ONTWIKKELPLAN TRANSFORMATIE KONINGSTRAAT SPOORSTRAAT 28 januari 2019
Inleiding Aanleiding De stedelijke vernieuwing van het stadshart heeft de afgelopen jaren vorm gekregen door een nauwe samenwerking van gemeente, Zeestad CV/BV en de Woningstichting Den Helder. Het ruimtelijk kader voor deze samenwerking wordt gevormd door het Uitwerkingsplan Stadshart (2008) en het Ambitiedocument Huiskamer van de stad (2015). Het Uitwerkingsplan Stadshart Den Helder gaat uit van een duurzame, integrale gebiedsaanpak waarmee de koerswijziging voor Den Helder naar een aantrekkelijke maritieme stad is ingezet. Een stad waar het goed is om te wonen en te verblijven. Een van de programmatische ingrepen in dit uitwerkingsplan is de uitrol van het stadspark, de groene verbinding tussen station en de dijk. Een kwalitatieve toevoeging voor bestaande en nieuwe woonmilieus in de aanloopstraten Koningstraat, Koningdwarsstraat en Spoorstraat. In het uitwerkingsplan wordt uitgegaan van nieuwe woningen aan de Koningsdriehoek en de verkleuring van horeca naar wonen in de Koningstraat. Herpositioneren van de horeca zou hier deel van uit kunnen maken. De herontwikkeling van de Koningstraat eo is inmiddels een brede wens die meest recent naar voren is gekomen bij de presentatie van de uitkomsten van het uitgevoerde Leefbaarheidsonderzoek Koningstraat ( 15). Dit onderzoek, met als doel inzicht te krijgen in de leefbaarheid op en om de Koningstraat en de mogelijkheden om deze te verbeteren, heeft het college laten doen op initiatief van de gemeenteraad. Het onderzoek heeft duidelijk gemaakt dat de problemen omtrent overlast en leefbaarheid op en rond de Koningstraat reëel zijn en dringend moeten worden aangepakt. Het veiligheidsgevoel bij de bewoners en ondernemers is laag en hetzelfde geldt voor de sociale cohesie en de waardering voor de leefbaarheid. Mede in het verlengde van de resultaten van het leefbaarheidsonderzoek en in het licht van de nieuwe Woningwet is er een samenwerkingsovereenkomst (2016) gesloten tussen gemeente en Woningstichting Den Helder. Het doel van de overeenkomst is om in samenwerking de herontwikkeling van de Koningstraat eo tot (gemengd) woongebied aan het park op te kunnen pakken. In het voorjaar van 2017 is de gemeenteraad onder meer via een Raadsinformatiebrief geïnformeerd over de voorgenomen herontwikkeling. Op verzoek van de gemeente neemt Zeestad de rol en taken van de gemeente nu over. Door de komst van de nieuwe woningwet (biedt corporaties minder mogelijkheden om te investeren in de brede herontwikkeling van wijken / gebieden) laat Woningstichting Den Helder haar beoogde rol over aan Helder Vastgoed. Doel ontwikkelplan Met dit ontwikkelplan wordt inzicht gegeven in hoe deze gewenste ontwikkeling mogelijk kan worden gemaakt. De planologische aspecten, de ruimtelijke uitwerking en beeldkwaliteitskader, het woningbouwprogramma, de gewenste fasering, de leefbaarheid, verkeer en parkeren, communicatie en de financiële uitwerking komen in het voorliggende plan aan bod. Opgave, begrenzing en beleidskaders Opgave De overall opgave is de Koningstraat Spoorstraat te transformeren naar (gemengd) woongebied aan het park ten behoeve van de verbetering van de leefbaarheid in dit gebied om daarmee ook in bredere zin een kwaliteitsimpuls aan de binnenstad van Den Helder te kunnen geven. pagina 1 van 14
Begrenzing Het plangebied Koningstraat / Spoorstraat kan worden verdeeld in 2 deelgebieden. De uitvoering van het project gaat stapsgewijs en wel op zo n manier dat verschillende deelprojecten elkaar chronologisch op een logische wijze opvolgen. Een groot aantal factoren is van invloed op het tempo en de fasering. Van groot belang is ook de leefbaarheid van het plangebied (zie ook p 12). Op onderstaande kaart is het plangebied weergegeven. Met blauw is aangegeven tot waar de grens van de openbare ruimte reikt. A B Afbeelding 1: plangebied Koningstraat Spoorstraat Op basis van bestaande informatie (Zeestad en Helder Vastgoed hebben samen al een groot aantal objecten in deelgebied A en bovendien verhuizen drie horecazaken binnenkort naar Willemsoord) heeft het de voorkeur om te starten met de ontwikkeling in Deelgebied A. Voor dit gebied is een verdere clusterindeling voorgesteld, zogeheten ontwikkeleenheden, genummerd van 1 t/m 9 op onderstaande kaart. De volgorde van de te ontwikkelen clusters alsmede de begrenzing van enig cluster is richtinggevend, maar zeker niet in beton gegoten. pagina 2 van 14
Afbeelding 2:voorgestelde clusterindeling in deelgebied A Beleidskaders Voor het plangebied zijn de volgende beleidskaders van toepassing: - Structuurplan Stadshart Den Helder 2020 (2005) - Uitwerkingsplan Stadshart (2008) - Bestemmingsplan Stadshart Centrum (2010) - Ambitiedocument Huiskamer van de Stad 2014 2018 (2015) - Leefbaarheidsonderzoek Koningstraat (2015) - Woonvisie in Den Helder kan meer! (2016) Planologisch Het plangebied Spoorstraat Koningstraat valt onder het bestemmingsplan Stadshart Centrum 2010. Dit bestemmingsplan moet het mogelijk maken dat de binnenstedelijke functies zich in de toekomst op eigentijdse wijze kunnen ontwikkelen, met respect voor de historische waarden en wel in de richting die in het Structuurplan Stadshart Centrum 2020 door de gemeenteraad is aangegeven en waarvoor in het Uitwerkingsplan een voorstel is opgenomen om de horecaplannen verder vorm te geven. In het huidige bestemmingsplan rust op een deel van het te ontwikkelen gebied al de bestemming Wonen, daarnaast Horeca en Gemengd (zie ook onderstaande kaart). Op zicht rust er een wijzigingsbevoegdheid op de bestemmingen Horeca en Gemengd, daarmee is de verkleuring naar Wonen en Tuin mogelijk binnen de geldende criteria. Echter niet alle gewenste vernieuwing is via deze weg binnen het nu geldende bestemmingsplan in te passen. Er zal voor het plangebied een nieuw bestemmingsplan worden opgesteld en in procedure worden gebracht. pagina 3 van 14
Ruimtelijke uitwerking In het UP Stadshart staat de ruimtelijke potentie van de Koningstraat eo beschreven: Het gebied krijgt een kwaliteitsimpuls door de inrichting van open plekken (met bebouwing of met groen), het terugbrengen van de traditionele straat met de Hollandse gebakken klinker, het toevoegen van bomen en ander groen en het stimuleren van particuliere woningverbetering. Op een aantal plekken is ruimte voor nieuwbouw, waardoor nieuwe woning typologieën kunnen worden toegevoegd. Daarbij is de insteek het aanhelen van het stedelijk weefsel: bebouwingswanden worden afgemaakt, nieuwbouw wordt ingepast in de schaal van de omgeving en pandjes die de moeite waard zijn om te behouden worden gerenoveerd. Programma Het doel is het plangebied te herontwikkelen tot woongebied met circa 120 tot 150 huur en koopwoningen, zowel appartementen als woningen met tuin. Bij de woningbouwontwikkeling wordt een verdeling aangehouden van 80% woningen voor het middensegment en 20% sociaal. Het accent ligt op koopwoningen. Binnen de herontwikkeling wordt gelet op een mix van wonen, werk aan huis, kleine winkeltjes en bedrijfjes. Stedenbouwkundige uitwerking en beeldkwaliteit West 8 heeft de ruimtelijke potentie van Deelgebied A inmiddels uitgewerkt. Het streven is een levendige woonbuurt, met pandsgewijze architectuur en een menging van verschillende woningtypes, overeenkomstig de woonvisie Den Helder 2016 2020. De verschillen in kavelbreedte en gebouw hoogtes zijn karakteristiek voor het stadshart. De bestaande gevels geven karakter en diversiteit aan het straatbeeld. In bijgevoegd Beeldkwaliteitskader Deelgebied A wordt de visie voor de ontwikkeling weergegeven. Per te ontwikkelen cluster wordt inzicht gegeven in de maat en functie van de beoogde bebouwing en de openbare ruimte als ook de algemene beeldkwaliteitsregels. Afbeelding 4: Koningsdriehoek Koningstraat. Impressie pandsgewijze architectuur en menging verschillende woningtypes Het meest opvallend aan het huidig schetsontwerp is de benadering om het stadspark een stevig aanzicht te geven. Statige woningen aan de Prins Hendriklaan en op de kop van het plantsoen met verhoogd vloerpeil. Deze nieuwe bebouwing loopt door van de Koningstraat naar het voormalig Belastingkantoor aan het Koningsplein. pagina 4 van 14
Afbeelding 5: impressie aanzicht kop Koningsdriehoek met aan de linkerzijde de Koningstraat De aaneengesloten gevelwand in de Koningstraat zoals deze er van oudsher was, wordt teruggebracht door het profiel van de Oostslootstraat zo smal als mogelijk te houden door bebouwing te situeren op de huidige openbare ruimte. Onderstaande historische foto laat het oorspronkelijke straatbeeld zien. Afbeelding 6: Historische foto van de doorgetrokken bebouwingswand van het Koningsplein naar de Koningstraat. Afbeelding 7: impressie van de doorgetrokken bebouwingswand van het Koningsplein naar de Koningstraat. Ter hoogte van de Oostslootstraat wordt de wand kort onderbroken voor verkeer. pagina 5 van 14
Afbeelding 8:impressie van de versmalde Oostslootstraat richting Koningstraat Afweging sloop / nieuwbouw De projectgroep is zich ten zeerste bewust van het karakter en de jarenlange historie van dit deel van het centrumgebied. Zorgvuldige omgang met beeldbepalende panden als ook elementen, stijl en vormentaal staat voorop. Nader onderzoek zal uitwijzen welke panden daadwerkelijk behouden kunnen blijven. Wanneer toch sprake is van sloop / nieuwbouw dan wordt bekeken hoe elementen, stijl en vormentaal behouden kunnen blijven. Ontwerp per cluster De voorkeur gaat er naar uit enkele architecten bureaus te selecteren voor het ontwerp van enig cluster. De voorbereiding voor deze selectie wordt door Helder Vastgoed gedaan. De projectgroep maakt de definitieve keuze voor de te betrekken bureaus. Openbare ruimte en beheer De straten worden opnieuw ingericht (naar het voorbeeld van Spoorstraat Oost) en bomen worden toegevoegd. Parkeren wordt voornamelijk opgelost via zogenaamde parkeerkoffers. Dit zijn toegankelijke parkeervelden, waardoor de auto s uit het zicht genomen worden. De open plekken worden ingericht met bebouwing en /of als groene ruimte. Na aanleg van de openbare ruimte, wanneer mogelijk per cluster, komt het gebied in beheer bij de afdeling Stadsbeheer. In de ontwerpfase werkt de afdeling Stadsbeheer nauw samen met Zeestad om beheergericht te ontwerpen. De beheerkosten worden daarna op basis van het ontwerp inzichtelijk gemaakt. Bij het vaststellen van het DO zal bij de gemeente ook het beheer geregeld moeten zijn. pagina 6 van 14
Samenwerking en organisatie Zeestad neemt de taken en rolverdeling van de gemeente, zoals verwoord in de samenwerkingsovereenkomst (december 2016), over. Dit betekent dat Zeestad de taken van de gemeente voor haar rekening neemt welke in de vervolgovereenkomst tussen partijen geregeld moet worden. Zeestad levert daartoe o.a. projectmanagement, planeconomie en overige ondersteuning. In onderstaand figuur zijn de taken tussen partijen weergegeven. Taken Zeestad: Gebiedsregie en coördinatie Projectmanagement Grond /gebiedsexploitatie Verwerving panden derden Financiële administratie Integrale planning/fasering Uitwerking integraal stedenbouwkundig plan (DO) Beeldkwaliteitsplan Communicatie Inrichting openbare ruimte Taken Helder Vastgoed: Verwerving panden derden Opstalexploitatie Uitwerken definitief ontwerp opstal Bouwkundige voorbereiding Omgevingsvergunningen Nieuwbouw opstallen Renovatie bestaande opstallen Beheer opstallen na Realisatie fase Taken Gemeente Den Helder Faciliteren tijdens project Planologie (bestemmingsplan en vergunningverlening) Toetsen van producten Beheer openbare ruimte na Realisatie fase In algemene zin, dat wil zeggen in het hele plangebied, heeft Zeestad een regisserende rol en is Zeestad verantwoordelijk voor de openbare ruimte. Maar in Deelgebied A neemt Zeestad een actievere rol. Doordat de Gemeente in dit deel van het plangebied veel bezit heeft dat over gaat naar Zeestad is Zeestad in Deelgebied A ook verantwoordelijk voor de grondexploitatie. De werkwijze met Helder Vastgoed wordt vastgelegd in een project overeenkomst. Door middel van een projectgroep waarin alle partijen zijn vertegenwoordigd, wordt de komende jaren het proces van de planvorming en uitvoering begeleid, de planning en voortgang bewaakt, het contractmanagement voert en besluitvorming voorbereid. Het voorzitterschap en secretariaat wordt door Zeestad georganiseerd. pagina 7 van 14
Planning en fasering Planning Overeenstemming betrokken partijen De periode tot en met, naar verwachting, maart 2019 staat in het teken van besluitvorming door de gemeenteraad voor de financiering van de kosten voor de dekking van de onrendabele top van de transformatie van de Koningstraat/Spoorstraat naar wonen. Tevens wordt tussen Zeestad en Helder Vastgoed een projectovereenkomst aangegaan met als doel de herontwikkeling van het Projectgebied als woongebied. Stedenbouwkundig plan De stedenbouwkundige uitwerking en beeldkwaliteitsplan zijn door West8 gevat in het Beeldkwaliteitskader (november 2018). De architect selectie is eind 2018 opgestart. Naar verwachting is besluitvorming daarop aan het einde van het eerste kwartaal 2019 denkbaar waarna de ontwerpfase voor de eerste clusters kan worden gestart. Bestemmingsplan De voorbereidingen voor het bestemmingsplan zijn in gang gezet opdat het nieuwe bestemmingsplan in het in het tweede kwartaal van 2020 van kracht zou kunnen zijn. Vergunningen De omgevingsvergunning wordt per enig cluster ingediend nadat het DO bouwaanvraag gereed is. De eerste aanvraag zou in het vierde kwartaal van 2019 kunnen worden ingediend. Realisatie De bouw van enig cluster kan starten nadat de omgevingsvergunning bruikbaar is, de bouw is gegund aan een aannemer en de locatie gereed is gemaakt. Medio 2020 kan worden nagestreefd voor start bouw. Fasering Op de plankaart zijn de verschillende te ontwikkelen clusters in Deelgebied A weergegeven. Er is een flink aantal factoren zoals particulier eigenaarschap, leegstand, aanwezigheid coffeeshops, bouw nieuwe horeca op Willemsoord, wijziging bestemmingsplan, realisatie stadspark ter hoogte van de huidige koploper, e.d. dat van invloed is op de mogelijkheid om een cluster in ontwikkeling te kunnen brengen. Dat vraagt om meebewegen. Het belangrijkste is dat kopers, huurders, gebruikers en omwonenden vertrouwen krijgen en houden in de richting waarin het gebied zich langzaamaan transformeert. Alles beschouwend, waarbij leefbaarheid zeer belangrijk is, zou in de komende drie jaar cluster 1 2 in ontwikkeling kunnen worden gebracht. Ieder cluster wordt apart bekeken, maar er wordt wel in samenhang ontwikkeld. De ambitie is om de vernieuwing in Deelgebied A in vijf jaar te volbrengen. De verwachting is dat de transformatie van het gehele plangebied ruim 7 jaar in beslag zal nemen. Vergelijkbaar met Deelgebied A is Deelgebied B nog niet zo concreet in clusters opgedeeld. Dit wordt vanaf 2019 nader uitgewerkt. Het ziet er naar uit dat (delen van) het eerder als Anton Pieckhof bestempelde projectgebied een ontwikkeleenheid kan worden. En ter plekke van Flamingo Casino lijkt na verplaatsing van Flamingo naar de Beatrixstraat ook een voordehand liggende eenheid. Nadere uitwerking van clusters volgt. pagina 8 van 14
Communicatie Inleiding Met de beëindiging van de horecaconcentratie in dit deel van het centrum komt er een einde aan een lange uitgaanstraditie. Er ontstaat nu ruimte om op de huidige plek ook recht te kunnen doen aan het gevormde stadspark. De transformatie zet in op gemengd wonen in de nabijheid van een park en de dijk/zee. De eerstelijnswoningen aan de Prins Hendriklaan en op de kop van het plantsoen versterken de toegevoegde waarde van het stadspark. De transformatie neemt een flink aantal jaren in beslag en velen zijn erbij betrokken. Dit vraagt om een zorgvuldig communicatieproces. Niet alleen moet rekening worden gehouden met de huidige ondernemers in het plangebied, die in sommige gevallen ruimte moeten maken voor het wonen. Ook de lange bouwtijd kan voor ongemakken zorgen bij de huidige en nieuwe bewoners. Bovendien is gemeenschapsgeld noodzakelijk om de transformatie mogelijk te maken. Communicatiedoelstelling Bij belanghebbenden een positieve houding bewerkstelligen tegen de voorgenomen plannen door te informeren en betrekken bij het planontwikkelingsproces. Bij beslissers de positieve besluitvorming vergemakkelijken door informeren over proces, samenhang met andere onderdelen en het communicatieproces. Bij overigen (inwoners van Den Helder) draagvlak krijgen voor de plannen door het inzicht te geven in wat het resultaat van de ontwikkelingen voor hen / de stad betekent. Doelgroepen Belanghebbenden Dit zijn groepen of personen die in hun individueel of groepsbelang worden geraakt door de ontwikkelingen, positief of negatief. Het is de groep waarin de meeste weerstand kan worden verwacht en waar veel aandacht naar uit moet gaan. Deze groep kan met hun weerstand de publieke en politieke opinie negatief beïnvloeden. Bewoners in het plangebied Omwonenden Ondernemers in het plangebied Mn de coffeeshop ondernemers in de Koningstraat Mn de ondernemers die gevestigd blijven en hun onderneming continueren (in de Koningstraat) Buurtcollectief t Centrum Beslissers Dit zijn die groepen die in het planproces doorslaggevende beslissingen kunnen en moeten nemen. Om die beslissingen te kunnen nemen moeten zij tijdig en volledig op de hoogte zijn van de inhoud, het proces en het doel. College commissie raad AvA Overigen De overigen zijn zowel de inwoners van Den Helder. Deze doelgroep levert een belangrijke bijdrage aan de publieke en politieke opinie. Zij moeten op de hoogte zijn van de ontwikkelingen en de status daarvan. Zij hoeven niet actief betrokken te worden in een participatietraject. pagina 9 van 14
Communicatieboodschap Het college en de raad verkondigen de communicatieboodschap dat er een besluit is genomen om de gevraagde bijdrage te leveren aan de transformatie van de Koningstraat / Spoorstraat en de opdracht aan Zeestad om deze transformatie in samenwerking met Helder Vastgoed voor elkaar te krijgen. De transformatie past in de plannen van het uitwerkingsplan stadshart. De leefbaarheid van dit gebied en daardoor in brede zin de kwaliteit de binnenstad worden daarmee verbeterd. Communicatiestrategie Zeestad onderkent de verschillende belangen, gaat er zorgvuldig mee om en stuurt op het eindresultaat. Het hele proces is voor iedereen te volgen op de website van Zeestad en Samen bouwen aan Helder en daaraan verbonden social media. Aan het begin van het traject zal de focus met name liggen op de informatieverstrekking aan alle partijen waarin de verwachtingen duidelijk zullen worden gemanaged. Verwacht wordt eind van het eerste kwartaal van 2019 duidelijkheid te krijgen over de gevraagde bijdrage door de gemeente. Parallel aan de beslissing om bij te dragen start ook de eerste informatiebijeenkomst. De actieve communicatie start daarna. Communicatiemiddelen De inzet van de communicatie middelen is gericht op de wijze waarop de transformatie wordt uitgevoerd, welke fase op welke termijn. De volgende middelen worden ingezet: - Regionale bladen o De Helderse Courant, wordt met name ingezet voor aankondigingen / uitnodigingen, algemene informatie, achtergrond informatie, eventuele acties voor de inwoners. Er wordt zorg voor gedragen dat de pers altijd is geïnformeerd o Weekbladen Helders Weekblad en Den Helder op Zondag. Deze bladen worden huis aan huis verspreid en hebben daardoor een groot bereik. Vergelijkbare inzet als bij de Helderse Courant. - Op de website van Zeestad en Samen bouwen aan DH wordt dit specifieke project belicht. De informatie wordt doorgezet naar de aanverwante social media; - Bijeenkomsten / overleggen met belanghebbenden Regelmatig zal worden overlegd met belanghebbenden. Hiervoor is een aantal mogelijkheden zoals (bewoners)bijeenkomsten, inloopavonden, tafelgesprekken e.d. De belanghebbenden kunnen dan in gesprek met de ontwikkelende partijen. - Persberichten / Nieuwsbrieven; met een zekere regelmaat zal een nieuwsbrief worden uitgegeven waarin de voortgang wordt beschreven, als ook praktische zaken die met de transformatie van doen hebben. Tijdsplanning Deze communicatieparagraaf gaat vooral over het bewerkstelligen van draagvlak ten aanzien van de voorgenomen ontwikkeling in het plangebied. Dit proces loopt in tijd op met de voortgang van het project. Budget Het benodigde budget komt uit de planvoorbereidingskosten voor het project. Evaluatie De uitrol van dit plan neemt enige jaren in beslag, in ieder geval tot 2024. Doordat de uitrol gefaseerd verloopt zal telkens na enig cluster worden getoetst of de geplande communicatiestrategie nog volstaat. pagina 10 van 14
Leefbaarheid Het leefbaarheidsonderzoek geeft resultaten voor de Koningstraat en omgeving. Deze zijn niet positief. Voor de Spoorstraat Oost is een dergelijk onderzoek niet uitgevoerd. De Spoorstraat is wel een van de belangrijkste routes van het Centrum naar Willemsoord en naar de boot naar Texel. Het is geen visitekaartje. Een kijkje in de straat op verschillende momenten van de dag geeft vergelijkbare resultaten als het onderzoek voor de Koningstraat laat zien. Er is sprake van sterk toegenomen leegstand door sluiting en verplaatsing van grote en kleine winkels en daarnaast door de komst van een aantal nieuwe invullingen, al dan niet tijdelijk met de bijbehorende uitstraling. Zichtbaar is de fysieke verloedering en sociale overlast van met name rondhangende randfiguren, drugsgebruikers en horeca(bezoekers). Recent is een pand op last van de politie gesloten. Eerder al werden panden gesloten door onder meer de aanwezigheid van een hennepplantage. Tijdelijkheid Omdat de gehele transformatie enige jaren in beslag neemt, is het belangrijk gedurende de periode van uitvoering de leefbaarheid goed in ogenschouw te nemen. Er zal een separaat voorstel inclusief planning voor de tijdelijke invulling worden gedaan. Er wordt onder andere gedacht aan het volgende: - De uitrol van het verhaal van deze straten; door de jaren heen, vanuit het persoonlijke verhaal de gebeurtenissen in de straten vertellen. Betekenis van de Spoorstraat en de Koningstraat, maar ook hoe waren de straten vroeger, winkeltjes, cafétjes, tijden van oorlog, hoogtijdagen Marine en dus ook de hoogtijdagen voor de horeca, etc. Zoveel mogelijk interactief. - Etalage programma; op dit moment worden etalages in Spoorstraat west en Keizerstraat ook al gedecoreerd of voorzien van kunst. Bekeken wordt wat een aardige modus is. Het aangebrachte Streetart op het V&D pand is bijvoorbeeld heel aantrekkelijk. Maar de puien beplakken met historische foto s kan ook een optie zijn. Weghalen gevelbelettering om de leegstand vooral niet te benadrukken e.d. hoort daar eveneens bij; - Voor de leegstand kan ook nog worden gedacht aan pop up winkels, ateliers, bedrijfjes gedurende een of meerdere jaren; - Coalition of the willing ; al in een vroeg stadium kan op zoek worden gaan naar een coalition of the willing. Een groep van stakeholders die zich (al dan niet voor langere tijd) voor de ontwikkeling van de straat wil inzetten. Dit kan door het organiseren van bijeenkomsten (en projectgroepen) waar eigenaren en ondernemers uit de straat samenkomen en/of door het individueel informeren en begeleiden van eigenaren en ondernemers. - Verlichting nader bekijken opdat het gevoel van ervaren veiligheid enigszins op orde blijft; pagina 11 van 14
Financieel Op 14 december 2016 hebben gemeente en WSDH een samenwerkingsovereenkomst gesloten. Onderdeel van de verdere uitwerking van deze samenwerkingsovereenkomst is om te komen tot een samenwerkingsmodel. Op basis van de eerder geformuleerde taken, rollen en verantwoordelijkheden van partijen is gekozen voor samenwerking bij overeenkomst. Hierbij neemt Zeestad de rol van de gemeente over en Helder Vastgoed neemt de rol van WSDH over. Dit betekent dat Zeestad en Helder Vastgoed een projectovereenkomst sluiten waarbij Zeestad zich richt op de grondexploitatie en Helder Vastgoed op de opstalexploitatie. Er is sprake van gescheiden verantwoordelijkheden en er ontstaat geen gemeenschappelijk eigendom. De kosten en opbrengsten behorende bij de grondexploitatie van het project zijn in beeld gebracht, deze kosten en opbrengsten zijn in onderstaande tabel weergegeven. Uitgangspunt in deze grondexploitatieberekening is overwegend sloop/nieuwbouw, nader onderzoek moet nog uitwijzen wat de exacte verhouding tussen sloop/nieuwbouw en renovatie is. Kosten De totale kosten behorende bij de grondexploitatie zijn geraamd op een bedrag van 11.457.940,. Dit bedrag is inclusief de waarde van de eigendommen van de gemeente ( 1.662.000, ) en Helder Vastgoed ( 1.626.500, ) in het projectgebied. Daarnaast zijn de te verwerven percelen binnen het projectgebied onderdeel van de totale kosten. Uitgangspunt hierbij is dat Zeestad de benodigde particuliere percelen in de Koningdwarsstraat ( 487.300, ) en Helder Vastgoed de benodigde percelen in de Koningstraat ( 3.127.300, ) verwerft. Aangezien is overeengekomen dat Zeestad zich richt op de grondexploitatie worden de overige kosten (sloop, bouw en woonrijp maken, inrichting openbare ruimte, tijdelijke voorzieningen, plankosten en 10% onvoorzien) gemaakt door Zeestad (totaal geraamd op afgerond 4.554.840, ). De totale kosten van Zeestad in de grondexploitatie zijn geraamd op een bedrag van 6.704.140, (incl. inbrengwaarde eigendom gemeente). pagina 12 van 14
Opbrengsten Tegenover de investeringen door Zeestad staan ook opbrengsten voor Zeestad, afkomstig van Helder Vastgoed. Deze opbrengsten dekken voor een deel de investeringen door Zeestad. Dit betreft de vergoeding voor de verwerving van de benodigde particuliere percelen in de Koningdwarsstraat ( 487.300, ), grondverkoop van bouwrijpe gemeentelijke kavels ( 880.000, ) en de vergoeding voor de sloopkosten en kosten bouwrijp maken op percelen van Helder Vastgoed ( 974.060, ). De totale opbrengst voor Zeestad in de grondexploitatie is geraamd op een bedrag van 2.341.360,. Saldo De totale investering m.b.t. de grondexploitatie binnen het projectgebied is, zoals gezegd, geraamd op een bedrag van 11.457.940,. Van deze totale geraamde investering is een bedrag van 4.362.780, voor rekening van Zeestad (verschil tussen geraamde kosten en opbrengsten van Zeestad). Helder Vastgoed neemt de rest van de investering van 7.095.160, voor haar rekening. Inbrengwaarde partijen Zoals aangegeven is de inbrengwaarde van de eigendommen van partijen binnen het projectgebied onderdeel van de totale investering van 11.457.940,. De totale inbrengwaarde van deze eigendommen, incl. de nog door Helder Vastgoed te verwerven percelen van particulieren, bedraagt 6.415.800,. De inbrengwaarde van het gemeentelijk bezit bedraagt 1.662.000,. De totale inbrengwaarde van Helder Vastgoed bestaat uit het bezit van Helder Vastgoed en de door Helder Vastgoed te verwerven percelen, in totaliteit een bedrag van 4.753.800,. Bijdragen Na aftrek van de totale inbrengwaarde van de eigendommen van partijen van het totale investeringsbedrag resteert er nog een bedrag van 5.042.140, als financiële bijdrage aan de investeringen binnen het projectgebied. De financiële bijdrage van de gemeente/zeestad bedraagt 2.700.780, ( 4.362.780, minus 1.662.000, ). De financiële bijdrage van Helder Vastgoed bedraagt 2.341.360, ( 7.095.160, minus 4.753.800, ). Deze financiële bijdrage van Helder Vastgoed bestaat uit de vergoeding voor verwerving van de benodigde particuliere percelen in de Koningdwarsstraat ( 487.300, ), grondaankoop van bouwrijpe gemeentelijke kavels ( 880.000, ) en de vergoeding voor de sloopkosten en kosten bouwrijp maken op percelen van Helder Vastgoed ( 974.060, ). pagina 13 van 14