Vergadering: 15 mei 2007 Agendanummer: 7 Status: bespreekstuk Behandelend ambtenaar I.W. Ploeg, 0595-447784 E-mail: gemeente@winsum.nl (t.a.v. I.W. Ploeg) Aan de gemeenteraad, Onderwerp: Vaststelling voorlopige exploitatie bestemmingsplangebied AZC/IJsbaan Voorgestelde besluit: a) de voorlopige exploitatie van het bestemmingsplangebied AZC/IJsbaan vast te stellen; b) een bedrag beschikbaar te stellen van 4.422.043,--voor de volledige exploitatie van het gebied overeenkomstig het raadsvoorstel; c) de kosten te dekken uit de grondopbrengsten overeenkomstig de voorlopige exploitatie; d) in te stemmen met de voorgestelde uitvoering. Inhoud: a. Aanleiding: In uw vergadering van 20 februari 2007 heeft u ingestemd met het stedenbouwkundig plan op hoofdlijnen voor het gebied AZC/IJsbaan In diezelfde vergadering hebben wij besloten de bijbehorende voorlopige grondexploitatie, vanwege de bij u gerezen vragen hierover, in een later stadium ter besluitvorming aan u voor te leggen. In dit voorstel zullen wij u nader inhoudelijk informeren over de voorliggende voorlopige exploitatie. b. Wettelijk- of beleidskader: De gemeente heeft geen wettelijke verplichting tot het voeren van een actief grondbeleid. Wel is het de beleidskeuze van de gemeente Winsum daar waar mogelijk een actief grondbeleid na te streven. Volgens de Wet op de Ruimtelijke Ordening moet de (financiële) haalbaarheid van een ruimtelijke ontwikkeling getoetst worden. c. 1
Gedachtegang: Wij hebben op basis van het stedenbouwkundig plan op hoofdlijnen en de bijbehorende tekening Winsum-IJsbaan/AZC terrein d.d. 27/11/06 een voorlopige exploitatie opgesteld die laat zien dat het plan economisch uitvoerbaar is. Daarnaast is het voorstel in de commissie Ruimte van 12 december 2006 besproken en zijn de suggesties van de commissie in dit voorstel meegenomen. Op basis van die uitgangspunten sluit de exploitatie met een positief saldo van 2.005.982,-- per 1-1-2012. In deze exploitatie zijn de kosten voor de realisatie van een nieuwe ijsbaan opgenomen. Binnen de exploitatie is geen rekening gehouden met een bijdrage inzake woningbouw op het 12-Hoventerrein, omdat De Hoven hebben aangegeven zich opnieuw te willen beraden op hun nieuwbouwplannen. Daarnaast zijn de in de vorige exploitatie geraamde herinrichtingskosten voor de Netlaan en de Munsterweg uit deze exploitatie gehaald. Ten slotte is de reserve bosaanleg Netlaan, groot 146.000,-- aan de exploitatie toegevoegd. De volledige voorlopige exploitatie inclusief bijbehorende tekening van het stedenbouwkundige plan op hoofdlijnen ligt voor u onder geheimhouding ter inzage in de fractiekamer. Om de onderhandelingspositie van de gemeente niet te schaden bij de verwerving, aanbesteding en verkoop in dit plan vragen wij u met klem de inhoud van dat stuk als zodanig te beschouwen. Om deze reden worden de bedragen die daaraan gerelateerd zijn niet specifiek genoemd in dit voorstel. Het betreft hier een voorlopige oftewel tentatieve exploitatie. Deze heeft als doel de financiële haalbaarheid van de gewenste ontwikkeling te toetsen en de verder planvorming en het verwervingstraject mogelijk te maken. Ook dient het als financieel kader voor de verdere uitwerking van het plan. Een voorlopige exploitatie wordt opgesteld op basis van de op dat moment bekende parameters en beschikbare kengetallen. Pas bij de vaststelling van het definitieve bestemmingsplan voor dit gebied kan een definitieve exploitatie worden vastgesteld op basis van de inhoud van dat plan. d. Inhoud exploitatie 602A Winsum Oost AZC/IJsbaan 12 Hoven: De totale omvang van het in de exploitatie opgenomen gebied beslaat circa 7,6 ha. Het uitgeefbaar gebied wordt op dit moment geschat op circa 55%. In het plan is voorzien in de bouw van 102 woningen, variërend van vrije kavels tot sociale huurwoningen. Ter verduidelijking van de nu voorliggende voorlopige exploitatie geven wij per pagina een nadere uitleg over de betekenis en van de cijfers. 2
Pagina 1: Deze pagina geeft een overzicht van de start- en einddatum en looptijd van het plan. Daarnaast treft u de percentages aan die gebruikt worden voor renteverlies en winst en de inflatiepercentages voor de kosten- en opbrengstsoorten. Pagina 2 en 3: Hierop treft de kosten aan die gemaakt moeten worden om het plan te realiseren. Deze kosten zijn deels op basis van ramingen berekend en deels op basis van kengetallen. De gebruikte eenheidsprijzen zijn afkomstig uit ons eenheidsprijzenboek opgebouwd op basis van recente aanbestedingen. Boekwaarde: Het betreft hier de boekwaarde van de aanleg van de huidige ijsbaan. De ingebrachte gronden van de gemeente (voormalig AZC-terrein) hebben geen boekwaarde. De aankoop van deze gronden is destijds bekostigd met de vergoedingen van het COA. Verwerving: De te verwerven gronden zijn de ondergrond van de ijsbaan (bezit Staatsbosbeheer) en de benodigde ondergrond voor infrastructuur op het terrein van 12Hoven. Sloop- en bouwkosten: Dit zijn de geraamde sloopkosten van het ijsbaangebouw Bouwrijp maken: De kosten voor het bouwrijp maken zijn grofweg onder te verdelen in kosten voor grond ophogen en aanvullen, riolering en drainage, verhardingen, duikers en bruggen en het verplaatsen van de ijsbaan. Hierbij dient aangetekend worden dat er van uit gegaan wordt dat de gemeente uit eigen werken een aanzienlijke hoeveelheid grond voor aanvulling beschikbaar stelt. Woonrijp maken: De kosten voor het woonrijp maken bestaan hoofdzakelijk uit het aanbrengen van voetpaden, straatmeubilair en het herstraten van de bouwwegen. Groen en overige voorzieningen: Dit betreft de totale kosten voor de aanleg van groen, speelvoorzieningen en een trapveld. Openbare verlichting en brandkranen: Voor de openbare verlichting is voorlopig uitgegaan van lichtmasten met een hoogte van 6 en 4 meter. Wellicht dat in de verdere uitwerking van het plan blijkt dat met lagere (goedkopere) masten kan worden volstaan. Daarnaast zijn kosten opgenomen voor brandkranen en is een stelpost opgenomen voor eventuele aanpassingen aan de bestaande infrastructuur van de Nutsbedrijven. 3
Planontwikkelingskosten: Dit zijn de kosten die benodigd zijn om het plan op te stellen inclusief de benodigde onderzoeken, het plan financieel op te stellen en te beheren, de bestekken te maken, het voeren van directie en toezicht op de uitvoering. Daarnaast zijn kosten opgenomen voor eventueel uit te keren planschade en een post onvoorzien. De genoemde kosten zijn geraamd op stelposten en berekend met landelijk gebruikte percentages over de totale kosten voor sloop- en bouwkosten, bouw- en woonrijp maken, groen en openbare verlichting en brandkranen. Storting fondsen: Ook in dit plan zullen als te doen gebruikelijk afdrachten plaats vinden naar de gemeentelijke fondsen. Deze worden als kosten doorberekend in het plan. Pagina 4: Deze pagina is een standaard samenvatting van de marktprijsberekening waarin een overzicht wordt gegeven van de verwachte kosten en opbrengsten. Daarnaast wordt een geraamde kostenstijging gedaan op basis van het gebruikte inflatiepercentage en het moment waarop de kosten worden gemaakt. Dit geldt ook voor de opbrengstenstijging. Het positief (eind)saldo per 1-1-2012 (einde plan) is het saldo op dat moment. Het saldo per 1-1-2007 (start plan) geeft de waarde van het eindsaldo op dat moment. Pagina 5: Geeft feitelijk dezelfde informatie als pagina 4 alleen uitgesplitst naar boekwaarde, begroting en totaal. Pagina 6: Op pagina 6 vindt u het programma van de opbrengsten. Hierin staat vermeld welke type woningen in welke aantallen met het totale grondgebruik in het plan gedacht zijn. Hierbij dient wel opgemerkt te worden dat nader marktonderzoek naar de woning- en kavelbehoefte in Winsum nog aanpassingen hierin kan betekenen. In ons collegeprogramma hebben wij gesteld dat wij er bij nieuwbouwprojecten naar streven dat dertig procent van de woningen gebouwd wordt voor jongeren, senioren en starters op de woningmarkt. Het woningmarktonderzoek zal uit moeten wijzen of dit wenselijk is en of er aanpassingen in het programma gedaan moeten worden. 4
Pagina 7: Op pagina 7 zijn de opbrengsten van kavelverkopen weergegeven. Hierbij zijn voor m2 prijsbepaling de aannamen gebaseerd op de huidige marktsituatie in relatie tot de beoogde kwaliteit van het plan. Op basis van het eerder genoemde marktonderzoek zullen waarschijnlijk nog aanpassingen volgen in de kavelgroottes en m2 prijzen en eventueel het hier gebruikte programma. Dit zal naar verwachting een minimale invloed hebben op de totale opbrengsten. Pagina 8: Pagina 8 geeft een overzicht van de opbrengsten in de tijd gedurende de looptijd van het plan. In met de jaren 2009, 2010 en 2011 zullen de opbrengsten gegenereerd worden. Pagina 9: Pagina 9 geeft een overzicht van de berekende opbrengstenstijging met het gehanteerde inflatiepercentage in relatie tot het jaar waarin de opbrengsten worden gerealiseerd. Pagina 10 en 11: De pagina s 10 en 11 laten de fasering zien van de kosten die gedurende de looptijd van het plan worden gemaakt. De fasering van de kosten heeft met name invloed op de rentewinst maar ook op de kostenstijging. Per saldo levert het later maken van kosten een voordeel op. Pagina 12: Deze pagina geeft een samenvatting van de hierboven genoemde kosten uitgezet in de looptijd van het plan. Pagina 13: Hierop treft u de financieringsbehoefte en boekwaardeontwikkeling van het plan aan. Opbrengsten inclusief stijgingen, kosten inclusief stijgingen en rente over de boekwaarden tezamen bepalen het saldo dan wel de boekwaarden per 1-1 van het aangeduide jaar. e. Risicoparagraaf: Een (voorlopige) exploitatie schetst het ingeschatte verloop van de te maken kosten en de te verkrijgen opbrengsten gedurende de looptijd van een plan. Er zijn diverse factoren te benoemen die een exploitatie negatief of positief kunnen beïnvloeden. Hierbij valt onder andere te denken aan tegenvallende of meevallende aanbestedingen, een langere of kortere looptijd van het plan door de vraag op de woningmarkt als gevolg van de invloeden van de hypotheekrente, vertragende procedures, een lager percentage uitgeefbare grond door niet voorziene ecologische, archeologische of milieuhygiënische belemmeringen, etc. Als stelregel geldt hoe langer de looptijd van het plan hoe onzekerder de uitkomst. De nu voorliggende voorlopige exploitatie kent een relatief korte looptijd. Hiermee is de voorspelde uitkomst ervan een stuk zekerder. Daarnaast zijn er al diverse vooronderzoeken uitgevoerd die geen aanleiding hebben 5
gegeven te twijfelen aan de realiseerbaarheid van de toekomstige bestemming en de percentages uitgeefbare grond. Dit percentage kan planeconomisch als goed worden beschouwd. Een onzekere factor is de beschikbaarheid van de voor de aanvulling en ophoging benodigde grond. Indien hierin de gemeente zelf niet kan voorzien zal dit van elders moeten worden aangekocht en aangevoerd. Dit kan een kostenstijging van circa 300.000,-- voor het bouwrijp maken tot gevolg hebben. Daarnaast kan het doorvoeren van de aanbevelingen uit het extern uit te voeren woningmarktonderzoek zowel een positief als negatief effect hebben op de opbrengsten, zowel in het woningbouwprogramma als de kavelprijzen. De hier gehanteerde gemiddelde grondprijzen moeten als reëel worden beschouwd. De voor de sociale woningbouw gehanteerde grondprijzen zijn nog gebaseerd op het uit 2002 daterende en inmiddels afgelopen convenant met Bouwstichting Wierden en Borgen. Het is aannemelijk deze bedragen te verhogen. De beoogde afzet in 3 jaar lijkt, gezien de ingeschatte totale afzetmogelijkheden van 75 tot 100 woningen per jaar, en de mogelijke concurrentie van andere plannen, reëel. Resumerend kan worden geconcludeerd dat de financiële risico s van deze (voorlopige) exploitatie te overzien en beheersbaar zullen zijn. f. Voorgestelde uitvoering/vervolgtraject: Na het vaststellen van de voorliggende voorlopige exploitatie en het beschikbaar stellen van het benodigde krediet kunnen de kosten voor de verdere planvorming, het opstellen van het (voorontwerp)bestemmingsplan inclusief de daarvoor benodigde onderzoeken, daar ten laste van worden gebracht. Ook komen hiermee middelen beschikbaar voor de vereiste grondverwerving en het opstellen van bestekken, etc. g. Overwegingen college die leiden tot het voorgestelde besluit: Met het vaststellen van het stedenbouwkundig plan op hoofdlijnen is een volgende stap gezet richting de realisering van het plan Winsum Oost AZC/IJsbaan 12Hoven. Gezien het positieve saldo dat met deze ontwikkeling te behalen valt en het geringe financiële risico dat de gemeente hiermee loopt is hierin een actief grondbeleid aan te bevelen. Hiervoor is het noodzakelijk dat als volgende stap in dit proces de voorlopige exploitatie van dit plan wordt vastgesteld waarmee gedekt krediet beschikbaar komt voor de verdere ontwikkeling. Relatie met: Vaststelling stedenbouwkundig plan op hoofdlijnen AZC/IJsbaangebied. Bijlagen: Exploitatie: 602A Winsum Oost AZC/IJsbaan 12Hoven d.d. 11-4-2007 Tekening stedenbouwkundig plan op hoofdlijnen Winsum-IJsbaan/AZC terrein 27/11/06. Achterliggende documenten: Dorpsvisie Winsum Nota grondbeleid 6
Burgemeester en wethouders van Winsum, mw. mr. Y.P. van Mastrigt, burgemeester C. van Wijngaarden, secretaris Bijlagen: 1 7
Agendanummer: 7 Vergadering: 15 mei 2007 De raad van de gemeente Winsum; gezien het voorstel van burgemeester en wethouders; gelet op het bepaalde in de Gemeentewet; gelet op de Wet op de Ruimtelijke Ordening; gelet op de voorlopige exploitatie; b e s l u i t : a) in te stemmen met de voorlopige exploitatie; b) een bedrag beschikbaar te stellen van 4.422.043,--voor de volledige exploitatie van het gebied overeenkomstig het raadsvoorstel; c) de kosten te dekken uit de grondopbrengsten overeenkomstig de voorlopige exploitatie; d) in te stemmen met de voorgestelde uitvoering. Aldus vastgesteld door de raad van de gemeente Winsum in zijn openbare vergadering van 15 mei 2007 De raad voornoemd, voorzitter, griffier, 8
Checklist raads- / commissiestukken Onderwerp / titel: Van: Datum: Exploitatie 602A Winsum Oost AZC/IJsbaan 12Hoven Tekening stedenbouwkundig plan op hoofdlijnen Winsum-IJsbaan/AZC terrein Gemeente Winsum 11-04-2007 Buro Vijn 27-11-2006 9