Aanpak kwaliteitsverbetering aanloopstraten Maastricht Eindrapport
Aanpak kwaliteitsverbetering aanloopstraten Maastricht Eindrapport Rapportnummer: 205X00452.069517_3 Datum: 21 augustus 2012 Contactpersoon opdrachtgever: De heer WimJan Doelman Projectteam BRO: Henk Linders, Stefan van Aarle Trefwoorden: Aanloopstraten, Maastricht, leegstand, potenties Bron foto kaft: Hollandse Hoogte (9) Beknopte inhoud: Voorliggende rapportage behandelt de potentie van een zestal aanloopclusters in de binnenstad van Maastricht. Op basis van uitgebreide analyses en gesprekken in het veld wordt per cluster de gewenste aanpak omschreven. BRO Hoofdvestiging Postbus 4 5280 AA Boxtel Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel T +31 (0)411 850 400 F +31 (0)411 850 401 E info@bro.nl
MANAGEMENT SUMMARY BRO heeft in het voorjaar van 2012 een onderzoek uitgevoerd naar het toekomstperspectief van een zestal aanloopclusters in de binnenstad van Maastricht. Aanleiding voor dit onderzoek vormt de vraagstelling van gemeente en centrummanagement of er in alle clusters nog voldoende potentie is om de commerciële activiteit verder te ontwikkelen. Concreet gaat het om de volgende gebieden: 1. Brusselsestraat, Grote Gracht Midden & West en omgeving 2. Boschstraat en Markt West 3. Gubbelstraat 4. Bredestraat West, Heggenstraat, Minckelerstraat en Achter de Comedie 5. Sint Pieterstraat, Maastrichter Heidenstraat, Stenenbrug, Koestraat en Graanmarkt 6. Rechtstraat, Hoogbrugstraat en Hoogbrugplein Analyse en consultatie Ook in 2009 heeft BRO een onderzoek gedaan naar de stand van zaken in de betreffende clusters, waardoor het mogelijk is om de ontwikkeling in de tijd tastbaar te maken. Met als basis een kwantitatieve analyse van het commerciële aanbod zijn de volgende conclusies gerechtvaardigd (alle clusters gezamenlijk): In aantal panden neemt het commerciële aanbod licht af. Het aantal horecazaken krimpt. De detailhandelssector groeit, in aantal winkels én in m². De leegstand heeft zich gestabiliseerd. Tussen de clusters zijn de variaties groot. Zo is de leegstand fors toegenomen in de Sint Pieterstraat en omgeving en fors gedaald in de Rechtstraat en omgeving. Bovenstaande bevindingen, versterkt door landelijk trends in de retailsector, leiden tot de conclusie dat uitbreiding van het commerciële aanbod in de aanloopstraten niet aan de orde is. Landelijke trend is dat winkelgebieden in de toekomst compacter worden waardoor het al een fors uitdaging zal zijn om het huidige leegstandspercentage aan te pakken. Gedurende het onderzoek is tevens aandacht besteed aan de opinie van de binnenstad in de vorm van individuele gesprekken en een tweetal werksessies. Hieruit zijn de volgende bevindingen geconstateerd: Het is niet realistisch de commerciële functie in alle clusters of delen daarvan te handhaven. Er zijn kansrijke en niet-kansrijke locaties. De aanwezigheid van bronpunten (bijv. parkeer-accommodatie, trekkers) is bepalend voor passantenstromen, en dus economisch functioneren.
De samenwerking tussen ondernemers en vastgoedeigenaren is sterk verschillend per cluster. Veel gespreksdeelnemers vragen om een meer proactieve en meedenkende houding van de gemeente en een betere coördinatie tussen de afdelingen. Ruimtelijke en functionele keuzes Op basis van de analyses is een ontwikkelingsperspectief per cluster ontwikkeld, die nadrukkelijk in samenspraak met de bij het onderzoek betrokken partijen is bepaald. Voorafgaand zijn er daarbij diverse uitgangspunten geformuleerd: Faciliteer de dynamiek in de vorm van vernieuwende initiatieven. Creëer duidelijkheid naar de markt en kies voor concentratie van commerciële activiteit op kansrijke locaties. Geef prioriteit aan investeringen op kansrijke locaties. Denk in samenspraak met belanghebbenden na over alternatieve dragers in niet kansrijke delen. Stuur actief op bestemmingen. In het volgende overzicht worden de potenties per cluster opgesomd en vervolgens gekoppeld aan de mate van prioriteit ten aanzien van de investeringen. Cluster Visie / Potentie Prioriteit Brusselsestraat, Grote 1. Commerciële activiteit concentreren in Grote Gracht Gracht midden en knooppunt de Kommel. Overige gebieden niet verder stimuleren. 2. Mix en dynamiek staan centraal. 3. Visie op herinrichting Grote Gracht. 4. Parkeerlocaties Brusselsestraat. Boschstraat, 1. Wachten op ontwikkeling locatie Sphinx. Markt West 2. Streven naar hoogwaardig marktsegment. 3. Ontwikkelen wonen op etage. Rechtstraat, 1. Commerciële activiteit concentreren in Rechtstraat Zuid. Hoogbrugstraat, Overige gebieden niet stimuleren. Hoogbrugplein 2. Kanttekening m.b.t. integrale gebiedsontwikkeling Rechtstraat Noord. 3. Accent op mode, wonen en design. 4. Ruimtelijke verbinding creëren met Ruijterij, Plein 1992 en Avenue Céramique. 5. Reguleren laad- en losactiviteiten. Hoog: visie vertalen in beleid, aanpak openbare ruimte Laag: afhankelijk van Sphinx Hoog: wonen op etage Hoog: visie vertalen in beleid Laag: aanpak openbare ruimte
Sint Pieterstraat en omgeving Bredestraat West, Heggenstraat, Minckelersstraat Gubbelstraat 1. Versterken huidige accent op bijzondere winkels en horecazaken. 2. Investeren in uniforme openbare ruimte. 3. Investeren in bewegwijzering. 4. Toevoegen parkeerbronpunt aan zuidzijde. 1. Investeren in doorbloeding passantenstromen. 2. Commerciële activiteit verdichten. 3. Investeren in openbare ruimte Bredestraat (auto te gast). 4. Onderzoek naar circuitvorming. 1. Onvoldoende potentie commerciële activiteit, onderzoek naar alternatieve dragers. 2. Doorbreken achterkanten Mosae Forum. 3. Geen grootschalige investeringen in openbare ruimte. Hoog: visie vertalen in beleid, aanpak openbare ruimte Middel: elders is de potentie, en dus de prioriteit, hoger. Laag: potentie ontbreekt Het implementeren van de gemaakte keuzes met de daaraan gekoppelde instrumenten vereist een procesaanpak en een optimale samenwerking tussen gemeente, centrummanagement, vastgoedeigenaren en gemeente. Hiervoor zal een maatpak per cluster ontwikkeld dienen te worden aangezien de problematiek niet overal even urgent is.
Inhoudsopgave pagina 1. INTRODUCTIE 3 1.1 Aanleiding en vraagstelling 3 1.2 Proces 4 1.3 Inhoud rapport 5 2. VERTREKSITUATIE 7 2.1 Inleiding 7 2.2 Aanbodontwikkelingen 7 2.3 Leegstand 10 2.4 Eigendomssituatie 14 2.5 Marktruimte 14 2.6 Karakteristieken clusters 16 2.8 Uitkomsten marktconsultatie 20 3. TRENDS EN REFERENTIES 23 3.1 Trends en ontwikkelingen landelijk 23 3.2 Referentievoorbeelden 28 4. PERSPECTIEF PER CLUSTER 35 4.1 Inleiding 35 4.2 Uitgangspunten 35 4.3 Brusselsestraat, Grote Gracht e.o. 37 4.4 Boschstraat, Markt West 39 4.5 Rechtstraat, Hoogbrugstraat, Hoogbrugplein 40 4.6 Sint Pieterstraat e.o. 43 4.7 Bredestraat West, Heggenstraat, Minckelersstraat e.o. 44 4.8 Gubbelstraat 46 4.9 Prioritering 47 5. INSTRUMENTEN EN VOORWAARDEN 49 5.1 Inleiding 49 5.2 Overzicht instrumenten 49 5.2.1 Vastgoed en branchering 49 5.2.2 Ruimtelijk-functionele maatregelen 53 5.3 Instrument per cluster 55 5.4 Samenwerking overheid, ondernemers en vastgoedeigenaren 56 BIJLAGE 1 Inhoudsopgave 1
2 Inhoudsopgave
1. INTRODUCTIE 1.1 Aanleiding en vraagstelling In het voorjaar van 2009 is door BRO een plan van aanpak gepresenteerd voor diverse aanloopclusters in de binnenstad van Maastricht 1. Bijbehorende rapportage heeft binnen de gemeente Maastricht en het centrummanagement de discussie geopend over de juiste aanpak voor de problematiek van de aanloopstraten in de binnenstad. Begin 2010 is er door diverse partijen een eerste start gemaakt met deze aanpak. Voor het meest urgente aanloopcluster, de Brusselsestraat en omgeving, is een gedetailleerder concept-plan van aanpak geformuleerd ter bestrijding van de structurele leegstand en de kwaliteitsverbetering van dit cluster. Sinds de oplevering van het plan van aanpak in 2009 is er echter veel veranderd in de retailsector Door de aanhoudende economische crisis houdt de consument de hand op de knip. De verwachting van economische planbureaus is dat deze trend zich de komende jaren doorzet. Daarnaast maken consumenten voor de aankoop van producten en/of diensten in toenemende mate gebruik van het internet als verkoopkanaal. Tot slot is er nog het probleem van bedrijfsopvolging bij een grote groep ondernemers boven de 50 jaar. Mede als gevolg van deze factoren zijn startende ondernemers kwetsbaar en neemt ook in de binnenstad van Maastricht, en met name in de aanloopgebieden, het gevaar van leegstand toe. Het bovenstaande is voor de gemeente Maastricht aanleiding om aanvullende vragen te stellen alvorens gericht te investeren in de aanpak van één of meerdere clusters. De vragen hebben betrekking op de actuele situatie in de clusters, het gewenste ambitieniveau per cluster (potentie) en mogelijke oplossingsrichtingen als gevolg van een aanpak elders in het land. Navolgend worden de deelthema s opgesomd: onderbouwing effect structurele aanpak leegstand; aanwezigheid van marktruimte; het gewenste ambitieniveau; prioritering kansrijke clusters; aanpak per cluster; haalbaarheid verlaging huurprijzen; effect van acquisitie winkelformules; gewenste inspanningen van ondernemers en overheid. Aan BRO is gevraagd om de vragen te beantwoorden en onderzoek te doen naar het perspectief per cluster. De zes clusters die centraal staan in dit onderzoek worden op het kaartbeeld op de volgende pagina weergegeven. 1 Gemeente Maastricht. Binnenstad: Plan van Aanpak Aanloopstraten (april 2009) Hoofdstuk 1 3
Afbeelding 1.1: Aanloopclusters binnenstad Maastricht 2 1 3 4 6 5 De nummers op de kaart corresponderen met de volgende clusters: 1. Brusselsestraat, Grote Gracht Midden & West en omgeving 2. Boschstraat en Markt West 3. Gubbelstraat 4. Bredestraat West, Heggenstraat, Minckelerstraat en Achter de Comedie 5. Sint Pieterstraat, Maastrichter Heidenstraat, Stenenbrug, Koestraat en Graanmarkt 6. Rechtstraat, Hoogbrugstraat en Hoogbrugplein 1.2 Proces Het onderzoek is uitgevoerd in een interactief proces met de gemeente Maastricht en andere belanghebbenden bij de aanloopclusters, zoals het centrummanagement, diverse vastgoedeigenaren en Wonen boven Winkels Maastricht. Tijdens de analysefase zijn diverse individuele gesprekken gevoerd met vertegenwoordigers namens de vastgoedsector. Essentieel tijdens het proces waren twee werksessies met de zojuist genoemde partners. De eerste werksessie stond in het teken van de terugkoppeling van de analysefase en een eerste doorkijk naar de potenties per cluster. Zo is er onder andere gediscussieerd over enkele belangrijke randvoorwaarden alvorens te kunnen spreken 4 Hoofdstuk 1
over perspectief zoals de relatie met bronpunten, de inrichting van de openbare ruimte, parkeren en bereikbaarheid en de aanwezige functiemix. Tijdens een tweede werksessie later in het proces is een meer strategische discussie gevoerd over het perspectief, de strategie en de prioritering voor de afzonderlijke clusters. De resultaten uit deze sessie hebben op basis gediend voor de afronding van het rapport. 1.3 Inhoud rapport In hoofdstuk 2 van deze rapportage worden de resultaten van de diverse analyses kort samengevat. Zo zijn per cluster de aanbodcijfers uit 2009 geactualiseerd en is de eigendomssituatie van de commerciële functies in kaart gebracht. In de bijlage bij deze rapportage zijn de complete analyses opgenomen. Hoofdstuk 3 behandelt diverse algemene trends en ontwikkelingen in de retailsector en de gevolgen daarvan voor aanloopmilieus. Daarnaast worden hier de succes- en faalfactoren van de geselecteerde referentieprojecten opgesomd. De verkregen informatie uit de analyses en afkomstig van het veldwerk worden in hoofdstuk 4 vertaald in een beschrijving van het perspectief per cluster. Welke (delen van) clusters zijn kansrijk en welke niet? We kijken hierbij naar rendementskansen van de mogelijke aanvliegroutes per cluster. Het hoofdstuk wordt afgesloten met een prioriteitsstelling: op welke (delen van) clusters moet eerst worden ingezet? Het afsluitende hoofdstuk gaat in op het mogelijke in te zetten instrumentarium en de rol van de diverse partners voorafgaand en tijdens dit proces. Hoofdstuk 1 5
6 Hoofdstuk 1
2. VERTREKSITUATIE 2.1 Inleiding In de eerste fase van het onderzoek is de problematiek in de aanloopclusters in kaart gebracht door middel van een uitgebreid veldwerkonderzoek. De rapportage uit 2009 heeft als nulmeting gefungeerd. Per cluster is op pandniveau het voorzieningenaanbod geïnventariseerd. Door de resultaten van deze evaluatie te spiegelen aan de situatie in 2009 ontstaat een goed beeld van de wijze waarop de clusters zich de laatste drie jaren hebben ontwikkeld. Met betrekking tot de leegstand zijn diverse deelelementen nader onderzocht. Voorbeelden daarvan zijn de courantheid van de panden, de eigendomssituatie en de huurprijzen. In dit hoofdstuk worden de uitkomsten van de analysefase gepresenteerd. Achtereenvolgens is er aandacht voor de volgende thema s: aanbodontwikkelingen totaal en per cluster; leegstand; eigendomssituatie; marktruimte voor detailhandelsontwikkelingen en complementaire functies; sterkten en zwakten per cluster. De resultaten van de analyses hebben als input gediend voor een gerichte gespreksronde met een delegatie van de vastgoedsector. De belangrijkste conclusies uit deze gesprekken worden in de laatste paragraaf opgesomd. De gegevens aangaande het voorzieningenaanbod zijn afkomstig van dataleverancier Locatus en zijn bewerkt door BRO. 2.2 Aanbodontwikkelingen Algemeen Uitgesplitst naar voorziening is in tabel 2.1 de ontwikkeling van het aanbod in de zes onderzochte clusters weergegeven. Hieruit blijkt dat het aantal commerciële voorzieningen in de periode tussen 2009 en 2012 licht is afgenomen. De verschillen tussen het type voorzieningen is groot. Absoluut gezien is enkel het aantal winkels toegenomen, namelijk van 168 in 2009 tot 181 in 2012. Dit uit zich ook in het aantal vierkante meters winkeloppervlak. Het totale oppervlak is met circa 1.700 m² wvo gegroeid. Opvallend is de daling van het aantal horecavestigingen, met name cafés. Hoofdstuk 2 7
Absoluut gezien is er ook met betrekking tot de leegstand een delende tendens zichtbaar. Tabel 2.1: Ontwikkeling voorzieningen aanloopclusters 2009 2009 2012 2012 Voorzieningenaanbod Aantal Voorzieningen % Aantal Voorzieningen Aantal Voorzieningen % Aantal Voorzieningen Winkels 168 37% 181 41% Horeca 114 25% 100 22% Overige Functies 107 23% 104 23% Leegstand 68 15% 61 14% Totaal 457 100% 446 100% Winkelaanbod Aantal Winkels Winkelvloeroppervlak Aantal Winkels Winkelvloeroppervlak Dagelijks 27 1.585 33 1.558 Mode & Luxe 68 4.785 83 6.932 Vrije Tijd 13 1.215 9 792 In & Om Het Huis 38 3.860 33 3.753 Detailhandel overig 22 1.150 23 1.290 Totaal 168 12.595 181 14.325 Horeca-aanbod Aantal Horecazaken % Aantal Horecazaken Aantal Horecazaken % Aantal Horecazaken Café 39 34% 27 27% Coffeeshop 7 6% 7 7% Seks & nachtclub 1-1 1% Fastfood 3 3% 2 2% Grillroom & Shoarma 9 8% 6 6% IJssalon 1-2 2% Hotel 4 4% 2 2% Hotel-Restaurant 6 5% 5 5% Lunch & Tearoom 3 3% 4 4% Café-Restaurant 13 11% 13 13% Restaurant Algemeen 27 24% 31 31% Partcentrum 1-1 1% Totaal 114 100% 100 100% Een overzicht van de ontwikkeling van het voorzieningenniveau per aanloopcluster maakt onderdeel uit van de bijlagen bij deze rapportage. Enkele conclusies worden onderstaand gepresenteerd. Cluster Brusselsestraat, Grote Gracht en omgeving Bijna één derde van alle voorzieningen in de zes aanloopclusters bevinden zich in het cluster Brusselsestraat Grote Gracht. De winkelfunctie heeft met 38% het grootste aandeel. Tussen 2009 en 2012 is het aantal winkels toegenomen van 45 naar 53. De branchegroepen mode en luxe en in & om het huis domineren het straatbeeld. Het aantal vierkante meter winkeloppervlak bedraagt ruim 3.600; een toename van circa 600 m² ten opzichte van 2009. Het voorzieningenniveau is verder divers, niet alleen met betrekking tot de hoofdfunctie maar ook als gaat om uitstra- 8 Hoofdstuk 2
ling en marktsegment. De leegstand is met 19% fors en dit is een consolidatie van de situatie in 2009. Cluster Boschstraat en Markt West In het cluster Boschstraat Markt West is de winkelfunctie duidelijk minder aanwezig dan in het voorgaande cluster. Circa één op de vijf voorzieningen betreft een winkel. Beter vertegenwoordigd is de horeca- en dienstverleningssector met beide een aandeel van 31%. Tussen 2009 en 2012 is met name de horecafunctie afgenomen. Daarentegen is de omvang van het winkelaanbod met circa 300 m² toegenomen. Cluster Gubbelstraat In de Gubbelstraat is sprake van een uitzonderlijke situatie als gevolg van de herontwikkeling van dit deel van het centrum. In de afgelopen jaren is aan het karakter van de straat niets veranderd. Nog altijd domineert de leegstand het straatbeeld. Cluster Bredestraat West en omgeving Het cluster Bredestraat West, Heggenstraat, Minckelerstraat en Achter de Comedie kent, in vergelijking tot de overige clusters, het grootste aandeel winkels (65%). Van de 35 winkels heeft bijna driekwart een assortiment dat behoort tot de branchegroep mode en luxe. De omvang van deze branchegroep is tussen 2009 en 2012 toegenomen van 1.765 m² wvo naar 2.500 m² wvo. Ook het aantal horecazaken is licht gegroeid. De groei van horeca en detailhandel gaat ten koste van de overige functies (dienstverlening). Cluster Sint Pieterstraat en omgeving In vergelijking tot de overige aanloopmilieus kent het cluster Sint Pieterstraat en omgeving binnen de sectoren horeca en detailhandel het kleinste aantal mutaties. Op enkele verschuivingen na is het huidige voorzieningenniveau ten opzichte van 2009 ongewijzigd. De horecasector, geclusterd in de Koestraat en rondom het Onze Lieve Vrouweplein, heeft met 36% het hoogste aandeel, gevolgd door de detailhandel (33%). We constateren wel dat het aantal zaken binnen de sector dienstverlening is afgenomen. Ook valt op dat de leegstand is toegenomen van 2 naar 13%. Cluster Rechtstraat, Hoogbrugstraat en Hoogbrugplein Binnen het cluster Rechtstraat en omgeving is de daling van de leegstand van 19% naar 8% de meest in het oog springende ontwikkeling van de afgelopen jaren. Diverse leegstaande panden zijn ingevuld met een dienstverlenende functie, gezien de groei van deze sector. Daarnaast is het aantal commerciële functies in totaliteit afgenomen; van 125 naar 112. Circa 50% van het commerciële aanbod in dit cluster bestaat uit winkels met een totale omvang van ruim 4.100 m² wvo. Dit is een kleine groei ten opzichte van 2009. Ook hier zien we dat de branchegroep mode en luxe domineert. Hoofdstuk 2 9
2.3 Leegstand Aandeel leegstand Kijken we naar de clusters gezamenlijk dan is het aandeel leegstand in de periode tussen 2009 (15%) en 2012 (14%) nauwelijks gewijzigd. Hierbij is het aantal panden en de definitie van Locatus als uitgangspunt gehanteerd (zie kader). Tussen de clusters zien we echter grote verschillen. Definitie leegstand volgens Locatus Een winkelpand wordt door Locatus als leegstand registreert indien het redelijkerwijs de verwachting is dat het leegstaande pand een verkooppunt in de detailhandel, horeca of consument gerichte dienstverlening zal terugkomen. Bovendien geldt het volgende: Het pand was als winkel in gebruik en staat nu daadwerkelijk leeg. Of het pand is op dat moment niet meer als winkel in gebruik, maar op het pand staat wel aangegeven dat het te koop/huur is als verkooppunt. Tabel 2.2: Leegstand per cluster, periode 2009-2012 2009 2012 Brusselsestraat, Grote Gracht en omgeving 21% 19% Boschstraat en Markt West 12% 16% Gubbelstraat 2 - - Bredestraat West en omgeving 8% 11% Sint Pieterstraat en omgeving 2% 13% Rechtstraat, Hoogbrugstraat en Hoogbrugplein 19% 8% Uitschieter in positieve zin is het cluster Rechtstraat en omgeving. Het aantal leegstaande panden is gedaald van 24 in 2009 tot 9 in 2012. Deze ontwikkeling kan niet los worden gezien van de stadsdeel brede ontwikkeling. Het stadsdeel Wyck is zich sterk aan het ontwikkelen. Centrummanagement, ondernemersvereniging en vastgoedeigenaren zetten sterk in op de promotie van dit stadsdeel. Dit resulteert in een toegenomen aandacht van marktpartijen. Negatief is de ontwikkeling in de Sint Pieterstraat en omgeving. Het aantal leegstaande panden is hier toegenomen van 2 in 2009 naar 10 anno 2012. Daarnaast is het waardevol om te beoordelen hoe de leegstand in de gehele binnenstad zich heeft ontwikkeld in dezelfde periode. Hiervoor is de situatie in Maastricht in tabel 2.3 vergeleken met enkele referentiesteden in Nederland. 2 Als gevolg van de tijdelijke invulling van diverse panden binnen dit cluster is geen leegstandspercentage opgenomen. 10 Hoofdstuk 2
Tabel 2.3:Leegstand in Nederlandse binnensteden vergeleken m² wvo aandeel Aantal panden aandeel Maastricht 17.489 10,3% 142 9,7% Groningen 18.746 8,9% 101 7,1% Arnhem 13.437 7,7% 84 8,4% Nijmegen 12.602 8,0% 58 5,4% Breda 16.470 10,2% 103 9,0% s-hertogenbosch 8.320 5,6% 57 4,9% Utrecht 6.021 2,9% 56 3,8% Haarlem 13.888 9,3% 69 5,5% Sittard-Geleen 27.422 19,9% 128 14,3% Heerlen 19.670 14,8% 98 15,6% Zowel in aantal winkels als in omvang van de winkels voeren de centra van Sittard, Geleen en Heerlen de ranglijst aan. Maastricht volgt daarachter. Leegstand per deelgebied Binnensteden zijn onderverdeeld in A-,B- en C-milieus, afhankelijk van de passantenintensiteit van de afzonderlijke straten in de binnenstad. Kijken we naar de leegstand voor deze afzonderlijke gebieden in Maastricht dan zijn de verschillen opvallend groot. In gebieden met de hoogste passantendichtheden (A-niveau) is de leegstand verwaarloosbaar. In tegenstelling tot de B- en C-locaties. Tabel 2.4: Leegstand naar deelgebied* Maastricht Nederland Aantal panden m² wvo Aantal panden m² wvo A1 0,0% 0,0% 1,5% 1,8% A2 0,5% 1,1% 2,8% 3,3% B1 5,8% 6,0% 5,4% 6,7% B2 7,9% 11,5% 8,4% 11,6% C 7,4% 15,5% 12,9% 13,4% * De cijfers zijn enkel gebaseerd op het centrumgebied waarin Locatus passanten telt Hoe wordt het leegstandspercentage in de detailhandel berekend? Binnen de categorie Leegstand is de verhouding tussen detailhandel en niet-detailhandel ongeveer fiftyfifty (aantal panden). De panden in de detailhandel zijn echter groter dan panden in de nietdetailhandel. Om de leegstandsoppervlakte per groep te berekenen wordt de gemiddelde grootte van de leegstaande panden berekend en als rekenfactor gebruikt. Conclusie: Aantal leegstaande panden: verhouding detailhandel - niet-detailhandel is 1:1 Oppervlakte leegstaande panden: verhouding detailhandel - niet-detailhandel is 2:1 Hoofdstuk 2 11
Specifiek vertaald naar de aanloopclusters die centraal staan in dit onderzoek zien we dat de leegstand zich concentreert in de uitlopers van de straten c.q. de delen waar de afstand tot het kernwinkelgebied het grootst is. Voorbeelden hiervan zijn het achterste deel van de Brusselsestraat, het gebied Hoogbrugstraat-Hoogbrugplein en het achterste deel van de Sint Pieterstraat. Kwaliteit leegstand Naast de kwantiteit is door middel van een controle in het veld de kwaliteit van de leegstaande panden in kaart gebracht. Hiervoor is een gradatie ontwikkeld van verloederd tot prima. Onderleggers van deze gradatie zijn bijvoorbeeld de uitstraling en de kwaliteit van de gevel. Tabel 2.5: Status van de leegstand per cluster Verloederd Matig Redelijk Prima Brusselsestraat 10 3 7 8 Grote Gracht e.o. Boschstraat, 1 1 2 5 Markt West Rechtstraat e.o. 1-2 6 Sint Pieterstraat e.o. 2 2-6 Bredestraat west e.o. 1 1 1 3 Gubbelstraat - - - 2 Totaal - absoluut 15 7 12 30 Totaal - relatief 23% 11% 19% 47% Uit de tabel blijkt dat de kwaliteit van circa één derde van de leegstaande panden kan worden aangemerkt als matig of verloederd. Dit beeld is niet uniek; ook in andere grotere Nederlandse binnensteden is een één vierde tot één derde van de panden in aanloopstraten verloederd. Ook Locatus brengt periodiek de kwaliteit van de panden in beeld. Enkele clusters vallen echter buiten de gehanteerde gebiedsafbakening. Zie afbeelding 2.1 op de volgende pagina. 12 Hoofdstuk 2
Afbeelding 2.1: Kwaliteit panden binnenstad Maastricht (bron: Locatus) Op basis van deze afbeelding luidt de conclusie dat de panden in het Stokstraatkwartier het hoogste kwaliteitsniveau beheersen. In de uitlopers van het kernwinkelgebied is de kwaliteit over het algemeen minder. Echter, op objectniveau zijn de verschillen groot. Tot slot is het waardevol om te vermelden dat bij ruim de helft van de leegstaande panden geen informatie aanwezig is over de verhuurmogelijkheden. Niet op de locatie zelf maar ook niet op internet. Conclusies Tussen 2009 en 2012 is de leegstand licht afgenomen. De clusters Brusselsestraat / Grote Gracht en Boschstraat / Markt West hebben het hoogste leegstandspercentage. Hoofdstuk 2 13
De leegstand in de Rechtstraat / Hoogbrugstraat is tussen 2009 en 2012 aanzienlijk afgenomen. De leegstand in de Maastrichtse binnenstad ligt zowel in m² als in het aantal panden boven het gemiddelde voor referentiesteden. Sittard-Geleen en Heerlen voeren de ranglijst aan. De leegstand concentreert zich met name op B-, en C-locaties. Ruim één derde van de leegstaande panden in de clusters hebben een matige tot verloederde uitstraling. De kwaliteit van de panden neemt af naarmate de afstand tot het kernwinkelgebied toeneemt. 2.4 Eigendomssituatie Bij de kwaliteitsverbetering van straten en deelgebieden is de vastgoedeigenaar een belangrijke speler. In dit kader is de eigendomssituatie van het vastgoed per cluster geïnventariseerd. De administratieve gegevens van de gemeente Maastricht liggen ten grondslag aan deze analyse. Kenmerk van aanloopstraten is dat het eigendom is versnipperd over een groot aantal actoren, variërend van institutioneel beleggers tot stichtingen en erfgenamen. Dit in tegenstelling tot het kernwinkelgebied waar vaak de grotere beleggers een belangrijke positie innemen. Ook in Maastricht ontstaat dit beeld. Gezamenlijk tellen de clusters ruim 450 panden met een commerciële functie. Het eigendom van deze panden is verdeeld over circa 400 verschillende eigenaren. De diversiteit is groot, de grootste eigenaar heeft slechts negen objecten in portefeuille (verdeeld over meerdere clusters). In de meerderheid van de gevallen gaat het om particulier eigendom dat bestaat uit één object. Dit beeld is in alle clusters vergelijkbaar. Ook in Maastricht zijn in de aanloopgebieden weinig institutionele beleggers actief. 2.5 Marktruimte In het kader van dit onderzoek is geen volledige analyse gemaakt van de aanwezige marktruimte voor detailhandelsontwikkelingen en het versterken van andere voorzieningen in de Maastrichtse binnenstad. De begrippen marktruimte en kwantiteit zijn in dit verhaal ook minder van belang. Voor kwaliteit en onderscheidende segmenten en formules is namelijk altijd ruimte, ook in een markt die onder druk staat als gevolg van trends zoals een daling van de koopkracht, een toename van de verkoop via internet en de krimp en vergrijzing van de bevolking. We komen hier later op terug in de hoofdstukken 3 en 4. Bovendien is er met de huidige leegstand nog 14 Hoofdstuk 2
voldoende fysieke ruimte voor ontwikkelingen. Laatste zal al een enorme uitdaging zijn. Wel is per sector een beeld gevormd van de mate van onder- of oververtegenwoordiging door het aanbod per 1.000 inwoners én per 1.000 bezoekers in diverse Nederlandse binnensteden met elkaar te vergelijken. Deze analyses zijn opgenomen in de bijlagen bij deze rapportage. Hierna hebben we de conclusies kort samengevat. Aanbod per 1.000 inwoners De dichtheid van het aanbod per 1.000 inwoners is in de binnenstad van Maastricht ten opzichte van de referentiesteden in vrijwel alle sectoren opvallend groot. Met uitzondering van de sectoren particuliere dienstverlening, ambachten en cafés is Maastricht koploper. De omvang van het aanbod is echter niet alleen afhankelijk van het aantal inwoners binnen de gemeente, ook het aantal bezoekers vormt belangrijke input voor de analyse. Aanbod per 1.000 bezoekers De binnenstad van Maastricht (kernwinkelgebied) trekt jaarlijks ruim 25 miljoen bezoekers. Van de onderzochte binnensteden hebben alleen Groningen en Utrecht een groter aantal bezoekers. Tabel 2.6: Jaarlijks aantal bezoekers (bron: Locatus) Groningen 26.296.400 Arnhem 17.430.400 Nijmegen 14.664.000 Breda 20.170.800 s-hertogenbosch 17.180.800 Utrecht 32.666.400 Haarlem 16.062.800 Leiden 16.380.000 Venlo 12.511.200 Maastricht 25.292.800 Vervolgens is het aanbod per sector in relatie gebracht tot het aantal bezoekers. Waar Maastricht op basis van het aantal inwoners de ranglijsten aanvoert, zien we dat de onderlinge verschillen veel kleiner zijn wanneer het aantal bezoekers het uitgangspunt is. Maastricht scoort in de meeste gevallen rondom het gemiddelde. Uitzondering hierop is de sector detailhandel. Het aantal vierkante meter detailhandel per 1.000 bezoekers is in Maastricht het laagste. Het aantal winkels is beter in verhouding tot de situatie in referentiesteden. Hoofdstuk 2 15
Conclusie Winkelgebieden worden in de toekomst compacter. Retailprofessionals verkondingen deze boodschap met regelmaat. Trends zoals de verkoop via internet en de druk op de consumentenbestedingen leiden tot een druk op de fysieke winkel. Op dit moment is er al een felle concurrentiestrijd gaande tussen winkelgebieden. Alleen de gebieden die zich het beste kunnen aanpassen aan de nieuwe werkelijkheid en bedreigingen kunnen omzetten in kansen hebben potentie. Bij het analyseren van de trends (zie hoofdstuk 3) en de huidige leegstandscijfers in de Maastrichtse aanloopstraten is er maar één conclusie gerechtvaardigd: het uitbreiden van het winkeloppervlak is niet aan de orde. Maximale inzet van alle partijen om de huidige knelpunten aan te pakken is voor de komende periode de grootste uitdaging. 2.6 Karakteristieken clusters Per aanloopcluster worden de karakteristieken (ruimtelijk-functioneel) onderstaand opgesomd 3. Cluster Brusselsestraat, Grote Gracht en omgeving Voorzieningenaanbod divers en omvangrijk (140 voorzieningen in totaal). Hoogste leegstand van de clusters, namelijk 19%. Winkelaanbod divers: kwaliteitszaken afgewisseld door growshops. Alle straten éénrichtingsverkeer en openbaar vervoer dominant aanwezig. Cluster langgerekt: richting rotonde neemt aantal commerciële voorzieningen af. Sterke commerciële activiteit Grote Gracht Midden en rondom knooppunt Kommel. Huurprijs maximaal 200,- / 250,- per m², aflopend richting uiteinde. Wisselende openbare ruimte: enkel het eerste deel van de Grote Gracht is heringericht. In het eerste deel van de Grote Gracht (tot de kruising met de Capucijnenstraat) hebben de panden de bestemming centrum. Nieuwvestiging van commerciële en publieksgerichte voorzieningen is toegestaan. In de overige straten binnen dit cluster is bestemming gemengd. Nieuwvestiging van commerciële voorzieningen is toegestaan via een vrijstelling. Wonen is direct toegestaan. 3 Voor de clusters Bredestraat West en omgeving en Rechtstraat/Hoogbrugstraat is informatie over de passantenintensiteit beschikbaar, afkomstig van Locatus. Voor de overige clusters zijn geen winkelpassantentellingen uitgevoerd. 16 Hoofdstuk 2
Cluster Boschstraat en Markt West Directe verbinding met Markt en kernwinkelgebied. Voorzieningenaanbod divers, nadruk op horeca. Veel (grote) kantoren aan westzijde Markt. Boulevardachtige straat met diverse statige panden. Kwaliteit voorzieningen sluit niet altijd aan op uitstraling panden. Aan noordzijde neemt voorzieningenniveau af (wonen) Huurprijs ca. 400,- aan de westzijde van de Markt en 200,- tot 250,- per m² in de Boschstraat. Straat enkel toegankelijk voor lijnbussen en taxi s. De panden in het gebied bezitten de bestemming centrum, met uitzondering van het gebied na de kruising met Achter de Barakken (bestemming gemengd ). Nieuwvestiging van commerciële en publieksgerichte voorzieningen is toegestaan. Wonen is enkel toegestaan met een 3-jaarsclausule. Hoofdstuk 2 17
Cluster Gubbelstraat Leegstand domineert het straatbeeld. Gubbelstraat is integraal onderdeel van ontwikkeling Mosae Forum. Geen ingangen van winkels Mosae Forum aan de Gubbelstraat waardoor er nauwelijks winkelend publiek aanwezig is. Als gevolg van de voorgaande constatering heeft de Gubbelstraat het karakter van een achterkant. Belangrijke verkeersader openbaar vervoer. De panden in het gebied bezitten de bestemming centrum. Cluster Bredestraat West en omgeving Hoogste aandeel winkels in dit cluster. Deze functie is tussen 2009 en 2012 toegenomen tot 65%. Accent op mode en hogere segment. Directe relatie met kernwinkelgebied, maar beperkte passantenstromen. Logisch winkelrondje niet mogelijk. Bredestraat heeft dominante verkeersfunctie, waardoor de kwaliteit van de openbare ruimte matig is. Overige straten zijn voetgangersgebied met prima uitstraling. Huurprijs maximaal 200,- / 250,- per m². De Bredestraat trekt wekelijks circa 17.000 bezoekers, de Minckelerstraat 27.000. In beide gevallen ligt het piekmoment op zaterdag, gevolgd door donderdag en vrijdag (Locatus, 2010). Het betrof een nulmeting waardoor informatie over de ontwikkeling in de tijd niet aanwezig is. De Minckelerstraat heeft de bestemming centrum. De overige straten hebben een gemengde bestemming. 18 Hoofdstuk 2
Cluster Sint Pieterstraat en omgeving Voorzieningenaanbod redelijk gethematiseerd, zeker in vergelijking tot de andere clusters: rondom het O.L. Vrouweplein en in de Koestraat is het thema horeca en in de overige straten ligt het accent op kunst, antiek, ambachten en decoratie. Leegstand tussen 2009 en 2012 toegenomen van 2 tot 13%. Winkels maken in toenemende mate plaats voor kantoren. De retailbeleving staat daarmee onder druk. Diverse bezienswaardigheden: archief, bakkersmolen, basiliek en stadsmuur. Cluster langgerekt, echter trekkers prikkelen de bezoeker om weg te vervolgen. Uitstraling openbare ruimte divers (asfalt versus historische bestrating) Matige koppeling Koestraat en overig straten binnen het cluster. Huurprijsniveau ca. 300,- per m². De panden in de omgeving van het O.L. Vrouweplein, Graanmarkt en Koestraat hebben de bestemming centrum. De overige straten hebben een gemengde bestemming. Cluster Rechtstraat, Hoogbrugstraat en Hoogbrugplein Veel bijzondere zaken in het hoogwaardige segment. Leegstand laatste jaren afgenomen. Typisch voorbeeld van een snuffelstraat. Rechtstraat Noord maakt minder deel uit van het cluster. Commerciële activiteit neemt sterk af richting én in Hoogbrugstraat. Onduidelijk profiel Hoogbrugstraat: veel onderbrekingen. Huurprijsniveau varieert van 300,- in eerste deel Rechtstraat tot 80,- / 100,- per m² richting Hoogbrugstraat. De panden in het gebied bezitten de bestemming centrum. Nieuwvestiging van commerciële en publieksgerichte voorzieningen is toegestaan. Wonen is toegestaan in de Hoogbrugstraat, in de Rechtstraat enkel met een 3-jaarsclausule. Zowel in 2008 als in 2010 heeft Locatus de passantenintensiteit in beeld gebracht. Uit de cijfers blijkt dat de passantenaantallen in het hele stadsdeel zich hebben gestabiliseerd. Het geschatte aantal weekbezoekers bedraagt circa 500.000. De zaterdag is de dag met het hoogste aantal passanten, Hoofdstuk 2 19
gevolgd door de donderdag en vrijdag. Specifiek voor de Rechtstraat en de Hoogbrugstraat is de ontwikkeling van het aantal passanten samengevat in de volgende tabel. Tabel 2.7: Ontwikkeling aantal passanten Rechtstraat en Hoogbrugstraat 2008-2010, per week Locatie 2008 2010 Rechtstraat 33 29.900 29.100 Rechtstraat 63 26.000 21.000 Rechtstraat 98 22.100 24.100 Hoogbrugstraat 74 13.000 16.900 In het middendeel van de Rechtstraat is het aantal passanten met 5.000 per week afgenomen. Richting de Hoogbrugstraat zien we juist een toename van het aantal passanten tussen 2008 en 2010. De cijfers van 2012 zijn tijdens dit onderzoek niet beschikbaar. Het is interessant om te zien of het terugdringen van de leegstand zich tevens vertaald in stijgende passantenaantallen. 2.8 Uitkomsten marktconsultatie Aanvullend aan deskresearch en diverse analyses in het veld zijn er door BRO diverse gesprekken gevoerd met vertegenwoordigers van het vastgoed (eigenaren en makelaardij) in de verschillende aanloopclusters. De namen zijn opgenomen in de bijlagen. Tijdens de gesprekken is per cluster gericht geïnformeerd naar de ontwikkelingen in de laatste jaren, het perspectief, de mate van samenwerking, de interesse van de markt en het ondernemersklimaat. De belangrijkste conclusies worden op de volgende pagina s opgesomd. 20 Hoofdstuk 2
Hardware De ontwikkelingen van de aanloopstraten geven een verschillend beeld. Daar waar zich in de Rechtstraat diverse nieuwe bedrijven hebben gevestigd, blijkt dit in andere aanloopclusters moeilijker te realiseren. Een leegstaand pand in de binnenstad van Maastricht wordt gemiddeld na nul tot zes maanden opnieuw ingevuld. Hierbij zijn er echter grote verschillen binnen clusters. Naarmate de afstand tot het kernwinkelgebied toeneemt, is de leegstand structureler van aard. De huurprijzen zijn de afgelopen periode nauwelijks gedaald. Huurcontracten hebben in veel gevallen een looptijd van vijf tot tien jaar waardoor er ten opzichte van de conjuncturele bewegingen sprake is van een achterstand. Kwaliteitsrijke detailhandels- en horecaconcepten tonen met regelmaat interesse voor vestiging. Investeringen in de openbare ruimte leiden niet automatisch tot nieuw ondernemerschap en meer passanten. Minstens zo belangrijker is het situeren van de juiste trekker op de juiste plaats. De aanwezigheid van een bronpunt (parkeren/ station/ bushalte/ recreatie/ winkelformule et cetera) is bepalend voor de passantenstromen in de aanloopclusters. Het is belangrijk om daarom zorgvuldig te sturen op diverse ontwikkelingen die op de agenda staan. - Ontwikkeling Sphinx-complex als bronpunt voor de Boschstraat. - Parkeergarage op terrein Tapijnkazerne als bronpunt voor het Jekerkwartier. Het is niet meer realistisch om in alle straten en delen van straten de commerciele functie te handhaven. Gezien de ontwikkelingen in de retailsector is het maken van keuzes noodzakelijk. Daarbij moet worden ingezet op de gebieden met de sterkste ontwikkelingspotentie. Software Met name in de wijk Wyck is een professionele ondernemersvereniging actief, genaamd het Ondernemers Initiatief Wyck (OIW). Inspanningen van de vereniging voor de wijk hebben geresulteerd in een positieve sfeer, nieuwe dynamiek en media-aandacht. Een andere actieve ondernemersvereniging is de vereniging Ondernemend Jekerkwartier. Tot slot, onlangs zijn de in ruste zijde ondernemersverenigingen van de Brusselsestraat en de Grote Gracht samengevoegd en gereactiveerd tot een ondernemersvereniging Vrijthofstraatjes. In de overige clusters blijft de onderlinge verbondenheid achter. Diverse vastgoedeigenaren zijn dermate betrokken bij de ontwikkeling van de binnenstad van Maastricht dat zij daarin ook investeren. De eigenaren zijn verenigd in de Vereniging van Eigenaren Binnenstad Maastricht (VEBM). De vereniging is nieuw leven ingeblazen en de bestuursleden oriënteren zich op de gewenste positie van de vereniging. Een proactieve en ondernemende houding van de gemeente ten aanzien van particuliere initiatieven ontbreekt. De diverse gesprekspartners geven aan dit al Hoofdstuk 2 21
een geruime tijd als een belemmering te ervaren bij de realisatie van initiatieven. Deze houding uit zich bijvoorbeeld in de volgende aspecten: - Vergunningverlening: lange procedures met als gevolg dat de plankosten oplopen. - Strenge handhavingsprocedures. - Hoge mate van bureaucratie. - Kansen die voor het grijpen liggen worden niet gezien of niet als dusdanig beoordeeld. - Weinig samenwerking tussen gemeentelijke afdelingen onderling. Deze algemene constateringen worden onderstaand onderbouwd met enkele praktische voorbeelden. De voorbeelden zijn afkomstig van de gesprekspartners tijdens de consultatieronde en worden door allen als zodanig bevestigd. 1. Tijdens verbouwingswerkzaamheden wordt er streng gehandhaafd op de van toepassing zijnde vergunning. Acties die het proces en de situatie versnellen/ten goede komen, maar wegens voortschrijdend inzicht buiten de vergunning vallen, worden niet getolereerd. Het ontbreekt aan inlevingsvermogen bij de dienstdoende ambtenaren. 2. De parkeernormen worden op een dusdanige wijze gehandhaafd dat ontwikkelingen traag van de grond komen. Enkel foto s worden geaccepteerd als bewijsmateriaal. 3. Kleine aanpassingen in de vergunningensfeer resulteren in forse vertragingen en renteverliezen voor de investeerder. Vergeet men een vraag in te vullen dan resulteert dan in meerdere weken vertraging. 4. Ambtenaren baseren zich op oude voorkennis en zijn niet bereid om een kijkje te komen nemen in het veld om de actuele situatie te analyseren. 5. Ambtenaren zijn met regelmaat niet op de hoogte van elkaars werkzaamheden. Verleende vergunningen zijn bij collega s niet bekend waardoor bouwwerkzaamheden onterecht worden gestopt. 6. Internationaal bekende winkel- en horecaformules die van directe meerwaarde zijn voor de stad zijn niet bekend bij de gemeente waardoor kansen worden gemist. 7. Ondernemers met unieke concepten in monumentale panden worden geconfronteerd met hoge eisen ten aanzien van welstand. De eisen hebben met regelmaat met betrekking op details. Het gevolg is een ontwikkeling die niet van de grond komt en leegstand. 22 Hoofdstuk 2
3. TRENDS EN REFERENTIES 3.1 Trends en ontwikkelingen landelijk 3.1.1 De retailsector Leegstandsontwikkeling In 2009 steeg het aantal leegstaande panden met 9% en in 2010 zelfs met 10%. Steeds meer panden staan structureel leeg. Van de ruim 227.000 winkelpanden in Nederland staan er ruim 14.000 leeg (6,2%) 4. De groeiende leegstand is te wijten aan de economische crisis, de consument die daardoor de hand op de knip houdt, de bevolkingskrimp in sommige delen van Nederland, de toename van de detailhandelsbestedingen via internet en de vergrijzing van het ondernemersbestand. Met name de winkels in de kleding en mode, huishoudelijke- en luxe artikelen en wonen hebben moeite om omzetgroei te realiseren. De leegstand verschilt sterk per type locatie. Het landelijke beeld is dat de vraag naar winkelunits op A1-locaties in de grote- en middelgrote steden stabiel blijft of zelfs groter wordt. Daarentegen staan de B- en C- locaties rondom het kernwinkelgebied onder druk. Het verschil tussen de vraag naar A1-locaties en locaties in aanloopstraten in alle steden lopen dus verder op. De druk op het A1-winkelgebied wordt groter, terwijl de vraag naar winkelruimte in randgebieden en aanloopstraten afneemt. De huurprijsontwikkeling zal hierbij in lijn zijn met de ontwikkeling van de vraag. Bovenstaande zien we terug in de leegstandscijfers. Er zijn grote verschillen tussen winkels op A-, B- en C-locaties. Op A1 is varieert de leegstand nu tussen de 2 en 3%, op B-locaties is dat inmiddels circa 10%. C-locaties worden het zwaarst getroffen met liefst 35 procent meer leegstand vergeleken met de laatste jaren. Hier zien we de grootste terugval in winkelpassanten. De verwachting is dat de leegstand in aanloopstraten de komende jaren gaat toenemen 5. De effecten zijn dus name aan de randen van de centrumgebieden te zien, waar een groter aandeel zelfstandig ondernemers te vinden is. Steeds meer ondernemers hebben moeite de huur te betalen, terwijl banken terughoudend zijn met financieringen. Daarnaast zijn beleggers minder geïnteresseerd in risicovolle vastgoedprojecten. De komende jaren zal de nadruk met name komen te liggen op kleinschalige ontwikkelingen, uitbreidingen en herontwikkelingen. 4 5 Locatus, peildatum april 2012 Locatus Hoofdstuk 3 23
Internetwinkelen De bestedingen via internet zitten fors in de lift. De totale omzet van online aankopen is in 2011 uitgekomen op 9,0 miljard. Het aandeel thuiswinkelen (online winkelen + catalogi, post etc.) in de detailhandel is de afgelopen vijf jaar bijna verdubbeld. Bedroeg het aandeel thuiswinkelen in 2005 nog 4,6% van de detailhandel, in 2011 liep dat percentage op naar ruim 10%. Hierbij moet worden aangetekend dat de benchmark alleen indicatief is voor het groeiende aandeel van thuiswinkelen ten opzichte van de detailhandel, omdat hierin ook online verkopen van reizen, verzekeringen en tickets zijn meegenomen. Wanneer hiervoor wordt gecorrigeerd, vond in 2011 circa 5% van de totale detailhandelsbestedingen via thuiswinkelen plaats. Uitgaande van enkel detailhandel non-food ligt dit percentage op circa 10%. De detailhandelsbestedingen via internet op het gebied van telecom en elektronica en witgoed zijn het grootst, gevolgd door hard- en software en kleding. Het onlangs verschenen Koopstromenonderzoek Randstad 2011 geeft veel inzicht in onder meer de detailhandelsbestedingen via internet. In 2011 vond in deze regio 6% van de detailhandelsbestedingen via internet plaats. In de dagelijkse artikelensector lag dit cijfer op circa 1% en in de niet-dagelijkse artikelensector op circa 12%. De bestedingen via internet zijn het hoogst op het gebied van vrijetijdsartikelen (24%), gevolgd door elektronica (17%), kleding (7,5%) en schoenen en lederwaren (6,5%). Hoewel de effecten van internetwinkelen op de totale winkelomzet nu nog beperkt zijn, is de verwachting dat internet zich de komende jaren als volwaardig aankoopkanaal zal ontwikkelen waardoor de online detailhandelsbestedingen zullen gaan stijgen. Hoewel het toekomstige marktaandeel van internet moeilijk in te schatten is, verwachten we dat de online detailhandelsbestedingen gaan stijgen naar circa 20% in 2020. Met name in de branches waarin webwinkelen momenteel al heel populair is zal het aantal winkels fors gaan afnemen. Het gaat dan met name om media, bruin- en witgoed, telecom, hard- en software en reizen. Dergelijke winkels bevinden zich veelal in de aanloopstraten. De effecten van het internetwinkelen zijn dus in aanloopstraten groter dan in andere delen van de binnenstad. Internetverkopen: ook kansen voor retailers Internet is een belangrijk communicatiemiddel voor de consument. De opkomst van internetwinkelen vormt enerzijds een bedreiging, anderzijds een kans voor retailers. De kans zit in het ontwikkelen van een multichannelstrategie. Hiermee kan de retailer inspelen op de ontwikkeling dat de consument tijdens het koopproces naast de fysieke winkel steeds meer gebruik maakt van het internet. De consument doet in toenemende mate aan digitaal windowshopping, waarbij internet als etalage wordt gebruikt maar de aankoop vervolgens in de winkel wordt gedaan. Hierdoor lopen de passantenstromen in binnensteden terug. Ook de click en collect formule blijkt succesvol te zijn, zoals die onder andere door Hema wordt gehanteerd. De consument krijgt hierbij de mogelijkheid online een product te kopen wat vervolgens opgehaald kan worden in een fysieke winkel. Het HBD speelt in op de multi- 24 Hoofdstuk 3
channelstrategie met het project Het Nieuwe Winkelen, waarmee online mogelijkheden worden ingezet om offline winkelen in binnensteden aantrekkelijker te maken. In de toekomst functioneren fysiek winkelen en virtueel winkelen naast elkaar. Het initiatief van de Vrijthofstraatjes (www.vrijthofstraatjes.nl) past prima in deze ontwikkeling. Positie zelfstandig ondernemer De leeftijdsopbouw van het ondernemersbestand is nog sneller aan het vergrijzen vergeleken met onze bevolking. De gemiddelde leeftijd van ondernemers in de detailhandel ligt in 2010 al op 45 jaar en daarmee vijf jaar boven de gemiddelde leeftijd van de Nederlander. Ruim 35% van de ondernemers is ouder dan 50 jaar. Uit onderzoek van CBW-MITEX blijkt dat circa 30% van de MKB-leden tussen 2010 en 2015 wil stoppen. In veel gevallen is er geen opvolging, waardoor veel winkels zullen gaan sluiten. Juist deze ondernemers zijn vaak gevestigd in aanloopgebieden. Functietransformatie Door de geschetste ontwikkelingen zal de leegstand in winkelstraten toenemen. Voor een aantal (delen van) aanloopstraten is functietransformatie noodzakelijk. In de toekomst is het niet meer haalbaar om leegstand opnieuw in te vullen met een winkelfunctie. De winkelfunctie van binnensteden wordt dus compacter. Functietransformatie biedt ook kansen. Alternatieve functies zoals dienstverlening, kleinschalige bedrijvigheid, zorg en wonen kunnen de dynamiek in de straat een nieuwe impuls geven. Dit blijkt ook uit een recente winkeltelling van Locatus. In negen jaar daalde het aantal winkels met bijna 5.300. Het aantal dienstverleners nam juist met 9.300 toe. Sectoren die groeien zijn: afhaalrestaurants, kledingreparatiebedrijven en piercing- en tattooshops 6. 6 De Volkskrant, 20 januari 2012 Hoofdstuk 3 25
Conclusie Vanwege bovengeschetste ontwikkelingen neemt de vraag naar winkelpanden in randgebieden en aanloopstraten af en zal hier de komende jaren een sanering plaats moeten vinden. De toenemende leegstand kan niet alleen worden verholpen door marketing of verbetering van de openbare ruimte. Een belangrijke opgave is om te investeren de gebieden die potentie hebben en om uit te groeien tot dynamische commerciële milieus. 3.1.2 Economische ontwikkelingen Detailhandelsbestedingen De detailhandel is conjunctuurgevoelig en de bestedingen worden duidelijk beïnvloed door het verwachtingspatroon van de consument ten aanzien van de economische ontwikkelingen. Na een groei van de detailhandelsbestedingen in de periode 2000-2007 is vanaf 2007 de detailhandelsomzet in Nederland gestabiliseerd en vanaf 2008 (economische crisis) gedaald. Sinds het derde kwartaal van 2010 is voor het eerst sinds 2008 weer sprake van een omzetgroei. Nadat het detaillistenvertrouwen sinds 2010 langzaam opkrabbelde, stort het eind 2011 echter weer in. In 2012 gaat de economie weer krimpen, de eerdere positieve voorspellingen ten spijt. De omzetontwikkeling van de detailhandel zal een soortgelijke ontwikkeling doormaken 7. De verwachting is dat er de komende jaren in de detailhandel nauwelijks tot geen sprake zal zijn van groei. Dit in combinatie met het verder oplopen van prijzen en een stijging van de BTW op niet-dagelijkse goederen van 19 naar 21%. Consumenten zullen terughoudend zijn in hun aankopen en kritisch letten op de prijs 8. Consumentenvertrouwen Het consumentenvertrouwen wordt bepaald op basis van de mening van huishoudens over het algemene economisch klimaat en over de eigen financiële situatie. Uit onderstaande figuur blijkt dat het consumentenvertrouwen tot een dieptepunt is gedaald 9. Dit vertrouwen geeft onder meer een indicatie voor de ontwikkeling van de consumptie door huishoudens in de nabije toekomst. 7 8 9 www.hbd.nl Onderzoek Retail2020, CBW-Mitex, 2010 CBS 26 Hoofdstuk 3