Openbaar Onderwerp Aanschrijving Mariënbosch, Groesbeeksweg 351. Programma / Programmanummer Ruimte & Cultuurhistorie / 1031 BW-nummer Portefeuillehouder H. Kunst Samenvatting Het voormalige klooster Mariënbosch, gelegen aan de Groesbeeksweg 351 te Nijmegen, is een rijksmonument. Er is lange tijd geen onderhoud gepleegd aan het gebouw en beschadigde/kapotte onderdelen zijn niet meer gerepareerd/vervangen. Als gevolg hiervan heeft het gebouw een armoedige uitstraling naar de omgeving en vertoont het in toenemende mate bouwkundige gebreken. Op onderdelen wordt niet meer voldaan aan de eisen in het Bouwbesluit voor bestaande bouwwerken. Eigenaar is verzocht om onderhoud te plegen. Deze is daartoe echter niet bereid, in verband met mogelijke verkoop (en verwachte verbouwing) van het gebouw. Vanwege de onbepaaldheid hiervan wordt voorgesteld om eigenaar toch aan te schrijven, tot het plegen van onderhoud en repareren of vervangen van beschadigde of kapotte onderdelen. Een en ander tot behoud van tenminste het casco van dit rijksmonument. Ter besluitvorming door het college 1. De eigenaar van het rijksmonument Mariënbosch, gelegen aan de Groesbeeksweg 351 te Nijmegen (Kadastraal bekend: gemeente Hatert, sectie I, nummer 827), aan te schrijven tot het (laten) verhelpen van het achterstallige onderhoud aan, en het (laten) repareren/vervangen van beschadigde/kapotte onderdelen van, het betreffende gebouw. Een en ander conform bijgevoegde concept-brief. 2. Mandaat te verlenen aan het hoofd van bureau Bouwrecht en Beleid (G340) om (zonodig), in het kader van de nadere uitvoering van deze aanschrijving, de verbeurdverklaring(en) en aanmaning(en) te ondertekenen, alsmede te besluiten met betrekking tot invordering van de verbeurde dwangsommen. Directie/afdeling, ambtenaar, telefoonnr. G340, Ed Schipperheijn, 3491 Datum ambtelijk voorstel 10 juni 2011 Registratienummer 11.0012979 Leidinggevende K. Donné, G340 Programmamanager P. Oomens Programmadirecteur B. Drummen Paraaf akkoord Datum Alleen ter besluitvorming door het College Besluit B&W d.d. 27 juni 2011 nummer: 3.21 Confo rm advies Aanhou den Anders, nl. Bestuursagenda Paraaf akkoord Datum Gemeentesecretaris Portefeuillehouder Groesbeekseweg 351 Marienbosch collegevoorstel.doc
1 Probleemstelling Het voormalige klooster Mariënbosch, aangewezen als rijksmonument (reg.nr.522) en gelegen aan de Groesbeeksweg 351 te Nijmegen (kadastraal bekend: gemeente Hatert, sectie I, nummer 827), staat al een aantal jaren leeg. Hoewel er op dit moment blijkbaar tijdelijke (anti-kraak) bewoning en gebruik als atelier plaatsvindt van (een deel van) het gebouw, is het duidelijk dat er al lange tijd geen structureel onderhoud (zoals schilderwerk) meer heeft plaatsgevonden. Beschadigde of kapotte onderdelen (bijvoorbeeld ramen, dakpannen en -goten) zijn ook niet meer gerepareerd of vervangen. Als gevolg van dit alles heeft het gebouw niet alleen een armoedige uitstraling naar de omgeving gekregen, maar erger nog - vertoont het gebouw thans in toenemende mate bouwkundige gebreken en voldoet het op onderdelen niet meer aan de eisen die het Bouwbesluit aan bestaande bouwwerken stelt. Volgens onze gegevens is er op 24 juli 2009 vergunning verleend voor de verbouw van, en de realisatie van 73 appartementen in, dit gebouw. Deze vergunning werd oorspronkelijk afgegeven aan de Hopman Interheem Groep BV, Tielweg 28, 2803 PK te Gouda, en is later - op verzoek van aanvrager (bij brief d.d. 6 maart 2009) - op naam gesteld van Synchroon BV, Van Deventerlaan 101, 3528 AG te Utrecht. Volgens het Kadaster de Mariënbosch Projectontwikkelingsmaatschappij BV in Goes echter, sinds 21 december 2009, eigenaar van het voornoemde gebouw. Op 16 maart jl. hebben medewerkers van de afdeling Bouwen en Wonen én de afdeling Stadsontwikkeling ter plaatse een bouwkundige opname gemaakt. In dit rapport zijn - middels foto s en beschrijvingen - de meest dringende bouwkundige gebreken van het gebouw weergegeven, die het gevolg zijn van achterstallig onderhoud. Hierbij moet nog worden aangetekend dat in dit stadium de toestand van het gebouw aan de binnenzijde (nog) niet is onderzocht. In eerste instantie gaat de zorg namelijk vooral uit naar het voorkomen van verder verval en het behoud van het monumentale pand als zodanig, en dus met name naar behoud van het casco. Het voornoemde rapport is dus niet volledig maar schept wel een alarmerend beeld van de bouwkundige toestand van dit Rijksmonument. Als gevolg van het uitblijven van regelmatig onderhoud (schilderwerk) zijn kozijnen op veel plaatsen in het gebouw gaan rotten. Door schraal voegwerk, kapotte dakgoten, regenpijpen en ramen zijn goten (en gootklossen) gaan rotten, zijn lekkages ontstaan en is ook vocht in het interieur van het gebouw gedrongen, met aanzienlijke schade (hoe groot die schade precies is, zal nog moeten blijken uit een inspectie van het gehele pand, aan de binnen- en buitenzijde) als resultaat. Daarnaast bestaat er daardoor mogelijk nog gevaar voor de gezondheid van de (tijdelijke) bewoners en gebruikers van het gebouw (schimmelvorming, ongedierte e.d.). Tot slot heeft het gebouw zoals gezegd- hierdoor een desolate uitstraling naar de omgeving. In publicaties van de rijksdienst en andere gemeenten, maar ook in de jurisprudentie, valt een trend te bespeuren naar een ruimere interpretatie van de verbodsbepalingen in (en op basis van) de Monumentenwet 1988. Niet langer is blijkbaar alleen het actief wijzigen, beschadigen, slopen e.d. van een monument (zonder vergunning) verboden. Ook als de beschadiging e.d. van een monument het gevolg is van een passieve opstelling van rechthebbende, dan kan het zijn dat voornoemde verbodsbepaling wordt overtreden. Zo heeft de Rechtbank Roermond op 21 december jl. bepaald dat bij klaarblijkelijke gevaarzetting van een monument, op grond van (de Memorie van Antwoord bij) artikel 11 van de Monumentenwet 1988, maatregelen kunnen worden geëist teneinde verdere
2 gevaarzetting te voorkomen. Onder gevaarzetting moet worden verstaan: het in gevaar brengen van de monumentale eigenschappen van het pand. Ook het laten vervallen van een monument (ofwel: passief verwaarlozen), door o.a. het openlaten van zaken en ramen, valt hieronder. Genoemd artikel biedt daarom volgens de bestuursrechter dus voldoende grondslag voor handhavend optreden door burgemeester en wethouders. Gelet op het voorgaande hebben we de eigenaar van Mariënbosch bij brief van 20 april jl. verzocht om het pand aan de Groesbeekseweg 351 - binnen twaalf weken - tenminste winden waterdicht te maken en tevens het achterstallig onderhoud aan de buitenzijde van dit gebouw te (laten) verhelpen. Op deze wijze zou tenminste het casco behouden blijven. Op 19 mei ontvingen wij een brief van de eigenaar waarin deze schrijft dat hij, in goed overleg met partijen als de gemeente Nijmegen, de SSHN en Synchroon BV, een bouwaanvraag in voorbereiding heeft voor het realiseren van studentenhuisvesting in Mariënbosch. Hiermee zou volgens de eigenaar een proces tot een duurzame herbestemming in gang zijn gezet, dat uiteindelijk zou moeten leiden tot behoud van het Rijksmonument aan de Groesbeeksweg 351 voor het nageslacht. Aangezien er dus op korte termijn een definitieve (totaal-)aanpak voor het gehele monument gepland zou zijn, gaat eigenaar er vanuit dat er voor de tussenliggende periode geen verdere maatregelen meer zouden hoeven te worden getroffen. Zeer recent is inderdaad een aanvraag voor vooroverleg gedaan, om te bezien in hoeverre er studentenhuisvesting plaats zou kunnen vinden in Mariënbosch. Deze plannen verkeren echter nog in een pril stadium. Op dit moment is het nog onduidelijk óf er daadwerkelijk een aanvraag omgevingsvergunning zal worden ingediend en - zo ja wanneer dat dan zal gebeuren. Vervolgens is het onduidelijk wanneer de verbouwing van Mariënbosch dan ter hand zou worden genomen en wanneer deze feitelijk afgerond zou zijn. Kortom: de plannen ten aanzien van dit rijksmonument zijn nog verre van concreet en het is niet duidelijk of de geconstateerde gebreken zullen worden verholpen en zo ja wanneer dat daadwerkelijk het geval zal zijn. Het is echter ongewenst om de huidige situatie voor onbepaalde tijd voort te laten bestaan. Daarbij valt niet in te zien, in hoeverre het treffen van de hierboven genoemde voorzieningen, zich niet zou kunnen verdragen met de plannen voor studentenhuisvesting. Het is duidelijk dat eigenaar er niets voor voelt om nu bouwkundige voorzieningen te treffen, die bij het daadwerkelijk realiseren van studentenhuisvesting mogelijk weer ongedaan zouden moeten worden gemaakt. Dat zou kapitaalsvernietiging zijn. Daarom zou vooralsnog kunnen worden afgezien van een volledige bouwkundige opname van het gehele gebouw (dus ook aan de binnenzijde) en een aanschrijving op álle bouwkundige gebreken. Voorgesteld wordt om de aanschrijving te beperken tot het treffen van conserverende maatregelen, met betrekking tot het casco van het gebouw. Deze zouden hoe dan ook moeten worden getroffen, ongeacht de functie die het gebouw in de toekomst krijgt. Uitstel van deze maatregelen zou alleen maar leiden tot grotere schade aan het gebouw. Nu eigenaar in de brief van 11 mei jl. al heeft aangegeven niet bereid te zijn tot het treffen van de genoemde maatregelen, rest ons geen andere mogelijkheid dan hem daartoe aan te schrijven.
3 2 Juridische aspecten -> De algemene (technische) eisen waaraan een bouwwerk moet voldoen, staan in het Bouwbesluit en de gemeentelijke bouwverordening; -> Artikel 3.24 Bouwbesluit bepaalt dat een bestaand bouwwerk zodanige scheidingsconstructies heeft dat het binnendringen van vocht in verblijfsruimten, toiletruimten en badruimten voldoende wordt beperkt; -> Artikel 1a, lid 1, Woningwet bepaalt dat de eigenaar van een bouwwerk er zorg voor draagt dat, als gevolg van de staat van dat bouwwerk, geen gevaar voor de gezondheid of veiligheid ontstaat danwel voortduurt; -> Artikel 1b, lid 2, sub a, Woningwet bepaalt dat het verboden is om een bestaand gebouw in een staat te brengen, te laten komen, of te houden die niet voldoet aan de op de staat van dat gebouw van toepassing zijnde voorschriften, bedoeld in artikel 2, lid 2 (Bouwbesluit bestaand); -> Op grond van artikel 5.2, lid 1, sub a, Wabo draagt ons college zorg voor de bestuursrechtelijke handhaving van de, op grond van het bepaalde bij of krachtens de betrokken wetten, voor degene die het betrokken project uitvoert, geldende voorschriften; -> Artikel 11, lid 1, van de Monumentenwet 1988 bepaalt dat het verboden is om een beschermd monument te beschadigen of te vernielen; -> Artikel 63, lid 2, van de Monumentenwet 1988 bepaalt dat ons college zorg draagt voor de bestuursrechtelijke handhaving van artikel 11, lid 1 van deze wet; -> Op grond van artikel 125 Gemeentewet is ons college bevoegd tot toepassing van bestuursdwang; -> Hoofdstuk 5 van de Algemene wet bestuursrecht (de artikelen 5:21 t/m 5:36) geeft voorschriften over de wijze waarop ons college in de praktijk om dient te gaan met de handhavende bevoegdheden. 3 Doelstelling Behoud van het (casco van) het rijksmonument Mariënbosch. 4 Argumenten Zie hierboven. 5 Klimaat n.v.t. 6 Financiën Geen financiële consequenties. Verbeurde dwangsommen worden geïnd bij overtreder. Kosten in verband met innen worden verhaald op overtreder. 7 Communicatie Toezenden brief aan overtreder, vergunninghouder en potentiële koper van het gebouw. Publicatie besluit in de Brug en op de gemeentelijke site. 8 Uitvoering en evaluatie Na verstrijken begunstigingstermijn wordt ter plaatse gecontroleerd. Indien niet (niet tijdig of niet volledig) is voldaan aan de last in de aanschrijving, zijn dwangsommen van rechtswege verbeurd en zullen deze vervolgens bij overtreder worden geïnd. Indien het in de aanschrijving opgenomen maximumbedrag aan dwangsommen verbeurd is, zal opnieuw
4 worden aangeschreven, met hogere dwangsommen, danwel toepassen bestuursdwang, als sanctie. 9 Risico Geen bestuurlijke risico s. Juridisch bestaat het risico dat een (voorzieningen)rechter de gemeente in het ongelijk stelt (onbevoegd acht om handhavend op te treden) en dat dwangsommen (dus) niet kunnen worden geïnd (danwel moeten worden terugbetaald). Voor wat betreft de strijdigheden met het Bouwbesluit is dat risico overigens zeer gering. Voor wat betreft de monumentale onderdelen, is het even de vraag of de bestuursrechter bereid is om onze juridische redenering te volgen. Bijlage: Beschikking Opname voormalig klooster Mariënbosch