Herziening grondexploitaties per 1 januari 2013 Toe te passen grondslagen 6 december 2012 Sector Personeel en Financiën Afdeling Grondzaken
Inleiding Net als voorgaande jaren worden ook dit jaar de uitgangspunten die zullen worden toegepast bij de herziening van de grondexploitaties per 1 januari 2013, voor de te hanteren percentages voor de omslagrente, stijging van de kosten en opbrengsten op voorhand aan de Raad ter vaststelling aangeboden 1. Hieronder staan de grondslagen genoemd, waarvan toepassing wordt voorgesteld bij het opstellen van de grondexploitaties per 01.01.2013. Hierbij worden onderscheiden: Vast te stellen grondslagen; Overige grondslagen; Vast te stellen gedragslijnen. In bijlage I staat vervolgens een overzicht van de elementen van de grondexploitaties waarover al eerder besluitvorming heeft plaatsgevonden en die bij de herzieningen van de grondexploitaties per 01.01.2013 opnieuw worden beoordeeld en geactualiseerd. Vast te stellen grondslagen Omslagrente Op 7 november 2012 heeft de raad besloten om de omslagrente, waarmee wordt gerekend in de beleidsbegroting 2013-2016, vast te stellen op 5,5%. In de grondexploitaties wordt eveneens gerekend met de gemeentelijke omslagrente. In enkele grondexploitaties wordt een ander rentepercentage toegepast. Dit betreffen: Hart van Zuid: De gehanteerde rente in de grondexploitaties van Hart van Zuid bedragen 4,5% conform de op 24 januari 2006 door de gemeenteraad vastgestelde grondexploitatie; De Veldkamp en de Hemmelhorst: in de herziening per 1 januari 2013 is de gehanteerde rente 5,0% conform de omslagrente van de gemeente Borne; XL Businesspark Twente (RBT): De gehanteerde rente in de grondexploitatie van het XL Businesspark Twente bedraagt 3,58% voor de jaren 2010 tot en met 2014 en daarna 4,25%; Voor Westermaat Campus geldt dat per 1 januari 2013 een grondexploitatie zal worden opgesteld conform de gemeentelijke uitgangspunten. Bij besluit van 11 oktober 2011 Uittreding door AM uit Westermaat Campus is de gemeenteraad akkoord gegaan met de voorwaarden waaronder de samenwerking met AM in de GEM Campus Westermaat wordt ontbonden. Per 31 december 2011 is de GEM Campus Westermaat opgeheven en in de loop van 2012 zijn de gronden weer in gemeentelijk bezit gekomen. 1 Bij de behandeling van de herziening van de grondexploitaties per 01.01.2007, op 25 juni 2007 in de commissie Bestuur, kwam aan de orde dat de raadsleden het op prijs zouden stellen wanneer de grondslagen zoals deze worden toegepast in de grondexploitaties, reserves en voorzieningen op voorhand door de gemeenteraad worden vastgesteld.
Indexpercentages Kostenstijging Twijnstra en Gudde heeft voor de gemeente Enschede een onderzoek uitgevoerd naar de toe te passen indexeringen. Voor de kosten wordt hierin geadviseerd om voor de jaren tot en met 2015 1% kostenstijging toe te passen en voor de jaren na 2015 2%. In Netwerkstadverband is ook gesproken over de toe te passen indexeringen. Daarin is vastgesteld dat het moeilijk is de prijsstijgingen in de toekomst te voorspellen. Daarnaast is de toe te passen indexering ook afhankelijk van de toegepaste eenheidsprijzen voor de verschillende kostencomponenten in de grondexploitaties. Op basis van bovenstaande wordt voorgesteld om voor 2013 een indexering toe te passen van 0% en voor 2014 t/m 2015 een indexpercentage toe te passen van 1%. Daarnaast wordt voorgesteld vanaf 2016 een indexpercentage toe te passen van 2,0%. Voor de eerstkomende jaren wordt verwacht dat marktsituatie zo zal zijn dat nagenoeg geen stijging van de kosten zal plaatsvinden. Voor de middellange termijn wordt uitgegaan van een jaarlijks kostenstijgingspercentage van 2,0% per jaar. Toe te passen kostenindexering 2013 2014-2015 2016-2017 na 2017 Kostenindexering 0,00% 1,00% 2,00% 2,00% Opbrengstenstijging In de exploitatieberekeningen wordt ook een opbrengstenindexering toegepast. Bij de laatste herziening van de grondexploitaties is voor de (middel)lange termijn 2% per jaar aangehouden. Voor de korte termijn is gerekend met een indexpercentage van 0% van 2012 tot en met 2014. De toe te passen opbrengstindexering is onderwerp van discussie geweest in Netwerstadverband. In Netwerkstadverband is geconstateerd dat het lastig is om tot een eensluidende toepassing van de opbrengstindexering te komen, door de verschillen die kunnen worden onderscheiden in de hoeveelheid nog te verkopen gronden en de verschillende categoriën waarin deze kunnen worden onderverdeeld. Het maakt uit hoeveel gronden een gemeente voor woningbouw en bedrijvigheid nog in de aanbieding heeft voor de toe te passen opbrengstindexering. Bij woningbouw en kantoren ligt opbrengststijging niet erg voor de hand, terwijl in de grondprijs voor bedrijvigheid nog wel ruimte zit op een opbrengststijging toe te passen. Op basis van de discussie die in de Netwerksteden is gevoerd komt de gemeente Hengelo tot de volgende indexering van de grondopbrengsten: Toe te passen opbrengstindexering 2013 2014-2015 2016-2017 na 2017 Opbrengstenindex woningbouw 0,0% 0,0% 1,0% 2,0% Opbrengstenindex kantoren 0,0% 0,0% 1,0% 2,0% Opbrengstenindex bedrijven 0,0% 1,0% 2,0% 2,0% Overweging is dat de markt voor de woningbouw zich niet snel zal herstellen. Ook op de kantorenmarkt ziet het er niet naar uit dat op korte termijn herstel zal optreden.
Ten opzichte van de herzieningen per 1 januari 2012 is de langjarige opbrengstenstijging voor woningbouw en kantoren teruggebracht van 2% naar 1% per jaar. Dit levert een verlaging van de verwachte opbrengstenstijging op van 50%. Daarnaast ligt de verwachte opbrengstenstijging een vol procent onder de ingecalculeerde prijsstijging van de kosten. Dit verschil was bij de vorige herzieningen een half procent namelijk 2% opbrengstenstijgingen ten opzichte van 2,5% kostenstijgingen. Met deze aannames wordt de aanhoudend slechte situatie op de woning- en kantorenmarkt in de grondexploitaties verwerkt. Voor wat betreft de bedrijventerreinen is de inschatting dat er nog ruimte zit in de grondprijzen om in een eerder stadium grondprijsstijgingen toe te passen. Conclusie Met betrekking tot de indexeringen wordt het volgende voorgesteld: 1. Bij de kostenindexering in 2013 0%, 2014 t/m 2015 uit te gaan van 1% en na 2015 van 2% 2. Bij de opbrengstindexering als volgt te rekenen de volgende staffel toe te passen: Toe te passen opbrengstindexering 2013 2014-2015 2016-2017 na 2017 Opbrengstenindex woningbouw 0,0% 0,0% 1,0% 2,0% Opbrengstenindex kantoren 0,0% 0,0% 1,0% 2,0% Opbrengstenindex bedrijven 0,0% 1,0% 2,0% 2,0% Overige grondslagen Plankosten In de herzieningen van de grondexploitaties per 01.01.2013 zullen de plankosten waar mogelijk - worden gespecificeerd naar producten (nota van uitgangspunten, stedenbouwkundig plan, bestemmingsplan en dergelijke). Dit komt overeen met de verbetervoorstellen 2.1 en 2.2 uit het onderzoek naar de plankosten van grondexploitaties en projectmatig werken bij de gemeente Hengelo who s afraid of red, yellow en blue (B&W besluit 27-02-2007). Aangezien er geen standaardproducten zijn, is het niet mogelijk om per product een standaard kostenraming op te nemen. Per project zal met de projectleider worden overlegd welke producten er worden gerealiseerd en wat elk product inhoudt. Op basis hiervan zal per product een kostenraming worden opgenomen in de grondexploitatie. Vanaf het moment dat er door de gemeenteraad een krediet is vastgesteld voor het realiseren van een product, zal het krediet worden opgenomen in de grondexploitatie, zodat er altijd aansluiting is met de kredietstaat, zoals opgenomen in de jaarrekening. Daarnaast zal naar aanleiding van de uitkomsten van de Perspectiefnota in de herzieningen per 1 januari 2013 pas een grondexploitatie worden opengesteld als is komen vast te staan dat het project ook werkelijk doorgaat. Personeelslasten en overige kosten van het gemeentelijk apparaat die moeten worden toegerekend aan haalbaarheidsonderzoeken worden in het vervolg ten laste van de Algemene Dienst gebracht.
Civiele kosten Het is van belang om in het beginstadium van een plan inzicht te verkrijgen in de orde van grootte van de benodigde investeringen in de infrastructuur en de openbare ruimte. Dit wordt gedaan door het ruimtegebruik te koppelen aan kengetallen. Tot twee jaar geleden betrof dit kengetallen per m² verharding, groen en water, waarbij geen onderscheid werd gemaakt naar verschillende kwaliteitsniveaus. In de herzieningen van de grondexploitaties per 01.01.2013 zullen in de grondexploitaties meer specifieke kengetallen gehanteerd worden. Zo zal bij de verharding een onderscheid gemaakt worden naar verschillende wegprofielen (woonstraat, buurtontsluitingsweg, ontsluitingsweg bedrijventerrein ed.), alsmede naar verschillende kwaliteitsniveaus. Dit komt overeen met het verbetervoorstel 2.1 uit het onderzoek naar de plankosten van grondexploitaties en projectmatig werken bij de gemeente Hengelo who s afraid of red, yellow en blue. Vast te stellen gedragslijnen Stelposten in reserves en voorzieningen In de aan het grondbedrijf gelieerde reserves en voorzieningen zijn veelal stelposten opgenomen. In het verleden kwam het voor dat bij de herziening van een reserves of voorziening stelposten werden gewijzigd, toegevoegd of kwamen te vervallen, zonder dat hierover expliciet een raadsbesluit ten grondslag lag. In het raadsbesluit inzake de herzieningen van de grondexploitaties per 01.01.2013 zullen dergelijke wijzigingen expliciet als beslispunt worden opgenomen. Afwaardering van gronden Conform artikel 65 van het Besluit Begroting en Verantwoording dienen niet in exploitatie genomen gronden tegen marktwaarde te worden gewaardeerd, indien de marktwaarde lager is dan de boekwaarde. Dit betekent dat voor het verschil een voorziening dient te worden getroffen. Hierbij zal aansluiting worden gezocht bij de Notitie Grondexploitatie (bijgesteld) van de Commissie BBV, uitgebracht in februari van 2012. Wanneer binnen een complex een dergelijke situatie ontstaat, zal de gemeenteraad hierover worden geïnformeerd.
Resumé De gemeenteraad wordt gevraagd: a) ermee in te stemmen dat bij de herzieningen van de grondexploitaties per 01.01.2013 de volgende grondslagen worden gehanteerd: Rente: 5,5%, met uitzondering van de projecten Hart van Zuid, De Veldkamp, Hemmelhorst en XL Businesspark Twente (RBT), waarvoor andere afspraken zijn gemaakt over de rentetoerekening; Indexering van de kosten: 2013 0%; 2014 t/m 2015 1% per jaar en na 2015 2,0% per jaar; Indexering van de grondopbrengsten conform de hieronderstaande staffel: Toe te passen opbrengstindexering 2013 2014-2015 2016-2017 na 2017 Opbrengstenindex woningbouw 0,0% 0,0% 1,0% 2,0% Opbrengstenindex kantoren 0,0% 0,0% 1,0% 2,0% Opbrengstenindex bedrijven 0,0% 1,0% 2,0% 2,0% b) kennis te nemen van: De werkwijze van het ramen van de plankosten; De werkwijze van het ramen van de civiele kosten. c) ermee in te stemmen dat bij de herzieningen van de grondexploitaties de volgende gedragslijnen worden gehanteerd: Gewijzigde, nieuwe en vervallen stelposten in de aan het grondbedrijf gelieerde reserves en voorzieningen worden expliciet als beslispunt aan de gemeenteraad voorgelegd; Eventuele afwaarderingen van gronden worden specifiek bij de gemeenteraad onder de aandacht gebracht.
Bijlage I Wijzigingen bij de herziening van de grondexploitaties waarover reeds bestuurlijke besluitvorming heeft plaatsgevonden
Bijlage I: Wijzigingen bij de herziening van de grondexploitaties waarover reeds bestuurlijke besluitvorming heeft plaatsgevonden Hieronder volgt een overzicht van de belangrijkste wijzigingen, welke worden doorgevoerd bij de herzieningen van de grondexploitaties per 01.01.2013, als een gevolg van eerder genomen bestuurlijke besluiten. Verwerking van: de rekeningcijfers van de voorgaande jaren (aansluiting met de boekwaarde in de jaarrekening); de gegevens uit de staat van kredieten; gevoteerde kredieten in het lopende jaar; Aan- en verkoopbesluiten; subsidiebeschikkingen en de afwikkeling van subsidies in het lopende jaar; vastgestelde overeenkomsten in het lopende jaar; de financiële gevolgen van door de gemeenteraad vastgestelde plannen (Nota van Uitgangspunten, bestemmingsplan ed.); de gevolgen van gewijzigde wetgeving (zoals het Besluit Begroting en Verantwoording); de gevolgen van gewijzigde fiscale regelgeving (zoals het BTW-compensatiefonds). Daarnaast vindt er een actualisatie plaats van: de algemene plan- en beheerskosten waarvoor (nog) geen krediet is vastgesteld; de saneringskosten waarvoor nog geen krediet is vastgesteld; de civiele kosten waarvoor nog geen krediet is vastgesteld; de fasering; de gevolgen van een zelfrealisatie. ""