Verslag marktconsultatie Lincolnpark De gemeente Haarlemmermeer staat voor de ontwikkeling van de nieuwbouwlocatie Lincolnpark. De ambitie is om deze wijk, de duurzaamste wijk van Nederland te maken. In de eerste helft van 2019 wordt de strategie voor de grondverkoop vastgesteld. Het ontwikkelen van een wijk van en voor toekomst doe je niet alleen. In voorbereiding op die strategie is een vroeg stadium de markt bevraagd. De gemeente gebruikt de opgehaalde input bij het vormgeven van de ontwikkelstrategie en uitvraagprocedure. Aan de marktconsultatie hebben circa 95 partijen meegedaan en is waardevolle input ontvangen. Gemeente Haarlemmermeer is blij met de betrokkenheid van alle partijen en dankbaar voor alle input. Inhoudsopgave Opzet consultatie en verslag... 3 Opzet consultatie... 3 Opzet verslag... 3 1. Rollen en samenwerking... 4 Rol gemeente... 4 Rol markt... 5 Rol bewoners... 5 Samenwerkingsvorm en borging... 6 2. Proces en uitvraagprocedure... 6 Selectie... 6 Gunning... 7 Leren & experimenten... 8 3. Projectinhoud... 9 Randvoorwaarden... 9 Ambities... 9 Doelgroep en bewoners... 10 4. Economische perspectieven... 10 Toewerken naar een sluitende en haalbare business case... 10 Vervolg... 11 Bijlage 1: Vragenlijst RFI... 12 Bijlage 2: Agenda marktconsultatiebijeenkomst... 18 Verslag marktconsultatie LincolnparkCirculair Gemeente Haarlemmermeer 7 december 2018 pagina 2
Opzet consultatie en verslag Opzet consultatie Er is zowel informatie opgehaald vanuit een fysieke marktconsultatiebijeenkomst, met een digitale RFI (Request for Information) en individuele gesprekken met enkele partijen. De marktconsultatie is gericht op alle partijen die betrokken zijn bij gebiedsontwikkeling zoals Architecten, Ontwikkelaars, Financiers, Bouwers, Toeleveranciers en Adviseurs. Request for information Individuele gesprekken Marktconsultatiebijeenkomst Op basis van een vragenlijst met 18 inhoudelijke vragen hebben we de markt om input gevraagd. De gebruikte vragenlijst is toegevoegd. 40 partijen hebben van deze mogelijkheid gebruik gemaakt. De gemeente Haarlemmermeer heeft met circa 10 partijen gesproken. Het startpunt van deze gesprekken was dezelfde vragenlijst als voor de RFI. De bijeenkomst bestond uit plenaire gedeelte, een presentatie van Arjan van Timmeren en twee break-out sessies. In de break out sessies is met groepen gesproken over allerhande onderwerpen. De agenda van de bijeenkomst is bijgevoegd. De markt is bevraagd op vier onderdelen: 1. Rollen en samenwerking In dit onderdeel zijn de (nieuwe) rollen van gemeente, markt en bewoners verkend 2. Proces en uitvraagprocedure Aan welke procesmatige randvoorwaarden e.d. moet worden voldaan om in zo hoog mogelijke mate invulling te geven aan de doelstellingen 3. Projectinhoud Thema s, ambities en ideeën 4. Economische perspectieven Nieuwe business- en verdienmodellen. Opzet verslag Met dit verslag wordt inzichtelijk gemaakt wat de belangrijkste inzichten vanuit de marktconsultatie zijn. Per bovengenoemd onderdeel staat beschreven welke algemene tendensen en openstaande vraagstukken naar voren zijn gekomen. In het verslag zijn de veel voorkomende opmerkingen en aandachtspunten beschreven onder algemene tendensen. Het gaat hier om input dat door meerdere partijen is benoemd. In het verslag staan ook aandachtspunten en inzichten waar geen eenduidige input op is ontvangen. Ook staan onder dit kopje discussiepunten die naar voren zijn gekomen, alsmede punten waarop geen of geen eenduidige oplossingsrichting werd genoemd. Verslag marktconsultatie LincolnparkCirculair Gemeente Haarlemmermeer 7 december 2018 pagina 3
1. Rollen en samenwerking Tijdens de marktconsultatie is veel input ontvangen over de rol van de markt, de gemeente en de toekomstige bewoners. In algemene zin beaamden alle aanwezigen dat de ontwikkeling van een circulaire wijk met de ambities zoals meegegeven door de gemeente Haarlemmermeer vergt dat partijen op een andere manier met elkaar gaan samenwerken. Dit betekent dat de traditionele rollen van partijen mogelijk zullen verschuiven. Rol gemeente Marktpartijen merken op dat tijdens een ontwikkelproces de verschillende belangen binnen de gemeente kunnen conflicteren. Bijvoorbeeld ambities en vernieuwende oplossingen die kunnen conflicteren met bestaand beleid. De oproep van de markt is dat de gemeente moet gaan zoeken naar een manier waarop, in het ontwikkelproces, op een eenduidige manier gecommuniceerd wordt met de markt. Om de ambities te behalen is het van belang dat de gemeente open staat voor nieuwe werkwijzen. Denk aan oplossingen die niet lijken te passen in bestaand beleid of de huidige wijze van belastingheffing in, en financiering van het gebied. Het is belangrijk dat betrokken partijen dezelfde taal spreken (bijv. wat betekent circulair bouwen?) en achter de doelstellingen staan. De gemeente kan dit faciliteren door duidelijkheid te bieden over het waarom achter de doelstellingen en werkdefinities mee te geven aan de markt. In een circulaire wijk wordt op een andere manier met nutsvoorzieningen omgegaan. Zorg gedurende het hele ontwerp- en ontwikkelproces voor goede afstemming met nutsbedrijven. De gemeente moet dit initiëren. Betrek de vier P s: publiek, privaat, particulier en provider. Vooral partijen die de diensten kunnen organiseren in de gebruiksfase worden gemist in de marktconsultatie bijeenkomst. Betrek marktpartijen voorafgaand aan de gronduitgifte intensiever dan alleen met deze marktconsultatie. Zorg dat je voldoende controleert en verifieert of de beloofde prestaties ook daadwerkelijk behaald worden. Er is veel gesproken over belemmerende wet- en regelgeving. Hierbij leeft het gevoel dat de huidige wet- en regelgeving knelt met de ambities, alleen is onduidelijk waar het zou knellen. Er is behoefte om hier meer duiding op te krijgen. Een groot deel van de markt geeft aan dat de gemeente, ook na de voorselectie, betrokken dient te blijven gedurende het ontwikkelproces en de gebruiksfase. Enkele andere partijen geven aan dat de gemeente na selectie op meer afstand, bijvoorbeeld enkel kaderstellend, moet staan. Openstaande vraag is de mate waarin gemeente in het ontwikkelproces en in de gebruiksfase een rol moet houden in de ambities van de wijk? Er is verschillende keren opgemerkt dat de gemeente binnen deze ontwikkeling naast haar publiekrechtelijke rol ook een privaatrechtelijke rol kan vervullen in deze ontwikkeling. Wat zijn de mogelijkheden voor de privaatrechtelijke rol van de gemeente? In welke vorm zou de gemeente dan kunnen participeren? Wat is wenselijk en wat is haalbaar? Verslag marktconsultatie LincolnparkCirculair Gemeente Haarlemmermeer 7 december 2018 pagina 4
Rol markt In een circulaire wijk wordt op een andere manier met nutsvoorzieningen omgegaan. Zorg gedurende het hele ontwerp- en ontwikkelproces voor goede afstemming met nutsbedrijven. Hoewel de gemeente het initiatief zal moeten nemen, is het ook een verantwoordelijkheid van de markt. De markt zou optimaal gebruik kunnen maken van het gebied als proeftuin voor innovatie. De markt zou samenwerking moeten opzoeken met de vier P s: publiek, privaat, particulier en provider. Marktpartijen kunnen providers aan zich binden voor deze gebiedsontwikkeling en organiseren dat onderhoudscontracten en diensten worden aangeboden. Partijen zijn het erover eens dat de toekomstige bewoner een belangrijke rol speelt in het succes van deze ontwikkeling. Partijen zijn het er ook over eens dat bij het vinden en betrekken van de toekomstige bewoners een belangrijke rol ligt voor marktpartijen. Op welk moment en op welke manier de marktpartijen de bewoners moeten betrekken is niet eenduidig beantwoord. Rol bewoners Het is belangrijk om bewoners vroegtijdig te betrekken bij de ontwikkeling. Een coöperatieve insteek is hierbij gewenst voor zowel bewoners als marktpartijen om te komen tot een succesvolle ontwikkeling. Circulair is nog geen verkooppunt richting bewoners. Circulaire businessmodellen kunnen interessant zijn voor bewoners, wanneer zich dit vertaalt naar een financieel aantrekkelijke propositie. Er is veel gesproken over de rol van toekomstige bewoners bij het succes van deze ontwikkeling. Op welk moment, op welke manier en door wie de bewoners betrokken moeten worden is niet eenduidig beantwoord. Het is belangrijk dat bewoners zich verantwoordelijk en betrokken voelen bij de ontwikkeling. Verschillende vormen zijn hierin denkbaar: Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO), mede-opdrachtgeverschap of mee-ontwerpen. De omvang van een bewonerscollectief moet niet te groot worden, omdat dit minder goed is voor het gevoel van eigenaarschap en sociale cohesie. Verslag marktconsultatie LincolnparkCirculair Gemeente Haarlemmermeer 7 december 2018 pagina 5
Samenwerkingsvorm en borging Ontwikkelingen van woonwijken zijn altijd risicovol. Door de risico s te delen in zowel de tijd (verschillende fasen) als tussen partijen (toeleveranciers bouwbedrijven ontwikkelaars grondeigenaar), worden de kansen op het behalen van de ambities en een snelle realisatie vergroot. Dit zou kunnen betekenen dat andere partijen risicodragend participeren in zo n ontwikkeling. Om te komen tot hoge (duurzaamheids)prestaties op lange termijn moeten de ontwikkelende partijen ook na oplevering hun verantwoordelijkheid behouden Het is mogelijk om partijen te belonen wanneer zij buitengewoon hoge prestaties wél halen. Er zijn verschillende suggesties gedaan zoals bv. een bonus/malussysteem Creëer een gezamenlijke prikkel voor het behalen van de prestaties en het beheersen van de risico s waar zowel de gemeente als de realiserende partijen onderdeel van uitmaken. Er zijn verschillende succesvolle voorbeelden genoemd zoals het dynamisch verdelingsmodel (woningbouwproject Stadstuin Overtoom ) en het verenigen van alle partijen in een BV of Alliantie (renovatie stadskantoren Eindhoven en dijkverzwaringsproject). Wil de gemeente de grond daadwerkelijk verkopen aan een ontwikkelaar, of is de gronduitgifte een middel om woningontwikkeling en -verkoop te realiseren? Bij verkoop van de grond verliest de gemeente in principe haar zeggenschap over wat er met de grond gebeurt, en is het lastiger om (de realisatie van de duurzame ambities te borgen. Wanneer de gemeente zou kiezen voor een andere (privaatrechtelijke) vorm van samenwerking is dit makkelijker te doen. 2. Proces en uitvraagprocedure Selectie Zorg voor een procedure met voorselectie waarbij partijen aantonen dat de aanwezigheid van de juiste disciplines in het samenwerkingsverband geborgd hebben Werk niet met loting in de voorselectie. Stuur met de uitvraag aan op samenwerkingsverbanden tussen partijen bij de inschrijving maar laat het vormen van de samenwerkingsverbanden aan de creativiteit van de markt. Voorkom het uitvragen van (te veel) referentieprojecten. Dit kan de betrokkenheid van innovatieve partijen belemmeren. Wanneer er een referentieproject wordt uitgevraagd, doe dit dan zo functioneel mogelijk. Houdt rekening met tenderkosten, laat na pre-selectie niet meer dan 3 partijen (of combinaties) doorgaan. Samenwerking zou een belangrijk criterium moeten zijn in de procedure. Stuur niet alleen op samenwerking tussen opdrachtgever-opdrachtnemer(s), maar ook op participatie met toekomstige bewoners: het moet immers hún wijk worden. Met hun vroege betrokkenheid, en mogelijk een gedeelte van de wijk in CPO/medeopdrachtgeverschap, is de borging van prestaties eenvoudiger. Verslag marktconsultatie LincolnparkCirculair Gemeente Haarlemmermeer 7 december 2018 pagina 6
Wat is de gewenste uitkomst van de procedure: het selecteren van de beste partij die sterke referenties en ervaring heeft? Of de gronduitgifte aan het beste plan, met duidelijke prestatiebeloftes en onderbouwing? Waar het selecteren van de beste partij vertrouwen moet geven dat er daadwerkelijk een goed plan komt; is het uitgeven van de grond aan het beste plan in een eerdere fase meer zekerheid geeft over de ontwikkeling die gaat komen. Veel gehoorde input is dat innovatieve technologieën en producten die in Lincolnpark kunnen worden toegepast, vaak door kleine en specifieke bedrijven worden ontwikkeld. Deze partijen worden niet vanzelfsprekend al bij de eerste ideefase en inschrijving betrokken. Zorg dat deze technologieën en producten daadwerkelijk worden toegepast, alleen is de vraag hoe dat gedaan kan worden? Gunning Pas een dialoog toe in de procedure, en kies daarbij voor een dialoog met voldoende intensiteit. Door die intensiteit kunnen zowel marktpartijen de behoefte van de gemeente verder doorgronden, en kan de gemeente de mogelijkheden van marktpartijen beter begrijpen. Vertrouwen is een belangrijke basis voor ambitieuze ontwikkelingen. Vertrouwen werkt twee kanten op: van opdrachtgever naar opdrachtnemer, en andersom. De opdrachtgever creëert met deze marktconsultatie al een basis van dialoog en daarmee vertrouwen. De oproep aan de gemeente is om deze houding door te zetten in de uitvraag en de realisatie, en dus niet te vervallen in traditionele reflexen. Dit geldt eveneens voor de marktpartijen. Voorkom dat tijdens de uitvraag alles kwantitatief moet worden aangetoond. Beoordeel daarom niet enkel op kwantificeerbare inhoud maar ook procesmatige aspecten, zoals bijvoorbeeld de samenwerking tussen partijen, of een plan van aanpak waardoor partijen aannemelijk kunnen maken dat de prestaties gehaald kunnen worden. Zorg voor passende financiële kaders ten opzichten van de ambitie. Partijen willen vooraf een duiding van de financiële ruimte voor circulariteit in relatie tot de grondprijs. Geef de minimaal te behalen prestatie mee, maar daag de markt uit om de ambities (het maximum) te behalen. Het is mogelijk om de aanwezigheid van een intentieverklaring van bewoners onderdeel uit te laten maken van de inschrijving. Op deze manier wordt duidelijk dat er draagvlak is voor de oplossingen van de inschrijver. Verslag marktconsultatie LincolnparkCirculair Gemeente Haarlemmermeer 7 december 2018 pagina 7
Zoek in de uitvraag naar mogelijkheden om een ander waardemodel te ontwikkelen, waarin zowel de gemeente, de opdrachtnemers, toekomstige bewoners en eventuele dienstverleners betrokken zijn. Een mogelijke oplossingsrichting is om het ontwikkelen van zo n waardmodel uit te vragen, waarop wordt beoordeeld. Welke waarde moeten kwantitatieve (en technische) prestaties in de uitvraag krijgen? De huidige periode kenmerkt zich namelijk door een hoge mate van innovatie, waarbij nieuwe oplossingen steeds sneller ontwikkeld worden en marktwaardig worden gemaakt. Dit heeft ook invloed op ingediende kwantitatieve en technische toezeggingen welke waarde zouden deze daarom moeten hebben? Als er grotendeels op kwantitatieve toezeggingen wordt gegund kunnen deze achterhaald zijn. De wijze waarop (grond)prijs een plek dient te krijgen in de procedure is niet eenduidig beantwoord. o Partijen zijn in algemene zin van mening dat de gunning op (grond)prijs een beperkte rol dient te spelen bij de uitvraag en dat met name beoordeeld moet worden op kwaliteit. Er zijn verschillende suggesties voor gedaan, maar hier was nog geen eenduidig advies. Het voordeel van het meenemen van prijs is dat inschrijvers met een circulair model goedkoper in kunnen schrijven, vanuit de langetermijn waarde die zij leveren. Het voordeel van het niet meenemen van prijs is dat er alleen concurrentie is op kwaliteit. o Wanneer prijs wordt meegenomen, is het in ieder geval van belang dit te doen op basis van Total Cost of Ownership. Leren & experimenten Partijen zijn het zeer breed gedragen met elkaar eens dat ruimte om te leren en innoveren van belang is voor deze ontwikkeling. In het proces moet geborgd worden dat alle betrokken partijen kunnen leren tijdens en van deze ontwikkeling, bijvoorbeeld door experimenteren mogelijk te maken (denk daarbij bijvoorbeeld aan een proeftuin of Lincolnpark als onderzoekslocatie). Leer ook van andere projecten, waarbij Park 20 20 expliciet wordt genoemd vanwege de nabijgelegen locatie. De mogelijkheid om ook andere, niet bij de ontwikkeling betrokken partijen, aan te haken wordt benoemd. Dit in het kader van kennisdeling en kennisontwikkeling. Vraag is hoe dit vorm kan krijgen. In hoeverre is het mogelijk om een Living Lab te maken van Lincolnpark? Een ruimte waarin continu ontwikkeld wordt, en waar andere regels gelden. Voor langdurige ontwikkelingen zoals deze is het belangrijk dat ook rekening wordt gehouden met mogelijke toekomstige marktverstoringen, wat kan leiden tot prijsverschillen of andere prioriteiten. Op welke wijze dit geborgd kan worden is niet duidelijk naar voren gekomen. Verslag marktconsultatie LincolnparkCirculair Gemeente Haarlemmermeer 7 december 2018 pagina 8
3. Projectinhoud Randvoorwaarden Omschrijf de kaders van de gronduitgifte zo veel mogelijk functioneel. Het is vooral van belang om na te denken over de diepere behoefte achter een kader voordat deze van toepassing wordt verklaard. Standaard kaders zoals bijvoorbeeld parkeernormen of een DIOR (Leidraad Duurzame Inrichting Openbare Ruimte) zouden niet te streng opgelegd moeten worden. Omschrijf de stedenbouwkundige structuur ook zo veel mogelijk functioneel: welke functies moet het gebied bieden? Binnen deze kaders kunnen de partijen oplossingen bieden. Wat worden de systeemgrenzen van de duurzaamheidsambities voor Lincolnpark? Bij een te kleine systeemgrens worden prestaties mogelijk suboptimaal, bij een te grote systeemgrens wordt de aantoonbaarheid van de prestaties complex en lastig te vergelijken. Over de schaalgrootte is geen eenduidig antwoord naar voren gekomen. Sommige partijen zien het voordeel van het uitgeven van de gehele ontwikkeling in één keer vanwege mogelijke optimalisatie op gebiedsniveau. Andere partijen geven juist aan dat het opknippen in kleinere percelen juist risico s spreidt en daarmee gunstig is voor de gemeente en marktpartijen. Over de fasering is eveneens geen eenduidig antwoord naar voren gekomen. Een gefaseerde ontwikkeling biedt de mogelijkheid om van eerdere fases te leren, terwijl een aandachtspunt bij fasering het behoud van leefbaarheid in het gebied is voor de bewoners die er al wonen. In hoeverre wordt het energiesysteem van de wijk vooraf bepaald? Bij het vooraf vastleggen kan er geoptimaliseerd worden naar een groter gebied en zijn de maatschappelijke kosten lager. Belangrijk is dat de lokale nutsbedrijven op voorhand betrokken worden. Hoeveel stedenbouwkundige structuur moet er geboden worden? Dit is mede afhankelijk van de vraag of het gebied gefaseerd of integraal wordt uitgegeven. Bij een gefaseerde uitgave is meer stedenbouwkundige structuur nodig om de esthetische eenheid te bewaken, bij een integrale uitgave kan de eenheid ook door marktpartijen worden aangebracht op basis van een functioneel omschreven behoefte. In hoeverre is het mogelijk om een Dynamisch kaderpakket mee te geven? Een pakket dat mee ontwikkelt naar mate de tijd vordert, zodat gaandeweg steeds hogere ambities gerealiseerd worden. Ambities De ambities worden over het algemeen gesteund door de markt. Wees helder over het waarom van duurzaamheid (of circulariteit) voor deze wijk: dat maakt het voor marktpartijen mogelijk om hier goed op in te kunnen schrijven. Breng een prioritering aan in de te realiseren (duurzaamheids)ambities, ook ten opzichte van andere maatschappelijke ambities zoals leefbaarheid en sociale cohesie. Een prioritering vanuit de opdrachtgever helpt marktpartijen bij het maken van de juiste afwegingen. Ambities die een sterkere plek mogen krijgen zijn klimaatadaptatie, hitte- en droogtebestendigheid en biodiversiteit. Leren tijdens en na deze ontwikkeling is ook een belangrijke doelstelling. Ga niet alleen op zoek naar innovatieve gebouwoplossingen, maar kijk ook naar innovatieve gebiedsoplossingen. Het vergroten van de schaal biedt kansen voor innovatie en duurzaamheid. De uitdaging hier is om niet alleen te kijken naar de stenen maar ook naar het gebruik. Hierbij kan gedacht worden aan mobiliteitsoplossingen, deelplatformen voor de wijk, onderhoud van de wijk etc. Voor deze aspecten moeten ook de juiste partijen betrokken worden. Verslag marktconsultatie LincolnparkCirculair Gemeente Haarlemmermeer 7 december 2018 pagina 9
Wat is de relatie tussen circulaire ambities en de reductie van CO2-emissies, en waar ligt wat betreft de gemeente de grootste opgave? Voortvloeiend hieruit is er behoefte aan een prioritering tussen de MPG en EPC. Indien een fasering wordt toegepast, zorg dan voor een groeiend ambitieniveau in de loop van de tijd. Wees helder over het waarom van duurzaamheid (of circulariteit) voor deze wijk: dat maakt het voor marktpartijen mogelijk om hier goed op in te kunnen schrijven. Wat is de definitie van een circulaire wijk? In algemene zin zijn alle partijen het erover eens dat er een duidelijke definitie van een duurzame (of circulaire) wijk geformuleerd moet worden. Hierbij dient helder te zijn wat binnen deze definitie valt. Maak de ambities dus specifiek en meetbaar en leg einddoelen vast in plaats van oplossingsrichtingen. Het is een openstaande vraag hoe deze definitie exact geformuleerd moet worden. Wat is de definitie van circulair bouwen? Circulair kan verschillend geïnterpreteerd worden, er is behoefte aan een eenduidige interpretatie van deze ambitie. Er staan vaak al oplossingen in de huidige ambities zorg dat het meer een visie wordt. Maak daarbij onderscheid tussen doel en middel.wat is bijvoorbeeld het diepere doel van demontabel bouwen? Is dit een noodzakelijk middel voor het realiseren van circulaire woningbouw? Gaat dit om het hoogwaardig kunnen hergebruiken van gebouwonderdelen in de toekomst, over aanpasbaarheid van de binnenkant in een schil die monumentaal circulair is, het bieden van een levensloopbestendige woning, of gaat het om de aanpasbaarheid van bijv. de infrastructuur en kortcyclische elementen binnen een woning? Doelgroep en bewoners Werk al aan placemaking vóór publicatie van de grondverkoop. Hierdoor kunnen bewoners al aangetrokken worden en kan nu al een community ontstaan. Door het gebied te profileren als proeftuin voor innovatie zorg je dat de bewoners ook weten dat er innovatieve toepassingen aangebracht kunnen worden. Dit kan het draagvlak voor circulaire oplossingen vergroten. Neem sociale cohesie op als aandachtspunt, zeker omdat er nu een hoek van de wijk met sociale woningbouw wordt gerealiseerd voor spoedzoekers. De verbinding tussen deze woningen en de rest van de wijk is cruciaal. Bewoners moeten op enigerlei wijze inspraak en/of medezeggenschap hebben over het gebied in de gebruiksfase. Ook over de uiteindelijke doelgroep van de woonwijk bestaan veel verschillende ideeën. Zorg voor een eenduidig beeld van wat voor soort bewoners voor deze wijk worden gezocht, en wat hun woonbehoefte is. Er bestaan verschillende beelden over wie dit doet de markt of juist de gemeente. In hoeverre kunnen er nu al bewoners worden betrokken? En moet dan gezamenlijk bepaald worden met de markt wat de gewenste doelgroep is? In algemene zin wordt aangegeven dat inspraak door bewoners op het ontwerp van de ontwikkeling van belang is. Er zijn verschillende vormen genoemd waaronder Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) en een lichtere vorm van inspraak op het ontwerp. In welke vorm kan dit gedaan worden zodat de ambities ook gehaald worden? 4. Economische perspectieven Toewerken naar een sluitende en haalbare business case Verslag marktconsultatie LincolnparkCirculair Gemeente Haarlemmermeer 7 december 2018 pagina 10
Veel partijen zijn het erover eens dat de businessmodellen van alle partijen moeten veranderen. Het veranderen van businessmodellen is echter vanuit een eenzijdige sturing op geld lastig. Belangrijke vragen zijn wat nieuwe businessmodellen kunnen betekenen voor het borgen van de ambities en op wat voor manier andere vormen van waarde, buiten euro s, daadwerkelijk meegenomen kunnen worden als opbrengst van Lincolnpark? Hierbij valt te denken aan lagere heffingen voor bewoners waarbij de gemeente haar businessmodel moet aanpassen, maar ook het aanbieden van producten als diensten door toeleveranciers en providers in het gebied. Om de ambities te realiseren binnen de financiële kaders is het van belang om te denken in termen van andere (niet-financiële) waarde en over de lange termijn. Een van de veelgehoorde zorgen is het sneuvelen van de ambities vanwege tijd of geld. Transparantie in kosten en baten kan bijdragen aan het behalen van de doelstellingen. Welke van de potentiële besparingen of andere vormen van waarde kunnen nu al doorberekend worden in de business case van Lincolnpark? Denk hierbij aan lagere belasting door gasloos bouwen, lagere grondprijs voor hogere mate van circulariteit, en het toepassen van restwaarde op de bouwmaterialen. Hoe kunnen de ambities financieel geborgd worden? Het financieren van circulariteit is makkelijker als het eigendom van alle producten en materialen bij één partij ligt. Hoe hier mee omgegaan moet worden is niet duidelijk. En welke rol kunnen financiers hierin spelen? Op welke wijze kan geborgd worden dat voldoende schaalgrootte wordt georganiseerd in het gebied voor diensten, in relatie tot financierbaarheid en zekerheid in kasstromen. Vervolg Deze marktconsultatie is een eerste uitgebreid contact met marktpartijen geweest rondom de ontwikkeling van Lincolnpark Circulair. Met dank aan alle betrokkennen partijen is veel informatie opgehaald. Dit voelt meer als een sociaal experiment dan als het bouwen van een wijk, zo sloot Michiel Ruis, intern opdrachtgever van de Gemeente Haarlemmermeer, de bijeenkomst af. De opgehaalde input wordt gebruikt bij het vormgeven van de ontwikkelstrategie en uitvraagprocedure. Verslag marktconsultatie LincolnparkCirculair Gemeente Haarlemmermeer 7 december 2018 pagina 11
Bijlage 1: Vragenlijst RFI Marktconsultatie Lincolnpark Circulair Vragenlijst Datum 22 augustus 2018 Verslag marktconsultatie LincolnparkCirculair Gemeente Haarlemmermeer 7 december 2018 pagina 12
Toelichting Dit document omvat de schriftelijke vragenlijst van de marktconsultatie van Lincolnpark Circulair. Ten behoeve van de beantwoording van de vragenlijst treft u in de volgende documenten relevante informatie over het project Lincolnpark Circulair: Factsheet Lincolnpark Circulair (d.d. 22 augustus 2018). Dit document omvat basisinformatie van de gebiedsontwikkeling Lincolnpark Circulair, waaronder een projectkaart, het voorlopige indicatieve bouwprogramma en de voorlopige projectdoelstellingen voor circulariteit en duurzaamheid; Brochure Lincolnpark Circulair. Deze brochure geeft in vogelvlucht een beschrijving van Lincolnpark Circulair; Document De Parken, Essentiekaart Hoofddorp Zuidoost: https://haarlemmermeergemeente.nl/file/6411/download. Dit document geeft een beeld van de ruimtelijke, programmatische, verkeerskundige en stedenbouwkundige context van de projectlocatie van Lincolnpark Circulair; Tenslotte maken wij attent op de gemeentelijke website voor Lincolnpark Circulair: https://haarlemmermeergemeente.nl/hoofddorp-zuid/lincolnpark De vragenlijst is onderverdeeld in drie onderdelen: - Algemene vragen; - Vragen met betrekking tot proces en organisatie; - Vragen met betrekking tot de projectinhoud. Om uw antwoorden in het juiste perspectief te kunnen plaatsen is het van groot belang om de argumentatie achter uw antwoord te kennen. Wij verzoeken u daarom om niet alleen uw mening/visie of mogelijkheden te geven, maar waar mogelijk ook de achterliggende argumentatie bij te geven. Gemeente Haarlemmermeer is van mening dat circulaire gebiedsontwikkeling in veel gevallen vraagt om een andere kijk op taken, rollen, systemen en samenwerking. Een aantal van de onderstaande vragen hebben betrekking op deze andere kijk. Wij beseffen ons dat dergelijke vraagstellingen als complex kunnen worden ervaren. Niettemin vinden wij uw reactie ook op dergelijke vragen zeer waardevol voor de verdere uitwerking van de ontwikkelstrategie van Lincolnpark Circulair. U bent vanzelfsprekend niet verplicht om te antwoorden, richt u zich vooral op de antwoorden waar uw expertise ligt. Indien er vragen zijn die meer uitleg behoeven of vragen die naar uw inzicht interessant zijn om in de Marktconsultatie-bijeenkomst te behandelen, verzoeken wij u dit bij het betreffende antwoord aan te geven. Ook zijn we ervan overtuigd dat de beantwoording van de vragenlijst het lerend vermogen van zowel de gemeente als de deelnemende partijen kan bevorderen. Verslag marktconsultatie LincolnparkCirculair Gemeente Haarlemmermeer 7 december 2018 pagina 13
Graag willen wij u bij voorbaat danken voor uw tijd en inzet voor de beantwoording van de vragenlijst. Het projectteam van Lincolnpark Circulair. Algemeen 1. Rol, bijdrage en innovaties. Welke rol zou uw organisatie kunnen vervullen bij het ontwikkelen, bouwen, financieren, exploiteren, beheren, demonteren en hergebruiken van Lincolnpark Circulair (ook wel Lincolnpark genoemd) (bijvoorbeeld als financier, ontwikkelaar, aannemer, toeleverancier, etc). Welke innovaties, die bijdragen aan het behalen van de projectdoelstellingen voor circulariteit en duurzaamheid, kan uw organisatie bieden? Denk hierbij aan bijvoorbeeld innovaties van technische, financiële, organisatorisch en/of sociale aard. 2. Voorbeeldprojecten. Bent u eerder betrokken geweest bij projecten met projectdoelstellingen voor circulariteit en/of duurzaamheid waar wij als gemeente van kunnen leren en/of inspiratie uit kunnen halen? Welk project was dit? Met wie zouden wij contact moeten opnemen om hier meer over te leren? Proces en organisatie 3. Voor de totstandkoming van Lincolnpark en de bijbehorende projectdoelstellingen is het van belang om geschikte (markt)partijen te betrekken. Wat zijn voor u belangrijke randvoorwaarden en/of aandachtpunten om tot een goede aanbieding te komen? 4. Samenhangend met de bovenstaande vraag: heeft u concrete aanbevelingen voor de rol van de gemeente bij het betrekken van geschikte partijen? 5. Gemeente Haarlemmermeer is ervan overtuigd dat nauwe (keten)samenwerking tussen verschillende disciplines en expertises noodzakelijk is voor het behalen van de projectdoelstellingen. Dit kan ook betekenen dat er innovatieve(re) samenwerkingsverbanden van disciplines en partijen worden gevormd. a. Welk (soort) disciplines en partijen hebben we volgens u nodig om dit project tot een succes te maken? Verslag marktconsultatie LincolnparkCirculair Gemeente Haarlemmermeer 7 december 2018 pagina 14
b. Hoe kan volgens u de samenwerking tussen, en het innoverende vermogen van de betrokken partijen bevorderd worden? c. Heeft u suggesties voor welke rol(len) de gemeente op zich zou kunnen nemen om innovatie en circulariteit te bevorderen? Deze rollen kunnen betrekking hebben op de ontwikkel-, bouw-, gebruiks- en reconstructiefase van de wijk. 6. Het lijkt wenselijk dat (ook) in de gebruiksfase bewoners, gebruikers en beherende partijen een continue bijdrage leveren aan het realiseren van de projectdoelstellingen. Welk (soort) prestaties kan u leveren in de gebruiksfase? 7. Gemeente Haarlemmermeer is voornemens om de projectdoelstellingen voor circulariteit en duurzaamheid uit te werken naar meetbare (prestatie)indicatoren. Heeft u specifieke aanbevelingen voor de contractuele borging (tussen gemeente en betrokken marktpartijen) van de betreffende projectdoelstellingen? 8. Gemeente Haarlemmermeer ziet Lincolnpark als een kansrijke locatie voor (collectief) particulier opdrachtgeverschap. Welke samenwerkings- en synergiekansen ziet u met (collectief) particulier opdrachtgevers? Projectinhoud 9. Projectdoelstellingen, haalbaarheid en verbetermogelijkheden. a. Wat is uw algemene indruk van de projectdoelstellingen voor circulariteit en duurzaamheid? Vindt u deze ambitieus genoeg? b. Welke mogelijkheden en kansen ziet u voor verbetering en/of aanvulling van (een van) de projectdoelstellingen? c. Ziet u op voorhand (mogelijke) tegenstrijdigheden en/of conflicten tussen de verschillende projectdoelstellingen? En welke suggesties voor verbetering ziet u? d. Welke risico s en/of belemmeringen ziet u voor de haalbaarheid van (een van) de projectdoelstellingen? En welke suggesties voor verbetering ziet u? 10. Gemeenschappelijke nutsvoorzieningen. Wij zijn van mening dat het realiseren van de projectdoelstellingen voor circulariteit en duurzaamheid vraagt om een nieuwe kijk op conventionele systemen in een wijk, zo ook op nutsvoorzieningen. Zie ook onderstaande vragen 11 tot en met 13. Heeft u suggesties en/of aanbevelingen voor de wijze waarop de nutsvoorzieningen in deze wijk geoptimaliseerd kunnen worden? Hoe kan dat volgens u het beste georganiseerd en gefinancierd worden? Verslag marktconsultatie LincolnparkCirculair Gemeente Haarlemmermeer 7 december 2018 pagina 15
11. Energie. a. Een van de projectdoelstellingen betreft het realiseren van een energieleverende wijk op basis van hernieuwbare energiebronnen. Welke kansen en belemmeringen ziet u hiervoor? b. Gerelateerd aan de energiedoelstelling vinden wij het wenselijk dat piekbelastingen op het reguliere energienet wordt voorkomen. Ziet u organisatorische en technische mogelijkheden om dit te bewerkstelligen? Graag toelichten. c. Denkt u dat, voor het behalen van de energiedoelstelling, het realiseren van een zogenaamd 'smart grid' ten behoeve van de energievoorziening van deze wijk wenselijk dan wel noodzakelijk is? Welke rol kan uw organisatie vervullen bij het ontwikkelen, bouwen, financieren, exploiteren, beheren, demonteren en/of hergebruiken van een smart grid? d. Welke mogelijkheden, kansen en belemmeringen ziet u om een wijk te realiseren die niet behoeft te worden aangesloten op het regionale energienet? Welke rol kan uw organisatie vervullen bij het ontwikkelen, bouwen, financieren, exploiteren, beheren, demonteren en/of hergebruiken van een dergelijk smart grid? 12. Water: denkt u dat voor deze wijk decentrale watersanitatie van grijs, zwart en/of geel water wenselijk is? Graag toelichten. 13. Mobiliteit: welke prestaties kan uw organisatie vervullen voor het organiseren, realiseren, financieren, exploiteren en/of beheren van een duurzame mobiliteit? 14. Materialen en grondstoffen. a. Heeft uw organisatie actieve betrokkenheid gehad bij het realiseren van demontabele gebouwen met een lage milieubelasting? Zo ja, welk project was dit en vanuit welke rol was uw organisatie hierbij betrokken (bijvoorbeeld aannemer, ontwikkelende partij, financier e.d.)? Welke knelpunten deden zich voor tijdens dit ontwikkel- en realisatietraject en welke suggesties heeft u voor verbetering? b. Heeft uw organisatie actieve betrokkenheid gehad bij het realiseren van een demontabele en herbruikbare inrichting van de openbare buitenruimte? Zo ja, welk project was dit en vanuit welke rol was uw organisatie hierbij betrokken? Welke knelpunten deden zich voor tijdens dit ontwikkel- en realisatietraject en welke suggesties heeft u voor verbetering? 15. Sociale duurzaamheid. a. We willen een hoge mate van mentaal eigenaarschap van (toekomstige) bewoners en gebruikers bereiken. Dit is met name van belang voor de ontwikkel- en gebruiksfase van de wijk. Welke Verslag marktconsultatie LincolnparkCirculair Gemeente Haarlemmermeer 7 december 2018 pagina 16
mogelijkheden ziet u voor uw organisatie om hier een bijdrage aan te leveren? b. Heeft u concrete aanbevelingen voor het realiseren van de projectdoelstellingen voor sociale duurzaamheid? Zo ja, graag toelichten. 16. Zichtbaarheid en educatie: Welke mogelijkheden ziet u voor uw organisatie om bij te dragen aan het zichtbaar maken van circulariteit en duurzaamheid in deze wijk voor educatieve doeleinden? 17. Businessmodellen. a. Heeft u suggesties en/of aanbevelingen voor de toepassing van innovatieve(re) businessmodellen (denk bijvoorbeeld aan betalen per gebruik, product als dienst ), die het realiseren van de projectdoelstellingen voor circulariteit en duurzaamheid bevorderen? Zo ja, wat zijn deze businessmodellen en hoe ziet u de rol van de gemeente hierin? b. Welke kansen en belemmeringen ziet u voor de toepassing van bovenbedoelde businessmodellen? Denk hierbij bijvoorbeeld aan weten regelgeving, organisatie, mate van acceptatie door bewoners e.d. c. Ziet u kansen om voor de bewoners van deze wijk de (periodieke) woonlasten te verlagen door het toepassen van innovatieve(re) businessmodellen? Graag toelichten. d. Ziet u kansen om met behulp van innovatieve(re) financiering deze wijk een blijvend toonaangevend voorbeeld voor circulariteit en duurzaamheid te maken? Graag toelichten. 18. Ontwikkelfasering: in meegestuurde projectinformatie is een voorlopige, indicatieve omvang van het bouwprogramma van Lincolnpark opgenomen. Op dit moment wordt aangenomen dat Lincolnpark gefaseerd wordt ontwikkeld en gebouwd. Gestreefd wordt naar een ontwikkelfasering die de kansen voor het realiseren van projectdoelstellingen vergroot. Heeft u aanbevelingen voor de omvang van een individuele fase (in aantallen woningen)? Verslag marktconsultatie LincolnparkCirculair Gemeente Haarlemmermeer 7 december 2018 pagina 17
Bijlage 2: Agenda marktconsultatiebijeenkomst Verslag marktconsultatie LincolnparkCirculair Gemeente Haarlemmermeer 7 december 2018 pagina 18