze zijn onderworpen, aantrekken als vreemd vermogen. Per 31 december 2011 is 44,7% van de fiscale boekwaarde van het fonds als vreemd vermogen aangetrokken. Liquiditeitsrisico Dit risico heeft betrekking op de situatie dat het 16
fonds niet of in onvoldoende mate over de liquiditeiten beschikt om aan al haar bestaande of toekomstige verplichtingen te voldoen. Hierbij moet opgemerkt worden dat het in het huidige tijdsgewricht steeds moeilijker is om vastgoed te financieren. Dit geldt niet alleen voor derde partijen maar ook voor Triodos Vastgoedfonds. Dit betekent dat het fonds extra aandacht moet geven aan de financieringsstructuur en het managen van de liquiditeit. Met betrekking tot de eis van de AFM dat het fonds 10% van de uitstaande aandelen liquide moet houden heeft het fonds een stand-by faciliteit. Risico met betrekking tot opschorting van open-end structuur Er kunnen zich situaties voordoen waarin het fonds genoodzaakt is de inkoop of uitgifte van aandelen voor langere tijd te staken. De combinatie van een open-end beleggingsinstelling en illiquide beleggingen kan tot een dergelijke situatie leiden. Dit kan betekenen dat aandelen in het fonds gedurende langere tijd niet kunnen worden verkocht of gekocht. 1,7%leegstand Financieel resultaat Het resultaat van Triodos Vastgoedfonds omvat het bedrijfsresultaat en de ongerealiseerde waardeverandering van de panden als gevolg van de ontwikkelingen op de vastgoedmarkt. Het bedrijfsresultaat is opgebouwd uit huurinkomsten en overige inkomsten minus de totale kosten. Over 2011 bedraagt het bedrijfsresultaat EUR 2,9 miljoen (2010: EUR 2,9 miljoen). Het eigen vermogen van Triodos Vastgoedfonds voor winstdeling is ultimo 2011 gedaald tot EUR 40,3 miljoen (2010: EUR 50,0 miljoen). Gedurende 2011 nam het aantal uitstaande aandelen af met 9,8% tot 8,2 miljoen stuks (2010: 9,1 miljoen stuks). Waardeontwikkeling sinds oprichting per aandeel Geïndexeerde waarde 130 125 120 115 110 105 100 95 jun-04 jun-05 jun-06 jun-07 jun-08 jun-09 jun-10 jun-11 dec-11 Bron: vwd group Triodos Vastgoedfonds op basis van herrekende intrinsieke waarde 17