20190417 Plan Molenplas Rijksweg 170 Plasmolen Blad: 1 van 9 UITGANGSPUNTEN: Inleiding: Deze notitie is gemaakt door een groep bewoners van Plasmolen die zich direct of indirect betrokken voelen bij de ontwikkeling van het terrein van het voormalige hotel De Plasmolen Rijksweg 170. De bedoeling is om via de gemeente, de ontwikkelaar Ton Hendriks, zijn stedenbouwkundig adviseur Mark van Gils, projectmanager Arno Schuring, projectleider Bas Bolder en andere belanghebbenden, te informeren over de kennis, de wensen en de ideeën die de bewoners mbt de voorgestelde ontwikkeling hebben. Doelstelling: Het doel van deze notitie is om te komen tot een kwalitatief goed plan. Daarbij is door de groep bewoners bewust niet de keuze gemaakt om achteraf kritiek te uiten op een plan dat namens de ontwikkelaar gemaakt is, maar vooraf zo veel mogelijk ideeën aan te dragen. Onze ideeën zijn in deze notitie, inclusief onderbouwing, op schrift gezet. Onze ideeën zijn niet statisch, maar mede afhankelijk van de door ontwikkelaar en gemeente aangereikte informatie. Als de te ontwikkelen plannen in een volgende fase terecht komen zullen wij hierop telkens schriftelijk reageren. Totdat de plannen definitief zijn. De inhoud van deze notitie hangt af van de bereidheid van de ontwikkelaar om de ideeën van de bewoners in een volgende versie van het plan te verwerken. Zaken die naar het idee van de bewoners correct in het plan verwerkt zijn, of nog uitgewerkt moeten worden, komen in deze notitie nog niet aan de orde. Het uiteindelijke streven is, om een procedure bij de Raad van State te voorkomen. Communicatie: Gemeente en ontwikkelaar hebben voorgesteld om het plan in februari en in mei 2019 aan belangstellenden te presenteren. Bij de informatieavond op 13 februari 2019 was zoveel belangstelling dat er onvoldoende tijd was om vragen te beantwoorden, laat staan om met elkaar inhoudelijk in discussie te gaan. Voorgesteld wordt om een werkgroep van bewoners samen te stellen die samen met de projectleider van de gemeente Bas Rademacher en de adviseurs van de ontwikkelaar tot een plan komen. Als hieruit onoverbrugbare zaken naar voren komen zullen we deze, via de gebruikelijke ambtelijke weg, aan wethouder Geertjan Wienhoven en het college van B&W voorleggen. De finale besluitvorming ligt overigens bij de gemeenteraad. Bewonersoverleg: De bewoners in de hiervoor genoemde werkgroep komen voort uit een groep van 9 bewoners, die met naam en adres genoemd zijn en in beginsel om de twee weken voor overleg bij elkaar komen. Deze groep is al een aantal keren bij elkaar geweest. Als resultaat van dit overleg maken we notulen tbv bewoners. Vervolgens worden de goedgekeurde notulen verwerkt in deze notitie. Hierin komen onderwerpen aan de orde die mede afhankelijk zijn van door de gemeente en ontwikkelaar verstrekte informatie over het plan, zoals besproken in voornoemde werkgroep. De notulen zijn pas definitief nadat deze in de daaropvolgende vergadering zijn goedgekeurd. Om miscommunicatie te voorkomen is Wil van der Wielen door de bewonersgroep aangewezen als aanspreekpunt. Als startpunt voor deze notitie nemen we oa het begin 2018 tot stand gekomen concept Masterplan, het eind 2018 genomen raadsbesluit en de presentatie van plan Molenplas begin 2019. Benamingen: Voorgesteld wordt om verwarring te voorkomen, navolgende namen te hanteren: Plan Molenplas: voor de herontwikkeling van het terrein van het voormalige hotel De Plasmolen Rijksweg 170. Gemeentelijke Rijksweg: voor het doodlopende straatje aan de oostzijde van het plan. Volgens de landelijke basisregistratie adressen en gebouwen (BAG) omvatten deze de adressen Rijksweg 172 t/m 180. Met bijbehorende huisletters staan hier 9 woningen. Er zijn plannen voor de toekomstige bouw van 2 extra woningen. Privé Rijksweg: voor het doodlopende straatje aan de westzijde van het plan. Hieraan staan de woningen Rijksweg 164-166-168. Privé zwemvijver: voor het water ten westen van het plan.
20190417 Plan Molenplas Rijksweg 170 Plasmolen Blad: 2 van 9 Molenvijver: voor het water in plan Molenplas. Masterplan: Bewoners zijn intensief betrokken geweest bij het tot stand komen van het concept Masterplan. Door vertrek van de betreffende ambtenaar en wethouder zijn de ingediende zienswijzen nog niet beoordeeld en is het Masterplan derhalve ook nog niet door de gemeenteraad in behandeling genomen. Hoewel plan Molenplas hier onderdeel van uitmaakt, is het oordeel dat plan Molenplas hier ook los van ontwikkeld kan worden, omdat deze herontwikkeling tzt afzonderlijk aan de gemeenteraad voorgelegd zal worden. Het is de bedoeling van de gemeente, om op korte termijn tot een afronding van het Masterplan te komen. Het college van burgemeester en wethouders heeft betrokkenen op 9 april een brief gezonden. Bewoners wachten de uitnodiging, om deel te nemen aan het vervolgtraject, af. Raadsbesluit: Op 11 oktober 2018 heeft de gemeenteraad besloten akkoord te gaan met: a een samenhangende ontwikkeling geënt op de Engelse landschapsstijl met behoud en versterking van de landschappelijke-, cultuurhistorische en natuurwaarden; b de ontwikkeling van een beeldbepalend gebouw aan de Molenplas, bestaande uit ca 10-15 appartementen(woonruimte) en een (kleinschalige) horecavoorziening die aansluit op de gewenste kwaliteit van horeca in Plasmolen; c de ontwikkeling van ca 6 villa-achtige woongebouwen in het groen; d het realiseren van een doorsteek voor voetgangers en fietsers van de provinciale Rijksweg naar de Muldershofweg. Verder behoort tot het raadsbesluit, dat de op blad 1 afgedrukte schets, door het college van B&W als vertrekpunt voor de verdere planvorming genomen dient te worden. Stedenbouwkundige: In opdracht van de gemeente heeft landschapsarchitect Harry Derks DLA, als onderdeel van het Masterplan, schetsen gemaakt voor de invulling van plan Molenplas. Dit is de op blad 1 afgedrukte schets Welstand: In opdracht van de gemeente heeft het Gelders Genootschap op 29 mei 2018 een oordeel gegeven over voornoemd stedenbouwkundig advies. Genaamd Programmatische Schets Nieuwbouw Plan Plasmolen Voorkeursmodel, versie 22 mei 2018. Het welstandsadvies gaat geheel voorbij aan de overlast die de horeca aan de bewoners zal bezorgen. Presentatieavond: Op 13 februari 2019 heeft de stedenbouwkundige Mark van Gils, als adviseur van de ontwikkelaar, voorgesteld om de wegen in het gebied iets aan te passen om daarmee de aanwezige grote bomen meer ruimte te bieden.
20190417 Plan Molenplas Rijksweg 170 Plasmolen Blad: 3 van 9 ONTSLUITING: Autoverkeer: In het voorlopige plan van landschapsarchitect Harry Derks DLA, iov de gemeente, wordt plan Molenplas, tbv de auto s vanaf drie zijden ontsloten: de provinciale Rijksweg, de gemeentelijke Rijksweg, en via de Muldershofweg. In het plan van stedenbouwkundige Mark van Gils, iov de ontwikkelaar, wordt plan Molenplas, tbv de auto s vanaf twee zijden ontsloten: namelijk op de gemeentelijke Rijksweg en op de provinciale Rijksweg. Iedere aanwonende heeft argumenten om het extra verkeer niet door zijn/haar straat te laten gaan. Gemeentelijke Rijksweg: In de leveringsakte van 15 november 2010, voor de aankoop door de gemeente, van de gemeentelijke Rijksweg, van de voormalige eigenaar de familie Couwenberg, is een bijzondere bepaling opgenomen. Voor de ontwikkeling van plan Molenplas is het van belang dat de gemeentelijke Rijksweg niet voor doorgaand verkeer gebruikt mag worden. De voorgestelde ontsluiting van plan Molenplas kan daardoor niet naar de oostzijde gerealiseerd worden. De bewoners kiezen ervoor om de groenstrook langs de oostgrens van plan Molenplas te verbreden tot 10,00 m en deze ter plaatse van de gemeentelijke Rijksweg niet te onderbreken. De gemeentelijke Rijksweg blijft daardoor als bestaand een doodlopende weg. Horecaverkeer: Bewoners hebben de voor- en nadelen van de diverse opties om plan Molenplas voor autoverkeer te ontsluiten op een rij gezet. Daarbij speelt de wens van de gemeenteraad om een kleinschalige horecagelegenheid te realiseren een belangrijke rol. Nadat wij de consequenties van de opdracht van de gemeenteraad aan het college van B&W, om samen met de ontwikkelaar een plan uit te werken, nader onderzocht hebben, zijn wij als bewoners tot de conclusie gekomen dat de raadsbrede wens om een (kleinschalige) horecavoorziening te realiseren, niet past binnen een aantal belangrijke uitgangspunten, zoals deze ook zijn opgenomen in het Masterplan. o Bewoners wensen een duidelijke scheiding tussen horeca en woonwijken. Omdat wij nu al grote problemen hebben en voor de toekomst voorzien, met betrekking tot verkeer en parkeren; o Voorts ontstaat er door de horecaoverlast, vermindering van woongenot voor huidige en toekomstige bewoners. Van de wethouder hebben de bewoners een nadere onderbouwing van het raadsbesluit ontvangen. We concluderen hieruit dat het raadsbesluit voornamelijk berust op sentimentele gronden ten gunste van het algemeen belang. Verplaatsen horeca: Het los van woningen en appartementen realiseren van een kleine horecavoorziening, langs de provinciale Rijksweg of langs de Muldershofweg bieden onvoldoende oplossing voor de te verwachten problemen. Horecazaak De Bonte Koe Witteweg 5a en het voormalig chinees restaurant aan de provinciale Rijksweg 156, dat eigendom is van de gemeente, staan leeg. Een aantal zaken zijn in de winter gesloten of gaan door gebrek aan belangstelling pas na 17.00 uur open. Ton Thissen gaat, overeenkomstig het bestemmingsplan, een restaurant bouwen van 1000 m2, aan het strand De Grote Siep bij de Pastoorsdijk. Om diverse redenen, waaronder de bescherming van de zittende horecaondernemers, wordt in het Masterplan een verdere uitbreiding van horeca in Plasmolen beperkt, tot die locaties waar dit volgens het vigerende bestemmingsplan nog mogelijk is. Bewoners achten, gelet op de in Plasmolen aanwezige leegstaande horecapanden en de reeds geplande uitbreiding van horeca, alsmede de hierdoor voor bewoners ontstane overlast, dat in Plasmolen reeds voldoende horeca aanwezig is, en hebben dit standpunt daarom ook voor de toekomst opgenomen in het Masterplan. Bij een toekomstige uitbreiding van horeca dient spreiding over een groter gebied rond de Mookerplas bevorderd te worden. Bijvoorbeeld bij de overgang tussen de Katerbosseweg en de Meulenbroekstraat. Wijziging bestemmingsplan: Het terrein van het voormalige hotel heeft in het bestemmingsplan weliswaar ook een horecabestemming. Echter de bewoners streven ernaar om tot een wijziging van de bestemming van deze grond te komen, voor uitsluitend de bouw van woningen en appartementen. Als alternatief stellen wij voor, om het bestemmingsplan te wijzigen, voor de dubbele woning Muldershofweg 1, links van Grandcafé De Malle Jan van wonen naar horeca. Gebleken is dat deze woningen niet verhuurbaar zijn, in verband met de overlast veroorzaakt door de aan dit parkeerplein gelegen horeca.
20190417 Plan Molenplas Rijksweg 170 Plasmolen Blad: 4 van 9 Privé Rijksweg: De ontsluiting van de aan de westzijde van plan Molenplas gelegen drie woningen, middels de zogenoemde privé Rijksweg, gaat over grond van ontwikkelaar Hendriks. Hiervoor is sprake van een recht van overpad. Deze bewoners beschikken over akten waarin hierover de nodige voorwaarden zijn opgenomen. Dezelfde voorwaarden staan ook in de eigendomsakte van de ontwikkelaar. In het voorgestelde plan wordt uitgegaan van een verplaatsing van de verbindingsweg tussen de provinciale Rijksweg en de privé Rijksweg. Deze verbindingsweg loopt over een nieuw te realiseren parkeerterrein en sluit op een andere plaats, op de privé Rijksweg aan, als in de bestaande situatie het geval is. De reden hiervan is niet duidelijk. Mogelijk is de ontwikkelaar voornemens om de parkeerplaats verdiept aan te leggen. De ontwikkelaar dient duidelijk te maken waarom de drie bewoners in de toekomst over de (privé) parkeerplaats dienen te rijden. Als alternatief bestaat de mogelijkheid om voor de 3 woningen een afzonderlijke uitrit te maken en deze niet over het terrein van Hendriks te laten lopen, danwel op de kadastrale grens een nieuwe gemeenschappelijke weg met enkelzijdig parkeren aan te leggen. Wegbreedte: Los van de juridische belemmeringen, achten de bewoners van de woningen aan de gemeentelijke Rijksweg hun weg, met een asfaltbreedte van 4,50 m, te smal voor de verkeersbewegingen, die door de bewoners en hun visite van de nieuw te bouwen 11 woningen en 15 appartementen, in plan Molenplas, veroorzaakt worden. Het perceel heeft weliswaar een breedte van ca 6,00 m. De onverharde bermen en aanwezige hagen beperken echter de mogelijkheden om elkaar te passeren. Bovendien is de aansluiting op de provinciale Rijksweg door een gebrek aan uitzicht onveilig. Het asfalt van de Muldershofweg heeft een breedte van 3,20 m. Hier is de weg breder gemaakt door de berm gedeeltelijk te voorzien van klinkers of grasstenen. De perceelbreedte van de Muldershofweg verloopt van ca 8,00 m naar 10,00 m en is daardoor onder voorwaarden geschikt voor het ontsluiten van het woonverkeer van plan Molenplas. De Muldershofweg wordt, volgens het Masterplan, voor autoverkeer een doodlopende weg. Een van voornoemde voorwaarden is, dat de voor een doodlopende weg benodigde keerlus, op de grond van Hendriks, in plan Molenplas opgenomen wordt. Provinciale Rijksweg: De provincie Limburg heeft op haar website schetsontwerpen staan uit 2014 en 2016. Deze tekeningen hebben ter inzage gelegen, maar zijn op verzoek van de gemeente aangepast. De nieuwe tekening van 18 januari 2019 gaat meer uit van de bestaande situatie. De bewoners stellen voor om de in- uitrit voor het autoverkeer van zowel de woningen als de appartementen uit te laten komen op de provinciale Rijksweg. Dus niet op de gemeentelijke Rijksweg en niet op de Muldershofweg. Voetpad: De bewoners zijn voorstander van het realiseren van een voetpad langs de westzijde van het terrein. Hierdoor ontstaat een aantrekkelijke verbinding, tussen de Sint Jansberg en het Muldershofplein, zodat een wandelrondje via de Witteweg gemaakt kan worden. Om overlast te voorkomen dient het gebruik van dit pad door bromfietsen zo veel mogelijk voorkomen te worden. Hiernaast zien we een foto uit 1902 waarbij sprake was van een oprijlaan vanaf de provinciale Rijksweg naar het hotel.
20190417 Plan Molenplas Rijksweg 170 Plasmolen Blad: 5 van 9 Herinrichting Muldershofweg: In het Masterplan wordt voorgesteld om het gedeelte van de Muldershofweg tussen het horecaplein en het Dirk Ockerpad zodanig in te richten dat doorgaand autoverkeer en het parkeren van auto s in de berm, niet meer mogelijk is. Door in de Muldershofweg middels paaltjes ten westen van de aansluiting met plan Molenplas, een knip te maken, blijft de verbinding tussen het horecaplein en de woonwijk alleen toegankelijk voor wandelaars en fietsers. Dit gedeelte van de Muldershofweg vormt door haar groene wanden en de aanwezige Molenbeek een aantrekkelijk wandelgebiedje. Fietsers kunnen komend vanaf het Muldershofplein doorrijden naar het Dirk Ockerpad of via de Zevenbergseweg naar de provinciale Rijksweg. Het oostelijke gedeelte van de Muldershofweg, waar de woningen staan, wordt zoals hiervoor beschreven, voor auto s doodlopend. Voor de auto s moet daarom ter hoogte van het Dirk Ockerpad een keerlus gemaakt worden. Voorgesteld wordt om de herinrichting van de Muldershofweg onderdeel uit te laten maken van plan Molenplas. Verkeerskundige: De gemeente Mook en Middelaar heeft weer een verkeerskundige in vaste dienst. Hij is eveneens betrokken bij de toetsing van de ontwerpvoorstellen. De bewoners zijn nieuwsgierig naar zijn onderbouwing voor de verkeersafwikkeling. WATER: Waterloop: Vanaf de Sint Jansberg loopt via een leiding onder de provinciale Rijksweg bronwater in de Molenvijver van plan Molenplas en van daaruit naar de privé zwemvijver van de aangrenzende woningen Rijksweg 164-166- 168. Het continue verversen van het water in de zwemvijver is juridisch gewaarborgd door akten waarin is bepaald dat 50% van het bronwater in de zwemvijver dient te lopen. Op de hiernaast afgebeelde foto uit 1931, is de oorspronkelijk bij het hotel behorende zwemvijver te zien. Bij deze vijver zijn later 5 bungalows gebouwd. Naast de woningen aan de privé Rijksweg, met de huisnummers 164, 166 en 168 maken ook de bewoners van de twee woningen Witteweg 1 en 3 gebruik van deze vijver. Waterpeil: Het bestaande waterpeil in de Molenplas en de hiermee in verbinding staande beken en zwemvijver dienen gehandhaafd te blijven. Het water loopt nu op een natuurlijke wijze van hoog naar laag. Dit kan in de toekomst zo blijven. Natuurmonumenten: De hoeveelheid water dat afkomstig van de Sint Jansberg, is oa door klimaatverandering tegenwoordig veel minder dan vroeger. Natuurmonumenten laat een deel van het water in het moeras ten noorden van de provinciale Rijksweg lopen. Dit was vroeger de eendenkooi. Zichtbare beekloop: De wens bestaat om de buis onder de provinciale Rijksweg te vervangen door een meer zichtbare beek, lopend in een open gootje afgedekt met roosters. Hiervoor dienen ook op het terrein van Natuurmonumenten voorzieningen getroffen te worden, zoals het dempen van een sloot. Het bronwater dat vanaf de berg via deze buis de Molenvijver instroomt, verdwijnt nu voor 50%, via de oostelijk gelegen beek, in een buis onder de Muldershofweg. Vervolgens gaat dit water waarschijnlijk via de Tielebeek naar de Maas. Voorgesteld wordt om, door verhoging van de stuw, de afvoer in de zuidoostelijke punt van het terrein buiten werking te stellen, omdat het zonde is om dit water onder de grond te laten verdwijnen. De andere helft van het bronwater loopt via een buis van ca 80,00 m in westelijke richting in de privé vijver. Aan de zuidzijde van de privé vijver loopt het water via een open verbinding in de Molenbeek. De Molenbeek loopt achter de horeca aan het Muldershofplein langs, gaat onder de Witteweg door en loopt vervolgens evenwijdig aan de Riethorsterweg en Broekweg. Het water loopt daarna in het kanaal en vervolgens naar de Maas. Voorgesteld wordt om het water niet achter, maar juist voor de horecastrip, over het plein te laten lopen, omdat de beek achter de horeca hinderlijk is en water over het plein een educatieve waarde heeft. Dit voorstel is
20190417 Plan Molenplas Rijksweg 170 Plasmolen Blad: 6 van 9 ook opgenomen in het Masterplan. Het water kan na het Muldershofplein via de Riethorsterweg weer in de Molenbeek uitstromen. Nieuwe beek: Op de hiernaast afgebeelde foto uit 1926 is zichtbaar, dat gescheiden van de Molenvijver en de oprijlaan, een beek liep. Met deze beek werd de waterstand in de Molenvijver geregeld en zorgde het voor de toevoer naar de bij het hotel aanwezige (onderste) watermolen. Voorgesteld wordt om de nieuwe beek aan de westzijde van de nieuw te maken oprijlaan te realiseren. Deze beek, opgenomen in het groen, dient daardoor tevens als afscheiding tussen de nieuwbouw en de bestaande woningen. Langs de zuid- en oostgrens vormt de beek ook een duidelijke afscheiding met de tuinen van de bestaande woningen. Hoogteverschillen: Het te ontwikkelen terrein, kent volgens het Actueel Hoogtebestand Nederland, grote hoogteverschillen met de aangrenzende percelen. Onderstaand enkele hoogtematen: 15,96+NAP ter plaatse van de aansluiting van de uitrit op de provinciale Rijksweg. 14,60+NAP is de hoogte van de waterspiegel van de Molenvijver op 15 april 2019; 13,80+NAP ter plaatse van de aansluiting van de privé Rijksweg op plan Molenplas. 13,44+NAP ter plaatse van de aansluiting van de uitrit op de gemeentelijke Rijksweg. 13,00+NAP ter plaatse van het laagste gedeelte van de privé Rijksweg. 12,93+NAP ter plaatse van het huidige maaiveld, tussen appartementengebouw en de woningen. 12,17+NAP ter plaatse van de oevers van de privé zwemvijver. 11,94+NAP ter plaatse van de aansluiting van de uitrit op de Muldershofweg. 11,90+NAP ter plaatse van de terrassen voor de horeca van het Muldershofplein. 11,60+NAP ter plaatse van de parkeerplaatsen op het Muldershofplein. Conclusie: De Muldershofweg en de terrassen voor de horecastrip aan het plein liggen ca 4,00 m lager dan de provinciale Rijksweg. In 1995 stond door hoogwater van de Maas, het waterniveau ter plaatse op 12,60+NAP. Door het opwerpen van nooddijken waarvan de restanten langs de Muldershofweg nog zichtbaar zijn, kon het Maaswater tegen gehouden worden. Niet duidelijk is op welk niveau de parkeerruimte onder de appartementen en de half vrijstaande woningen komen te liggen. Graag ontvangen wij een tekening van de bestaande toestand. GROEN: Provinciale structuurvisie: Het te ontwikkelen gebied maakt onderdeel uit van Provinciaal Omgevingsplan Limburg (POL), geconsolideerd 14 december 2018. In dit kader kunnen we drie deelgebieden benoemen. De Molenvijver en Molenbeek behoort tot het beekdal waarbij in het POL de nodige zorg en aandacht wordt gevraagd voor het vast houden van regenwater in droge perioden en de afvoer van regenwater in natte perioden. Het gebied ten westen van de Molenvijver, op de plaats waar een groot parkeerterrein wordt voorzien, biedt volgens het POL kansen voor natuurontwikkeling. Het realiseren van een parkeerterrein is het tegenovergestelde hiervan. Het terreingedeelte ten zuiden van de Molenvijver wordt in het POL als bebouwd gebied aangeduid. Reden om hier niet alleen de te bouwen appartementen en woningen te situeren maar ook het benodigde parkeerterrein. Gelet op het hoogteverschil in het terrein, zou een boven het grondwater te realiseren, half verdiepte parkeergarage met een als binnentuin ingericht dak meer recht doen aan het behoud van de natuurwaarden van dit gebied. Ecologische verbinding: Het te ontwikkelen terrein, is door de provincie Limburg in het POL omschreven als een Ecologische Verbindingszone, omdat dit gebied ligt tussen de Sint Jansberg en het bosgebied tussen Muldershofweg en Mookerplas. Dit gebied heeft daarom een hoge natuurwaarde. Het vestigen van een horecabedrijf naast het geplande appartementenge-
20190417 Plan Molenplas Rijksweg 170 Plasmolen Blad: 7 van 9 bouw en de te realiseren woonhuizen, zal het gebied als ecologische verbindingszone negatief beïnvloeden. Ook de te verwachten gebruikers van het geplande voetpad langs de westelijke perceelsgrens, tussen de provinciale Rijksweg en de Muldershofweg, hebben een negatieve invloed. Reden waarom als compensatie, de groenstroken langs de oostelijke en westelijke perceelsgrenzen, met de nodige zorg ingericht moeten worden. Ons voorstel is om de ecologische verbindingen zo goed mogelijk in stand te houden, door de beekloop met de groenstrook langs de oostgrens van het terrein in elk geval te handhaven en zo mogelijk te verbreden naar ten minste 10,00 m. Deze groenstrook mag niet onderbroken worden door een verbinding met de gemeentelijke Rijksweg. Een nieuw aan te leggen tunnelbuis Ø 300 mm onder de Provinciale Rijksweg dient ervoor te zorgen dat daadwerkelijk sprake is van een ecologische verbinding voor overstekende flora. Overigens is vastgesteld, dat de oostelijke beek niet op de plaats ligt, waar de kadastrale kaart dit doet vermoeden. Ook de langs de westgrens van het terrein te realiseren groenstrook mag nimmer dienst gaan doen als een terras voor een horecabedrijf of als een parkeerplaats. Deze groenstroken hebben een veel te belangrijke functie als ecologische verbindingen tussen het bosgebied van de Jansberg en het bosgebied ten zuiden van de Muldershofweg. Concentreren van de bebouwing: Niet alleen de aanwezige vijvers en de beekloop dragen bij aan de hoge natuurwaarde, ook de rest van het gebied. Verstoringen van deze waarden, door voor bezoekers benodigde parkeerplaatsen, zijn nadelig voor de gewenste ecologische verbindingen. Voornoemde randvoorwaarden vragen dus om meer concentratie van de bebouwing, als in de eerste plannen wordt voorgesteld. Het maken van parkeerplaatsen in de voortuinen van de te bouwen grondgebonden woningen, beperken daarbij de mogelijkheden voor een groene inrichting. Voor een ontwerp waarbij auto s tot in de privé voortuin kunnen rijden, is de locatie eigenlijk te klein is. Voorgesteld wordt om onder de bebouwing een half verdiepte parkeergarage aan te leggen. Op het parkeerdak kan een binnentuin ontstaan bestaande uit mos, sedum en vetplanten. Bestaande bomen: Veel bomen zullen gekapt gaan worden. Voor de bewoners is dit geen probleem mits een herplantplicht wordt opgenomen. Grote beeldbepalende bomen in de groenstroken langs de drie perceelsgrenzen in te passen in het ontwerp. In tegenstelling tot hetgeen op de voorlichtingsavond op 13 februari is besproken, zullen de bomen en opgeschoten struiken niet meer voor het broedseizoen gekapt worden. Groene zone: De groene zone langs de westgrens van het plangebied heeft nu een breedte van ca 16,00 m. Een versmalling hiervan tot minimaal 5,00 m is onder voorwaarden geen bezwaar. De breedte van de groene zones langs de oost- en zuidgrens van het plangebied, uitvoeren in een breedte van ten minste 10,00 m. HORECA: Horecavoorziening: Het realiseren van woningen boven horeca, zoals bij de horecastrip aan het plein in Plasmolen, zal in zijn algemeenheid de leefbaarheid van een gebied bevorderen. Klachten over de horeca worden door bewoners immers eerder doorgegeven. Voorts kan in de winter, als de horeca in Plasmolen veelal gesloten is, bewoning het gebied aantrekkelijk houden. In de zomer ondervinden de bewoners van de vrijstaande woningen in Plasmolen echter overlast van bezoekers van de horeca en van Leisurelands. Bij de opstelling van het Masterplan streefden we daarom naar een scheiding van horeca en de aangrenzende woonwijken. Met name om het parkeren in de woonstraten te voorkomen. In tegenstelling tot de door de gemeenteraad gestelde uitgangspunten, zijn de bewoners daarom geen voorstander van het realiseren van horeca op het terrein van het voormalige hotel. Hoewel de kopers van de door Hendriks te realiseren woningen en appartementen vooraf bekend zullen zijn met de aanwezigheid van horeca, zullen ook zij op den duur de nodige hinder ondervinden waardoor de verkoop van woningen en appartementen moeilijker wordt.
20190417 Plan Molenplas Rijksweg 170 Plasmolen Blad: 8 van 9 Door Bas Rademacher is opgezocht wat de grondslag is voor horeca in het raadsbesluit. Dit komt enerzijds door een stukje historie. Horeca is nauw verbonden met de locatie; de wens voor een (zorg)hotel bleek niet haalbaar, zoals ook onderschreven door Lentink Advies. Ook was het uitgangspunt om een mooie toeristische wandelroute te creëren tussen Plasmolen en de Jansberg. Kleinschalige horeca, passend bij Plasmolen, zou hierop een kwalitatief versterkend effect kunnen hebben. Vastgesteld wordt dat het sentiment mbt het verloren gegane hotel een grote rol speelt. Sommigen denken dat de ontwikkelaar de begane grond onder het appartementengebouw voor horeca wil inrichten. Anderen gaan ervan uit dat dit beperkt is tot de getekende serre. De plaats en oppervlakte van de horecavoorziening blijkt echter niet uit het aan de bewoners gepresenteerde ontwerp. Bovendien heeft Ton Hendriks te kennen gegeven, geen voorstander te zijn van het realiseren van horeca. Het belangrijkste argument van de bewoners, om de gemeenteraad te adviseren om haar standpunt te herzien, is het parkeerprobleem. Nieuwe horeca zal autoverkeer aantrekken. De hiervoor benodigde parkeerplaatsen gaan ten koste van de gewenste groene parkachtige inrichting van het terrein. Bovendien ligt het voor de hand dat deze gratis parkeerplaatsen bezet worden door zwemmers van Leisurelands, bezoekers van de Sint Jansberg. OPENBARE RUIMTE: Parkeren: Er zijn CROW-normen voor het aantal in plan Molenplas aan te leggen parkeerplaatsen. De bewoners van de woningen in aangrenzende straten, vrezen niettemin voor parkeeroverlast in hun woonstraten. Horeca: Het aantal parkeerplaatsen staat in verhouding tot de oppervlakte van de te realiseren horeca. Normatief wordt uitgegaan van minimaal 8 parkeerplaatsen per 100 m2 vloeroppervlak. De ervaring leert dat, als een bedrijf als ijssalon Clevers een verkooppunt gaat realiseren, veel meer parkeerplaatsen nodig zijn. Appartementen: Voor de maximaal 15 appartementen zal een parkeerplaats voor 30 auto s gerealiseerd moeten worden. Woningen: De 11 stuks grondgebonden woningen dienen elk 2 parkeerplaatsen in de eigen voortuin te realiseren. Bezoekers: In de openbare ruimte zijn voldoende parkeerplaatsen voor bezoekers nodig. Het plan geeft nog onvoldoende inzicht in de aan te leggen parkeerplaatsen en in hoeverre deze privé eigendom worden. De beperkte ruimte binnen het plangebied vraagt om ondergronds parkeren. Openbare ruimte: Evenals de ontwikkelaar streven de bewoners naar een efficiënte indeling van de openbare ruimte. Dit beperkt niet alleen onnodige kosten voor bestrating, maar geeft ook meer mogelijkheden voor groen. De gemeente zal een kwaliteitsplan opstellen en de door de ontwikkelaar te maken uitvoeringsplannen hier vooraf aan toetsen. Het erfgoedplatform Huys te Mook zal hierbij betrokken worden. De ontwikkelaar heeft medio april de eerste versie van de gronduitgiftekaart, het beeldkwaliteitsplan en het schetsontwerp van de openbare ruimte gereed. Een afvaardiging van de bewoners zullen deze op 18 april bespreken. EXPLOITATIEKOSTEN: Ontwikkelkosten: De bewoners leveren hun bijdrage aan de ontwikkeling van het plan gratis. Zij zijn er zich van bewust dat alle kosten, dus niet alleen voor de bouw van de woningen en de parkeergarage, maar ook voor de inrichting van de openbare ruimte, alsmede de kosten voor ambtelijk advies en derden adviseurs, voor rekening van Hendriks komen. Het is bewoners bekend dat bij verhoging van deze kosten, er meer woningen nodig zijn om het plan rendabel te maken.
20190417 Plan Molenplas Rijksweg 170 Plasmolen Blad: 9 van 9 Bouwprogramma: Er bestaat nog geen duidelijkheid over de oppervlakte van de woningen en appartementen. Onderstaande tekening geeft een indruk van de uiterlijke verschijningsvorm van de te realiseren appartementen. Bezonning: Bij het bepalen van de bouwhoogte van de woningen en het appartementengebouw dient rekening gehouden te worden met de schaduw van de ochtend- of avondzon in de aangrenzende tuinen. Een horecaterras in de schaduwzijde van het appartementengebouw, is niet aantrekkelijk voor horecabezoekers. TEN SLOTTE: Bezichtiging: Diverse gemeenteraadsleden komen op uitnodiging van de bewoners, de situatie ter plaatse in ogenschouw nemen. De fractieleden van de PvdA hebben dit op 15 april gedaan. Het CDA zal dit op 17 april en de VVD op 20 april doen. De overige fractieleden volgen. Verspreiding: Deze notitie is voorafgaand aan het op 18 april geplande overleg, aan de projectleiders van gemeente en ontwikkelaar toegezonden. Samenstelling: Deze notitie is na uitvoerig overleg op 17 april 2019 tot stand gekomen in samenwerking met onderstaande bewoners. Aan deze notitie zijn 5 conceptversies en meerdere bijeenkomsten voorafgegaan. Jeanne Heydendael Rijksweg 164, vertegenwoordiger bewoners westzijde; Erik Wijnhoven, Rijksweg 168, vertegenwoordiger bewoners westzijde; Willem van Hoogstraten, Rijksweg 172, vertegenwoordiger bewoners oostzijde; Marij Liesting, Rijksweg 176, vertegenwoordiger bewoners oostzijde; Maarten Vierhout, Muldershofweg 8, vertegenwoordiger Muldershofweg; Petra Elbers, Dirk Ockerpad 2, vertegenwoordiger bewoners Dirk Ockerpad; Remco Grol, J v Mourikpad 10, vertegenwoordiger werkgroep Masterplan; Theo ten Thije, Witteweg 15, vertegenwoordiger potentiële kopers; Wil van der Wielen, Riethorsterweg 45, voorzitter / notulist; Belangrijkste wijzigingen: Ten opzichte van de op 13 februari 2019 aan de bewoners gepresenteerde plannen, adviseren wij de ontwikkelaars een aantal ingrijpende wijzigingen: oa geen horeca te realiseren, de groene zones langs de oost-, zuid- en westgrens breder cq functioneler te maken en niet te doorsnijden met autoverkeer. Dit heeft voor de bebouwing als gevolg, te kiezen voor een compacter plan op een half verdiepte parkeergarage. 17 april 2019