Werklocaties Leusden Avond van Leusden 30/01/ 14
Programma Toelichting opdracht De context De staat van de werklocaties De markt 2
TOELICHTING OPDRACHT 3
Aanleiding onderzoek Visietraject Princenhof Toenemende leegstand Twee ontwikkellocaties Druk vanuit provincie 4
Centrale onderzoeksvraag Hoe positioneert Leusden haar werklocaties tot 2030 zo optimaal mogelijk binnen het regionale krachtenveld en welke maatregelen zijn nodig om deze positie te waarborgen? 5
Deelvragen Wat is de huidige kwaliteit van de verschillende werklocaties in Leusden? Welke marktpositie hebben deze werklocaties? Wat is het perspectief voor De Buitenplaats en De Plantage? En de bestaande werklocaties die onder druk staan? Wat zijn de grootste knelpunten per terrein? 6
Onderzoeksaanpak Stap 1: Analyse Deskresearch Ambtelijke werkbijeenkomst Gebiedsschouw Behoefteraming Interviews Factsheets per terrein Confrontatie vraag en aanbod (lokaal/regionaal) Alternatieve functies? 7
Onderzoeksaanpak Stap 2: Strategische positionering Werkateliers (4x) Stap 3: Ontwikkeling totaalportfolio Brede ondernemersavond Stap 4: Conclusie en aanbevelingen 8
Planning 06/02: De Fliert Werkateliers 11/02: De Horst, Princenhof, Ruige Veld / Speelkamp, t Spieghel, Buitenplaats, Plantage (1) 12/02: Paardenmaat / Ambachtsweg 17/02: De Horst, Princenhof, Ruige Veld / Speelkamp, t Spieghel, Buitenplaats, Plantage (2) Alle werkateliers van 17.30 20.30 uur 9
Doel Werkateliers Ophalen wensen/behoeften/ideeën van ondernemers én eigenaren over de ontwikkeling van hun werklocatie en verbetermaatregelen voor de korte(re) termijn (1) Actieve opstelling aanwezigen (2) Zicht op opgaven/speelveld (3) 10
Begeleidingscommissie Startbijeenkomst 16/12 Medio januari: voorbereiding werkateliers Na stap 3 > concept visie 11
DE CONTEXT 12
Provincie Utrecht pakt leegstand kantoren aan....gaat schrappen in kantorenbouw.. 13
DE STAAT VAN DE WERKLOCATIES 14
De kwaliteiten van Leusden Opleidingsniveau Centrale ligging Autobereikbaarheid Groene gemeente Poort naar natuur / rand Randstad Menselijke maat BKL Trots Lokale binding MVO / Matchmaker Welzijn 15
Enkele beeldbepalende bedrijven (AFAS) Menselijk maat ondanks grootschalige kantoren Goede autobereikbaarheid Veel leegstand Uitstraling niet onderscheidend De Horst Consolidatie 16
De Horst-typologie 17
De Horst-leegstand 18
Princenhof ARAG, veel maatschappelijke organisaties Goede autobereikbaarheid Hart van de locatie is slecht Weinig investeringsplannen (naast AFAS) Forse leegstand Herontwikkeling en transformatie? 19
Princenhof-typologie 20
Princenhof-leegstand 21
Ruige Veld / Speelkamp Kantoren in woonomgeving Kleinschalig Risico op meer leegstand Gesloten/onaantrekkelijke uitstraling Geluidsbuffer Toekomst voor wonen? Consolidatie + Transformatie? 22
Ruige Veld/Speelkamptypologie 23
Ruige Veld/Speelkampleegstand 24
t Spiegel Milieustraat + Eurofleur Goede (auto)bereikbaarheid Entreefunctie Ontwikkelingsopgave Consolidatie + herontwikkeling 25
t Spieghel-typologie 26
t Spieghel-leegstand 27
Paardenmaat PON + Experience center Bouwmarkt Karwei Beperkte leegstand Voorkomen verpaupering Kwaliteit openbare ruimte matig Licht neerwaartse spiraal Consolidatie 28
Paardenmaat-typologie 29
Paardenmaat-leegstand 30
Ambachstweg Modiform Maakindustrie / Bedrijvigheid Kringloopwinkel Openbare ruimte is oké Matige zichtbaarheid Ingepakt in het groen Ruimte voor parkeren i.p.v. groen Dynamiek op kleine schaal Ontsluiting Consolidatie 31
Ambachtsweg-typologie 32
Ambachtsweg-leegstand 33
De Fliert Kleinschalige maakindustrie (auto) Lokaal/dorps karakter Weinig dynamiek Met name voor Achterveldse ondernemers Gemiddeld/laagwaardige uitstraling Consolidatie 34
De Fliert-typologie 35
De Fliert-leegstand 36
Beschrijving per terrein De Plantage De Buitenplaats Bouwrijp + uitgifte Uitgifte loopt niet goed Zoeken naar alternatieven Bestemmingsplan ruimte voor infrabedrijven en opslag Concurrent Buitenplaats???? Eigendom gemeente Hoge prioriteit Kantoren & woon-werk Herijking programma Regio- en snelweggeoriënteerde functies???? 37
Uitgeefbaar terrein De Plantage De Buitenplaats 38
Barometer per terrein 39
Barometer per terrein 40
Barometer per terrein 41
DE MARKT 42
Ruimtevraag Bedrijventerreinen Vraag 2010-2015 = 2,5-5 hectare netto Vraag 2015-2020 = 2,5-5 hectare netto Vraag 2020-2030 = 0-2,5 hectare netto Huidig aanbod = 7,5 hectare De Plantage 2.500 m2 bestaande bedrijfsruimte Planvoorraad = 0,4 hectare Fliert in Achterveld Conclusie = Klein overaanbod Bron: Samen sterk! Samenwerkingsagenda werklocaties Regio Amersfoort 2030 43
Ruimtevraag kantoren Vraag 2010 2020 = 15.000-17.500 m2 bvo Huidig aanbod = 42.000 m2 BVO Planvoorraad = 30.000 m2 Princenhof (kantoor op snelweg/stadsrandlocatie) 10.500 m2 De Buitenplaats (kantoor op snelweg/stadsrandlocatie) 6.750 m2 De Plantage (kantoor op snelweg/stadsrandlocatie) Conclusie = overaanbod 44
Aanbod dec. 2013 Terrein Aantal m2 De Horst 17.192 Princenhof 10.656 Ruigeveld/Speelkamp 3.453 t Spiegel - Paardenmaat 1.910 Ambachtsweg 900 De Fliert 912 Verspreid 9.567 Totaal 44.590 Type Aantal m2 Kantoorruimte 42.075 Bedrijfsruimte 2.515 Totaal 44.590
Ruimtevraag beoordeeld Leusden kent overaanbod Regionale analyses (2010) laten overaanbod zien In de periode 2008 2013 is het aantal vestigingen en het aantal arbeidsplaatsen in Leusden gedaald De leegstand aan kantoorruimte is aanzienlijk Uitkomsten analyses worden daarmee bevestigd Dynamiek in sectoren groot- en detailhandel & zakelijke dienstverlening Ontwikkelingen in de export positief voor de groothandel Eurofleur wil uitbreiden, interesse voor afhaalpunten Interesse van bedrijven met interesse voor vestiging aan snelweg i.c.m. nabijheid zakelijke dienstverlening Zakelijke dienstverlening is een sector met relatief veel ZZP-ers (circa 18% in 2012). Het huidige hoge aandeel zzp ers wordt deels verklaard door de conjunctuur. Het aandeel zal in de toekomst schommelen rond de 16% tot 24% in 2030.