Inleiding Jagtlust in beeld Jagtlust (gemeente Teylingen) is een van de terreinen die in kader van de regionale bedrijventerreinenstrategie Holland Rijnland op de rol staan voor een pilot herstructurering. In deze sheet treft u een overzicht aan van de belangrijkste feiten en cijfers van Jagtlust. De sheet vormt basis voor uw herstructureringsstrategie en input voor uw op te stellen database bedrijventerreinen Holland-Rijnland. De factsheet bestaat uit drie onderdelen: functionele indicatoren: dit onderdeel zoomt in op aspecten als omvang, milieucategorie en leeftijd van Jagtlust. economische indicatoren: dit onderdeel besteedt aandacht aan aspecten als aantal (en aard van) vestigingen en banen op Jagtlust, WOZ-waarde, ruimteproductiviteit en leegstand. Jagtlust in perspectief: in dit laatste onderdeel plaatsen we de functionele en economische prestaties van Jagtlust in het perspectief van vergelijkbare terreinen in Zuid-Holland met onze Economische Effect Rapportage (EER) Bedrijventerreinen. Daarnaast treft u als bijlage een lijst met definities en toelichting op afkortingen aan. Figuur 1: ligging Jagtlust 1
Functionele indicatoren Bruto en netto oppervlakte (in ha) Jagtlust heeft een oppervlakte van 28 hectare bruto en 23 hectare netto (bron: Infodesk bedrijventerreinen (2011). Aantal m² bvo per terrein en kavel Het totale bruto vloeroppervlak aan bedrijfspanden op Jagtlust bedraagt bijna 124.000 m². Tabel 1: gebruikers, oppervlakte en FSI (indien bekend) Naam gebruikers Oppervlakte FSI Bege Aandrijftechniek B.V. 5.664 0,8 Boek Specials 623 Care Schadeservice Sassenheim 567 0,2 Durmus I "De Tovernaald" 285 E.C.E. Goodmark B.V. 401 0,9 Endura Lamps Holland B.V. 282 1,4 Firma J.Nicola en Zn. 819 0,6 Fluid Management Europe B.V. 10.835 1,6 Friedhoff Modelmakerij 984 0,8 Goedkoop Houthandel(SA) 8.234 0,6 Greenib Onroerend Goed B.V. 5.528 Hade Techn. Adviesburo B.V. 665 Harlekijn Import B.V. 540 Harry Vernooy Import- en Export B.V 1.197 HJ Duivenvoorden 215 1,0 Houwstede en Partners B.V. 1.069 IJsselmuiden Sassenheim B.V. 997 Innobike B.V. Santos 1.795 1,0 J.H. van Rijn BV 180 0,5 JL Leendertse 1.141 JM Datema 300 1,5 L.A. van der Mey B.V. 2.764 0,6 Lami Wood B.V. 166 Leegstand 13.948 1,0 MAN Dealer Nederland B.V. 10.818 1,8 Meijer B.V., Bouwkundig Aann.Bedr. 1.138 Necomij B.V., Nederlandsemij. 1.183 Paletti Collections B.V. 292 1,4 Probin van Dijk Bevestigingen B.V. 2.511 0,5 Ravensbergen Sassenheim B.V. 6.927 0,6 Reftech B.V. 1.836 Schoonmaakbedrijf De Zwart 391 Sim Industries 2.760 0,8 Stokvis Exploitatie B.V. 4.242 Syscom Holding B.V. 1.597 0,8 Ten Hoope Uitlaten-Bandenspecialist 506 0,9 Terwegen Onroerend Goed B.V. 115 Teylingenreclame 252 1,0 Ticket Team 792 1,1 van Elburg B.V., Drukkerij 4.726 0,4 Vihamij B.V. 1.420 1,3 Vleesbedrijf Hortus B.V. 628 Vroomen (bedrijf) 144 0,5 Warmerdam, Hoogw. Systemen 2.273 0,7 Wesseling Transport B.V. 17.167 1,0 WF Vansenne 996 1,3 Wiko, Papier en Plastics B.V. 1.852 Eindtotaal 123.765 Bron: Gemeente Teylingen, WOZ gegevens (2011) In bovenstaande tabel staan minder bedrijven dan in het bestand van de Kamer van koophandel. Dit komt doordat de Kamer van koophandel ook alle verschillende BV s registreert en het WOZ bestand houdt dit niet bij. Voor het aantal banen en het aantal vestigingen houden we het werkgelegenheidregister van de Kamer van Koophandel aan. FSI per terrein en per kavel De Floor Space Index (FSI) is de verhouding tussen het aantal m² vloeroppervlak en het oppervlak van de kavel. Voor bedrijventerrein Jagtlust komt de FSI op circa 0,54. De variatie is groot, sommige kavels kennen een FSI kleiner dan 0,5 sommige kavels hebben een FSI groter dan 1 (zie ook tabel 1). Maximale toegestane milieucategorie Op Jagtlust kunnen zich bedrijven vestigen tot en met milieucategorie 4.1 (bron: gemeente Teylingen, voorontwerp bestemmingsplan Bedrijventerreinen Teylingen (2010). Aantal hectares en m² bvo per milieucategorie In figuur 2 staat hoeveel hectare er per milieucategorie in het (nieuwe) bestemmingsplan beschikbaar is op Jagtlust. Er valt af te lezen dat meer dan de helft van het terrein plaats biedt aan bedrijven in categorie 3 en 4. 2
Figuur 2: maximaal toegestane milieucategorie (in ha) 1,1 ha maximaal milieucategorie 3.1 10,9 ha 5,5 ha maximaal milieucategorie 3.2 maximaal milieucategorie 4.1 In tabel 3 maken we een inschatting van het potentiële aantal m2 bvo dat maximaal per categorie op Jagtlust kan worden gerealiseerd. Dit doen we op basis van het maximale bebouwingsoppervlak en de maximale bouwhoogte van het bestemmingsplan. Tabel 3: Maximale toegestane milieucategorie Jagtlust (in m² bvo) 6,5 ha milieucategorie 2 of lager Milieucategorie Bebouwingsoppervlakte (m² bvo) Milieucategorie 3.1 9.900 Bron: Stec Groep op basis van voorontwerp bestemmingsplan Bedrijventerreinen Teylingen (2010) In tabel 2 staat het werkelijke ruimtegebruik (in m² bvo) op Jagtlust per milieucategorie weergegeven. Het betreft een overzicht van bedrijven met een milieuvergunning. Categorie 2 of lager is niet geregistreerd. Categorie 4 en hoger komt niet voor. We concluderen dat het bestemmingsplan meer ruimte biedt aan zwaardere milieucategorieën dan werkelijk in gebruik is op Jagtlust. Bedrijven kregen in het verleden het recht om zwaardere activiteiten uit te voeren. In de toekomst wil de gemeente Teylingen bedrijven in een zwaardere milieucategorie ook ruimte bieden. Tabel 2: milieucategorie Jagtlust (in m² bvo) Bedrijf Oppervlakte Leendertse Bronbemaling B.V. 1.141 Meijer Bouwkundig Aannemingsbedrijf B.V. 1.138 Santos Bikes 1.795 Stichting Vakopleiding Carosseriebedrijf (VOC) 1680 Tennishal Terwegen Indoor 115 Van Zelst Automaten B.V. 700 Voltea B.V. 1.836 Wesseling Transport 17.167 Totaal milieucategorie 3.1 25.572 BeGe Aandrijftechniek B.V. 5.664 Drukkerij Van Elburg B.V. 4.726 Hade Technisch Adviesbureau 665 J.G. van der Meij B.V. 1350 J.J. Nicola en Zn. 819 L.A. van der Mey B.V. 1530 M.A. de Vroomen 144 Modelmakerij Friedhoff 984 Ravensbergen B.V. 6.927 Totaal milieucategorie 3.2 22.809 TOTAAL 48.381 Bron: Stec Groep op basis van Milieudienst West-Holland (2011) Milieucategorie 3.2 75.200 Milieucategorie 4.1 106.600 Bron: Stec Groep op basis van voorontwerp bestemmingsplan Bedrijventerreinen Teylingen (2010) Leeftijd van het terrein Jagtlust is sinds 1978 op de markt. In 1989 is de laatste kavel uitgegeven. Op het terrein staan oudere en nieuwere gebouwen (bron: Infodesk bedrijventerreinen, 2011). Aantal openbare parkeerplekken Op de Wasbeekerlaan zijn circa 15 langsparkeerplaatsen. Op de Anton Philipsweg en de Hub van Doornerweg zijn geen openbare parkeerplaatsen. Bij het toekomstige NSstation Sassenheim is een fors aantal parkeerplaatsen (300) gepland. Organisatiegraad Teylingen Ondernemers Vereniging. Wel/ niet parkmanagement aanwezig Geen parkmanagement. Lijst met vestigingen en vastgoedposities De lijst met vestigingen vindt u in tabel 1 onder de paragraaf Aantal m² bvo per terrein en kavel. In tabel 4 treft u een overzicht aan van de vastgoedposities op Jagtlust. 3
Tabel 4: eigenaren panden Naam Eigenaar Aantal panden APM Warmerdam - Heemskerk 1 Beramy beheer b.v. 1 BJM Eikens 1 Bouw- en handelmaatschappij Adriaan 1 Clercq le P.en C. Vastgoed B.V. 1 Eikens Gebr. Vof 1 GJ Friedhoff Holding B.V. 1 Goedkoop Vastgoed BV 1 Greenib Onroerend Goed B.V. 3 Hermans Beheer B.V. 2 HJ Duivenvoorden 1 IJsselmuiden Sassenheim B.V. 5 J.G. van der Mey Onroerend Goed B.V 2 JH van Rijn 1 JL Leendertse 4 JM Datema 1 John wesseling holding bv 2 Kiebert Beheer B.V. 1 Langenau B.V. 1 Meijer G. en P. Vof 1 P Nicola 1 P.T.M. IJsselmuiden 1 Paulides beheer b.v. 1 Probin van Dijk Bevestigingen B.V. 1 Saxenburg 1 Stokvis Exploitatie B.V. 4 Symbiose Holding B.V. 1 Synvest realestate fund n.v. 4 Syscom Holding B.V. 1 Terwegen Onroerend Goed B.V. 7 Van den Burg Beheer B.V. 3 van der Meij Vastgoed II B.V., J.G. 1 van Elburg Onroerend Goed B.V. 1 W Mantel 1 W. Mantel Holding B.V. 2 WF Vansenne 2 Zwaan Finance B.V. 1 Bron: Gemeente Teylingen, WOZ gegevens (2011) We concluderen dat er sprake is van een veelheid aan eigenaren op het terrein. Er is een vijftal eigenaren met een grotere hoeveelheid vastgoed in bezit. Terwegen Onroerend Goed B.V. (7 panden) en IJsselmuiden Sassenheim B.V. (5 panden) hebben de meeste panden. JL Leendertse, Stokvis Exploitatie B.V. en Synvest realestate fund n.v. hebben ieder 4 panden. Het bezit van deze eigenaren is geclusterd. Economische indicatoren Direct beschikbare ruimte in hectare en aantal m² bvo Er ligt één perceel braak langs de Wasbeekerlaan (Wasbeekerlaan 59) van 1,3 hectare. Hier is een initiatief voor een bouwmarkt en twee woonwinkels. Daarnaast wordt een aantal bedrijven en kantoren te huur of te koop aangeboden: Tabel 5: Beschikbare bedrijfsruimte per april 2011 Adres Oppervlakte (m²) Wasbeekerlaan 51a 166 Wasbeekerlaan 9 7.264 Wasbeekerlaan 24a 440 Wasbeekerlaan 22b (watertoren) 640 Totaal 8.510 Bron: Stec Groep op basis van Propertynl (2011) Tabel 6: Beschikbare kantoorruimte per april 2011 Adres Oppervlakte (m²) Cornelis Verolmeweg 17 450 Cornelis Verolmeweg 5 840 Jagtlustkade 0 321 Warmonderweg 1 610 Hub van Doorneweg 7 1.150 Totaal 3.371 Bron: Stec Groep op basis van Propertynl (2011) Verder wil de eigenaar van Wasbeekerlaan 9 (Unysislocatie) ook graag over gaan tot herontwikkeling van de locatie. Het pand staat langdurig leeg. Voor de Watertoren (Wasbeekerlaan 22b) is een plan ontwikkeld dat inspeelt op de opening van het station door het realiseren van kantoorruimte, horeca en bv fietsverhuur. De eigenaren van de panden aan de Wasbeekerlaan 55-57 willen misschien iets met de locatie. De precieze plannen zijn onbekend. Leegstand Er staat in totaal 11.811 m² leeg op Jagtlust (9% van het totaal aantal m² bvo). Zie tabel 7. 4
Tabel 7: leegstand in m² Adres Type Oppervlak te (m²) Wasbeekerlaan 51a bedrijf 166 Wasbeekerlaan 9 bedrijf 7.264 Wasbeekerlaan 24a bedrijf 440 Wasbeekerlaan 22b (watertoren) 640* Cornelis Verolmeweg 17 kantoor 450 Cornelis Verolmeweg 5 kantoor 840 Jagtlustkade 0 kantoor 321 Warmonderweg 1 kantoor 610 Hub van Doorneweg 7 kantoor 1.150 Totaal 11.881 Bron: Stec Groep op basis van Propertynl (2011) *Dit is de kavel oppervlakte Prijzen per m² grond Er zijn geen recente grondprijzen bekend voor Jagtlust. De laatste uitgifte was immers in 1989. Een vierkante meter grond kostte toen 79. Op basis van een comparatieve analyse van grondprijzen op vergelijkbare terreinen in de omgeving concluderen we dat voor een reguliere kavel op Jagtlust een grondprijs tussen ongeveer 250 en 300 realistisch is. De grondprijzen zijn afhankelijk van de kavel en het type vastgoed. Voor eventuele heruitgeefbare grond op Jagtlust zal de precieze marktconforme uitgifteprijs nader residueel bepaald moeten worden op basis kenmerken van de kavel (ligging, omvang, zichtbaarheid) en het vastgoed dat erop gerealiseerd zal worden. Tabel 8: Comparatieve analyse grondprijzen Bedrijventerrein/gemeente Verkoopprijs per m² excl. BTW Alphen aan den Rijn De Schans I en II 270 325 Hoorn West 300 325 Molenwetering 300 325 Leiden Bio Sciencepark 250 565 Noordwijk Space Businesspark 250 Klei-Oost 240 290 Teylingen Sassenheim Zuid 400 Voorhout 200 275 Hillegom Hillegom-Zuid 250-275 Bron: Ibis werklocaties, Stec Groep en Arcadis (2011) en diverse gemeentesites. Lijst van bedrijven/vestigingen per bedrijfstak De meeste bedrijven op Jagtlust vallen in de categorie handel en reparatie. Figuur 3: bedrijven Jagtlust naar segment 1% 2% 1% 11% 10% 12% 16% 37% 10% Industrie Bouw Handel en reparatie Horeca Vervoer Bron: Kamer van koophandel (april, 2011) Financiële instellingen Zakelijke dienstverlening Gezondheidszorg Overige dienstverlening Aantal werkzame personen per bedrijfstak en type werkgelegenheid De bedrijven op Jagtlust zijn in totaal goed voor circa 1.120 banen. De meeste banen vallen in de categorie industrie en handel en reparatie. Hieronder de verdeling naar de segmenten. Figuur 4: werkgelegenheid Jagtlust naar segment 1% 9% 9% 34% 7% 34% 6% Industrie Bouw Handel en reparatie Vervoer Bron: Kamer van koophandel (april, 2011) Financiële instellingen Zakelijke dienstverlening Overige dienstverlening Werkgelegenheid per hectare Jagtlust telt in totaal 1.120 banen op 24 hectare netto. De terreinquotiënt voor Jagtlust bedraagt dus 47 banen per hectare. 5
Jaarlijkse dynamiek In totaal hebben zich in de periode 2006 tot en met 2010 drie starters gevestigd op Jagtlust, zijn er 18 bedrijven opgeheven en 28 bedrijven opgericht op Jagtlust. 3% van alle opheffingen van de gemeente vonden plaats op bedrijventerrein Jagtlust en 4% van alle oprichtingen van de gemeenten vonden plaats op Jagtlust. Tabel 9: jaarlijkse dynamiek (2006-2010) 2006 2007 2008 2009 2010 Gemiddeld per jaar Starters 1 1 1 0,6 Opheffingen 8 1 3 5 1 3,6 oprichtingen 6 1 7 9 5 5,6 Bron: Kamer van Koophandel (2011) Starters Alle startende bedrijven vielen onder de sector overige dienstverlening. Opheffingen Verreweg de meeste bedrijven op Jagtlust die opgeheven werden vielen onder de sector zakelijke en overige dienstverlening. Figuur 5: opheffingen naar segment 2006-2010 (in aantallen) Figuur 6: Oprichtingen 2006-2010 (in aantallen) 17 Bron: Kamer van Koophandel (2011) 4 7 Handel en reparatie Financiële instellingen Overige dienstverlening Toegevoegde waarde per terrein De ruimteproductiviteit van Jagtlust bedraagt circa 2,6 miljoen per hectare. Dit is boven het Zuid-Hollandse gemiddelde van circa 2 miljoen. Een van de oorzaken van de hoge ruimteproductiviteit op Jagtlust is de sterke aanwezigheid van bedrijven in de sector industrie; een sector met een bovengemiddelde toegevoegde waarde en arbeidsproductiviteit. WOZ-waarde per terrein De taxatiewaarde van alle bedrijven op bedrijventerrein Jagtlust is totaal 56.757.000. (Bron: Gemeente Teylingen, WOZ gegevens, 2011). 5 7 1 1 1 Bron: Kamer van Koophandel (2011) 2 1 Industrie Bouw Handel en reparatie Horeca Financiële instellingen Zakelijke dienstverlening Overige dienstverlening Oprichtingen Ook bij de oprichtingen vallen de meeste bedrijven onder de dienstverlening. Uitgave voor onderhoud openbare buitenruimte Geen specifiek budget voor gereserveerd. Mate van duurzaamheid De grootste winst op het gebied van duurzaamheid wordt doorgaans geboekt bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. De gemeente Teylingen hanteert daarbij de geldende beleidskaders (o.a. Regionaal Beleidskader Duurzame Stedenbouw 2008 en Regionale DuBo Plus Richtlijn 2008-2012). Het bestemmingsplan bedrijventerreinen Teylingen is vooral conserverend van aard. Ook in bestaande situaties biedt de gemeente ruimte voor duurzame maatregelen (bron: gemeente Teylingen, voorontwerp bestemmingsplan Bedrijventerreinen Teylingen (2010). 6
Score Jagtlust in perspectief Inleiding In dit onderdeel plaatsen we de functionele en economische scores van Jagtlust in perspectief. We gebruiken hiervoor onze EER Bedrijventerreinen. Dit model meet de waarde en prestaties van Jagtlust en benchmarkt deze met vergelijkbare terreinen. De score wordt uitgedrukt in een getal tussen -1 en +1 (zie tabel). Door de EER doorrekening zorgen we voor duiding van de resultaten van Jagtlust. Factsheet Toelichting score functionele indicator Op de indicator functioneel heeft Jagtlust een bovengemiddelde score van 0,4. Dit wordt veroorzaakt door (de combinatie van): 1. een gemiddelde score ruimtegebruik; 2. een bovengemiddelde score op milieuruimte; 3. een bovengemiddelde score op levensfase bedrijventerrein; 4. een bovengemiddelde score op bereikbaarheid; 5. een benedengemiddelde score op voorzieningen. Benchmark-score (tussen) Toelichting -1 en -0,75 Laag -0,5 en -0,25 Benedengemiddeld 0 Gemiddeld 0,25 en 0,5 Bovengemiddeld 0,75 en 1 Hoog We presenteren hieronder eerst de totaalscore voor Jagtlust. Vervolgens gaan we in op de afzonderlijke scores op de functionele en economische indicatoren. Conclusie: Jagtlust heeft bovengemiddelde economische waarde Jagtlust heeft een score van 0,4 voor de functionele indicator en een score van 0,6 voor de economische indicator. Daarmee scoort Jagtlust in vergelijking met vergelijkbare terreinen in Zuid-Holland en Nederland bovengemiddeld. Met andere woorden: het economisch belang van Jagtlust voor de economie van Teylingen en Holland-Rijnland is bovengemiddeld groot. Figuur 7: EER-score Jagtlust Score Functionele indicator 1 Jagtlust -1-1 1 Score Economische indicator Bron: Stec Groep (2011) -1-0,5 0 0,5 1 0,4 Hieronder lichten we de scores toe. 1. Indicator ruimtegebruik (FSI) Jagtlust scoort gemiddeld op de indicator FSI. De FSI van Jagtlust is circa 0,54. Dit is gemiddelde voor gemengde bedrijventerreinen. 2. Indicator milieuruimte op het bedrijventerrein Jagtlust scoort bovengemiddelde op de indicator milieuruimte. De samenstelling van de bedrijvigheid verhoudt zich tot de milieucategorieën die mogelijk zijn op het terrein. Het bestemmingsplan biedt zelfs ruimte aan hogere milieucategorieën. 3. Indicator levensfase bedrijventerrein Bedrijventerreinen kennen een levenscyclus, waardoor het, net als bij producten, nodig is soms de zaak op te knappen en nieuw leven in te blazen. Jagtlust bevindt zich op dit moment op het kruispunt van fase 1 en 2. Dit is hét moment om door relatief kleine ingrepen, zoals upgrading van infrastructuur en parkeren, verzorgd groen en een actueel bestemmingsplan, economische ontwikkelingsruimte voor Jagtlust te boeken en de levensduur van het terrein te verlengen. 7
Figuur 8: levenscyclus voor bedrijventerreinen Toelichting score economische indicator Op de indicator economie heeft Jagtlust een bovengemiddelde score van 0,6. Dit wordt veroorzaakt door (de combinatie van): 1. een bovengemiddelde score op ontwikkelpotentie; 2. een gemiddelde score op leegstand; 3. een bovengemiddelde score op werkgelegenheid; 4. een gemiddelde score op indirecte werkgelegenheid; 5. een bovengemiddelde score op ruimteproductiviteit. -1-0,5 0 0,5 1 0,6 Bron: Stec Groep (2011) 4. Indicator bereikbaarheid We kijken voor de indicator bereikbaarheid naar bereikbaarheid OV, congestie, parkeergelegenheid, goederenspoor en op- en overslagfaciliteiten water. Het terrein komt voldoende tegemoet aan de basis eisen voor een gemengd terrein: Jagtlust is goed bereikbaar met de auto (aan de A44). Het terrein is goed bereikbaar met openbaarvervoer. Er zijn twee haltes aan de Hoofdstraat (buslijnen 50, 51, 59 en 89). In december van 2011 wordt bovendien NS-station Sassenheim geopend. Er zijn voldoende parkeerplaatsen. 5. Indicator aanwezigheid voorzieningen Jagtlust scoort benedengemiddeld op de indicator voorzieningen. Jagtlust heeft wel een ondernemingsvereniging, maar geen parkmanagement, BIZ, horeca op het terrein en glasvezel. Op dit moment is er ook geen fietsenstalling, maar in de toekomst wordt er wel een fietsenstalling bij het station gerealiseerd. Normaal gesproken nemen we de grondprijsontwikkeling mee in deze indicator. Er zijn echter geen recente grondprijzen bekend. De laatste uitgifte was in 1989. Ook zijn er geen grote transacties geweest in de periode 2008 tot en met 2011 (bron: Propertynl, 2011). Hieronder lichten we de scores toe. 1. Indicator ontwikkelpotentie Jagtlust scoort bovengemiddeld op ontwikkelpotentie. Langs de Wasbeekerlaan ligt één perceel braak. Voor dit perceel (Wasbeekerlaan 59) is er een initiatief voor een bouwmarkt en twee woonwinkels. Daarnaast wil de eigenaar van Wasbeekerlaan 9 (Unysislocatie) ook graag over gaan tot herontwikkeling van de locatie. Het pand staat langdurig leeg. Voor de Watertoren (Wasbeekerlaan 22b) is een plan ontwikkeld dat inspeelt op de opening van het station door het realiseren van kantoorruimte, horeca en bv fietsverhuur. De eigenaren van de panden aan de Wasbeekerlaan 55-57 willen misschien iets met de locatie. Bovendien wordt er een nieuw station ontwikkeld. De bereikbaarheid wordt verbeterd en daarmee wordt een impuls gegeven aan het terrein. Bereikbaarheid is immers een van de belangrijkste waardemakers voor gebruikers en eigenaren van vastgoed (zie ook figuur 9). 8
Figuur 9: doorslaggevende wensen en eisen bedrijventerreinen Bron: Bedrijfsruimtegebruikers in Beeld, Stec Groep (2002- heden). 2. Indicator leegstand In totaal staat 9% van de totaal aantal vierkantenmeters (bvo) leeg. Dit is iets hoger dan de frictie leegstand van 5%, maar op het niveau van gemiddelde leegstand op dit type terreinen in Zuid-Holland. Jagtlust scoort dan ook gemiddeld op de indicator leegstand. 3. Indicator werkgelegenheid Met een werkgelegenheid van 1.120 is Jagtlust goed voor bijna 10% van de totale werkgelegenheid in de gemeente Teylingen. Vergeleken met dit type terreinen in andere gemeenten, heeft Jagtlust een bovengemiddelde werkgelegenheidsfunctie. 4. Indicator indirecte werkwerkgelegenheid De ruim 1.100 banen bij bedrijven op Jagtlust zorgen ook voor afgeleide werkgelegenheid bij andere bedrijven (denk aan onderhoud- en reparatiebedrijven, catering, schoonmaak, etc.). De multiplier van Jagtlust bedraagt volgens onze EER 1,62, ofwel 0,62 afgeleide banen per 1 directe baan. Hiermee scoort Jagtlust gemiddeld. 5. Indicator toegevoegde waarde De ruimteproductiviteit van het bedrijventerrein ligt met circa 2,6 miljoen boven het gemiddelde van circa 2 miljoen in Zuid-Holland. Jagtlust scoort op dit aspect dus bovengemiddeld ten opzichte van vergelijkbare terreinen in Zuid-Holland. 9