Waar komen we vandaan? tiwos Wat hebben we nodig? Waar staan we voor? Waar gaan we voor? beleidsplan 2012-2016
Extern De meest relevante omgevingsfactoren: politiek De overheid trekt zich terug, bezuinigt en legt de verantwoordelijkheid terug bij de individuele burger, de markt of gemeenschappen. De EU beperkt het speelveld van corporaties of leidt tot hogere financieringslasten. tiwos Het kabinetsbeleid leidt tot een kleinere sociale huursector aan de ene kant en minder economie financiële ruimte aan de andere kant. De wereldwijde economische crisis heeft verstrekkende gevolgen: de stagnerende woningmarkt, de beperkte mogelijkheden tot huurverhoging en de bezuinigingen bij maatschappelijke partners betekenen dat er minder geld is om te investeren in wonen, zorg en welzijn. De laagste inkomens krijgen te maken met bezuinigingen en stijgende woonlasten. Voor lage middeninkomens tot ± 38.000 dreigen problemen met beschikbaarheid van betaalbare woningen. maatschappij De maatschappij vraagt steeds meer transparantie en verantwoording. Intern en extern toezicht worden aangescherpt. De digitale maatschappij: nieuwe media spelen een grote rol, digitale dienstverlening is niet meer weg te denken. De samenleving verhardt, de tolerantie tussen mensen vermindert, de kloof tussen arm en rijk groeit. Tegelijkertijd ontstaan er nieuwe initiatieven tot samenwerking en gemeenschapsvorming in de samenleving.
tiwos Intern koesteren Eigenschappen die we koesteren: De sociale betrokkenheid, gedrevenheid, ondernemerschap en professionaliteit van onze medewerkers. De huidige koers gericht op betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen voor de doelgroepen. Onze ruime aanwezigheid in de buurt en de focus op de leefbaarheid in de buurten. De hoge klanttevredenheid over onze dienstverlening. De samenstelling en ligging van het woningbezit die goed past bij de toekomstige doelgroepen. De financieel gezonde positie en het goede en actuele inzicht in de financiële mogelijkheden. De goede relaties met een uitgebreid netwerk van partners in de stad. aanpakken Thema s die extra aandacht vragen: Onze rol- en taakopvatting in Tilburg, waar meer focus en duidelijkheid gewenst is. De soms té sociale aanpak, waardoor de zakelijke kant wel eens onvoldoende aandacht krijgt (efficiency, kostenbewustzijn en risicobeheersing). Het effect van onze inspanningen in leefbaarheid, waar we meer inzicht in willen. Het vastgoedmanagement en portfoliobeheer dat zakelijker en professioneler kan. De verdeling van taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden, die soms duidelijker kan.
Visie op maatschappelijke positie: tiwos Tiwos, Tilburgse woonstichting is een eigenzinnige, zelfstandige maatschappelijke onderneming, actief in het krachtenveld tussen de overheid, de markt en de lokale gemeenschap(pen). Binnen die driehoek hebben wij onze eigen verantwoordelijkheid en opvattingen. Tiwos staat midden in de Tilburgse samenleving. Wij halen in nauw contact met de lokale gemeenschap actief op wat belanghouders van ons nodig hebben. Die lokale behoefte is de basis van ons handelen en daarover leggen wij verantwoording af. Wij stellen ons ten dienste van de gemeenschap en willen initiatieven van anderen stimuleren, ondersteunen en faciliteren.
tiwos Missie, identiteit en focus: in kansrijke buurten: ons uiteindelijke doel is dat mensen in Tilburg kansen krijgen om hun eigen thuis in een kansrijke buurt te maken. Tegelijkertijd zijn wij van Tiwos thuis in de buurt. Onze manier van werken is sociaal, dichtbij en gedreven. Die gedrevenheid komt terug in ons mottto: Hart voor Tilburg. FOCUS OP KANSEN & PERSPECTIEF: Wij onderschrijven de doelstellingen van het Tilburgs Akkoord: elk huishouden heeft een kostwinner, inwoners leven boven de armoedegrens en jongeren halen een diploma op school. Als wij deelnemen in projecten die verder van het wonen afliggen is dat erop gericht armoede te voorkomen en te bestrijden. Voor volwassenen richten we ons dan op mogelijkheden om aan het werk te komen, voor jongeren gaat het om kansen op sociale stijging door participatie en leertrajecten.
tiwos Wij laten ons leiden door een aantal uitgangspunten: Omgevingsbewust: wij sluiten aan bij de leefwereld van bewoners en partners. Wij behandelen anderen zoals we zelf behandeld willen worden. Zelfstandigheid: in plaats van dat we werk overnemen, stimuleren wij eigen verantwoordelijkheid en prikkelen we tot zelfstandigheid. Duurzaamheid: wij staan stil bij de lange termijn effecten van ons handelen op mens, milieu en bedrijf. Wederkerigheid: voor wat hoort wat. Wij denken en investeren graag met anderen mee, en verwachten daarbij een actieve bijdrage van bewoners en onze partners in de stad. Transparantie: wij kunnen en willen onze keuzes altijd uitleggen. Legitimiteit: wij investeren alleen als lokale belanghebbenden daar ook het nut van inzien.
tiwos Doelgroepen: Wij zijn er voor mensen die dat nodig hebben om een betaalbaar thuis mogelijk te maken. Dat zijn wat ons betreft in principe: Wel de bijzondere doelgroepen (denk aan mensen met een zorgvraag, dak- en thuislozen, ex-gedetineerden). Wel de huishoudens tot en met de lagere middeninkomens. Niet de huishoudens met hogere (midden)inkomens.
Tevreden klanten die ruimte hebben om van hun huis een thuis te maken. Daaraan dragen wij bij door: tiwos aantrekkelijke woningen met een goede basiskwaliteit te leveren (dierbaarheid en kwaliteit). keuzevrijheid en voldoende variatie aan te bieden in verschillende marktsegmenten en buurten (beschikbaarheid). een prijs te vragen die in balans is met de kwaliteit van de woning en de draagkracht van de bewoner (betaalbaarheid). een goede kwaliteit van onze dienstverlening (sociaal, zakelijk en consequent). klanten (meer) zeggenschap te geven in en rondom de eigen woning. Vasthouden van de klanttevredenheid. Onderzoeken van mogelijkheden voor efficiëncyverbetering. Invulling geven aan het begrip thuis in de diverse processen.
tiwos Buurten met perspectief: Waar bewoners zich goed en veilig voelen, kunnen deelnemen in de maatschappij en hun talenten kunnen ontwikkelen. Daarom zijn wij actief op de volgende terreinen: De woning, het woongebouw en de directe omgeving: schoon, heel en veilig (de basis). Het samenleven: bewoners zijn betrokken bij hun buurt, hebben begrip voor elkaar en geven elkaar de ruimte. Meedoen: participeren in de samenleving. Vooruitkomen: sociale stijging. BETROKKENHEID EN ROL: Naarmate een probleem verder van de woning afstaat zijn wij minder direct en minder alleen verantwoordelijk. De rol die wij innemen hangt af van de mate waarin de buurt dat nodig heeft. We onderscheiden focusbuurten, vinger-aan-de-polsbuurten en OKbuurten. Dat onderscheid biedt richting en FOCUS voor de inzet in de wijk. Bijdragen door het bouwen, leveren en/of beheren van vastgoed (eventueel via bijzondere toewijzing). In gang zetten en organiseren van de oplossing in rol van kartrekker. Financieren van de oplossing (geheel of gedeeltelijk, rendabel of deels onrendabel). Actief deelnemen in samenwerkingsverband (signaleren, doorverwijzen, bemiddelen, projectpartner). Ontwikkelen visie op de stad. Opstellen en uitvoeren van integrale buurtvisies/plannen. Optimaliseren betrokkenheid en inzet van bewoners en partners. Duidelijke afspraken met partners rondom rol- en taakopvatting in de wijken.
Vastgoed Ons vastgoed is het belangrijkste middel om mensen een kans te geven op een thuis in een kansrijke buurt in Tilburg. We maakten de volgende afspraken: tiwos Wij bieden ongeveer 25 % van de sociale woningvoorraad in de gemeente Tilburg, ongeveer 8000 eenheden. We brengen de prijs/kwaliteitverhouding van ons bezit meer in balans en houden daarbij rekening met de draagkracht van onze doelgroepen. Wij dragen bij aan een duurzame wereld: wij streven naar een gemiddeld energielabel B voor ons bezit. Tussen 2012-2016 isoleren we ongeveer 1200 woningen. Wij heroverwegen de uitgangspunten en instrumenten uit ons verkoopbeleid. Verkoop van Tiwos woningen moet bijdragen aan de keuzevrijheid van de klant, de vitaliteit van de wijk of de investeringsruimte van Tiwos. We investeren doorlopend in de kwaliteit van onze woningen en de samenstelling van ons bezit, door dagelijks of projectmatig onderhoud, maar ook door sloop/nieuwbouw of aan- of verkopen. Bij het stellen van prioriteiten gaat bestaand bezit voor nieuwbouw. Verdere professionalisering van projectontwikkeling en beheersing. Ontwikkelen visie op de (waarde)ontwikkeling vastgoedportefeuille; professionaliseren portefeuillemanagement. Realisatie van geplande investeringsopgave binnen vastgestelde kaders.
Organisatie tiwos Alles valt of staat met de kwaliteit en de motivatie van onze medewerkers. Wij faciliteren dit op verschillende manieren: Wij maken heldere afspraken over de taken, bevoegdheden en verantwoordelijkheden. Onze organisatiestructuur houdt rekening met de diversiteit in werkprocessen. Mensen hebben een duidelijk mandaat zodat zij hun verantwoordelijkheid ook kunnen nemen. Wij koesteren de prettige werksfeer en de organisatiecultuur waarin mensen tot hun recht kunnen komen. We bieden richting en leiderschap bij de doorvertaling en implementatie van de organisatiedoelen naar afdelings- en individuele taken. Wij optimaliseren de Planning & Control cyclus en zorgen voor goede en tijdige management- en sturingsinformatie met voldoende afstemmings- en bijsturingsmogelijkheden. We bieden goede arbeidsomstandigheden en -voorwaarden, met mogelijkheden om te groeien en te leren. Opzetten van een meerjarenprogramma voor organisatieontwikkeling. Samenhang in het HR-beleid en in te zetten instrumenten.
tiwos Geld Geen plan wordt werkelijkheid zonder financiering en risicobeheersing. Daarom sturen wij op: De financierbaarheid van de investeringsopgave op korte en lange termijn (positieve kasstroom). Financiële continuiteit (A status CFV). Efficiency en kostenbewustzijn. Risicomanagement en beheersing. Doorontwikkelen van relevante management- en stuurinformatie. Strakke regie op financierbaarheid en risicomanagement.
tiwos Partners Wij kunnen de opgave waar we voor staan alleen waarmaken in nauwe samenwerking met alle anderen die zich inzetten voor bewoners van Tilburg: Vanuit een gedeeld beeld met de maatschappelijke partners in de stad maken wij heldere en zakelijke afspraken over de rollen, taken en verantwoordelijkheden in de samenwerking. Samen met partners in stad en buurt verkennen wij nieuwe (multidisciplinaire) samenwerkingsvormen om de problemen in de buurten effectiever aan te kunnen pakken. In- en extern borgen Tiwos beleid. Faciliteren en doorontwikkelen beleidsvorming binnen en buiten Tiwos. Contact en relatiebeheer belanghouders.
Vastgoed beleidsplan 2012-2016 Ons vastgoed is het belangrijkste middel om mensen een kans te geven op een thuis in een kansrijke buurt in Tilburg. We maakten de volgende afspraken: tiwos Wij bieden ongeveer 25 % van de sociale woningvoorraad in de gemeente Tilburg, ongeveer 8000 eenheden. We brengen de prijs/kwaliteitverhouding van ons bezit meer in balans en houden daarbij rekening met de draagkracht van onze doelgroepen. Wij dragen bij aan een duurzame wereld: wij streven naar een gemiddeld energielabel B voor ons bezit. Tussen 2012-2016 isoleren we ongeveer 1200 woningen. Wij heroverwegen de uitgangspunten en instrumenten uit ons verkoopbeleid. Verkoop van Tiwos woningen moet bijdragen aan de keuzevrijheid van de klant, de vitaliteit van de wijk of de investeringsruimte van Tiwos. We investeren doorlopend in de kwaliteit van onze woningen en de samenstelling van ons bezit, door dagelijks of projectmatig onderhoud, maar ook door sloop/nieuwbouw of aan- of verkopen. Extern Bij het stellen van prioriteiten gaat bestaand bezit voor nieuwbouw. politiek De meest relevante omgevingsfactoren: Verdere professionalisering van projectontwikkeling en beheersing. Ontwikkelen visie op de (waarde)ontwikkeling vastgoedportefeuille; professionaliseren portefeuillemanagement. De overheid trekt zich terug, bezuinigt en legt de verantwoordelijkheid terug bij de individuele burger, de markt of gemeenschappen. Realisatie van geplande investeringsopgave binnen vastgestelde kaders. De EU beperkt het speelveld van corporaties of leidt tot hogere financieringslasten. Het kabinetsbeleid leidt tot een kleinere sociale huursector aan de ene kant en minder financiële ruimte aan de andere kant. Organisatie economie Alles valt of staat met de kwaliteit en de motivatie van onze medewerkers. Wij faciliteren dit op verschillende manieren: maatschappij De wereldwijde economische crisis heeft verstrekkende gevolgen: de stagnerende woningmarkt, de beperkte mogelijkheden tot huurverhoging en de bezuinigingen bij maatschappelijke partners betekenen dat er minder geld is om te investeren in wonen, zorg en welzijn. De laagste inkomens krijgen te maken met bezuinigingen en stijgende woonlasten. Voor lage middeninkomens tot ± 38.000 dreigen problemen met beschikbaarheid van betaalbare woningen. De maatschappij vraagt steeds meer transparantie en verantwoording. Intern en extern toezicht worden aangescherpt. De digitale maatschappij: nieuwe media spelen een grote rol, digitale dienstverlening is niet meer weg te denken. De samenleving verhardt, de tolerantie tussen mensen vermindert, de kloof tussen arm en rijk groeit. Tegelijkertijd ontstaan er nieuwe initiatieven tot samenwerking en gemeenschapsvorming in de samenleving. Visie op maatschappelijke positie: Tiwos, Tilburgse woonstichting is een eigenzinnige, zelfstandige maatschappelijke onderneming, actief in het krachtenveld tussen de overheid, de markt en de lokale gemeenschap(pen). Binnen die driehoek hebben wij onze eigen verantwoordelijkheid en opvattingen. Tiwos staat midden in de Tilburgse samenleving. Wij halen in nauw contact met de lokale gemeenschap actief op wat belanghouders van ons nodig hebben. Die lokale behoefte is de basis van ons handelen en daarover leggen wij verantwoording af. Wij stellen ons ten dienste van de gemeenschap en willen initiatieven van anderen stimuleren, ondersteunen en faciliteren. Missie, identiteit en focus: in kansrijke buurten: ons uiteindelijke doel is dat mensen in Tilburg kansen krijgen om hun eigen thuis in een kansrijke buurt te maken. Tegelijkertijd zijn wij van Tiwos thuis in de buurt. Onze manier van werken is sociaal, dichtbij en gedreven. Die gedrevenheid komt terug in ons mottto: Hart voor Tilburg. Tevreden klanten die ruimte hebben om van hun huis een thuis te maken, daaraan dragen wij bij door: aantrekkelijke woningen met een goede basiskwaliteit te leveren (dierbaarheid en kwaliteit). keuzevrijheid en voldoende variatie aan te bieden in verschillende marktsegmenten en buurten (beschikbaarheid). een prijs te vragen die in balans is met de kwaliteit van de woning en de draagkracht van de bewoner (betaalbaarheid). een goede kwaliteit van onze dienstverlening (sociaal, zakelijk en consequent). klanten (meer) zeggenschap te geven in en rondom de eigen woning. Vasthouden van de klanttevredenheid. Onderzoeken van mogelijkheden voor efficiëncyverbetering. Invulling geven aan het begrip thuis in de diverse processen. Wij maken heldere afspraken over de taken, bevoegdheden en verantwoordelijkheden. Onze organisatiestructuur houdt rekening met de diversiteit in werkprocessen. Mensen hebben een duidelijk mandaat zodat zij hun verantwoordelijkheid ook kunnen nemen. Wij koesteren de prettige werksfeer en de organisatiecultuur waarin mensen tot hun recht kunnen komen. We bieden richting en leiderschap bij de doorvertaling en implementatie van de organisatiedoelen naar afdelings- en individuele taken. Wij optimaliseren de Planning & Control cyclus en zorgen voor goede en tijdige management- en sturingsinformatie met voldoende afstemmings- en bijsturingsmogelijkheden. We bieden goede arbeidsomstandigheden en -voorwaarden, met mogelijkheden om te groeien en te leren. Geld Opzetten van een meerjarenprogramma voor organisatieontwikkeling. Samenhang in het HR-beleid en in te zetten instrumenten. Intern koesteren Eigenschappen die we koesteren: De sociale betrokkenheid, gedrevenheid, ondernemerschap en professionaliteit van onze medewerkers. FOCUS OP KANSEN & PERSPECTIEF: Wij onderschrijven de doelstellingen van het Tilburgs Akkoord: elk huishouden heeft een kostwinner, inwoners leven boven de armoedegrens en jongeren halen een diploma op school. Als wij deelnemen in projecten die verder van het wonen afliggen is dat erop gericht armoede te voorkomen en te bestrijden. Voor volwassenen richten we ons dan op mogelijkheden om aan het werk te komen, voor jongeren gaat het om kansen op sociale stijging door participatie en leertrajecten. Wij laten ons leiden door een aantal uitgangspunten: Buurten met perspectief: Waar bewoners zich goed en veilig voelen, kunnen deelnemen in de maatschappij en hun talenten kunnen ontwikkelen. Daarom zijn wij actief op de volgende terreinen: De woning, het woongebouw en de directe omgeving: schoon, heel en veilig (de basis). Het samenleven: bewoners zijn betrokken bij hun buurt, hebben begrip voor elkaar en geven elkaar de ruimte. Meedoen: participeren in de samenleving. Geen plan wordt werkelijkheid zonder financiering en risicobeheersing. Daarom sturen wij op: De financierbaarheid van de investeringsopgave op korte en lange termijn (positieve kasstroom). Financiële continuiteit (A status CFV). Efficiency en kostenbewustzijn. Risicomanagement en beheersing. aanpakken De huidige koers gericht op betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen voor de doelgroepen. Onze ruime aanwezigheid in de buurt en de focus op de leefbaarheid in de buurten. De hoge klanttevredenheid over onze dienstverlening. De samenstelling en ligging van het woningbezit die goed past bij de toekomstige doelgroepen. De financieel gezonde positie en het goede en actuele inzicht in de financiële mogelijkheden. De goede relaties met een uitgebreid netwerk van partners in de stad. Thema s die extra aandacht vragen: Onze rol- en taakopvatting in Tilburg, waar meer focus en duidelijkheid gewenst is. De soms té sociale aanpak, waardoor de zakelijke kant wel eens onvoldoende aandacht krijgt (efficiency, kostenbewustzijn en risicobeheersing). Het effect van onze inspanningen in leefbaarheid, waar we meer inzicht in willen. Het vastgoedmanagement en portfoliobeheer dat zakelijker en professioneler kan. De verdeling van taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden, die soms duidelijker kan. Omgevingsbewust: wij sluiten aan bij de leefwereld van bewoners en partners. Wij behandelen anderen zoals we zelf behandeld willen worden. Zelfstandigheid: in plaats van dat we werk overnemen, stimuleren wij eigen verantwoordelijkheid en prikkelen we tot zelfstandigheid. Duurzaamheid: wij staan stil bij de lange termijn effecten van ons handelen op mens, milieu en bedrijf. Wederkerigheid: voor wat hoort wat. Wij denken en investeren graag met anderen mee, en verwachten daarbij een actieve bijdrage van bewoners en onze partners in de stad. Transparantie: wij kunnen en willen onze keuzes altijd uitleggen. Legitimiteit: wij investeren alleen als lokale belanghebbenden daar ook het nut van inzien. Doelgroepen: Wij zijn er voor mensen die dat nodig hebben om een betaalbaar thuis mogelijk te maken. Dat zijn wat ons betreft in principe: Wel de bijzondere doelgroepen (denk aan mensen met een zorgvraag, dak- en thuislozen, ex-gedetineerden). Wel de huishoudens tot en met de lagere middeninkomens. Niet de huishoudens met hogere (midden)inkomens. Vooruitkomen: sociale stijging. BETROKKENHEID EN ROL: Naarmate een probleem verder van de woning afstaat zijn wij minder direct en minder alleen verantwoordelijk. De rol die wij innemen hangt af van de mate waarin de buurt dat nodig heeft. We onderscheiden focusbuurten, vinger-aan-de-polsbuurten en OKbuurten. Dat onderscheid biedt richting en FOCUS voor de inzet in de wijk. Bijdragen door het bouwen, leveren en/of beheren van vastgoed (eventueel via bijzondere toewijzing). In gang zetten en organiseren van de oplossing in rol van kartrekker. Financieren van de oplossing (geheel of gedeeltelijk, rendabel of deels onrendabel). Actief deelnemen in samenwerkingsverband (signaleren, doorverwijzen, bemiddelen, projectpartner). Ontwikkelen visie op de stad. Opstellen en uitvoeren van integrale buurtvisies/plannen. Optimaliseren betrokkenheid en inzet van bewoners en partners. Duidelijke afspraken met partners rondom rol- en taakopvatting in de wijken. Doorontwikkelen van relevante management- en stuurinformatie. Strakke regie op financierbaarheid en risicomanagement. Partners Wij kunnen de opgave waar we voor staan alleen waarmaken in nauwe samenwerking met alle anderen die zich inzetten voor bewoners van Tilburg: Vanuit een gedeeld beeld met de maatschappelijke partners in de stad maken wij heldere en zakelijke afspraken over de rollen, taken en verantwoordelijkheden in de samenwerking. Samen met partners in stad en buurt verkennen wij nieuwe (multidisciplinaire) samenwerkingsvormen om de problemen in de buurten effectiever aan te kunnen pakken. In- en extern borgen Tiwos beleid. Faciliteren en doorontwikkelen beleidsvorming binnen en buiten Tiwos. Contact en relatiebeheer belanghouders.