KANTORENMARKT ZUID-NEDERLAND Limburg en Noord-Brabant LANDELIJKE MARKTONTWIKKELINGEN De vraag naar kantoorruimte nam in 2011 licht toe. Het opnamevolume steeg 1,5% ten opzichte van 2010 tot een niveau van 1,25 miljoen m². De verhuisbewegingen zijn bijna zonder uitzondering gericht op betere locaties en beter geschikte kantoorruimte. Veel verhuisbeslissingen zijn voorbereid in 2010, toen de economie zich licht herstelde. Ook de ruime keuze aan kantoorruimte en de goede onderhandelingspositie van kantoorgebruikers hielden het opnamevolume op peil. Opvallend genoeg is het aanbod van kantoren nauwelijks gestegen. Eind 2011 werd in totaal 7,15 miljoen m² aangeboden. Omdat de voorraad door toevoeging van nieuwbouw met ruim 500.000 m² is gestegen, betekent dit dat de leegstand als percentage van de totale voorraad zelfs licht is gedaald. Het aanbod is dus nog steeds hardnekkig, maar zij stijgt veel minder hard dan de publieke opinie vaak veronderstelt. Bij het sombere beeld omtrent de leegstand zijn kanttekeningen te plaatsen. Circa 35% tot 40% van de leegstand betreft ruimte die langer dan drie jaar leegstaat, oftewel structurele leegstand. En daarvan is 70% ook daadwerkelijk als problematisch te bestempelen. Daarnaast zijn nieuwe, moderne kantoor gebouwen nog altijd relatief schaars. Ook blijkt dat structurele leegstand in slechts de helft van alle Nederlandse gemeentes een probleem is. Dat neemt niet weg dat er momenteel te veel kantorenaanbod bestaat. Nu in brede zin duidelijk is dat de problemen in de kantorenmarkt om oplossingen vragen, wordt duidelijk dat actoren veranderen. Plannen zijn geschrapt, de nieuwbouwproductie valt fors terug en steeds meer gebouwen worden aan de voorraad onttrokken. Vorig jaar verdubbelde het aantal kantoormeters dat aan de markt werd onttrokken. Overheden, brancheorganisaties en bedrijven komen bovendien met nieuwe maatregelen om de markt meer in evenwicht te brengen. Ook gebruikers worden kritischer, mede doordat de publieke opinie de keuze voor nieuwbouw niet zonder slag of stoot lijkt te accepteren. Er bestaat vandaag de dag veel meer aandacht om verouderde panden naar andere functies te transformeren, of door via nieuwbouw of renovatie met onderscheidende producten beter te voldoen aan de vraag. Dit leidt tot nieuwe locatiekeuzes en een verduurzaming van de kantorenvoorraad. Aanbod en opname van kantoorruimte in Nederland (in m 2 ) 8.000.000 7.000.000 6.000.000 5.000.000 4.000.000 3.000.000 2.000.000 1.000.000-1974 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Aanbod Opname Regiorapportage Zuid-Nederland 1
In 2011 daalde de gemiddelde geregistreerde huurprijs tot 132,-/m². Het verschil in gerealiseerde huuromzet per kantoorlocatie nam bovendien verder toe. De huurniveaus op de beste kantoorlocaties weten zich al jaren redelijk goed te handhaven. Dat geldt zowel voor kantoorlocaties in de grote steden als voor kantoorlocaties elders in het land waar sprake is van een omvangrijke groep kantoorgebruikers. In dit deel van de markt hebben zowel de gebruikers als de beleggers voldoende vertrouwen. De huurprijzen en aanvangsrendementen zijn hier vorig jaar dan ook grotendeels gestabiliseerd. Voor secundair kantorenvastgoed ligt dat anders. De interesse van beleggers hiervoor is gering, en gebouwen met leegstand zijn niet of heel lastig verkoopbaar. Dat drukt ook de waarde. Het risicoprofiel voor deze panden en locaties wordt veel hoger ingeschat, en dat beperkt ook de financieringsmogelijkheden. Het totale investeringsvolume daalde in 2011 met 26% ten opzichte van 2010 tot 4,6 miljard. Ten opzichte van de andere beleggingscategorieën daalden de investeringen in kantoren het sterkst. Hierdoor is ook de waardegroei negatief. Op grond van cijfers van IPD Nederland resulteerde beleggingen in kantoren vorig jaar in een negatief rendement van -4,6%. Opvallend is dat ook de Duitse beleggers interesse verloren in Nederlands kantorenvastgoed. Door het verhoogde risicoprofiel van kantoren neemt de populariteit van kantoren als beleggingscategorie af. Zuid-Nederland Structuur De kantorenmarkt in Zuid-Nederland vertegenwoordigt circa 18% van de Nederlandse kantorenvoorraad. Dat is een substantieel deel, maar in verhouding tot het aantal inwoners (21,5%) is de kantorenvoorraad in de zuidelijke provincies benedengemiddeld. Dit komt vooral doordat Zuid-Nederland een relatief breed samengestelde economie heeft, met een in verhouding grote industriële sector. Ook op het gebied van transport en logistiek hebben de zuidelijke provincies een bovengemiddeld aandeel. Een belangrijk deel van de werkgelegenheid is dan ook buiten de kantorensector te vinden. Anderzijds bestaat er een belangrijke relatie tussen de verschillende sectoren. Veel industriële en logistieke bedrijven zorgen direct en indirect voor afgeleide werkgelegenheid in de dienstensector. Binnen Zuid-Nederland is ruim 60% van de kantoorruimte terug te vinden in de zes grootste steden (Breda, Den Bosch, Eindhoven, Heerlen, Maastricht en Tilburg). Deze steden hebben een duidelijk (boven)regionale functie en bieden huisvesting aan (inter)nationale bedrijven of nevenvestigingen die vanuit deze steden de werkzaamheden uitvoeren. In deze markten is sprake van een grote dynamiek (vraag en aanbod) en hier vinden ook de meeste beleggingsinvesteringen plaats. Ongeveer 25% van de kantorenvoorraad in Zuid-Nederland is terug te vinden middelgrote steden als Bergen op Zoom, Helmond, Oosterhout, Oss, Roermond, Roosendaal, Sittard-Geleen, Uden, Veghel, Venlo en Waalwijk. De gemiddelde dichtheid aan kantoren in deze gemeenten ligt lager dan in de grotere steden. In deze middelgrote steden is veelal sprake van bedrijven met een sterke regionale functie, soms aangevuld met nevenvestigingen van (inter)nationale bedrijven. Deze steden hebben vaak door een gunstige ligging en goede lokale marktomstandigheden echter wel degelijk bewezen een aantrekkelijk vestigingsklimaat te bieden. Wel geldt dat een relatief groot deel van de kantoren op specifieke kantoren- en bedrijventerreinen is ontwikkeld. Dit in combinatie met een gemiddeld genomen lager transactievolume zorgt er voor dat vrijkomend aanbod lastiger is te matchen met de marktvraag. Verder is 15% aan kantoorvolume in Zuid-Nederland is terug te vinden in de overige gemeenten. Dit betreft vaak kleine tot Voorraad kantoorruimte Zuid-Nederland (in m 2 ) Voorraad kantoorruimte naar grootteklasse (in %) 2.060.100 5.330.365 41.605.534 Limburg (5,0%) Noord-Brabant (12,8%) Overig Nederland (82,2%) 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Limburg Noord-Brabant Overig Nederland <1.000 m 2 1.000-2.499 m 2 2.500-4.999 m 2 5.000-9.999 m 2 >10.000 m 2 Regiorapportage Zuid-Nederland 2
middelgrote gemeenten. Aanwezige kantoorhoudende bedrijven hebben doorgaans een sterk lokaal verzorgende functie, of zijn sterk gegroeide dienstverleners die hun oorsprong in de regio vinden. De marktdynamiek vindt niet zozeer plaats op basis van een sterke mate van vraag en aanbod, maar vraag is meestal het directe gevolg van het latente behoefte bij bedrijven. Bijvoorbeeld om te groeien of te verhuizen. Kantoren in deze gemeenten worden meestal ontwikkeld om direct in deze behoefte te voorzien, en kennen een zeer beperkt speculatief karakter. Als we verder inzoomen op Noord-Brabant dan is de grootste kantorenmarkt terug te vinden in Eindhoven (1,45 miljoen m²). Met de Technische Universiteit, Philips en TNO als stuwende krachten is Eindhoven de stad van innovatie en technologie. Dat maakt de stad echter ook gevoelig voor conjunctuurschommelingen. Door de economische crisis is de vraag naar kantoorruimte de laatste jaren scherp gedaald. Den Bosch heeft een kantoorvoorraad van ongeveer 960.000 m². Hiervan is een substantieel deel in gebruik is bij publieke bedrijven, mede doordat Den Bosch provinciehoofdstad is en door de aanwezigheid van het Gerechtshof. Daarnaast profiteert Den Bosch van de gunstige ligging tussen het noordelijk deel van de Randstad en overig Zuid-Nederland. De goede bereikbaarheid via de snelweg A2 is een reden voor veel commerciële dienstverleners om zich in Den Bosch te vestigen. Breda heeft met ruim 174.000 inwoners een centrumfunctie voor West-Brabant en ligt op korte afstand van Rotterdam en Antwerpen. De stad heeft een kantorenvoorraad van 691.000 m². Deze centrale ligging in de Benelux is een belangrijk voordeel binnen de economische ontwikkeling van Breda. De stad heeft zich hiermee in het verleden onderscheiden en verschillende bedrijven aangetrokken die vanuit de Breda de productie, logistiek en/of dienstverlening voor de hele Benelux coördineren. Naar inwoneraantal is Tilburg de zesde stad van Nederland, en de tweede stad in de provincie Noord-Brabant. Toch staat Tilburg niet bekend als een echte kantoorstad. Van oudsher is het een echte industriestad, maar dat imago probeert Tilburg de laatste jaren af te schudden. Veel regionale kantoorgebruikers geven echter nog altijd de voorkeur aan steden als Breda, Den Bosch of Eindhoven. De totale kantorenvoorraad is met 472.000 m² dan ook gering vergeleken met het aantal inwoners (ruim 200.000). Dynamiek Voor het goed functioneren van een (lokale) markt is continu dynamiek nodig, binnen de bandbreedte van een gezond evenwicht tussen vraag en aanbod. Die dynamiek ontstaat aan de vraagzijde van de markt, waar gebruikers van kantoorruimte op zoek zijn naar passende huisvesting. Door nieuwbouw en aanbod in de bestaande voorraad kan deze ruimte worden gevonden. Daarbij wordt de vraag naar ruimte beïnvloed door de economische conjunctuur en veranderende voorkeuren van bedrijven. Voor Zuid-Nederland geldt dat de opname aan kantoorruimte gemiddeld ongeveer 300.000 m 2 per jaar bedraagt. De laatste jaren sinds de kredietcrisis ligt het niveau weliswaar iets lager, maar van een substantiële krimp is eigenlijk niet echt sprake. In 2011 werd in totaal 258.000 m 2 opgenomen. Dat komt neer op 20% van de totale opname in Nederland, wat aardig in verhouding staat tot de relatieve omvang van de Zuid- Nederlandse kantorenmarkt. Ontwikkeling vraag en aanbod kantoorruimte in Zuid-Nederland (in m 2 ) 900.000 800.000 700.000 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Aanbod Opname Opname naar grootteklasse 2001 2011 (cumulatief in m 2 ) In Limburg is de kantorenmarkt een stuk kleiner dan in Noord- Brabant. Maastricht en Heerlen huisvesten in Limburg de meeste kantoorgebruikers. Beide steden hebben een metrage van bijna een half miljoen m² (Maastricht: 511.700 m², Heerlen: 466.600 m²). Als provinciehoofdstad en universiteitsstad herbergt Maastricht veel grote kantoorgebruikers zoals overheids diensten. De gunstige ligging in internationaal verband trekt ook internationale bedrijven aan. Tegelijkertijd heeft Maastricht veel last van de economische crisis, mede door haar perifere ligging ten opzichte van de rest van Nederland. Ook de kantorenmarkt in Heerlen staat om die reden onder druk. Daarbij geldt dat Heerlen een relatief specifieke markt heeft, met enkele zeer grote gebruikers als APB, CBS, de Belastingdienst en DSM. 1.400.000 1.200.000 1.000.000 800.000 600.000 400.000 200.000 0 <1.000 m 2 1.000-2.499 m 2 2.500-4.499 m 2 5.000-9.999 m 2 > 10.000 m 2 Regiorapportage Zuid-Nederland 3
Karakter aanbod Zuid-Nederland Aanbod kantoorruimte t.o.v. de kantorenvoorraad (in%) 30% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 19% 4% 51% t / m 1 jaar (frictieleegstand) 2 jaar 3 jaar en langer (structurele leegstand) 2% 0% 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Nederland Noord-Brabant Limburg De vraag naar kantoorruimte concentreerde zich vorig jaar sterk in de grote steden in Zuid-Nederland. Bijna driekwart van de kantooropname vond plaats in de steden Breda, Den Bosch, Eindhoven, Heerlen, Maastricht en Tilburg. Dit is geen uitzondering. Hier vindt dan ook de meeste dynamiek plaats. Enerzijds omdat veel kantoorbedrijven de voorkeur geven aan huisvesting in stedelijke gebieden (ook landelijk). Maar ook doordat in genoemde steden de meeste locaties beschikbaar zijn voor nieuwbouw. Ook is in de grotere steden de meeste ruimte voor handen in de bestaande voorraad (beschikbaar aanbod). Dit geeft ook direct de keerzijde van de markt aan. Net als elders in Nederland kampen ook de zuidelijke provincies met een te grote kantorenvoorraad, waardoor een deel van de gebouwen leeg staat. Deze leegstand is in verhouding groter in de stedelijke gebieden dan daarbuiten. Met name de regio s Eindhoven, Breda en Maastricht hebben een hoger dan gemiddelde leegstand. In Den Bosch, Tilburg en Heerlen liggen de leegstandspercentage iets lager, maar ook hier boven het niveau van een gezonde marktverhouding. De leegstand is een direct gevolg van teveel speculatieve nieuwbouw in de jaren rond de eeuwwisseling, en versterkt door de kredietcrisis. In de zuidelijke provincies heeft dit in een periode van tien jaar geleid tot een verviervoudiging van het aanbod. Inmiddels bedraagt de leegstand in Zuid-Nederland 11,5%. Dat ligt weliswaar onder het landelijke gemiddelde, maar is fors ho ger dan wat in een gezonde markt realistisch is (5-6%). De stijging in Zuid-Nederland in 2011 komt vooral voor rekening van de provincie Noord-Brabant, waar het leegstandspercentage op is gelopen tot 12,2%. In Limburg daalde de leegstand vorig jaar licht tot 10,1%. Hoewel de bruto-opname relatief stabiel bleef, heeft dit netto nauwelijks geresulteerd in extra meters in gebruik. Er is vooral sprake van vervangingsvraag. Bedrijven verhuizen wel, maar laten per saldo hetzelfde (of soms zelfs meer) kantoorruimte achter. Het gevolg is dat er een scherpe tweedeling is ontstaan tussen goede en slechte locaties en de gemiddelde levensduur van kantoorgebouwen is gedaald. De leegstand is sterk geconcentreerd op deze verouderde locaties. Leegstand krijgt daardoor steeds meer een structureel karakter. Van het totale aanbod in Limburg en Noord-Brabant stond begin dit jaar ruim de helft al drie jaar of langer leeg. Ongeveer 30% staat inmiddels 2 jaar leeg. Met de verwachting dat een aanzienlijk deel hiervan dit jaar niet zal worden opgenomen, betekent dit dat het aandeel structurele leegstand zonder onttrekkingen aan de voorraad dit jaar verder op zal lopen. De onttrekking van lege gebouwen krijgt echter wel steeds meer de aandacht in het maatschappelijke debat. In toenemende mate zien we een verschuiving van nieuwbouw naar voorraadbeheer. Probleem is echter dat een groot deel van het kantorenaanbod betrekking heeft op gedeeltelijke leegstand. Dat maakt sloop of transformatie van bestaande gebouwen los van de financiële consequenties een lastige opgave. En omdat niet elk leegstaand gebouw in volume of ligging past bij de gewenste vraag blijft nieuwbouw hoe tegenstijdig misschien ook in sommige gevallen noodzakelijk. Feit is wel dat de keuze voor nieuwbouw niet op voorhand vast zou moeten liggen, maar het resultaat moet zijn van onmogelijke alternatieven in de bestaande voorraad. Die tendens is bij steeds meer vastgoedpartijen ook gebruikers waarneembaar. Prijsvorming Overaanbod zorgt er voor dat de huurprijzen voor kantoorruimte onder druk staan. De keuze voor bedrijven is ruim, waardoor zij meer ruimte hebben om te onderhandelen. Toch bestaat ook hier een tweedeling. De bandbreedte voor huurprijzen in het topsegment van de markt voor kwalitatief goede objecten is redelijk stabiel, hoewel dit enigszins vertroebeld wordt door incentives. De prioriteiten van beleggers zijn het behouden van de huurder en het behouden van de marktprijs. Zij zijn bereid daartoe flinke onderhandse kortingen te geven, die kunnen op lopen tot 25 á 30% van de huurprijs over bijvoorbeeld vijf jaar tijd. Tophuurprijzen in de regio worden gevraagd in de stationsgebieden van Eindhoven en Den Bosch en liggen rond 160,-/m². Regiorapportage Zuid-Nederland 4
Rond Eindhoven Airport en in de centrumgebieden van Tilburg en Breda wordt 150,-/m² gevraagd. In Maastricht zijn Céramique en het centrum/stationsgebied de toplocaties, met huurprijzen tot 140,-/m². In Heerlen worden huurprijzen tot ongeveer 130,-/m² gerealiseerd. De verdere tweedeling in de kantorenmarkt is echter vooral zichtbaar in het beleggingssegment. De waarde van kantoren staat al sinds 2009 fors onder druk. Het totale beleggingsvolume staat fors onder druk en mede door oplopende leegstand is de risico-aversie van beleggers is toegenomen. Bij veel beleggers ligt de focus op direct rendement uit huurinkomsten, en dit zorgt er voor dat de vraag die wordt uitgeoefend vooral uitgaat naar (goed) verhuurde kantoorobjecten. De aanvangsrendementen, die een weerspiegeling zijn van de risicobereidheid van beleggers, lopen daardoor steeds verder uiteen. In het topsegment zijn deze redelijk stabiel, maar voor kwalitatief minder goede kantoorobjecten zijn deze sterk opgelopen, resulterend in lagere prijzen. De aanvangsrendementen in Zuid-Nederland liggen daarbij iets hoger dan in de grootstedelijke regio s in de Randstad waar ondanks de opgelopen leegstand nog steeds de hoogste prijzen voor kantoorvastgoed worden betaald. Bandbreedte netto-aanvangsrendementen in Nederland (in procenten) Beste locaties Overige locaties Noord-Nederland 7,25-8,00 8,00-9,50 Oost-Nederland 6,50-7,50 7,50-9,00 Noordwest-Nederland 5,75-7,25 6,75-9,00 Zuidwest-Nederland 6,00-7,25 6,75-8,50 Perspectief Het aanbod in Zuid-Nederland zal zich de komende jaren moeten gaan toespitsen op kleinere kantoren of multi-tenant kantoren. Gezien het feit dat de meeste transacties in de regio kleine metrages betreffen, is het perspectief voor grote kantoorpanden minder gunstig. Ook ontwikkelingen zoals Het Nieuwe Werken en de verwachte krimp van de beroepsbevolking dragen bij aan dit beeld. Deze ontwikkelingen schetsen een beeld van een kantorenmarkt die steeds meer door de vraag gestuurd zal worden. De vraag naar duurzame kantoorruimte speelt daarbij een steeds grotere rol, evenals de locatie. Met name in kleine en middelgrote gemeenten is van belang dat de voorraad en planvorming afgestemd wordt op de lokale behoefte. In het verleden zien we dat veel gemeenten een bouwvolume toestaan dat niet gebaseerd is op de feitelijke vraag, maar op de wens om de lokale economie te versterken door het aantrekken van nieuwe bedrijven van buitenaf. Doordat in deze lokale markten veelal sprake is van een geringe dynamiek, zorgt dit voor oplopende leegstand die lastig opnieuw in te vullen is. Dat geldt in zekere zin ook voor de grotere gemeenten. Nieuwbouwambities zijn ondanks dat nieuwbouwplannen in het recente verleden zijn geschrapt nog steeds erg groot. Daarmee blijft de noodzaak om de leegstand terug te dringen, erg afhankelijk van het gedrag van actoren in de markt. Daarmee is niet gezegd dat nieuwbouw van kantoren per definitie onwenselijk is, maar dit zou feitelijk het resultaat moeten zijn van gebrek aan passende huisvesting in de bestaande voorraad. Dat alternatief wordt tot op heden onvoldoende verkend. Zuid-Nederland 6,25-7,75 7,25-8,75 Regiorapportage Zuid-Nederland 5
Factsheet kantoren Zuid-Nederland Provincie Gemeente Inwoners Voorraad in m² Aanbod in m² Opname in m² Bandbreedte in /m² 2011 2010 2011 2010 2011 2010 2011 2010 2011 Limburg Heerlen 89.000 466.600 466.900 30.000 25.600 11.800 8.100 110-135 100-125 Maastricht 121.200 491.700 511.100 76.200 83.300 22.300 33.300 110-140 110-140 Roermond 56.100 237.700 247.000 33.400 20.200 1.200 4.100 110-140 100-135 Sittard-Geleen 94.600 207.900 210.800 17.600 19.700 4.800 2.700 100-135 95-130 Venlo 99.900 216.800 236.900 12.000 22.000 8.300 5.900 100-130 95-125 Weert 48.700 62.300 63.500 3.500 5.300 2.400 1.300 110-135 100-130 Overig 614.000 296.000 323.900 32.900 31.890 9.100 6.600 - - Totaal Limburg 1.123.500 1.979.000 2.060.100 205.600 207.990 59.900 62.000 - - Noord-Brabant Bergen op Zoom 66.100 100.400 100.500 12.600 11.000 400 1.900 100-135 95-130 Breda 176.600 690.300 691.700 69.300 97.100 33.100 19.100 120-150 110-150 Eindhoven 217.300 1.414.400 1.457.400 174.200 214.400 48.200 73.700 110-160 110-160 Helmond 88.800 167.600 167.900 27.900 24.900 4.100 4.600 90-130 90-125 s Hertogenbosch 141.900 954.300 960.100 93.500 101.100 65.800 33.200 100-160 100-160 Oosterhout 54.000 118.300 124.000 6.400 8.300 14.200 5.300 100-135 95-130 Oss 84.700 129.800 133.800 4.800 6.800 800 2.400 90-125 90-120 Roosendaal 77.400 107.000 115.000 6.200 8.500 1.100 2.400 90-125 90-120 Tilburg 207.600 467.100 472.800 52.000 53.500 17.000 16.900 110-145 110-145 Overig 1.349.300 1.036.900 1.107.165 97.400 122.190 29.400 36.500 - - Totaal Noord-Brabant 2.463.700 5.186.100 5.330.365 544.300 647.790 214.100 196.000 - - Totaal Zuid-Nederland 3.587.200 7.165.100 7.390.465 749.900 855.780 274.000 258.000 Disclaimer Deze regiorapportage is een overzicht van actuele ontwikkelingen die FGH Bank signaleert in de vastgoedmarkt, uitgegeven door de afdeling Research. Aan deze publicatie kunnen geen rechten worden ontleend. Dit overzicht is onderhevig aan ontwikkelingen die zich voor het moment van publicatie afspelen. Regiorapportage Zuid-Nederland 6