Discussienotitie Woonvisie Velsen De komende maanden actualiseert de gemeente Velsen haar woonbeleid. De gemeente heeft behoefte aan een nieuwe woonvisie vanwege grote veranderingen op de woningmarkt: de nieuwe Woningwet werd van kracht, we zien een stijgende vraag naar en stijgende prijzen van koopwoningen in de regio, er is toenemende aandacht voor duurzaamheid en er zijn nieuwe uitdagingen als gevolg van de hervormingen in de langdurige zorg. Het woonbeleid van de gemeente dient hierop te worden ingericht. De nieuwe woonvisie dient een bijdrage te leveren aan de ambitie om Velsen als aantrekkelijke woongemeente in de Metropoolregio te ontwikkelen, die jonge mensen trekt en bindt. De focus ligt echter op het volkshuisvestingsbeleid. In de nieuwe woonvisie staan vier thema s centraal: - Kwaliteit van de bestaande voorraad en toekomstige woningbouw - Wonen en zorg - Betaalbaarheid en beschikbaarheid - Duurzaamheid De nieuwe woonvisie moet als handvat dienen voor de te maken prestatieafspraken met de corporaties en vormt daarmee het fundament voor het uit te voeren woonbeleid in de gemeente Velsen voor de komende jaren. Deze discussienotitie, waarin we de vier thema s nader uitwerken, is een tussenstap om te komen tot nieuw woonbeleid. In deze notitie schetsen we enkele belangrijke ontwikkelingen op de lokale woningmarkt en geven we aan hoe betrokken partijen hier tegenaan kijken. Deze discussienotitie dient als basis voor de informatiemarkt met raadsleden en inwoners op 28 februari a.s..
1. Toekomstige woningbouw: wat en hoeveel? Wat zien we? Terugblik afgelopen jaren In de periode 2010-2018 is het aantal inwoners van de gemeente Velsen licht gegroeid (+0,8%). Het aantal huishoudens steeg in deze periode met bijna 880 tot 30.511 (+2,9%). De lichte inwonergroei is het gevolg van binnenlandse en buitenlandse migratie. De woningvoorraad is tussen 2010 en 2018 met 5% gestegen, van 29.704 woningen naar 31.113 woningen; gemiddeld +178 woningen per jaar. Samenstelling bevolking en bevolkingsontwikkeling Velsen is een vergrijzende gemeente en heeft sinds 2011 te maken met een sterfteverschot. 1 In Velsen wonen meer ouderen (65plussers) en minder jongeren in vergelijking tot het regionaal en Nederlands gemiddelde. Velsen-Zuid, Driehuis en Zee- en Duinwijk zijn de meest vergrijsde gebieden in de gemeente. Velsen-Noord en Velserbroek daarentegen zijn de jongste delen van de gemeente. Santpoort kenmerkt zich door een bovengemiddeld aandeel 0-18 jarigen en 65+. IJmuiden kenmerkt zich door een bovengemiddelde score op de leeftijdscategorie 20-64 jaar. Huishoudens met kinderen en éénpersoonshuishoudens zijn de grootste groepen in Velsen (beide circa 35%). In vergelijking met Nederlands gemiddelde zijn er in Velsen wat minder éénpersoonshuishoudens en wat meer huishoudens met kinderen. De woningmarkt is vooral lokaal georiënteerd: van de verhuizingen in de afgelopen vier jaar was 60% binnen de gemeente. 30% van de verhuizingen vindt binnen de metropoolregio Amsterdam (MRA) plaats. Velsen heeft de sterkste woningmarktrelaties met Haarlem (positief migratiesaldo), Beverwijk (negatief migratiesaldo) en Heemskerk (negatief migratiesaldo). Samenstelling woningvoorraad De woningvoorraad bestaat voor 62% uit eengezinswoningen en 38% uit meergezinswoningen (appartementen). Bijna de helft (46%) is een huurwoning, 54% een koopwoning. Velsen heeft relatief veel sociale huurwoningen in de woningvoorraad (33%). Het grootste deel van de woningvoorraad is gebouwd tussen 1965 en 1985. In vergelijking met Nederlands gemiddelde zijn er ook veel woningen van voor 1965, en juist minder van na 1995. Toekomstige woningbehoefte Voor de toekomstige woningbehoefte is met name de groei van het aantal huishoudens van belang. Tot 2040 zal het aantal huishoudens in de gemeente licht groeien met circa 6% 2. Met name de groep 65+ stijgt sterk, de groep 45-65 krimpt. Jongere huishoudens blijven stabiel. De toename van ouderen gaat samen met een toename van éénpersoonshuishoudens. Volgens de regionale woningbehoefteraming (hierna te noemen: WiMRA-rapportage) leidt dit alles in de periode tot 2040 tot een aanvullende woningbehoefte in de gemeente Velsen van 1.890 woningen (waarvan 1.490 tot 2030). 3 1 Bron: CBS Statline, geraadpleegd op 3 december 2018. 2 Bron: Bevolkingsprognose provincie Noord-Holland 2017-2040, 8 juni 2017 3 Bron: Rigo, WiMRA Zuid-Kennemerland / IJmond, Analyses op regionaal en gemeentelijk niveau (conceptrapport augustus 2018)
Figuur 1: huishoudensprognose Velsen Bron: bevolkingsprognose provincie Noord-Holland 2017 De plancapaciteit van Velsen is toereikend voor deze behoefte. Er zijn plannen voor de bouw van ruim 5.000 woningen, waar na aftrek van de sloop een toevoeging van zo n 2.600 woningen over blijft. Rekening houdend met planuitval van gemiddeld 30% worden er precies voldoende woningen toegevoegd volgens de raming tot 2040. Kwaliteit bestaande voorraad Met name de woningvoorraad in de sociale huursector in IJmuiden en Velsen-Noord is dringend aan vernieuwing toe. Dit betreft hoofdzakelijk de woningen uit de wederopbouwperiode na de Tweede Wereldoorlog. Woningbedrijf Velsen heeft inmiddels haar Strategisch Voorraadbeleid vastgesteld en vernieuwt zo n 2.800 woningen in de komende tien jaar. Kwalitatieve behoefte In 2017 is er een woningmarkt- en woonbehoefteonderzoek uitgevoerd in de MRA met voldoende respons op gemeenteniveau om richtinggevende uitspraken te doen op wijkniveau. De belangrijkste uitkomsten ten aanzien van de woonbehoefte: - Tot 2030 is de behoefte aan koop- en huurwoningen ongeveer even groot; op korte termijn is er vooral behoefte aan koopwoningen, op middellange termijn vooral aan (sociale) huur. - De aanvullende woningbehoefte aan appartementen is wat groter dan aan eengezinswoningen, vooral op middellange termijn. - Uit de raming blijkt een kleine behoefte aan middenhuur, maar: een deel van de vraag naar goedkope koopwoningen zal landen in middenhuur en ook niet iedereen die in sociale huur wil wonen kan hier terecht (onder andere vanwege een te hoog inkomen). In praktijk zal er naar verwachting meer vraag naar middenhuur zijn dan uit het onderzoek blijkt. - Ouderen verhuizen vaak niet of laat uit hun eengezinswoning. Ondanks vergrijzing en huishoudensverdunning blijft er dan ook behoefte aan nieuwe eengezinswoningen. - Vooral starters hebben moeite om in de koopsector een geschikte en betaalbare woning te vinden; alleen in Velsen-Noord is voor deze groep voldoende aanbod.
Figuur 2 en 3 raming woningbehoefte Velsen 2017-2030 Koop Eengezinswoning Huur Appartement 0 500 1.000 2017-2025 2025-2030 0 500 1.000 2017-2025 2025-2030 Bron: Rigo, WiMRA Zuid-Kennemerland / IJmond, Analyses op regionaal en gemeentelijk niveau (conceptrapport augustus 2018) Wat willen we bereiken? - Een passende woning voor iedereen: om nieuwe inwoners te kunnen huisvesten en huidige inwoners een wooncarrière in Velsen te kunnen (blijven) bieden, is het noodzakelijk dat er woningen bijgebouwd worden bovenop de berekende woningbehoefte. - Groei realiseren op een manier die het ruimtelijk karakter van de verschillende kernen respecteert. - Goed, betaalbaar en gedifferentieerd wonen met aandacht voor alle doelgroepen. - Spreiding van de sociale huursector over de verschillende kernen. - Experimenteren met nieuwe vormen van woningbouw. - Doorstroming op de woningmarkt. - Om te voldoen aan de veranderende vraag op de woningmarkt kijken we niet alleen naar nieuwbouw, maar ook naar transformatie van de bestaande woningvoorraad en ander vastgoed. Met name de vernieuwing van de sociale huurvoorraad. - Bevorderen samenhang tussen leefbaarheid, veilig wonen en beleving van de buurt. 2. Wonen en zorg Wat zien we? Als gevolg van het ingezette Rijksbeleid (extramuralisering) en diverse maatschappelijke trends (o.a. generatie vitalere ouderen, meer domotica-toepassingen, opkomst zorgcoöperaties) zullen steeds meer mensen met een zorgvraag zelfstandig (blijven) wonen. Dit leidt tot een grotere vraag naar levensloopgeschikte woningen en geclusterde woonvormen voor verschillende doelgroepen. De komende jaren zal ook de vergrijzing verder doorzetten. Hierbij zal met name het aantal éénen tweepersoonshuishoudens van 65 jaar en ouder sterk toenemen. De zorginstellingen geven aan dat het met name voor uitstromers vanuit Beschermd Wonen en Maatschappelijke Opvang moeilijk is om aan een woning te komen. De woningcorporaties zien concentraties van kwetsbare groepen ontstaan in bepaalde wijken, aangezien deze mensen bijna allemaal zijn aangewezen op de goedkoopste sociale huurwoningen.
Wat willen we bereiken? - Ruimte bieden aan nieuwe woonvormen, o.a. door transformeren bestaande voorraad. - Zorgen voor voldoende levensloopbestendige woningen en passende woonruimte voor bijzondere doelgroepen (jongeren, ouderen, personen met een zorgvraag, statushouders). - Mogelijk maken van wooncarrière in de eigen wijk, ook als er zorg nodig is. - Voorkomen van concentraties van kwetsbare groepen in bepaalde wijken. - Zachte landing in de wijk voor mensen die uitstromen uit zorginstellingen: goed zorg- en ondersteuningsaanbod in de wijken en aandacht voor draagvlak en draagkracht van en in de wijken. 3. Betaalbaarheid en beschikbaarheid Wat zien we? Samenstelling van de voorraad De sociale huurwoningvoorraad in de gemeente Velsen beslaat ruim eenderde van de totale woningvoorraad. De gemeente heeft daarmee een hoger aandeel sociale huurwoningen dan landelijk en regionaal gemiddeld. Het aandeel sociale huur is niet evenredig verdeeld over de kernen en wijken. Met name Velsen Noord (50%) en delen van IJmuiden (60%) hebben een bovengemiddeld aandeel sociale huur in de gemeente. De sociale voorraad is grotendeels in bezit van de drie woningcorporaties in Velsen (10.500 woningen). Bijna de helft van de sociale voorraad betreft een etagewoning zonder lift en is dus niet levensloopbestendig. Dit zijn ook de goedkoopste woningen. Voor een deel staan deze woningen op de nominatie voor sloop of grondige renovatie. De gemeente Velsen heeft relatief veel goedkoop aanbod: 70% van de sociale huurwoningvoorraad wordt verhuurd onder de eerste aftoppingsgrens ( 597). Of deze woningen ook werkelijk betaalbaar zijn voor huurders, hangt samen met het inkomen van de huurders/ woningzoekenden en gewenste en energetische kwaliteit van de woningen. Behoefteontwikkeling sociale huur Huishoudens die op zoek zijn naar een sociale huurwoning staan enige tijd ingeschreven voordat ze een woning krijgen toegewezen; gemiddeld 2,7 jaar (2017). De inschatting is dat de werkelijke wachttijd (gemeten vanaf eerste reactie tot woningtoewijzing) korter is. In vergelijking met omliggende gemeenten is de inschrijftijd (bij toewijzing) in Velsen relatief kort. Uit de ramingen van de WiMRA rapportage blijkt dat de behoefte aan sociale huurwoningen de komende jaren ligt op ca. 700 woningen: ca. 400 in de periode tot 2025 en ca. 300 in de periode van 2025 tot 2030. Gelet op de bevolkingsontwikkeling (huishoudensverdunning en vergrijzing) ligt de nadruk in de toevoeging op kleinere levensloopgeschikte woningen, voor een deel in appartementen. In de huidige plancapaciteit zit een verwachte toevoeging van zo n 500 sociale huurwoningen. Passend toewijzen en kwetsbare doelgroepen: meer druk goedkope sociale voorraad Sinds 2016 moeten sociale huurwoningen zoveel mogelijk passend worden toegewezen. Dit betekent dat aan huishoudens met een laag inkomen (recht op huurtoeslag) in principe een goedkope huurwoning moet worden toegewezen. Dit vergroot de druk op de goedkope voorraad. Een ander mogelijk effect van passend toewijzen is dat dat de diversiteit (qua inkomenssamenstelling) in sommige wijken sterk vermindert.
Daarnaast zien de woningcorporaties steeds meer (vaak kwetsbare) doelgroepen op de woningmarkt verschijnen die vaak met enige spoed behoefte hebben aan een goedkope sociale huurwoning. Enkele van deze doelgroepen zijn: Mensen die met spoed op zoek zijn naar een goedkope huurwoning, maar niet in aanmerking komen voor urgentie (o.a. mensen in scheiding). Jongeren van 18 jaar en net ouder die vanuit een jeugdzorginstelling zelfstandig moeten gaan wonen. Uitstromers vanuit Beschermd Wonen. Sociale huur, vaak een eerste stap in de wooncarriére Naast een aantal kwetsbare doelgroepen zien we ook starters met een beperkt inkomen als belangrijke doelgroep in de gemeente Velsen. Probleem is dat starters vaak beperkt inschrijftijd hebben opgebouwd en daardoor weinig mogelijkheden hebben in de sociale huur. Daarnaast is het aanbod aan particuliere huur (zeker in het goedkope segment) zeer beperkt. Door de sterk stijgende prijzen en de noodzaak om steeds meer eigen vermogen in te brengen bij de financiering hebben starters echter ook weinig kansen op de koopwoningmarkt. Het aantal woningzoekenden dat behoort tot deze of een van andere doelgroepen die aanspraak maken op de beperkte betaalbare huurwoningvoorraad wordt steeds groter. De druk op dit deel van de sociale huurvoorraad zal in de toekomst dan ook verder toenemen. Betaalbare koop en middenhuur De groep middeninkomens (tussen de 36.000 tot ca. 50.000) komt steeds vaker in de knel op de woningmarkt. Door het beperken van de doelgroep sociale huur, aanscherping van hypotheekregels en de toegenomen koopprijzen is het voor deze groep steeds moelijker om aan een passende woning te komen. Toevoegingen van middenhuur woningen ( 710 tot 900) en betaalbare koopwoningen zijn van belang voor een evenwichtige woningmarkt in de gemeente Velsen. Wat willen we bereiken? Voldoende voorraad betaalbare woningen dat aansluit bij de verwachte behoefte. Belangrijk hierbij is dat het betaalbare deel ook behouden blijft in de voorraad en er dus sprake is van doorstroming. 4. Duurzaamheid Wat zien we? Toenemende aandacht voor verduurzaming woningvoorraad In de afgelopen jaren is het verduurzamen van de woningvoorraad steeds prominenter op de agenda komen te staan. Enerzijds doordat de effecten van klimaatverandering steeds beter zichtbaar worden, anderzijds doordat de afbouw van de Groningse gaswinning de noodzaak tot alternatieve, meer duurzame energiebronnen heeft vergroot. In dat opzicht is in 2018 een belangrijk besluit genomen doordat vanaf 1 juli 2018 nieuw te ontwikkelen woningen niet meer automatisch op het aardgas worden aangesloten. Nieuwe woningen zullen daardoor voornamelijk hun energievoorziening krijgen via een alternatieve energiebron. De grootste opgave ligt echter in het aardgasloos maken van de bestaande voorraad. Dat zal aanzienlijk kostbaarder zijn en de mogelijkheden voor ontkoppeling is complexer. Elke gemeente moet in de komende jaren een
warmtevisie opstellen met daarin een plan van aanpak voor de energietransitie, waaronder een aanpak voor de woningvoorraad. Opgave sociale huurvoorraad Vanuit het energieconvenant ligt bij woningcorporaties de opgave om hun woningbezit in 2021 op gemiddeld energielabel B niveau te hebben. Gezien de relatief oude woningvoorraad in de gemeente (meer dan 60% van de woningvoorraad is gebouwd voor 1975), is dit geen gemakkelijke opgave. Daarnaast zien we dat bepaalde aanpassingen uit het verleden weliswaar leiden tot energielabel B, maar juist de vervolgstap naar label A of energieneutraal belemmeren. De vernieuwingsopgave die er in Velsen is voor de sociale huurvoorraad biedt kansen voor de duurzaamheidsopgave. Een groot deel van de sociale woningvoorraad wordt komende jaren grondig verbouwd of gesloopt waarbij direct overgestapt kan worden naar aardgasloos of voorbereidingen worden getroffen dat op later moment te doen. Duurzaamheid is meer dan energieneutraal Naast de energetische kant van duurzaamheid zijn er nog meer zaken relevant voor een aantrekkelijk en schoon woonmilieu in de gemeente Velsen. Daarbij gaat het onder andere om: - De wijze van bouwen. Zonnering en situering op de kavel maar ook bewust materiaalgebruik en waar mogelijk circulair. - Klimaat adaptief bouwen en herstructureren: de gemeente Velsen staat naast nieuwbouw voor een grote sloop en herstructureringsopgave. Een uitgelezen kans om rekening te houden met zaken als groene daken, inrichting en vergroening van de buitenruimte en het verminderen van hittestress. - Een prettig en schoon woon en leefklimaat: aspecten als geluidsbelasting, milieuzones en externe veiligheid zijn hierbij van belang. Wat willen we bereiken? De gemeente Velsen heeft de opgave om in 2030 49% van de C02 uitstoot te beperken en wil in 2050 volledig energieneutraal zijn. Bij zowel nieuwe als bestaande woningen willen we de inzet op verduurzaming en de circulaire economie stimuleren. De opgave voor verduurzaming in de gebouwde omgeving is enorm, maar we zien mogelijkheden voor het vertalen van duurzaamheidsambities in de woningbouwopgave. De opgave is hierbij drieledig: 1. Het energieverbruik verlagen door het energetisch kwaliteitsniveau van de woningen te verbeteren en bewustwording in gedrag te creëren. 2. Zorgen dat de energie die we gebruiken schoon en duurzaam is. Bij bestaande bouw wil de gemeente zo snel mogelijk aardgasloos worden. We kijken daarbij naar de nieuwste technieken en gebruik van restwarmte die in de regio beschikbaar is. 3. De verwachting is dat medio 2019 meer duidelijkheid komt vanuit het klimaatakkoord. Ter voorbereiding hierop werken we aan een aantal punten: Nadere invulling van de rol die de gemeente en andere partijen hebben bij de opgave Ontwikkelen van basisdata om inzicht te krijgen in de opgaven, planning en financiering Alternatieven voor aardgas in beeld brengen Uitwerken van een concept-planning om doelstellingen te kunnen realiseren. 4. We streven naar een schoon, klimaatadaptief en vitaal leefklimaat. Daarbij zetten we in zowel nieuwbouw als bestaande wijken op het vergroenen en verbeteren van de het woon en leefklimaat.
Belangrijke uitdaging voor de verduurzaming van de bestaande woningvoorraad. De komende periode zal, mede vanuit de rijksoverheid, meer duidelijkheid worden over de financieringsmogelijkheden in de bestaande voorraad om de landelijke klimaatdoelstellingen te realiseren. Daarop vooruitlopend streeft de gemeente Velsen ernaar dat de woonlasten van onze inwoners (huur als koop) de komende jaren gelijk te houden.