KWARTAALRAPPORTAGE Q4 2017 VASTGOED FUNDAMENT FONDS N.V. 12 JANUARI 2018
Inhoud 1. Management samenvatting... 2 2. Financiële rapportage: 4 e kwartaal 2017... 3 3. Verklarende begrippen en definities... 4 Disclaimer: Dit document is een interne managementrapportage waarop geen accountantscontrole is toegepast. Alhoewel de in deze kwartaalrapportage opgenomen informatie door de verantwoordelijke asset manager met zorg is samengesteld, kunnen aan dit document geen rechten worden ontleend. De informatie in deze kwartaalrapportage is uitsluitend bedoeld voor participanten van Vastgoed Fundament Fonds NV en mag op geen enkele manier worden doorgestuurd, vermenigvuldigd, geopenbaard of anderszins worden gebruikt zonder nadrukkelijke toestemming van Annexum. 1
1. Management samenvatting 1. Bijzondere gebeurtenissen Het Vastgoed Fundament Fonds is in het vierde kwartaal geherfinancierd door Morgan Stanley. De totale financiering bedraagt per ultimo 2017 27,6 miljoen. De belangrijkste verandering is de lagere rente die daalt van 10% naar 4%. De vastgoedportefeuille, bestaande uit 13 kantoorpanden, is per september 2017 extern getaxeerd op ca. 39,8 miljoen (ultimo 2016: ca. 37,7 miljoen), een waardestijging van ruim 5%. 2. Rendement Het direct beleggingsresultaat over 2017 bedraagt ca. 0,6 miljoen negatief. Dit is lager dan begroot vanwege hogere rentelasten als gevolg van een latere herfinanciering. Dit resulteert in een direct beleggingsrendement over het gehele jaar van 4,7% negatief (verwacht direct beleggingsrendement over 2018 ligt tussen de 8% 12%). De intrinsieke waarde per certificaat is per 31 december 2017 gestegen naar 0,95 (ultimo 2016: 0,93). 3. Huuropbrengsten De huuropbrengsten in het vierde kwartaal zijn gestegen ten opzichte van de voorgaande kwartalen door aflopende huurkortingen. De jaarlijkse huuropbrengsten bedragen in 2017 ca. 4,0 miljoen, dit is 0,3 miljoen hoger dan begroot. Per 31 december 2017 bedraagt de bezetting van de portefeuille 80% (ultimo 2016: 82%). Deze lichte daling komt door aflopende huurcontracten. Gemiddelde looptijd van de contracten bedraagt 3,5 jaar. De leegstand bevindt zich verspreid over de panden van de vastgoedportefeuille. De openstaande huurdebiteuren bedraagt per 31 december 2017 ca. 0,1 miljoen, wat overeenkomt met 2,5% van de totale jaarhuur. 4. Operationele kosten De exploitatie uitgaven zijn in het vierde kwartaal hoger dan de voorgaande kwartalen als gevolg van uitgevoerd onderhoud. Dit resulteert in totale operationele kosten die hoger uitvallen dan begroot. 5. Financiering Op 20 oktober 2017 is het fonds geherfinancierd door Morgan Stanley. De totaal uitstaande hypothecaire lening bedraagt per 31 december 2017 27,6 miljoen. Looptijd financiering: 5 jaar (tot 20 oktober 2022). Door de positieve waardeverandering is de Loan to Value gedaald naar 69% (ultimo 2016: 72%). De rente bedraagt: 3 maands Euribor + 4,0%. In januari 2018 wordt, conform afspraak met Morgan Stanley, het renterisico op de variabele rente (3 maands Euribor) afgedekt door middel van een rente cap op 0,5%. Hierdoor kan het fonds nooit meer dan 4,5% (0,5% + 4,0%) rente op de financiering betalen. Aflossing bedraagt 2,5% van de oorspronkelijke hoofdsom per jaar. Indien de Loan to Value daalt onder de 60% dan daalt de rente naar 3 maands Euribor + 3,5% en zal de aflossingsverplichting komen te vervallen. 2
2. Financiële rapportage: 4 e kwartaal 2017 Kerncijfers Q1 Q2 Q3 Q4 2017 Aantal certificaten van aandelen 13.490.226 13.490.226 13.490.226 13.777.778 13.777.778 Intrinsieke waarde per certificaat 0,90 0,89 1,03 0,95 0,95 Direct resultaat per certificaat 0,01 0,00 0,00 0,03 0,04 Direct beleggingsrendement 1,6% 0,1% 0,3% 2,7% 4,7% Dividend uitgekeerd per certificaat 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Contant rendement 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% Alle genoemde waardes hieronder zijn in duizendtallen (x 1000 ) Resultaat Q1 Q2 Q3 Q4 Actual 2017 Budget 2017 Huuropbrengsten 975 1.024 1.001 1.059 4.059 3.768 Exploitatie uitgaven 325 175 216 522 1.238 1.139 Beheervergoeding 100 104 103 103 410 400 Overige kosten 61 56 25 43 185 125 Operationele kosten 486 335 344 668 1.833 1.664 Bedrijfsresultaat 489 689 657 391 2.226 2.104 Rentelasten 685 696 697 739 2.817 2.324 Direct beleggingsresultaat 196 7 40 348 591 220 Indirect beleggingsresultaat 164 164 1.939 426 1.185 Totaal beleggingsresultaat 360 171 1.899 774 594 220 Kasstroom Q1 Q2 Q3 Q4 2017 Operationele kasstroom 670 446 730 158 2.004 Investerings kasstroom Financierings kasstroom 614 566 700 1.382 3.262 Totale kasstroom 56 120 30 1.224 1.258 Liquide middelen begin periode 2.683 2.739 2.619 2.649 2.683 Totale kasstroom 56 120 30 1.224 1.258 Liquide middelen einde periode 2.739 2.619 2.649 1.425 1.425 Vastgoed portefeuille Q1 Q2 Q3 Q4 2017 Vastgoedwaarde begin periode 37.767 37.767 37.767 39.780 37.767 Herwaarderingen 2.013 2.013 Vastgoedwaarde einde periode 37.767 37.767 39.780 39.780 39.780 Financiering Q1 Q2 Q3 Q4 2017 Financiering begin periode 27.354 27.425 27.555 27.552 27.354 Opname (tbv herfinanciering) 48 48 Bijgeschreven rente 71 130 3 198 Financiering einde periode 27.425 27.555 27.552 27.600 27.600 KPI's Q1 Q2 Q3 Q4 Gem. looptijd contracten (in jaren) 4,0 3,7 3,8 3,5 Expiratie < 12 maanden (m2) 3% 11% 10% 6% Bezettingsgraad (m2) 78% 77% 77% 80% Loan to Value 73% 73% 69% 69% Projectie inkomstenstroom 2018 2019 2020 2021 Huurprijs (obv looptijd contract) 3.614 3.177 2.000 1.476 Huurvervalkalender (tov huurprijs 2017) 0% 1% 0% 17% 3
3. Verklarende begrippen en definities Contant rendement Contante uitkering per participatie over een bepaalde periode, gedeeld door de nominale waarde per participatie. Direct beleggingsrendement Direct beleggingsresultaat per participatie over een bepaalde periode, gedeeld door de nominale waarde per participatie. Direct beleggingsresultaat De huuropbrengsten van het vastgoed minus de operationele kosten en de rentekosten, exclusief afschrijvingen, herwaardering en amortisatie. Exploitatie uitgaven De uitgaven direct verbonden met en toewijsbaar aan de verkrijging van de huuropbrengsten uit het vastgoed, zoals: gemeentelijke belastingen, verzekeringskosten, onderhoudskosten, property management vergoeding, kosten voor jaarlijkse herwaardering van het vastgoed, overige exploitatiekosten, servicekosten voor rekening eigenaar (exclusief beheervergoeding en overige kosten, toerekenbaar aan het vastgoedfonds). Financieringskasstroom Kasstroom met betrekking tot de financiering van de activiteiten van het fonds, bestaande uit de inkomsten en uitgaven betreffende het verschaffen en aflossen van vermogen, zoals onder andere: rentelasten, aflossingen, dividenduitkeringen, uitgifte of terugbetaling kapitaal. Gemiddelde looptijd contracten Looptijd huurcontracten op basis van het gewogen gemiddelde huurbedrag berekend vanaf einde rapportagedatum. Huuropbrengsten De gefactureerde huuropbrengsten inclusief eventuele gefactureerde huurkortingen. Huurvervalkalender Percentage huuropbrengsten dat in het gegeven jaar expireert, berekend vanaf einde rapportagedatum. Indirect beleggingsresultaat De herwaardering en afschrijvingen op de bijkomende kosten van het vastgoed alsmede uit afschrijvingen op immateriële vaste activa en geamortiseerde financieringskosten. Intrinsieke waarde Het verschil tussen de activa en de schulden van het vastgoedfonds, berekend volgens de in het Prospectus vermelde waarderingsgrondslagen. Investeringskasstroom Kasstroom als sommatie van investeringen (negatief) in het vastgoed en desinvesteringen (positief) in het vastgoed. Loan to Value Totale financiering afgezet tegen de marktwaarde van het vastgoed. Operationele kasstroom Kasstroom die voortvloeit uit de bedrijfsvoering, te weten het totaal beleggingsresultaat minus mutaties in het omzetafhankelijke netto werkkapitaal. Operationele kosten Alle uitgaven met betrekking tot de exploitatie van het vastgoedfonds en het vastgoed die niet uitdrukkelijk voor rekening komen van de beheerder, doch exclusief rentekosten en aflossingen verband houdende met de financiering. De voornaamste operationele kosten zijn: de exploitatie uitgaven, de vergoedingen aan de beheerder en de overige (fonds)kosten. 4